Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

 

BASS

BR

r.

Årsrapport // 2012

Bu OR

VER

de dn ol (CJ Lr (

Sell Jod BBC CT
pll, 29.) >

 
   
 

Erhvervsstyrelsen
2013

   
 

29 apr.

SNS

i

syner:
SENSE:

Ng
ie
SENER
He

KR

SEN
ene
De

SENmENETEE
DERE ERE

See

 fulletoskeenl ==,
oe Fe None ene end

En

BAGE)

ERE
Bys OLED
ng fr SES
ken en

BENS SSR

SEE

Mi Mun moss ARN EGET

” ska:

KR

DES

SÅDE
ea Doer SE

ede

Du DR Eg
X i

GE

Her
SELEN EL Ehe kr
NERE FØRNE SO
one 3 SR Gee
En eg

DEN
DE:

DÅ BE
anses

SÅRE

AE

i
HR NAR oe

BENN Aa nn
NRU DORTE
ed bud Lee
F38 Es Sl:
en

 

SER

   

 

SM EO GS
ER ERREE

 

 

Selskab:

Nordicom A/S

Kongens Nytorv 26

1050 København K

CVR-nr.: 12 93 25 02
Hjemsted: København, Danmark

Telefon: +45 33 33 93 03
Telefax: +45 33 33 83 03
Internet:  www.nordicom.dk
E-mail: nordicomØnordicom.dk

Bestyrelse:

Allan Andersen, formand

Michael Vad Petersen, næstformand
Julius Thorfinnsson

Leif Djurhuus

Mette Lis Andersen

David Overby

 

Direktion:
Adm. direktør Ole Steensbro

Revisor:
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

Hovedaktivitet:

Nordicom er et ejendomsselskab med en større ejendoms-
portefølje i Storkøbenhavn, udvalgte danske provinsbyer samt
Tyskland. Koncernens strategi fokuserer på investeringer i
ejendomme med positivt likviditetsbidrag.

D-
LO)
CD
G)
rr
må
U
nm
O
FJ
(0
G%
QJ
sp
OD
om)
re

Generalforsamling:

Ordinær generalforsamling afholdes
den 25. april 2013 kl. 10
Langebrogade 5, 1411 København K

 

i

Sa eeris

SD

SÅ

tr fle

Tele
DRE

Sn

lad
AN NER

SS En

me ED:

bon

yt
GÅ;

ie

dg

Cyene
R.

&
DE

i
kabale on
fatlye frtet:

fl

[16

in Mik i, DN
de

ensoge

BG

HR

ae
ie

SE

BARS RSE SOE!
sale
ER

ne

mir

SE SS

NS
RR

RE

SEA Syg

BATTS
SR

Nr Sd
LG

Øg
ie bal

INTET KNN:
Nude

DSE FE
be Blok

HDD!
DÅ

SD ner
SENE

RIR 2.0: ege OncR
SIN TS SS NOS SNO NA RJIN TT AISI

 

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Ledelsesberetning

Året i hovedtræk

Det generelle ejendomsmarked

2012 var endnu et udfordrende år for Nordicom, ligesom det var tilfældet
for de fleste operatører på det danske ejendomsmarked. Potentielle
købere havde vanskeligt ved at sikre finansiering til ejendomskøb, og en
række erhvervslejere i Nordicoms ejendomme havde økonomiske
vanskeligheder og som følge deraf også problemer med at betale leje.

Samtidig opleves der fortsat en træg efterspørgsel og et stigende af-
kastkrav fra købere til de mere sekundære ejendomme, som Nordicoms
portefølje i stor udstrækning er kendetegnet ved. Derudover registreres
der en tydelig tendens til, at der efterspørges moderne og arealeffektive
kontorer, hvilket tillige stiller yderligere krav til investering i ombygning
og nyindretning af mange af Nordicoms lejemål, for at disse overhovedet
kan genudlejes.

Koncernens finansiering

Oven i dette måtte Nordicoms ledelse bruge megen tid og give prioritet
til at sikre koncernens finansiering. Den 3-årige bankaftale, som blev
indgået med det store flertal af koncernens finansielle kreditorer i 2010,
udløb med udgangen af 2012.

Bankaftalen omfatter pr. 31. december 2012 finansiel gæld med en
samlet hovedstol på i alt 2,899 mio. kr., hvoraf bankgæld udgør 1.285
mio. kr., og realkreditgæld udgør 1.614 mio, kr.

Allerede i oktober 2011 kontaktede koncernen de fire største finansielle
kreditorer, og en række møder blev afholdt med henblik på at undersøge
muligheden for indgåelse af en ny 3-årig bankaftale fra 1. januar 2013. I
det sene forår 2012 viste det sig umuligt at opnå en 3-årig aftale, og
kræfterne blev derfor samlet om et forsøg på at indgå en 1-årig aftale
gældende for 2013. På grund af mange forskellige interesser hos de
finansielle kreditorer blev det et langstrakt forløb, der endte med, at der
den sidste bankdag før jul blev opnået enighed om en 3 måneders
forlængelse af den hidtidige bankaftale, så der kunne gøres et nyt
forsøg på at opnå tilsagn om finansiering indtil udgangen af 2013.

Nordicom har den 25. marts 2013 indgået den ønskede forlængelse af
bankaftalen til og med 31. december 2013, og dermed er finansieringen
for 2013 sikret. Indholdet af tillæg til bankaftalen er omtalt i koncem-
regnskabets note 32.

Bankaftalen kan dog opsiges af de finansielle kreditorer under visse
forudsætninger, bl.a. ved misligholdelse fra Nordicoms side, eller så-
fremt alle finansielle kreditorer er enige herom. I sidstnævnte tilfælde
gælder et varsel på 6 måneder. Manglende refinansiering af banklån
uden for bankaftalen, der udløber i løbet af 2013, anses i visse tilfælde
for at være en misligholdelsesgrund i bankaftalen, jf. omtalen i afsnittet
"Risikofaktorer”,

I forbindelse med forhandlingerne valgte et realkreditinstitut med et
tilgodehavende på 342 mio. kr. at udtræde af bankaftalen pr. 1. april
2013. Nordicom har indgået aftale med det pågældende realkreditinstitut
om, 1) at de omfattede lån frem til udgangen af 2013 serviceres med
samme bidragssatser, som gælder for realkreditinstitutter omfattet af
bankaftalen, og 2) at et lån på 37 mio, kr., der forfalder 1. juni 2013,
forlænges til udgangen af 2013.

Efter 2013 er det en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift, at der
indgås en ny forlængelse af bankaftalen med koncernens væsentligste
bankkreditorer vedrørende løbetiden på den omfattede bankgæld, der
ellers kan kræves indfriet. Tilsvarende gælder for lån uden for bankafta-
len, der forfalder ved udgangen af 2013. Det er endvidere en forudsæt-

2

ning, at Nordicom indgår aftaler med de involverede banker og realkre-
ditinstitutter om et niveau for henholdsvis rente- og bidragssatser, som
koncernen vil være i stand til at kunne honorere.

Nordicom vil i forlængelse af den netop indgåede aftale for 2013 snarest
muligt påbegynde dialogen med kreditinstitutterne om indgåelse af et nyt
tillæg til bankaftalen, der skal gælde for tiden efter 2013. Et led i disse
forhandlinger vil blive at søge tilført yderligere aktiekapital til koncernen.

Det er ledelsens forventning, at drøftelserne med de finansielle kredito-
rer vil føre til en yderligere forlængelse af bankaftalen.

Nordicoms strategi

Trods de vanskelige arbejdsvilkår kunne koncernen konstatere fortsat
god fremdrift i bestræbelserne på at gennemføre den lagte strategi, som
går ud på at trimme Nordicom til at blive et økonomisk sundt portefølje-
selskab med erhvervsejendomme overvejende i hovedstadsområdet og
på den centrale del af den jyske østkyst fra Aarhus til Kolding. Strategi-
en indebærer, at udenlandske ejendomme, ejendomme beliggende
uden for det fremtidige fokusområde samt boligudlejningsejendomme og
ejendomsudviklingsprojekter skal frasælges.

Ejendomssalg og -udvikling

I 2012 blev koncernens 6 ejendomme i Sverige solgt, desværre med et
betydeligt tab, hvilket hovedsageligt skyldtes de generelle markedsfor-
hold. Tilbage har koncernen herefter kun én udenlandsk ejendom belig-
gende i Hamborg, og efter en omfattende renovering forventes denne
ejendom solgt i 1. halvår 2013. Det er efter en intensiv indsats ovenpå
den omfattende renovering lykkedes at nedbringe tomgangen til et
minimum, og ejendommen er derfor helt salgsmoden.

Endvidere blev syv af koncernens ejerlejligheder beliggende på Lind-
holm (Sluseholmen) i København solgt enkeltvis, og senere blev de
resterende 24 ejerlejligheder solgt samlet. Ved Sluseholmen blev desu-
den byggeretten til ca. 55.000 m? boliger solgt.

Endelig blev Hotel Vinhuset i Næstved, to mindre ejendomme i Slagelse
samt flere ejerlejligheder og grundstykker solgt.

Til gengæld opstod to alvorlige problemer i koncemens relativt nybyg-
gede ejendom i Næstved, hvor Max Bank var lejer. Enkelte steder i
ejendommen blev der konstateret skimmelsvamp, og Nordicom har
måttet investere i en omfattende renovering af facaden. Renoveringen
blev afsluttet ved årets udgang, og der er rejst erstatningssag over for
entreprenøren og arkitekten, der var ansvarlige for den entreprise, som
har skabt problemet. Det andet problem var lejeren Max Banks skæbne.
Banken endte i Finansiel Stabilitet, som ikke ønskede at fortsætte
lejemålet. Derfor blev der indgået en fraflytningsaftale med Finansiel
Stabilitet, som betalte et engangsbeløb for at frikøbe sig for lejeforplig-
telsen. Senere er det lykkedes Nordicom at udleje det meste af den nu
helt istandsatte ejendom.

Derudover er arbejdet med at værdiforøge koncernens to mest værdiful-
de udviklingsejendomme forløbet godt.

Byggeretten til ca. 75.000 m?2 boliger til opførelse på Enghave Brygge,
København SV er på vej til at blive opnået via en ny lokalplan, som
Københavns kommune sendte i offentlig høring i februar 2013. En
endelig lokalplan forventes vedtaget inden udgangen af juni 2013, og
såfremt lokalplanen vedtages, vil denne byggeret blive solgt til en uden-
landsk bygherre, som den 13. marts 2013 købte byggeretten betinget af

304296EogSN19059

1
mn

 

opnåelse af den nævnte lokalplan. Denne aftale blev offentliggjort via
Fondsbørsen den 13. marts 2013.

På Herlev Hovedgade blev lokalplanen endeligt vedtaget den 20. febru-
ar 2013. Nordicom har entreret med NPV, Nordic Property Vision A/S,
der har været hovedrådgiver omkring tilvejebringelse af lokalplanen og
også på Nordicoms vegne forestår den nødvendige indgåelse af leje-
kontrakter i det kommende butikscenter. I dagens marked kan byggeret-
ten først sælges, når en høj udlejningsgrad er opnået, idet bygherrer
normalt ikke kan opnå finansiering uden en sådan forhåndsudlejning.
Det forventes, at en tilstrækkelig udlejning vil blive opnået i løbet af
efteråret 2013, hvorefter byggeretten vil kunne sælges til en forud identi-
ficeret bygherre, som mod betaling af en optionspræmie har opnået
køberet til byggeretten, Denne aftale blev offentliggjort via Fondsbørsen
den 13. marts 2013.

Samlet set er der dermed i løbet af 2012 og de første måneder af 2013
opnået væsentlig fremdrift i gennemførelse af den lagte strategi.

I forbindelse med indgået aftale om tillæg til bankaftalen er der aftalt en
mekanisme, hvorefter koncernen kan forpligtes til at sælge en ejendom
efter nærmere aftalte konditioner.

Udlejning

En særlig udfordring for Nordicom er nedbringelse af tomgangslejen.
Dette sker selvsagt ved at indgå nye lejekontrakter i tomme lejemål og
ved at søge at fastholde eksisterende lejere, Desuden nedbringes
tomgangen efterhånden som nogle af de store udviklingsprojekter
færdiggøres og sælges.

I et marked, hvor en del af de eksisterende lejere er mærket af krisen,
kræver det hyppig og aktiv dialog med disse lejere for at søge en afba-
lanceret løsning. Nordicom er ikke det eneste ejendomsselskab, der
kæmper for at nedbringe tomgangslejen, og kampen om nye lejere er
hård. Samlet betyder dette, at der er et nedadgående pres på markeds-
lejeniveauet. Dette smitter igen af på ejendommenes markedsværdi,
som på samme tid berøres af stigende afkastkrav fra ejendomskøbere,
ikke mindst som følge af knaphed på adgang til finansiering af ejen-
domme. Gabet mellem de lave markedsrenter og afkastkravene er
således stigende.

Der blev i 2012 opnået en række nye udlejninger af tomme arealer,
herunder kan særligt nævnes:

Kejlstrupvej, Silkeborg: 5.600 m2 (lager og butik).
Birkemose Allé, Kolding: 3.000 m2 (kontor).
Dannebrogsgade, Odense: 1.500 m2 (kontor).
Høje Gladsaxe Centret: 4.200 m2 (butik).
Tåsingegade, København: 2.400 m2 (bolig).
Hejrevej 30, København NV: 1.400 m2 (kontor).
Femøvej, Næstved: 3.800 m2 (kontor).

BOD DSOE

For året som helhed steg tomgangsprocenten en smule, fra 15,5 % i
2011 til 16,2 % i 2012, hvilket bl.a. skyldes salget af koncernens 6
ejendomme i Sverige, der havde en lav tomgangsprocent. Tomgangen
er fremdeles påvirket negativt af enkelte store ejendomme, som er
under omdannelse til ændret anvendelse, men endnu ikke færdigudvik-
lede og solgte. De nedrivningsmodne bygninger på disse ejendomme
kan kun vanskeligt udlejes og i givet fald kun på korte lejekontrakter til
meget lave priser.

Ledelse og administration
Det er i løbet af det forgangne år lykkedes at styrke koncernens faglige
kompetencer, så Nordicom nu på den front står godt rustet til de kom-

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

mende års udfordringer. Koncernens rapporteringssystemer og øvrige
rutiner er tillige velkørende.

I takt med reduktionen af koncernens balance vil antallet af medarbejde-
re blive tilpasset aktiviteterne, ligesom der fortsat vil være fuldt fokus på
reduktion af koncernens øvrige administrative omkostninger.

Nordicom benytter sig fremdeles af eksterne rådgivere i bevidsthed om,
at en lille organisation ikke kan opretholde spidskompetencer på alle
nødvendige områder.

I forbindelse med indgået aftale om tillæg til bankaftalen nedsættes i
2013 desuden et konsultations- og rådgivningsudvalg jf. omtalen i
koncernregnskabets note 32. Dette udvalg består af repræsentanter for
de i forhold til koncernens respektive låneengagementer største bank-
kreditorer, den største realkreditkreditor og de øvrige bankkreditorer.
Udvalget skal holdes orienteret om koncernens drift og ejendomssalg,
ligesom det bl.a. har mulighed for at indhente samtlige de finansielle
kreditorers udtalelse om forhold, som Nordicom har forelagt udvalget.

Kapitalforhold

Nordicoms ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapital-
strukturen, der som følge af Nordicoms nuværende situation indtil videre
er vanskelig at ændre på, Ledelsen vil på den kommende generalfor-
samling den 25. april 2013 foreslå nedsættelse af aktiekapitalen i Nordi-
com A/S fra nominelt 120.278.580 kr. til nominelt 12.027.858 kr. Ned-
sættelsen vil ske ved ændring af aktiekapitalens pålydende værdi fra 10
kr, pr. aktie til 1 kr. pr. aktie. Nedsættelsen vil blive anvendt til dækning
af koncernens underskud samt delvis dækning af moderselskabets
selskabsretlige kapitaltab.

I forbindelse med de kommende forhandlinger med koncernens kreditin-
stitutter om finansiering fra 2014 vil ledelsen søge tilført ny aktiekapital til
koncernen.

Koncernens resultat

I resultatopgørelsen er koncernens svenske og tyske aktiviteter, som
følge af frasalg eller planlagt frasalg, reklassificeret til en separat post
benævnt ”Årets resultat af ophørte aktiviteter”. Koncernens fortsættende
aktiviteter udgør herefter alene danske aktiviteter.

Årets resultat blev et underskud på -5,0 mio. kr. (2011: -78,0 mio. kr.) for
koncernens fortsættende aktiviteter og et underskud på -43,5 mio. kr.
(2011: -115,0 mio. kr.) for koncernens samlede aktiviteter.

Årets resultat for fortsættende aktiviteter er påvirket med positive dags-
værdireguleringer på investeringsejendomme med netto 2,4 mio. kr.
(2011: -32,9 mio. kr.). Årets dagsværdireguleringer på investeringsejen-
domme sammensætter sig af generelle negative værdireguleringer som
følge af den aktuelle markedssituation, der bl.a. modsvares af enkeltstå-
ende positive værdireguleringer på ejendomme som følge af indgåede
salgsaftaler, udlejninger og gennemførelse af værdiskabende projekter.

Det gennemsnitlige afkastkrav for koncernens færdige investeringsejen-
domme udgør 6,76 % p.a. pr. 31. december 2012, Det gennemsnitlige
afkastkrav er som følge af en ændret beregningsmetode ikke direkte
sammenligneligt med det tilsvarende opgjorte afkastkrav på 7,51 % p.a.
i årsregnskabet for 2011. Der henvises til koncernregnskabets note 1 for
en yderligere omtale heraf. Ved en tilnærmet opgørelse af afkastkravet
baseret på tidligere principper udgør afkastkravet 7,49 % p.a. pr. 31.
december 2012.

Det realiserede EBVAT (resultat eksklusive værdireguleringer og skat)
for fortsættende aktiviteter udgør 26,5 mio. kr. (2011: 4,7 mio. kr,),
hvilket er i overensstemmelse med de seneste udmeldte forventninger.

2060

1304296EogSN19

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Væsentlige begivenheder efter 31. december 2012

Nordicom har den 25, marts 2013 indgået aftale om et tillæg til den
eksisterende bankaftale indgået i marts 2010, og som udløb pr. 31.
december 2012 (forlænget til den 31. marts 2013 ved aftale den 21.
december 2012). Tillægget til bankaftalen indbefatter en række ændrin-
ger i forhold til de eksisterende vilkår, herunder forlængelse til og med
2013, jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note 32.

Nordicom har den 13. marts 2013 indgået en optionsaftale om salg af
udviklingsejendommen beliggende Herlev Hovedgade 17, 2730 Herlev
(”DISA"-ejendommen). Optionen giver optionshaver adgang til at kunne
købe ejendommen på nærmere definerede vilkår. Optionshaver kan
udnytte køberetten indtil den 1. juli 2013, Optionshaver betaler 2 mio. kr.
for køberetten frem til den 2, april 2013, og herefter yderligere 3 mio. kr.
såfremt optionsperioden forlænges frem til den 1. juli 2013. Ved udnyt-
telse af optionen kan optionsbetalingen modregnes i købesummen.
Såfremt optionen udnyttes, udgør købesummen i alt 205 mio. kr. Over-
tagelsesdagen vil være senest den 31. december 2013.

Nordicom har den 13. marts 2013 betinget solgt koncernens to ejen-
domme på Enghave Brygge ved havnefronten i Københavns Sydhavn.
Salget er bl.a. betinget af ny lokalplan for området. Handlen er strukture-
ret således, at der på grundlag af aftaler med henholdsvis køber og
panthaver i ejendommene opnås en salgssum på 180 mio. kr. og en
gældseftergivelse på i alt 80 mio. kr., hvoraf 35 mio, kr. er afhængig af
købers planmæssige realisation af et byggeprojekt inden for de kom-
mende år. Nordicom forventer regnskabsmæssigt i 2013 at indregne
225 mio. kr. af provenuet fra salget inkl. gældseftergivelse på 45 mio.
kr., mens den yderligere gældseftergivelse på 35 mio. kr. først forventes
at kunne indtægtsføres, når og hvis betingelserne for yderligere gælds-
eftergivelse er opfyldt over de kommende år.

Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne
årsrapport herudover ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker
vurderingen af årsrapporten.

Forventninger til 2013

Nordicom vil i forlængelse af den netop indgåede bankaftale for 2013
snarest muligt påbegynde dialogen med kreditinstitutterne om indgåelse
af et nyt tillæg til bankaftalen, der skal gælde for tiden efter 2013. Som
et led i disse forhandlinger vil ledelsen søge tilført yderligere aktiekapital
til koncernen.

Nordicom forventer i 2013 at opnå et EBVAT (resultat eksklusive værdi-
reguleringer og skat) for fortsættende aktiviteter i niveauet 10 — 20 mio.
kr.

Desuden forventes det, at koncernens tilbageværende ejendom i Ham-
borg bliver solgt i 1. halvår 2013, og at det lykkes at få nedbragt behold-
ningen af øvrige ikke-strategiske ejendomme, | den forbindelse forven-
tes det også, at lokalplanen for Enghave Brygge, København SV bliver

endeligt godkendt, samt at denne ejendom og ejendommen Herlev
Hovedgade 17 i Herlev bliver solgt til investorer, som vil investere i det
byggeri, som de respektive lokalplaner muliggør.

Endelig er det Nordicoms forventning, at den massive indsats for at
nedbringe koncernens tomgangsleje i løbet af året vil bære frugt.

På grund af situationen på ejendomsmarkedet er der generelt betydelig
usikkerhed tilknyttet forudsætningerne for Nordicoms forventede resulta-
ter, Især tidspunktet for salg af større ejendomme og eventuelle opsigel-
ser fra eller konkurser hos større lejere kan påvirke det forventede
EBVAT.

 

KØ
CD
ØY

fod

4296Eo0ogSN1

CD

 

1 Sydøstjyllands Politi flyttede i marts 2012 til Birkemose
Allé efter en større tilpasning af lejemålet. /

 

 

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Hoved- og nøgletal

 

Hovedtal

 

 

 

 

Beløb i 1.006 kr. 2012 2011 2010 2009 2008
Resultatopgørelse
Huslejeindtægter 216.290 221.366 227.212 219,241 208.263
Nettoomsætning i alt 223.281 230.765 393,868 260.750 508.953
Bruttoresultat 165.041 162.448 159.502 173.473 160.739
Resultat af primær drift 86.644 6.160 -496.919 -478.403 -95.972
Finansielle poster -93.857 -105.014 -112.321 -181.275 -165.232
Resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT) (fortsættende aktiviteter) 26.468 4.744 -22,294 -80.561 -101.751
Årets resultat af fortsættende aktiviteter 4.964 -78.049 412.861 -539.768 -210.429
Årets resultat af ophørte aktiviteter -38.548 -36.985 4.217 -13.009 5,540
Årets resultat -43.512 -115.034 417.078 -552,777 -204.889
Opgørelse af finansiel stilling
Investeringsejendomme 2.856.773 3.344,661 3.967,464 4.532,981 5.042.296
Investeringer i materielle aktiver 41.987 63,600 92.994 154,911 607,210
Balancesum i alt 3.281.589 4.008.504 4.279.236 4.979.684 5,625.325
Rentebærende gæld 3.087.327 3.749.696 3.856.514 3.978.077 3.945.249
Egenkapital for aktionærer i Nordicom A/S 40.257 84,605 194.014 496.908 1.042.676
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømme fra driften -24,094 13.341 146.275 -79,304 261.742
Pengestrømme fra investering 402.606 81.068 49.525 56,821 -419.074
Pengestrømme fra finansiering -413.157 -137.713 -93.765 12.199 61.945
Øvrige oplysninger
Andel af langfristet gæld af total gæld (%) 52,4 83,8 89,4 52,5 54,1
Aktiekapital 120.279 120.279 120.279 312.786 312.786
Børskurs, ultimo (beløb i kr.) 4,7 4,4 11 60 68
Aktiekursændring i kurspoint 0,3 -6,7 49 -8 -752
Udbytte pr. aktie (beløb i kr.) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Antal medarbejdere i koncernen 32 33 37 52 63
Nøgletal

2012 2011 2010 2009 2008
Afkast på investeringsejendomme (% p.a.) 5,1 4,7 4,5 4,2 4,1
Gennemsnitlig lånerente (% p.a.) 3,0 3,2 3,3 5,0 4,8
Afkastmarginal på investeringsejendomme (% p.a.) 2,1 1,6 1,2 -0,7 -0,6
Afkast på investeringsejendomme (% p.a.) af fortsættende aktiviteter 5,1 4,7 42 3,9 3,5
Gennemsnitlig lånerente (% p.a.) af fortsættende aktiviteter 2,9 3,1 3,2 5,0 4,5
Afkastmarginal på investeringsejendomme (% p.a.) af fortsættende aktiviteter 2,2 1,6 1,0 -1,1 -1,0
Forrentning af egenkapital (%) -69,5 -81,5 -120,5 -71,8 16,7
Indre værdi pr. aktie, ultimo (kr.) 3,4 7,1 16,3 78,2 162,5
Resultat pr. aktie (kr.) -3,6 -9,5 -52,7 -86,9 -31,7
Resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie (kr.) -0,4 -6,6 -52,3 -84,9 -32,5
Udbytteafkast (%) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Kurs/indre værdi, ultimo 1,4 0,6 0,7 0,8 0,2
Cashflow pr. aktie (kr.) -2,0 1,1 18,2 -12,5 40,7
Soliditet (%) 1,2 2,1 4,5 10,0 18,5

 

Aktierelaterede nøgletal for perioden 2008-2009 er multipliceret med en
justeringsfaktor på 0,47 som følge af gennemført aktieemission i 2010.
Ovennævnte nøgletal er beregnet i henhold til definitionerne udarbejdet
af Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal
2010" jf. omtalen i koncernregnskabets note 38.

Hovedtal for 2008-2011 er tilpasset som konsekvens af reklassifikation

af tyske og svenske aktiviteter til ophørte aktiviteter.

 

 

Udvikling i regnskabsåret

Årets resultat sammenholdt med den forventede udvikling
Koncernens resultat i 2012 blev et resultat eksklusive værdireguleringer
og skat (EBVAT) og ophørte aktiviteter på 26,5 mio. kr., hvilket er i
overensstemmelse med de tidligere udmeldte forventninger, som omtalt
i delårsrapporten for 3. kvartal 2012.

De udmeldte forventninger i delårsrapporten for 3. kvartal 2012 udgjorde
et EBVAT i niveau 20 til 35 mio. kr., der knyttede sig til koncernens
fortsættende aktiviteter, hvor Nordicoms tyske aktiviteter på daværende
tidspunkt også var indeholdt, Fra og med årsrapporten for 2012 er disse
aktiviteter udskilt og præsenteret som ophørte aktiviteter og er derfor
ikke inkluderet i ovenævnte EBVAT på 26,5 mio. kr. Uden reklassifikati-
on af de tyske aktiviteter ville det realiserede EBVAT for 2012 fortsat
have været inden for det udmeldte interval i henhold til delårsrapporten
for 3. kvartal 2012.

For koncernens samlede aktiviteter (inklusive svenske og tyske aktivite-
ter) blev realiseret et EBVAT på 36,3 mio, kr., hvilket tilsvarende er på
niveau med den udmeldte forventning i henhold til delårsrapporten for 3.
kvartal 2012.

Segmentoplysninger

Nordicom opdeler koncernens ejendomme i 4 segmenter fordelt på
strategiske ejendomme (erhvervsejendomme) og ikke-strategiske ejen-
domme (udviklingsejendomme og grunde, boligejendomme og hoteller
samt udenlandske ejendomme).

Koncernens ejendomme grupperet på segmenter er præsenteret på side
109, Den regnskabsmæssige værdi af koncernens investerings- og
domicilejendomme og projektbeholdninger pr. 31. december 2012
fordeler sig således på segmenter:

denlandske ejendomme

  

Boligejendomme og hoteller
Ea Udviklingsejendomme og grunde
EJ Erhvervsejendomme

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

EogSN19064

ok
CD
CY)

pr

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

 

 

 

STRATEGISKE EJENDOMME

Erhvervsejendomme
Beløb i mio. kr. 2012 2011
Omsætning 153,2 139,2
Bruttoresultat 123,1 114,9
Værdireguleringer -44,7 -88,5
Segmentresultat 15,6 40,8
Samlede aktiver 2.144,8 2,162,0
Erhvervsejendomme Tomgangsprocenten for hver ejendomstype er illustreret i nedenstående

Segmentet "Erhvervsejendomme" omfatter Nordicoms strategiske
ejendomme, herunder investeringsejendomme inden for butik, kontor,
lager og produktion. Segmentet indeholder enkelte ejendomme under
omstilling, hvor Nordicom selv forestår udviklingen med henblik på at
optimere ejendommenes drift.

Segmentets ejendomme er geografisk koncentreret i Storkøbenhavn og
større provinsbyer. Fordelt på regnskabsmæssige værdier fordeler
porteføljen sig således:

 

 

 

Beløb i mio, kr. 2012 2011
Storkøbenhavn 820 38% 840 39%
Øvrige Sjælland 459 21% 481 22%
Fyn 252 12% 228 11%
Jylland 614 29% 612 28%
I alt 2.145 2.162

 

Opdelt på ejendomstyper fordeler segmentets regnskabsmæssige værdi
sig således:

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2012 2011

Butik 1.030 48% 1.047 48%
Kontor 970 45% 963 45%
Lager og produktion 108 5% 115 5%
Andre 37 2% 37 2%
I alt 2,145 2.162

 

Omsætningen i segmentet udgør i 2012 153,2 mio. kr. og er steget med
14,0 mio. kr. sammenlignet med 2011. Stigningen forklares hovedsage-
ligt ved følgende forhold:

El Indtægtsført kompensation for en lejers frigørelse af lejekontrakt.
EB Effekten af nye lejekontrakter indgået i 2011 og 2012,

Den positive effekt af ovenstående er delvist modsvaret af en negativ
effekt af stigende tomgang, herunder særligt i 4. kvartal 2012. Segmen-
tets tomgang udgør i 2012 17,9 % mod 16,8 % i 2011. Stigningen i
tomgangen skyldes flere større lejeres fraflytning i løbet af 2012.

 

tabel:

 

 

 

Tomgang i % 2012 2011
Butik 18,2% 17,6%
Kontor 11,1% 7,3%
Lager og produktion 54,8% 59,7%
Andre 2,8% 9,8%
I alt 17,9% 16,8%

 

Tomgangen forventes nedbragt i 2013. I december 2012 oplevede
Nordicom en positiv udvikling med udlejning til nye lejere i flere ejen-
domme, herunder især ejendomme med kontorlejemål, hvor der var
opstået tomgang i løbet af 2012. Nordicom indgik således flere nye
lejeaftaler, hvor der vil ske indflytning i begyndelsen af 2013.

Nordicom oplever fortsat, at en del af de eksisterende lejere er mærket
af krisen, samt at efterspørgslen efter nye lejemål er lav. Enkelte lejere
har i 2012 været nødt til at lukke deres virksomhed på grund af svigten-
de indtjening. Den konjunkturelle situation påvirker fortsat segmentets
resultat negativt som følge af tab på lejerestancer, øget tomgang og
pres fra lejere om at indgå aftaler om lejerabatter eller reduktion af
lejemål, ligesom Nordicom ved genudlejning af ledige lokaler oplever
generel tilbageholdenhed fra lejere og prispres.

Nordicom arbejder målrettet på at få nedbragt tomgangen i de resteren-
de tomme arealer. Ledelsen har fortsat stort fokus på kundepleje og
udlejning i segmentets ejendomme og har bl.a. intensiveret udlejnings-
bestræbelserne ved engagering af flere eksterne mæglere. Herudover
har Nordicom reguleret udbudspriserne for lejen på flere ejendomme i
forventning om at tiltrække større interesse fra potentielle lejere.

Den gennemsnitlige bruttoleje for segmentet udgør i 2012 616 kr. pr. m2,
hvilket er 12 kr. højere end i 2011 svarende til en stigning på ca. 2 %.

 

 

 

Kroner pr. m? 2012 2011
Butik 688 662
Kontor 698 688
Lager og produktion 260 275
Andre 947 892
I alt 616 604

 

 

 

Der er i 2012 afholdt planlagte investeringer med henblik på at nedbrin-
ge den eksisterende tomgang i segmentet. De samlede investeringer i
2012 udgør ca. 41 mio. kr.

De væsentligste investeringer er foretaget i følgende fire ejendomme:

El I Høje Gladsaxe Centret, hvor Nordicom har afsluttet indretningen af
den sidste af i alt tre nye store butikker (LIDL, JYSK og Netto).

ER 1 Tåstrup Stationscenter, hvor der efter en tidligere gennemført
generel opgradering af ejendommen igangsættes yderligere inve-
steringer i takt med, at der er indgået nye lejekontrakter.

EH På ejendommen Kejlstrupvej i Silkeborg, hvor Nordicom har afslut-
tet ombygningen af et areal i ejendommen, der fra juni 2012 er udle-
jet til et dækcenter.

EO På ejendommen Dannebrogsgade i Odense, hvor Nordicom har
afsluttet istandsættelsen af et større lejemål til en fitness-kæde.

Årets investeringer er gennemført med et tilfredsstillende resultat. Pro-
jekterne gennemføres som led i koncernens strategi med optimering af
koncernens strategiske ejendomme.

Bruttoresultatet udgør 123,1 mio. kr. i 2012, hvilket er en stigning på 8,2
mio, kr. i forhold til 2011.

Ledelsen har fundet grundlag for at foretage værdireguleringer på
ejendomme med -44,7 mio, kr. i 2012 (2011: -88,5 mio. kr.). Segmentets
portefølje af investeringsejendomme indeholder mange ejendomme på
sekundære beliggenheder, hvor efterspørgslen efter såvel ejendomme
som lejemål er lav, hvilket har haft en afsmittende effekt på ejendomme-
nes dagsværdier. Årets dagsværdireguleringer sammensætter sig af
såvel generelle negative værdireguleringer som følge af den aktuelle
markedssituation, der delvist modsvares af enkeltstående positive
værdireguleringer på ejendomme som følge af ovennævnte udlejninger
og investeringer.

Det gennemsnitlige afkastkrav for ejendommenes dagsværdi udgør 6,88
% p.a. pr. 31. december 2012 mod 7,49 % p.a. pr. 31. december 2011.
Det gennemsnitlige afkastkrav er ikke direkte sammenligneligt med det
tilsvarende opgjorte afkastkrav i årsregnskabet for 2011 som følge af
ændrede principper og beregningsmetoder for opgørelse af ejendom-
menes dagsværdi, jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note 1. Ved en
tilnærmet opgørelse af afkastkravet baseret på tidligere principper udgør
afkastkravet 7,63 % p.a. pr. 31. december 2012,

Segmentresultatet udgør 15,6 mio. kr. i 2012 mod -40,8 mio. kr. i 2011.

Der er i 2012 ikke foretaget køb eller salg af ejendomme i segmentet
”Erhvervsejendomme".

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

6EogSN19066

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

IKKE-STRATEGISKE EJENDOMME

Udviklingsejen-

Boligejendomme Udenlandske

 

domme og grunde og hoteller ejendomme
Beløb i mio, kr, 2012 2011 2012 2011 2012 2011
Omsætning 25,3 28,1 43,0 59,9 0,0 0,0
Bruttoresultat 11,6 0,3 21,4 35,8 0,0 0,0
Værdireguleringer 53,3 71,7 6,1 -16,0 0,0 0,0
Segmentresultat (fortsættende aktiviteter) 47,7 48,3 0,5 24 0,0 0,0
Segmentresultat (ophørte aktiviteter) 0,0 0,0 0,0 0,0 -30,3 -39,9
Samlede aktiver 523,1 596,8 363,2 456,3 96,5 396,0

 

Udviklingsejendomme og grunde

Segmentet "Udviklingsejendomme og grunde” omfatter danske udvik-
lingsejendomme og grundstykker, hvor Nordicom ikke har til hensigt selv
at gennemføre den fulde udvikling. Ejendommene indgår ikke i Nordi-
coms langsigtede strategi. Ejendommene i segmentet forventes at blive
afhændet, når markedsforholdene herfor tilsiger det.

Nordicom har i 2012 solgt ejendommen Ved Stigbordene, København
SV for en salgspris på 140 mio. kr. Ejendommen er overtaget af køber
den 1. oktober 2012.

Segmentresultatet for "Udviklingsejendomme og grunde” udgør 47,7
mio. kr, i 2012 mod 48,3 mio. kr. i 2011. Resultatet er påvirket af positive
værdireguleringer på ejendomme med 53,3 mio. kr. i 2012 (2011: 71,7
mio. kr.), der primært vedrører regulering af dagsværdien i forbindelse
med salget af ejendommen Ved Stigbordene, København SV samt
effekten af opnåede resultater vedrørende lokalplanprocesser.

Segmentet omfatter bl.a. ejendommene Enghave Brygge, København
SV samt Herlev Hovedgade, Herlev, benævnt ”DISA"-grunden, hvor der
på begge ejendomme er opnået positive resultater i 2012 vedrørende
igangsatte lokalplanprocesser.

Enghave Brygge, København SV

Ejendommen består af to grundstykker ved havnefronten i Københavns
Sydhavn, der p.t. er bebygget og udlejet til erhvervsformål. Nordicom
har sammen med ejerne af nabogrundene gennem længere tid arbejdet
på en helhedsplan for området. Helhedsplanen er nu udmøntet i et
forslag til ny lokalplan for området. Lokalplanforslaget er i øjeblikket i
offentlig høring, og det forventes, at lokalplanen vedtages endeligt af
Københavns Borgerrepræsentation inden udgangen af juni 2013. Nordi-
coms andel af området forventes at give mulighed for opførelse af ca.
75.000 byggeretskvadratmeter (31. december 2011: 70.000 byggerets-
kvadratmeter). Såfremt lokalplanen vedtages, vil byggeretten blive solgt
til en udenlandsk bygherre, som har købt byggeretten betinget af opnå-
else af den nævnte lokalplan, Denne aftale blev offentliggjort via Fonds-
børsen den 13. marts 2013.

Herlev Hovedgade, Herlev — "DISA"-grunden

I et samarbejde mellem Herlev Kommune og Nordicoms hovedrådgiver,
har Nordicom i 2012 fortsat arbejdet med en ny lokalplan, der skal give
mulighed for at ændre grundens anvendelse til detailhandel. Dette
arbejde har udmøntet sig i en ny lokalplan, der blev vedtaget af Herlev
Kommune den 20. februar 2013. Nordicom har i 2013 indgået en opti-
onsaftale med en potentiel køber af ejendommen til overtagelse senest
den 31. december 2013. Denne aftale blev offentliggjort via Fondsbør-
sen den 13. marts 2013. Optionsaftalen skal udnyttes senest den 1. juli
2013. Nordicoms projektrådgiver arbejder nu på opnåelse af tilstrække-
lig forhåndsudlejning, som er en forudsætning for købers opnåelse af
finansiering, og dermed handlens gennemførelse.

10

Der er i segmentet ikke foretaget øvrige salg af ejendomme i 2012
udover salg af et mindre grundstykke i Næstved.

Den i 2011 gennemførte handel vedrørende grundstykket Amager
Strandvej, København S er endeligt berigtiget i begyndelsen af 2012,
hvor den endelige tinglysning og købesummens betaling blev gennem-
ført.

De regnskabsmæssige værdier af "Udviklingsejendomme og grunde"
udgør pr. 31. december 2012 523,1 mio. kr. (31. december 2011: 596,8
mio, kr,). Der er i segmentet ikke foretaget køb af ejendomme i 2012,

Boligejendomme og hoteller

Segmentet "Boligejendomme og hoteller" omfatter danske boligejen-
domme og hotelejendomme, som ikke omfattes af Nordicoms langsigte-
de strategi. Ledelsen forventer med tiden at afhænde ejendommene i
segmentet.

Segmentresultatet for "Boligejendomme og hoteller" udgør 0,5 mio. kr. i
2012 mod 2,4 mio. kr. i 2011. Resultatet er bl.a. positivt påvirket af en
indbetaling på tidligere nedskrevne lejerestancer fra en enkelt lejer i
hotelbranchen. | 2011 var resultatet positivt påvirket med ca. 12 mio. kr.
vedrørende en kompensation for en lejers frigørelse af sin lejekontrakt.

Segmentresultatet i 2012 er påvirket med negative værdireguleringer på
ejendomme med 6,1 mio, kr. (2011: -16,0 mio. kr.), hvilket dels skyldes
regulering af dagsværdien på solgte lejligheder på Lindholm (Slusehol-
men), København SV og dels lejeforhold på øvrige ejendomme.

Som følge af salg er der i 2012 afleveret følgende ejendomme for i alt
88,5 mio. kr.:

LJ Lindholm (Sluseholmen), København SV — 31 lejligheder (24 solgt
samlet).

[3 Ballerup Idrætsby, Ballerup — 1 lejlighed.

LI] Vesterhavnen 17, Nyborg — 2 lejligheder.

C Møllehusene 1-3, Roskilde — 1 lejlighed.

[3 Hotel Vinhuset i Næstved,

De regnskabsmæssige værdier af "Boligejendomme og hoteller” udgør
363,2 mio. kr. (31. december 2011: 456,3 mio. kr.). Der er i segmentet
ikke foretaget køb af ejendomme i 2012. Nordicom arbejder fortsat på at
afhænde ejendommene i segmentet.

Udenlandske ejendomme

Segmentet "Udenlandske ejendomme” omfatter koncernens ejendomme
beliggende i Tyskland og Sverige, som ikke omfattes af Nordicoms
langsigtede strategi.

Nordicom har den 11, juli 2012 solgt den svenske portefølje af 6 ejen-
domme. Salget er gennemført som et virksomhedssalg, hvor køber

 

 

 

 

overtog aktieposten i Nordicoms svenske moderselskab Nordicom
Sverige AB, Det samlede kontante provenu fra salget af aktierne udgør
ca. 45 mio, kr. Ved fastsættelsen af prisen på aktierne er lagt til grund,
at ejendommenes værdi udgør 271 mio. kr. (320 mio, SEK). Aktierne er
overtaget af køber pr. 1. oktober 2012. Som følge af det gennemførte
salg af de svenske ejendomme er segmentresultatet påvirket negativt af
dagsværdireguleringer på investeringsejendomme med -36,7 mio. kr.
(2011: -48,4 mio. kr.).

Koncernens tyske aktiviteter udgøres af en tilbageværende ejendom i
Hamborg. Aktiviteterne forventes solgt respektive afviklet i 2013. Der
pågår konkrete salgsforhandlinger med potentielle købere, og disse
forhandlinger forventes at føre til et samlet virksomhedssalg i 2013.

Koncernens tyske og svenske aktiviteter betragtes som separate geo-
grafiske områder og er i årsrapporten, herunder segmentoplysningerne,
for 2012 præsenteret som ophørte aktiviteter i resultatopgørelsen, hvor
der samtidigt er foretaget tilpasning af sammenligningstal.

Segmentresultatet for udenlandske ejendomme udgør -30,3 mio. kr. i
2012 mod -39,9 mio. kr. i 2011.

Regnskabsberetning for koncernen

RESULTATOPGØRELSEN

Koncernens udenlandske aktiviteter er som følge af frasalg eller planlagt
frasalg præsenteret separat i resultatopgørelsen som ophørte aktiviteter.
Resultatet fra de ophørte aktiviteter er præsenteret efter resultatet for de
fortsættende aktiviteter bestående af koncernens danske aktiviteter. Der
er foretaget tilsvarende tilpasning af sammenligningstal.

Nordicom har i 2012 realiseret et positivt resultat eksklusive værdiregu-
leringer og skat (EBVAT) på 26,5 mio. kr. (2011: 4,7 mio. kr.), svarende
til en forbedring på ca. 21,8 mio. kr. i forhold til 2011.

Huslejeindtægter udgør i 2012 216,3 mio, kr. mod 221,4 mio. kr. i 2011.
Reduktionen skyldes primært frasalg af ejendomme, Huslejeindtægterne
er i såvel 2012 som 2011 påvirket positivt i niveau 12-15 mio. kr. af
kompensationer fra lejere.

Tomgangen for koncernens investeringsejendomme udgør i 2012 16,2
% (opgjort efter lejeværdi) mod 15,5 % i 2011. For koncernens strategi-
ske ejendomme udgør tomgangen i 2012 17,9 % (opgjort efter lejevær-
di) mod 16,8 % sidste år. Stigningen i tomgangen på koncernens strate-
giske ejendomme skyldes flere større lejeres fraflytning i løbet af 2012.

Salg af projektbeholdninger udgør 5,4 mio. kr. i 2012 (2011: 7,6 mio. kr.)
og vedrører hovedsageligt restlejligheder i Lindholm (København SV).

Nordicom opnåede i 2012 et bruttoresultat på 165,0 mio. kr. (2011:
162,4 mio. kr.), svarende til en stigning på 2,6 mio, kr.

Koncernens kapacitetsomkostninger, der udgør 43,6 mio. kr. (2011: 50,8
mio. kr.), er faldet med 7,2 mio. kr. i forhold til 2011. Kapacitetsomkost-
ningerne er i 2011 påvirket negativt med 5,3 mio. kr. vedrørende afvik-
lingen af ansættelsesforholdet med den tidligere administrerende direk-
tør og den tidligere bestyrelsesformand. Ses der bort fra disse omkost-
ninger, er kapacitetsomkostningerne faldet med 1,9 mio. kr. i forhold til
2011, hvilket skyldes generelle omkostningstilpasninger.

Årets resultat for fortsættende aktiviteter er påvirket med positive dags-
værdireguleringer på investeringsejendomme med netto 2,4 mio. kr.
(2011: -32,9 mio. kr.). Årets dagsværdireguleringer på investeringsejen-
domme sammensætter sig af såvel generelle negative værdireguleringer
som følge af den aktuelle markedssituation, der bl.a, modsvares af
enkeltstående positive værdireguleringer på ejendomme som følge af
indgåede salgsaftaler, udlejninger og gennemførelse af værdiskabende
projekter.

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Det gennemsnitlige afkastkrav for koncernens færdige investeringsejen-
domme udgør 6,76 % p.a. pr. 31. december 2012. Det gennemsnitlige
afkastkrav er som følge af en ændret beregningsmetode ikke direkte
sammenligneligt med det tilsvarende opgjorte afkastkrav på 7,51 % p.a.
i årsregnskabet for 2011, jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note 1,
Ved en tilnærmet opgørelse af afkastkravet baseret på tidligere princip-
per udgør afkastkravet 7,49 % p.a. pr. 31. december 2012.

Dagsværdireguleringer på Nordicoms gæld til kreditinstitutter har i 2012
påvirket resultatet negativt med -29,1 mio. kr. (2011: -65,7 mio, kr.).
Dagsværdireguleringen skyldes hovedsageligt den forventede dagsvær-
diregulering på bankgæld omfattet af bankaftalen indgået i 2010. Bank-
aftalen medførte en større positiv værdiregulering i 2010, der er tilbage-
ført over aftalens løbetid. Dagsværdireguleringer på gæld til kreditinsti-
tutter er endvidere påvirket negativt af kursudsving på realkreditgæld
som følge af faldende renter. Værdireguleringerne forventes ikke at få
effekt på koncernens pengestrømme. Af den samlede negative dags-
værdiregulering på gæld til kreditinstitutter udgør ca. 21,5 mio. kr. den
forventede dagsværdiregulering som følge af den i 2010 indgåede
bankaftale.

Finansielle poster netto udgør -93,9 mio. kr. (2011: -105,0 mio. kr.),
hvilket er en reduktion på 11,1 mio, kr. i forhold til sidste år. Den lavere
renteomkostning skyldes reduktion af gæld i forbindelse med frasalg af
ejendomme samt faldende renter på realkreditgæld.

Årets resultat af fortsættende aktiviteter udgør i 2012 -5,0 mio, kr. (2011:
-78,0 mio. kr.).

Årets resultat af ophørte aktiviteter (udenlandske aktiviteter) udgør i
2012 -38,5 mio. kr. (2011: -37,0 mio. kr.). I forbindelse med salget af
koncernens svenske ejendomme i 2012 blev ejendommenes dagsvær-
dier regulereret med -36,7 mio. kr. (2011: -48,4 mio. kr.), ligesom der
blev foretaget udgiftsførsel af udskudte skatteaktiver med ca. 8 mio. kr.
(2011: 0 mio. kr.).

BALANCE PR. 31. DECEMBER 2012

Koncernens langfristede aktiver, der pr. 31. december 2012 udgør
2,537,0 mio, kr. (31. december 2011: 3.409,7 mio. kr.), er reduceret med
872,7 mio, kr. i 2012. Faldet skyldes hovedsageligt frasalg af koncer-
nens svenske aktiviteter, et større grundsalg samt reklassifikation af
koncernens tyske ejendom og øvrige ejendomme, der forventes solgt i
2013, til aktiver bestemt for salg. Der er i 2012 investeret 41,3 mio. kr. i
forbedringer og udvikling af eksisterende ejendomme.

Kortfristede aktiver udgør 744,6 mio. kr. mod 598,8 mio. kr. pr. 31.
december 2011, svarende til en stigning på 145,8 mio. kr. Stigningen
skyldes til dels ovennævnte reklassifikation af investeringsejendomme til
aktiver bestemt for salg, der modsvares af et fald i tilgodehavender, idet
der heri i 2011 indgik et tilgodehavende på 235 mio. kr. vedrørende
salget af grunden Amager Strandvej, København S. Beløbet er berigti-
get i 2012 og modsvares delvist af udstedelse af pante- og gældsbreve.

Egenkapitalen udgør 37,8 mio. kr. inklusive minoritetsinteresser (31.
december 2011: 82,3 mio. kr.), svarende til et fald på 44,5 mio. kr.
Faldet skyldes årets negative resultat.

Gæld til kreditinstitutter udgør 3.087,3 mio. kr. (31.12.2011: 3.749,7 mio.
kr.). Faldet skyldes primært indfrielser i forbindelse med solgte ejen-
domme. Pr. 31. december 2012 udgør oprullede renter, i henhold til
bankaftalen med koncernens væsentligste finansielle kreditorer, ca, 27,4
mio, kr.

11

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

PENGESTRØMME FOR 2012

Pengestrømme fra driftsaktivitet for 2012 udgør -24,1 mio, kr. (2011:
13,3 mio. kr.), svarende til et fald på -37,4 mio. kr. i forhold til sidste år.
Faldet skyldes, at der i 2012 er tilbagebetalt renter (oprullede renter) i
niveau 35 mio, kr. vedrørende ikke-betalte renter i 2010 og 2011.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør 402,6 mio. kr. (2011: 81,1
mio. kr.). Årets: likviditetseffekt af investeringer udgør -35,3 mio. kr.
(2011: -57,4 mio. kr.) og vedrører forbedringer på koncernens eksiste-
rende ejendomme og igangværende udviklingsprojekter. Herudover er
der frasolgt ejendomme og dattervirksomheder med en likviditetseffekt
på 438,0 mio. kr. (2011: 137,5 mio. kr.).

Pengestrømme. fra. finansieringsaktivitet udgør -413,2 mio, kr.
(2011: -137,7 mio, kr.), hvormed koncernens likvide beholdninger udgør
40,2 mio. kr. pr. 31. december 2012 (pr. 31. december 2011: 72,7 mio.
kr.). Af koncernens likvide beholdninger pr. 31. december 2012 knytter
6,5 mio. kr. sig til ophørte aktiviteter.

Usikkerhed ved indregning og måling

I forbindelse med aflæggelsen af årsrapporten har ledelsen foretaget en
række skøn og vurderinger, der har betydelig indflydelse på årsrappor-
ten, herunder vedrørende

forudsætning om fortsat drift efter 2013,

dagsværdi af investeringsejendomme,

klassifikation af ejendomme,

dagsværdi af pantebreve,

udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser,

dagsværdi af gæld til kreditinstitutter,

nedskrivningstest på domicilejendomme, og
kapitalandele i dattervirksomheder (modervirksomheden).

DBDDORDETE

Da der er tale om skøn, knytter der sig usikkerhed til de nævnte forhold
og poster. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn
på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ændret
strategi eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring
eller efterfølgende begivenheder, Der henvises til note 1 i koncernregn-
skabet og note 1 i modervirksomhedens årsregnskab for yderligere
omtale af de nævnte vurderinger, skøn og tilknyttede usikkerheder.

Usædvanlige forhold

Resultat før skat for 2012 er positivt påvirket med ca. 15 mio. kr. i kom-
pensation fra en lejer, der er frigjort fra sit lejemål før lejeaftalens oprin-
delige udløbstidspunkt. Resultat før skat for 2011 var påvirket af en
tilsvarende kompensation på 12 mio. kr. Kompensationerne er indregnet
i nettoomsætning.

Moderselskabet Nordicom A/S
Moderselskabet Nordicom A/S udviser et resultat før skat på -75,5 mio.
kr. (2011: -53,8 mio. kr.).

Moderselskabets resultat før skat er påvirket med -66,7 mio. kr.
(2011: -39,3 mio. kr.) fra resultat af dattervirksomheder. Den negative
påvirkning på resultatopgørelsen skyldes:

El Nedskrivning på kapitalandele i dattervirksomheder.
E! Nedskrivning på mellemværender med dattervirksomheder.
E] Hensættelser vedrørende dattervirksomheder.

Særligt frasalget af koncernens svenske aktiviteter har haft en negativ
påvirkning af modervirksomhedens resultat i 2012. Baggrunden for
nedskrivninger og hensættelser er yderligere omtalt i note 11 i årsregn-
skabet for moderselskabet, hvortil der henvises.

12

Moderselskabets egenkapital pr. 31. december 2012 udgør -56,9 mio,
kr. (31. december 2011: 15,4 mio. kr.). Nordicom A/S har dermed fortsat
tabt mere end 50 % af aktiekapitalen. Egenkapitalen for modervirksom-
heden er ca. 97 mio. kr. lavere end den opgjorte egenkapital for koncer-
nen som helhed. Forskellen skyldes forskelle i regnskabsprincipper for
henholdsvis modervirksomhedens regnskab og koncernregnskabet, der
indebærer, at positiv indtjening i dattervirksomheder først påvirker
modervirksomhedens årsregnskab, når dattervirksomhederne foretager
udbyttebetalinger. I det omfang det er muligt, vil der i dattervirksomheder
blive udloddet udbytter i 2013 med henblik på retablering af Nordicom
AS" egenkapital.

Nordicoms ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapital-
strukturen, der som følge af Nordicoms nuværende situation indtil videre
er vanskelig at ændre på. Ledelsen vil på generalforsamlingen den 25,
april 2013 foreslå nedsættelse af aktiekapitalen i selskabet fra nominelt
120.278.580 kr. til nominelt 12.027,858 kr. Nedsættelsen vil ske ved
ændring af aktiekapitalens pålydende værdi fra 10 kr. pr. aktie til 1 kr. pr.
aktie. Nedsættelsen vil blive anvendt til dækning af underskud, herunder
delvist moderselskabets selskabsretlige kapitaltab.

| forbindelse med de kommende forhandlinger med Nordicom-
koncernens kreditinstitutter om finansiering fra 2014 vil ledelsen søge
tilført ny aktiekapital til selskabet.

Der vurderes herudover ikke at være forhold vedrørende modervirksom-
hedens regnskab, der ikke er de samme, som gælder for koncernen
som helhed.

1304296E0

 

 

 

Risikofaktorer

Nordicom arbejder fortsat på at omstille koncernen fra at være udvik-
lingsorienteret til at fokusere på driftsoptimering af koncernens ejen-
domsportefølje. Ledelsen identificerer, analyserer og styrer løbende alle
væsentlige risici for at optimere koncernen til gavn for Nordicoms inte-
ressenter og for at sikre gennemførelse af koncernens strategi.

De centrale dele af strategien i 2013 er:

mg

Indgåelse af en ny aftale med koncernens væsentligste bankkredi-
torer og realkreditinstitutter, herunder tilførsel af ny kapital.
Nedbringelse af tomgang for uudlejede lejemål.

Salgsmodning af jordstykker og ejendomme, der er købt med
henblik på nedrivning/ombygning.

Frasalg af ikke-strategiske danske ejendomme.

Frasalg af udviklingsprojekter, der forudsætter nybyggeri.

Frasalg af den tilbageværende tyske ejendom.

Generel nedbringelse af balancen.

DODGE po

Gennemførelsen af strategien er forbundet med en række risici. Ledel-
sen har identificeret følgende væsentlige risici for gennemførelsen af
strategien:

Usikkerhed ved fortsat drift efter 2013

Nordicom har den 25, marts 2013 indgået aftale om et tillæg til den
eksisterende bankaftale indgået i marts 2010 og som udløb pr. 31.
december 2012 (forlænget til den 31. marts 2013 ved aftale den 21.
december 2012). Aftalen medfører, at bankaftalen er forlænget til den
31. december 2013. Indholdet af tillæg til bankaftalen er omtalt i kon-
cernregnskabets note 32.

Bankaftalen omfatter pr. 31. december 2012 finansiel gæld med en
samlet hovedstol på i alt 2.899 mio, kr. (31. december 2011: 3.350 mio.
kr.), hvoraf bankgæld udgør 1.285 mio. kr. (31. december 2011: 1.725
mio. kr.), og realkreditgæld udgør 1,614 mio. kr. (31. december 2011:
1.625 mio. kr.). Et realkreditinstitut med et tilgodehavende på 342 mio.
kr. udtræder af bankaftalen pr. 1. april 2013. Nordicom har indgået aftale
med det pågældende realkreditinstitut om, 1) at de omfattede lån frem til
udgangen af 2013 serviceres med samme bidragssatser, som gælder
for realkreditinstitutter omfattet af bankaftalen, og 2) at et lån på 37 mio.
kr., der forfalder 1. juni 2013, forlænges til udgangen af 2013.

Den indgåede aftale om tillæg til bankaftalen medfører, at den kortsigte-
de refinansierings- og renterisiko på koncernens væsentligste bankgæld
er elimineret til og med den 31. december 2013. Tillægget til bankaftalen
indebærer ligeledes, at bidragssatserne på koncernens realkreditlån er
fastlåst frem til den 31. december 2013.

Nordicoms samlede tilbagebetalingsforpligtelser på koncernens gæld er
illustreret i tabellen nedenfor og fordelt på tidsmæssige intervaller fra
balancedagen den 31. december 2012. De specificerede beløb repræ-
senterer de beløb, der forfalder inklusive renter mv. Bankgæld omfattet
af ovennævnte bankaftale er inkluderet i posten "Inden for eller om 12
måneder".

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

 

Beløb i 1.000 kr.

 

 

Inden for eller om 12 måneder 1.539.935
Efter 1 og op til 3 år 126.992
Efter 3 og op til 5 år 232.374
Efter 5 år 1.829,291

3.728.592

 

Når den indgåede aftale om forlængelse af bankaftalen udløber ved
udgangen af 2013, kan koncernens væsentligste kreditinstitutter i 2014
igen hæve rente- og bidragssatser til almindelige markedsvilkår, ligesom
bankgælden kan kræves indfriet. Ledelsen i Nordicom skønner derfor, at
der også i tiden efter 2013 vil være behov for en kreditoraftale omfatten-
de alle væsentlige kreditinstitutter.

Det er således en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift efter udlø-
bet af 2013, at Nordicom med virkning fra begyndelsen af 2014

ED indgår aftale med koncernens væsentligste bankkreditorer om
forlængelse af løbetiden på bankgæld, og

EJ indgår aftale med såvel bankkreditorer og realkreditinstitutter om et
niveau for rente- og bidragssatser, som koncernen vil være i stand
til at kunne honorere.

Nordicom vil i forlængelse af den netop indgåede aftale om tillæg til
bankaftalen for 2013 snarest muligt påbegynde dialogen med kreditinsti-
tutterne om indgåelse af et nyt tillæg til den eksisterende bankaftale, der
skal gælde for tiden efter 2013. Et led i disse forhandlinger vil blive at
søge tilført yderligere aktiekapital til koncernen.

Alle væsentlige kreditinstitutter har skriftligt tilkendegivet overfor Nordi-
com, at de er indstillet på at indgå i en konkret drøftelse med ledelsen i
Nordicom A/S om mulighederne for at indgå en ny forlængelse af den
eksisterende bankaftale. Det er på den baggrund ledelsens forventning,
at disse drøftelser vil føre til, at der indgås en konkret aftale herom i
løbet af 2013.

Ledelsen forventer under hensyntagen til foranstående, at Nordicom ved
udgangen af 2013 vil have indgået en ny aftale med koncernens væ-
sentligste bankkreditorer og realkreditinstitutter på vilkår, der medfører,
at Nordicom har et tilstrækkeligt kapitalgrundlag til at fortsætte koncer-
nens drift efter udløbet af 2013.

Uden for bankaftalen har Nordicom gæld for i alt 52 mio. kr. til et kredit-
institut, hvor der skal foretages refinansiering medio 2013. Manglende
refinansiering af den pågældende gæld vil være en misligholdelses-
grund i bankaftalen, dog kun såfremt det pågældende kreditinstitut
accelererer lånene. Nordicom er i dialog med det pågældende kreditin-
stitut om den nødvendige refinansiering, der forventes opnået på i al
væsentlighed uændrede vilkår for koncernen. Herudover har Nordicom
bank- og realkreditinstitutgæld for 50 mio, kr., som skal refinansieres
ved udløbet af 2013.

Risiko ved misligholdelse eller opsigelse af bankaftalen i 2013
Bankaftalen kan opsiges af de finansielle kreditorer under visse forud-
sætninger, bl.a. ved misligholdelse fra Nordicoms side eller såfremt alle
finansielle kreditorer er enige herom. | sidstnævnte tilfælde gælder et
varsel på 6 måneder. Manglende refinansiering af banklån uden for
bankaftalen, der udløber i løbet af 2013, jf. ovenfor, anses i visse tilfæl-
de for at være en misligholdelsesgrund i bankaftalen. Misligholdelses-
grunde er yderligere omtalt i koncernregnskabets note 32.

13

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

De ovenfor anførte forhold om forudsætning for Nordicoms fortsatte drift
gør sig således tilsvarende gældende på et tidligere tidspunkt, hvis
bankaftalen ophører på et tidligere tidspunkt i 2013 som følge af enten
Nordicoms misligholdelse af bankaftalen eller opsigelse.

Finansielle risici

De finansielle risici er et væsentligt risikoområde for Nordicom, da
koncernen har en høj rentebærende gæld. Nordicoms finansielle risiko-
styring varetages centralt og i henhold til den vedtagne finanspolitik for
koncernen.

De finansielle risici kan efter ledelsens opfattelse inddeles i følgende:

EH Likviditetsrisiko, herunder:
= Overholdelse af bankaftale indgået i marts 2010 og tillæg indgået
i marts 2013.
2 Refinansieringsrisiko.
n Betingelser i øvrige låneaftaler.
EJ Renterisiko.
EJ Kreditrisiko.
EJ Valutarisiko.

De finansielle risici er beskrevet i noter til årsrapporten, herunder særligt
i note 32 til koncernregnskabet, hvortil der henvises. Koncernens nomi-
nelle rentebærende gæld til kreditinstitutter pr. 31. december 2012
udgør ca. 3,0 mia. kr. og fordeler sig således opdelt på perioder indtil
førstkommende rentetilpasningstidspunkt på lånene:

   
 

3 Inden for 6 måneder

|| Mellem 6 og 12 måneder

CET Mellem 1 og 2 år

Mellem 2 og 5 år

 

Bankaftalen indeholder en række operationelle forpligtelser (covenants),
som koncernen skal overholde og opfylde i bankaftalens løbetid. Disse
forpligtelser indebærer bl.a. en række begrænsninger for Nordicom.
Endvidere rummer bankaftalen en række rapporteringskrav, hvorefter
koncernen er forpligtet til løbende at levere informationer vedrørende
koncernens drift, likviditet mv. til dets finansielle kreditorer.

Overholder Nordicom ikke disse forpligtelser, eller misligholder Nordi-
com bankaftalen på anden måde, herunder ved betalingsmisligholdelse,
er der risiko for, at bankaftalen bliver opsagt. Efter ændringen af bankaf-
talen i marts 2013 har bankkreditorerne endvidere ved enighed mulig-
hed for at opsige bankaftalen med et varsel på 6 måneder. Ved opsigel-
se af bankaftalen vil koncemen kunne blive mødt med et krav om indfri-
else af restgælden eller krav om øgede rente- og bidragssatser. Nordi-
com vil efter al sandsynlighed ikke have et tilstrækkeligt kapitalbered-
skab til at kunne honorere betydelige indfrielseskrav eller væsentlige
forhøjelser af rente- og bidragssatser.

Tilsvarende gælder, at der på koncernens gæld til kreditinstitutter i
Tyskland er knyttet en række betingelser, der dog af Nordicom ikke
vurderes som værende usædvanlige.

Forretningsmæssige risici

Gennemførelsen af Nordicoms strategi forudsætter overordnet, at der er
markeder til at aftage Nordicoms ikke-strategiske ejendomme, samt at
der er efterspørgsel efter Nordicoms lejemål. Generelt set har sam-

14

fundsudviklingen gennem de seneste år ikke været gunstig for ejen-
domsbranchen, herunder for Nordicom. Situationen på det danske
ejendomsmarked har medført prisfald på flere typer af ejendomme,
blandt andet som følge af en forringet adgang til finansiering for potenti-
elle købere.

Den finansielle og økonomiske krise har medført pres på lejeniveauerne
samt en lavere efterspørgsel efter lejemål. Den generelle forbrugertillid
er p.t. lav, og dette har haft en afsmittende effekt på lejemarkedet.
Nordicom oplever desuden flere lejere, der har vanskeligheder ved at
betale lejen rettidigt.

Samfundsudviklingen vil fortsat udgøre en væsentlig risiko for gennem-
førelsen af Nordicoms strategi. En yderligere forværring af markeds-
situationen kan forringe Nordicoms muligheder for at gennemføre stra-
tegien.

Udover den generelle samfundsudvikling kan Nordicoms væsentligste
forretningsmæssige risici efter ledelsens opfattelse inddeles i følgende:

El Markedsværdi af ejendomme.

ET Salg af ejendomme,

El Markedsleje,

ED Tomgang for uudlejede lejemål.

E Fejl og mangler vedrørende ombygning og nybyggeri.
E. Forsikringsmæssige risici.

Ed Skatterisici.

E Juridiske risici.

ET [T-tisici.

Markedsværdi af ejendomme

Nordicom værdiansætter investeringsejendomme til dagsværdi (mar-
kedsværdi) og indregner værdireguleringer i årets resultat. Nordicoms
portefølje af strategiske ejendomme udgør en relativ stor andel af kon-
cernens balance, hvilket bevirker, at følsomheden over for prisfald på
ejendomsmarkedet er relativ stor.

Salg af ejendomme

Nordicom fokuserer på frasalg af ejendomme, der ikke omfattes af den
langsigtede strategi (udenlandske ejendomme, boligejendomme, hotel-
ler, udviklingsejendomme og grundstykker). Salgsprisen er forbundet
med usikkerhed, da den afhænger af en lang række forhold, herunder
ejendommenes lejeindtægter, det generelle renteniveau og markedsfor-
hold i øvrigt på salgstidspunktet. I henhold til det i marts 2013 indgåede
tillæg til bankaftalen kan Nordicoms finansielle kreditorer i visse tilfælde
kræve frasalg af ejendomme jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note
32.

Markedsleje

I forlængelse af den finansielle og økonomiske krise, som samfundet har
været udsat for de seneste år, er der risiko for, at aftalte lejeniveauer for
eksisterende lejemål er højere end markedslejen, og at det aktuelle
lejeniveau derfor skal reduceres til en lavere markedsleje ved eventuel
genforhandling eller genudlejning. Dette kan påvirke Nordicoms resultat
og finansielle stilling negativt.

Tomgang for uudlejede lejemål

Nordicom har historisk købt ejendomme, der havde en vis udlejnings-
mæssig tomgang, med henblik på at videreudvikle ejendommene og få
nye lejere ind. For koncernens portefølje af strategiske ejendomme
udgør udlejningstomgangen 17,9 % i 2012 (2011: 16,8 %).

Ved en lejers fraflytning af et lejemål er der en risiko for, at det ledige
lejemål ikke genudlejes, ikke genudlejes inden for den forventede tids-
horisont eller eventuelt alene kan udlejes til et lavere lejeniveau end

1304296EogSN19071

 

 

forventet. Herudover er tomgangen påvirket af de generelle konjunkturer
i det område, hvor ejendommen er beliggende.

Eliminering af udlejningstomgang forudsætter i visse tilfælde, at Nordi-
com investerer i en modemisering og ombygning af ejendommene.
Markedssituationen på det danske ejendomsmarked og de finansielle
markeder har blandt andet medført en øget tilbageholdenhed hos kredit-
institutterne til at yde finansiering til ejendomsprojekter. Dette forøger
Nordicoms risiko for ikke at opnå fremmedkapitalfinansiering til gennem-
førelse af investeringerne.

Fejl og mangler vedrørende ombygning og nybyggeri

Ved ombygning af koncernens eksisterende ejendomme eller ved
nybyggeri er der risiko for, at der opstår fejl og mangler. Nordicom sikrer
sig imod disse gennem kontrakter med koncernens underleverandører
(entreprenører mv.), som dermed vil være forpligtet til at udbedre even-
tuelle mangler. | tilfælde, hvor underleverandører er gået konkurs eller af
anden grund ikke kan honorere sine forpligtelser, kan Nordicom imidler-
tid ende med at skulle udbedre fejl og mangler for egen regning, såfremt
der ellers ikke er stillet garanti eller anden sikkerhed fra underleverandø-
rer.

Forsikringsmæssige risici

Nordicom tegner lovpligtige forsikringer samt de forsikringer, der vurde-
res at være relevante og sædvanlige, Nordicom foretager med jævne
mellemrum en gennemgang af forsikringerne med en forsikringsspecia-
list. Baseret på den seneste rapport om Nordicoms forsikringsdækning
vurderer ledelsen, at.Nordicom har en tilstrækkelig forsikringsdækning.

Skatterisici
Ændringen i skatte- og afgiftslovgivningen kan påvirke Nordicoms
skatte- og afgiftsmæssige situation.

Juridiske risici

Nordicom indgår løbende en række aftaler, herunder aftaler vedrørende
drift af ejendomme. Aftalerne indebærer muligheder og risici, der bliver
vurderet og afdækket i forbindelse med indgåelse af aftalerne.

IT-risici

Nordicom anvender IT i betydeligt omfang og er således eksponeret
over for driftsmæssige forstyrrelser eller brist i den etablerede sikkerhed.
Dette kan medføre driftsmæssige og finansielle tab. Nordicom arbejder
til stadighed med at sikre et højt niveau for IT-sikkerhed.

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Medarbejderforhold og videnressourcer

Nordicom er en dynamisk arbejdsplads, drevet af engagement og resul-
tater. Koncernen har høje standarder og påskønner dialog, initiativ og
nytænkning på alle niveauer i organisationen.

De demografiske nøgletal for 2012 udgør følgende:

EJ Antal ansatte pr. 31. december 2012 udgør 32 fuldtidsstillinger (31.
december 2011: 33).

Gennemsnitlig anciennitet for medarbejderne er 3,8 år (31. decem-
ber 2011: 3,4 år).

Den gennemsnitlige alder for medarbejderne er 43 år (31. decem-
ber 2011: 41 år).

Kønsfordelingen pr. 31. december 2012 er 63 % mænd og 37 %
kvinder (31, december 2011: 58 % mænd og 42 % kvinder).

81 % af de ansatte har en mellemlang eller længere videregående
uddannelse (31. december 2011: 79 %).

dB OD Eæ

da

Den enkelte medarbejders indsats og uddannelsesbehov. vurderes
gennem årlige medarbejdersamtaler mellem leder og medarbejder samt
på møder og seminarer, hvor processer og arbejdsgange drøftes med
henblik på at udvikle, effektivisere og forbedre forretningsgange m.v.

15

130429S6EogSN19072

 

BE RrE

FARTE

I Fresh Fitness åbnede i oktober 2012 centret på 1.240 m2,
Centret er i dag et af fitness-kædens mest velbesøgte
centre. /

re
SR

 

 

 

Corporate Governance

Nordicom A/S er omfattet af NASDAQ OMX's anbefalinger for god
selskabsledelse, som er en del af reglerne for notering på NASDAQ
OMX. Reglerne omhandler bl.a. aktionærernes rolle og samspil med
ledelsen, interessenternes rolle og betydning for koncernen, åbenhed
og gennemsigtighed, bestyrelsens opgaver og ansvar, bestyrelsens
sammensætning, bestyrelsens og direktionens vederlag, risikostyring
samt revision, Anbefalingerne for god selskabsledelse er offentligt
tilgængelige på hjemmesiden: www.corporategovernance.dk.

Nordicoms bestyrelse og direktion søger til stadighed at sikre, at
ledelsesstruktur og kontrolsystemer er hensigtsmæssige og fungerer
tilfredsstillende. En række interne procedurer og kontroller er imple-
menteret og vurderes løbende.

Selskaberne skal følge anbefalingerne eller begrunde afvigelser fra
disse. Koncernens Corporate Governance er i overensstemmelse med
anbefalinger for god selskabsledelse fra NASDAQ OMX bortset fra
følgende punkter:

[1 Det anbefales, at oplysninger fra selskabet til markedet udfærdi-
ges på dansk og engelsk.

Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da koncernen har vurde-
ret, at grundet koncernens størrelse og placering i SmallCap, an-
ses det ikke for nødvendigt at offentliggøre alle meddelelser på
engelsk.

EJ Det anbefales, at det øverste ledelsesorgan nedsætter et nomine-
ringsudvalg.

Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da bestyrelsen mener,
at opgaverne med at beskrive de kvalifikationer, der kræves i be-
styrelsen og direktionen og evaluere ledelsesorganernes struktur,
størrelse, sammensætning, resultater og ledelsesmedlemmers
kompetence bedst varetages af den samlede bestyrelse.

[] Det anbefales, at det øverste ledelsesorgan nedsætter et veder-
lagsudvalg.

Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da bestyrelsen mener,
at opgaverne med at vurdere ledelsens indsats, kvalifikationer og
vederlag bedst varetages af den samlede bestyrelse.

EJ Det anbefales, at vederlagspolitikken indeholder en begrundelse
for valget af de enkelte vederlagskomponenter og en beskrivelse
af de kriterier, der ligger til grund for balancen mellem de enkelte
vederlagskomponenter.

Vederlagspolitikken indeholder ikke begrundelse for valg eller be-
skrivelse af kriterier, men en udtømmende beskrivelse af de kom-
ponenter, der indgår i vederlæggelsen.

EJ Det anbefales, at der, hvis vederlagspolitikken indeholder variable
komponenter, 1) fastsættes grænser for de variable dele af den
samlede vederlæggelse, 2) sikres en passende og afbalanceret
sammensætning mellem ledelsesaflønning, påregnelige risici og
værdiskabelsen for aktionærerne på kort og lang sigt, 3) er klarhed
om resultatkriterier og målbarhed for udmøntning af variable dele
og 4) er kriterier, der sikrer, at hel eller delvis optjening af en vari-
abel del af en vederlagsaftale strækker sig over mere end et ka-
lenderår.

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Nordicom har valgt at fravige dette punkt vedrørende optjeningen af
direktionens variable aflønning, da bonus alene optjenes over ét ka-
lenderår. Under hensyntagen til Nordicoms nuværende strategi vur-
derer bestyrelsen, at det er mere hensigtsmæssigt at direktionens
bonusaflønning optjenes og evalueres årligt.

[I Det anbefales, at vederlagsaftaler for direktionen, der indeholder
aftaler om variable lønandele, fastslår en ret for koncernen til i helt
særlige tilfælde at kræve hel eller delvis tilbagebetaling af variable
lønandele, der er udbetalt på grundlag af oplysninger, der efterføl-
gende dokumenteres fejlagtige.

Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da ledelsen alene finder det
relevant at kræve tilbagebetaling af variable løndele i tilfælde, hvor
Nordicom har et krav på tilbagebetaling iht. dansk ret.

Nordicom har valgt at offentliggøre den fulde lovpligtige redegørelse på
koncernens hjemmeside www.nordicom.dk/uploads/media items/
corporategovernance2012.original.pdf.

Ledelsesforhold

Bestyrelsen

Bestyrelsens sammensætning og mødefrekvens

Selskabets bestyrelse består af i alt seks medlemmer og skal ifølge
selskabets vedtægter udgøres af minimum tre og maksimum seks med-
lemmer. Bestyrelsen vil på generalforsamlingen den 25, april 2013 foreslå,
at antallet af medlemmer af selskabets bestyrelse reduceres til 5.

Bestyrelsen vælges for et år ad gangen, og udskiftning sker i henhold til
Selskabslovens almindelige regler. Medlemmer af bestyrelsen skal iht.
bestyrelsens forretningsorden og vedtægter fratræde ved den første
ordinære generalforsamling efter det kalenderår, hvori de er fyldt 70 år.
Det i marts 2013 indgåede tillæg til bankaftalen gældende for 2013 med-
fører begrænsninger i udpegning af nye bestyrelsesmedlemmer, idet
koncernens finansielle bankkreditorer kan afvise nye medlemmer. Såfremt
afviste bestyrelseskandidater indvælges eller forbliver i Nordicoms besty-
relse i mere end 1 måned efter afvisningen, betragtes bankaftalen som
misligholdt jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note 32.

På side 24 i årsrapporten fremgår oplysninger om de enkelte bestyrel-
sesmedlemmers alder, stilling samt øvrige direktions- og bestyrelsespo-
ster i såvel danske som udenlandske virksomheder.

Nordicom har ingen medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer.

Bestyrelsen mødes mindst fem gange årligt i henhold til en i forvejen
fastlagt møde- og arbejdsplan. I 2012 har bestyrelsen afholdt 13 bestyrel-
sesmøder, Mindst én gang om året afholder bestyrelsen et strategimøde
med henblik på at drøfte og fastlægge bestyrelsens væsentligste opgaver
og ansvar i relation til ledelsen af koncernen. Yderligere møder afholdes,
når dette skønnes nødvendigt eller hensigtsmæssigt i lyset af koncernens
behov.

Bestyrelsesmedlemmernes uafhængighed
Bestyrelsens medlemmer anses for at være uafhængige.

Bestyrelsens selvevaluering

Bestyrelsens formand forestår årligt en struktureret evaluering af bestyrel-
sens arbejde, resultater og sammensætning. Endvidere omfatter evalue-
ringen samarbejdet mellem bestyrelse og direktion samt direktionens

17

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

arbejde og resultater. Resultatet af evalueringen drøftes i bestyrelsen
og har ikke givet anledning til yderligere tiltag.

Bestyrelsesudvalg
Bestyrelsen har nedsat to udvalg, henholdsvis et revisionsudvalg og et
ejendomsudvalg, der begge består af to medlemmer.

Det er revisionsudvalgets opgave at overvåge koncernens regnskabs-
aflæggelsesproces, det interne kontrolmiljø samt fastsætte rammerne
for den eksterne revision. Udvalget består af de to bestyrelsesmed-
lemmer Michael Vad Petersen, formand, og Allan Andersen, der begge
bl.a. har regnskabsmæssig erfaring. Revisionsudvalget afholder ca. 6
møder årligt.

Bestyrelsen har udarbejdet et kommissorium for revisionsudvalget,
hvori udvalgets ansvarsområde og kompetence er fastlagt. Kommisso-
riet kan læses på www.nordicom.dk,

Ejendomsudvalget består af de to bestyrelsesmedlemmer Allan Ander-
sen, formand, og Mette Lis Andersen. Ejendomsudvalget bistår direkti-
onen med igangværende udviklingsprojekter. Begge udvalgsmedlem-
mer har indgående kendskab til ejendomsdrift og udvikling og har i en
lang årrække arbejdet indenfor ejendomsbranchen.

I forbindelse med indgået aftale om tillæg til bankaftalen nedsættes i
2013 desuden et konsultations- og rådgivningsudvalg jf. omtalen i
koncernregnskabets note 32. Dette udvalg består af repræsentanter
for de i forhold til koncernens respektive låneengagementer største
bankkreditorer, den største realkreditkreditor og de øvrige bankkredito-
rer. Udvalget skal holdes orienteret om koncernens drift og ejendoms-
salg, ligesom det bl.a. har mulighed for at indhente samtlige de finan-
sielle kreditorers udtalelse om forhold, som Nordicom har forelagt
udvalget.

Vederlag til bestyrelse og direktion

Der er udarbejdet en vederlagspolitik, der beskriver retningslinjerne for
fastlæggelse og godkendelse af vederlag til medlemmer af bestyrelse
og direktion. Vederlagspolitikken er godkendt på selskabets general-
forsamling og er tilgængelig på www.nordicom.dk. Ifølge den eksiste-
rende vederlagspolitik oppebærer formanden tre gange grundhonorar
og næstformanden to gange grundhonorar. Nordicom er i henhold til
det i marts 2013 indgåede tillæg til bankaftalen gældende for 2013 ikke
berettiget til at forhøje vederlaget til medlemmer af Nordicoms besty-
relse jf. omtalen i koncernregnskabets note 32.

Bestyrelsens grundhonorar udgør 300.000 kr. p.a., mens medlemmer-
ne af henholdsvis revisionsudvalget og ejendomsudvalget p.t. ikke
modtager et separat honorar for udvalgsarbejdet. Bestyrelsen foreslår
på generalforsamlingen den 25. april 2013, at grundhonoraret reduce-
res til 200.000 kr. p.a. fra 1. maj 2013. Samtidig foreslår bestyrelsen, at
der indføres vederlag til medlemmer af Nordicoms ejendomsudvalg og
revisionsudvalg, således at de respektive udvalgsformænd modtager
et vederlag på 150.000 kr. p.a., mens de menige udvalgsmedlemmer
oppebærer et vederlag på 75.000 kr. p.a. fra 1. maj 2013.

Formålet med koncernens aflønning, herunder eventuelle incitaments-
aflønninger, er at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige
kompetencer. Nordicoms nuværende bestyrelse har ingen uudnyttede
aktieoptioner.

Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én
gang årligt af bestyrelsen. Lønnen består af fast løn, bilordning og
pension. Herudover oppebærer direktionen fri telefon m.v. Den samle-
de lønpakke sammensættes, så niveauet er markedskonformt og
opfylder koncernens specifikke behov. Der henvises til koncernregn-
skabets note 5 angående vederlag til direktionen.

18

Direktionen kan opsiges med 12 måneders varsel og er berettiget til en
fratrædelsesgodtgørelse på 3 måneders løn.

Direktionen kan ifølge de overordnede retningslinjer for koncernens
incitamentsaflønning ud over sit sædvanlige vederlag modtage variabel
aflønning i form af kontant bonus. Den kontante bonusordning vil være
afhængig af, at direktionen opnår forud fastsatte bonusmål. Bonusmål
fastlægges af bestyrelsen en gang om året i forbindelse med godkendelse
af det kommende års budget. Opfyldelse af kriterierne for tildeling af
kontant bonus vurderes af bestyrelsen ved det pågældende regnskabsårs
afslutning. Den kontante bonus kan maksimalt udgøre 20 % af direktørens
faste vederlag for det pågældende år.

Der er ikke udstedt aktieoptioner til den nuværende direktion i regnskabs-
året eller i tidligere regnskabsår.

 

 

Risikofaktorer vedrørende regnskabsaflæggelse

Ifølge Selskabslovens & 115 er bestyrelsen ansvarlig for de interne
kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regnskabsaflæggel-
sesprocessen.

Koncernens risikostyring og interne kontroller vedrørende regnskabsaf-
læggelsen er tilrettelagt med henblik på:

EJ Aflæggelse af interne regnskaber, som giver mulighed for opfølg-
ning på koncernens præstationer.

LE? Aflæggelse af eksterne års- og delårsrapporter i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards (IFRS), som god-
kendt af EU, og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede selskaber.

Nordicoms interne kontrolsystem er tilrettelagt således, at det kan redu-
cere snarere end eliminere risikoen for fejl i regnskabsaflæggelsen.
Såvel opbygningen som beskrivelsen af de interne kontroller tager
udgangspunkt i COSO-begrebsrammens fem hovedkomponenter:

EH Kontrolmiljø,

E Risikovurdering.

HE Kontrolaktiviteter.

ER Information og kommunikation.
[3 Overvågning.

Kontrolmiljø

Kontrolmiljøet angiver tonen i organisationen og påvirker medarbejder-
nes bevidsthed om kontrolspørgsmål. Det udgør grundlaget for den
interne kontrol og fastsætter den kultur og struktur, som de øvrige kon-
trolkomponenter hviler på.

Nordicom har procedurer og politikker såsom bestyrelsens forretnings-
orden, instrukser til den administrerende direktør og attestationsregler,
som angiver, hvorledes ansvar skal delegeres, og godkendelsesregler,
som beskriver, på hvilket niveau personer kan træffe beslutninger om
omkostninger, investeringer, aftaler m.v.

Nordicom har fastlagt procedurer for regnskabsaflæggelsen, herunder
for værdiansættelse af ejendomme og projektbeholdninger. Regnskabs-
standarder og regnskabsmanualer til udenlandske dattervirksomheder er
baseret på IFRS for at sikre ensartethed og stringens i regnskabsaflæg-
gelsen.

Der er vedtaget en personalepolitik, som sikrer, at medarbejderne har de
rette egenskaber og kompetencer, som kræves i deres respektive
stillinger, Procedurer og skabeloner for ansættelse og medarbejdereva-
luering anvendes kontinuerligt, ligesom jobbeskrivelser er definerede og
dokumenterede.

Risikovurdering

Koncernen udsættes for en række forskellige risici fra såvel eksterne
som interne kilder. En forudsætning for at kunne vurdere risikoen er, at
der er opstillet konkrete mål og politikker for hvilke risici, koncernen vil
påtage sig.

Overordnede risikovurderinger kan føre til, at særlige tiltag gennemføres
for at afbøde uventede risici. Ved risikovurdering skal forstås det at
identificere og analysere relevante risici for ikke at nå målene eller leve
op til de fastsatte politikker. Den interne kontrol af regnskabsaflæggel-
sen er et af de områder, som vurderes i den forbindelse.

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Væsentlige og risikofyldte regnskabsposter i regnskabet omfatter:

 

 

Regnskabspost Kontrolmål

Nettoomsætning Fuldstændighed, nøjagtighed

Investeringsejendomme Værdiansættelse, rettigheder

Kreditinstitutter Fuldstændighed, præsentation og
oplysning

Projektbeholdninger Værdiansættelse

Tilgodehavender Værdiansættelse

Pante- og gældsbreve Værdiansættelse

Eventualforpligtelser Præsentation og oplysning

 

Herudover er der risiko vedrørende vurdering af going concern, overhol-
delse af IFRS, implementerede it-systemer / it-kontroller samt besvigel-
ser, | koncernregnskabets note 1 er væsentlige vurderinger og skøn i
forbindelse med aflæggelsen af årsregnskabet omtalt yderligere, herun-
der forhold vedrørende usikkerhed om fortsat drift efter 2013.

| 2012 har Nordicom implementeret en ny applikation til opgørelse af
dagsværdi på investeringsejendomme, der samtidigt indebærer, at
dagsværdierne fra og med 2012 er opgjort baseret på en afkastbaseret
cash flow-model mod tidligere en normalindtjeningsmodel. Implemente-
ring af nye applikationer medfører generelt en forøget risiko i implemen-
teringsåret, eksempelvis for at de opgjorte dagsværdier er opgjort på et
inkonsistent grundlag i forhold til tidligere år eller på et fejlbehæftet
grundlag. Kompenserende kontroller og analyser er gennemført i forbin-
delse med implementeringen af applikationen og ved regnskabsudarbej-
delsen.

Kontrolaktiviteter

Kontrolaktiviteter er processer, som hjælper til med at sikre, at ledelsens
anvisninger følges, og at de nødvendige skridt tages til håndtering af
risici. Der findes kontrolaktiviteter i hele organisationen på alle niveauer
og i alle funktioner. De omfatter en række aktiviteter så forskellige som
godkendelse, bemyndigelse, verifikation, afstemning, resultatopfølgning,
sikring af aktiver og opdeling af arbejdsopgaver.

Nordicom har bl.a. forankret en del af kontrolaktiviteterne i organisatio-
nen gennem et elektronisk dokumentstyringssystem, som sikrer, at alle
fakturaer kun kan godkendes af personer, som er bemyndiget hertil, og
inden for de beløbsgrænser, som er fastlagt af ledelsen.

Der er implementeret faste rutiner i form af månedlig opfølgning på
porteføljens resuitater i forhold til forventningerne, herunder forklaringer
på eventuelle afvigelser.

Der er etableret en fast og formel proces for tilblivelsen af delårsrappor-
ter og årsrapporter, ligesom der findes tjeklister til sikring af korrekt
information til noter og andre lovpligtige oplysningskrav.

1 2012 har ledelsen gennemført en sårbarhedsscanning og penetrations-
test af de interneteksponerede it-systemer, som Nordicom anvender.

Andre væsentlige kontroller omfatter desuden finansielle applikationer,
som er afgørende for regnskabsaflæggelsen. Det vil sige programmere-
de kontroller i applikationer og de manuelle kontroller, som udføres i
tilknytning til processen. Endvidere omfattes fysisk sikkerhed i virksom-
heden og generelle it-kontroller vedrørende de systemer, som understøt-

19

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

ter regnskabsaflæggelsesprocessen. Dette gælder også etablerede it-
baserede beredskabsplaner.

Information og kommunikation

Velfungerende informations- og kommunikationskanaler er nødvendige
for at sikre et velfungerende internt kontrolsystem. Formålet med effekti-
ve kommunikationskanaler er endvidere at sikre,

Hat oplysninger er fuldstændige, nøjagtige, og som minimum lever op
til de lovmæssige krav,

EJ. rettidig rapportering til fondsbørsen og offentligheden i øvrigt,

E2. tilstrækkelig åbenhed i og omkring virksomheden,

ET at væsentlige risici og bestyrelsens holdning til intern kontrol er
kendt, herunder væsentlige tiltag til reduktion af de identificerede ri-
sici i regnskabsaflæggelsen,

El at direktion og medarbejdere kender deres ansvar for risikostyring
og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og,

ER at alle i virksomheden har den fornødne viden, herunder de rette
informationer til rådighed, for at kunne udføre deres hverv.

Nordicom har indrettet kommunikationskanaler således, at medarbej-
derne kan opfylde deres ansvarsopgaver effektivt, og at ledelsen har de
nødvendige midler til i tide at kunne reagere på baggrund af den kom-
munikation, som kommer fra organisationen. | den forbindelse har
Nordicom implementeret et intranet, som giver medarbejderne lettere
adgang til politikker, instruktioner, vejledninger, håndbøger m.v.

Informationssystemer leverer rapporter, som gør det muligt at drive og
kontrollere virksomheden. Disse systemer håndterer ikke kun interne
oplysninger, men også informationer om eksterne begivenheder, aktivi-
teter og forhold, som er vigtige for virksomhedens beslutningstagning og
eksterne rapportering.

Overvågning

Overvågning er den proces, som bedømmer kvaliteten af det interne
kontrolsystem gennem løbende overvågningsaktiviteter, separate vurde-
ringer samt en kombination heraf.

Løbende overvågning er en integreret del af det daglige arbejde. Det
indgår i ledelsens daglige aktiviteter og i de aktiviteter, som medarbej-
derne udfører i forbindelse med deres arbejde. Eventuelle konstaterede
svagheder, kontrolsvigt og overskridelser af rammer, beføjelser og
politikker rapporteres opad i organisationen i henhold til de vedtagne
politikker. Utilstrækkeligheder i den interne kontrol skal rapporteres til
den nærmeste overordnede, og alvorlige fejl skal rapporteres til direktio-
nen og bestyrelsen.

Der er lagt faste processer og tidspunkter for direktionens rapportering til
bestyrelsen respektive revisionsudvalget, herunder indhold og omfang af
rapporteringen. Et vigtigt led i overvågningen er en detaljeret budgetop-
følgning, hvor udviklingstendenser i forhold til budget samt tidligere år
analyseres og forklares.

Overvågningsprocedurer og politikker defineres og gennemføres med
jævne mellemrum for at sikre, at den interne kontrol er effektiv. | direkti-
onens overvågning indgår anbefalinger vedrørende den interne kontrol
fra den generalforsamlingsvalgte revision.

Bestyrelsen respektive revisionsudvalget holder endvidere løbende
møder med den generalforsamlingsvalgte revision, ligesom denne
rapporterer om væsentlige fejl eller mangler i revisionsprotokollen.

Bestyrelsen respektive revisionsudvalget overvåger løbende, at direktio-
nen gennemfører aftalte tiltag til imødegåelse af identificerede risici i
regnskabsaflæggelsesprocessen, og at direktionen foretager den for-
nødne overvågning og reagerer rettidigt på identificerede fejl og mangler

20

samt eventuelle overtrædelser af aftalepolitikker, processer og forret-
ningsgange.

Samfundsansvar

Nordicom har vedtaget politikker med henblik på at integrere Corporate
Social Responsibility (CSR) i koncernens kerneværdier, holdninger samt
langsigtede processer og investeringer.

Politikker

Formålet med Nordicoms CSR-politik er at sætte fokus på sin direkte og
indirekte miljøpåvirkning. Nordicom ønsker, at CSR-tiltag gennem miljø-
ledelse og lavere energiforbrug kan være med til at sikre færre omkost-
ninger. Endvidere ønskes det, at CSR-arbejdet vil skabe øget opmærk-
somhed og bedre omdømme i omverdenen samt mere engagerede
medarbejdere.

Det er således Nordicoms strategi,

at der, hvor det er muligt, med koncernens CSR-politik for øje ved
ny-, til- og ombygninger af ejendomme skal tilstræbes brug af miljø-
rigtige og energibesparende produkter, og

HE at sikre et godt og sikkert arbejdsklima for koncernens medarbejde-
re.

Nordicoms overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne. Indsats
og beslutninger om ansvarlighed skal derfor være i balance med kon-
cernens økonomiske mål, og indsatsområderne skal derfor prioriteres på
økonomisk effektiv vis.

Implementering og resultater

Under hensyntagen til Nordicoms økonomiske situation har ledelsen i
2012 fortsat valgt at fokusere på omstillingen af koncernen i overens-
stemmelse med Nordicoms strategi samt forhandling med koncernens
finansielle kreditorer med henblik på at sikre et tilstrækkeligt finansielt
beredskab efter udløbet af bankaftalen pr. 31. december 2012,

Udover inddragelse af miljørigtige og energibesparende produkter i
igangværende til- og ombygninger har ledelsen derfor i 2012 valgt ikke
at arbejde aktivt og struktureret med samfundsansvar, og der kan såle-
des ikke rapporteres om opnåede resultater.

Forventninger og prioriteringer vedrørende samfundsansvar
Nordicoms ledelse vil løbende vurdere sine politikker for samfundsan-
svar og koncernens ressourcer i forhold til prioritering af en struktureret
proces for arbejdet med samfundsansvar.

 

 

Aktionærforhold

 

Aktieinformation

 

Aktiekapital 120.278.580 kr.

Nominel stykstørrelse 10 kr.

Antal aktier 12.027.858 stk.
Aktieklasser En

Antal stemmer pr. aktie En

Ihændehaverpapir Ja
Stemmeretsbegrænsning Nej

Begrænsninger i omsættelighed Nej

Fondskode DK0010158500
Fondsbørs Nasdaq OMX København

 

Ledelsen vil på den kommende generalforsamling den 25. april 2013
foreslå nedsættelse af aktiekapitalen i Nordicom A/S fra nominelt
120.278.580 kr. til nominelt 12.027.858 kr. Nedsættelsen vil ske ved
ændring af aktiekapitalens pålydende værdi fra 10 kr. pr. aktie til 1 kr. pr.
aktie. Nedsættelsen vil blive anvendt til dækning af underskud samt
delvis dækning af moderselskabets kapitaltab.

Antallet af navnenoterede aktionærer udgjorde pr. 31. december 2012
1.423 stk. (31. december 2011: 1.397 stk.). De navnenoterede aktionæ-
rer udgør 89 % af aktiekapitalen.

Bestyrelsen og direktionens direkte og indirekte besiddelse af aktier i
Nordicom A/S udgør følgende:

 

 

Antal stk. 31.12.2011 Bevægelser 31.12.2012
i året

Bestyrelse:

Allan Andersen 13,665 0 13,665

Michael Vad Petersen 0 0 0

Julius Thorfinnsson 0

Leif Djurhuus 0 0 0

David Overby 0 0 0

Mette Lis Andersen 0 0 0

Direktion:

Ole Steensbro 12.522 0 12.522

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Alle Nordicom A/S' aktier er noteret på Nasdaq OMX København og
indgår i Small Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede den 31. december
2012 på kurs 4,7 hvilket er en stigning på 0,35 point i forhold til aktiekur-
sen pr. 31. december 2011. Markedsværdien af Nordicom A/S udgør pr.
31. december 2012 56,5 mio. kr. (31. december 2011: 52,3 mio. kr.). Der
er i regnskabsåret omsat for 6,3 mio, kr. af Nordicom A/S" aktier på
Nasdaq OMX København (2011: 20,3 mio. kr.).

Bemyndigelser

I henhold til vedtægternes punkt 3.7 er bestyrelsen bemyndiget til i tiden
indtil den 1. april 2014 ad én eller flere omgange at optage lån mod
obligationer eller andre gældsbreve, der giver indehaveren ret til at
konvertere fordringen til aktier for et lånebeløb på op til 70 mio. kr. mod
kontant betaling eller overtagelse af værdier. Lån kan optages med eller
uden fortegningsret for koncernens eksisterende aktionærer som beslut-
tet af bestyrelsen i hvert enkelt tilfælde. Fortegningsretten kan ved
kontant indskud alene fraviges, såfremt lånet optages til en kurs, der
svarer til markedskursen eller derover.

Bestyrelsen er bemyndiget til ved konverteringen at gennemføre de
tilhørende kapitalforhøjelser. Aktier udstedt i henhold til bemyndigelsen
skal være omsæftningspapirer. Aktierne udstedes til ihændehaver, men
kan noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde ind-
skrænkninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være
forpligtet til at lade aktier indløse helt eller delvist. Aktierne skal have de
samme rettigheder som eksisterende aktier. Aktierne skal give aktionæ-
ren ret til udbytte og andre rettigheder i koncernen fra tidspunktet for
bestyrelsens beslutning om forhøjelse af aktiekapitalen.

Ifølge vedtægterne punkt 3.8 er bestyrelsen bemyndiget til indtil den 22.
marts 2015 ad én eller flere omgange at forhøje aktiekapitalen med højst
150 mio. kr. (i kursværdi) til markeds- eller favørkurs ved kontant indbe-
taling med fortegningsret for koncernens eksisterende aktionærer. De
nye aktier skal være omsætningspapirer udstedt til ihændehaver, men
kan noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde ind-
skrænkninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være
forpligtet til at lade deres aktier indløse helt eller delvist. Ingen aktie har
særrettigheder, og aktierne skal give aktionæren ret til udbytte og andre
rettigheder i koncernen fra tidspunktet for kapitalforhøjelsens registrering
hos Erhvervsstyrelsen.

Af vedtægternes punkt 3.8 a fremgår det, at bestyrelsen ved bestyrel-
sesbeslutning af den 7. september 2010 har truffet beslutning om delvis
udnyttelse af bemyndigelsen i punkt 3.8. Som konsekvens heraf er der
tegnet aktier i koncernen for nominelt kr. 89.000.000. Restbemyndigel-
sen i punkt 3.8 udgør herefter kr. 61.000.000 (i kursværdi).

Ifølge vedtægterne punkt 3.9 er bestyrelsen bemyndiget til indtil den 22.
marts 2015 ad én eller flere omgange mod vederlag at udstede konver-
tible gældsbreve på maksimalt 80 mio. kr. uden fortegningsret for de
eksisterende aktionærer, der tillægger långiver ret til at konvertere hele
eller dele af sin fordring til aktier i koncernen til markedskursen på enten
udstedelsestidspunktet af gældsbrevet eller markedskursen på et andet
tidspunkt efter bestyrelsens skøn, dog senest på konverteringstidspunk-
tet samt til at foretage den deraf følgende kapitalforhøjelse. De nye
aktier skal være omsætningspapirer udstedt til ihændehaver, men kan
noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde indskrænk-
ninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være forpligtet
til at lade sine aktier indløse helt eller delvist. Ingen aktie har særret-
figheder, og aktierne skal give kapitalejeren ret til udbytte og andre
rettigheder i koncernen fra tidspunktet for kapitalforhøjelsens registrering
hos Erhvervsstyrelsen.

21

1304296EogSN19078

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Af vedtægterne punkt 3.9.1 fremgår det, at bestyrelsen delvist har
udnyttet bemyndigelsen i vedtægternes punkt 3.9. Således har koncer-
nen optaget lån på 69 mio. kr. mod udstedelse af obligationer, der giver
långiverne ret til at konvertere deres fordringer til aktier i koncernen.

Regter for ændring af vedtægter

Nordicom A/S' vedtægter kan ændres ved generalforsamlingsbeslutning
i overensstemmelse med Selskabslovens $$ 106 og 107. Beslutning om
ændringer af vedtægterne er kun gyldig, hvis den tiltrædes af mindst 2/3
såvel af de stemmer, som er afgivet, som af den del af aktiekapitalen,
der er repræsenteret på generalforsamlingen.

Insiderregler

Ledelsens og medarbejdernes handel med koncernens aktier finder kun
sted i en 4-ugers periode efter offentliggørelse af koncernens års- og
delårsrapporter. Der bliver ført register over insideres beholdninger og
beholdningsændringer, hvilket bliver offentliggjort i henhold til gældende
lov.

Udgangspunktet er, at ledelsen og medarbejdere kun må handle inden
for de åbne handelsvinduer på fire uger. Såfremt ledelsen eller medar-
bejdere besidder intern viden, som kan påvirke kursdannelsen, må disse
ikke handle, selvom handelsvinduet er åbent. Dispensation til at handle
uden for handelsvinduet vil alene blive meddelt undtagelsesvist, såfremt
bestyrelsen træffer beslutning herom, herunder i forbindelse med ne-
denstående tilfælde:

ED) Tegning af medarbejderaktier.

E Udnyttelse af eller salg af tegningsretter.
k2 Udnyttelse af tegningsoptioner.

ED Udnyttelse af forkøbsret eller -pligt.

Ejerforhold

Følgende aktionærer har over for Nordicom A/S oplyst at eje mere end
5 % af Nordicom A/S' aktiekapital:

 

 

 

Navn Hjerasted  Kapitalandel

Investeringskoncernen Bøg ApS — Fredensborg 25,5 %

Stodir hf Reykjavik 11,4%

JEW Holding ApS Odense 10,4%

SB Holding 2009 ApS København 6,7 %
Udbytte

Bestyrelsen vil indstille til generalforsamlingen, at der for regnskabsåret
2012 ikke udbetales udbytte.

Investor Relations

Det er Nordicoms politik at informere hurtigt om relevante forhold. Infor-
mation målrettes specielt Nasdaq OMX København, aktionærer, potenti-
elle investorer, aktieanalytikere og børsmæglere.

Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinjer aftalt
med bestyrelsen, og det er målet til hver en tid at opfylde de af Nasdaq
OMX København formulerede oplysningsforpligtelser. Nordicom ønsker
at øge kendskabet til koncernen og dens aktiviteter — og dermed samti-
digt tilgodese markedets informationsbehov ved investeringsbeslutnin-
ger omkring Nordicom.

22

Det indgår i Nordicoms informationspolitik, at

HE udsende kvartalsvise delårsrapporter,

LJ udsende årsrapporter,

ET give hurtige besvarelser på henvendelser til koncernen og
(1. deltage i seminarer og investormøder.

1304296EogSN19079

"
Fm

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

 

 

 

 

 

Fondsbørsmeddelelser i 2012 og 2013 Finanskalender
Dato Titel Dato Titel
13-01-2012 Nordicom A/S - Handel gennemført af Amager 14-03-2013 Sidste frist for fremsættelse af forslag til dagsorden
Strand-grundene på selskabets generalforsamling.
29-03-2012 Nordicom AIS - Årsrapport for 201 1 96-03-9013 Årsrapport 2012
29-03-2012 ren AIS - Indkaldelse til ordinær generalfor- 18-04-2013 Registreringsdag"
26-04-2012 Nordicom A/S - Orientering om forløb af ordinær 25-04-2013 Generalforsamling
generalforsamling 27-05-2013 Delårsrapport 1. kvartal 2013
10-05-2012 Vedtægter af 26. april 2012 29-08-2013 Delårsrapport 1. — 2. kvartal 2013
24-05-2012 Nordicom A/S - Kvartalsrapport for 1. kvartal 2012 29-11-2013 Delårsrapport 1. — 3. kvartal 2013
11-07-2012 Nordicom A/S - Salg af selskabets svenske porte- 96-03-2014 Årsrapport 2013
følje .
12-07-2012 Nordicom A/S - Salg af restlejligheder på Slusehol- 23-04-2014 Generalforsamling
men, København SV
18-07-2012 … Nordicom A/S - Betinget salg af ejendommene
Sluseholmen 10, 12 og 14A, samt Ved Stigbordene  Registreringsdag regulerer møde- og stemmeret til Nordicoms general-
3, 2450 København SV forsamling
10-08-2012 Nordicom A/S - Handel gennemført af restlejlighe-
der på Sluseholmen, København SV Yderligere information
23-08-2012 Nordicom A/S - Handel gennemført af ejendomme- På Nordicoms hjemmeside www.nordicom.dk findes yderligere informa-
ne Sluseholmen 10, 12 og 14A, samt Ved Stigbor- tioner om selskabs- og aktionærforhold samt koncernens aktiviteter.
dene 3, 2450 København SV Forespørgsler vedrørende koncernens relationer til investorer og aktie-
30-08-2012 Nordicom A/S - Delårsrapport 1. halvår 2012 markedet kan stiles til:
27-09-2012 Nordicom A/S - Opjustering af forventninger til årets Adm. direktør Ole Steensbro
resultat (EBVAT) Tli: — +45 33 33 93 03
29-11-2012 Nordicom A/S - Delårsrapport 3. kvartal 2012 E-mail: osØnordicom.dk
20-12-2012 Nordicom A/S - Finanskalender 2013
21-12-2012 Nordicom A/S - Status på bankaftaleforhandling
13-03-2013 Nordicom A/S - Betinget salg af "Enghave Brygge"
13-03-2013 … Nordicom A/S — Indgåelse af optionsaftale på
ejendommen Herlev Hovedgade 17, 2730 Herlev
25-03-2013 == Nordicom A/S — Forlængelse af bankaftale

 

23

 

304296EogSN19080

7
Å

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Bestyrelsen

 

Allan Andersen

Født 1945 » Formand for bestyrelsen + Indvalgt i bestyrelsen i januar
2011

Allan Andersen er uddannet civilingeniør fra DTU og HD fra Handelshøj-
skolen i København.

Allan Andersen har i sin karriere haft direktørstillinger i DSB, FDB, The
Cosmos Group A/S, Ejendomsselskabet Tor I/S og Freja ejendomme
AS. Siden 2009 har Allan Andersen drevet egen rådgivningsvirksom-
hed, AA Consult ApS.

Direktionsposter
AA Consult ApS

Bestyrelsesposter
Greater Europe Deep Value Fund Ltd + Greater Europe Fund Ltd. - DVF
SPV Ltd, + GEF SPV Ltd, - NeuroSearch A/S (formand)

  

Michael Vad Petersen

Født 1958 « Næstformand for bestyrelsen + indvalgt i bestyrelsen i april
2007

Michael Vad Petersen er uddannet i den finansielle sektor.

Michael Vad Petersen har siden 2005 drevet virksomheden RE-
CONSULT Denmark ApS, der beskæftiger sig med rådgivnings- og
serviceydelser i forbindelse med investering i og finansiering af danske,
tyske og svenske udlejningsejendomme. Med et karriereforløb bl.a. som
afdelingsleder hos Danske Bank A/S, erhvervschef hos Sydbank A/S,
direktør hos Scandic Hotels A/S, afdelingsdirektør hos Aareal Bank AG
og adm. direktør for et københavnsk ejendomsinvesterings- og projekt-
udbyderselskab besidder Michael Vad Petersen omfattende kompetence
og erfaring med ejendomsinvestering og -Uudvikling på ejendomsmarke-
det i Danmark såvel som internationalt.

Direktionsposter
RE-CONSULT Denmark ApS - MVP-INVEST Holding ApS

Bestyrelsesposter
SEAL Invest A/S (samt 25 datterselskaber)

24

  

Julius Thorfinnsson
Født 1965 » Indvalgt i bestyrelsen januar 2011

Julius Thorfinnsson er uddannet B.S., Business Administration fra South
Carolina University.

Julius Thorfinnsson er CEO for det islandske investeringsfirma Stodir.
Før udnævnelsen til CEO i maj 2010 arbejdede Jtlius Thorfinnsson med
den finansielle restrukturering af Stodir. Jålius Thorfinnsson har siden
afslutningen af sin uddannelse arbejdet som managing director for flere
forskellige islandske selskaber.

Direktionsposter
Stodir hf.

Bestyrelsesposter
Ferskur Holding B.V. + Tryggingamidstodin — TM hf. (næstformand)

  

Leif Djurhuus
Født 1953 + Indvalgt i bestyrelsen i januar 2011

Leif Djurhuus er uddannet cand.jur. fra Københavns Universitet og
advokat med møderet for Højesteret.

Leif Djurhuus er partner i advokatfirmaet Plesner og rådgiver primært
omkring køb og salg, udlejning samt finansiering af fast ejendom og i
særdeleshed inden for projektudvikling, indkøbscentre, hoteller og
investeringsejendomme.

Leif Djurhuus har omfattende erfaring med retssager, i særdeleshed
omkring kontraktfortolkning og lejefastsættelse.

Direktionsposter
Ingen direktionsposter

Bestyrelsesposter

Berlin Residential Holding A/S + Bispebjerg Kollegiet A/S (formand) +
Egeskov & Lindquist A/S (formand) + Familien Erichsens Mindefond
(formand) + Festo A/S (formand) - K/S Klinten Faaborg + Kystvejen 18
AJS «+ SB Private Equity A/S (formand) - Team Klinten ApS (formand) +
Tegel Holding ApS + 67 Holding ApS + 67 Tegel Holding ApS + Nordic
Property Vision A/S + Brink Serviced Offices A/S (formand)

304296Eog

3
i

 

 

   

David Overby
Født 1978 » Indvalgt i bestyrelsen i april 2011

David Overby er uddannet cand. merc. i Applied Economics and Finan-
ce fra Handelshøjskolen i København.

David Overby har igennem sit karriereforløb dels beskæftiget sig med
køb og salg af virksomheder og dertil hørende strategiske, finansielle og
procesmæssige arbejdsopgaver, og dels med strategisk arbejde gen-
nem diverse bestyrelsesposter. Disse strategiske opgaver har i de
seneste par år blandt andet været kapitaltilførsler, gældsrestrukturerin-
ger samt gennemgribende organisatoriske ændringer.

Direktionsposter
Copenhagen Skyline Holding ApS + Selskabet af 8. oktober 1954 ApS

Bestyrelsesposter

Billetlugen A/S » Copenhagen Skyline Holding ApS (samt 9 dattersel-
skaber) « Venuepoint Holding - Crowne Plaza Copenhagen Towers A/S »
SB Holding 2009 ApS - Selskabet af 8. oktober 1954 ApS » SG Nord
Holding A/S + Bella Center A/S

  

Mette Lis Andersen
Født 1955 + Indvalgt i bestyrelsen i april 2011

Mette Lis Andersen er uddannet cand. arch. på Kunstakademiets Arki-
tektskole i København.

Mette Lis Andersen har gennem sin karriere overvejende beskæftiget sig
med planlægning og ledelse. Først i DSB, hvor hun blev kontorchef med
særligt ansvar for miljøspørgsmål, siden som teknisk direktør i Hillerød
Kommune, som fondschef i Realdania, som adm. direktør i Københavns
Kommunes Bygge- og Teknikforvaltning og nu som direktør for Realda-
nia By, der står for et antal større by omdannelses- og ejendomsudvik-
lingsprojekter.

Direktionsposter
Realdania By A/S + Jord ApS - Arealudviklingsselskabet FredericiaC P/S

Bestyrelsesposter
Kvæsthusselskabet A/S (formand) + Arealudviklingsselskabet Frederi-
ciaC P/S + Arealudviklingsselskabet Køge Kyst P/S » Ringkøbing K.

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Direktion

Bestyrelsen har ansat en direktion bestående af administrerende direk-
tør Ole Steensbro. Direktionen varetager den daglige ledelse af koncer-
nen i henhold til bestyrelsens retningslinjer og anvisninger.

Ole Steensbro
Født 1963 + Adm. direktør siden februar 2011

Ole Steensbro er uddannet cand.merc. fra Handelshøjskolen i Køben-
havn.

Ole Steensbro har været ansat i Nordicom siden den 1. februar 2008 og
har tidligere i sin karriere bl.a. besat stillinger som økonomidirektør i
Veolia Transport Danmark A/S og nordisk økonomidirektør i erhvervsrej-
sebureauet Mærsk/DFDS Travel.

Direktionsposter
Nordteam III. GmbH

Bestyrelsesposter
Ingen bestyrelsesposter

25

304296EogSN12082

"
Å

 

" NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Koncenstruktur pr. 31. december 2012

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Oplysninger om ejerandele fremgår af note 18 i modervirksomhedens årsregnskab.

26

304296EogSN19083

7
i

 

y

Sin

Hobnkree

DRE ned steen aner,

i tlesrer

Been

PE:

Serre

rr
RL ER

bene

eg

ANN:

le

SN NNE

SN
SSNSER
MEESRRE

un

MI DEN,
MM

re

Fe
RR
re

ny

i
RE
Re en

RRS E,

ne

BERN
ER

ne kilde

ArEUV AES

Hmm Der

Me
REE.
Re

ØRE
ERE

SE

SEERE

ØR

Re Res
SE SSR
ne

fr:
N

ig

Rn

En

BREDE ES

ER

.

Ses!

TE

I Rema1000 åbnede endnu en butik i

EG
Re
Da

VARE

sy

BREAD

8
enig

RR

 

GE;

 

NORDICOM | LEDELSESPÅTEGNING

Ledelsespåtegning

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt års-
rapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 for Nordicom
AlS.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for
børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et

retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af koncer-

København den 26. marts 2013

Direktionen

Ole Steensbro
Adm. direktør

Bestyrelsen

Allan Andersen
Formand

    

”

Julius NT
|

Djurhuus

28

nens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1.
januar - 31. december 2012,

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende
redegørelse for udviklingen i selskabets og koncernens aktiviteter og
økonomiske forhold, årets resultater og selskabets finansielle stilling og
den finansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af
koncernregnskabet samt en beskrivelse af de væsentligste risici og
usikkerhedsfaktorer, som selskabet og koncernen står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

 

Næstformand

Mette Lis Andersen

KG]

1304296EogSN19085

"
Fe

 

Den uafhængige revisors erklæringer

Til kapitalejerne i Nordicom A/S

Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Nordicom A/S
for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012, der omfatter resultat-
opgørelse, opgørelse af totalindkomst, opgørelse af finansiel stilling,
opgørelse af egenkapital, opgørelse af pengestrømme og noter, herun-
der anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet.
Koncermnregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplys-
ningskrav for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et
årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvi-
dere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig
for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig
fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Revisors ansvar

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og
årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i
overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderli-
gere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder
etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad
af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden
væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisi-
onsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og årsregnska-
bet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering,
herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregn-
skabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for
virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab,
der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisi-
onshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at
udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne
kontrol, En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg
af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige
skøn er rimelige, samt den samlede præsentation af koncernregnskabet
og årsregnskabet.

København, den 26. marts 2013

Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

Rerrs-H”CUhristensen
statsautoriseret revisor

 

NORDICOM | DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt
og egnet som grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et
retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af koncer-
nens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1.
januar - 31. december 2012 i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplys-
ningskrav for børsnoterede selskaber.

Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet

Uden at tage forbehold henviser vi til ledelsens omtale af regnskabs-
mæssige vurderinger og skøn i koncernregnskabets note 1 og ledelsens
beretning om risiko for misligholdelse eller opsigelse af bankaftalen i
2013, hvoraf det fremgår, at det er en forudsætning for Nordicoms
fortsatte drift i 2013, at bankaftalens forudsætninger overholdes, herun-
der bl.a. at Nordicom kan få refinansieret banklån på 52 mio. kr. udenfor
bankaftalen, der udløber i 2013.

Uden at tage forbehold henviser vi endvidere til ledelsens omtale af
regnskabsmæssige vurderinger og skøn i koncernregnskabets note 1 og
ledelsens beretning om usikkerhed for selskabets fortsatte drift efter
2013, hvoraf det fremgår, at det er en forudsætning for Nordicoms
fortsatte drift efter udløbet af 2013, at Nordicom indgår en ny aftale med
koncernens væsentligste bankkreditorer om forlængelse af løbetiden på
bankgælden på i alt ca. 1,3 mia. kr. og en aftale med såvel bankkredito-
rer og realkreditinstitutter om rente- og bidragssatser på et niveau, som
koncernen vil være i stand til at honorere.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen.
Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte
revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelses-
beretningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregn-
skabet.

j
Søren Nielsen
statsautoriseret revisor

29

RT]

 

i Øg
ER
DERE se

S:

BERN

SA

Res
BG ARE

ii

in

Sy i BA g VR
N Og 2 AD HDD Sd $ nå x
Mn ag É å

SSNE RAS

ne

summer:

wE

id
NGENnE
ne

Fr

Be UD

DRED)
ISCER:

SER
Se

En BR DN

BE Ey

RA As

ER

HE RR RE
ODENSE Re SSG
DDR HR

DE
Se

SENER
SAR R:

Seer

Sale
g % z BP
R SONS ks . eg NE
PN SE D BEN

ng

He
0)

EAR Be 2 .

W

SÅS

HERRE
oe

Sel
Ree
VER

Be

ra

NR
BE.

ure tå Bue BER
En Se ODA ag

See

É…
OR
…

SEA
e

Be

Geir

ig
SER
BNG:
ASS

Be.
Re
ESOSNKSES:

Hiv

Be
Re
MERL
DE

GE
BER
dl. og
Be.

BD SERERE

Me

Busser
NSg SUSE

ER

An
BÅL
SN
Ba
KEE

FR
DN SNDE,

 

Re

me

NEC

UERENEG
ne ås

ny Munn suggene
seg SR RDADG DEN

BR
CORY

By: SS
DSE SV
Se RENE ANER
MAN SSR
SE
MBE Es
Faroe
en DSE ES SEAN
MR SÅRE

Re
Mn.

BODEN

SA

EG ERE RR DE
BER g i BGN DERES
i UDE SSL JRS É KR
SENERE SEN i y ” BRL EON
mene ; BEN

ADR
SAREVOLMS Å BASE
BANG

SE Er
ne

vp
NU ane,
ne

rene
Gan

EDT SN
sner
Een ge

sa SER Rg
FSR
Ren
RR

SEAL

REE
BE

Dee

Din rn rs? . lg ml REV Skan ARR
Bone Goss ; DRV
ul

EBA
fa ERNE
FASS SAR

WLSE
Ros.
ev

eN sl

red
Sv s

tes

BD)

BASS SER
RER

BØDE

n JSDE SED
… SUSER

8

He:
is

ng re

me
Nee
SKR

ie

=>

me
SER eee
Bor 52)
SLBONES Den

sg g

BRU MONE
HM BE
SOS S SEER SDR,

Mrs

Bl Dr
Snes

É
bin

gg
Sy:
HG

SER
me …
Br Ari
JE SN
eee,

Ve Sten

Ho N

 

 

SES DN
DE. i u
GE ør y
"SR SE SR
gg S ER RA
S eg my
ARR Så
g
S SAN i WE
Ar RER N i i Ga sg i SL
X BEN 60 ; ie ; ge n: UNR ed ÅEN
SAGER GERE SE å y Ar me
i E i
DN in
ØR
il: DN
DRE KN
Sy E
HOGTRE
GREN Ar NE:
FE , Ned
ER HM NNE,
4 …
- un
AR
Hee SJUSBIAS fa
Be En . 5 i . SE re BR
T K SE; N .
AN
SAD ER REN
RE E SØ
ER i
ER
ne.
Ka NODER ig
DE ER NH

GR:
En
n sn
SEAT er FRR
VE SIRK Ås
RD i
DEL

Sea
ene

SR

SR SENE ARR RE
HE ONS

DN

el

Sa
SR

Ma

ve
se

AE

Des

i

rates dre.

DE

DE

LE

KRETe

BR

Eee

De
al

En

SU EoN

green

 

i

ås
vs
zD:

re

SENE EYES

SR

Sk

se

 

FE REE

SN:
ave

SS

BER

8 Hem 3
Br. SE ADD KVÆG

Sen DK EN ge.

Es

E

Sa Rud
Horns

NE Faper
Fa JES EEN

DE

TRE.
at

ig
ER
Eg
SE :
le en ny ER
Ibas RRS ER ERE
VR RES

ver
EP YSLEV SA
FR MR

SSRA ES
Baal
En

en
ra aGkegn rå NENETN kon eF Sa
OR S

 

 

orde REE

 

 

NORDICOM | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse
Note Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
3 Nettoomsætning 223.281 230.765
4 Driftsomkostninger -58.240 -68.317
Bruttoresultat 165.041 162.448
5,6 … Personaleomkostninger -28.313 -33.902
7 Andre eksterne omkostninger -15.307 -16.934
8 Af- og nedskrivninger -1.096 -1.854
Resultat før værdireguleringer 120.325 109.758
9 Regulering til dagsværdi, netto -33.385 -100.260
10 Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme -296 -3.338
Resultat af primær drift 86.644 6.160
11 Finansielle indtægter 2.960 3.971
12 Finansielle omkostninger -96.817 -108.985
Resultat af fortsættende aktiviteter før skat -7.213 -98.854
13 Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter 2,249 20.805
Årets resultat af fortsættende aktiviteter -4.964 -78.049
24 Årets resultat af ophørte aktiviteter -38.548 -36.985
Årets resultat -43.512 -115.034
Fordeles således
Moderselskabets aktionærer -43.380 -113.487
Minoritetsinteresser -132 -1.547
Årets resultat -43.512 -115.034
14 Resultat pr. aktie -3,64 -9,54
14 Udvandet resultat pr. aktie -3,64 -9,54
14 Resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie -0,42 -6,56
14 Udvandet resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie -0,42 -6,56

32

1304296FogSN19089

”
Et am

 

Opgørelse af totalindkomst

NORDICOM | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

Note Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Årets resultat -43.512 -115.034
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder -968 352
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0 4.992
13 Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenter 0 -1.312
Anden totalindkomst efter skat -968 4.032
Årets totalindkomst -44.480 -111.002
Fordeles således
Moderselskabets aktionærer -44.348 -109.455
Minoritetsinteresser -132 -1.547
Årets totalindkomst -44,480 -111.002

 

33

 

1304296EogSN19090

 

NORDICOM | KONCERNREGNSKAB

Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
AKTIVER
Langfristede aktiver
Immaterielle aktiver
15 Software 463 578
463 578
Materielle aktiver
16 Domicilejendomme 47,482 47.752
17 Investeringsejendomme 2.441.248 3.344.661
18 Inventar og driftsmidler 632 1.343
2.489.362 3.393.756
Finansielle aktiver
19 Pante- og gældsbreve 45.501 0
27 Udskudte skatteaktiver 0 9.785
Tilgodehavender 1.700 5.627
47,201 15,412
Langfristede aktiver i alt 2.531.026 3.409.746
Kortfristede aktiver
20 Projektbeholdninger 223.245 218.682
21 Tilgodehavender 49,796 284.998
Periodeafgrænsningsposter 4.635 5,155
22 Pante- og gældsbreve 10.225 17.212
23 Likvide beholdninger 33.715 72,711
321.616 598.758
24 Aktiver bestemt for salg 422.947 0
Kortfristede aktiver i alt 744.563 598.758
| Aktiver i alt 3.281.589 4.008.504

 

34

 

1304296EogSN19091

-
på

 

 

NORDICOM | KONCERNREGNSKAB

Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december

Note Beløb i 1.000 kr. 2012 2011

 

 

 

 

PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 120.279 120.279
Reserve for valutakursregulering -135 833
Overført resultat -79.887 -36.507
Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer 40.257 84.605
Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser -2,465 -2.333
25,26 Egenkapital i alt 37.192 82.272
Forpligtelser
Langfristede forpligtelser
27 Udskudt skat 4.125 6.375
28 Hensatte forpligtelser 0 3,515
29,30 Konvertible obligationer 47.120 46.046
30 Kreditinstitutter 1.621.274 3.200.665
Deposita 27,742 34.410

 

1.700.261 3.291.011

Kortfristede forpligtelser

 

 

 

 

 

 

28 Hensatte forpligtelser 9.380 16.334
30 Kreditinstitutter 1.385.679 384.737
Skyldige omkostninger vedr. projekter 3.133 5.346
Leverandørgæld 13.821 22.072
Selskabsskat 0 43
Deposita 24,440 20.490

Anden gæld 24.397 21.905
1.460.850 470.927

24 Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg 82,686 164,294
1.543.536 635.221

Forpligtelser i alt 3.243.797 3.926.232
Passiver i alt 3.281.589 4.008.504

 

Oversigt over noter fremgår på side 38.

1304296EogSN19092

35

 

 

 

NORDICOM | KONCERNREGNSKAB

Opgørelse af egenkapital

E6OGTNSSOHOGZIOET

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CLC'C8 SEE" 509'f8 0 LOS'9E- £88 0 6LC'0ZL LLOZ JoqWia3ap "Lg ud jeude4u363
9v 0 gv 0 gr Q 0 0 HE I LLOZ 1 940f0 pow souonyesuer
2 0 93 0 9 0 Q Q Jonye ube Je Gjes
34afa paw Jouonyesuesi
C00'LLL- AVG L- GSt"60L- 0 L8t'ELL- CGE 089'E 0 Foesqeysuboas 10 1SWIOyYpUN eo
CE0'v Q ZE0'v Q 0 GGE 089'E Q Jejesqeysubel | ]swW04puI]e]0] Uspuv
CLE' L- 0 CLE'L- 0 0 0 CLE'L- 0 Jojuawnssujsbuuys je 6uuajnbeslpsæan Je jeys
C66'7 0 C66'% 0 0 0 €66'7 0 Jouownssulsbuuys je Suuenbalpsæn
CSE 0 CSE 0 0 SE 0 Q JopaywosyJla 94spuejuspn apuaJøspan Buuajnbusnygnen
vEO' GL L- LYS'I- LET'ELI 0 I8V'ELi- 0 0 0 Jeynses sjesy
LLOCZ I 1SW0%purje]o |
BZC'E6L 984 PLO V6L 0 vE6'94 L8v 089'E- 6Z7'02L LLOZ senuef "| "ud jendeyus63
COL LE Go" C- IST'0t 0 188'64- GEL- 0 6L7'0ZL ZLO0Z t8qwWwi33op "Lg "ud jeude4ua63
087'yt" CEL- BE bt 0 O8E'Er 896- Q 0 tøjesqeysubas 10; 1SWI0YpUN 210 1
896- 0 8967 Q Q 896- 0 0 jejesqeysUubel | ]SW04puUI]e]0] Uspuy
087"- Q 087 c- 0 0 Or 0 Q payqwosy4opep Je Bjes paa uasjejøbdojeynses In HøKBAQ
C9r' I 0 Tor. 0 0 CI 0 0 JapayWosyJ1A ayspuejuspn apualJøJpan Buuenfasnyenen
LSE CEL- OgSE'Er 0 O8E'Et- Q Q Q Tenso) sjejy
CLOC I YSWIOY PU EJO D
CL T8 E£Ez- G09'78 0 LOS'9E- £E8 0 6L7'0ZL ZLOZ Jenuef"L "ud jeudeyu964
ye 39SS3387U1 Jojæuonye SBÅgpn Feunses buuombos JoUOIDJesugs] æydeyanyy My 000'L I gøjeg

jeudeyuaby -sjoysoum SISgByS 70815s330J V01409A0 sener -SBUunys

SpuoJøyjn "(9S4a OU 10; SAJBSOY JO SAISSSY
jendeyu263 epuoJøyn
jendeyuob3

 

Opgørelse af pengestrømme

 

NORDICOM | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Resultat af primær drift (EBIT) af fortsættende aktiviteter 86.644 6.160
Resultat af primær drift (EBIT) af ophørte aktiviteter -21.233 -28.338
33 Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. 60.665 159,474
Ændring i projektbeholdninger, netto 4.563 7.464
34 Ændring i øvrig driftskapital -3.982 -5,884
Pengestrømme vedrørende primær drift 117.531 138.876
Modtagne finansielle indtægter 1.725 2.075
Betalte finansielle omkostninger -143.350 -127.701
Betalt / modtaget selskabsskat 0 91
Pengestrøm fra driftsaktivitet I alt -24.094 13.341
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
Køb af immaterielle aktiver 0 -247
Forbedringer på investeringsejendomme -35.347 57.400
Salg af investeringsejendomme 412.562 122,460
Køb af øvrige materielle aktiver 0 -661
Salg af øvrige materielle aktiver 0 1.900
35 Salg af dattervirksomheder og aktiviteter 25,391 15.016
Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt 402.606 81.068
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Provenu fra optagelse af gæld hos kreditinstitutter 12.146 20.283
Afdrag på gæld til kreditinstitutter 425.303 -158.042
Salg af egne aktier 0 46
Pengestrøm fra finansteringsaktivitet i alt -413.157 -137.713
si
Årets pengestrøm i alt -34.645 -43.304 Ø)
Likvide beholdninger pr. 1. januar 72,711 115.680 &
Kursregulering af likvide beholdninger 2.102 335 rr
Pe
Likvide beholdninger pr. 31. december 40.168 72.111 ved
Q
Fordeles således: GQ
Likvide beholdninger pr. 31. december, fortsættende aktiviteter 33.715 72.711 OD
Likvide beholdninger pr. 31. december, indeholdt i aktiver bestemt for salg 6.453 - Q
Likvide beholdninger pr. 31. december 40.168 72.111 å
cr)
pre

37

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

38

Oversigt over noter til koncernregnskabet

Note 01 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn
Note 02 — Segmentoplysninger

Note 03 — Nettoomsætning

Note 04 - Driftsomkostninger

Note 05 — Personaleomkostninger

Note 06 — Aktiebaseret vederlæggelse

Note 07 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 08 — Af- og nedskrivninger

Note 09 — Regulering til dagsværdi, netto

Note 10 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
Note 11 — Finansielle indtægter

Note 12 — Finansielle omkostninger

Note 13 — Skat af årets resultat og anden totalindkomst
Note 14 — Resultat pr. aktie

Note 15 — Software

Note 16 — Domicilejendom

Note 17 — Investeringsejendomme

Note 18 — Inventar og driftsmidler

Note 19 — Pante- og gældsbreve (langfristede)

Note 20 — Projektbeholdninger

Note 21 — Tilgodehavender

Note 22 — Pante- og gældsbreve (kortfristede)

Note 23 — Likvide beholdninger

Note 24 — Ophørte aktiviteter og aktiver bestemt for salg
Note 25 — Aktiekapital

Note 26 — Egne aktier

Note 27 — Udskudt skat

Note 28 — Hensatte forpligtelser

Note 29 — Konvertible obligationer

Note 30 — Kreditinstitutter

Note 31 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser
Note 32 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter
Note 33 — Ikke-likvide driftsposter m.v.

Note 34 — Ændring i øvrig driftskapital

Note 35 — Salg af dattervirksomheder og aktiviteter
Note 36 — Nærtstående parter

Note 37 — Begivenheder efter balancedagen

Note 38 — Anvendt regnskabspraksis

 

 

Note 1 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn

Usikkerhed ved fortsat drift efter 2013
Årsregnskabet er aflagt under forudsætning af fortsat drift.

Nordicom har den 25, marts 2013 indgået aftale om et tillæg til den
eksisterende bankaftale indgået i marts 2010, og som udløb pr. 31.
december 2012 (forlænget til den 31. marts 2013 ved aftale den 21.
december 2012). Tillægget til bankaftalen indbefatter en række ændrin-
ger i forhold til de eksisterende vilkår, herunder forlængelse til og med
2013 jf. beskrivelsen i note 32.

Bankaftalen omfatter pr. 31. december 2012 finansiel gæld med en
samlet hovedstol på i alt 2.899 mio. kr. (31. december 2011: 3.350 mio.
kr.), hvoraf bankgæld udgør 1.285 mio. kr. (31. december 2011: 1.725
mio, kr.), og realkreditgæld udgør 1.614 mio, kr. (31. december 2011:
1.625 mio. kr.). Et realkreditinstitut med et tilgodehavende på 342 mio.
kr. udtræder af bankaftalen pr. 1. april 2013. Nordicom har indgået aftale
med det pågældende realkreditinstitut om, 1) at de omfattede lån frem til
udgangen af 2013 serviceres med samme bidragssatser, som gælder
for realkreditinstitutter omfattet af bankaftalen, og 2) at et lån på 37 mio.
kr., der forfalder 1. juni 2013, forlænges til udgangen af 2013.

Den indgåede aftale om tillæg til bankaftalen medfører, at den kortsigte-
de refinansierings- og renterisiko på koncernens væsentligste bankgæld
er elimineret til og med den 31. december 2013. Tillægget til bankaftalen
indebærer ligeledes, at bidragssatserne på koncernens realkreditlån er
fastlåste frem til den 31. december 2013.

Nordicom havde ønsket en ny 3-årig aftale med kreditinstitutterne, men
under forhandlingsforløbet blev det klart, at det alene var muligt at opnå
en aftale for 2013 på trods af, at ledelsen i Nordicom skønner, at der
også i tiden efter 2013 vil være behov for en kreditoraftale omfattende
alle væsentlige kreditinstitutter.

Behovet for at indgå en ny aftale med de væsentligste bankkreditorer og
realkreditinstitutter skal blandt andet ses i lyset af de generelt vanskelige
markedsvilkår, som ejendomsbranchen, og dermed Nordicom, i de
seneste år har oplevet, samt Nordicoms finansielle situation i øvrigt. De
udfordrende vilkår for Nordicom forventes at fortsætte i de kommende
år.

Den indgåede aftale om forlængelse af bankaftalen udløber ved udgan-
gen af 2013, hvorefter koncernens væsentligste kreditinstitutter i 2014
igen kan hæve rente- og bidragssatser til almindelige markedsvilkår,
ligesom bankgælden kan kræves indfriet.

Ledelsen vurderer derfor, at det er en forudsætning for Nordicoms
fortsatte drift efter udløbet af 2013, at Nordicom indgår en yderligere
forlængelse af bankaftalen med koncernens væsentligste bankkreditorer
omfattende løbetiden på bankgæld. Tilsvarende gælder for lån uden for
bankaftalen, der forfalder ved udgangen af 2013. Endvidere er det en
forudsætning, at Nordicom indgår aftale med såvel banker og realkredit-
institutter om et niveau for rente- og bidragssatser, som koncernen vil
være i stand til at honorere.

Nordicom vil i forlængelse af det netop indgåede tillæg til bankaftalen for
2013 snarest muligt påbegynde dialogen med kreditinstitutterne om
indgåelse af et nyt tillæg til den eksisterende bankaftale, der skal gælde
for tiden efter 2013. Et led i disse forhandlinger vil blive at søge tilført ny
aktiekapital til koncernen.

Alle væsentlige kreditinstitutter har skriftligt tilkendegivet overfor Nordi-
com, at de er indstillet på at indgå i en konkret drøftelse med ledelsen i
Nordicom A/S om mulighederne for at indgå en ny forlængelse af den
eksisterende bankaftale. Det er på den baggrund ledelsens forventning,

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

at disse drøftelser vil føre til, at der indgås en konkret aftale herom i
løbet af 2013.

Ledelsen forventer under hensyntagen til foranstående, at Nordicom ved
udgangen af 2013 vil have indgået en ny aftale med koncernens væ-
sentligste bankkreditorer og realkreditinstitutter på vilkår, der medfører,
at Nordicom har et tilstrækkeligt kapitalgrundlag til at fortsætte koncer-
nens drift efter udløbet af 2013.

Uden for bankaftalen har Nordicom gæld for i alt 52 mio. kr. til et kredit-
institut, hvor der skal foretages refinansiering medio 2013. Manglende
refinansiering af den pågældende gæld vil være en misligholdelsesgrund
i bankaftalen, dog kun såfremt det pågældende kreditinstitut accelererer
lånene. Nordicom er i dialog med det pågældende kreditinstitut om den
nødvendige refinansiering, der forventes opnået på i al væsentlighed
uændrede vilkår for koncernen. Herudover har Nordicom bank- og
realkreditinstitutgæld for 50 mio. kr., som skal refinansieres ved udløbet
af 2013.

Risiko ved misligholdelse eller opsigelse af bankaftalen i
2013

Bankaftalen kan opsiges af de finansielle kreditorer under visse forud-
sætninger, bl.a. ved misligholdelse fra Nordicoms side eller såfremt alle
finansielle kreditorer er enige herom. | sidstnævnte tilfælde gælder et
varsel på 6 måneder. Manglende refinansiering af banklån uden for
bankaftalen, der udløber i løbet af 2013, jf. ovenfor, anses for i visse
tilfælde at være en misligholdelsesgrund i bankaftalen. Misligholdelses-
grunde er yderligere omtalt i note 32.

De ovenfor anførte forhold om forudsætning for Nordicoms fortsatte drift
gør sig således tilsvarende gældende på et tidligere tidspunkt, hvis
bankaftalen ophører på et tidligere tidspunkt i 2013 som følge af enten
Nordicoms misligholdelse af bankaftalen eller opsigelse.

Øvrige væsentlige regnskabsmæssige vurderinger og skøn
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan alene
skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger af de seneste oplysninger,
der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan
være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændrin-
ger af de forhold, der lå til grund for skønnet, ændret strategi eller på
grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende
begivenheder.

Derudover er det nødvendigt, ved anvendelse af den i note 38 beskrev-
ne regnskabspraksis, at foretage vurderinger og opstille kriterier, der kan
anvendes konsistent fra år til år.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regn-
skabspraksis har ledelsen foretaget nedenstående regnskabsmæssige
vurderinger og skøn, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten.

Opgørelse af dagsværdi af investeringsejendomme

Ved opgørelse af dagsværdien på investeringsejendomme fastlægger
ledelsen principper og beregningsmetoder, som anvendes til at skønne
over ejendommenes dagsværdier. Nordicom besidder en varieret porte-
følje af investeringsejendomme og har derfor opdelt porteføljen i følgen-
de kategorier af investeringsejendomme til brug for opgørelse af dags-
værdier:

A.… Færdige investeringsejendomme.

B.  Investeringsejendomme med udviklingsprojekter.
C.. Byggeretter.

D. Øvrige.

39

96EogSN19096

042

>

13

gnu

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 1 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn (fortsat)

Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme fordeler sig
således opdelt på ovenstående kategorier:

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2012 2011
Færdige investeringsejendomme 2,344 2.302
Investeringsejendomme med

udviklingsprojekter 127 213
Byggeretter 222 364
Øvrige 164 466
I alt 2,857 3.345

 

Ledelsen har valgt ikke at anvende eksterne vurderinger med henblik på
at underbygge de foretagne værdiansættelser i årsrapporten for 2012,

Opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme er i stort omfang
baseret på ledelsens skøn underbygget af markedsmæssige bench-
marks.

A. Færdige investeringsejendomme

Færdige investeringsejendomme omfatter ejendomme, der genererer
løbende afkast, og hvor ejendommene ikke er under væsentlig udvikling.
Nordicom har i årsrapporten for 2012 ændret principper og beregnings-
metoder for fastsættelse af skøn over dagsværdierne af ejendomme i
denne kategori. Fra og med 2012 baseres principper og beregningsme-
toder på en afkastbaseret cash flow-model inspireret af Ejendomsfor-
eningen Danmarks principper, jf. publikationen ”Værdiansættelse af
investeringsejendomme — anbefalinger. til DCF-modellen"”. Tidligere
baserede Nordicom værdiansættelserne på en normalindtjeningsmodel.
De ændrede principper og beregningsmetoder har ikke ændret på
skønnene over investeringsejendommenes dagsværdier.

Opgørelsen af dagsværdier i henhold til den afkastbaserede cash flow-
model tager udgangspunkt i de forventede fremtidige pengestrømme på
hver enkelt ejendom, Ved fastsættelsen af de forventede fremtidige
pengestrømme tager Nordicom i videst muligt omfang udgangspunkt i
historiske realiserede pengestrømme og konkrete budgetter, korrigeret
for forventede ændringer samt enkeltstående hændelser, for hver enkelt
ejendom. Nordicom har valgt at anvende nominelle værdier i budgetter-
ne og foretager således ikke indeksreguleringer i budgetperioden som
følge af inflation m.v. Ejendommenes dagsværdi opgøres herefter ved
tilbagediskontering af de forventede fremtidige pengestrømme med et
afkastkrav, som af ledelsen fastsættes individuelt for hver enkelt ejen-
dom. Afkastkravene fastsættes uden hensyntagen til inflation og indeks-
reguleringer, og svarer således til principperne for fastsættelsen af
afkastkravene i den tidligere anvendte normalindtjeningsmodel.

Den anvendte model indeholder følgende hovedelementer og opgøres
over en 10-årig periode inkl. et terminalled:

+. Årlige lejeindtægter (fuldt udlejet)

+H- Regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje
- Rabatter og lejeværdi af uudlejede arealer (tomgang)
Driftsomkostninger

Løbende vedligeholdelse

Større vedligeholdelses- og moderniseringsomkostninger
Administration

+ Forrentning af deposita

Årligt cash flow

9 Tilbagediskontering med afkastkrav

= Dagsværdi

1
2
3
4
5
6
7
8

Ad. 1) De forventede lejeindtægter opgøres for de kommende 10 driftsår
samt for et terminalled med en forudsætning om fuld udlejning. For
ledige arealer er markedslejen anslået. For udlejede arealer anvendes
den aktuelle leje.

Ad. 2) Såfremt det vurderes, at den aktuelle leje er lavere eller højere
end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning, foretages en korrek-
tion af den aktuelle leje til den forventede leje ved genudlejning, dog
tidligst fra muligt genudlejningstidspunkt.

Ad. 3) Såfremt en ejendom ikke er fuldt udlejet, fratrækkes et beløb
svarende til tomgangsleje, indtil ejendommens ledige lokaler forventes
genudlejet. Der fratrækkes desuden et beløb vedrørende indgåede
rabataftaler. | terminalleddet fratrækkes herudover en skønsmæssig
opgjort langsigtet strukturel tomgang.

Ad, 4) Samtlige forventede fremtidige driftsomkostninger fratrækkes.
Dette omfatter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, renhold, forsynings-
omkostninger, serviceabonnementer etc.

Ad. 5) Vedligeholdelse skønnes individuelt pr. ejendom baseret på
konkrete vedligeholdelsesbudgetter for hver enkelt ejendom og et skøn
over den langsigtede gennemsnitlige vedligeholdelse i terminalleddet.
Der hensættes ikke til indvendig vedligeholdelse på erhvervslejemål, da
disse omkostninger afholdes af lejerne.

Ad. 6) Er der væsentlige vedligeholdelses- og/eller moderniseringsbe-
hov, som er nødvendige for at sikre eller fastholde en udlejning af ejen-
dommen, fratrækkes de anslåede udgifter hertil. Med væsentlige vedli-
geholdelses- og/eller modemiseringsbehov forstås specifikke udgifter,
som ikke er dækket af den løbende vedligeholdelse.

Ad. 7) Administration medregnes med et beløb, der erfaringsmæssigt
svarer til de faktisk anvendte omkostninger (ca. 3 % af bruttolejen).

Ad. 8) Modtaget deposita fra lejere forrentes med en rente, som svarer
til renten på en 10-årig dansk statsobligation.

Ad. 9) Afkastkravet fastsættes individuelt for hver ejendom med ud-
gangspunkt i afkastkrav på sammenlignelige ejendomme i samme
geografiske område (hvor dette er muligt) samt ejendommens risikopro-
fil. Afkastkravene fastsættes uden hensyntagen til inflation og indeksre-
guleringer, og svarer således til principperne for fastsættelsen af afkast-
kravene i den tidligere anvendte normalindtjeningsmodel. Afkastkravene
justeres dels på grundlag af udviklingen i markedsforholdene for den
pågældende ejendomstype og dels på grundlag af erfaringer med årets
salg og ændringer i den enkelte ejendoms risiko og forhold i øvrigt.
Afkastkravene ligger pr. 31. december 2012 i intervallet 5,25 % - 9,25 %
p.a. (pr. 31. december 2011 i intervallet 5,00 % - 9,00 % p.a.).

Porteføljens langsigtede cash flow (dvs. terminalleddet, der anses for at
være udtryk for normalindtjeningen) divideret med de færdige ejendom-
mes dagsværdi udgør 6,76 % p.a. pr. 31. december 2012 mod 7,51 %
p.a. pr. 31. december 2011, hvilket udtrykker det gennemsnitlige afkast-
krav. Det gennemsnitlige afkastkrav pr. 31. december 2012 er ikke
direkte sammenligneligt med det tilsvarende opgjorte gennemsnitlige
afkastkrav på 7,51 % p.a. pr. 31. december 2011, da ejendommenes
langsigtede cash flow efter de ændrede principper og beregningsmeto-
der, modsat tidligere, bl.a. indeholder fradrag for strukturel tomgang.
Ved en tilnærmet opgørelse af det gennemsnitlige afkastkrav baseret på
tidligere principper udgør afkastkravet 7,49 % p.a. pr. 31. december
2012.

40

 

 

1304296EogSN19097

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 1 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn (fortsat)

De anvendte afkastkrav ved fastsættelse af dagsværdien har væsentlig
betydning for Nordicoms resultat og egenkapital. Følsomheden ved
ændringer i afkastkravet er belyst i nedenstående tabel, hvoraf det
fremgår, at en stigning i afkastprocenten på 0,25 procentpoint vil reduce-
re de færdige investeringsejendommes markedsværdi med 88 mio. kr.
(31. december 2011: 74 mio. kr.), hvorimod et tilsvarende fald i afkast-
procenten vil forøge investeringsejendommenes markedsværdi med 95
mio. kr. (31. december 2011: 79 mio. kr.).

 

Ændring i afkastkrav Ændring i markedsværdi

 

(%-point) (mio. kr.)
+1,00% -317
+0,75% -246
+0,50% -170
+0,25% -88
-0,25% 95
-0,50% 198
-0,75% 309
-1,00% 430

 

B. Investeringsejendomme med udviklingsprojekter
Investeringsejendomme med udviklingsprojekter omfatter ejendomme,
der er under væsentlig udvikling med henblik på fremtidig eller fortsat
anvendelse som investeringsejendomme. Ved udvikling forstås i denne
sammenhæng mere end den fysiske konstruktion af aktivet, idet udar-
bejdelse af lokalplan m.v. ligeledes betragtes som udvikling.

Ved opgørelse af dagsværdien for investeringsejendomme med udvik-
lingsprojekter tager ledelsen udgangspunkt i dagsværdien, i det væsent-
ligste opgjort efter principperne for færdige investeringsejendomme, hvor
det forudsættes, at den planlagte udvikling er færdiggjort. Dagsværdien
på balancedagen opgøres herefter således:

1. Dagsværdi af ejendom ved færdig udvikling
2. -Resterende udviklingsomkostninger
3 - Finansielle omkostninger til færdiggørelse af udvikling
4 - Fradrag for projektrisici og projektavance
= Dagsværdi

Ad. 1) Den forventede dagsværdi, når udviklingen på ejendommen er
færdiggjort, baseres på ledelsens forventninger til ejendommens drifts-
resultater ved endt udvikling. Herefter opgøres dagsværdien i det væ-
sentligste efter principperne for færdige investeringsejendomme, jf.
beskrivelsen ovenfor.

Det gennemsnitlige afkastkrav anvendt til opgørelse af den forventede
værdi ved færdigudvikling udgør 6,75 % p.a. pr. 31. december 2012 (31.
december 2011: 7,11 %).

Ad. 2) Resterende udviklingsomkostninger omfatter de resterende
omkostninger, der på balancedagen forventes afholdt til at færdiggøre
udviklingen.

Ad. 3) Omfatter et skøn over finansielle omkostninger, der vil påløbe til
finansiering af udviklingen frem til tidspunktet, hvor udviklingen på
ejendommen er færdiggjort.

Ad. 4) Omfatter et skøn over, hvad en potentiel kvalificeret køber på
balancedagen vil forlange i nedslag for at overtage en ejendom med et
igangværende eller forventet udviklingsprojekt. Nedslaget kompenserer
køber en avance for at færdiggøre udviklingen og risici forbundet med

færdiggørelsen, herunder udsving i udviklingsomkostninger, lejeforhold
og projektet i øvrigt.

C. Byggeretter

Byggeretter omfatter grundstykker, hvor dagsværdien ikke kan opgøres
på basis af et sædvanligt driftsafkast. Dagsværdien for byggeretter
baseres på et skøn over, hvad grundene kan sælges til på sædvanlige
handelsvilkår på balancedagen.

Det største grundstykke i Nordicoms portefølje af investeringsejendom-
me omfatter Enghave Brygge, der består af to matrikler ved havnefron-
ten i Københavns sydhavn. Der forventes i 2013 vedtaget en lokalplan
for området, der tildeler Nordicom mulighed for ca. 75.000 byggerets-
kvadratmeter. Grundene er p.t. bebygget og udlejet til erhvervsformål.

Skønnet over grundstykkernes dagsværdi baseres bl.a. på en intern
kalkule baseret på kapitalværdiberegninger af et projekts løbetid set
med en investors øjne.

Værdien understøttes endvidere af salgsaftalen vedrørende grundstyk-
kerne indgået den 13. marts 2013, der er betinget af opnåelse af den
nævnte lokalplan.

D. Øvrige

Øvrige investeringsejendomme omfatter investeringsejendomme, her-
under ejerlejligheder og udenlandske investeringsejendomme, hvor den
skønnede dagsværdi er baseret på identificerede sammenlignelige
transaktioner og konkrete skøn fra Nordicoms samarbejdspartnere og
anvendte ejendomsmæglere i forbindelse med salgsprocesser.

Klassifikation af ejendomme
Nordicom klassificerer ejendomme i følgende kategorier i opgørelsen af
finansiel stilling:

E Domicilejendomme.
ET Investeringsejendomme.
[S Projektbeholdninger.

Der henvises til omtalen i note 38 under anvendt regnskabspraksis for
en nærmere redegørelse af hvilke ejendomme, der indgår i ovennævnte
klassifikationer.

Klassifikation af ejendomme sker på baggrund af ledelsens hensigt med
hver enkelt grund eller ejendom på erhvervelsestidspunktet. Såfremt det
fremtidige formål med en grund ikke er endeligt klarlagt på erhvervelses-
tidspunktet, klassificeres grunden som en investeringsejendom.

I nogle tilfælde kan leverede tjenesteydelser til lejere mv. udgøre væ-
sentlige ydelser. Nordicom ejer og driver et hotel, hvor tjenesteydelser til
gæsterne udgør en væsentlig del af det samlede produkt. Ejendommen
er klassificeret som en domicilejendom.

Der foretages reklassifikation af ejendomme mellem kategorier af ejen-
domme, når anvendelsen ændres og en række kriterier er opfyldte. I
noter til de enkelte regnskabsposter er anført, hvorvidt der er foretaget
ændringer i klassifikationen vedrørende ejendomme, der besiddes af
Nordicom.

Opgørelse af dagsværdi af pantebreve
Måling af pantebreve til dagsværdi er forbundet med et skøn over de
anvendte forudsætninger.

41

 

1304296EogSN19098

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 1 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn (fortsat)

Dagsværdien opgøres ved brug af en værdiansættelsesmodel, der
estimerer nutidsværdien af de forventede fremtidige pengestrømme.
Værdiansættelsen er dels baseret på observerbare markedsdata (renter)
og dels på vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling samt
debitors bonitet og en generel vurdering af pantets værdi.

Den regnskabsmæssige værdi af pantebreve, der måles til dagsværdi,
udgør pr. 31. december 2012 10,2 mio. kr. (31. december 2011: 17,2
mio. kr.). Den regnskabsmæssige værdi af pantebreve, der måles til
amortiseret kostpris, udgør pr. 31. december 2012 45,5 mio, kr. (31.
december 2011: 0 mio. kr.).

Udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser
Måling af udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser er forbundet med
skøn.

Værdiansættelsen af udskudte skatteaktiver er foretaget på baggrund af
de nugældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskat-
ning. Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning
ændres, kan værdien af skatteaktiverne påvirkes såvel positivt som
negativt. Nordicom værdiansætter herudover skatteaktiver på baggrund
af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 3-årig perio-
de. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr.
31. december 2012 0 mio. kr. (31. december 2011: 9,8 mio. kr.).

Der er i 2012 vedtaget et lovforslag, hvor adgangen til at modregne
underskud fra tidligere år i årets skattepligtige indkomst begrænses.
Lovændringen medfører, at underskud fra tidligere år alene kan reduce-
re årets skattepligtige indkomst med 60 %, ud over en bundgrænse på
7,5 mio, kr. Ved vurderingen af hvorvidt Nordicom kan anvende tidligere
års underskud, herunder foretage modregning i udskudte skatteforplig-
telser, anvendes samme principper som beskrevet ovenfor vedrørende
vurdering af udskudte skatteaktiver. Den regnskabsmæssige værdi af
uudnyttede underskud, der er modregnet i udskudte skatteforpligtelser,
udgør pr. 31. december 2012 41,4 mio, kr. (31. december 2011: 89,4
mio. kr.).

Måling af udskudte skatteforpligtelser baserer sig på gældende skatte-
regler, herunder muligheder for at fradrage nettofinansieringsomkostnin-
ger i den skattepligtige indkomst. Ledelsen har i samråd med koncer-
nens skatterådgivere vurderet, at koncernens renteudgifter: tilknyttet
danske ejendomme kan fradrages fuldt ud i den skattepligtige indkomst.
Dermed begrænses fradrag for nettofinansieringsomkostningerne ikke
som følge af de gældende skatteregler. Tidligere har ledelsen modsat
vurderet, at de pågældende nettofinansieringsomkostninger var omfattet
af fradragsbegrænsninger og under visse forudsætninger alene kunne
anvendes på et senere tidspunkt.

Nordicom har anmodet skattemyndighederne om genoptagelse af
skatteansættelsen for 2009 og afventer fortsat skattemyndighedernes
stillingtagen hertil. Hvis skattevæsenet er uenig i ledelsens vurdering, vil
udnyttelsen af de omfattede nettofinansieringsomkostninger være be-
hæftet med større usikkerhed og derfor ikke i fuldt omfang indgå i opgø-
relsen af de udskudte skatteforpligtelser.

Opgørelse af dagsværdi af gæld til kreditinstitutter på statusdagen
Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle mar-
kedskurser for de underliggende obligationer.

Dagsværdien af koncemens bankgæld er baseret på renten for de

specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en
vurdering af den sikkerhed, der er stillet for lånet samt koncernens

42

kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien
opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved
anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter.

Ved indgåelsen af bankaftalen i 2010 blev dagsværdien af bankgælden
opgjort i forbindelse med opgørelse af regnskabsmæssig gevinst. Kon-
cernens kreditrating vurderes ikke at være ændret siden bankaftalens
indgåelse, og årets dagsværdireguleringer er således ikke påvirket
heraf.

Nedskrivningstest på domicilejendom

Pr. 31. december 2012 har Nordicom vurderet, hvorvidt der var indikati-
oner på nedskrivninger eller tilbageførsel af nedskrivninger på koncer-
nens domicilejendom i Ballerup, hvori der drives hotel. Vurderingen har
ikke givet anledning til ændrede skøn over hotellets genindvindingsvær-
di.

4296EogSN19099

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 2 - Segmentoplysninger
Ledelses- og rapporteringsmæssigt er koncernen opdelt i følgende 4 driftssegmenter baseret på ledelsens strategiske fokus:

 

Strategiske ejendomme
Erhvervsejendomme Danske strategiske ejendomme, herunder investeringsejendomme inden for butik, kontor, lager og produktion.

 

 

 

Ikke-strategiske ejendomme

Udviklingsejendomme og Danske udviklingsejendomme og grunde, som ikke omfattes af Nordicoms langsigtede strategi.
grunde

Boligejendomme og hoteller — Danske boligejendomme og hoteller, som ikke omfattes af Nordicoms langsigtede strategi.

Udenlandske ejendomme Ejendomme beliggende i Tyskland og Sverige (solgt pr. 1. oktober 2012), som ikke omfattes af Nordicoms
langsigtede strategi.

 

Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncer-
nens anvendte regnskabspraksis.

Nordicom har den 11. juli 2012 solgt koncernens svenske portefølje
bestående af seks ejendomme. Koncernens svenske aktiviteter er som
følge heraf præsenteret som ophørte aktiviteter i segmentresultatet.

Nordicom har endvidere reklassificeret koncernens resterende to tyske
selskaber til ophørte aktiviteter i såvel segmentresultatet som segment-
aktiverne, idet de efter en samlet plan er bestemt for salg og forventes
solgt i 2013. Dermed er alle udenlandske ejendomme præsenteret som
ophørte aktiviteter.

Der henvises til note 24 for en yderligere specifikation af koncernens
ophørte aktiviteter.

Segmentresultatet for de enkelte driftssegmenter opgøres som indtæg-
ter og omkostninger, som direkte kan henføres til ejendommenes drift,
herunder et internt allokeret administrationshonorar. Følgende poster
medtages ikke i driftssegmenter og fremgår derfor af afstemningspo-
sterne til koncernens resultat før skat:

[3 Renteindtægter fra pante- og gældsbreve.

kl Fælles administrationsomkostninger, der ikke direkte kan allokeres
til ejendommenes drift, blandt andet løn- og kapacitetsomkostninger
og afskrivninger. Internt allokerede administrationshonorarer mod-
regnes i fælles administrationsomkostninger.

CL] Dagsværdireguleringer af gæld til kreditinstitutter og pantebreve.

E Finansielle poster, der ikke direkte knytter sig til finansiering af
ejendomme.

43

304296Eo0ogSN19100

7
i

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 2 — Segmentoplysninger (fortsat)

Segmentresultat og segmentaktiver 2012

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udviklings- Bolig-
Erhvervs- — ejendomme — ejendomme Udenlandske

Beløb i 1.000 kr. ejendomme oggrunde — og hoteller ejendomme I aft
SEGMENTRESULTAT

Huslejeindtægter 153.204 24.896 37.999 0 216.099
Salgsummer, projektbeholdninger 0 388 5,030 0 5.418
Driftsomkostninger, investeringsejendomme -30.124 -10.880 -17.549 0 -58.553
Driftsomkostninger, projektbeholdninger 0 -2,776 4.130 0 -6.906
Bruttoresultat 123.080 11.628 21.350 0 156.058
Åf- og nedskrivninger -15 -20 -1.061 0 -1.09%
Resultat før værdireguleringer 123.065 11.608 20.289 0 154.962
Regulering til dagsværdi, netto 44.720 53.263 -6.134 0 2,409
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 98 -825 431 0 -296
Resultat af primær drift 78.443 64,046 14,586 0 157.075
Finansielle omkostninger -62,810 -16.304 -14.136 0 -93.250
Segmentresultat (fortsættende aktiviteter) 15.633 41.142 450 0 63.825
Segmentresultat (ophørte aktiviteter) 0 0 0 -30.292 -30.292
Segmentresultat i alt 15.633 47.142. 450 -30.292 33.533
Renteindtægter, pante-/gældsbreve 1.573
Fælles administrationsomkostninger -36.210
Dagsværdiregulering af gæld og pantebreve -35,794
Finansielle poster 607
Segmentresultat (ophørte aktiviteter), tilbageført 30.292
Resultat af fortsættende aktiviteter før skat -7.213
SEGMENTAKTIVER

Investerings- og domicilejendomme 2.060.020 90.535 338.175 0 2.488.730
Projektbeholdninger 0 210.845 12.400 0 223.245
Investerings- og domicilejendomme (aktiver bestemt for salg) 84,755 221,703 12.612 96,455 415.525
Segmentaktiver i alt 2,144,775 523.083 363.187 96,455 3.127.500

 

44

1304296EogSN19101

"7
de

Hs;

 

 

Note 2 — Segmentoplysninger (fortsat)

Segmentresultat og segmentaktiver 2011

NORDICOM ] NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udviklings- Bolig-
Erhvervs- — ejendomme — ejendomme Udenlandske

Beløb i 1.000 kr. ejendomme — oggrunde og hoteller ejendomme [alt
SEGMENTRESULTAT

Huslejeindtægter 139.248 25.679 54.659 0 219.586
Salgsummer, projektbeholdninger 0 2,392 5,195 0 7,587
Driftsomkostninger, investeringsejendomme -24,316 -18.460 -18.240 0 -61.016
Driftsomkostninger, projektbeholdninger -28 -9,290 -3,769 0 -15.087
Bruttoresultat 114.904 321 35,845 0 151.070
Af- og nedskrivninger 0 0 -365 0 -365
Resultat før værdireguleringer 114.904 321 35.480 0 150.705
Regulering til dagsværdi, netto 88.522 71.650 -16.026 -32,898
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme -516 -3.237 415 0 -3.338
Resultat af primær drift 25,866 68.734 19.869 0 114.469
Finansielle omkostninger 66.641 -20.429 -17.455 0 -104.525
Segmentresultat (fortsættende aktiviteter) -40.775 48.305 2.414 0 9.944
Segmentresultat (ophørte aktiviteter) 0 0 0 -39.910 -39,910
Segmentresultat i alt -40.775 48,305 2.414 -39.910 "29,966
Renteindtægter, pante-/gældsbreve 1.812
Fælles administrationsomkostninger 42.756
Dagsværdiregulering af gæld og pantebreve -67,362
Finansielle poster -492
Segmentresultat (ophørte aktiviteter), tilbageført 39.910
Resultat af fortsættende aktiviteter før skat -98.854
SEGMENTAKTIVER

Investerings- og domicilejendomme 2.162.010 392.130 442.311 395.962 3.392.413
Projektbeholdninger 0 204.702 13.980 0 218.682
Segmentaktiver i alt 2.162.010 596.832 456.291 395.962 3.611.095

 

45

304296EogSN19102

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 2 — Segmentoplysninger (fortsat)

Omsætning til eksterne kunder

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Nettoomsætning for præsentationspligtige segmenter:
Huslejeindtægter 216.099 219.586
Salgssummer, projektbeholdninger 5.418 7,587
221.517 227.173
Øvrig nettoomsætning:
Fremlejeindtægter 191 1.780
Renteindtægter, pante-/gældsbreve 1.573 1.812
1.764 3.592
Omsætning til eksterne kunder i alt 223.281 230.765
Nettoomsætning repræsenterer salg til koncerneksterne kunder. I regn-
skabsåret har der ikke været internt salg mellem segmenterne udover
allokering af administrationshonorarer, som er modregnet i fælles admini-
strationsomkostninger. Koncernen har ikke kunder/lejere, der udgør mere
end 10 % af koncernens huslejeindtægter.
Segmentaldtiver og samlede aktiver
Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Segmentaktiver 3.127.500 3.611.095
Ikke fordelte aktiver 154.089 397.409
Aktiver i alt 3.281.589 4.008.504

 

Omsætning og langfristede aktiver fordelt på geografiske områder

Nettoomsætning

Langfristede aktiver

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011 2012 2011
Danmark 223.281 230.765 2.537.026 3.013.784
Sverige (ophørte aktiviteter) 20.450 26.363 - 302.662
Tyskland (ophørte aktiviteter) 5.540 4.545 - 93.300
I alt 249.271 261.673 2.537.026 3.409.746
46

 

13042S6EogSN1898103

 

Note 3 — Nettoomsætning

Beløb I 1.000 kr.

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

2012 2011
Huslejeindtægter 216.290 221.366
Salgssummer, projektbeholdninger 5,418 7.587
Renteindtægter, pante- og gældsbreve 1.573 1.812
223.281 230.765

Note 4 — Driftsomkostninger
Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Driftsomkostninger, investeringsejendomme -51.334 -53.230
Driftsomkostninger, projektbeholdninger -6.906 -15.087
-58.240 -68.317

 

47

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 5 — Personaleomkostninger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Løn og gager” 22,653 29,401
Bidragsbaserede pensioner?” 1.856 1,934
Andre omkostninger til social sikring 216 195
Øvrige personaleomkostninger 4.197 3,633
28.922 35.163
Personaleomkostninger indregnes således:
Personaleomkostninger 28.313 33.902
Omkostninger medgået til udvikling af investeringsejendomme 609 1.261
28.922 35,163
Gennemsnitligt antal medarbejdere 32 33
Vederlag til mødervirksomhedens direktion udgør følgende ?:
Løn og gager 2,556 2.590
Bidragsbaserede pensioner 256 275
Bonus 300 160
Fratrædelsesgodtgørelse og løn under fritstilling 0 4,666
3.112 7.691
Vederlag til modervirksomhedens bestyrelse udgør følgende ”:
Bestyrelseshonorar 2.700 3.273
2.700 3.273

 

1) Løn og gager er i 2011 påvirket negativt med 5,3 mio. kr. vedrørende
afviklingen af ansættelsesforholdet med den tidligere administrerende
direktør og den tidligere bestyrelsesformand.

2) Koncernen har alene indgået bidragsbaserede pensionsordninger. I
bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver forpligtet til at
indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab, men har ingen risiko
med hensyn til den fremtidige udvikling i rente, inflation, dødelighed,
invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til medar-
bejderen.

3) En række medarbejdere, herunder moderselskabets direktion, er
omfattet af særlige bonusordninger afhængig af individuelt fastsatte
resultatmål. Den administrerende direktør har i 2012 fået tilføjet en
fratrædelsesgodtgørelse på 3 måneders løn i sin kontrakt.

4) Vederlag til bestyrelsen er beskrevet på side 18 i årsrapporten.

48

 

1304296EogSN19105

 

Note 6 — Aktiebaseret vederlæggelse

Optjente aktieoptioner

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Gennemsnitlig
Antal optioner udnyttelseskurs

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udestående optioner pr. 1. januar 2011 30.000 1.068

Udløbet i 2011 -30.000 1.068

Udestående optioner pr. 31. december 2011 0 0

Tildelt i 2012 Q 0

Udestående optioner pr. 31. december 2012 0 0

Nordicom A/S har i 2005, 2007 og 2008 tildelt direktion og bestyrelse

optioner i henhold til et tidligere optionsprogram. Resterende udestående

optioner er udløbet i 2011. Alle optioner er optjent før 2011.

Der er ikke indgået aftale om nye optionsprogrammer, og der er således

ikke tildelt optioner i 2011 og 2012.

Note 7 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

I andre eksterne omkostninger indgår følgende honorarer til den general-

forsamlingsvalgte revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnersel-

skab:

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011

Honorar vedrørende lovpligtig revision 1.160 1.567

Erklæringsopgaver med sikkerhed 27 23

Skatterådgivning 451 253

Andre ydelser 266 124
1.904 1.967

Note 8 — Af- og nedskrivninger

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011

Software, afskrivning 115 873

Domicilejendomme, afskrivning 270 291

Inventar og driftsmidler, afskrivning 310 690

Tab ved salg af driftsmidler 401 0
1.096 1.854

 

49

 

304296EogSN19106

"7
==

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 9 — Regulering til dagsværdi, netto

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Dagsværdiregulering, investeringsejendomme 2.409 -32.898
Dagsværdiregulering, pantebreve 6.737 -1.705
Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld -29.057 -65.657

-33.385 -100.260

 

Note 10 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Salgssummer, investeringsejendomme 232.169 345.382
Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. -232,465 -348.720

-296 -3.338

 

Note 11 — Finansielle indtægter

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Renter af indestående i pengeinstitutter 34 752
Renter af andre tilgodehavender målt til amortiseret kostpris 2.926 3.219

2.960 3.971

 

Note 12 — Finansielle omkostninger

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011 —-
OD
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi 100.584 110.962 Da
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til amortiseret kostpris 1.199 1.332 sd
Realiseret kurstab på prioritetsgæld målt til amortiseret kostpris 25 388 må
Amortisering af konvertibel obligation 1.074 1.049 (m
Andre renter og gebyrer 564 929 EH
Låneomkostninger 11 135 40
GY
103.457 114.795 9
«>
Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger og investeringsejendomme -6.640 5,810 an
96.817 108.985
Finansieringsomkostninger indregnet i kostprisen på udviklingsprojek- Øvrige indregnede finansieringsomkostninger er indregnet baseret på
ter på investeringsejendomme er i det væsentligste baseret på fakti- de gennemsnitlige finansieringsomkostninger i koncernen, svarende
ske afholdte omkostninger på lån tilknyttet de pågældende projekter. til ca. 3,2 % p.a. i 2012 (2011: ca. 3,4 % p.a.).

50

 

 

Note 13 — Skat af årets resultat og anden totalindkomst

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Skat af årets resultat

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011

Årets skat opdeles således:

Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter -2,249 -20.805

Skat vedrørende ophørte aktiviteter 10.235 -3.531

Skat af anden totalindkomst 0 -1.312
1.986 -25.648

Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter fremkommer således:

Aktuel skat af årets resultat Q 49

Aktuel skat, tidligere år 0 -380

Ændring i udskudt skat tidligere år -376 2,854

Ændring i udskudt skat -1.873 -23.328
-2.249 -20.805

Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter kan forklares således:

Beregnet skat ved en skatteprocent på 25 % (2011: 25 %) -1.803 -24.713

Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger 259 2,035

Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter -329 -693

Regulering vedrørende tidligere år -376 2.566
-2.249 -20.805

Effektiv skatteprocent 31,18% 21,05%

Regnskabsårets aktuelle selskabsskat er beregnet ud fra en skattepro-

cent på 25 % (2011: 25 %).

Årets skat vedrørende ophørte aktiviteter udgør 10,3 mio. kr. (2011: -3,5

mio. kr.), hvoraf 8,1 mio. kr. (2011: 0 mio. kr.) vedrører nedskrivning af et

tidligere indregnet skatteaktiv.

Skat af anden totalindkomst

Beløb I 1.000 kr. 2012 2011

Årets værdiregulering af sikringsinstrumenter 0 -1.312

0 -1.312
54

04296EogSN19108

13

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 14 — Resultat pr. aktie

Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Årets resultat -43,512 -115.034
Minoritetsinteresser 132 1.547
Moderselskabets aktionærers andel af årets resultat, anvendt til beregning af resultat pr. aktie -43.380 -113.487
Gennemsnitligt antal aktier 12.027,858 12.027.858
Gennemsnitligt antal egne aktier -119.491 -128.833
Gennemsnitligt antal aktier i omløb 11.9083.367 11.899.025
Konvertible obligationers gennemsnitlige udvandingseffekt 0 0
Udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb 11.908.367 11.899.025
Resultat pr. aktie (kr.) -3,64 79,54
Udvandet resultat pr. aktie (kr.) -3,64 -9,54
Ved beregning af resultat pr. aktie for henholdsvis fortsættende og
ophørte aktiviteter er moderselskabets andel af resultat opdelt som
følger:
Resultat af fortsættende aktiviteter 4.964 -78.049
Resultat af ophørte aktiviteter -38.416 -35.438
Moderselskabets aktionærers andel af årets resultat -43.380 -113.487
Resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie (kr.) -0,42 -6,56
Udvandet resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie (kr.) -0,42 -6,56
Resultat af ophørte aktiviteter pr. aktie (kr.) -3,22 -2,98
Udvandet resultat af ophørte aktiviteter pr, aktie (kr.) -3,22 -2,98

Antal aktier anvendt ved beregning af henholdsvis "Resultat af fortsæt-
tende aktiviteter pr. aktie" og "Resultat af ophørte aktiviteter pr. aktie" er
de samme som ved beregning af "Resultat pr. aktie”.

Det gennemsnitlige antal aktier anvendt til beregning af udvandet resul-
tat pr. aktie, ville være større, såfremt 690,500 stk. udestående aktier i
2011 og 2012, som kan opnås ved konvertering af konvertible obligatio-
ner, havde en udvandingseffekt.

52

1304296EogSN19109

 

 

Note 15 — Software

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Kostpris pr. 1. januar 7,254 7.007
Tilgang 0 247
Kostpris pr. 31. december 7.254 7.254
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -6.676 -5,803
Årets afskrivninger -115 -873
Af- og nedskrivninger pr. 31. december "6.791 -6.676
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 463 578
Note 16 — Domicilejendomme

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Kostpris pr. 1. januar 62,701 64.701
Afgang 0 -2.000
Kostpris pr. 31. december 62.701 62.701
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -14.949 -14.707
Årets afskrivninger -270 -291
Afskrivninger vedr. afgang 0 49
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -15.219 -14.949
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 47.482 47.752

 

Domicilejendomme vedrører et hotel i Ballerup.

Domicilejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter
og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 31.

z

1304296EogSN19110

53

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 17 — Investeringsejendomme

Beløb i 1.000 kr.

 

 

 

 

 

 

2012 2011

Balance pr. 1. januar 3.344.661 3.652.540
Kursregulering 4.649 1.827
Overførsel til / fra projektbeholdninger 0 -185.000
Omkostninger afholdt til forbedringer 41.302 62.939
Regulering til dagsværdi, netto -34.247 -81.331
Afgang ved salg -28.950 -106.314
Reklassifikation til aktiver bestemt for salg -886.167 0
Balance pr. 31. december 2.441.248 3.344.661
Dagsværdien af investeringsejendomme er baseret på væsentlige skøn.

Der henvises til omtalen heraf i note 1. Der er ikke erhvervet ejendomme i

2011 og 2012.

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut-

ter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 31.

Koncernen har pr. 31. december 2012 indgået aftaler, der forpligter

koncernen til at opføre eller ombygge ejendomme. Resterende anlægs-

omkostninger for de omfattede byggerier udgør 14 mio. kr. pr. 31. de-

cember 2012 (31. december 2011: 28,5 mio. kr.)

Årets nettoindtægter af fortsættende aktiviteter fra porteføljen af investe-

ringsejendomme og domicilejendomme udgør følgende:

Beløb i 1.000 kr, 2012 2011
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 216.099 219.586
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 2.409 -32,898
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer 40.090 -38.941
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -11.244 -14.289
Nettoindtægter fra investeringsejendomme 167.174 133.458

 

54

 

EogSN19111

ME]

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 17 — Investeringsejendomme (fortsat)

Koncernen har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter)
med lejere af koncernens investeringsejendomme. Lejekontrakterne
indgås med op til 10 års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer. De
fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter
vedrørende fortsættende aktiviteter fordeler sig således:

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Resterende uopsigelighed inden for 1 år fra balancedagen 140.144 144,201
Resterende uopsigelighed mellem 1 og 5 år fra balancedagen 293.349 330.978
Resterende uopsigelighed efter 5 år fra balancedagen 114.447 91.929

547,940 567.108

 

I resultatopgørelsen for 2012 indgår betingede lejeydelser med 4,2 mio.
kr. (2011: 4,9 mio. kr.).

Note 18 — Inventar og driftsmidler

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Kostpris pr. 1. januar 11.300 10.639
Årets tilgang 0 661
Årets afgang -555 0
Kostpris pr. 31. december 10.745 11.300
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -9,957 -9,267
Årets afskrivninger -310 -690
Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang 154 0
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -10.113 -9.957 Q
rd
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 632 1,343 DR
rd
ar
Ul
(83)
O
kj
(0
ØV
Q
sø
C>
(2.9)
ved
55

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 19 — Pante- og gældsbreve (langfristede)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Tilgodehavende pr. 1. januar 0 0
Årets tilgang 49.800 0
Årets afdrag -4.299 0
Tilgodehavende pr. 31. december 45.501 0
Koncernens langfristede pante- og gældsbreve udløber i følgende perioder:
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi

Valuta Udtøb 2012 2011 2012 2011 2012 2011
DKK 2014 4,0% - 17.850 - 17.850 -
DKK 2015 5,0% - 9.800 - 9,800 -
DKK 2016 6,0% - 17.851 - 17,851 -

45.501 - 45.501 ”
Pante- og gældsbreve indregnet som langfristede aktiver måles til
amortiseret kostpris. Den oplyste dagsværdi er baseret på skøn. Der
henvises til omtalen heraf i note 1.
Note 20 — Projektbeholdninger
Beløb i 1.000 kr, 2012 2011
Projektbeholdninger pr. 1. januar 218.682 41.146
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 9.081 7,623
Indregnet i resultatopgørelsen som driftsomkostninger, projektbeholdninger 4,518 -15.087
Overført til/fra investeringsejendomme 0 185.000
Projektbeholdninger pr. 31. december 223.245 218.682
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdninger indregnet til nettorealisationsværdi 32.139 33,682
Nedskrivninger af projektbeholdninger indregnet i resultatopgørelsen 0 467

 

Projektbeholdninger er stillet til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter jf.
omtalen i note 31. Nedskrivningerne indgår i posten ”Driftsomkostninger" i
resultatopgørelsen.

56

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 21 — Tilgodehavender

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Tilgodehavende lejeindtægter 6.939 8,439
Tilgodehavende fra salg af ejendomme 0 219.426
Refusionsret i forbindelse med hensatte garantiforpligtelser 6.230 10.177
Deponerede midler i pengeinstitutter til senere frigivelse 23.238 33.359
Andre tilgodehavender 13.389 13.597
Tilgodehavende pr. 31. december 49.796 284.998

 

Nedskrivninger på tilgodehavender er foretaget efter en individuel vurdering og har udviklet sig således:

 

Nedskrivninger 1. januar 14,478 11.403
Årets nedskrivninger 2,601 4,713
Realiseret -3,802 -1.638

13.277 14.478

 

I ovenstående tilgodehavender er indregnet tilgodehavender, der var overforfaldne pr. 31. december, men som ikke er nedskrevet, med følgende
beløb:

 

Op til 30 dage 451 1.802
Mellem 30 og 90 dage 236 597
Over 90 dage 1.659 2,895

2,346 5,294

 

I tilgodehavender indgår salgssummer vedrørende solgte ejendomme,
hvor handlen og gældsovertagelsen endnu ikke er berigtiget på balance-
dagen, herunder tilgodehavende salgssum, refusionsopgørelse mv. I
2011 indgik tilgodehavender ved salget af grunden Amager Strandvej,
København S med 235 mio. kr. Beløbet er berigtiget i 2012.

Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende. Nordicom har
oppebåret en rente fra tilgodehavender vedrørende solgte ejendomme.
De pågældende tilgodehavender er ikke værdiforringede.

 

57

3042

prj

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 22 — Pante- og gældsbreve (kortfristede)

Beløb i 1.000 kr.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012 2011
Tilgodehavende pr. 1. januar 17,212 20.001
Årets afdrag -250 -1.084
Årets regulering til dagsværdi -6.737 -1.705
Tilgodehavende pr. 31. december 10.225 17.212
Koncernens kortfristede pante- og gældsbreve udløber i følgende perioder:
Effektiv rente Dagsværdi
Valuta Udløb 2012 2011 2012 2011
DKK 2019 6,0% 6,0% 3.200 8.535
DKK 2025 7,5% 7,5% 7.025 8.677
10.225 17,212
Pante- og gældsbreve indregnet som korffristede aktiver måles til dags-
værdi. Den oplyste dagsværdi er baseret på skøn. Der henvises til
omtalen heraf i note 1.
Note 23 — Likvide beholdninger
Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Kontant beholdning 27 37
indestående i pengeinstitutter til fri disponering 33.688 72.674
33.715 72,711

 

58

N109115

 

 

Note 24 — Ophørte aktiviteter og aktiver bestemt for salg

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Hovedtal for ophørte aktiviter

Nettoomsætning 25.990 30.908
Øvrige omkostninger -9,105 -10.545
Regulering til dagsværdi, netto -36.656 -48.433
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme -1.073 55
Tab ved salg -2611 -323
Valutakursregulering overført til resultatopgørelsen mv. 2.222 0
Resultat af primær drift -21.233 -28.338
Finansielle poster, netto -7.080 -12.178
Resultat før skat -28.313 40.516
Skat af ophørte aktiviteter -10.235 3.531
Årets resultat af ophørte aktiviteter -38.548 -36.985
Fordeles således:

Moderselskabets aktionærer -38.416 -35.438
Minoritetsinteresser -132 -1.547
Årets resultat af ophørte aktiviteter -38.548 -36.985
Årets resultat af ophørte aktiviteter kan specificeres således:

Ordinært resultat efter skat -35.937 -36.662
Tab ved salg -2,611 -323
Årets resultat af ophørte aktiviteter -38.548 -36.985
Pengestrømme vedrørende ophørte aktiviteter

Pengestrømme fra driftsaktivitet 10.878 7.862
Pengestrømme fra investeringsaktivitet 4.321 -10.623
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 11.920 -5.692
Pengestrømme i alt 18.477 -8.453
Hovedtal for aktiver og forpligtelser bestemt for salg

Investeringsejendomme 415.525 0
Tilgodehavender 969 0
Likvide beholdninger 6.453 0
Aktiver bestemt for salg 422.947 0
Kreditinstitutter 80.374 164.294
Øvrige forpligtelser 2.312 0
Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg 82.686 164.294

 

59

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 24 — Ophørte aktiviteter og aktiver bestemt for salg (fortsat)

Årets bevægelser vedrørende investeringsejendomme bestemt for salg specificeres således:

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Investeringsejendomme pr. 1. januar 0 314.924
Valutakursregulering 7.379 0
Reklassifikation fra investeringsejendomme 886.167 0
Øvrige tilgange 685 242
Afgang ved salg af virksomheder jf. note 35 -279.200 -66.714
Algang ved salg af investeringsejendomme -199.506 -248.452
Investeringsejendomme pr. 31. december 415.525 0
Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme bestemt for
salg specificeres således på segmenter:
Beføb i 1.000 kr, 2012 2011
Erhvervsejendomme 84,755 0
Udviklingsejendomme og grunde 221.703 0
Boligejendomme og hoteller 12,612 0
Udenlandske ejendomme 96.455 0
415.525 0

 

Nordicom reklassificerer aktiviteter til ophørte aktiviteter i resultatopgørel-
sen, når et væsentligt forretningsområde eller geografisk område er solgt
eller efter en samlet plan er bestemt for salg. Resultatet af ophørte aktivi-
teter præsenteres i resultatopgørelsen som en særskilt post, der består af
driftsresultatet efter skat og eventuelle gevinster og tab ved dagsværdire-
gulering eller salg af de aktiver og forpligtelser, der er tilknyttet aktiviteten.

Nordicom reklassificerer investeringsejendomme til posten ”aktiver be-
stemt for salg" i balancen, når ejendommene forventes genindvundet ved
salg frem for gennem fortsat brug, og forudsat at salget på balancedagen
anses for at være højst sandsynligt. Dette forekommer bl.a. for ejendom-
me, der er solgt i regnskabsåret eller i tidligere regnskabsår, men først
afleveres til køber i et efterfølgende regnskabsår. Ejendommene måles
fortsat til dagsværdi efter reklassifikationen. Tilhørende gældsforpligtelser
reklassificeres tilsvarende til en særskilt post under gældsforpligtelser,
når visse kriterier er opfyldte. Når ejendommene forventes genindvundet
ved salg af dattervirksomheder, der ejer ejendommene, reklassificeres
alle dattervirksomhedens aktiver og forpligtelser.

Nordicom har i 2012 reklassificeret følgende aktiviteter og ejendomme:

LE] Koncernens svenske portefølje bestående af seks ejendomme, der
blev solgt den 11. juli 2012. De seks ejendomme er overtaget af kø-
ber pr. 1. oktober 2012. Salget er gennemført som et virksomheds-
salg, hvor køber har overtaget aktieposten i Nordicoms svenske mo-
derselskab Nordicom Sverige AB. Det samlede kontante provenu fra
salget af aktierne udgør ca. 45 mio. kr. Ved fastsættelsen af prisen
på aktierne er lagt til grund, at ejendommenes værdi udgør 271 mio.

60

i

kr. (320 mio. SEK). I forbindelse med salget blev ejendommenes
dagsværdi reguleret med ca, -37 mio, kr., ligesom der blev foretaget
udgiftsførelse af et udskudt skatteaktiv på ca. 8 mio. kr. Koncernens
svenske aktiviteter betragtes som et geografisk område og er i års-
rapporten for 2012 præsenteret som ophørte aktiviteter i resultatop-
gørelsen, hvor der samtidigt er foretaget tilpasning af sammenlig-
ningstal.

Koncernens tyske aktiviteter forventes solgt som virksomhedssalg i
2013, jf. koncernens godkendte budget for 2013. Der pågår konkrete
salgsforhandlinger med potentielle købere, og disse forhandlinger
forventes at føre til et samlet virksomhedssalg i 2013. Koncernens
tyske aktiviteter betragtes som et geografisk område og er i årsrap-
porten for 2012 præsenteret som ophørte aktiviteter i resultatopgø-
relsen og som aktiver bestemt for salg i balancen. | resultatopgørel-
sen er der foretaget tilpasning af sammenligningstal.

To investeringsejendomme, der pr. 31. december 2012 forventes
solgt i 2013, jf. koncernens godkendte budget for 2013. Der er i 2013
indgået salgsaftale vedrørende den ene ejendom. Ejendommene er
reklassificeret til aktiver bestemt for salg i balancen.

2 mindre boligejendomme, der er solgt pr. 1. januar 2013. Ejendom-
mene er i balancen reklassificeret til aktiver bestemt for salg.

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 25 — Aktiekapital

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Aktiekapital pr. 1. januar 120.279 120.279
Aktiekapital pr. 31. december 120.279 120.279

 

Aktiekapitalen består af 12.027.858 aktier å kr. 10. Ingen aktier har
særlige rettigheder. Aktierne er fuldt indbetalt.

Note 26 — Egne aktier

 

 

 

 

Antal stk. Nominel værdi % af selskabskapital

2012 2011 2012 2011 2012 2011

1. januar 119.491 129.069 1.195 1.291 1,0% 1,1%
Solgt i året 0 -9,578 0 -96 0,0% -0,1%
31. december 119.491 119.491 1.195 1.195 1,0% 1,0%

 

Alle egne aktier ejes af Nordicom A/S. Salgssum for solgte egne aktier i
året udgør 0 t.kr. (2011: 46 t.kr.)

1304296Eo0gSN19118

-
…

61

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 27 — Udskudt skat

 

Beløb i 1.000 kr.

 

Udskudt skat pr. 1. januar

 

 

 

 

 

 

 

Kursregulering

Salg af virksomheder

Indregnet i anden totalindkomst

Indregnet i resultatopgørelsen som fortsættende aktiviteter -2,249 -20.474

Indregnet i resultatopgørelsen som ophørte aktiviteter 10.235 -3.531

Udskudt skat pr. 31. december 4.125 -3.410

Udskudt skat er indregnet således i balancen:

Udskudt skat (aktiv) 0 -9.785

Udskudt skat (forpligtelse) 4.125 6.375

Udskudt skat pr. 31. december 4.125 -3.410

Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen

Nordicom har ikke indregnet skatteaktiver i balancen pr. 31. december

2012. Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen pr. 31. december

2011 vedrører de svenske aktiviteter, der blev solgt pr. 1. oktober 2012.

Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen

Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen, vedrører:

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011

Fradragsberettigede midlertidige forskelle 9.772 8.808

Fremførbare skattemæssige underskud 661 9.145
10.434 17.953

 

Ikke indregnede midlertidige forskelle vedrører koncernens tyske ejen-
dom. Skattemæssigt tab ved eventuelt salg af ejendommen forventes
ikke at kunne udnyttes af koncernen.

Ikke indregnede skattemæssige underskud vedrører danske virksomhe-
der (2011: både danske og svenske virksomheder), som genererer
regnskabs- og skattemæssige underskud, og hvor der ikke er udsigt til
udnyttelse af underskuddene indenfor en overskuelig fremtid. De uud-
nyttede underskud har ingen udløbsdato.

Nordicom har ingen fremførselsberettigede EBIT-saldi efter Selskabs-

skatteloven &$ 11 C vedrørende nettofinansieringsomkostninger. Ledel-
sen vurderer, at fradragsbegrænsning i henhold til disse bestemmelser

62

ikke gælder for renteudgifter, der knytter sig til koncernens danske
ejendomme. Ledelsen har i 2011 anmodet skattemyndighederne om
genoptagelse af skatteansættelsen for tidligere år vedrørende dette
forhold og forventer at få medhold i, at koncernens fratrukne nettofinan-
sieringsudgifter kan fradrages uden begrænsninger. Nordicom afventer
fortsat skattemyndighedernes stillingtagen til anmodningen.

Udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen
Der er ingen udskudte skatteforpligtelser, som ikke er indregnet.

 

ogSN19119

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 27 — Udskudt skat (fortsat)

Specifikation af udskudt skat

Indregneti — Indregnet i

 

 

 

 

resultat- — anden total- Salg af

Beløh i 1.600 kr. Balance TA opgørelsen indkomst virksomheder Balance 31/12
2012
Immaterielle aktiver 301 -185 0 0 116
Investeringsejendomme 111.593 -15.888 0 0 95.705
Inventar og driftmidler -406 -166 0 0 -572
Projektbeholdninger 2,682 -18.112 0 0 -15.430
Tilgodehavender -3.556 237 0 0 -3.319
Pante- og gældsbreve -1.700 -1.684 0 0 -3.384
Hensatte forpligtelser -1.022 247 0 0 -775
Kreditinstitutter -21.900 -4.919 0 0 -26.819
Fremførelsesberettigede underskud -89.402 48.005 0 0 -41.397

-3.410 1.535 0 0 4,125
2011
Immaterielle aktiver 96 205 0 0 301
Investeringsejendomme 129.082 -18.684 0 1.195 111.593
Inventar og driftmidler -259 -147 0 0 -406
Projektbeholdninger 3.722 -1.040 0 0 2.682
Tilgodehavender -2.699 -857 ( 0 -3.356
Pante- og gældsbreve -9.527 7.827 (ft 0 -1.700
Hensatte forpligtelser -1.550 3528 0 0 -1.022
Kreditinstitutter -8.672 -13.228 0 0 -21.900
Sikring af fremtidige pengestrømme -1.312 0 1.312 0 0
Fremførelsesberettigede underskud -90.739 1.337 0 0 -89.402

18.142 -24.059 1.312 1,195 73.410

 

1304296EogSN19120

63

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 28 — Hensatte forpligtelser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Garantiforpligtelser pr. 1. januar 13.692 17,171
Anvendt i året -8.269 -3.960
Hensat i året 807 481
Garantiforpligtelser pr. 31. december 6.230 13.692
Andre hensatte forpligtelser pr. 1. januar 6.157 6.950
Anvendt i året -210 -7.800
Tilbageført i året -3.085 470
Hensat i året 288 7.477
Andre hensatte forpligtelser 31. december 3.150 6.157
Hensatte forpligtelser pr. 31. december 9.380 19.849
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:

Langfristede forpligtelser 0 3.515
Kortfristede forpligtelser 9.380 16.334
Hensatte forpligtelser pr. 31. december 9.380 19.849

 

Koncernen hæfter for garantiforpligtelser som f.eks. forpligtelser til at
udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte projektejendom-
me, Koncernen har normalt en tilsvarende garanti fra den anvendte
hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen afleverede
projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet af entrepre-
nøren. Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet. Hvis
garantiforpligtelsen er dækket af underentreprenører, er et tilsvarende

aktiv medtaget under andre tilgodehavender.

Andre hensatte forpligtelser vedrører forpligtelser til imødegåelse af

voldgifts- og retssager.

64

ogSN19121

fj

 

Note 29 — Konvertible obligationer

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Dagsværdi af finansiel forpligtelse på udstedelsestidspunkt 44.384 44.384
Amortisering af konvertible obligationer pr. 1. januar 1.662 613
Årets amortisering 1.074 1.049
Amortisering af konvertible obligationer pr. 31. december 2.736 1.662
Regnskabsmæssig værdi pr. 31 december 47.120 46.046

 

Koncernen udstedte i 2010 konvertible obligationer til en række kreditin-
stitutter for i alt nominelt 69,0 mio. kr. Obligationerne er uopsigelige fra
kreditinstitutternes side frem til den 31. december 2029 og afdrages og
forrentes ikke. Kreditinstitutterne er berettigede til at konvertere obligati-
onerne til aktier i perioden 1. januar 2013 til 30. september 2014 til
markedskursen på udstedelsestidspunktet (dog minimum 100 kr. pr.
aktie).

Dagsværdien af de konvertible obligationer udgør 41,7 mio. kr. pr. 31.
december 2012 (31. december 2011: 40,5 mio. kr.). Dagsværdien er
opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved
anvendelse af en markedsrente på 3,01 % (31. december 2011: 3,01 %)
som diskonteringsfaktor.

65

1304296EogSN19122

"
<

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 30 — Kreditinstitutter
Beløb i 1.000 kr.

Kreditinstitutter
Kursregulering til dagsværdi

2012 2011

3.083.554 3.773.907
50.893 21.835

 

Forpligtelserne indgår således i balancen:
Kreditinstitutter, langfristet

Kreditinstitutter, kortfristet

Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg

3.134.447 3.795.742

1.668.394 3.246.711
1.385.679 384.737
80,374 164.294

 

Koncernen har pr. 31. december følgende lån og kreditter:

3.134.447 3.795.742

 

 

 

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Forpligtelser indregnet til dagsværdi (p-a.) (i 1.000 kr.)
Lån/valuta Udløb 2012 2011 2012 2011
DKK 0-1 år 3,63% 3,64% 1.245.429 1.678.969
DKK 0-1 år 3,17% 8,95% 89,031 12.203
EUR 0-1år - 2,51% - 59,474
SEK 0-1 år - 3,44% - 238.955
DKK 2-5 år 1,52% 3,54% 41.798 94.013
EUR 2-5 år 1,42% - 71.620 -
DKK 6-10 år 5,75% 3,31% 11.449 49.380
DKK 11-15 år 1,95% 2,52% 384.027 170.835
DKK 16-20 år 2,67% 3,04% 90.985 314.034
DKK 21-25 år 2,96% 3,22% 919,811 859.377
DKK 26-30 år 4,45% 3,10% 142.495 204.380

 

Nominel restgæld i alt

Kursregulering til dagsværdi

2.996.645 3.681.620

50,893 21.835

 

Regnskabsmæssig værdi

66

3.047.538 3.703.455

304296EogSN19123

7
Å

 

 

Note 30 — Kreditinstitutter (fortsat)

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris (p.a.) (€ 1.000 kr.)
Lån/valuta Udløb 2012 2011 2012 2011
DKK 0-1 år 3,63% 3,64% 39,789 46.241
DKK (rentefrie konvertible obligationer) 16-20 år - - 47.120 46.046

 

Regnskabsmæssig værdi

Oplysninger om rentebindingsperioder fremgår af note 32 på side 73.
Bankgæld omfattet af bankaftalen, i alt nominelt 1.285,2 mio, kr., har fast
rentebinding frem til den 31. december 2013, hvorefter der skal ske en
genforhandling af bankaftalen, herunder fastsættelse af rentesatser i
perioden efter 2013. Koncernens øvrige gæld omfattende gæld til real-
kreditinstitutter og bankgæld uden for bankaftalen, i alt nominelt 1.751,2
mio. kr., er variabelt forrentet med rentebindingsperioder på op til 5 år.

Den gældende bankaftale med Nordicoms væsentligste kreditinstitutter
blev i december 2012 forlænget til den 31. marts 2013. Ved tillæg til
bankaftalen den 25. marts 2013 blev aftalen yderligere forlænget til og
med den 31. december 2013. Bankgæld omfattet af aftalen er i ovenstå-
ende tabeller anført med udløb 0 - 1 år. Gælden pr. 31. december 2012
udgør 1.285,2 mio, kr, (31. december 2011: 1.725,2 mio. kr.).

Gæld til kreditinstitutter tilknyttet aktiver bestemt for salg reklassificeres til
en særskilt post under kortfristede gældsforpligtelser. Pr. 31. december
2012 udgør gæld tilknyttet aktiver bestemt for salg 80,4 mio. kr. (31.
december 2011: 164,3 mio. kr.), der hovedsageligt vedrører koncernens
tyske aktiviteter.

Koncernen måler gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi,
jf. IAS 39 ("dagsværdioptionen"), som godkendt af EU. Denne metode
anvendes for at modvirke "accounting mismatch" mellem måling af inve-
steringsejendomme og tilknyttede finansielle gældsforpligtelser. Hvis ikke
både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til dagsvær-
di, vil dette give en inkonsekvent indregning af gevinst og tab på disse
aktiver og forpligtelser. Det er Nordicoms opfattelse, at måling af både
investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi giver mere
relevant regnskabsinformation.

86.909 92.287

Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle mar-
kedskurser for de underliggende obligationer. Dagsværdien af koncer-
nens bankgæld er baseret på renten for de specifikke lån under hensyn-
tagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af den sikkerhed, der
er stillet for lånet, samt koncernens kreditværdighed. Såfremt bankgæl-
den er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige
afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve
udledt af aktuelle markedsrenter.

I forbindelse med indgåelsen af bankaftalen i 2010 blev dagsværdien af
bankgælden opgjort ved opgørelse af regnskabsmæssig gevinst. Kon-
cernens kreditrating vurderes ikke at være ændret væsentligt siden
bankaftalens indgåelse, og årets dagsværdireguleringer er således ikke
påvirket heraf.

Den regnskabsmæssige værdi af finansielle forpligtelser, der måles til
amortiseret kostpris, afviger ikke væsentligt fra disse forpligtelsers dags-
værdi, idet disse har en kort løbetid. For oplysninger om dagsværdi af de
konvertible obligationer, henvises til note 29.

De i tabellerne oplyste nominelle beløb udgør de beløb, som Nordicom i
henhold til låneaftalerne skal tilbagebetale ved aftalernes udløb.

67

130429SEo0ogSN19124

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 31 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser

Pantsætninger og garantier

Til sikkerhed for lån hos koncernens kreditinstitutter, pr. 31. december
2012 i alt 2.844 mio. kr. (31. december 2011: 3.417 mio. kr.), er lyst pant
(eller stillet sikkerhed i aktier i dattervirksomheder) for i alt 3.398 mio. kr.
(31. december 2011: 3.930 mio. kr.) i koncernens investerings- og
domicilejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 2.867
mio. kr. (31. december 2011: 3.381 mio. kr.).

Til sikkerhed for mellemværende med koncernens kreditinstitutter, pr.
31. december 2012 i alt 158 mio. kr. (31. december 2011: 168 mio. kr.),
er lyst pant for i alt 183 mio. kr. (31. december 2011: 220 mio. kr.) i
koncernens projektbeholdninger med regnskabsmæssige værdier på
211 mio. kr. (31. december 2011: 219 mio. kr.).

Til sikkerhed for koncernens mellemværende med kreditinstitutter pr. 31.
december 2012 på 4 mio. kr. (31. december 2011: 4 mio. kr.) er depone-
ret pantebreve med en regnskabsmæssig værdi på i alt 2 mio, kr. (31.
december 2011: 4 mio. kr.).

Operationelle leasingforpligtelser:

Koncernen har pr. 31. december 2012 afgivet en garanti på 1 mio. kr.
(31. december 2011: 1 mio. kr.) for en kommunes omkostninger forbun-
det med lokalplanarbejde.

Retssager og tvister

Koncernen er pr. 31. december 2012 part i retssager og tvister med et
samlet krav mod koncernen på ca. 15 mio. kr. (31. december 2011: 18
mio. kr.), hvor procesrisiciene vurderes at være under 50 %.

Eventualaktiver

Nordicom har pr. 31. december 2012 rejst krav på ca. 17 mio, kr. (31.
december 2011: 16 mio, kr.) hos 3 underleverandør for mangler vedrø-
rende leverede byggematerialer og manglende arbejder.

Operationelle leasingforpligtelser

Der er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kopi-
maskiner og biler samt lejekontrakt vedrørende kontorlejemål på Kgs.
Nytorv 26 i København. Lejekontrakterne for kontorlejemål og kopima-
skiner udløber 31. december 2013. Biler leases over en 3-årig periode.

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Inden for 1 år fra balancedagen 5.082 3.615
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 526 3.428
Efter 5 år fra balancedagen 0 0
Operationelle leasingforpligtelser pr. 31. december 5.608 7.043
Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse 5.284 5.446

 

68

 

304296EogSN19125

"7
mm

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 32 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter

Kategorier af finansielle aktiver og forpligtelser

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Pante- og gældsbreve 10.225 17.212
Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 10.225 17.212
Pante- og gældsbreve 45,501 0
Tilgodehavender (langfristede) 1.700 5.627
Tilgodehavender (kortfristede) 50.765 284.998
Likvide beholdninger 40.168 72.711
Udlån og tilgodehavender 138.134 363.336
Kreditinstitutter 3.047.538 3.703.455
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 3.047.538 3.703.455
Konvertible obligationer 47.120 46.046
Kreditinstitutter 39.789 46.241
Deposita 52.182 54,900
Skyldige omkostninger vedr. projekter 3.133 5.346
Leverandørgæld 13.821 22.072
Anden gæld 26.709 21.905
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 182.754 196.510

 

Koncernens risikostyringspolitik
Nordicoms finansielle risikostyring varetages centralt og i henhold til den
vedtagne finanspolitik for koncernen.

Den finansielle styring i koncemen er målrettet mod stabilisering og
optimering af koncernens drift, men samtidig mod at minimere koncer-
nens finansielle risikoeksponering. Det indgår i koncernens politik ikke at
foretage spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle
instrumenter.

Koncernen er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for en række
finansielle risici, herunder likviditetsrisici, markedsrisici (valuta og rente)
og kreditrisici.

Ledelsen forholder sig løbende til koncernens risikoprofil på områder
med de største risici. Ledelsens aktuelle væsentligste fokus er forlæn-
gelse af bankaftalen med koncernens væsentligste bankkreditorer og
realkreditinstitutter.

Likviditetsrisici
Nordicom har den 25. marts 2013 indgået aftale om et tillæg til den
eksisterende bankaftale indgået i marts 2010. Tillægget indbefatter en

række ændringer i forhold til de eksisterende vilkår jf. den efterfølgende
beskrivelse. Forlængelsen af bankaftalen gælder til og med 2013. Den
indgåede aftale om tillæg til bankaftalen medfører, at den kortsigtede
refinansierings- og renterisiko på koncernens væsentligste bankgæld er
elimineret til og med den 31. december 2013. Tillægget til bankaftalen
indebærer ligeledes, at bidragssatserne på koncernens realkreditlån er
fastlåst frem til den 31. december 2013.

Forudsætningerne for Nordicoms fortsatte drift efter udløbet af 2013 er
omtalt i note 1.

Nordicoms likviditetsrisiko består i ikke at kunne foretage løbende beta-
linger og i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til blandt
andet at dække koncernens finansieringsomkostninger, afdragsforplig-
telser samt kapitalinvesteringer. Mangel på likviditet kan bl.a. opstå som
følge af svigtende betalinger fra Nordicoms lejere, øget udlejningstom-
gang, tilbagebetaling af depositum, frasalg, køb eller uforudsete om-
kostninger og investeringsbehov. Mangel på likviditet kan endvidere
opstå ved misligholdelse af den indgåede bankaftale som efterfølgende
beskrevet samt i forbindelse med refinansiering, når eksisterende låne-
aftaler udløber.

69

1304296Eo0gSN19126

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 32 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Nordicom har ingen uudnyttede kreditfaciliteter. Forlængelsen af bankaf-
talen medfører, at Nordicom delvist opruller de i 2013 forfaldne renter i et
niveau på 20-25 mio. kr., som dermed tillægges lånenes hovedstole. Pr.
31. december 2012 andrager der en resterende skyldig renteoprulning
ca. 27 mio. kr. (pr. 31. december 2011: 63 mio. kr.) vedrørende årene
2010-2012.

Likviditetsreserven, eksklusive renteoprulningsmuligheder, udgør pr. 31.
december 2012 40,2 mio. kr. (31. december 2011: 85 mio. kr.). Forfalds-
tidspunkter for finansielle forpligtelser er nedenfor specificeret og fordelt
på tidsmæssige intervaller. De specificerede beløb repræsenterer de

beløb, der forfalder til betaling inklusive renter mv.

 

Regnskabs- Kontraktlige

 

 

 

 

 

 

mæssig penge-
Beløb i 1.000 kr. værdi strømme 0-Tår 2-3år 4-5år Efter 5 år
2012
Ikke-afledte finansielle instrumenter
Konvertible obligationer 47.120 69.050 0 0 0 69.050
Kreditinstitutter . 3.087.327 3.658.197 1.479.921 194,849 223.842 1,759,585
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter 3.133 3,133 3.133 0 0 0
Leverandørgæld 13.821 13.821 13.821 0 0 0
Deposita 52,182 52,182 24.440 9.064 9,544 9.134
Anden gæld 26.709 26.709 26.709 0 0 0
Ikke-afledte finansielle instrumenter i alt 3.230.292 3.823.092 1.548.024 203.913 233.386 1.837.769
Heraf:
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg -82.686 -94.500 -8.089 -76.921 -1.012 -8.478
l alt 3.147.606 3.728.592 1.539.935 126.992 232.374 1.829.291
2011
Ikke-afledte finansielle instrumenter
Konvertible obligationer 46.046 69.050 0 0 0 69,050
Kreditinstitutter 3.749.696 4.486.527 2.172.488 185.540 198.145 1.930.354
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter 5.346 5.346 5.346 0 0 0
Leverandørgæld 22.072 22.072 22.072 0 0 0
Selskabsskat 43 43 43 0 0 0
Deposita 54,900 54,900 20.490 17.622 7.463 9.325
Anden gæld 21.905 21.905 21.905 0 0 0
Ikke-afledte finansielle instrumenter i alt 3.900.008 4,659.843 2.242.344 203.162 205.608 2.008.729
Heraf:
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg -164.294 -178.098 -178.098 0 0 0
I alt 3.735.714 4.481.745 2.064.246 203.162 205.608 2.008.729

 

70

 

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 32 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

De centrale elementer i Nordicoms likviditetsrisiko er beskrevet nedenfor
og udgør:

AA, Overholdelse af bankaftale indgået i 2010 og tillæg indgået i
marts 2013.

B.  Refinansieringsrisiko.

C.… Betingelser i øvrige låneaftaler.

D.. Styring af likviditetsrisiko.

A. Overholdelse af bankaftale indgået i 2010 og tillæg indgået i marts
2013

Nordicom indgik i 2010 en bankaftale med (i) bankkreditorer, som udgør
hovedparten af Nordicoms banker, samt (ii) realkreditinstitutter. Aftalen
udløb oprindeligt den 31. december 2012, men blev ved aftale med
samtlige bankkreditorer og realkreditinstitutter den 21. december 2012
forlænget til at gælde til og med den 31. marts 2013.

Ved tillæg til bankaftalen den 25. marts 2013 blev aftalen yderligere
forlænget til og med den 31. december 2013 med visse ændringer af
aftalevilkårene. Ingen dele af den omfattede bank- og realkreditgæld
udløber tidligere end den 31. december 2013 udover ordinære afdrag og
tilbagebetalinger af overskudslikviditet over 25 mio. kr., dog jf. omtalen
nedenfor.

Bankaftalen kan opsiges af de finansielle kreditorer under visse forud-
sætninger, bl.a. ved misligholdelse fra Nordicoms side eller såfremt alle
finansielle kreditorer er enige herom. I sidstnævnte tilfælde gælder et
varsel på 6 måneder, Manglende refinansiering af banklån uden for
bankaftalen, der udløber i løbet af 2013, jf. omtalen i afsnit B, anses i
visse tilfælde for at være en misligholdelsesgrund i bankaftalen. Mislig-
holdelsesgrunde er yderligere omtalt nedenfor.

Bankaftalen omfatter pr. 31. december 2012 finansiel gæld med en
samlet hovedstol på i alt 2.899 mio. kr. (31. december 2011: 3.350 mio.
kr.), hvoraf bankgæld udgør 1.285 mio. kr. (31. december 2011: 1.725
mio, kr.), og realkreditgæld udgør 1.614 mio. kr. (31. december 2011:
1.625 mio. kr.). Bankaftalen omfatter ikke

finansiel realkreditgæld på i alt 342 mio. kr. til et dansk realkreditin-
stitut (gældende fra 1. april 2013),

HE finansiel bankgæld på i alt 66 mio. kr. pr. 31. december 2012 til to
danske kreditgivere, samt

EL finansiel gæld på i alt EUR 9,6 mio, til en kreditgiver i Nordicoms
dattervirksomheder i Tyskland.

Bankaftalen omfatter pr. 31. december 2012 i alt 95 % af Nordicoms
samlede finansielle gæld. Et realkreditinstitut med et tilgodehavende på
342 mio, kr. udtræder af bankaftalen pr. 1. april 2013. Nordicom har
indgået aftale med det pågældende realkreditinstitut om, 1) at de omfat-
tede lån frem til udgangen af 2013 serviceres med samme bidragssat-
ser, som gælder for realkreditinstitutter omfattet af bankaftalen, og 2) at
et lån på 37 mio. kr., der forfalder 1. juni 2013, forlænges til udgangen af
2013. Efter det pågældende realkreditinstituts udtræden af bankaftalen
pr. 1. april 2013 omfatter bankaftalen i alt ca. 85 % af Nordicoms samle-
de finansielle gæld.

De væsentligste ændringer af aftalevilkårene af bankaftalen ved forlæn-
gelsen til og med den 31. december 2013 udgør følgende:

B. Bidragssatser til realkreditinstitutter forhøjes fra 0,65 % til 1,10 %.

[Der indføres en fast oprulning af renter til bankkreditorer, således at
der sker oprulning af rentetilskrivninger på pantsikret bankgæld, der
ikke kan serviceres af likviditet fra den pågældende ejendom.

CDer indføres en fast oprulning af renter til bankkreditorer vedrørende
usikrede fordringer.

LT For to bankkreditorer med et samlet tilgodehavende på ca. 72 mio.
kr. nedsættes den faste rente på 3,6 % p.a. til 2,15 % p.a., hvoraf
1,15 % p.a. ikke omfattes af ovennævnte oprulning af rentetilskriv-
ninger på pantsikret bankgæld.

EJ Der etableres en særlig henlæggelse til konkrete formål i 2013, der
indebærer et større likviditetstræk for koncernen. Henlæggelsen ud-
gør ca. 18 mio. kr. Henlæggelsen etableres ved anvendelse af
overskudsprovenu ved forventet frasalg af ejendomme.

EJ Der indføres en beløbsmæssig begrænsning på anvendelse af fri
likviditet til istandsættelser på ejendomme. Udover almindelig vedli-
geholdelse er Nordicom i 2013 berettiget til at anvende 10 mio. kr. til
generelle istandsættelser på ejendomme, Beløb pr. ejendom er
maksimeret til 2 mio. kr. Herudover tillader aftalen gennemførelse af
to større specifikke projekter på to ejendomme. Yderligere investe-
ringer herudover fordrer, at den nødvendige likviditet tilvejebringes
ved låneoptagelse hos relevante panthavere i ejendommene.

El Der indføres et konsultations- og rådgivningsudvalg bestående af
fire medlemmer, der repræsenterer bankkreditorerne og realkredit-
institutterne. Udvalget skal virke som sparringspartner i forbindelse
med realisation af Nordicoms strategi. Medlemmer af udvalget kan
kræve, at emner forelagt for medlemmerne kan sendes til en tilken-
degivelse om emnet hos samtlige bankkreditorer omfattet af bankaf-
talen. Endvidere kan medlemmer af udvalget kræve, at samtlige
bankkreditorer omfattet af bankaftalen skal foretage godkendelse af
nye bestyrelsesmedlemmer i Nordicom A/S, dog således at besty-
relseskandidaten(rne) kan godkendes af bankkreditorer, der repræ-
senterer (i) mindst 50 % af det samlede udestående på banklånene,
og (ii) mindst 45 % af bankkreditorerne med hensyn til antal. Så-
fremt afviste bestyrelseskandidater indvælges eller forbliver i Nordi-
coms bestyrelse i mere end 1 måned efter afvisningen, betragtes
bankaftalen som misligholdt.

EL Nordicom er i aftaleperioden ikke berettiget til at forhøje vederlaget
til medlemmer af Nordicoms bestyrelse.

EJ Panthavere kan i aftaleperioden kræve, at Nordicom accepterer
modtagne købstilbud på ejendomme, som henholdsvis (i) allerede
er på Nordicoms salgsliste, og såfremt (ii) købstilbuddet er mar-
kedskonformt.

El De finansielle kreditorer kan ved enstemmighed opsige bankaftalen
med et varsel på 6 måneder til ophør ved udgangen af en kalen-
dermåned.

I henhold til bankaftalen er bankkreditorerne og realkreditinstitutterne i
aftaleperioden forpligtet til at fastlåse renterne til 3,6 % p.a. på den
omfattede bankgæld henholdsvis bidragssatser til maksimalt 1,10 % p.a.
på den omfattede realkreditgæld. For to bankkreditorer med et samlet
tilgodehavende på ca. 72 mio. kr. udgør den faste rente dog 2,15 % p.a.

Bankaftalen forpligter Nordicom til i aftaleperioden at nedbringe den
omfattede bankgæld og oprullede renter med fri likviditet ud over en
likviditetsbeholdning på 25 mio. kr. Grænsen på 25 mio. kr. forhøjes
midlertidigt med op til 18 mio. kr. til brug for visse specifikke likviditets-
krævende formål i 2013. Tilbagebetalingen sker pro rata.

Beregning af likviditetsbeholdningen omfatter ikke (3) likviditet i Nordi-
com Tyskland (inklusive dattervirksomheder) samt (b) bundne midler
(f.eks. på deponeringskonti).

Den faste oprulning af renter til bankkreditorer forventes at medføre en
oprulning på 20-25 mio. kr. i 2013. Oprullede renter tilbagebetales
løbende jf. beskrivelsen ovenfor og forfalder senest ved udløb af aftale-
perioden.

71

304296EogSN19128

7
Å

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 32 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Pr. 31. december 2012 har Nordicom en resterende gæld vedrørende
oprullede renter på 27 mio. kr. (31. december 2011: 63 mio. kr.) vedrø-
rende den oprindelige aftaleperiode fra 2010 til 2012.

Aftalevilkårene i den oprindelige bankaftale pålægger herudover Nordi-
com nogle begrænsninger og forpligtelser i aftaleperioden, bl.a.

IA krav om, at Nordicom skal følge den aftalte strategi og forretnings-
plan,

EJ. Nordicom skal fortsat arbejde aktivt på at nedbringe balancen,

EH begrænsninger på nye forretningsområder, akkvisitioner og mage-
skiftehandler (alle mageskiftehandler, der vedrører aktivværdier på
mere end 100 mio. kr., skal godkendes af bankkreditorerne),

ER begrænsninger på refinansiering af eksisterende gæld,

EJ begrænsninger på optagelse af ny gæld for mere end 85 mio. kr.,

EJ begrænsninger på byggerier og udviklingsaktiviteter,

LI anvendelse af likviditet til kapitalinvesteringer i aftaleperioden må
ikke overstige 235 mio, kr. (eksklusive likviditet i de tyske dattervirk-
somheder, deponerede midler samt likviditet, der hidrører fra kapi-
taludvidelsen i 2010),

EJ begrænsninger på anvendelse af finansielle instrumenter, og

EL begrænsninger vedrørende tilførsel af likviditet til Nordicom Tysk-
land.

Nordicom kan anmode bankkreditorerne om dispensation til dispositio-
ner, der er omfattet af begrænsningerne i bankaftalen.

Bankkreditorerne er ikke berettigede til i aftaleperioden at opsige den
omfattede bankgæld til indfrielse, medmindre bankkreditorerne forinden
opsiger bankaftalen som misligholdt, eller såfremt samtlige finansielle
kreditorer omfattet af bankaftalen er enige herom, | bankaftalen er bl.a.
beskrevet følgende misligholdelsesgrunde:

Betalingsmisligholdelse.

Misrøgt af pantsatte ejendomme.

Misligholdelse af finansielle forpligtelser på mere end 15 mio. kr.

Uoprettelig misligholdelse af lån i Nordicoms tyske dattervirksomhe-

der, der medfører, at de pågældende lån opsiges til indfrielse.

Misligholdelse af låneforholdene med de kreditgivere, der står uden

for bankaftalen.

Manglende refinansiering af banklån uden for bankaftalen, der

udløber i løbet af 2013 på i al væsentlighed uændrede vilkår (jf. af-

snit B), dog kun såfremt pågældende kreditinstitutter accelererer lå-
nene.

EH såfremt afviste bestyrelseskandidater indvælges eller forbliver i
Nordicoms bestyrelse i mere end 1 måned efter afvisning af bank-
kreditorerne (gælder alene ved nyvalgte bestyrelsesmedlemmer).

El, Misligholdelse af bankaftalen i øvrigt.

EO DDBB

mm

Såfremt der indtræder en misligholdelse, som ikke kan afhjælpes af
Nordicom, vil bankkreditorerne og herefter realkreditlångiverne have ret
til at opsige bankaftalen. Såfremt samtlige finansielle kreditorer omfattet
af bankaftalen, uden at der er konstateret misligholdelse, er enige om at
opsige bankaftalen gælder et varsel på 6 måneder til ophør ved udgan-
gen af en kalendermåned.

Opsiges bankaftalen, vil de individuelle lånevilkår for Nordicoms bilatera-
le finansieringsaftaler igen gælde i fuldt omfang. Det vil betyde, at den
omfattede bankgæld enten vil være umiddelbart forfalden eller vil kunne
opsiges til indfrielse med kort varsel, ligesom realkreditlångiverne ikke
længere vil være bundet af at fastholde den maksimale bidragssats på

72

1,10 % p.a. I den situation vil Nordicom efter al sandsynlighed ikke have
et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere betydelige indfri-
elseskrav. Ligeledes vil kreditgiverne i vidt omfang kunne forhøje rente-
og bidragssatser og/eller rentemarginaler med den virkning, at Nordi-
coms finansielle omkostninger vil blive forøget.

B. Refinansieringsrisiko
Det er overordnet koncernens politik at minimere den kortffristede refi-
nansieringsrisiko.

Oplysninger om udløbstidspunkter for koncernens gæld fremgår af note
30, og tidspunkter for koncernens tilknyttede udgående betalingsstrøm-
me fremgår af tabellerne på side 70.

Bankaftalen med koncernens væsentligste kreditinstitutter, der er for-
længet i marts 2013, udløber ved udgangen af 2013, hvorefter kreditin-
stitutterne kan kræve bankgæld, der pr. 31. december 2012 udgør i alt
nominelt 1.285 mio. kr., indfriet ved indgangen til 2014. | tabellerne på
side 70 er disse pengestrømme inkluderet i kolonnen 0 - 1 år.

Det er en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift efter 2013, at Nordi-
com indgår et nyt tillæg til bankaftalen med koncernens væsentligste
bankkreditorer om forlængelse af løbetiden på den omfattede bankgæld.
Tilsvarende gælder for lån uden for bankaftalen, der forfalder ved ud-
gangen af 2013. Det er endvidere en forudsætning, at Nordicom indgår
aftaler med de involverede banker og realkreditinstitutter om et niveau
for henholdsvis rente- og bidragssatser, som koncernen vil være i stand
til at kunne honorere. Tilsvarende vil gøre sig gældende på et tidligere
tidspunkt, hvis bankaftalen ophører tidligere i 2013 som følge af enten
Nordicoms misligholdelse af bankaftalen eller opsigelse jf. ovenfor.

I forlængelse af det i marts 2013 indgåede tillæg til bankaftalen vil
Nordicom snarest muligt påbegynde dialogen med kreditinstitutterne om
indgåelse af et nyt tillæg til den eksisterende bankaftale, der gælder for
tiden efter 2013. Et led i disse forhandlinger vil blive at søge tilført ny
aktiekapital til koncernen.

Ålle væsentlige kreditinstitutter har skriftligt tilkendegivet overfor Nordi-
com, at de er indstillet på at indgå i en konkret drøftelse med ledelsen i
Nordicom A/S om mulighederne for at indgå en ny forlængelse af den
eksisterende bankaftale. Det er på den baggrund ledelsens forventning,
at disse drøftelser vil føre til, at der indgås en konkret aftale herom i
løbet af 2013.

Udenfor bankaftalen har Nordicom pr. 31. december 2012 gæld for i alt
52 mio. kr. til et kreditinstitut, hvor der skal foretages refinansiering
medio 2013. Manglende refinansiering af den pågældende gæld vil være
en misligholdelsesgrund i bankaftalen jf. beskrivelsen i afsnit A ovenfor,
dog kun såfremt det pågældende kreditinstitut accelererer lånene,
Nordicom er i dialog med det pågældende kreditinstitut om den nødven-
dige refinansiering, der forventes opnået på i al væsentlighed uændrede
vilkår for koncernen. Herudover har Nordicom bankgæld for 13 mio. kr.
som skal refinansieres ved udløbet af 2013.

Nordicom har i 2012 refinansieret koncernens lån ydet vedrørende
koncernens tyske ejendom på i alt 9,6 mio. EUR, hvorefter ejendom-
mens finansiering er forlænget til udgangen af 2015.

Koncernens gæld til realkreditinstitutter udgør 1.614 mio. kr. pr. 31.
december 2012 (31. december 2011: 1.625 mio. kr.). Der er ingen
refinansiering af realkreditlån i 2013, udover et realkreditlån på 37 mio.
kr., der ikke er omfattet af bankaftalen, og som udløber ved udgangen af
2013. Lånet vedrører en ejendom, som forventes solgt i 2013.

gSN19129

O
kJ
G)

c)
grl

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 32 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Som følge af Nordicoms finansielle situation vurderer ledelsen, at usik-
kerheden omkring likviditetsfremskaffelse til refinansieringsformål kan
fortsætte flere år frem, hvorfor refinansiering på såvel kort som på langt
sigt er forbundet med høj risiko for koncernen. Situationen forværres
yderligere af situationen på de finansielle markeder, der fortsat medfø-
rer, at det er vanskeligt at skaffe ejendomsfinansiering

C. Betingelser i øvrige låneaftaler

Nordicom A/S har pr. 31. december 2012 kautioneret for lån på i alt 7
mio. kr. (0,9 mio. EUR) til Nordteam Ill. GmbH vedrørende ejendommen
Lippeltstrasse i Hamborg. Ligeledes indgår der i de tyske låneaftaler en
change of control covenant.

D. Styring af likviditetsrisiko
Koncernen fører en stram likviditetsstyring. Således opgøres koncer-
nens likviditetsposition med høj frekvens.

Koncernens likviditetsbehov for året prognosticeres ved udgangen af
hver måned. Direktionen gennemgår den seneste likviditetsprognose,
der, som led i den indgåede bankaftale, rapporteres til bankerne.

Koncernens står overfor en væsentlig refinansieringsrisiko ultimo 2013,
hvor koncernens bankgæld forfalder i henhold til bankaftalen jf. beskri-
velsen ovenfor, Ledelsen vil snarest muligt påbegynde dialogen med
kreditinstitutterne om indgåelse af et nyt tillæg til den eksisterende
bankaftale, der gælder for tiden efter 2013. Alle væsentlige kreditinstitut-
ter har skriftligt tilkendegivet overfor Nordicom, at de er indstillet på at
indgå i en konkret drøftelse med ledelsen i Nordicom A/S om mulighe-
derne for at indgå en ny forlængelse af den eksisterende bankaftale.

Renterisiko
Nordicom er som følge af sine finansieringsaktiviteter eksponeret i
relation til renteudsving.

Historisk set har Nordicom haft en politik om at have en stor andel af
gæld med renteperioder på 1 år eller mindre (korte renter), idet korte
renter normalt vil være lavere end de lange.

Koncernens nominelle rentebærende gæld til kreditinstitutter fordeler sig
således opdelt på perioder indtil førstkommende rentetilpasningstids-
punkt på lånene:

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Inden for 6 måneder 745.474 936.614
Mellem 6 og 12 måneder 1.408.845 1.843.890
Mellem 1 og 2 år 238.368 52.215
Mellem 2 og 5 år 643.747 895.142

3.036.433 3.727.861

 

Ovennævnte rentetilpasningstidspunkter kan enten skyldes aftalte
rentebindinger eller udløb af gæld, der skal refinansieres.

Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge
af 1 %-point stigning i rentesatser (ekskl. dagsværdireguleringer) udgør
-12,6 mio. kr. (beregnet af koncernens variabelt forrentede gæld).

 

Beløb i mio, kr. 2012 2011
Effekt på resultatopgørelse -12,6 -15,0
Effekt på egenkapital -12,6 -15,0

 

 

De opgivne følsomheder er opgjort på baggrund af de indregnede
finansielle aktiver og forpligtelser pr. 31. december.

Nordicom anvendte pr. 31. december 2012 ingen finansielle instrumen-
ter til renteafdækning, og koncernen har begrænsede muligheder for at
påvirke renterisici, så længe koncernen er omfattet af den eksisterende
bankaftale. Bankaftalen tillader ikke Nordicom at anvende finansielle
instrumenter, ligesom der er begrænsninger i relation til refinansiering af
eksisterende gæld og optagelse af ny gæld. Nordicom har visse mulig-
heder for at omlægge renteperioder på eksisterende realkreditgæld og
anvender derfor disse muligheder til at reducere koncernens renteek-
sponeringer, når det skønnes muligt og fordelagtigt.

Den kommende refinansiering af den eksisterende bankaftale ved
udløbet af 2013 udgør Nordicoms aktuelle største renterisiko. Den
forventede aftale vil omfatte rammerne for den fremtidige rente på
hovedparten af koncernens bankgæld (i alt ca. 1,3 mia, kr.) og bidrags-
satser på koncernens danske realkreditlån (i alt ca. 1,6 mia. kr.). Størrel-
sen af rente- og bidragssatser vil afhænge af forhandlinger med kreditin-
stitutterne. Det er ledelsens forventning, at rente- og bidragssatser vil
blive aftalt til et niveau, som koncernen vil være i stand til at honorere.

Ledelsen overvåger løbende koncernens låneportefølje med henblik på
yderligere optimering af koncernens eksponering af renterisici.

Valutarisiko

Koncernen er eksponeret for valutaudsving som følge af den resterende
udenlandske dattervirksomhed, der foretager udlejning af ejendomme og
har tilgodehavender og gæld i anden valuta end DKK. Nordicom har i
2012 afhændet koncernens svenske aktiviteter, hvorved valutarisikoen
er reduceret betydeligt.

Koncernens væsentligste valutaeksponering relaterer sig til lejeindtæg-
ter i EUR. Koncernens valutarisiko afdækkes primært ved finansiering af
koncernens ejendom i Tyskland optaget i lokal valuta. Der anvendes
ikke finansielle instrumenter til afdækning af valutarisici.

73

 

1304296EogSN19130

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 32 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

I nedenstående skema er angivet den hypotetiske indvirkning på årets
resultat og egenkapital som følge af en 5 %-point ændring i den uden-
landske valutakurs:

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011

Egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving kan opgøres således:

Indvirkning hvis SEK-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs - 4.207

Indvirkning hvis EUR-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs -1.498 -1.490
-1.498 -5.697

Resultatopgørelsens følsomhed overfor valutakursudsving kan opgøres således:

Indvirkning hvis gennemsnitlig SEK-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs - 710

indvirkning hvis gennemsnitlig EUR-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs 4.010 -2.733
-4.010 -2.023

 

En stigning i de udenlandske valutakurser på 5 %-point vil have en
tilsvarende modsat påvirkning af årets resultat og egenkapital. De op-
givne følsomheder er opgjort på baggrund af en forudsætning om uæn-
drede leje- og renteniveauer.

Kreditrisiko
Koncernens kreditrisici knytter sig primært til:

EJ Lejetilgodehavender.
HE. Tilgodehavender fra salg af ejendomme.
Ek Pantebreve.

Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af Nordi-
coms mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse af
omfattede lejemål. Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse med
salg af ejendomme er begrænset, da handlerne altid er betinget af
købesummernes betaling. Med pantebreve har koncernen en sædvanlig
debitorrisiko, der reduceres ved pant i ejendomme. Den maksimale
kreditrisiko knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregne-
de værdier.

For at minimere risiko for tab af tilgodehavende leje vurderes lejernes
betalingsevne inden indgåelse af lejekontrakter i det omfang, det er
relevant. Herudover stilles der normalt krav om et depositum, garanti
og/eller forudbetalt leje. Såfremt lejere ikke er i stand til at betale, kan
det imidlertid medføre tab samt reducerede indtægter som følge af
udlejningstomgang ved fraflytning, lavere fremtidige lejeindtægter samt
eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med istandsættelse mv.

Kreditrisici vedrørende tilgodehavender pr. 31. december 2012 er yderli-
gere omtalt i note 21.

Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velre-
nommerede banker. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditri-
siko tilknyttet likviderne. Indeståender i pengeinstitutter er variabelt
forrentet.

Kapitalstyring

Nordicoms ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapital-
strukturen, der som følge af Nordicoms nuværende situation indtil videre
er vanskelig at ændre på.

7Å

Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter en
langsigtet økonomisk vækst, og som samtidig maksimerer afkastet til
koncernens aktionærer. Egenkapitalandelen (soliditeten) udgør pr. 31.
december 2012 1,2 % (31. december 2011: 2,1 %).

Det er koncernens målsætning, at egenfinansieringsgraden (egenkapital
samt udskudt skat) på langt sigt skal udgøre 20-25 % for koncernen som
helhed. Målsætningen anses ikke for at kunne opnås på kort sigt.

Nordicoms nuværende strategi omfatter bl.a. optimering af driften på
koncernens ejendomme samt generel reduktion af balancesummen.
Ledelsen forventer ved gennemførelse af den nuværende strategi, at
Nordicom opnår en højere egenfinansieringsgrad.

Ledelsen vil på den kommende generalforsamling den 25. april 2013
foreslå nedsættelse af aktiekapitalen i Nordicom A/S fra nominelt
120.278.580 kr. til nominelt 12.027.858 kr, Nedsættelsen vil ske ved
ændring af aktiekapitalens pålydende værdi fra 10 kr. pr. aktie til 1 kr. pr.
aktie. Nedsættelsen vil blive anvendt til dækning af koncernens under-
skud samt delvis dækning af moderselskabets selskabsretlige kapitaltab.

I forbindelse med de kommende forhandlinger med koncernens kreditin-
stitutter om finansiering fra 2014 vil ledelsen søge tilført ny aktiekapital til
koncernen (moderselskabet).

 

 

GEogSN19131

a
Gg

13042

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 32 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Dagsværdier

Dagsværdien af pantebreve opgøres ved brug af en værdiansættelses-
model, der dels er baseret på observerbare markedsdata (kurs på
realkreditobligationer med samme rente og løbetid) og dels på vurderin-
ger af pantebrevets prioritetsstilling sammenholdt med pantebrevdebi-
tors bonitet.

Dagsværdien af realkreditgæld er fastsat på baggrund af dagsværdien
på de underliggende obligationer.

Dagsværdien af koncernens bankgæld er baseret på renten for de
specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en
vurdering af sikkerheden, der er stillet for lånet, samt koncernens kredit-
værdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien opgjort
til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendel-
se af den aktuelle rentekurve udledt af de aktuelle markedsrenter.

Koncernens finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi,
er klassificeret på følgende 3 niveauer i dagsværdihierarkiet:

I Niveau 1: Baseret på noterede priser (ikke-justerede) på aktive
markeder for identiske aktiver eller forpligtelser.

[] Niveau 2: Baseret på andre input end noterede priser, som er
observerbare for aktivet eller forpligtelsen, enten direkte (som pri-
ser) eller indirekte (afledt af priser).

E Niveau 3: Baseret på data, som ikke er observerbare i markedet.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Regnskabs-

Beløb i 1.000 kr. mæssig værdi Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3
2012

Pante- og gældsbreve 10.225 0 10.225 0
Finansielle aktiver i alt 10.225 0 10.225 0
Kreditinstitutter 3.047,538 1.667.303 1.380.235 0
Finansielle forpligtelser i alt 3.047.538 1.667.303 1.380.235 0
2011

Pante- og gældsbreve 17.212 0 17,212 0
Finansielle aktiver i alt 17.212 0 17.212 0
Kreditinstitutter 3.703.455 1.670.994 2.032.461 0
Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme 0 0 0 0
Finansielle forpligtelser i alt 3.703.455 1.670.994 2.032.461 0

 

Der er i regnskabsåret ikke foretaget overførsler mellem de enkelte niveauer, og de anvendte værdiansættelsesmetoder er uændrede i forhold til 2011.

75

1304296EcogSN19132

 

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 33 — Ikke-likvide driftsposter m.v.

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Af- og nedskrivninger 695 1.854
Regulering til dagsværdi, netto 70.041 148.693
Avance / tab ved salg af driftsmidler 401 0
Avance ved salg af ejendomme 1.369 3.283
Øvrige reguleringer -11.841 5.644
Regulering i alt 60.665 159.474
Note 34 — Ændring i øvrig driftskapital

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Ændring i tilgodehavender -9.708 12.876
Ændring i handelsbeholdning af pante- og gældsbreve 250 1.084
Ændring i hensatte forpligtelser -210 -3.479
Ændring i deposita -2.718 -1.341
Ændring i anden gæld 8.404 -15.024
Ændring i driftskapital i alt -3.982 "5.884

 

76

304296EogSN19133

7
i

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 35 — Salg af dattervirksomheder og aktiviteter

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Langfristede aktiver

Investeringsejendomme 279.200 66.714
Kortfristede aktiver

Tilgodehavender 4.231 497
Likvide beholdninger 19.456 991
Langfristede gældsforpligtelser

Udskudte skatteaktiver 0 1.195
Kreditinstitutter -250.015 -45.362
Kortfristede gældsforpligtelser

Leverandørgæld og andre gældsforpligtelser 5.414 -7.705
Regnskabsmæssig værdi af afhændede nettoaktiver 47.458 16.330
Tab ved salg -2.611 -323
Samlet vederlag 44.847 16.007
Afhændede likvide beholdninger jf. ovenfor -19.456 -991
Likviditetseffekt, netto 25.391 15.016

 

Salg af dattervirksomheder og aktiviteter i 2012 vedrører koncernens
svenske portefølje bestående af seks ejendomme, der blev solgt den 11.
juli 2012. De seks ejendomme er overtaget af køber pr. 1. oktober 2012.
Salget er gennemført som et virksomhedssalg, hvor køber har overtaget
aktieposten i Nordicoms svenske moderselskab Nordicom Sverige AB.
Det samlede kontante provenu fra salget af aktierne udgør ca. 45 mio.
kr., der er tilført koncernens danske likviditetsberedskab.

Salg af dattervirksomheder og aktiviteter i 2011 vedrører to tyske datter-
virksomheder,

71

 

1304296EogSN19134

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 36 — Nærtstående parter

Som nærtstående parter anses Nordicoms bestyrelse og direktion samt
virksomheder uden for Nordicom koncernen, der ejes af medlemmer af
ledelsen i Nordicom, eller som har betydelig indflydelse i Nordicom.

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse over koncernen.

Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem Nordicom
og nærtstående parter:

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Andre nærtstående parter
Rådgiveraftale med NPV Management ApS” 5,295 4,970
Årets transaktioner i henhold til rådgiveraftale med NPV Management ApS kan specificeres således:
NPV Management ApS, honorar 2,757 3,614
NPV Management ApS, viderefaktuerede udgifter:
Nærtstående familiemedlem til Nordicoms bestyrelsesformand 0 172
Advokatfirma, hvor et bestyrelsesmedlem i Nordicom er partner 160 9
Øvrige (ikke nærtstående parter) 2.378 1.175
I alt faktureret fra NPV Management ApS 5,295 4.970

 

"Nordicom indgik i 2011 en rådgivningsaftale med NPV Management ApS
om videreudvikling og salgsmodning af 4 af koncernens store ejendoms-
udviklingsprojekter i København, Herlev og Silkeborg. Formålet med
aftalen er i en periode at tilføre Nordicom ekstra ressourcer og knowhow
med henblik på værdioptimering og salgsmodning af de pågældende
ejendomme. NPV Management ApS er kontrolleret af Jens Schaumanns
familie, der tillige kontrollerer Investeringsselskabet Bøg ApS, som ejer
25,5 % af aktierne i Nordicom A/S. Af de 4 omfattede ejendomme udestår
der p.t. kun arbejder på to ejendomme, som forventes solgt i 2013. Heref-
ter forventes der ikke igangsat yderligere arbejder.

Der henvises desuden til note 5, hvor vederlag til direktion og bestyrelse i
Nordicom fremgår.

Note 37 — Begivenheder efter balancedagen

Nordicom har den 25. marts 2013 indgået aftale om et tillæg til den
eksisterende bankaftale indgået i marts 2010, og som udløb pr. 31.
december 2012 (forlænget til den 31. marts 2013 ved aftale den 21.
december 2012). Tillægget til bankaftalen indbefatter en række ændrin-
ger i forhold til de eksisterende vilkår, herunder forlængelse til og med
2013, jf. beskrivelsen i note 32,

Nordicom har den 13. marts 2013 indgået en optionsaftale om salg af
udviklingsejendommen beliggende Herlev Hovedgade 17, 2730 Herlev
("DISA"-ejendommen). Optionen giver optionshaver adgang til at kunne
købe ejendommen på nærmere definerede vilkår. Optionshaver kan
udnytte køberetten indtil den 1. juli 2013. Optionshaver betaler 2 mio. kr.
for køberetten frem til den 2. april 2013 og herefter yderligere 3 mio. kr.,
såfremt optionsperioden forlænges frem til den 1. juli 2013. Ved udnyt-
telse af optionen kan optionsbetalingen modregnes i købesummen.
Såfremt optionen udnyttes, udgør købesummen i alt 205 mio. kr. Over-
tagelsesdagen vil være senest den 31. december 2013.

Nordicom har den 13. marts 2013 betinget solgt koncernens to ejen-
domme på Enghave Brygge ved havnefronten i Københavns Sydhavn.
Salget er bl.a. betinget af ny lokalplan for området. Handlen er strukture-
ret således, at der på grundlag af aftaler med henholdsvis køber og

78

panthaver i ejendommene opnås en salgssum på 180 mio. kr. og
gældseftergivelse på i alt 80 mio, kr., hvoraf 35 mio, kr. er afhængig af
købers planmæssige realisation af et byggeprojekt inden for de kom-
mende år. Nordicom forventer regnskabsmæssigt i 2013 at indregne 225
mio, kr. af provenuet fra salget inkl. gældseftergivelse på 45 mio. kr.,
mens den yderligere gældseftergivelse på 35 mio. kr. først forventes at
kunne indtægtsføres, når og hvis betingelserne for yderligere gældsef-
tergivelse er opfyldt over de kommende år.

Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne
årsrapport herudover ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker
vurderingen af årsrapporten.

1304296EcogSN1898135

 

 

Note 38 — Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for perioden 1. januar — 31. december 2012 for Nordicom
AIS omfatter både koncernregnskab for Nordicom A/S og dets datter-
virksomheder samt separat årsregnskab for moderselskabet.

Årsrapporten for Nordicom A/S for 2012 aflægges i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU
og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Bestyrelse og direktion har den 26. marts 2013 behandlet og godkendt
årsrapporten for Nordicom A/S. Årsrapporten forelægges til Nordicom
A!S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling
den 25, april 2013.

GRUNDLAG FOR UDARBEJDELSE

Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK) afrundet til nærmeste
1.000 kr., der anses for at være den primære valuta for koncernens
aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet.

Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra
investeringsejendomme, visse pantebreve, afledte finansielle instru-
menter og visse finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi.
Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt som beskrevet nedenfor.

ÆNDRING AF ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Nordicom A/S har med virkning fra 1. januar 2012 implementeret:

El Ændret IAS 12, "Indkomstskatter: Genindvinding af underliggende
aktiver" (december 2010).

[2 Ændret IFRS 7, "Finansielle instrumenter: Oplysninger" (oktober
2010).

Ændringerne har ikke haft beløbsmæssige påvirkninger i 2012 eller i
tidligere år, ligesom ændringerne ingen effekt har på resultat pr. aktie
og udvandet resultat pr. aktie.

ØVRIGE ÆNDRINGER

I forhold til årsrapporten for 2011 er anvendt regnskabspraksis udvidet
med et afsnit om langfristede pante- og gældsbreve, der klassificeres
som et finansielt instrument i kategorien "Udlån og tilgodehavender".
Nordicom klassificerer pante- og gældsbreve, der modtages i forbin-
delse med salg af ejendomme, i denne kategori. Langfristede pante-
og gældsbreve indregnes ved første indregning til dagsværdi og efter-
følgende til amortiseret kostpris med fradrag af nedskrivning til imøde-
gåelse af tab efter en individuel vurdering.

Nordicom har den 11. juli 2012 solgt koncernens svenske portefølje
bestående af seks ejendomme. De seks ejendomme er overtaget af
køber pr. 1. oktober 2012. Koncernens svenske aktiviteter betragtes
som et geografisk område og er i årsrapporten for 2012 præsenteret
som ophørte aktiviteter i resultatopgørelsen. Der er foretaget tilpasning
af sammenligningstal.

Koncernens tyske aktiviteter er endvidere præsenteret som ophørte
aktiviteter i resultatopgørelsen og som aktiver bestemt for salg i balan-
cen, idet disse forventes solgt i 2013. I resultatopgørelsen er der
foretaget tilpasning af sammenligningstal.

NY REGNSKABSREGULERING

IASB har udsendt en række nye regnskabsstandarder (IAS / IFRS) og
fortolkningsbidrag (IFRIC), der endnu ikke er trådt i kraft. Nedenståen-
de standard forventes at påvirke indregning og måling:

E IFRS 9, ”Klassifikation og måling af finansielle aktiver og finansiel-
le forpligtelser", som ændrer den regnskabsmæssige behandling
af finansielle instrumenter. Virksomheder, der vælger at måle fi-
nansielle forpligtelser til dagsværdi (dagsværdi-optionen), skal ef-

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

ter IFRS 9 præsentere den del af periodens ændring i dagsværdien,
som kan henføres til ændringer i virksomhedens egen kreditværdig-
hed, i anden totalindkomst. Nordicom forventer, at standarden vil få
mindre betydning for koncernen, men har endnu ikke opgjort effekten.
Standarden gælder for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2015
eller senere (endnu ikke godkendt af EU).

IFRS 13 "Dagsværdimåling" (godkendt af EU) træder i kraft fra 1. januar
2013 og vil medføre yderligere oplysninger om dagsværdimålinger i
årsrapporten, bl.a. oplysning om dagsværdihierarki for ikke-finansielle
aktiver, der måles til dagsværdi.

Øvrige nye standarder og fortolkningsbidrag, der ikke er obligatoriske for
Nordicom ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2012, forventes ikke at få
væsentlig indvirkning på regnskabsaflæggelsen. Nordicom forventer at
implementere nye standarder, ændringer til eksisterende standarder og
fortolkningsbidrag på tidspunktet for deres ikrafttræden.

BESKRIVELSE AF ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Nordicom A/S samt datter-
virksomheder, hvori Nordicom A/S direkte eller indirekte besidder mere
end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller
faktisk udøver bestemmende indflydelse.

Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af årsregnskabet
for moderselskabet og regnskaber for de enkelte dattervirksomheder, der
alle er aflagt i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis,
elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser,
interne mellemværender, udbytter samt fortjenester og tab ved transaktio-
ner mellem de konsoliderede virksomheder.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter
100 %. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af totalindkomsten
indgår som en del af årets totalindkomst for koncernen og allokeres til
minoriteternes andel af koncernens egenkapital.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnska-
bet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet.
Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resul-
tatopgørelse frem til afståelses- og afviklingstidspunktet.

Ved køb af virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorved de
nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og eventual-
forpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Der tages
hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.

Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte
vederlag for den overtagne virksomhed. Omkostninger, der direkte kan
henføres til virksomhedsovertagelser, indregnes i resultatet ved afholdel-
sen.

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem på den ene side købsvederlaget
for den erhvervede virksomhed, værdien af minoritetsinteresser i den
overtagne virksomhed, og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinte-
resser og på den anden side dagsværdien af overtagne aktiver, forpligtel-
ser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under immaterielle
aktiver, Goodwill afskrives ikke, men testes årligt for værdiforringelse.

79

 

4206EogSN19136

CD
(49;

 

 

Ms ]

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 38 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder, der
medfører ophør af kontrol, opgøres som forskellen mellem på den ene
side dagsværdien af salgsprovenuet eller afviklingssummen og dags-
værdien af eventuelle resterende kapitalandele og på den anden side
den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver inkl. goodwill, med
fradrag af eventuelle minoritetsinteresser. Den derved opgjorte fortje-
neste eller det opgjorte tab indregnes i resultatet tillige med akkumule-
rede valutakursreguleringer, der tidligere er indregnet i anden totalind-
komst.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i anden valuta end de enkelte virksomheders funktionel-
le valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs.
Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta,
som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens
valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsda-
gen og betalingsdagen henholdsvis balancedagen, indregnes i resulta-
tet som finansielle poster.

Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af udenlandske
virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens
valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnits-
kurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalind-
komst. Valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer
foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, indreg-
nes ligeledes i anden totalindkomst.

Ved hel eller delvis afståelse af 100 %-ejede udenlandske enheder,
hvor kontrol afgives, reklassificeres de valutakursreguleringer, der er
indregnet i anden totalindkomst, og som kan henføres til enheden, fra
anden totalindkomst til årets resultat sammen med gevinst eller tab
ved afståelsen.

Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til dags-
værdi på afregningsdatoen.

Efter første indregning måles afledte finansielle instrumenter til dags-
værdi på balancedagen. Positive og negative dagsværdier af afledte
finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis
anden gæld.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er
klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv sikring af fremti-
dige betalingsstrømme, indregnes i anden totalindkomst, Den eventu-
elle ineffektive del indregnes straks i resultatet. På egenkapitalen
posteres ændringerne af dagsværdien på en særskilt reserve for
sikringstransaktioner. Når de sikrede transaktioner realiseres, overfø-
res gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstransaktioner fra
egenkapitalen, via anden totalindkomst, og indregnes i samme regn-
skabspost, som det sikrede.

Afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for
behandling som sikringsinstrumenter, anses for handelsbeholdninger
og måles til dagsværdi med løbende indregning af dagsværdiregule-
ringer i resultatet under finansielle poster.

RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning

Nettoomsætning omfatter huslejeindtægter, afkast af pante- og gælds-
breve og salgssummer fra solgte projektbeholdninger. Nettoomsætning
måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag,
og opgøres eksklusive moms, der opkræves på vegne af tredjemand,
og rabatter.

80

Indtægter fra salg af projektbeholdninger indregnes, når levering og
risikoovergang til køber har fundet sted (salgsmetoden), dvs. når et even-
tuelt byggeri er afsluttet samt endeligt afleveret til køber, og alle væsentli-
ge elementer i salgsaftalen er opfyldt.

Huslejeindtægter og afkast af pante- og gældsbreve, der klassificeres som
kortfristede aktiver, indregnes i de perioder, de vedrører.

Driftsomkostninger
Driftsomkostninger omfatter omkostninger direkte tilknyttet omsætningen,
herunder løbende driftsomkostninger på koncernens investeringsejen-
domme og omkostninger tilknyttet erhvervelse og opførelse af afleverede
projektbeholdninger.

Regulering til dagsværdi, netto

Regulering. til dagsværdi, netto omfatter løbende værdireguleringer af
investeringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelser samt pante- og
gældsbreve.

Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme

Avancer vedrørende solgte investeringsejendomme indregnes, når alle
risici og fordele er overgået til køber, og denne har kontrol med ejendom-
men.

Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle poster omfatter renteindtægter og renteomkostninger, kursre-
gulering af fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag, realiserede og
urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer samt tillæg og godtgø-
relser under acontoskatteordningen,

Låneomkostninger, der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på
investeringsejendomme eller projektbeholdninger, tillægges kostprisen på
de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt og
ejendommen kan benyttes til det planlagte formål. Såfremt der ikke er
optaget et lån direkte til finansiering af udviklingsprojektet, beregnes
låneomkostningerne på grundlag af en gennemsnitlig rente for koncer-
nens lån bortset fra lån, der er optaget til anskaffelse af specifikke aktiver.

Øvrige låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder, de
vedrører.

Skat af årets resultat

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat,
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets
resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den
del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen
og i anden totalindkomst.

BALANCEN

Immaterielle aktiver

Immaterielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og
nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostnin-
ger direkte tilknyttet anskaffelsen. Immaterielle aktiver afskrives: lineært
over den forventede brugstid på 3 år. Af- og nedskrivninger indregnes i
resultatopgørelsen.

Domicilejendomme

Domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og
nedskrivninger, Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostnin-
ger direkte tilknyttet anskaffelsen. Domicilejendomme afskrives: lineært
over aktivernes forventede brugstid, der udgør 20-50 år. Afskrivnings-
grundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet

37

rd
Ø)

6EogSN1

GY

CD
co)
vel

 

Note 38 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

brugstid (scrapværdi). Kostprisen på domicilejendomme opdeles i
mindre bestanddele, der afskrives hver for sig, hvis brugstiden er
forskellig.

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme omfatter grunde og bygninger, som besiddes
af Nordicom for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele.

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der
omfatter ejendommenes anskaffelsessum og direkte tilknyttede om-
kostninger. Investeringsejendomme måles herefter til dagsværdi og
samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i posten
"Regulering til dagsværdi, netto".

Principper og beregningsmetoder for ledelsens skøn over ejendomme-
nes dagsværdier fremgår af note 1.

Grunde, hvor der ikke er truffet endelig beslutning om formålet med
besiddelsen, indgår i koncernens beholdning af investeringsejendom-
me.

Inventar og driftsmidler

Inventar og driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede
af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt
omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Inventar og driftsmidler
afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid på 3-10 år.

Pante- og gældsbreve, langfristede

Langfristede pante- og gældsbreve omfatter pante- og gældsbreve, der
klassificeres som finansielle instrumenter i kategorien "Udlån og tilgo-
dehavender" og indregnes ved første indregning til dagsværdi og
efterfølgende til amortiseret kostpris med fradrag af nedskrivning til
imødegåelse af tab efter en individuel vurdering. Nordicom klassificerer
nye pante- og gældsbreve, der modtages i forbindelse med salg af
ejendomme, i denne kategori.

Værdiforringelse af langfristede aktiver

Den regnskabsmæssige værdi af langfristede immaterielle, materielle
og visse finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes
løbende, mindst én gang årligt, for at afgøre, om der er indikation på
værdiforringelse. Når en sådan indikation er til stede, beregnes akti-
vets genindvindingsværdi. Genindvindingsværdien er den højeste af
aktivets dagsværdi med fradrag af forventede salgsomkostninger eller
kapitalværdi. Kapitalværdien beregnes som nutidsværdien af forvente-
de fremtidige pengestrømme fra aktivet eller den pengestrømsfrem-
bringende enhed, som aktivet er en del af.

Hvis aktivet ikke frembringer pengestrømme uafhængigt af andre
aktiver, opgøres genindvindingsværdien for den mindste pengestrøms-
frembringende enhed, som aktivet indgår i.

Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige
værdi af et aktiv henholdsvis pengestrømsfrembringende enhed over-
stiger aktivets eller den pengestrømsfrembringende enheds genindvin-
dingsværdi. Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen.

Projektbeholdninger

Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet med henblik på
salg, herunder igangværende eller færdige byggeprojekter for egen
regning, og tidligere investeringsejendomme under udvikling med
henblik på salg.

Projektbeholdninger måles til kostpris eller nettorealisationsværdi, hvis
denne er lavere. Dagsværdi på tidspunktet, hvor en tidligere investe-

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

ringsejendom overføres til projektbeholdninger, anses som ejendommens
nye kostpris.

Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg af
medgåede projekt- og byggeomkostninger samt låneomkostninger, der
kan henføres til projekt-/ombygningsperioden og indirekte projektomkost-
ninger.

Når det vurderes, at de samlede omkostninger til byggeprojekter, herun-
der om-ftilbygningsprojekter, på projektbeholdninger vil overstige de
samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i resultatopgørel-
sen.

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning
til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv
indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet.

Under tilgodehavender er indregnet refusionsretten vedrørende garantier
fra anvendte hovedentreprenører til dækning af eventuelle mangler på de
af koncernen afleverede projektejendomme. Typisk anvendes almindelige
betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der stilles en bankgaranti
på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering, 10 % efter aflevering og 2
% fra 1. år efter afleveringstidspunktet. Sikkerheden ophører 5 år efter
afleveringstidspunktet.

Tilgodehavender måles som det bedste skøn over de omkostninger, der
er nødvendige for på balancedagen at afvikle Nordicoms forpligtelser
overfor køberne af de pågældende lejligheder. Tilgodehavender med
forventet forfald efter et år er klassificeret som langfristede aktiver,

Pante- og gældsbreve, kortfristede

Kortfristede pante- og gældsbreve omfatter pante- og gældsbreve, der
klassificeres som finansielle instrumenter i kategorien "Finansielle aktiver,
der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen" og indregnes til dagsværdi
ved første indregning og måles efterfølgende til dagsværdi, hvor der
løbende foretages en værdiregulering heraf over resultatopgørelsen.
Dagsværdien opgøres dels på baggrund af observerbare markedsdata
(renter) og dels på vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling.

Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte
omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår, Periodeafgræns-
ningsposter måles til kostpris.

Udbytte

Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på
generalforsamlingen. Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som
en særskilt post under egenkapitalen.

Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra disse
indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Reserve for sikringstransaktioner

Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede nettoæn-
dring i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder kriterierne for
sikring af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikrede transaktion
endnu ikke er realiseret.

Reserve for valutakursregulering

Reserve for valutakursregulering omfatter kursdifferencer opstået ved
omregning af regnskabstal for virksomheder med en anden funktionel
valuta end danske kroner.

81

 

 

1304296EogSN19138

 

 

NORDICOM | NOTER TiL KONCERNREGNSKABET

Note 38 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor medarbejderne alene kan
vælge afregning i aktieoptioner, måles til dagsværdien på tildelings-
tidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkost-
ninger over perioden, hvor den endelige ret til optionerne opnås.
Modposten hertil indregnes direkte i egenkapitalen. Dagsværdien af de
tildelte optioner estimeres ved anvendelse af en Black-Scholes model.
Beregningen tager hensyn til de betingelser og vilkår, der knytter sig til
de tildelte aktieoptioner.

Selskabsskat og udskudt skat

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i
balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret
for skat af tidligere års skattepligtige indkomster og for betalte aconto-
skatter.

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle
midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige
værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlerti-
dige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill
eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksom-
hedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på
tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæs-
sige resultat eller den skattepligtige indkomst.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberetti-
gede skattemæssige underskud, indregnes under langfristede aktiver
med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udlig-
ning af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skattefor-
pligtelser. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun i det
omfang, det er sandsynligt, at de vil kunne blive udnyttet.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de
respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gælden-
de, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i
udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resul-
tatopgørelsen.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når der som følge af en begivenhed
før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk forpligtelse, og
det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri
forpligtelsen.

I posten indgår bl.a. hensættelse til imødegåelse af konkrete usikker-
heder på afsluttede projekter samt garantiforpligtelser opgjort på
baggrund af erfaringer med tilsvarende tidligere projekter.

Koncernen hæfter for garantiforpligtelser, som f.eks. forpligtelser til at
udbedre fejl ved 1-års og 5-års gennemgang af solgte projektejen-
domme. Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti fra den
anvendte hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen
afleverede projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet
af entreprenøren. Idet refusionsretten ifølge IAS 37 ”Hensatte forplig-
telser, eventualforpligtelser og eventualaktiver' ikke kan modregnes i
forpligtelsen, er refusionsretten indregnet særskilt under henholdsvis
langfristede og kortfristede tilgodehavender i balancen. Typisk anven-
des almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der
stilles en bankgaranti på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering,
10 % efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet.
Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet.

Hensatte forpligtelser måles til ledelsens bedste skøn af det beløb,
hvormed forpligtelsen forventes at kunne indfries. Hensatte forpligtel-

82

ser med forventet forfald efter et år er klassificeret som langfristede for-
pligtelser.

Konvertible obligationer

Konvertible obligationer betragtes som sammensatte instrumenter bestå-
ende af en finansiel forpligtelse, der måles til amortiseret kostpris, og et
egenkapitalinstrument i form af den indbyggede konverteringsret. På
udstedelsesdatoen fastsættes dagsværdien af den finansielle forpligtelse
ved anvendelse af en markedsrente for et tilsvarende ikke-konvertibelt
gældsbrev. Forskellen mellem provenuet ved udstedelse af det konvertib-
le gældsbrev og dagsværdien for den finansielle forpligtelse, svarende til
den indbyggede option på at konvertere forpligtelsen til egenkapital,
indregnes på egenkapitalen. Dagsværdien af den finansielle forpligtelse
indregnes som langfristet gæld og måles efterfølgende til amortiseret
kostpris.

Gældsforpligtelser

Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme,
måles til dagsværdi. Reguleringer af finansielle forpligtelser, der kan
henføres til investeringsejendomme, indregnes i resultatopgørelsen under
"Regulering til dagsværdi, netto".

Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gældsforpligtelser i
øvrigt, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld,
måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel
værdi.

Ophørte aktiviteter og langfristede aktiver bestemt for salg

Ophørte aktiviteter udgør en betydelig del af virksomheden, hvis aktiviteter
og pengestrømme operationelt og regnskabsmæssigt klart kan udskilles
fra den øvrige virksomhed, og hvor enheden enten er afhændet eller er
udskilt som bestemt for salg, og salget forventes gennemført inden for et
år i henhold til en formel plan.

Resultat efter skat af ophørte aktiviteter og værdireguleringer efter skat af
tilhørende aktiver og forpligtelser samt gevinst/tab ved salg præsenteres i
en særskilt linie i resultatopgørelsen med tilpasning af sammenligningstal.
I noterne oplyses nettoomsætning, omkostninger, regulering til dagsværdi,
netto, finansielle poster, netto og skat for de ophørte aktiviteter. Aktiver og
dertil tilknyttede forpligtelser for ophørte aktiviteter udskilles i særskilte
linier i balancen uden tilpasning af sammenligningstal, og hovedposterne
specificeres i noterne.

Langfristede aktiver bestemt for salg afskrives ikke, men nedskrives til
dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger, hvis denne værdi er
lavere end den regnskabsmæssige værdi. Investeringsejendomme be-
stemt for salg måles dog fortsat efter koncernens sædvanlige regnskabs-
praksis for investeringsejendomme, dvs. til dagsværdi uden fratræk af
salgsomkostninger.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser
pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for
året, årets forskydning i likvider samt koncernens likvider ved årets be-
gyndelse og slutning.

Likviditetsvirkningen ved køb og salg af virksomheder vises separat under
pengestrømme fra investeringsaktivitet. | pengestrømsopgørelsen indreg-
nes købte virksomheders pengestrømme fra overtagelsestidspunktet, og
solgte virksomheders pengestrømme indregnes frem til salgstidspunktet.

ogSN19139

brel
2;

1304296

 

Note 38 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat af primær drift
reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte
finansielle indtægter og omkostninger og betalt selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktivitet omfatter betalinger i
forbindelse med køb og salg af virksomheder og aktiviteter, køb og
salg af finansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af
immaterielle og materielle aktiver, herunder investeringsejendomme.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktivitet omfatter ændringer i
moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed samt
optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og
salg af egne aktier samt udbetaling af udbytte.

Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med
ubetydelig kursrisiko.

SEGMENTOPLYSNINGER

Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med kon-
cernens anvendte regnskabspraksis og følger den interne ledelsesrap-
portering.

Segmentresultatet for de enkelte driftssegmenter opgøres som indtæg-
ter og omkostninger, som direkte kan henføres til det enkelte segment,
herunder et internt allokeret administrationshonorar.

Ikke allokerede poster omfatter indtægter og omkostninger vedrørende
koncernens administrative funktioner, renteindtægter fra pante- og
gældsbreve, dagsværdiregulering af gæld til kreditinstitutter og pante-
breve samt finansielle poster, der ikke knytter sig til finansiering af
ejendomme.

Segmentaktiverne omfatter domicilejendomme, investeringsejendom-
me og projektbeholdninger, som anvendes direkte i segmentets drift.

NØGLETAL

Nøgletal i ledelsesberetningen er udarbejdet i overensstemmelse med
Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal 2010”
efter følgende formler:

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Afkast på investerings-
ejendomme

Gennemsnitlig |ånerente

Afkastmarginal på investerings-
ejendomme

Forrentning af egenkapital

Indre værdi pr. aktie, ultimo

Resultat pr. aktie

Udbytteafkast

Kurs/indre værdi, ultimo

Price Earning

Cash flow pr. aktie

 

Soliditet (%)

 

83

304296EogSN19140

7
i

 

Be
BLÅ

ERNE
og

Meg

 

SEE

SØNS
HDL RR

Di

ÆRA

DERES Mo

rn Hanke
SIRK DR
JESRESER

RR VARE,

dyne

En

TES
la

RSRDER
UDE

EN
rer
en
5

UAE
UGE SD)

N BEN

BE

UNE ERR
EN
Ad

SO SDAR

 

 

BER

i WE i
NE SOREN
LSE HEER Es i

fare

ERA ALAN Rhen

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR NORDICOM A/S

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse
Note Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
2 Nettoomsætning 14,348 30.051
3 Driftsomkostninger -3.988 4.410
Bruttoresultat 10.360 25.641
4,5. Personaleomkostninger -28.852 -18.113
6 Andre eksterne omkostninger -12.399 -14.016
7 Andre driftsindtægter 32.458 13.783
8 Af- og nedskrivninger -308 -1.489
Resultat før værdireguleringer 1,259 5,806
9 Regulering til dagsværdi, netto -3.461 -14.002
10 Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme Q 500
Resultat af primær drift -2.202 -1.696
11 Indtægter af dattervirksomheder -66.695 -39.291
12 Finansielle indtægter 17.648 17,878
13 Finansielle omkostninger -24.214 -24.666
Resultat før skat -75.463 -53.775
14 Skat af årets resultat 3.163 2,659
Årets resultat -72.300 -51.116

 

Moderselskabet har ingen ”Anden totalindkamst" og derfor svarer "Årets totalindkomst' til "Årets resultat",

1304296EogSN19142

85

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR NORDICOM A/S

Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
AKTIVER
Langfristede aktiver
Immaterielle aktiver
15 Software 463 578
463 578
Materielle aktiver
16 Investeringsejendomme 190.468 188.994
17 Inventar og driftsmidler 593 817
191.061 189.811
Finansielle aktiver
18 Kapitalandele i dattervirksomheder 419.135 422.135
Andre tilgodehavender 1.665 2.078
420.800 424.213
Langfristede aktiver i alt 612.324 614.602
Kortfristede aktiver
19 Tilgodehavender 1.808 7.772
11 Tilgodehavender hos dattervirksomheder 49.185 125.466
Periodeafgrænsningsposter 1.460 78
20 Likvide beholdninger 5,787 40.535
Kortfristede aktiver i alt 58.240 173.851
Aktiver i alt 670.564 788.453
86

 

1304296EogSN19143

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR NORDICOM A/S

Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december

 

 

Note Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 120.279 120.279
Overført resultat -177.228 -104.928
21,22 Egenkapital i alt -56.949 15.351

 

Forpligtelser

Langfristede forpligtelser

 

 

23 Udskudt skat 817 1.442
11 Hensættelser vedrørende dattervirksomheder 56.738 86.801
24,25. Konvertible obligationer 47.120 46.046
25 Kreditinstitutter 105.990 269.885
Deposita i 380 59
211.045 404.233

Kortfristede forpligtelser
25 Kreditinstitutter 164.063 18.617
Leverandørgæld 2,814 1.317
Gæld til dattervirksomheder 341.346 342.065
Selskabsskat 0 43
Deposita 2.028 3.774
Anden gæld 6.217 3.053

 

516.468 368.869

 

Forpligtelser i alt 721.513 713.102

 

Passiver i alt 670.564 788.453

Oversigt over noter fremgår på side 90.

1304296EogSN19144

87

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR NORDICOM A/S

Opgørelse af egenkapital

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Egenkapital
Beløb i 1.000 kr, Aktiekapital Overført resultat Foreslået udbytte [alt
Egenkapital pr. 1. januar 2012 120.279 -104.928 0 15.351
Totalindkomst i 2012
Årets resultat ( -72,300 0 -72.300
Totalindkomst far regnskabsåret 0 -12,300 0 12,300
Egenkapital pr. 31. december 2012 120.279 -171.228 ( 56,949
Egenkapital pr. 1. januar 2011 120.279 "53.858 0 66.421
Totalindkomst i 2011
Årets resultat 0 51,116 0 51,116
Totalindkomst for regnskabsåret 0 "51,116 0 "51.116
Transaktioner med ejere
Salg af egne aktier 0 46 0 ÅG
Transaktioner med ejere i 2011 i alt 0 Åå6 0 46
Egenkapital pr. 31. december 2011 120.279 104.928 0 15.351

 

Udbytte
For regnskabsåret 2011 er der ikke udloddet udbytte, ligesom bestyrel-
sen har indstillet, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret 2012.

Udlodning af udbytte til Nordicom A/S' aktionærer har ingen skattemæs-
sige konsekvenser for Nordicom A/S.

88

1304296EogSN19145

 

Opgørelse af pengestrømme

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR NORDICOM A/S

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Resultat af primær drift (EBIT) -2.202 -7.696
28 Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. 5,577 16.039
29 Ændring i øvrig driftskapital -9,246 42.736
Pengestrømme vedrørende primær drift -5.871 -34.393
Modtagne finansielle indtægter 17.648 17.878
Betalte finansielle omkostninger -26.666 -24,554
Betalt / modtaget selskabsskat 0 3.042
Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt -14.889 -38.027
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
Køb af immaterielle aktiver 0 -247
Forbedringer på investeringsejendomme -2,213 -29
Køb af øvrige materielle aktiver 0 -117
Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt "2.213 -393
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Provenu fra optagelse af gæld hos kreditinstitutter 0 147
Afdrag på gæld til kreditinstitutter -17,646 -150
Salg af egne aktier 0 46
Pengestrøm fra finansteringsaktivitet I alt -17.646 43
Årets pengestrøm i alt -34.748 -38.377
Likvide beholdninger pr. 1. januar 40.535 78.912
20 Likvide beholdninger pr. 31. december 5,787 40.535

 

89

1304296EogSN19146

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

90

Oversigt over noter til årsregnskabet for Nordicom A/S

Note 01 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn
Note 02 — Nettoomsætning

Note 03 — Driftsomkostninger

Note 04 — Personaleomkostninger

Note 05 — Aktiebaseret vederlæggelse

Note 06 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 07 — Andre driftsindtægter

Note 08 — Af- og nedskrivninger

Note 09 — Regulering til dagsværdi, netto

Note 10 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
Note 11 — Indtægter fra dattervirksomheder

Note 12 — Finansielle indtægter

Note 13 — Finansielle omkostninger

Note 14 — Skat af årets resultat og anden totalindkomst
Note 15 — Software

Note 16 — Investeringsejendomme

Note 17 — Inventar og driftsmidler

Note 18 — Kapitalandele i dattervirksomheder

Note 19 — Tilgodehavender

Note 20 — Likvide beholdninger

Note 21 — Aktiekapital

Note 22 — Egne aktier

Note 23 — Udskudt skat

Note 24 — Konvertible obligationer

Note 25 — Kreditinstitutter

Note 26 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser
Note 27 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter
Note 28 — Ikke-likvide driftsposter m.v.

Note 29 — Ændring i øvrig driftskapital

Note 30 — Nærtstående parter

Note 31 — Begivenheder efter balancedagen

Note 32 — Anvendt regnskabspraksis

1304296EogSN19147

"”
mm

 

 

 

Note 1 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn

De regnskabsmæssige vurderinger og skøn anlagt ved udarbejdelsen af
regnskabet for moderselskabet er de samme som beskrevet i note 1 i
koncernregnskabet, hvortil der henvises.

Skøn og vurderinger vedrørende indregning og måling af kapitalandele i
moderselskabets regnskab fremgår af note 11.

Note 2 — Nettoomsætning

Beløb i 1.000 kr.

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

 

 

 

 

 

 

2012 2011
Huslejeindtægter 14.348 30.051
14.348 30.051

Note 3 — Driftsomkostninger
Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Driftsomkostninger, investeringsejendomme -3.988 4.410
-3.988 -4.410

 

91

304296EogSN19148

7
Å

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 4 — Personaleomkostninger

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Løn og gager 22,653 14,137
Bidragsbaserede pensioner” 1.856 539
Andre omkostninger til social sikring 197 51
Øvrige personaleomkostninger 4.146 3.386
28.852 18.113
Gennemsnitligt antal medarbejdere ”: 32 6

Vederlag til direktionen udgør følgende ?:
Løn og gager 2,556 1.295
Bidragsbaserede pensioner 256 193
Bonus 300 112
Fratrædelsesgodtgørelse og løn under fritstilling 0 4.666
3.112 6.266

Vederlag til bestyrelsen udgør følgende ”:
Bestyrelseshonorar 2,700 3.273
2.700 3.273

 

1) Nordicom A/S har alene indgået bidragsbaserede pensionsordnin-
ger. I bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver forpligtet til
at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab, men har ingen
risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i rente, inflation, døde-
lighed, invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til
medarbejderen.

2) Medarbejdere i Nordicom-koncernen var i 2011 ansat forholds-
mæssigt (splitiøn) i de enkelte selskaber i koncernen ud fra et skøn
over den enkelte medarbejders ressourceanvendelse. I 2012 er
denne praksis ændret, hvorefter alle medarbejdere er ansat fuldt ud i
Nordicom A/S, der som konsekvens heraf har viderefaktureret en
skønsmæssig ande! af de samlede personaleomkostninger til øvrige
koncernselskaber.

3) En række medarbejdere, herunder direktionen, er omfattet af
særlige bonusordninger afhængig af individuelt fastsatte resultatmål.
Den administrerende direktør har i 2012 fået tilføjet en fratrædelses-
godtgørelse på 3 måneders løn i sin kontrakt.

4) Vederlag til bestyrelsen er beskrevet på side 18 i årsrapporten.

Note 5 — Aktiebaseret vederlæggelse

Aktiebaseret vederlæggelse vedrørende moderselskabet er det
samme som for koncernen som helhed. Der henvises til note 6 i
koncernregnskabet.

92

 

1304296EogSN19149

 

 

Note 6 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
I andre eksterne omkostninger indgår følgende honorarer til den gene-
ralforsamlingsvalgte revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionspartner-
selskab:

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Honorar vedrørende lovpligtig revision 330 342
Erklæringsopgaver med sikkerhed 13 23
Skatterådgivning 381 253
Andre ydelser 90 124

814 742

 

Note 7 — Andre driftsindtægter

Andre driftsindtægter vedrører allokering af omkostninger til øvrige
koncernselskaber.

Medarbejdere i Nordicom-koncernen var i 2011 ansat forholdsmæssigt
(splitløn) i de enkelte selskaber i koncernen ud fra et skøn over den

Note 8 — Af- og nedskrivninger

Beløb i 1.000 kr.

enkelte medarbejders ressourceanvendelse. I 2012 er denne praksis
ændret, hvorefter alle medarbejdere er ansat fuldt ud i Nordicom A/S,
der som konsekvens heraf har viderefaktureret en skønsmæssig andel
af de samlede personaleomkostninger til øvrige koncernselskaber.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012 2011
Software, afskrivning 115 873
Inventar og driftsmidler, afskrivning 224 616
Avance ved salg af driftsmidler -31 0
308 1.489
Note 9 — Regulering til dagsværdi, netto

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Dagsværdiregulering, investeringsejendomme -739 -8.372
Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld -2,722 -5.630
-3.461 -14.002

Note 10 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
Beløb I 1.000 kr, 2012 2011
Salgssummer, investeringsejendomme 0 0
Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. 0 500
0 500

 

93

1304296EogSN19150

 

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 11 — Indtægter fra dattervirksomheder

Beløb i 1.000 kr.

 

 

2012 2011

Nedskrivning på kapitalandele i dattervirksomheder -3.000 -3.700
Nedskrivning på mellemværender med dattervirksomheder -93.758 -104.290
Hensættelser vedrørende dattervirksomheder 30.063 68.699
-66.695 -39.291

 

Nedskrivning på kapitalandele

Nordicom A/S har pr. 31. december 2012 gennemført nedskrivningstest
af selskabets kapitalandele i dattervirksomheder. Nedskrivningstesten er
gennemført som følge af, at de pågældende dattervirksomheder udviser
negative resultater.

Nedskrivningstesten har medført en nedskrivning for 2012 på 3,0 mio.
kr. (2011: 3,7 mio. kr.), som er omkostningsført i resultatopgørelsen, jf.
ovenstående specifikation. Genindvindingsværdien er i princippet base-
ret på dattervirksomhedernes kapitalværdi (nytteværdi), idet dattervirk-
somhedernes aktiver og forpligtelser i det væsentligste er værdiansat til
dagsværdi, jf. omtalen om værdiansættelse af aktiver og forpligtelser i
note 1, hvortil der henvises. For opgørelse over kapitalandele i datter-
virksomheder henvises til note 18.

Nedskrivning på mellemværender

Nordicom A/S har pr. 31. december 2012 tilgodehavender hos datter-
virksomheder på 371,3 mio, kr. (31. december 2011: 353,8 mio. kr.). I
forbindelse med regnskabsaflæggelsen har ledelsen foretaget en kon-
kret vurdering af de enkelte tilgodehavender under hensyntagen til bl.a.
forpligtelser og regnskabsmæssige værdier af aktiver i de enkelte sel-
skaber. Baseret herpå er tilgodehavender på i alt 371,3 mio. kr. (31.
december 2011: 353,8 mio. kr.) anset for værdiforringede, hvilket har
medført nedskrivninger i 2012 på i alt 93,8 mio. kr. (2011: 104,3 mio.
kr.), hvorefter de akkumulerede nedskrivninger på mellemværender pr.
31. december 2012 udgør 322,1 mio. kr. (31. december 2011: 228,3
mio. kr.).

Den resterende regnskabsmæssige værdi af tilgodehavenderne efter
nedskrivning udgør pr. 31. december 2012 49,2 mio. kr. (31. december
2011: 125,5 mio. kr.), hvilket udtrykker den resterende maksimale kredit-
risiko på tilgodehavenderne. Nordicom A/S har ikke modtaget sikkerhed
for tilgodehavenderne. Tilgodehavenderne forfalder på anfordring og
anses derfor ikke for at være forfaldne.

Nedenstående tabel viser udviklingen i nedskrivninger på mellemværen-
der hos dattervirksomheder:

 

 

 

Beløb i 1.000 kr, 2012 2011
Nedskrivninger 1. januar 228.324 124.034
Årets nedskrivninger 93.758 104.290

322.082 228.324

 

94

Kreditkvaliteten af tilgodehavenderne knytter sig til dattervirksomheder-
nes generering af likviditet og eventuel realisering af aktiver til minimum
de regnskabsmæssige værdier. Der knytter sig således samme usikker-
hed til kvaliteten af tilgodehavenderne, som beskrevet i note 1 i koncern-
regnskabet vedrørende værdiansættelse af koncernens aktiver, hvortil
der henvises.

Hensættelser vedrørende dattervirksomheder

Nordicom A/S har jf. note 26 afgivet en række selvskyldnerkautioner og
understøttelseserklæringer for sine dattervirksomheder. Som følge af
negative nettoaktiver i enkelte dattervirksomheder har ledelsen i forbin-
delse med regnskabsaflæggelsen vurderet, at der skal foretages hen-
sættelser til sandsynlige tab som følge af selvskyldnerkautioner og
understøttelseserklæringer.

Den i koncernregnskabet note 32 beskrevne bankaftale medfører, at
kreditinstitutterne ikke vil kunne gøre selvskyldnerkautioner og under-
støttelseserklæringer gældende før bankaftalens udløb pr. 31. december
2013 - og forudsat at dattervirksomhederne ikke misligholder låneafta-
lerne eller bankaftalen i øvrigt ikke misligholdes.

Uanset ledelsens forventning til refinansiering af dattervirksomhedernes
lån, når bankaftalen udløber den 31. december 2013, er det ledelsens
vurdering, at Nordicom A/S skal hensætte til tab.

Der knytter sig en usikkerhed til den beløbsmæssige størrelse af hen-
sættelserne og tidspunktet for et eventuelt træk på økonomiske ressour-
cer i Nordicom A/S. Den beløbsmæssige størrelse og tidspunktet af-
hænger bl.a. af udfaldet af forhandlinger om refinansiering ved bankafta-
lens udløb den 31. december 2013, likviditetsgenerering i dattervirksom-
hederne og fremtidige værdiændringer på dattervirksomhedernes ejen-
domme.

Nedenstående tabel viser udviklingen i hensættelser vedrørende datter-
virksomheder:

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Hensættelser 1. januar 86.801 155.500
Tilbageført i året -35.663 -78.899
Hensat i året 5,600 10.200

56.738 86.801

 

GEogSN19151

a
I

13042

 

 

 

Note 12 — Finansielle indtægter

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Renter af indestående i pengeinstitutter 1 445
Renter af tilgodehavender hos dattervirksomheder 13.453 12.138
Renter af andre tilgodehavender målt til amortiseret kostpris 0 4
Kautionspræmier fra dattervirksomheder 4.194 5.291
17.648 17,878
Note 13 — Finansielle omkostninger
Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi 9.627 10.443
Renteomkostninger af gæld til dattervirksomheder 13.339 12.962
Amortisering af konvertibel obligation 1.073 1.049
Andre renter og gebyrer 175 212
24,214 24.666

 

95

1304296EogSN19152

 

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 14 — Skat af årets resultat og anden totalindkomst

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Aktuel skat af årets resultat -2.310 0
Aktuel skat, tidligere år -228 -3.288
Ændring i udskudt skat tidligere år -387 6.766
Ændring i udskudt skat -238 6.137
-3.163 -2.659
Skat af årets resultat fremkommer således:
Beregnet skat ved en skatteprocent på 25 % (2011: 25 %) -18.866 -13.444
Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger 16.318 7.307
Regulering vedrørende tidligere år 615 3.478
-3.163 -2.659
Effektiv skatteprocent 4,19% 4,94%
Skat af årets resultat
Regnskabsårets aktuelle selskabsskat er for Nordicom A/S beregnet ud fra
en skatteprocent på 25 % (2011: 25 %).
Ikke-fradragsberettigede omkostninger vedrører hovedsagligt nedskrivnin-
ger af kapitalandele og mellemværender samt hensættelser vedrørende
dattervirksomheder.
Note 15 — Software
Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Kostpris pr. 1. januar 7.254 7.007
Tilgang 0 247
Kostpris pr. 31. december 7.254 7.254
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -6.676 -5.803
Årets afskrivninger -115 -873
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -6.791 -6.676
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 463 578

 

96

1304296EogSN19153

 

Note 16 — Investeringsejendomme
Beløb i 1.000 kr.

Balance pr. 1. januar

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

2012 2011

188.994 197.337

 

Omkostninger afholdt til forbedringer 2.213 29
Regulering til dagsværdi, netto -739 -8.372
Balance pr. 31. december 190.468 188.994

 

Dagsværdien af investeringsejendomme er baseret på væsentlige skøn.
Der henvises til omtalen heraf i note 1. Alle moderselskabets ejendom-
me indgår i kategorien ”Færdige investeringsejendomme” i relation til
principper for opgørelse af dagsværdier.

Afkastkravene for moderselskabet ligger pr. 31. december 2012 i inter-
vallet 5,75 % - 7,50 % p.a. (pr. 31. december 2011 i intervallet 6,25 % -
7,50 % p.a.).

Porteføljens langsigtede cash flow (dvs. terminalleddet, der anses for at
være udtryk for normalindtjeningen) divideret med de færdige ejendom-
mes dagsværdi udgør 5,87 % p.a. pr. 31. december 2012 mod 6,71 %
p.a. pr. 31. december 2011, hvilket udtrykker det gennemsnitlige afkast-
krav. Det gennemsnitlige afkastkrav pr. 31. december 2012 er ikke
direkte sammenligneligt med det tilsvarende opgjorte gennemsnitlige
afkastkrav på 6,71 % p.a. pr. 31. december 2011, da ejendommenes
langsigtede cash flow efter de ændrede principper og beregningsmeto-
der, modsat tidligere, bl.a. indeholder fradrag for strukture! tomgang.
Ved en tilnærmet opgørelse af det gennemsnitlige afkastkrav baseret på

tidligere principper udgør afkastkravet 6,20 % p.a. pr. 31. december
2012.

Der er ikke erhvervet ejendomme i 2011 og 2012.

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinsti-
tutter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 26.

Årets nettoindtægter fra porteføljen af investeringsejendomme udgør
følgende:

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011

Lejeindtægter fra investeringsejendomme 14,157 28.271

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -739 -8.372

Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -3.824 4.344

Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -164 -66

Nettoindtægter fra investeringsejendomme 9.430 15.489

Nordicom A/S har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter)

med lejere af selskabets investeringsejendomme. Lejekontrakterne

indgås med op til 10 års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer. De

fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter

fordeler sig således:

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011

Inden for 1 år fra balancedagen 7.656 9.912

Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 14.559 18.568

Efter 5 år fra balancedagen 8.709 9,391
30.924 37.871

 

Nordicom A/S modtager ikke betingede lejeydelser.

97

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 17 — Inventar og driftsmidler

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Kostpris pr. 1. januar 9.442 9.325
Årets tilgang 0 117
Kostpris pr. 31. december 9.442 9.442
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -8.625 -8.009
Årets afskrivninger -224 616
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -8.849 -8.625
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 593 817

 

Note 18 — Kapitalandele i dattervirksomheder

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Kostpris pr. 1. januar 573.206 573.206
Kostpris pr. 31. december 573.206 573.206
Nedskrivninger pr. 1. januar -151.071 -147,371
Nedskrivninger i året -3.000 -3.700
Nedskrivninger pr. 31. december -154.071 -151.071
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 419.135 422.135

 

Årets nedskrivninger er omtalt i note 11.

GEogSN19155

OY

98

 

Note 18 — Kapitalandele i dattervirksomheder (fortsat)

Nordicom A/S" dattervirksomheder pr. 31. december omfatter:

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

 

 

 

Hjemsted Ejerandel

Navn 2012 2011
Direkte ejet

Nordicom Ejendom A/S København 100% 100%
Nordicom Udvikling A/S København 100% 100%
Nordicom Finans A/S København 100% 100%
Nordicom Parking ApS København 100% 100%
Nordicom Tyskland A/S København 100% 100%
Nordicom Sverige A/S København 100% 100%
Komplementarselskabet af 3. april 2007 ApS København 100% 100%
Indirekte ejet

K/S Langebrogade 5. København 100% 100%
Logistik- og Produktionsejendomme A/S København 100% 100%
Nordicom Byejendomme A/S København 100% 100%
Nordicom Boligejendomme A/S København 100% 100%
Nordicom Domicilejendomme A/S København 100% 100%
Nordicom Butiksejendomme A/S København 100% 100%
Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS København 100% 100%
Kanalparken A/S København 100% 100%
Fyrholm ApS København 100% 100%
Skærgården, Egå ApS København 100% 100%
Havnestaden ApS København 100% 100%
Hammershøj ApS København 100% 100%
Emdrup Have ApS København 100% 100%
Amager Strandvej ApS København 100% 100%
Emdrup Park ApS København 100% 100%
Skråningshusene ApS København 100% 100%
Enghave Brygge P/S København 100% 100%
Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS København 100% 100%
Lindholm ApS København 100% 100%
Ved Stigbordene ApS København 100% 100%
Susågaarden ApS København 100% 100%
Randlevvej ApS København 100% 100%
Astersvej ApS København 100% 100%
Nordicom Sverige AB Sverige 0% 100%
Nordicom Norrkåping AB Sverige 0% 100%
Nordicom Linkåping AB Sverige 0% 100%
Nordicom Våxjå AB Sverige 0% 100%
Nordicom Våsterås AB Sverige 0% 100%
Nordteam III. GmbH Tyskland 94% 94%
Nordteam IV. GmbH Tyskland 100% 100%

 

 

99

 

4296EogSN19156

FTR2N
idJU

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 19 — Tilgodehavender

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Tilgodehavende lejeindtægter 251 105
Deponerede midler i pengeinstitutter til senere frigivelse 4 4
Andre tilgodehavender 1.553 7.663
Tilgodehavende pr. 31. december 1.808 7.112
Nedskrivninger på tilgodehavender er foretaget efter en individuel vurdering og har udviklet sig således:
Nedskrivninger 1. januar 200 288
Årets nedskrivninger 464 92
Realiseret -129 -180
535 200

 

I ovenstående tilgodehavender er indregnet tilgodehavender, der var overforfaldne pr. 31. december, men som ikke er nedskrevet, med følgende

 

 

 

 

 

beløb:

Op til 30 dage 29 11

Mellem 30 og 90 dage 113 28

Over 90 dage 109 66

251 105

Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende.

Note 20 — Likvide beholdninger

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011

Kontant beholdning 8 7

Indestående i pengeinstitutter til fri disponering 5,779 40.528
5,787 40.535

 

Note 21 — Aktiekapital

For en specifikation af aktiekapitalen henvises til note 25 i koncernregn-
skabet.

Note 22 — Egne aktier
For en specifikation af egne aktier henvises til note 26 i koncernregn-
skabet.

100

04296EogSN19157

30

7
Er m

 

 

Note 23 — Udskudt skat

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FØR NORDICOM A/S

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Udskudt skat pr. 1. januar 1.442 813
Indregnet i resultatopgørelsen -625 629
Udskudt skat pr. 31. december 817 1.442
Specifikation af udskudt skat

Indregnet i

Beløb i 1.000 kr.

Balance 1/1 resultatopg. Balance 31/12

 

 

 

2012
Immaterielle aktiver 301 -186 115
Investeringsejendomme 12.488 -2.097 10.391
Inventar og driftmidler -371 -140 511
Tilgodehavender -50 84 -134
Kreditinstitutter 4.618 -650 5.268
Underskud fra tidligere år -6.308 2,532 -3.776
1.442 -625 817

2011
Immaterielle aktiver 301 0 301
Investeringsejendomme 15.190 -2.702 12.488
Inventar og driftmidler -195 -176 -371
Tilgodehavender -213 163 -50
Kreditinstitutter -1.924 -2.694 4.618
Underskud fra tidligere år -12.346 6.038 -6.308
813 629 1.442

 

Nordicom A/S har ikke udskudte skatteaktiver og udskudte skatteforplig-
telser, der ikke er indregnet i balancen.

Nordicom A/S har ingen fremførselsberettigede EBIT-saldi efter SEL &
11 C vedrørende nettofinansieringsomkostninger. Ledelsen vurderer, at
fradragsbegrænsning i henhold til disse bestemmelser ikke gælder for
renteudgifter, der knytter sig til selskabets ejendomme. Ledelsen har i
2011 anmodet skattemyndighederne om genoptagelse af skatteansæt-
telsen for tidligere år vedrørende dette forhold, og forventer at få med-
hold i, at selskabets fratrukne nettofinansieringsudgifter kan fradrages
uden begrænsninger. Nordicom afventer fortsat skattemyndighedernes
stillingtagen til anmodningen.

Note 24 — Konvertible obligationer

For en specifikation af konvertible obligationer henvises til note 29 i
koncernregnskabet.

101

1304296EogSN19158

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 25 — Kreditinstitutter

 

 

 

 

Betøb i 1.000 kr. 2012 2011

Kreditinstitutter 314.911 335.007

Kursregulering til dagsværdi 2.262 459
317.173 334.548

Forpligtelserne indgår således i balancen:

Kreditinstitutter, langfristet 153,110 315,931

Kreditinstitutter, kortfristet 164,063 18,617
317.173 334,548

 

Nordicom A/S har pr. 31. december følgende lån og kreditter:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Effeldivrente — Regnskabsmæssig værdi

Forpligtelser indregnet til dagsværdi (p.a,) (i 1.000 kr.)

Lån/valuta Udløb 2012 2011 2012 2011

DKK 0-1år 3,63% 3,64% 164.063 173.030

DKK 0-1år - 8,95% 0 12.203

DKK 21 - 25 år 2,25% 2,85% 100,043 100,043

DKK 26 - 30 år 3,74% 3,74% 3.685 3.685

| Nominel restgæld i alt 267.191 288.961
| Kursregulering til dagsværdi 2,262 -459
Regnskabsmæssig værdi 210.053 288.502

Effektivrente — Regnskabsmæssig værdi

Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris (p.a.) (i 1.000 kr.)

Lån/valuta Udløb 2012 2011 2012 2011

DKK (rentefri konvertibel obligation) 16-20 år - - 47,120 46.046

Regnskabsmæssig værdi 41.120 46.046

 

102

 

1304296EogsSN19159

 

 

Note 25 — Kreditinstitutter (fortsat)

Oplysninger om rentebindingsperioder fremgår af note 27 på side 105.
Bankgæld omfattet af bankaftalen, i alt nominelt 164 mio, kr., har fast
rentebinding frem til 31. december 2013, hvorefter der skal ske en gen-
forhandling af bankaftalen, herunder fastsættelse af rentesatser i perio-
den efter 2013. Selskabets øvrige gæld omfattende gæld til realkreditin-
stitutter, i alt nominelt 104 mio, kr., er variabelt forrentet med rentebin-
dingsperioder på op til 5 år.

Den gældende bankaftale med Nordicoms væsentligste kreditinstitutter
blev i december 2012 forlænget til den 31. marts 2013. Ved tillæg til
bankaftalen den 25. marts 2013 blev aftalen yderligere forlænget til og
med den 31. december 2013. Bankgæld omfattet af aftalen er i ovenstå-
ende tabeller anført med udløb 0 - 1 år. Gælden pr. 31. december 2012
udgør 164 mio, kr. (31. december 2011: 173 mio. kr.).

Nordicom A/S måler gæld vedrørende investeringsejendomme til dags-
værdi, jf. IAS 39 ("dagsværdioptionen”), som godkendt af EU. Denne
metode anvendes for at modvirke "accounting mismatch" mellem måling
af investeringsejendomme og tilknyttede finansielle gældsforpligtelser.
Hvis ikke både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til
dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent indregning af gevinst og tab på
disse aktiver og forpligtelser. Det er Nordicoms opfåttelse, at måling af
både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi giver
mere relevant regnskabsinformation.

Dagsværdier af realkreditgæld er baseret på officielle markedskurser for
de underliggende obligationer. Dagsværdien af bankgæld er baseret på
renten for de specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko,
herunder en vurdering af den sikkerhed, der er stillet for lånet, samt
selskabets kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er
dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebeta-
linger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle mar-
kedsrenter.

I forbindelse med indgåelsen af bankaftalen i 2010 blev dagsværdien af
bankgælden opgjort ved opgørelse af regnskabsmæssig gevinst. Selska-
bets kreditrating vurderes ikke at være ændret væsentligt siden bankafta-
lens indgåelse, og årets dagsværdireguleringer er således ikke påvirket
heraf,

For oplysninger om dagsværdi af de konvertible obligationer, henvises til
note 29 i koncernregnskabet.

De i tabellerne oplyste nominelle beløb udgør de beløb, som Nordicom
AJS i henhold til låneaftalerne skal tilbagebetale ved aftalernes udløb.

Note 26 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser

Pantsætninger og garantier

Til sikkerhed for lån hos kreditinstitutter pr. 31. december 2012 på i alt
186 mio, kr. (31. december 2011: 192 mio, kr.) er lyst pant for i alt 190
mio. kr. (31. december 2011: 192 mio. kr.) i investeringsejendomme, der
har en regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2012 på i alt 190 mio.
kr. (31. december 2011: 189 mio. kr.).

Nordicom A/S har afgivet selvskyldnerkautioner for dattervirksomheders
mellemværender med kreditinstitutter, der pr. 31. december 2012 udgør
963 mio. kr. (31. december 2011: 1.643 mio. kr.).

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Nordicom A/S er i lighed med sidste år sambeskattet med alle sine dan-
ske dattervirksomheder. Nordicom A/S hæfter som moderselskab for
skatten, der vedrører sambeskatningen.

Nordicom A/S har afgivet understøttelseserklæringer for dattervirksom-
hederne Nordicom Tyskland A/S, Nordicom Parking ApS, Nordicom
Udvikling A/S, Nordicom Sverige A/S og K/S Langebrogade.

Operationelle leasingforpligtelser

For en specifikation af operationelle leasingforpligtelser henvises til note
31 i koncernregnskabet, der alene består af Nordicom A/S' forpligtelser.

103

GEogSN19160

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 27 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter

Kategorier af finansielle aktiver og forpligtelser

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1,000 kr, 2012 2011
Andre tilgodehavender (langfristede) 1,665 2.078
Tilgodehavender hos dattervirksomheder 49,185 125.466
Tilgodehavender (kortfristede) 1.808 7,772
Likvide beholdninger 5,787 40.535
Udlån og tilgodehavender 58.445 175.851
Kreditinstitutter 270.053 288.502
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 270.053 288.502
Konvertible obligationer 47,120 46.046
Deposita ' 2,408 3,833
Leverandørgæld 2,814 1.317
Gæld til dattervirksomheder 341.346 342.065
Anden gæld 6.217 3.053
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 399,905 396.314

 

Risiko- og kapitalstyring

Nordicom A/S og selskabets dattervirksomheder varetager den finansiel-
le risikostyring centralt og i henhold til den vedtagne finanspolitik for
koncernen som helhed. Der er således ikke en separat risikostyring for
Nordicom A/S. Tilsvarende er der ikke udarbejdet separate operationelle
mål eller politikker for kapitalstyring for moderselskabet. Ledelsen i
Nordicom A/S varetager den samlede risiko- og kapitalstyring for kon-
cernen.

Nordicom-koncernen styrer sin danske likviditet ved cash pooling af
koncernens danske likviditet i moderselskabet Nordicom A/S, ligesom
koncernens danske virksomheder under ét er omfattet af den indgåede
bankaftale med koncernens væsentligste bankkreditorer og realkreditin-
stitutter. Nordicom A/S hæfter endvidere i betydelig grad for dattersel-
skabers forpligtelser jf. omtalen i note 26.

Modervirksomheden Nordicom A/S er således eksponeret over for
samme finansielle risici som beskrevet i koncernregnskabets note 32,
hvortil der henvises.

Udover de i koncernregnskabets note 32 anførte oplysninger om kon-
cernen som helhed, suppleres nedenfor med separate oplysninger om
Nordicom A/S.

Likviditetsrisiko

Forfaldstidspunkter for Nordicom A/S" finansielle forpligtelser er specifi-
ceret på næste side fordelt på tidsmæssige intervaller. De specificerede
beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling inklusive renter
mv.

104

 

1304296EogSN19161

 

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 27 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Regnskabs- Kontraktlige

 

 

 

 

 

 

 

 

mæssig penge-
Beløb i 1.000 kr. værdi strømme 0-1 år 2-3 år 4-5 år Efter 5 år
2012
Ikke-afledte finansielle instrumenter
Konvertible obligationer 47.120 69.050 0 0 0 69.050
Kreditinstitutter 270.053 307.149 172.412 5,486 11.702 117.549
Leverandørgæld 2,814 2,814 2,814 0 0 0
Gæld til dattervirksomheder 341.346 341.346 341.346 0 0 0
Deposita 2,408 2.408 2,028 82 0 298
Anden gæld 6.217 6.217 6.217 0 0 0
I alt 669.958 128.984 524.817 5,568 11.702 186.897
2011
ikke-afledte finansielle instrumenter
Konvertible obligationer 46.046 69.050 0 0 0 69.050
Kreditinstitutter 288.502 341.137 196.064 5,968 9.483 129.622
Leverandørgæld 1.317 1.317 1.317 0 0 0
Gæld til dattervirksomheder 342.065 342.065 342.065 0 0 0
Selskabsskat 43 43 43 0 0 0
Deposita 3.833 3.833 3.774 59 0 0
Anden gæld 3.053 3.053 3.053 0 0 0
I alt 684.859 760.498 546.316 6.027 9.483 198.672
Nordicom A/S" andel af gæld (nominelt), der er omfattet af bankaftalen,
udgør pr. 31. december 2012 268 mio. kr. (31. december 2011: 277 mio.
kr.), hvoraf bankgæld udgør 164 mio. kr. (31. december 2011: 173 mio.
kr.) og realkreditgæld 104 mio. kr. (31. december 2011: 104 mio, kr.).
Nordicom A/S har ikke finansiel gæld, der ikke er omfattet af bankafta-
len.
Renterisiko
Nordicom A/S" nominelle rentebærende gæld til kreditinstitutter fordeler
sig således opdelt på perioder indtil førstkommende rentetilpasnings-
tidspunkt på lånene:
Beløb i 1,000 kr, 2012 2011
< 6 måneder 66.819 66.819
6-12 måneder 164,063 185.233
1-2 år 0 0
2-5 år 36.909 36.909
I alt 267.791 288.961

 

Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge
af 1%-point stigning i rentesatser (ekskl. dagsværdireguleringer) udgør
-0,7 mio. kr. (beregnet af selskabets variabelt forrentede gæld).

 

105

1304296EogSN19162

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 27 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Valutarisiko
Nordicom A/S har ingen valutarisiko udover den for koncernen beskrev-
ne risiko, som selskabet besidder via ejerskabet af dattervirksomheder.

Kreditrisiko

Nordicom A/S er eksponeret for kreditrisici vedrørende lejetilgodehaven-
der og eventuelle tilgodehavender fra salg af ejendomme. Kreditrisici
vedrørende tilgodehavender pr. 31. december 2012 er yderligere omtalt i
note 19,

Dagsværdier

Nordicom A/S' finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi, er klassi-
ficeret på følgende 3 niveauer i dagsværdihierarkiet (der henvises til
beskrivelse af de 3 niveauer på side 75 i koncernregnskabet):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Regnskabs-
mæssig

Beløb i 1.000 kr. værdi Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3
2012
Kreditinstitutter 270.053 106.612 163.441 0
Finansielle forpligtelser i alt 270.053 106.612 163.441 0
2011
Kreditinstitutter 288.502 106.359 182.143 0
Finansielle forpligtelser i alt 288.502 106.359 182.143 0
Der er i regnskabsåret ikke foretaget overførsler mellem de enkelte
niveauer, og de anvendte værdiansættelsesmetoder er uændrede i
forhold til 2011.
Note 28 — Ikke-likvide driftsposter m.v.
Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Af- og nedskrivninger 339 1.489
Regulering til dagsværdi, netto 3.461 14.002
Avance / tab ved salg af driftsmidler -31 0
Avance ved salg af ejendomme 0 -500
Øvrige reguleringer 1.808 1.048
Regulering i alt 5.577 16.039

 

106

304296EogSN19163

7
i

 

Note 29 — Ændring i øvrig driftskapital

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2012 2011
Ændring i tilgodehavender hos dattervirksomheder -17.477 -36.261
Ændring i tilgodehavender 4,995 -6.197
Ændring i deposita -1.425 193
Ændring i anden gæld 4.661 471
Ændring i driftskapital i alt -9.246 -42.736
Note 30 — Nærtstående parter
Som næristående parter anses selskaber i Nordicom-koncernen, Nordi-
coms bestyrelse og direktion samt virksomheder uden for Nordicom

koncernen, der ejes af medlemmer af ledelsen i Nordicom, eller som har

betydelig indflydelse i Nordicom.

Selskaber i Nordicom-koncernen omfatter dattervirksomheder, jf. note

18, hvor Nordicom A/S har bestemmende indflydelse.

Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem Nordicom
A!S og nærtstående parter:

Beløb i 1,000 kr. 2012 2011
Dattervirksomheder

Fordeling af koncernomkostninger 32.458 13.783
Koncernmellemværender, renteindtægter 13.453 12.138
Koncernmellemværender, renteomkostninger 13.339 12.962
Kautionspræmier 4,194 5.291

Koncernmellemværender, tilgodehavender
Koncernmellemværender, gældsforpligtelser

371.267 353.790
341.346 342.065

 

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Nordicom
AJS.

Der henvises desuden til note 4, hvor vederlag til direktion og bestyrelse
i Nordicom fremgår.

Note 31 — Begivenheder efter balancedagen
Der henvises til koncernregnskabets note 37 for en beskrivelse af begi-
venheder efter balancedagen.

107

SN19164

 

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 32 — Anvendt regnskabspraksis

Årsregnskabet for moderselskabet Nordicom A/S for 2012 aflægges i
overensstemmelse med International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrappor-
ter for børsnoterede selskaber, jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i
henhold til årsregnskabsloven.

Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), afrundet til nærmeste
1.000 kr., der er den funktionelle valuta for moderselskabet.

Implementering af ny IFRS har ikke haft beløbsmæssige påvirkninger i
2012 eller i tidligere år.

Ny regnskabsregulering omtalt i koncernregnskabets note 38 vil have
tilsvarende påvirkning for moderselskabet.

Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er grundlæggende den
samme som for koncernen, jf. note 38 i koncernregnskabet, med tillæg
af nedenstående.

Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i modersel-
skabets resultatopgørelse som finansielle indtægter i det regnskabsår,
hvor udbyttet deklareres. I det omfang udloddet udbytte overstiger den
akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, gennemføres
nedskrivningstest.

Skat af årets resultat

Nordicom A/S er sambeskattet med alle sine danske dattervirksomhe-
der. Den samlede aktuelle selskabsskat vedrørende sambeskattede
selskaber er fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen i forhold til
disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling).

Kapitalandele i dattervirksomheder
Kapitalinteresser i dattervirksomheder måles til kostpris. Overstiger
kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.

Tilgodehavender hos dattervirksomheder

Tilgodehavender hos dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris.
Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at
være indtruffet en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende
er værdiforringet.

Selskabsskat og udskudt skat

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med
kapitalandele i dattervirksomheder, medmindre moderselskabet har
mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det
er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive realiseret som aktuel
skat inden for en overskuelig fremtid.

Fremførelsesberettigede saldi under rentefradragsbegrænsningsregler-
ne i selskabsskatteloven er fordelt mellem de sambeskattede selskaber i
henhold til sambeskatningsaftale mellem selskaberne. Skatteværdien af
saldiene indregnes, såfremt kriterierne for indregning af udskudte skat-
teaktiver er opfyldte.

Gæld til dattervirksomheder

Gæld til dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris, hvilket sæd-
vanligvis svarer til nominel værdi.

108

1304296EogSN19165

-
på mm

 

Ejendomsoversigt

Nordicom har pr. 31. december 2012 følgende 80 ejendomme (seg-
mentopdelt) med et samlet areal på 555.613 m2:

NORDICOM | EJENDOMSOVERSIGT

 

 

Erhvervsejendomme Postnr. By Åreal m2 Ejd.-type
Albuen 19 6000 Kolding 3,192 Butik
Allerød Vestcenter 3450 Allerød 1.626 Andet
Amagerbanen 15/Amager Strandvej 20-26 2300 København S 4.002 Kontor
Axel Kiers Vej 13 8270 Højbjerg 9.188 Lager og produktion
Banetorvet 3, ejl. nr. 2 3450 Allerød 1.404 Andet
Birkemose Allé 23-35 6000 Kolding 6.396 Kontor
Birkemosevej 9 6000 Kolding 893 Kontor
Dannebrogsgade 2 5000 Odense C 37,860 Kontor
Dyssegårdscentret 4700 Næstved 2.391 Butik
Dæmningen 34 7100 Vejle 3.869 Kontor
Engdahlsvej 2 A-B, ejl. 1+2 (2 ejerlejligheder) 7400 Herning 1.917 Butik
Englandsvej 51 m.fl. 2300 København S 2,819 Butik
Femøvej 3 4700 Næstved 5,555 Kontor
Hejrevej 26-28, Ørnevej 33-35 2400 København NV 8.249 Kontor
Hejrevej 30 2400 København NV 4.307 Kontor
Hejrevej 8-10 2400 København NV 10.760 Kontor
Helligkorsgade 1, Naverstræde 3 6000 Kolding 1.304 Butik
Hersegade 23, Jernbaneg. 6A+B 4000 Roskilde 1.054 Butik
Høje Gladsaxe Centret 2860 Søborg 12.373 Butik
Kejlstrupvej 84 8600 Silkeborg 43.000 Lager og produktion
L.C. Worsøesvej 2 4300 Holbæk 3.063 Butik
Langebrogade 5 1411 København K 4.990 Kontor
Loftbrovej 17 9400 Nørresundby 13.098 Butik
Mosede Centret 2670 Greve 1.705 Butik
Møllergade 1 5700 Svendborg 1.051 Butik
Nørregade 21 4100 Ringsted 632 Butik
Nørregade 27 A 4100 Ringsted 365 Butik
Prøvestensvej 20 3000 Helsingør 830 Butik
Rebæk Søpark Butikscenter 2650 Hvidovre 11.842 Butik
Ringsted Centret 4100 Ringsted 11.032 Butik
Ro's Have 11 4000 Roskilde 1.250 Butik
Ro's Have 13 4000 Roskilde 1.100 Butik
Ro's Have 14 og 16 4000 Roskilde 3.454 Butik
Ro's Have 8, 10, 12, 18 4000 Roskilde 2,433 Butik
Schweizerpladsen 1B, ejl. 1 4200 Slagelse 419 Butik
Schweizerpladsen 5 4200 Slagelse 540 Butik
Silkeborgvej 102 7400 Herning 4.841 Butik
Sjællandsgade 12,16,18 7100 Vejle 10.817 Butik
Slangerupgade 48 D, ejl. 2 3400 Hillerød 1.182 Butik
Stagehøjvej 22 8600 Silkeborg 4.430 Kontor
Stenbukken 1 (Center Syd) 9200 Aalborg SV 2.887 Butik
Svendborgvej 275 5260 Odense S 2.000 Butik
Toldbuen 6 4700 Næstved 1.950 Kontor
Tåstrup Stationscenter 2630 Taastrup 26.008 Butik
Vilhelmskildevej 1 C 5700 Svendborg 2.693 Kontor
Zahrtmannsvej 78 3700 Rønne 928 Butik
Ørnevej 18, Svanevej 12 2400 København NV 3.937 Kontor
Østergade 30 / Søndergade 2B 7600 Struer 978 Kontor
Aakirkebyvej 58-60 3700 Rønne 5.000 Butik
Århusvej 119-121, Ulrikkasvej 1 8900 Randers 907 Butik
51 ejendomme 288.521

 

109

 

1304296EogSN19166

 

 

NORDICOM | EJENDOMSOVERSIGT

Ejendomsoversigt (fortsat)

 

 

 

 

 

 

 

 

Udviklingsejendomme og grunde Postnr. By Areal m2 Ejd.-type
Blegdammen 7-13 4700 Næstved 6.481 Lager og produktion
Ejlersvej 73-77 4700 Næstved 5.100 Bolig

Elisagårdsvej 4 4000 Roskilde 3.040 Butik

Enghave Brygge 2450 København SV 75.000 Grund
Frederiksgade 1 4200 Slagelse 129 Butik

Halfdans Vænge (Gedebjergparken) 4700 Næstved 49,132 Bolig

Havnegade 50 4700 Næstved 1.538 Kontor

Herlev Hovedgade 17 2730 Herlev 43.559 Lager og produktion
Laguneparken 4700 Næstved 7.600 Bolig

Løvegade 4 4200 Slagelse 8.000 Kontor

Nørregade 31-33 4100 Ringsted 410 Butik

Omøvej 9 4700 Næstved 906 Kontor

Randlewej 8300 Odder 20.931 Grund

Skolesvinget 2 2860 Søborg 650 Butik
Skråningshusene 3070 Snekkersten 1.280 Grund
Vordingborgvej 78 4700 Næstved 2.325 Lager og produktion
Vordingborgvej 80-82 4700 Næstved 4.785 Lager og produktion
17 ejendomme 230.866

Boligejendomme og hoteller Postnr. By Åreal m2 Ejd.-type

Algade 13, Hotel Prindsen 4000 Roskilde 5.938 Andet

Ballerup Hotel 2750 Ballerup 3.400 Andet

Ballerup Idrætsby Boliger 2750 Ballerup 327 Bolig
Jernbanegade 33-35 6000 Kolding 2.592 Bolig

Løvegade 6 (solgt pr. 1. januar 2013) 4200 Slagelse 908 Bolig

Møllehusene 1-3 4000 Roskilde 258 Bolig

Rungsted Bytorv 2-9 2960 Rungsted Kyst 1.848 Bolig
Schweizerpladsen 3 (solgt pr. 1. januar 2013) 4200 Slagelse 933 Bolig

Sct. Bendtsgade 10 4100 Ringsted 1.425 Bolig

Tåsingegade 29 2100 København Ø 10.576 Bolig

Vesterhavnen 17 5800 Nyborg 103 Bolig

11 ejendomme 28.308

Udenlandske ejendomme Postnr. By Åreal m2 Ejd.-type
Lippeltstrasse 1 20097 Hamborg 7.918 Kontor

1 ejendom 7.918

 

110

1394296Eo0gSN19167

 

SN19168

 

 

nordicom

 

SENE
SINE

i an
BSK BRED Up anse
De BM, RRS OR

ERE ER AAA VDS KEE SONAR NR gå

BN

Em

«

i
egg
Sae

fasese

FOD.
HSASEGR
E

æ me RR ør i
SGL 1)
W

[
z

SANNES SEES ha eerennee tdat eders reg
DENS Re

m

==

ie Ene ber
SED SANS

HEN

i
i

SE

Seng

BER

in

on

Ane
MINDE ne

SR:
SEE

EN
FREE
see

 

SEER g SAs SR x i
OR MR MY i: i Age
EEN SED SSSS

Et EET EET ET EF TE EF EET EET EET EET ET —