Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Erhvervsstyrelsen
27 maj. 2013

 

 

TRICOFFEE TO!

S'| CVR-NR-24256782 ;

ÅRSRAPPORT

Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling.
Aalborg, 22 maj. 2013

br fe—

ADV. MORTEN JENSEN
Dirigent

LÅ

BLL TTT:

 

 

 

3 Resume

6 Hoved- og nøgletal for koncernen

7 Justering af strategi og markedsmæssigt fokus

9 Resultater i 2012/13 og forventninger til 2013/14
19 Markedsforhold

22 Forretningskoncept og videnressourcer

26 Development

31 Asset Management

37 Afviklingsaktiviteter

38 Økonomiske styremål

39 Risikoforhold

45 Aktionærforhold

49 God selskabsledelse

52 Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar
53 Bestyrelsen

57 Direktionen

58 Ledelsespåtegning

59 De uafhængige revisorers erklæringer
60 Koncernregnskab

105. Moderselskabsregnskab

124 … Selskabsoplysninger

2 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | INDHOLDSFORTEGNELSE

 

 

RESULTATER I 2012/13

TK Development realiserede i 2012/13 et resultat før skat
på DKK -326,0 mio. mod DKK 14,3 mio. året før. Resultatet er
negativt påvirket af værdireguleringer af investeringsejen-
domme og nedskrivninger af projekter med i alt DKK 341,3
mio. Resultatet svarer til det senest forventede i niveauet
DKK -300 mio.

ik Nedskrivningerne har i sig selv ingen likviditetsmæssig ef-
fekt.

IE Eksklusive værdireguleringer/nedskrivninger udgør resul-
tat før skat DKK -0,3 mio. Hvis der alene ses på koncernens
fremadrettede strategi og markedsmæssige fokus, udgør
resultat før skat og værdireguleringer/nedskrivninger DKK
9,2 mio.

IE Udskudte skatteaktiver er i regnskabsåret 2012/13 ned-
skrevet med DKK 200,5 mio. En væsentlig del heraf vedrører
koncernens danske skatteaktiv. Der blev i juni 2012 vedta-
get et lovforslag hvor reglerne for underskudsfremførsel
ændredes. For TK Development betyder dette at tidsho-
risonten for anvendelsen af de skattemæssige underskud
er blevet væsentligt længere, og dermed at usikkerheden
knyttet til udnyttelsen af skatteaktivet er væsentligt for-
øget. Med baggrund heri opgjorde og indregnede TK Devel-
opment allerede i første kvartal 2012/13 et nedskrivnings-
behov på koncernens danske skatteaktiv på DKK 150,0 mio.
som derfor indgår i den samlede nedskrivning.

E Resultat efter skat udgør DKK -493,3 mio. mod DKK 27,0
mio. i 2011/12.

E Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2013 DKK
1.389,7 mio., svarende til en soliditet på 34,7 %.

IE Ledelsen anser årets resultat for meget utilfredsstillende.

REVURDERING AF SALGSSTRATEGIEN

El Ledelsen besluttede i december 2012 at revurdere salgs-
strategien i koncernen. TK Development havde igennem en
længere periode i bestræbelserne på at afhænde færdig-
opførte projekter og investeringsejendomme oplevet en
utilfredsstillende træghed i markedet. De manglende salg af
færdigopførte projekter har medført binding af en betydelig
del af koncernens finansielle ressourcer i færdigopførte pro-
jekter hvilket har vanskeliggjort allokering af den nødvendi-
ge kapital til sikring af fremdrift i nye projekter knyttet til
koncernens grundbeholdning. Med henblik på at sikre det

 

 

RESUME |

langsigtede betydelige udviklingspotentiale som ledelsen

vurderer et antal af koncernens projekter indeholder, blev
det besluttet at revurdere salgsstrategien for at muliggøre
en hurtigere realisering af salg. Den ændrede salgsstrategi
er:

+ At gennemføre salg af udvalgte færdigopførte projekter
og investeringsejendomme, også selvom dette sker til re-
ducerede priser.

« At gennemføre en nedbringelse af grundbeholdningen
via salg af udvalgte grunde som ikke er væsentlige for TK
Developments fremtidige strategi.

+ At foretage en række nedskrivninger af koncernens pro-
jekter som fordeler sig som anført nedenfor hvilket har
medført et væsentligt negativt resultat i regnskabsåret
2012/13.

+ At der ved salg frigøres likviditet som vil sikre en vigtig
styrkelse af koncernens finansielle beredskab.

+ At der ved salg tilvejebringes finansielle ressourcer til for-
nyet fremdrift og dermed synliggørelse af det betydelige
udviklingspotentiale som et antal af koncernens projek-
ter indeholder.

Den ændrede salgsstrategi indebærer samlede nedskrivnin-
ger på projekter, investeringsejendomme og grundbehold-
ning på DKK 341,3 mio. som i hovedtræk fordeler sig som
følger:

+ Nedskrivninger af projektporteføljen som en konsekvens
af beslutning om at realisere projektsalg som beskrevet
ovenfor, i alt DKK 123,0 mio.

. Nedskrivninger af projektporteføljen, herunder beslut-
ning om jordsalg, bl.a. som følge af vanskelige markeds-
forhold for boligsegmentet i Polen, i alt DKK 151,3 mio.

«+ Nedskrivninger i øvrigt, baseret på markedsforhold og en
længere tidshorisont for udvikling og modning af enkelte
projekter end tidligere forventet, i alt DKK 67,0 mio.

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 3 /124

 

 

1305286EogSN80337

 

 

CO Uanset de vanskelige markedsforhold finder ledelsen det
meget utilfredsstillende at måtte foretage de beskrevne
nedskrivninger.

JUSTERET STRATEGI OG MARKEDSMÆSSIG

FOKUSERING

CO Med beslutningen om den ændrede salgsstrategi igang-
satte ledelsen en gennemgang af koncernens forretnings-
områder med henblik på at vurdere koncernens fremtidige
markedsplatform, herunder hvilke lande koncernen fortsat
skal være til stede i, samt muligheden for yderligere omkost-
ningsbesparelser.

CO Som beskrevet i selskabsmeddelelse nr. 6/2013 den 11.
marts 2013 er denne gennemgang nu afsluttet, og ledelsen
har vedtaget en justeret strategi som indebærer:

. At TK Development ud over sit primære forretningsområ-
de, Development, vil have et sekundært forretningsom-
råde, Asset Management, som omfatter ejerskab, drift,
indkøring og modning samt optimering af færdigopførte
projekter i en mellemlang driftsperiode. Asset manage-
ment kan udføres i eget regi eller for tredjemand.

.… At TK Development har valgt en markedsmæssig fokuse-
ring på de lande der forventes at kunne bidrage fremad-
rettet med en langsigtet, profitabel drift: Danmark, Sveri-
ge, Polen og Tjekkiet.

« At TK Developments aktiviteter i Finland, Tyskland, Balti-
kum og Rusland udfases.

. At porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grunde) ned-
bringes over en toårig periode til ca. DKK 0,5 mia.

+. At balancen over en toårig periode tilpasses med en soli-
ditet på ca. 40 %.

« At de faste omkostninger nedbringes med i niveauet 20
% hvoraf halvdelen fremkommer som følge af lukning af
aktiviteterne i flere lande.

+ At den interne og eksterne rapportering ændres med hen-
blik på i højere grad at skabe overblik og synliggøre vær-
dier og værdiskabelsen i koncernens forretningsområder.

C] Det er ledelsens vurdering at der efter ovenstående tiltag
fremadrettet kan skabes et tilfredsstillende afkast til kon-
cernens aktionærer.

DEVELOPMENT

CI | den svenske by Gåvle har TK Development udviklet en
retailpark på ca. 8.300 m2, Byggeriet er afsluttet i oktober
2012. Retailparken er i november 2012 overdraget til det
svenske ejendomsselskab Nordika Fastigheter AB for SEK

4 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | RESUME

110 mio.

[1 TK Development indgik i juli 2012 betinget aftale med Heit-
man om salg af to polske projekter til en samlet projektvær-
di af EUR 95 mio. Salget omfatter en ejerandel på 70 % af
koncernens shoppingcenter Galeria Tarnovia i Tarnéw og et
nyt udviklingsprojekt i Jelenia Gåra. TK Development reali-
serede en mindre avance ved handelens gennemførelse, fik
frigjort likviditet og vil herudover opnå en fremtidig avance
på honorarindtægter fra det fællesejede selskab for udvik-
ling, udlejning og byggestyring af udviklingsprojektet. Han-
delen er effektueret ultimo 2012. Koncernens ejerandele af
projekterne er reklassificeret til ”Investeringsejendomme”,
henholdsvis ”Investeringsejendomme under opførelse”,

CO] Første etape af koncernens projekt i Bielany, Polen, er færdig-
opført. Det samlede projekt omfatter ca. 56.200 m2, primært
boliger, bestående af 900-1.000 enheder hvoraf første etape
udgør 136 enheder. Salget er præget af træghed på det pol-
ske boligmarked, og der er opnået salgsaftaler på ca. 69 % af
disse enheder.

CO Koncernens projektportefølje inden for development udgør
pr. 31. januar 2013 452.000 mm? (31. januar 2012: 635.000 m2).

ASSET MANAGEMENT

Cl] Den samlede portefølje af egne ejendomme under asset
management og dermed cashflow-genererende ejendom-
me består af 138.250 m? og udgør pr. 31. januar 2013 DKK
1.932,1 mio. hvoraf investeringsejendomme udgør DKK
312,1 mio. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer
til en forrentning af bogført værdi på 6,7 %. Forrentning af
bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 7,9 %.

O Driften af ejendommene forløber generelt tilfredsstillende,
og samlet set udvikler både kundetal og omsætning i cen-
trene sig positivt.

MARKEDSFORHOLD

CI] Den væsentligste aktuelle udfordring for ejendomsbran-
chen er den vanskelige adgang til finansiering. Usikkerhe-
den på de internationale finansielle markeder påvirker fort-
sat ejendomsbranchen negativt og medfører fortsat lange
beslutningsprocesser hos både finansieringskilder, lejere og
investorer,

CI Igangsætning af nye større projekter er afhængig af at der
kan opnås hel eller delvis finansiering heraf, samt at der fri-

 

 

 

gøres likviditet fra salg af flere af de færdigopførte, bety-
dende projekter.

FINANSIELLE FORHOLD

Bestyrelsen vil på den kommende ordinære generalforsam-
ling søge bemyndigelse til at kunne gennemføre en kapital-
udvidelse med et bruttoprovenu i niveauet DKK 210-231
mio. Kapitaludvidelsen vil medvirke til at generere den likvi-
ditet der er en forudsætning for den fremtidige drift og pro-
jektflowet og dermed den langsigtede indtjening. Kapital-
udvidelsen er drøftet med koncernens storaktionærer der
sammen med enkelte, betydende private og institutionelle
investorer har afgivet betingede tegnings- og garantitilsagn
for den samlede kapitaludvidelse.

E Koncernens hovedbankforbindelse har tilkendegivet at ville
forlænge sit engagement med TK Development under forud-
sætning af at enkelte betingelser opfyldes, bl.a. at der sker
nedbringelse af driftskreditrammen med DKK 50 mio. Den
formelle forlængelse forventes at finde sted efter offentlig-
gørelse af TK Developments årsrapport 2012/13.

IE Af den samlede projektfinansiering pr. 31. januar 2013 har
DKK 1,5 mia. udløb i 2013/14, inklusive ca. DKK 80 mio, i lø-
bende afdragsforpligtelser på de enkelte kreditter. Der er ef-
ter regnskabsårets udløb indgået aftaler om refinansiering
af DKK 0,2 mia. Herudover har koncernens hovedbankforbin-
delse og andre kreditinstitutter tilkendegivet at ville forlæn-
ge sine engagementer. Ved opnåelse af endelige tilsagn her-
på vilDKK 1,1 mia. være forlænget, og DKK 0,3 mia. vil have
udløb i 2013/14. Koncernen er afhængig af at der kan opnås
enten en forlængelse eller en anden finansiering af projekt-
kreditterne i det omfang de inden forfald ikke er indfriet i
forbindelse med salg af projekter. Der pågår løbende dialog
med kreditinstitutterne herom, og det er ledelsens forvent-
ning at disse projektkreditter vil blive enten forlænget eller
refinansieret på anden vis. Dele af provenuet fra kapitaludvi-
delsen eller frigørelse af likviditet fra salg af færdigopførte,
betydende projekter vil medvirke til nedbringelse af gæld
til kreditinstitutter, herunder projektfinansiering ydet af en
kreds af større aktionærer i selskabet og medlemmer af le-
delsen.

 

FORVENTNINGER TIL 2013/14

Ledelsen forventer for regnskabsåret 2013/14 et positivt
resultat før skat af de fortsættende aktiviteter. Timing og
forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet
med større usikkerhed, og resultatet heraf indgår dermed
ikke i forventningerne.

EH Som omtalt foran har ledelsen ændret salgsstrategien for
koncernens projekter og valgt at acceptere udvalgte pro-
jektsalg til reducerede priser. Ledelsen tillægger det såle-
des betydning at der foretages salg af flere færdigopførte
projekter og grunde i 2013/14.

De forventninger der er omtalt i denne årsrapport, herunder
forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med
risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til
det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som
nævnt i afsnittet ”Risikoforhold”, herunder kan fremhæves vur-
deringen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje.

1305286EogSN80338

RESUME | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 5/124

 

 

 

           

DKK mio. 2008/09 2009/10 2010/11 2011/12 2012/13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

HOVEDTAL:
Nettoomsætning 1.073,2 1.384,9 602,4 359,8 632,3
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 57,7 -10,9 30,0 36,7 -37,8
Bruttoresultat 375,0 200,5 256,0 195,8 -139,5
Resultat af primær drift (EBIT) 201,7 57,5 127,2 65,5 -241,1
Finansiering, M.V. -33,4 -17,9 -53,2 -83,6 -87,4
Resultat før skat og nedskrivninger M.v. 98,7 53,8 48,2 -1,2 -0,3
Resultat før skat 168,0 39,4 74,2 14,3 -326,0
Årets resultat 155,2 25,4 73,6 27,0 -493,3
Samlet balance 3.816,1 4.377,3 4.622,0 4.639,5 4.009,3
Materielle anlægsaktiver 380,8 364,3 394,2 445,2 498,8
heraf investeringsejendomme/investeringsejendomme under opførelse 366,5 355,1 387,4 440,5 496,3
Projektportefølje 2.541,3 3.249,5 3.424,7 3.498,1 3.030,9
Tilgodeh. vedr. igangværende arbejder for fremmed regning 3,7 17,8 12,2 18,2 0,0
Egenkapital 1.506,0 1.593,4 1.866,0 1.876,4 1.389,7
Pengestrøm fra driften -331,7 -582,8 -182,7 -78,8 45,6
Netto rentebærende gæld, ultimo 1.509,5 2.178,9 2.170,2 2.244,99 2.206,1
NØGLETAL:
Egenkapitalforrentning (ROE) 10,5% 1,6 % 4,3% 1,4% -30,2 %
Overskudsgrad (EBIT margin) 18,8 % 4,2 % 21,1 % 18,2 % -38,1 %
Soliditetsgrad (egenkapital) 39,5 % 36,4 % 40,4 % 40,4 % 34,7 %
Indre værdi i. DKK pr. aktie 50,5 53,4 44,4 44,6 33,0
Kurs/indre værdi (P/BV) 0,4 0,5 0,5 0,3 0,4
Antal aktier ultimo 28.043.810 28.043.810 42.065.715 42.065.715  42.065.715
Justeret gennemsnitligt antal aktier 28.043.810 28.043.810 35.095.222 42.065.715  42.065.715
Resultat i.DKK pr. aktie (EPS) 5,2 0,9 2,1 0,6 -11,7
Udbytte i.DKK pr. aktie 0 0 0 0 0
Børskurs i.DKK pr. aktie 21 27 23 14 13

 

NØGLETAL KORRIGERET FOR WARRANTS:

 

 

 

Egenkapitalforrentning (ROE) 10,5 % 1,6 % 4,3 % 1,4% -30,2 %
Soliditetsgrad (egenkapital) 39,5 % 36,4 % 40,4 % 40,4 % 34,7 %
Indre værdi i DKK pr. aktie 50,5 53,4 44,4 44,6 33,0
Resultat i.DKK pr. aktie (EPS-D) 5,2 0,9 2,1 0,6 -11,7

 

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning 2010 anvendt.

6 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN

 

 

JUSTERING AF STRATEGI OG MARKEDSMÆSSIGT FOKUS

TK Development oplyste i december 2012 i forbindelse med
offentliggørelse af delårsrapporten for 3. kvartal 2012/13 at
ledelsen ville igangsætte en gennemgang af koncernens for-
retningsområder med henblik på at vurdere den fremtidige
markedsplatform, herunder hvilke lande koncernen fortsat skal
være til stede i, samt muligheden for yderligere omkostnings-
besparelser.

Som beskrevet i selskabsmeddelelse nr. 6/2013 den 11. marts
2013 er denne gennemgang nu afsluttet, og bestyrelsen har på
bestyrelsesmødet den 11. marts 2013, altså efter regnskabs-
årets udløb, vedtaget en justeret strategi og forretningsmodel
der i hovedtræk gennemgås nedenfor.

KONCERNENS IDÉGRUNDLAG FASTHOLDES

 

KEELGE Mens

. Dét er .JIK bevelopments overårdnede idégrundlag at:
skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.
i Koncernen er'én udviklings- og servicevirksomhed der

' " har specialiseret sig 'at-være det'resultatskåbende og"

: kreative bindeled mellem lejer åg investor.

 

JUSTERET STRATEGI

Ud over koncernens primære forretningsområde i form af
developmentaktivitet vil koncernen til stadighed have en por-
tefølje af færdigudviklede projekter som skal værdioptimeres
via indkøring/modning. Dette sekundære forretningsområde
kan til tider være betydeligt i balanceomfang og resultateffekt
for koncernen. De to forretningsområder indeholder:

Development
Udvikling af projekter fra idéfase til færdigopført projekt. Pro-
jekterne kan gennemføres efter en af flere modeller:

a) Solgte projekter
. Forward funding
+ Forward purchase
b) Projekter med partner
c) I eget regi med høj grad af tillid til udlejning og salgbarhed
d) Serviceydelser for tredjemand. ?

Asset management

Ejerskab, drift, modning og optimering af færdigopførte projek-
ter i en mellemlang driftsperiode hvor perioden relaterer sig til
mulighederne for at kunne tilføre tilstrækkelig merværdi. Asset
management kan udføres i eget regi og også for tredjemand.

LEDELSESBERETNING |

 

 

TILTAG FOR AT GENSKABE EN BÆREDYGTIG
FORRETNINGSMODEL

Det er ledelsens opfattelse at der kan skabes en attraktiv ind-
tjening ved gennemførelse af udviklingsprojekter når der tages
hensyn til de nye niveauer for de afgørende variable i udvikling
af fast ejendom: jordpriser, byggepriser, udlejningsniveau og in-
vestorernes afkastkrav.

Det er også ledelsens opfattelse at der fremadrettet kan ska-
bes en attraktiv indtjening ved asset management-aktiviteter
hvor ikke mindst modningen af egne projekter er vital for at til-
vejebringe optimale salgspriser.

De aktuelle udfordrende markedsforhold, kombineret med kon-
cernens egne specifikke forhold, kræver dog påvirkning af en
række faktorer med henblik på at øge koncernens evne til vær-
diskabelse for derigennem at genskabe en bæredygtig forret-
ningsmodel og dermed også en attraktiv investeringscase for
koncernens aktionærer.

Ledelsen har besluttet at gennemføre følgende tilpasninger:

1, En markedsmæssig fokusering på de lande der forventes
at kunne bidrage fremadrettet med en langsigtet, profita-
bel drift: Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet.

2. En udfasning af aktiviteterne i Finland, Tyskland, Baltikum
og Rusland. Udfasningen med lukning af kontorer og af-
skedigelse af ansatte sker hurtigst muligt, men dog i re-
spekt for at der i alle lande er projekter der skal håndteres
bedst muligt for at undgå unødig nedbrydning af værdier.

3... Ennedbringelse af porteføljen af ikke-igangsatte projekter
(grunde) over en toårig periode fra de aktuelle DKK 1,1 mia.
tili niveauet DKK 0,5 mia.

4... Nedbringelse af de faste omkostninger med i niveauet 20
% hvoraf halvdelen fremkommer som følge af nedlukning
af aktiviteterne i Tyskland, Baltikum og Finland.

Målet er at opnå en forøgelse af soliditeten til i niveauet 40 %, I
takt med opfyldelsen af dette mål vil der blive arbejdet med at
sikre en billigere finansiering for koncernen, Bestyrelsen vil på
den kommende ordinære generalforsamling søge bemyndigel-
se til at kunne gennemføre en kapitaludvidelse med et brutto-
provenu i niveauet DKK 210-231 mio.

  

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 7 7124

 

1305286EogSN80339

 

ÆNDRET INTERN OG EKSTERN RAPPORTERING
Det er besluttet at ændre den interne og eksterne rapporte-
ring med henblik på i højere grad at skabe overblik og synliggøre
værdier og værdiskabelse i koncernens forretningsområder.

Segmenterne omfatter:

…+ Development-aktiviteter

« Asset management-aktiviteter
« Afviklingsaktiviteter

Der vil blive rapporteret på development-aktiviteter og asset
management-aktiviteter som de bærende og fremadrettede
aktiviteter. Aktiviteterne i lande under afvikling vil blive be-
nævnt afviklingsaktiviteter, og der vil således blive rapporteret
særskilt herpå.

Denne segmentering er indarbejdet i ledelsesberetningen i den-
ne årsrapport.

ORGANISATORISK FOKUS PÅ SEGMENTER OG
RISICI

For at understøtte den valgte segmentering er det besluttet
at tilrettelægge en organisering der bedst muligt sikrer ledel-
sesmæssigt fokus på såvel development-aktiviteter som asset
management-aktiviteter.

Koncernens risikostyring vil blive styrket med fokus på at pro-
jekter alene igangsættes ud fra nøje bevidsthed om at den
forventede indtjening står mål med projektets kompleksitet,
gennemløbstid, kapitalbinding og ressourceindsats i øvrigt.
Herudover indgår porteføljesammensætningen og størrelsen af
enkeltprojekter i forhold til den samlede balance og selskabets
egenkapital som væsentlige elementer i koncernens risikosty-
ring.

 

 

khorerkorommen an 2 åre

 

 

Transformationsprocessen for eksekveringen af de be-
sluttede tiltag forventes at vare 2 år hvorefter koncer-
nen forventes at befinde sig i en situation hvor:

.… Aktiviteterne beror alene i Danmark, Sverige, Polen
og Tjekkiet.

.-  Porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grunde) er
nedbragt fra ca. DKK 1,1 mia. til i niveauet DKK 500
mio.

+ Balancen er tilpasset med en soliditet på ca. 40 %.

+ Finansieringsomkostningerne er normaliseret på
baggrund af de gennemførte tiltag.

+ Der er skabt grundlag for en normaliseret indtjening.

«+ Den ændrede rapportering har bibragt et bedre
overblik over koncernens aktiviteter, værdier, vær-
diskabelse og forventet udvikling.

 

8 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

  

TK Development realiserede et resultat før skat på DKK -326,0
mio., svarende til det senest forventede i niveauet DKK -300
mio. før skat. Resultat efter skat udgør DKK -493,3 mio. I
2011/12 udgjorde resultat før skat DKK 14,3 mio. og efter skat
DKK 27,0 mio.

TK Development forventede ved regnskabsårets start et posi-
tivt resultat før skat i 2012/13, og ledelsen anser det realisere-
de resultat for meget utilfredsstillende.

Resultatet er negativt påvirket af værdireguleringer af investe-
ringsejendomme og nedskrivninger af projekter med i alt DKK
341,3 mio. Værdireguleringer og nedskrivninger har i sig selv
ingen likviditetsmæssig effekt.

Eksklusive værdireguleringer/nedskrivninger udgør resultat før
skat DKK -0,3 mio. Hvis der alene ses på koncernens fremad-
rettede strategi og markedsmæssige fokus udgør resultat før
skat eksklusive værdireguleringer/nedskrivninger DKK 9,2 mio.

Balancen udgør pr. 31. januar 2013 DKK 4.009,3 mio. mod DKK
4.639,5 mio. pr. 31. januar 2012. Koncernens egenkapital udgør

DKK 1.389,7 mio., svarende til en soliditet på 34,7 %.

Resultatet for 2012/13 og balancen pr. 31. januar 2013 fordelt

 

RESULTAT 2012/13DKK MIO.)

 

RESULTATER I 2012/13 OG FORVENTNINGER TIL 2013/14

efter den nye segmentering vedtaget af bestyrelsen, fremgår
af skemaerne nedenfor.

Resultat og balance for hvert segment, herunder en nærmere
redegørelse for hvad de enkelte forretningsområder/segmen-
ter indeholder, er beskrevet på side 26-37.

Forretningsområdet Development er beskrevet på side
26-30. Beskrivelsen omhandler bl.a. udviklingspoten-
tialet i TK Developments projektportefølje og giver en be-
skrivelse af de enkelte udviklingsprojekter.

Forretningsområdet Asset Management er beskrevet på
side 31-36. Beskrivelsen omhandler TK Developments
egne ejendomme under asset management og giver en be-
skrivelse af drift og kundetilstrømning på de enkelte projek-
ter.

HE Afviklingsaktiviteterne er beskrevet på side 37 og beskri-
ver nærmere TK Developments ejendomme og projekter ide
lande hvor ledelsen har besluttet at udfase aktiviteterne.

Regnskabsberetningen nedenfor er alene en beskrivelse af re-
sultat og balance på koncernniveau.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultat 2012/13 Development Management Til afvikling Ikke fordelt
Omsætning 632,3 183,4 434,5 14,4 -
Bruttoresultat -139,5 -81,8 -21,0 -36,7 -
Omkostninger 99,4 - - 9,6 89,8
Resultat af primær drift -241,1 -81,8 -21,0 -46,4 -91,9
Finansiering, netto -87,4 -2,8 -63,4 -8,2 -13,0
Resultat før skat og nedskrivninger m.v. -0,3 44,1 70,0 -9,5 -104,9
Resultat før skat -326,0 -83,0 -84,4 -53,7 -104,9
Skat af årets resultat 167,3 167,3
Årets resultat -493,3 -272,2

 

Balancestrukturen fremgår af næste side.

LEDELSESBERETNING |

 

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 9 /124

1305286EogsSN80340

 

FEE FEN

RESULTATER I 2

 

 

| BALANCESTRUKTUR PR. 81.31.19 (DKK MIO.) |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Balance 31.1,13 Development Management Til afvikling ikke fordelt
Aktiver

Investeringsejendomme 479,4 - 312,1 167,3 -
Investeringsejendomme under opførelse 16,9 16,9 - - -
Øvrige langfristede aktiver 169,9 3,2 3,2 0,1 163,4
Igangværende og færdige projekter 3.030,9 1.175,3 1.620,0 235,6 -
Tilgodehavender 241,0 70,6 144,4 22,0 4,0
indestående på deponeringskonti, m.v. 40,0 18,5 21,0 0,4 0,1
Likvide beholdninger 31,2 - - - 31,2
Aktiver 4.009,3 1.284,5 2.100,7 425,4 198,7
Passiver

Egenkapital 1.389,7 566,5 712,6 234,3 -123,7
Kreditinstitutter 2.291,3 567,2 1.258,9 186,6 278,6
Gældsforpligtelser i øvrigt 328,3 150,8 129,2 4,5 43,8
Passiver 4.009,3 1.284,5 2.100,7 425,4 198,7
Soliditet 34,7 % 44,1% 33,9 % 55,1 % -62,3 %
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS RESULTATOPGØRELSEN

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2012/13 Omsætning

for henholdsvis koncernen og TK Development A/S aflægges i
overensstemmelse med International Financial Reporting Stan-
dards (IFRS) som godkendt af EU og danske oplysningskrav til
årsrapporter for børsnoterede virksomheder.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2012/13
er aflagt i overensstemmelse med de standarder (IFRS/1AS) og
fortolkningsbidrag (IFRIC) der gælder for regnskabsår der be-
gynder 1. februar 2012.

Implementeringen af ændrede standarder samt fortolkningsbi-
drag som er trådt i kraft i 2012/13, har ikke påvirket indregning
og måling i koncernregnskabet og har således ingen effekt på
resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.

Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til 2011/12.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet præsente-
res i mio. DKK, medmindre andet er anført. DKK er præsentati-
onsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta
for moderselskabet.

Omsætningen er realiseret med DKK 632,3 mio. mad DKK 359,8
mio. i 2011/12.

Omsætningen vedrører salg af projekter, lejeindtægter og ho-
norarer, M.V.

Overblik over afleverede projekter

Første kvartal 2012/13

-" afleveret et mindre projekt i Aarhus, Danmark, bestående af
bl.a. en dagligvarebutik til Rema1000.

Andet kvartal 2012/13

-- afleveret anden og sidste etape af en retailpark i Kristian-
stad i Sverige. Det samlede projekt omfatter udover en ek-
sisterende bygning på ca. 4.500 m2 der er afleveret til inve-
stor i april 2011, en tilbygning på ca. 1.700 m2 der er solgt til
samme investor. Tilbygningen er fuldt udlejet, færdigopført
og afleveret til investor i maj 2012.

- I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Krålové,
Tjekkiet, der ejes af et joint venture mellem GE Capital, Heit-
man og TK Development, hvor TK Developments ejerandel
udgør 20 %, er byggeriet af en udvidelse af centret på 9.950

10 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

m? afsluttet, og udvidelsen er som planlagt åbnet den 10.
maj 2012. TK Development har modtaget honorarer fra det
fællesejede selskab for udlejning og byggestyring.

Tredje kvartal 2012/13

-… færdigopført og afleveret et retailprojekt i Viborg, Danmark,
med Harald Nyborg som lejer. Projektet er solgt til private
investorer.

Fjerde kvartal 2012/13

-… solgt og overdraget en ca. 8.300 m? retailpark i den sven-
ske by Gåvle. Byggeriet er afsluttet i oktober 2012 og i no-
vember 2012 overdraget til det svenske ejendomsselskab
Nordika Fastigheter AB til SEK 110 mio. Aktuel udlejnings-
grad udgør 94 % (Q1-Q3 2012/13: 94 %), og der er indgået
lejekontrakter med Rusta, Jysk, Stadium Outlet og O&B. TK
Development har herudover option på et areal til brug for
udvikling af yderligere 15.800 m2? retailpark.

-… afsluttet den betingede aftale med Heitman om salg af to
polske projekter, koncernens shoppingcenter Galeria Tarno-
via i Tarnéw og et nyt udviklingsprojekt i Jelenia Gåra. Afta-
len medfører at Heitman er indtrådt som 70 % aktionær i de
to polske projekter. Nærmere omtale af aftalen ses på den
efterfølgende side.

Bruttoresultat

Bruttoresultatet udgør DKK -139,5 mio. mod DKK 195,8 mio. i
2011/12. I bruttoresultatet indgår drift af koncernens færdig-
opførte projekter, drift og værdiregulering af koncernens inve-
steringsejendomme, avancer fra afleverede projekter og ned-
skrivninger af projektporteføljen.

Bruttoresultatet er negativt påvirket af værdireguleringer af
investeringsejendomme og nedskrivninger af projekter med i
alt DKK 341,3 mio. hvoraf DKK 16,6 mio. vedrører fjerde kvartal
2012/13.

Ved udgangen af december 2012 i forbindelse med offentliggø-
relse af TK Developments delårsrapport for 3. kvartal 2012/13
besluttede ledelsen at revurdere salgsstrategien for at mulig-
gøre en hurtigere realisering af salg. Koncernen havde igennem
en længere periode i bestræbelserne på at afhænde færdig-
opførte projekter og investeringsejendomme oplevet en util-
fredsstillende træghed i markedet.

De manglende salg af færdigopførte projekter har medført bin-
ding af en betydelig del af koncernens finansielle ressourcer i
færdigopførte projekter hvilket har vanskeliggjort allokering af

LEDELSESBERETNING |

RESULTATER I 2012/13 OG FORVENTNINGER TIL 2013/14

 
 

den nødvendige kapital til sikring af fremdrift i nye projekter
knyttet til koncernens grundbeholdning. Med henblik på at sik-
re det langsigtede betydelige udviklingspotentiale som ledel-

sen vurderer et antal af koncernens projekter indeholder, blev

det i december 2012 besluttet at revurdere salgsstrategien

for at muliggøre en hurtigere realisering af salg. Den ændrede
salgsstrategi er:

HM At gennemføre salg af udvalgte færdigopførte projekter og

Em

investeringsejendomme, også selvom dette sker til reduce-
rede priser.

At gennemføre en nedbringelse af grundbeholdningen via
salg af udvalgte grunde som ikke er væsentlige for TK De-
velopments fremtidige strategi.

At foretage en række nedskrivninger af koncernens projek-
ter som fordeler sig som anført nedenfor hvilket har medført
et markant negativt resultat i regnskabsåret 2012/13.

At der ved salg frigøres likviditet som vil sikre en vigtig styr-
kelse af koncernens finansielle beredskab.

At der ved salg tilvejebringes finansielle ressourcer til fornyet
fremdrift og dermed synliggørelse af det betydelige udvik-
lingspotentiale som et antal af koncernens projekter indehol-

Den ændrede salgsstrategi indebærer samlede nedskrivninger
på projekter, investeringsejendomme og grunde på DKK 341,3
mio. som i hovedtræk fordeler sig som følger:

EH Nedskrivninger af projektporteføljen som en konsekvens af

beslutning om at realisere projektsalg som beskrevet oven-
for, i alt DKK 123,0 mio. hvoraf DKK 37,8 mio. vedrører inve-
steringsejendomme.

ER Nedskrivninger af projektporteføljen, herunder beslutninger

om jordsalg, bl.a. som følge af vanskelige markedsforhold for
boligsegmentet i Polen, i alt DKK 151,3 mio.

Nedskrivninger i øvrigt baseret på markedsforhold og en

længere tidshorisont for udvikling og modning af enkelte
projekter end tidligere forventet, i alt DKK 67,0 mio.

Nedskrivningerne i fjerde kvartal 2012/13 vedrører primært

afviklingsaktiviteter, herunder koncernens tyske investerings-

ejendomme.

 

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 11 /124

 

1305286EogSN80341

 

 

     
 

 
   

É
RESULTATER

AFTALE MED HEITMAN OM SALG AF TO POL-
SKE PROJEKTER

TK Development indgik i juli 2012 betinget aftale med Heitman
om salg af to polske projekter til en samlet projektværdi af EUR
95 mio. Salget omfatter koncernens shoppingcenter Galeria
Tarnovia i Tarnéw og et nyt udviklingsprojekt i Jelenia Géra. Af-
talen er endeligt effektueret i december 2012.

2012/13 OG FORVENTNINGER TIL |

 

Aftalen medfører at Heitman indtræder som 70 % aktionær i
de to polske projekter. TK Development realiserede en mindre
avance ved handelens gennemførelse, fik frigjort likviditet og
vil herudover opnå en fremtidig avance på honorarindtægter
fra det fællesejede selskab for udvikling, udlejning og bygge-
styring af udviklingsprojektet.

 

 

 

—=

   

af li

 

Salgsprisen for shoppingcentret Galeria Tarnovia udgør i ni-
veauet EUR 40 mio. Den nuværende fremmedfinansiering i pro-
jektet videreføres, og Heitman stiller egenfinansiering til rådig-
hed for selskabet i forhold til sin ejerandel. Med salget realiserer
TK Development en mindre avance på projektet og får frigjort
likviditet.

 

 

 

SHOPPINGCENTER, JELENIA GORA,

rd undt [oc ,: …

POLEN

 

I Jelenia Géra har TK Development købt et areal og har option
på yderligere arealer med henblik på udvikling af ca. 24.000 m2
shoppingcenter. Projektet vil omfatte en ca. 2.200 m? daglig-
vareenhed og ca. 21.800 m2 butikker, restauranter og service-
enheder. Lokalplanen for området er på plads, og udlejningen
er påbegyndt. Byggestart forventes i 2013 med åbning i 2015.

 

Heitman indtræder som 70 % ejer i projektet på det nuværen-
de udviklingsstade, og den fremtidige udvikling af projektet,
herunder opførelsen af projektet, vil finde sted i samarbejde
med Heitman. Den samlede projektværdi forventes at udgøre i
niveauet EUR 55 mio. Partnerskabet giver mulighed for en mere
optimal udnyttelse af koncernens ressourcer, herunder egen-
kapitalaltokering idet Heitman - når betingelserne er opfyldt -
vil stille egenfinansiering til rådighed i forhold til sin ejerandel.

Aftalen indebærer at der skal ske yderligere modning af Galeria
Tarnovia samt indkøring og modning af shoppingcentret i Jele-
nia Gåra efter åbning som forventes i 2015. Herefter er det hen-
sigten at projekterne videresælges. Det er aftalt at videresalg
kan ske efter en periode på 3 år fra aftalens indgåelse.

Aftalen giver et præferenceafkast til Heitman, mens TK De-
velopment har adgang til en performance-bestemt andel af et

eventuelt merprovenu ved videresalg af projekterne. TK Devel-
opment vil herudover oppebære honorarer fra det fællesejede
selskab for udvikling, udlejning og byggestyring af udviklings-
projektet.

Den samlede aftale med Heitman er i tråd med koncernens for-
retningsmodel hvor TK Development ønsker at indgå partner-
skaber omkring færdigopførte ejendomme og nye udviklings-
projekter for derigennem at opnå en mere optimal allokering af
selskabets egenkapital, en større risikospredning og en bedre
udnyttelse af koncernens udviklingskompetencer.

TK Developments ejerandel af projekterne er reklassificeret
som ”Investeringsejendomme”, henholdsvis ”Investeringsejen-
domme under opførelse”.

12 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

Nedskrivninger af projektporteføljen som en konsekvens af
beslutning om projektsalg udgør DKK 123,0 mio. hvoraf DKK
37,8 mio. vedrører investeringsejendomme, jf. omtale nedenfor.
Den resterende del af nedskrivningen vedrører bl.a. koncernens
tjekkiske projekt Fashion Arena Outlet Center i Prag. Ledelsen
har tillagt det afgørende betydning at der af hensyn til driften,
det fremtidige projektflow og den fremtidige indtjening realise-
res projekter med samtidig frigørelse af likviditet til styrkelse
af det finansielle beredskab. Ledelsen har derfor revurderet
salgsstrategien for at muliggøre en hurtigere realisering af pro-
jektsalg og som en konsekvens heraf valgt at acceptere pro-
jektsalg til reducerede priser. Nedskrivningerne er foretaget på
baggrund heraf.

Nedskrivninger af projektporteføljen, herunder beslutninger
om jordsalg, bl.a. som følge af vanskelige markedsforhold for
boligsegmentet i Polen, udgør DKK 151,3 mio. Nedskrivningen
er primært en konsekvens af ledelsens beslutning om at søge
nedbringelse af grundbeholdningen via salg af udvalgte grun-
de. Ledelsen ønsker at reducere koncernens risiko i det polske
boligprojekt i Bielany, Warszawa, som i det nuværende, udfor-
drende marked forventes at have en utilfredsstillende lang
tidshorisont, og har derfor besluttet at søge en andel af jorden
solgt. Et jordsalg uden gennemførelse af et projekt vurderes at
ville medføre et tab i forhold til bogført værdi, og dette indgår
i vurderingen af den foretagne nedskrivning. En mindre del af
nedskrivningen relaterer sig til lavere salgspriser end forventet
på boligenhederne i projektets første etape og er en konse-
kvens af den træghed der er i markedet og den prismæssige
korrektion der har fundet sted, bl.a. qua et stort udbud af nye
boliger til salg.

Omfanget af igangsatte boligprojekter i Warszawa er nu fal-
dende, og udbuddet af boliger forventes over tid at stabilisere
sig. Det er fortsat vanskeligt for den enkelte køber at opnå en
tilfredsstillende finansiering idet bankerne stiller høje krav om
egenbetaling. Køberne prioriterer derfor billigere områder for at
opnå flere kvadratmeter. Ledelsen har derfor valgt at prioritere
et andet af koncernens boligprojekter i et billigere område af
Warszawa. Igangsætningen af den tilbageværende del af Bi-
elany-projektet afventer en bedring i markedsforholdene.

Nedskrivninger i øvrigt baseret på markedsforhold og en læn-
gere tidshorisont for udvikling og modning af enkelte projekter
end tidligere forventet udgør DKK 67 mio. og vedrører bl.a. kon-
cernens ejerandel af Ringsted Cutlet. På trods af en fin frem-
gang i både omsætning og antal besøgende i Ringsted Outlet
må ledelsen konstatere at den planlagte indkøring og modning
med baggrund i de fortsatte vanskelige markedsforhold - her-

LEDELSESBERETNING |

RESULTATER I 2012/13 OG FORVENTNINGER TIL 2013/14

 
 

under som følge af fortsat lange beslutningsprocesser hos leje-
re - tager længere tid end forventet.

Uanset de vanskelige markedsforhold finder ledelsen det me-
get utilfredsstillende at måtte foretage de beskrevne nedskriv-
ninger.

Med beslutningen om den ændrede salgsstrategi igangsatte le-
delsen en gennemgang af koncernens forretningsområder med
henblik på at vurdere koncernens fremtidige markedsplatform,
herunder hvilke lande koncernen fortsat skal være til stede i,
samt muligheden for yderligere omkostningsbesparelser. Den-
ne gennemgang er nu afsluttet, og bestyrelsen har på besty-
relsesmøde den 11. marts 2013, altså efter regnskabsårets
udløb, vedtaget en justeret strategi og forretningsmodel der i
hovedtræk er gennemgået ovenfor.

Det er ledelsens vurdering at der efter ovenstående tiltag
fremadrettet kan skabes et tilfredsstillende afkast til koncer-
nens aktionærer.

Værdireguleringen af koncernens  investeringsejendomme
udgør DKK -37,8 mio. mod DKK 36,7 mio. i 2011/12. Af vær-
direguleringen vedrører DKK -24,3 mio. den tjekkiske investe-
ringsejendom Futurum Hradec Krålové, herunder den i maj 2012
færdigopførte udvidelse af samme. Futurum Hradec Krålové
ejes i et joint venture med GE Capital og Heitman. Joint venturet
har besluttet at søge ejendommen solgt. Med baggrund i den
igangværende salgsproces har ledelsen valgt at ændre værdi-
ansættelsen af ejendommen og har i andet kvartal 2012/13
indregnet den negative værdiregulering.

De tyske investeringsejendomme er værdireguleret med DKK
-13,5 mio., primært relateret til igangværende salgsdrøftelser
hvor ledelsen særligt efter den justerede strategi og markeds-
mæssige fokusering tillægger det stor betydning at reducere
de tyske aktiviteter.

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger
Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger udgør
DKK 99,4 mio. mod DKK 127,5 mio. i 2011/12, svarende til en
reduktion på ca. 22 %.

Personaleomkostninger udgør DKK 69,2 mio. mod DKK 92,9
mio. året før og svarer til et fald på ca. 25 %. Antal medarbej-
dere udgør 112 pr. 31. januar 2013, inkl. medarbejdere ansat på
centre i drift.

Andre eksterne omkostninger er realiseret med DKK 30,2 mio.

 

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 13 /124

 

 

1305286EogSN80342

z

 

og er et fald på ca. 13 % i forhold til 2011/12.

I forbindelse med justering af strategien og det markedsmæssi-
ge fokus, jf. omtale ovenfor, har ledelsen gennemført en tilpas-
ning af omkostningerne som medfører en yderligere nedbrin-
gelse af de faste omkostninger med ca. 20 % hvoraf halvdelen
fremkommer som følge af en nedlukning af koncernens aktivi-
teter i Tyskland, Finland og Baltikum.

Udvikling i omkostninger:
180

 

 

150
120
90
60

   

30

2008/09 2009/10 2010/11 2011/12 2012/13 2013/14 2014/15
(E) €)

HE Omkostninger, DKK mio. [] Omkostninger (2008/09 = Indeks 100)

Finansiering
TK Development har realiseret nettofinansieringsudgifter på
DKK 87,4 mio. mod DKK 83,6 mio. i 2011/12.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat udgør DKK 167,3 mio. Heri indgår samlede
nedskrivninger af koncernens udskudte skatteaktiver på DKK
200,5 mio. En væsentlig del heraf vedrører koncernens danske
skatteaktiv som følge af ændrede skatteregler, jf. omtale ne-
denfor under udskudte skatteaktiver.

 

 

 

 

 

 

 

Resultatudvikling
1.500
1.000 - VAN
500 / NU —
Å —
0 7 ST
-500

2008/09 2009/10 2010/11 2011/12 2012/13
EJ Omsætning, DKK mio. [I Resultat af primær drift, DKK mio.

BALANCEN

Koncernens balance udgør DKK 4.009,3 mio. og er dermed fal-
det med DKK 630,2 mio. i forhold til 31. januar 2012, svarende
til 13,6 %.

Goodwill
Goodwill er uændret i forhold til 31. januar 2012 og udgør DKK
33,3 mio. Goodwill vedrører koncernens aktiviteter i Polen og

 

 

Tjekkiet i Euro Mall Holding A/S som er en delkoncern ITK Devel-
opment. Med baggrund i den foretagne værdiforringelsestest
er det ledelsens vurdering at der ikke skal foretages nedskriv-

ning af værdien.

Investeringsejendomme og investeringsejendomme under
opførelse
TK Developments investeringsejendomme består af:

+ Futurum Hradec Krålové, shoppingcenter, Tjekkiet (20 %
ejerandel).

+  Galeria Tarnovia, shoppingcenter, Tarnéw, Polen (30 %
ejerandel).

…+ Tyske investeringsejendomme.

Den samlede værdi af koncernens investeringsejendomme ud-
gør DKK 479,4 mio. mod DKK 366,9 mio. pr. 31. januar 2012.
Af værdien pr. 31. januar 2013 vedrører DKK 167,3 mio. kon-
cernens tyske investeringsejendomme, og disse er nærmere
omtalt i afsnittet ”Afviklingsaktiviteter” nedenfor. De to øvrige
investeringsejendomme tilhører asset management-aktivite-
terne og er nærmere beskrevet der.

Den tjekkiske investeringsejendom, shoppingcentret Futurum
Hradec Krålové, ejes i et joint venture med GE Capital og Heit-
man. TK Development har adgang til en performance-bestemt
andel af værdireguleringerne på ejendommen hvilket er indreg-
net i den bogførte værdi. Joint venturet har besluttet at søge
ejendommen solgt og har sat en salgsproces igang. Værdian-
sættelsen pr. 31. januar 2013 er som i de foregående kvartaler
foretaget med baggrund i den igangværende salgsproces. Vær-
diansættelsen pr. 31. januar 2013 medfører en negativ værdi-
regulering på DKK 24,3 mio. som er indregnet i andet kvartal
2012/13.

I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Krålové er der
opført en udvidelse af centret på ca. 9.950 Mm. Byggeriet for-
løb planmæssigt, og udvidelsen åbnede som planlagt den 10.
maj 2012. Udvidelsen var primo året klassificeret under ”Inve-
steringsejendomme under opførelse”, men blev i andet kvartal
2012/13 overført til ”Investeringsejendomme” som følge af at
byggeriet er færdigt og udvidelsen åbnet. Udvidelsen indgår
dermed i ovenstående bogførte værdi.

TK Developments 30 % ejerandel af Galeria Tarnovia er værdi-
ansat til dagsværdi med udgangspunkt i det i december 2012
effektuerede salg af 70 % af ejendommen til Heitman, jf. om-
tale foran.

14 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

RE ES EET EET ED ED EEEEEEEEEEEEEEE

 

RESULTATER I 2012/13 OG FORVENTNINGER TIL 2013/14

TK Developments investeringsejendomme under opførelse
består af koncernens ejerandel af udviklingsprojektet Jelenia
Gåra, Polen.

I Jelenia Géra har TK Development købt et areal og har option
på yderligere arealer med henblik på udvikling af ca. 24.000 m2
shoppingcenter. Projektet vil omfatte en ca. 2.200 m? daglig-
vareenhed og ca. 21.800 m? butikker, restauranter og service-
enheder. Lokalplanen for området er på plads, og udlejningen
er påbegyndt. Byggestart forventes i 2013 med åbning i 2015.
70 % af projektet er i december 2012 overdraget til Heitman,
jf. omtale ovenfor, og koncernens 30 % ejerandel er i samme
forbindelse klassificeret under ”Investeringsejendomme under
opførelse”. Der er ikke pr. 31. januar 2013 foretaget værdiregu-
lering heraf idet dette afventer endelige tilladelser til projektet
og en nærmere afklaring af byggefasen, herunder tidspunktet
for byggestart, byggeperiode, m.v.

Udskudte skatteaktiver

Udskudte skatteaktiver i balancen udgør DKK 127,0 mio. mod
DKK 291,7 mio. pr. 31. januar 2012. De udskudte skatteaktiver
er i regnskabsåret 2012/13 nedskrevet med DKK 200,5 mio. En
væsentlig del heraf vedrører koncernens danske skatteaktiv
som en konsekvens af ændrede regler for underskudsfremfør-
sel.

Der blev i juni 2012 vedtaget et dansk lovforslag hvor reglerne
for underskudsfremførsel ændredes. Dette medfører at under-
skud over DKK 7,5 mio. fra tidligere indkomstår alene vil kun-
ne fradrages med 60 % i årets skattepligtige indkomst. For TK
Development betyder dette at tidshorisonten for anvendelsen
af de skattemæssige underskud er blevet væsentligt længere,
og at usikkerheden knyttet til udnyttelsen af skatteaktivet er
væsentligt forøget. Med baggrund heri opgjorde og indregnede
TK Development allerede i første kvartal 2012/13 et nedskriv-
ningsbehov på koncernens danske skatteaktiv på DKK 150,0
mio. som derfor indgår i den samlede nedskrivning af de ud-
skudte skatteaktiver i koncernen.

Værdiansættelsen af skatteaktiverne er foretaget på bag-
grund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for
en femårig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en
vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje.
De efterfølgende to år er baseret på resultatfremskrivninger
som er underbygget dels af konkrete projekter i projektporte-
føljen med en længere tidshorisont end tre år, dels af en række
projektmuligheder.

LEDELSESBERETNING |

 
 

Som følge af de væsentlige usikkerheder der er knyttet hertil,
er der indregnet reservationer til imødegåelse af risikoen for
manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og
risikoen for reducerede projektavancer i forhold til det forven-
tede. Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og
resultatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forventnin-
ger ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere end
værdien opgjort pr. 31, januar 2013 hvilket kan have en negativ
betydning for koncernens resultater og finansielle stilling.

Projektbeholdning

Den samlede projektbeholdning udgør DKK 3.030,9 mio. mod
DKK 3.498,1 mio. pr. 31. januar 2012. Faldet udgør DKK 467,2
mio. og er en kombination af en stigning i projektbeholdningen
relateret til koncernens igangværende og i perioden afsluttede
byggerier samt et fald som følge af salg af projekter og de fore-
tagne nedskrivninger, jf. ovenfor.

De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-aftaler
udgør DKK 369,6 mio. mod DKK 293,3 mio. pr. 31. januar 2012.
Forward funding er steget, primært som følge af opbygning af
forward funding og forudbetalinger på igangværende projekter.
Pr. 31. januar 2013 udgør forward funding 91,1 % af den bogfør-
te værdi af solgte projekter, brutto.

Koncernens samlede portefølje af færdigopførte projekter og
investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2013 DKK 2.132
mio. (31.01.12: DKK 2.394 mio.), og koncernens netto rentebæ-
rende gæld udgør DKK 2.206 mio. (31.01.12: DKK 2.245 mio.).

 

2.500

162%

 

1.875

1.250

 

625

 

 

 

0 31.1.09 31.1.10 31.1.11 31.1.12 31.1.13
i Netto rentebærende gæld, DKK mio. HE Gæld i forhold tit projekter

Il Investeringsejendomme og færdigopførte projekter, DKK mio.

Tilgodehavender
De samlede tilgodehavender udgør DKK 241,0 mio. og er et fald
i forhold til 31. januar 2012 på DKK 21,3 mio., primært vedrø-
rende igangværende arbejder for fremmed regning og andre
tilgodehavender.

Likvide beholdninger
Likvide beholdninger udgør DKK 31,2 mio. mod DKK 55,1 mio. pr.
31. januar 2012. Koncernens samlede likviditetsberedskab, jf.

 

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 15 /124

 

1305286EogSN80343

 

 

 

 

note 35, udgør DKK 70,1 mio. mod .DKK 134,8 mio. pr. 31. januar
2012.

Egenkapital
Koncernens egenkapital udgør DKK 1.389,7 mio. mod DKK
1.876,4 mio. pr. 31. januar 2012.

Egenkapitalen er siden 31. januar 2012 bl.a. ændret med peri-
odens resultat og positive kursreguleringer efter skat på DKK
5,7 mio., relateret til udenlandske dattervirksomheder og sik-
ringsinstrumenter.

Soliditeten udgør 34,7 %.

Egenkapital og soliditet

 

2000

1500

 

1000

 

500

 

0

31.1.09 31.1.10 31.1.11 31.1.12 31.1.13

HE Egenkapital, DKK mio... [| Soliditet

Langfristede forpligtelser

Koncernens langfristede forpligtelser udgør DKK 141,0 mio.
mod DKK 195,7 mio. pr. 31. januar 2012. Faldet vedrører pri-
mært gæld til kreditinstitutter.

Kortfristede forpligtelser

De kortfristede forpligteiser udgør DKK 2.478,6 mio. mod DKK
2.567,4 mio. pr. 31. januar 2012. Faldet vedrører primært gæld
til kreditinstitutter og leverandørgæld.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Koncernens pengestrømme fra driftsaktivitet er positive med
DKK 45,6 mio. (2011/12: DKK -78,8 mio.). Beløbet er en kom-
bination af en reduceret pengebinding i projekter i forbindelse
med salg, nyinvestering i projekter, betalte renter og skat samt
drift i øvrigt.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet er positive med DKK
6,4 mio. (2011/12: DKK 9,8 mio.) hvilket primært er en kombi-
nation af yderligere investering i den udvidelse af koncernens
tjekkiske investeringsejendom som blev færdiggjort i maj 2012,
og salg af en mindre investeringsejendom i Tyskland.

Årets pengestrømme fra finansieringsaktivitet er negative med

DKK 76,2 mio. (2011/12: DKK 32,3 mio.). De negative penge-
strømme er en kombination af nedbringelse af mellemværen-
der med kreditinstitutter og optagelse af finansiering til inve-

stering i projekter.

FINANSIELLE FORHOLD

Bestyrelsen vil på den kommende ordinære generalforsamling
søge bemyndigelse til at kunne gennemføre en kapitaludvidel-
se med et bruttoprovenu i niveauet DKK 210-231 mio. Kapi-
taludvidelsen vil medvirke til at generere den likviditet der er
en forudsætning for den fremtidige drift og projektflowet og
dermed den langsigtede indtjening. Kapitaludvidelsen er drøf-
tet med koncernens storaktionærer der sammen med enkelte,
betydende private og institutionelle investorer har afgivet be-
tingede tegnings- og garantitilsagn for den samlede kapitalud-
videlse. De nærmere vilkår for kapitaludvidelsen er endnu ikke
fastlagt. De nærmere vilkår vil blive beskrevet i det prospekt
som vil blive offentliggjort i forbindelse med kapitaludvidelsen.

Koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter består af
både drifts- og projektfinansiering. TK Development har indgå-
et en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse
om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet og be-
tingelserne genforhandles årligt, og det er ledelsens forvent-
ning at samarbejdet vil blive forlænget, jf. nedenfor.

Koncernens hovedbankforbindelse har tilkendegivet at ville for-
længe sit engagement med TK Development under forudsæt-
ning af at enkelte betingelser opfyldes, bl.a. at der sker ned-
bringelse af driftskreditrammen med DKK 50 mio. Den formelle
forlængelse forventes at finde sted efter offentliggørelse af TK
Developments årsrapport 2012/13.

Koncernen har herudover aftaler om projektfinansiering i for-
skellige banker i Danmark og i udlandet. Projektkreditterne be-
vilges sædvanligvis med forskellige løbetider, afhængigt af det
konkrete projekt.

Der har i regnskabsåret været en løbende dialog med enkelte
kreditinstitutter om udskydelse af afdragsforpligtelser på pro-
jektkreditter indtil der er sket salg af et eller flere af de færdig-
opførte, betydende projekter, og aftaler om udskydelse af af-
dragsforpligtelser er nu på plads.

Af den samlede projektfinansiering pr. 31. januar 2013 har DKK
1,5 mia. udløb i 2013/14, inklusive ca. DKK 80 mio. i løbende
afdragsforpligtelser på de enkelte kreditter. Der er efter regn-
skabsårets udløb indgået aftaler om refinansiering af DKK 0,2
mia. Herudover har koncernens hovedbankforbindelse og andre

16 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

FEE EET EET TEE TEE EEN

 

 

 
 

kreditinstitutter tilkendegivet at ville forlænge sine engage-
menter. Ved opnåelse af endelige tilsagn herpå vil. DKK 1,1 mia.
være forlænget, og DKK 0,3 mia. vil have udløb i 2013/14. Kon-
cernen er afhængig af at der kan opnås enten en forlængelse
eller en anden finansiering af projektkreditterne i det omfang
de inden forfald ikke er indfriet i forbindelse med salg af projek-
ter. Der pågår løbende dialog med kreditinstitutterne herom, og
det er ledelsens forventning at disse projektkreditter vil blive
enten forlænget eller refinansieret på anden vis. Dele af prove-
nuet fra kapitaludvidelsen eller frigørelse af likviditet fra salg af
færdigopførte, betydende projekter vil medvirke til nedbringel-
se af gæld til kreditinstitutter, herunder projektfinansiering på
DKK 68,5 mio. ydet af en kreds af større aktionærer i selskabet
og medlemmer af ledelsen.

TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER
Der har ikke i første halvår 2012/13 været væsentlige eller
usædvanlige transaktioner med nærtstående parter. I forbin-
delse med projektfinansiering har nærtstående parter i tredje
kvartal 2012/13 ydet et lån til koncernen på DKK 10 mio.

TK Development har i fjerde kvartal 2012/13 indgået aftale om
delvis projektfinansiering af koncernens projekt i Esbjerg, City-
center BROEN, via en samlet finansieringspakke fra en kreds
af større aktionærer i selskabet, herunder medlemmer af ledel-
sen og andre nærtstående parter, jf. NASDAQ OMX Copenhagen
A/S' definition heraf. For transaktioner med nærtstående par-
ter efter IFRS henvises til note 36.

MODERSELSKAB, TK DEVELOPMENT A/S

TK Development A/S, moderselskab, har i 2012/13 realiseret et
resultat før skat på DKK -285,6 mio. mod DKK 114,1 mio. året
før. Resultat efter skat udgør DKK -333,8 mio. mod DKK 105,4
mio. året før. Skat af årets resultat er i 2012/13 væsenligt på-
virket af en nedskrivning af selskabets udskudte skatteaktiver
som følge af ændrede regler for underskudsfremførsel vedta-
get i juni 2012.

I resultatet indgår indtægter fra kapitalandele i tilknyttede
virksomheder med DKK -336,1 mio. mod DKK 73,9 mio. året før.
Indtjeningen herudover udgøres primært af nettofinansierings-
indtægter i forbindelse med udlån til dattervirksomheder. Der
eri 2012/13 foretaget nedskrivning af kapitalandele i tilknytte-
de virksomheder med DKK 410,0 mio. (2011/12: DKK 0,0 mio.).
De akkumulerede nedskrivninger relateret hertil udgør pr. 31.
januar 2013 DKK 870,2 mio. (31.1.12: DKK 460,2 mio.).

Den samlede balance udgør pr. 31. januar 2013 DKK 2.058,6
mio. og er et fald på DKK 332,6 mio. i forhold til året før. Egen-

LEDELSESBERETNING |

 

RESULTATER I 2012/13 OG FORVENTNINGER TIL 2013/14

kapitalen udgør pr. 31. januar 2013 DKK 1.868,6 mio. og er et
fald på på DKK 332,9 mio. i forhold til 31. januar 2012. Faldet
vedrører primært årets resultat.

FORVENTNINGER TIL 2013/14

Ledelsen forventer for regnskabsåret 2013/14 et positivt re-
sultat før skat af de fortsættende aktiviteter. Timing og forløb
for afvikling af de ikke-fortsættende aktiviteter er forbundet
med større usikkerhed, og resultatet heraf indgår dermed ikke
i forventningerne.

Som omtalt foran har ledelsen ændret salgsstrategien for kon-
cernens projekter og valgt at acceptere udvalgte projektsalg til
reducerede priser. Ledelsen tillægger det således betydning at
der foretages salg af flere færdigopførte projekter og grunde
i2013/14.

De forventninger der er omtalt i denne. årsrapport, herunder
forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med
risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til
det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som
nævnt i afsnittet ”Risikoforhold”, herunder kan fremhæves vur-
deringen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje.

BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIO-
DENS UDLØB

TK Development har efter regnskabsperiodens udløb solgt en
af koncernens mindre tyske investeringsejendomme til en tysk
investor. Der er ikke herudover indtrådt andre væsentlige sel-
skabsspecifikke begivenheder efter regnskabsperiodens udløb
end de i ledelsesberetningen nævnte.

BESTYRELSEN

Bestyrelsen består aktuelt af seks personer. Bestyrelsen har
konstitueret sig med Niels Roth som formand og Torsten Erik
Rasmussen som næstformand. Bestyrelsen indstiller til ge-
neralforsamlingens godkendelse at bestyrelsen fortsat skal
bestå af seks medlemmer. Torsten Erik Rasmussen, Jens Erik
Christensen og Jesper Jarlbæk genopstiller ikke på den kom-
mende generalforsamling. De øvrige bestyrelsesmedlemmer
er villige til genvalg, og bestyrelsen foreslår herudover Arne
Gerlyng-Hansen, administrerende direktør i Harald Nyborg
A/S, Morten Astrup, stiftende partner og investeringsdirektør
i Storm Capital Management Ltd., London, og Kim Mikkelsen,
direktør i Strategic Capital ApS til nye medlemmer af bestyrel-
sen, De nye medlemmer der indstilles til generalforsamlingens
godkendelse repræsenterer storaktionærer i TK Development.

Arne Gerlyng-Hansen er uddannet advokat og har siden 2004

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 17 /124

 

 

1305286EogSN80344

 

 

været administrerende direktør i Harald Nyborg A/S. Han er til-
lige bestyrelsesmedlem i Dava 1 ApS som er storaktionær i TK
Development. Arne Gerlyng-Hansen har spidskompetencer in-
den for detailhandel, juridiske forhold, ledelse og forretningsud-
vikling hvilket bestyrelsen har lagt særlig vægt på i forbindelse
med udpegelsen af ham. Arne Gerlyng-Hansen vil blive anset

som uafhængigt medlem af bestyrelsen.

Morten Astrup er stiftende partner og investeringsdirektør
i Storm Capital Management Ltd. og næstformand for besty-
relsen i Storm Real Estate ASA som er storaktionær i TK De-
velopment. Morten Astrup har spidskompetencer inden for
investering i fast ejendom, finansiering og forretningsudvikling
hvilket bestyrelsen har lagt særlig vægt på i forbindelse med
udpegelsen af ham. Morten Astrup vil blive anset som uafhæn-
gigt medlem af bestyrelsen.

Kim Mikkelsen har en finansiel baggrund og er direktør i Stra-
tegic Capital ApS som er storaktionær i TK Development. Kim
Mikkelsen har spidskompetencer inden for finansielle forhold,
investering og ledelse hvilket bestyrelsen har lagt særlig vægt
på i forbindelse med udpegelsen af ham. Kim Mikkelsen vil blive
anset som uafhængigt medlem af bestyrelsen.

UDBYTTE
Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbetales ud-
bytte for regnskabsåret 2012/13.

18 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 
 

MARKEDSFORHOLD

Markedsforholdene for koncernen har gennem de seneste år
været vanskelige og medført langtrukne beslutningsprocesser
hos både investorer, lejere og finansieringskilder. Særligt det
danske marked har igennem en længere periode været og er
fortsat præget af usikkerhed, bl.a. som følge af en svækket fi-
nansiel sektor. Der er efter ledelsens opfattelse ikke tegn på
markant bedring i den kommende periode.

Markedsforholdene på TK Developments markeder og den fi-
nansielle krises indflydelse på jordpriser, byggeomkostninger,
lejeniveau, priser på de opførte ejendomme og adgang til finan-
siering har materielt set ikke ændret sig gennem de seneste
måneder. De nævnte variable har fundet et nyt prisleje, og nye
projekter forventes at kunne afsættes med de før krisen opnå-
ede avancer, og dermed bruttofortjenester på 15-20 % målt på
projekternes kostpris. Allerede færdigudviklede projekter må
dog forventes realiseret til en lav avance.

Adgangen til finansiering af projekter er fortsat vanskelig og er
den væsentligste aktuelle udfordring for ejendomsbranchen.
Den finansielle sektor er svækket og har øget fokus på kreditri-
sici samtidig med at nye regler har medført højere kapitalkrav
i bankerne. Dette bevirker at kreditinstitutterne fortsat er til
bageholdende med at yde lån til finansiering af fast ejendom
hvilket påvirker ejendomsbranchen og dermed også TK Devel-
opment negativt. TK Development er afhængig af at der fort-
sat kan opnås het eller delvis finansiering af projekter, enten
hos kreditinstitutter eller hos investorer i form af forward fun-
ding, og at der frigøres betydelig likviditet fra salg af flere af de
færdigopførte, betydende projekter.

Ledelsen i TK Development har igennem en længere periode i
koncernens bestræbelser på at afhænde færdigopførte pro-
jekter og investeringsejendomme oplevet en utilfredsstillende
træghed i markedet. På trods heraf har 2012 på investorsiden
budt på en forsigtig optimisme og en øget interesse for inve-
stering i udvalgte segmenter inden for retailprojekter hvor be-
liggenhed og kvalitet er afgørende elementer for investorerne.
Det må dog konstateres at beslutningsprocesserne, bl.a. som
følge af investorernes krav om lavere risici i projekterne, fortsat
er lange. De institutionelle investorer har behov for placering af
kapital. Dette giver muligheder for etablering af partnerskaber
på nye projekter hvor projekterne gennemføres i samarbejde
med disse investorer. Disse muligheder er i tråd med koncer-
nens forretningsmodel hvor TK Development ønsker at indgå
partnerskaber omkring færdigopførte ejendomme og nye ud-
viklingsprojekter for derigennem at opnå en mere optimal allo-
kering af selskabets egenkapital, en større risikospredning og
en bedre udnyttelse af koncernens udviklingskompetencer.

LEDELSESBERETNING |

På udlejningssiden inden for retail er lejernes fokus fortsat på

den rette beliggenhed. TK Development oplever en god inte-
resse for velbeliggende projekter, og flere stærke nationale og
internationale kæder ekspanderer, om end beslutningsproces-
serne under indtryk af uroen på de internationale finansielle
markeder, er langtrukne.

Lejeniveauet forventes fremadrettet at være nogenlunde sta-
bilt. Dog må det forventes at lejeniveauet på sekundære place-
ringer vil være under pres.

Inden for boligsegmentet i Warszawa i Polen opleves aktuelt en
træghed i markedet ligesom der har fundet en prismæssig kor-
rektion sted, bl.a. qua et stort udbud af nye boliger til salg. Om-
fanget af igangsatte boligprojekter i Warszawa er nu faldende,
og udbuddet af boliger forventes over tid at stabilisere sig. Det
er derfor ledelsens vurdering at det igen vil blive attraktivt at
udvikle boliger i Polen, primært i Warszawa-området.

De makroøkonomiske nøgletal i form af BNP, privatforbrug og
arbejdsløshed på koncernens markeder viser forventning om
en beskeden vækst på alle koncernens markeder.

Koncernen har en stærk platform på de fortsættende marke-
der og fokuserer, via netværk til retailere og investorer, på at
udnytte det potentiale som er på markederne. Med fokus på
butikssegmentet arbejdes der løbende på at styrke projektpor-
teføljen på hvert af koncernens markeder og sikre en tilfreds-
stillende fremdrift på de eksisterende projekter og nye projekt-
muligheder.

DANMARK:

Den økonomiske vækst i Danmark er fortsat lav og en høj vækst
forventes ikke i nær fremtid. Arbejdsløsheden har igennem de
senere år været nogenlunde stabil og forventes på et uændret
niveau de kommende år, Det danske marked har igennem en
længere periode været, og er fortsat, præget af usikkerhed,
bl.a. som følge af en svækket finansiel sektor. Adgangen til fi-
nansiering af projekter er således fortsat vanskelig og den væ-
sentligste udfordring for ejendomsbranchen.

I Danmark har TK Development fokus på butikssegmentet som
også ide kommende år forventes at være det primære segment
for koncernen. Fokus vil være på etablering af bydels- og shop-
pingcentre i store og mellemstore byer, og TK Development ar-
bejder med flere projektmuligheder i relation hertil. Herudover
vil kontormarkedet i de større byer have interesse,

 

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 19 /124

  

1305286EogSN80345

 

På investorsiden oplever koncernen at der fortsat er god inte-
resse for investering i både retail-, kontor- og boligprojekter på
attrative placeringer i større byer. Samtidig opleves en vigende
interesse for investering i sekundære byer. Beliggenhed og kva-
litet er to afgørende elementer for investorerne. På ejendom-
me med primære beliggenheder hvor risikoen for tomgang er
forholdsvis begrænset, kan opnås tilfredsstillende salgspriser
mens salgspriserne på ejendomme med sekundære placeringer
er under pres. De institutionelle investorer og andre større pro-
fessionelle investorer har behov for placering af kapital hvilket
giver muligheder for etablering af partnerskaber om nye pro-
jekter hvor projekterne gennemføres i samarbejde med disse
investorer.

På udlejningssiden inden for retail har lejerne ligeledes fokus på
den rette beliggenhed. Både dagligvarekæder og retailkæder
ekspanderer fortsat hvis beliggenheden er rigtig, om end be-
slutningsprocesserne er langtrukne. Lejeniveauet forventes på
primære beliggenheder at være nogenlunde stabilt hvorimod
lejeniveauet på sekundære placeringer er under pres.

 

 
 

 

 

or "ale ned alle

 

 

 

BNP (% å/å) 1,1 -0,6 0,5 1,5
Privatforbrug (% å/å) -0,5 0,5 0,4 1,8
Arbejdsløshed (%) 6,1 6,2 6,2 6,1

 

 

(Kilde: Nordea, marts 2013)

 

 

 

På kontormarkedet hvor der igennem en periode har været et
lavt aktivitetsniveau, opleves igen stigende aktivitet og øget
interesse for projekter i de større byer. Projekter kan tiltrække
både lejere og investorer ved attraktive beliggenheder. Koncer-
nens havnenære beliggenheder vurderes at være attraktive,
og koncernen forventer at skabe gode projekter de kommende
år. Som eksempler kan nævnes koncernens arealer på Amerika
Plads i København og Stuhrs Brygge i Aalborg.

Det svenske marked er præget er en stærk svensk økonomi og
en stor købekraft om end væksten i 2012 er lavere end året
før. Reallønnen er steget markant over de seneste par år, og i
løbet af de kommende år forventes fortsat vækst og stigning i
privatforbruget.

TK Development vil i lighed med tidligere år have fokus på bu-
tikssegmentet i Sverige. Detailhandelskæderne er interesse-
rede i attraktive lejemål om end beslutningsprocesserne hos
lejerne også i det svenske marked er langtrukne. Nye udenland-

 

ske retailkæder ekspanderer stadig. Projekternes beliggenhed
er fortsat afgørende for lejerne, og det er en klar tendens at
detailhandelskæderne vil ekspandere i de større byer, specielt
i Stockholm og Gøteborg, men også i andre af de største byer
i Sverige. Stockholm udvikler sig fortsat med en stor årlig be-
folkningstilvækst. Dette giver behov for nye butiksetableringer
og for udvikling af allerede eksisterende butiksområder, både i

form af retailparker og shoppingcentre.

På investorsiden er der stigende interesse fra både lokale og
internationale investorer. Interessen er størst for projekter på
primære beliggenheder, og salgspriserne på disse projekter er
stigende.

Sverige vurderes som det mest transparente og interessante
marked i Norden, og med den fortsatte butiksmæssige udbyg-
ning er det svenske marked meget interessant for TK Develop-
ment. TK Development vil fokusere på udvikling af storbutikker
og shoppingcentre på gode beliggenheder i de største byer,
med Stockholm og Gøteborg som primære fokusområder.

i

BNP (% å/å) 0,8 1,3

Privatforbrug (% å/å) 1,5 2,2
Arbejdsløshed (%) 8,0 8,3
(Kilde: Nordea, marts 2013)

Koncernen har et veludbygget kontaktnet til et stort antal lo-
kale og internationale retailkæder der ønsker at ekspandere i
Centraleuropa. Endvidere er der et tæt samarbejde med inve-
storer - herunder internationale investeringsfonde - der ønsker
at investere i centraleuropæiske ejendomsprojekter.

Der er fortsat positive forventninger til det polske marked om
end de økonomiske nøgletal viser forventning om en svagere
vækst end tidligere. Stærke nationale og internationale retail-
kæder ønsker fortsat at ekspandere og har ligesom i de andre
af koncernens markeder fokus på beliggenhed. Generelt ople-
ves god efterspørgsel efter lejemål på primære beliggenheder i
større byer og et samtidigt ønske fra lejerne om at fraflytte le-
jemål på sekundære placeringer. Forhåndsudlejning af planlag-
te shoppingcentre med gode beliggenheder er fortsat muligt
men tager længere tid end tidligere i kraft af lange beslutnings-
processer hos lejerne. Det forventes at i takt med at markedet
for shoppingcentre modnes, vil nye udviklingsmuligheder, her-
under udvidelser og/eller revitalisering af eksisterende centre,

20 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

  

MARKEDSFORHOLD

blive attraktive.

Det primære fokus hos investorerne er i større byer, og der kon-
stateres fortsat god interesse for projekter i de større byer i
Polen hvor beliggenheden er i top eller hvor der er udviklings-
muligheder i projekterne.

EOF NDNENSEE

 

etablere

Nee

90-11 0,0

 

 

 

BNP (% å/å) 1,9
Privatforbrug (% å/å) 0,7 -3,0 -0,5 1,5
Arbejdsløshed (%) 6,7 7,0 7,6 " 7,3

 

 

(Kilde; Europa-Kommissionen, European Economic Forecasts, Winter

2013)

 

 

 

 

 

SES EEn 1995. | 2011. 2012 2013e 2014e
BNP (4% å/å) 43 20) 18 — 28
Privatforbrug (% å/å) 25 0,5 0,3: 1,8
Arbejdsløshed (%) 12,5 " 13,4 13,8 13,4
(Kilde: Nordea, marts 2013) . ” '

 

 

 

Koncernens forretningsgrundlag omfatter også boligmarkedet
i Polen.

Der er fortsat basis for udvikling og salg af attraktive boliger,
primært i Warszawa-området. Warszawa udvikler sig løbende
og styrker fortsat sin position som Polens kraftcentrum hvil-
ket afføder et konstant behov for flere og nyere boliger. Der er
mange muligheder for etablering af attraktivt beliggende pro-
jekter. Markedet er aktuelt udfordrende idet der fortsat opføres
mange nye boliger i Polen, herunder i Warszawa, og udbuddet
af boliger til salg, både færdigopførte boliger og boliger under
opførelse, er stort. Prisniveauet har i en periode været svagt
faldende men forventes for mindre boligenheder i Warszawa i
den kommende periode at være nogenlunde stabilt idet omfan-
get af igangsatte boligprojekter i Warszawa nu er faldende, og
udbuddet af boliger forventes at stabilisere sig over tid. Køber-
ne prioriterer billigere områder for at opnå flere kvadratmeter.

 

Den økonomiske situation i Tjekkiet er præget af lav vækst og
et faldende privatforbrug. Der er i nær fremtid udsigt til svag
bedring, og på investorsiden vises der igen interesse for inve-
stering i fast ejendom. Internationale fonde har fokus på stør-
re projekter mens lokale investorer viser interesse for mindre
projekter. TK Development fokuserer på butikssegmentet og
oplever fortsat god efterspørgsel efter lejemål i attraktive pro-
jekter. Trenden går fortsat i retning af at der etableres retailpro-
jekter i centrum af byerne eller nær trafikale knudepunkter. Det
forventes at der i løbet af de kommende år vil blive etableret
flere nye shoppingcentre ligesom eksisterende centre forven-
tes revitaliseret og/eller udvidet. Dagligvarekæderne forventes
ligeledes fortsat at ville ekspandere. TK Development vil kon-
centrere sig om projekter i mellemstore og større byer.

LEDELSESBERETNING |

 

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 21 /124

 

  
  

1305286EogSN80346

 

 

 

Komamrs kirgmurdkg

 

Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe
værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom. Koncernen
er en udviklings- og servicevirksomhed der har specialiseret
sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mel-
lem lejer og investor.

 

 

Baorbwrdkr |

 

TK Development har en række bærende værdier, som ken-
detegner koncernen. De udstikker rammerne for hvordan
medarbejderne i TK Development agerer, og er værdier som
TK Development gerne vil være kendt for.

… Godt købmandsskab

«+ Resultatorienteret

+ Innovation og kreativitet

.… Troværdighed

.  Keepit simple

.… Engagement/commitment

 

 

Sondringen budpred 5

 

Udvikling af projekter fra idéfase til færdigopført projekt
hvor de kan gennemføres efter en af flere modeller:
+ Solgte projekter (forward funding / forward purchase)
. Projekter med partner
+ | eget regi med høj grad af tillid til udlejning

og salgbarhed
+ Service-ydelse for tredjemand.

 

 

 

fear are het

Ejerskab, drift, modning og optimering af færdigopførte
projekter i en mellemlang driftsperiode relateret til
muligheder for at addere værdi i både eget regi og for
tredjemand.

 

 

 

Ingeniører
Arkitekter a

VU

Option/køb af areal

Lejerbehov M
Investorønsker >
Myndigheder Ø ]

Entreprenører

Investorer

 

Færdigt projekt

Lejere

KAN

Underleverandører

FORRETNINGSKONCEPT
Koncernens primære forretningsområde er udvikling af fast

ejendom, benævnt development, og koncernens sekundære
forretningsområde er asset management.

DEVELOPMENT

Koncernen er en netværksvirksomhed der i kraft af tætte sam-
arbejdsrelationer gennem en årrække har opbygget et stærkt
netværk blandt lejere og investorer med hvem der løbende
indgås aftaler. Koncernen er i høj grad en videnbaseret service-
virksomhed der har specialiseret sig i at være det resultatska-
bende og kreative bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter,
entreprenører og andre samarbejdspartnere.

TK Development ønsker at være den foretrukne samarbejds-
partner inden for udvikling af fast ejendom i butikssegmentet
hvor samspillet med kunderne, lejere og investorer, er baseret
på indsigt og gensidig tillid.

| samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilrette-
lægger TK Development nybygning, udbygning og ombygning af
fast ejendom med udgangspunkt i lejernes behov og investorer-
nes ønsker. Koncernen udvikler projekterne hvilket indebærer
udlejning, byggestyring og kontrahering med entreprenørvirk-
somheder og underleverandører til udførelse af byggeopgaver-
ne.

Koncernens segmentmæssige fokus er udvikling af shopping-
centre, storbutikker og domicilejendomme og i tilknytning hertil
blandede og multifunktionelle projekter samt boliger i Polen.

Butikssegmentet vil også i de kommende år være det primære
segment for koncernen med fortsat udbygning af det i forvejen
store kontaktnetværk.

 

 

Shoppingcentre

Butikker/
storbutikker

Strøgejendomme

 

Kontorer
Segment-mix

 

00000 0
ODD 0

Boliger

 

22 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

 
 

Koncernens primære fokus er udvikling af fast ejendom. Udvik-
ling kan finde sted efter flere modeller:

«+ |egne bøger, med eller uden et forudgående salg af projek-
terne hvor projekternes finansiering kan ske i egne bøger
eller successivt af køber i takt med projekternes opførel-
se, også benævnt forward funding.

«+ Sammen med partnere i opførelsesperioden.

«+ Som serviceydelser for tredjemand.

Kunderelationer

Koncernens primære kunder består af lejere og investorer. TK
Development arbejder løbende på at skabe nye og forbedrede
ydelser der skal gøre koncernen til en endnu mere attraktiv
samarbejdspartner.

Lejerne

På lejersiden har TK Development over en årrække opbygget
tætte samarbejdsrelationer til et stort antal virksomheder, her-
under især retailkæder der ønsker at etablere nye butikker.

Koncernen har oparbejdet en omfattende viden om lejernes øn-
sker og behov. På den baggrund er TK Development i stand til
at udvikle butiksløsninger der matcher lejernes krav til koncept
og beliggenhed. De mange tætte relationer til en bred vifte af
retailkæder betyder desuden at koncernen altid er i stand til at
sammensætte et attraktivt butiksmiks der optimerer den en-
kelte lejers omsætning.

Investorerne

TK Development har ligeledes opbygget nære relationer til en
stribe både danske og udenlandske investorer inden for fast
ejendom.

Koncernen har en indgående viden om investorernes ønsker og

FORRETNINGSKONCEPT OG VIDENRESSOURCER

behov. TK Development tilbyder blandt andet standardiserede
internationale kontrakter og en problemfri proces fra start til
overdragelse.

Koncernen har gennem årene solgt projekter til en række dan-
ske og udenlandske banker, investeringsfonde, pensionskasser
og private selskaber.

Projekt- og risikostyring

Nye projekter igangsættes ud fra en nøje vurdering af indtje-
ningspotentiale sammenholdt med projektets kompleksitet,
gennemløbstid, kapitalbinding, herunder balancemæssig og li-
kviditetsmæssig belastning og ressourceindsats i øvrigt. Heri
indgår overvejelser som projekternes beliggenhed, myndig-
hedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og af-
sætningsforhold.

Begrænsning af risici

En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstillen-
de projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når der er
opnået en tilfredsstillende forhåndsudlejning i projektet, sva-
rende til mindst 60 %, Hvis projektet er solgt, igangsættes byg-
geriet først når koncernen forventer at kunne opfylde de krav
fra investorer som gør at salget af projektet kan gennemføres
endeligt. Der er typisk tale om krav som det ligger inden for kon-
cernens kompetenceområder at løfte.

Forward funding

Det er TK Developments målsætning at sikre salget af projek-
ter på et tidligt tidspunkt. Koncernen lægger vægt på i videst
muligt omfang at udbygge investorernes engagement ved fi-
nansiering af projektet i byggeperioden (forward funding). Af-
taler med investorer om forward funding indgås sædvanligvis
inden byggestart, og herved sikres at koncernens likviditetsbin-
ding i projekterne holdes på et absolut minimum, og herunder

Nedenfor er koncernens likviditetsbinding i projekter illustreret, dels ved et projektforløb uden forward funding, dels ved forward

funding.

Pengebinding i DKK

 

 

EZ1 Projektforløb med forward funding

 

 

Projektforløb

 

 

 

Udviklingsfasen

Grundkøb
Byggestart

LEDELSESBERETNING |

Byggeperiode

Aflevering. mmm

HE Projektforløb uden forward funding

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 23 /124

  

1305286EogSN80347

 

 

opnås balancereduktion og risikominimering.

Grønt byggeri

Koncernen oplever en stigende efterspørgsel fra både lejere og
investorer efter grønt byggeri. TK Development kan tilbyde at
koncernens projekter opføres som grønne byggerier i det om-
fang det efterspørges af koncernens kunder. Flere af koncer-
nens projekter er opført som grønne byggerier og certificeret
efter BREEAM-ordningen eller lignende.

ASSET MANAGEMENT

'TK Developments sekundære forretningsområde er asset ma-
nagement. Dette forretningsområde omfatter ejerskab, drift,
indkøring og modning samt optimering af færdigopførte projek-
ter i en mellemlang driftsperiode hvor denne periode relaterer
sig til mulighederne for at kunne tilføre værdi i både eget regi
og for tredjemand.

i relation til nye projekter kan koncernen vælge at igangsætte
projekter med henblik på opførelse og efterfølgende indkøring
og modning over en kortere årrække hvor sådanne projekter ty-
pisk vil blive klassificeret som investeringsejendomme.

Dette er en naturlig konsekvens af det ændrede risikobillede,
herunder især en ændret investoradfærd hvor udviklingspro-
cessen for visse projekter optimalt set ikke er tilendebragt før
en modning og indkøring af ejendommene har fundet sted. Den
investeringsejendomsportefølje som dette element resulte-
rer i, sikrer isoleret set et såvel positivt driftsresultat som et
positivt cashflow. Efter modningsprocessen kan projekternes
afkast endnu bedre dokumenteres og en bedre prissætning
opnås.

Udvikling af investeringsejendomme kan finde sted dels i egne
bøger, dels i projektudviklingssamarbejder hvor medinvestorer
ønsker at deltage i såvel opførelses- som modningsfasen. Ved
indgåelse af samarbejder opnår koncernen en mere effektiv
anbringelse af koncernens egenfinansiering i projekter under
udvikling, en bedre risikospredning samt en mere effektiv ud-
nyttelse af koncernens mandskabsmæssige ressourcer og
kompetencer.

Koncernen ejer enkelte investeringsejendomme og en række
færdigopførte projekter. Disse indgår i koncernens asset mana-
gement-aktiviteter.

VIDENRESSOURCER
TK Development udvikler projekter af høj kvalitet. Sammen
med medarbejdernes viden og kompetencer spiller koncernens

tætte relationer til lejere og investorer en afgørende rolle i for-
hold til at minimere risiciene i de enkelte projekter. Dette er for-
udsætningen for at udvikle projekter der skaber tilfredshed hos

både lejere og investorer, og som sikrer koncernen en tilfreds-
stillende indtjening på de enkelte projekter.

Medarbejderne

Medarbejdernes viden og kompetencer er derfor afgørende for
værdiskabelsen i TK Development, og TK Development søger
løbende at have optimal sammensætning af kompetente med-
arbejdere med kompetencer inden for alle væsentlige områder
i forbindelse med udvikling af fast ejendom. Koncernens med-
arbejdere er fordelt på fagspecifikke områder: projektudviklere,
udlejere, juridiske og økonomiske projektcontrollere samt inge-
niører.

Uddannelse

For at højne medarbejdernes kompetenceniveau og dermed
styrke værdiskabelsen i TK Development har koncernen løben-
de fokus på uddannelse. Målet er at styrke koncernen i de ud-
viklingsfaser der er kritiske i forhold til at maksimere værdiska-
belsen i det enkelte projekt.

Ud over at styrke koncernens videnressourcer er uddannelse
med tilat cementere TK Developments position som en attrak-
tiv arbejdsplads, for både nuværende og kommende medarbej-
dere.

Projektorganisation

TK Development lægger vægt på at være en inspirerende ar-
bejdsplads hvor viden og erfaringer fra de enkelte projekter
bliver samlet op og givet videre i organisationen med henblik
på en fortsat styrkelse af koncernens og medarbejdernes ud-
viklingsmæssige kompetencer og knowhow.

For at sikre høj kvalitet i alle koncernens ydelser over for leje-
re og investorer - og samtidig sikre en effektiv fremdrift og en
hurtig beslutningsproces i udviklingen af det enkelte projekt -
er koncernens medarbejdere forankret i en matrixorganisation
der kan skitseres på følgende måde:

   

ETERN

 

  
 
  
 
   

j i Salg og udlejning

 

 

; Controlling

 

 

 

Projektstyring/Byggestyring

 

 

 

 

 

 

i Økonomi og regnskab

Matrixorganisationen betyder at alle koncernens spidskompe-

24 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

 
 

tencer der afspejler projektforløbet fra indledende skitse til
færdiggørelse, er til stede i den projektgruppe der bærer det
enkelte projekt igennem fra A til Z.

Organisation, ledelse og medarbejdere
TK Developments organisation og ledelsesstruktur er baseret
på landedivisioner under ledelse af divisionsdirektører.

Koncernens samlede management team består af ovennævnte
gruppe samt funktionschefer i de enkelte lande.
Ledelsesstrukturen (ekskl. afviklingsaktiviteter) i koncernen

ser således ud:

Eee
Frede Clausen
Administrerende direktør

Robert Andersen
Direktør

Beers
Økonomi, finans
og controlling
| | | |

 

 

 

Danmark Sverige Polen Tjekkiet
Erik ' Dan Zygmunt Rostislav
Godtfredsen Fæster Chyla Novåk

ø ør i fad San Br nm
7 i i

FORRETNINGSKONCEPT OG VIDENRESSOURCER

Organisatorisk fokus på segmenter

For at understøtte den valgte segmentering er det besluttet
at tilrettelægge en organisering der bedst muligt sikrer ledel-
sesmæssigt fokus på såvel development-aktiviteter som asset
management-aktiviteter. Direktionen søger i videst muligt om-
fang at tilrettelægge, at de har sit primære fokus på hvert sit
forretningsområde, dog med respekt for at direktionen i fælles-
skab er ansvarlig for den daglige ledelse af den samlede virk-
somhed, TK Development har flere års erfaring med asset ma-
nagement og udfører asset management for tredjemand. Der
vil blive et øget fokus på asset management, herunder at ud-
nytte koncernens kompetencer og erfarne medarbejdere for at
sikre fortsat fremdrift i modningen af færdigopførte projekter.

Fordelingen af medarbejdere i koncernen
Medarbejderstaben udgør pr. 31. januar 2013 112 medarbejde-
re der er fordelt således:

    
 
  

Koncern/service 10

Centerdrift 16

Koncern- og servicefunktionen omfatter bl.a. ledelse, økonomi-
og finansfunktion samt øvrige stabsmedarbejdere.

rå

MEÆR e PORT 2012/13

 

  

 

 

 

Koncernens primære forretningsområde er udvikling af fast
ejendom, benævnt development.

 

Strateenforforretningsomradelgbevelopment

 

Udvikling af projekter fra idéfase til færdigopført projekt
hvor de kan gennemføres efter en af flere modeller:

 

 

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. januar
2013 452.000 må, fordelt med 7.000 m? solgte projekter og
445.000 m2 øvrige projekter. Det samlede udviklingspotentiale
udgjorde pr. 31. januar 2012 635.000 m?,

Udviklingen i koncernens projektportefølje kan skitseres

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

. Solgte projekter (forward funding / forward purchase) således:

+ Projekter med partner

. | eget regi med høj grad af tillid til udlejning Bo, LÆ LID aka

og salgbarhed

+ Serviceydelse for tredjemand. Solgte
Færdigopførte 0 0 15

Dags Under opførelse 12 17 17
ikke påbegyndte 14 10 6

+ Lande: Danmark, Sverige, Total Ze 27 38

Polen, Tjekkiet ota

+ Omsætning 2012/13: DKK 183,4 mio. Øvri

+ Bruttoresultat 2012/13: DKK -81,8 mio. vige

+ Resultat før skat og nedskrivninger, mv.:. DKK 44,1 mio. Færdigopførte 0 0 38

+ Balance 31.,1.13: DKK 1.284,5 mio. Under opførelse 149 286 198
Ikke påbegyndte 915 938 901

TK Development har i development-segmentet fokus på gen- Total 1.064 1.224 1.137

nemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen, herunder

sikring af en stærk forhåndsudlejning eller salg inden påbegyn- Projektportefølje, netto 1.090 1.251 1.175

delse af byggeri. Herudover arbejder koncernen fremdeles på Forward funding 284 293 370

nye projektmuli igheder. Projektportefølje, brutto 1.374 1.544 1.545
Forward funding i % af

. . bogført værdi af solgte
igangsætning af nye, større projekter er afhængig af at der kan projekter, brutto 91,6 % 91,6 % 91,1%
opnås het eller delvis finansiering heraf, samt at der frigøres li- Tabel 1

kviditet fra salg af et eller flere af de færdigopførte, betydende
projekter.

Bruttoresultatet i 2012/13 for development udgør DKK -81,8
mio. hvoraf DKK 127,1 mio. udgør nedskrivninger af projekter, jf.
omtale foran i afsnittet ”Resultater i 2012/13 og forventninger
til 2013/14”.

På koncernens retailprojekter med igangværende byggeri eller
nært forestående byggestart oplever koncernen fortsat en god
lejerinteresse, og der er også i denne periode indgået lejeafta-
ler på flere af disse projekter.

Usikkerheden på de internationale finansielle markeder påvir-
ker fortsat ejendomsbranchen negativt og medfører fortsat
lange beslutningsprocesser hos både finansieringskilder, lejere
og investorer, jf. omtale under ”Markedsforhold”. På den bag-
grund er tidspunktet for forventet byggestart på enkelte af
koncernens projekter udskudt i forhold til det senest forvente-
de i delårsrapporten for 1,-3. kvartal 2012/13, og enkelte pro-
jekter er fravalgt.

 

 

 

Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen pen-
gebindingen i den solgte projektportefølje. Forward funding er i
forhold til 31. januar 2012 steget, primært som følge af opbyg-
ning af forward funding og forudbetalinger på igangværende
projekter.

Faldet i bogført værdi af øvrige projekter kan primært forklares
med de i perioden foretagne nedskrivninger af koncernens pro-
jektportefølje, jf. omtale foran.

26 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

Udviklingspotentialet i koncernens projektportefølje i kvadrat-
meter fremgår nedenfor:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bk
Solgte .
Færdigopførte 4
Under opførelse 3
Ikke påbegyndte 79 29 0
Total … 83 36 7
Øvrige . .
Færdigopførte ; "0 0 ' 3
Under opførelse ve . 22 39 20
Ikke påbegyndte 000543 560 422
Total | 565 :: 599 . 445
Total projektportefølje 648 635 "452
Antal projekter . Do. 53 50 … 37,
Tabel 2" aa 7

 

 

 

Som det fremgår er udviklingspotentialet i kvadratmeter i
koncernens projektportefølje væsentligt reduceret siden 31.
januar 2012. Faldet skal ses i sammenhæng med den markeds-
mæssige fokusering i koncernen, herunder en skarp prioritering
af projekter på de fortsættende markeder. Ledelsen har i regn-
skabsåret 2012/13 fravalgt en række projekter der i forhold til
ressourceindsats, kapitalbinding, m.v. ikke forventes at kunne
bidrage med en tilfredsstillende indtjening. Herudover har le-
delsen som nævnt foran en målsætning om at reducere be-
holdningen af ikke-igangsatte projekter (grunde) over en toårig
periode. Flere af disse projekter forventes afhændet ved salg
af jorden og indgår derfor ikke længere i udviklingspotentialet
i kvadratmeter.

Geografisk segmentering af udviklingspotentialet i kvadrat-
meter:

Danmark

Tjekkiet

 

LEDELSESBERETNING |

 

 

FÆRDIGOPFØRTE PROJEKTER

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen

TK Development ejer et areal i Warszawa hvor der er mulighed
for at opføre et boligbyggeri på ca. 56.200 m2 bestående af
900-1.000 enheder. Projektet planlægges opført i fire etaper.
Første etape består af 136 enheder. Byggeriet heraf er påbe-
gyndt medio 2011 og afsluttet i januar 2013. Forhåndssalget
blev påbegyndt i foråret 2011. Salget har været præget af
træghed på det polske boligmarked, og der er nu opnået af-
taler om salg af ca. 69 % af enhederne i første etape (Q1-Q3
2012/13: 52%). Boligerne sælges som ejerlejligheder til private
brugere, og det er ledelsens forventning at de resterende lej-
ligheder kan sælges i løbet af regnskabsåret 2013/14. Marke-
det er aktuelt udfordrende idet der fortsat opføres mange nye
boliger i Polen, herunder i Warszawa, og udbuddet af boliger til
salg, både færdigopførte boliger og boliger under opførelse, er
stort. Prisniveauet har i en periode været svagt faldende, men
forventes for mindre boligenheder i Warszawa i den kommende
periode at være nogenlunde stabilt idet omfanget af igangsat-
te boligprojekter i Warszawa nu er faldende, og udbuddet af
boliger forventes at stabilisere sig over tid. Køberne prioriterer
billigere områder for at opnå flere kvadratmeter. Ledelsen har
derfor valgt at prioritere et andet af koncernens boligprojekter i
et billigere område af Warszawa. Ledelsen har besluttet at søge
en andel af jorden til boligprojektet i Bielany solgt, og igangsæt-
ningen af den resterende del af projektet afventer en bedring i
markedsforholdene.

PROJEKTER UNDER OPFØRELSE

Amerika Plads, p-kælder, København, Danmark
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes
ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TK Develop-
ment, ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og en
parkeringskælder. Parkeringskælderen på Amerika Plads-om-
rådet er delvist opført, og efter færdiggørelse af det samlede
parkeringsanlæg forventes dette solgt.

Vasevej, Birkerød, Danmark

TK Development ejer en ejendom på knap 3.000 m2 på Vasevej i
Birkerød med SuperBest som lejer. Der arbejdes med renovering
af den eksisterende ejendom og en mindre tilbygning omfatten-
de bl.a. enkelte butikker og boliger. Det samlede projekt forven-
tes at udgøre ca. 3.400 m?,

Retailpark, Enebyången, Danderyd, Sverige

I Danderyd kommune nær Stockholm har TK Development i
2010/11 afleveret retailparkens første etape på knap 13.000
må til investor. Byggeriet af anden etape på ca. 1.800 m2 der er

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 27 /124

1305286EogSN80349

 

 

 

 

 

Projektoverblik
Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projektporteføljen inden for development.

 

        

 

Bygget Åh

ale . By tere gm riget oe

| Færdigopførte

| Residential Park, Bielany, fase I Warszawa PL Boliger/service 7.850 100 % Medio 2011 Primo 2013

|

| Under opførelse

| Amerika Plads, p-kælder København DK  P-kælder 16.000 50% 2004 Løbende
Vasevej Birkerød DK Mix 3.400 100%  - -
Retailpark, Enebyången, etape II Danderyd SE Butik 1.800 100% — Efterår 2012 Marts 2013
Ikke påbegyndte
Citycenter BROEN, shoppingcenter Esbjerg DK … Butik 29.800 100% — Medio 2013 2015
Østre Teglgade København DK … Kontor/bolig 32.700 D100% — Løbende Løbende
Amerika Plads, felt C København DK Mix 6.500 50% 2014 2016
Amerika Plads, felt A København DK … Kontor 5.900 50% 2014 2016
Aarhus Syd, etape II Aarhus DK … Butik 2.800 100% 2013 2014
Ejby Industrivej København DK … Kontor 12.900 100% - -
Østre Havn/Stuhrs Brygge Aalborg DK Mix 36.000 D 50% Løbende Løbende
Retailpark, Marsvej Randers DK Butik 10.000 100 % 2013 2014
Udvikling af centrum Køge DK Mix 27.500 100% 2013 Løbende
Farum Bytorv, udvidelse Farum DK Butik 8.000 100% 2013 2015
Handelskvarteret Kulan Gøteborg SE Mix 45.000 100 % 2013 2015
Retailpark, Barkarby Gate Stockholm SE Butik 20.000 100% Ultimo 2013 Ultimo 2014
Retailpark, Såderhamn Såderhamn SE — Butik 10.000 100% — 2013 2014
Retailpark, Gåvle, etape Il, Gåvle SE Butik 15.800 100 % Løbende Løbende
Shoppingcenter, Jelenia Gåra Jelenia Gåra PL Butik 7.200 30% 2013 2015
Residentiat Park, Bielany, øvrige etaper Warszawa PL — Boliger/service 31.000 100% —… Løbende Løbende
Bytom Retail Park Bytom PL Butik 25.800 100% —… Løbende Løbende
Shoppingcenter, Frydek Mistek Frydek Mistek CZ Butik 14.800 100% 2013 2014
Most Retail Park, etape II Most cz Butik 2.000 100 % - -
Development, totalt areal ca. 373.000
1) Avanceandel på udvikling udgør 70 %.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

28 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

fuldt udlejet (Q1-Q3 2012/13: 100 %) til Plantagen, er afslut-
tet i marts 2013, og retailparken er efter regnskabsårets udløb
afleveret til investor. Det samlede projekt er solgt til den tyske
investeringsfond Commerz Real baseret på forward funding.

IKKE PÅBEGYNDTE PROJEKTER

Citycenter BROEN, shoppingcenter, Esbjerg, Danmark
Esbjerg har TK Development købt et areal hvor der planlægges
opført et nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca. 29.800
m2 på banearealerne ved Esbjerg Station. Centret forventes at
bestå af ca. 70 butikker. Den aktuelle udlejningsgrad udgør 75
% (Q1-Q3 2012/13: 75 %) og omfatter lejere som bl.a. H&M,
Kvickly, Aldi, Imerco, Skoringen, Sport-Master, Bahne, Panduro
Hobby, Kong Kaffe og Gina Tricot. Fitness-delen er lejet ud til Fit-
ness World. Byggestart er udskudt og forventes nu medio 2013
mod senest forventet primo 2013. Åbning forventes i 2015. Der
arbejdes aktuelt med planlægning, opstart og salg af projektet.

Østre Teglgade, København, Danmark

TK Development ejer et projektareal med en attraktiv beliggen-
hed på Teglholmen. Projektarealet udgør ca. 32.700 m2, Aktuelt
arbejdes der med muligheder for etablering af en kirke og even-
tuelt et plejecenter på en del arealet. Herudover er der drøftel-
ser med flere interessenter om et boligprojekt på arealet.

Amerika Plads, felt A og C, København, Danmark
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes
ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TK Develop-
ment, ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og en
parkeringskælder. På felt A planlægges opført et bygningskom-
pleks indeholdende ca. 11.800 m2 kontorer, og på felt C plan-
lægges opført et bygningskompleks indeholdende ca. 13.000
m2 erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejningen.

Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvik-
ler TK Development gennem et fællesejet selskab (50/50) med
Frederikshavn Maritime Erhvervspark en business- og boligpark
på ca. 72.000 m2, Arealet er erhvervet af det fælles selskab
hvor der sker løbende betaling for de erhvervede byggeretter
i takt med at der udvikles og gennemføres konkrete projekter.
En ny lokalplan omfattende 31,000 m2 boliger, kontorer og par-
kering er igangsat.

Retailpark, Marsvej, Randers, Danmark

På Marsvej i Randers har koncernen i oktober 2010 overtaget
en grund med henblik på udvikling af et projekt på 10.000 m2
butikker. Udlejningen er igangsat, og der opleves en tilfredsstil-

LEDELSESBERETNING |

 

 

 

lende lejerinteresse for projektet.

Udvikling af centrum, Køge, Danmark

TK Development arbejder med en projektmulighed i Køge. Køge
Kyst og TK Development har i februar 2012 indgået en betinget
købsaftale hvor TK Development køber et areal med henblik
på opførelse af et projekt på ca. 27.500 mæ, Projektet opføres
i umiddelbar tilknytning til Køge Station og butiksområdet i by-
midten og omfatter ca. 12.000 m2 butikker, ca. 8.500 m2 offent-
lige funktioner, herunder rådhus og genoptræningscenter, ca.
3.600 m? boliger og ca. 3.400 m2 kontorer/fitness. Hertil kom-
mer ca. 14.000 m2 parkeringskælder. Lokalplanen for området
skal ændres, og en ny lokalplan forventes endeligt vedtaget
medio 2013. Der forventes indgået aftale med Køge Kommune
om deres overtagelse af både rådhus og genoptræningscenter.
Udlejningen af butiksdelen er påbegyndt, og der opleves god
interesse fra lejere for projektet.

Farum Bytorv, udvidelse, Farum, Danmark

| Farum har TK Development vundet et udbud med henblik på
en udvidelse af Farum Bytorv med 20-30 butikker, i alt ca. 8.000
m2, Furesø Kommune og TK Development har indgået betinget
købsaftale herom. Der skal udarbejdes ny lokalplan for områ-
det. Dette arbejde er påbegyndt, og lokalplanen forventes ved-
taget medio 2013.

Handelskvarteret Kulan, shoppingcenter og service/erhverv,
Gøteborg, Sverige

TK Development har sammen med den svenske boligudvikler
JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om udvik-
ling af SKF's fabriksområde i ”Gamla Staden” i Gøteborg. Det på-
tænkte projekt omfatter i alt ca. 75.000 m2 fordelt med 30.000
m2 shoppingcenter, 15.000 m2 service/erhverv samt 30.000 m2
boliger. TK Development skal stå for de 45.000 m2 shopping-
center og service/erhverv, og JM AB for de resterende 30.000
m? boliger. Lokalplanen er under udarbejdelse og forventes god-
kendt i 2013. Projektet drøftes med potentielle lejere, og flere
lejeaftaler er på plads.

Retailpark, Barkarby Gate, Stockholm, Sverige

I Barkarby i den nordvestlige del af Stockholm har TK Develop-
ment option på et areal med henblik på udvikling af en 20.000
m? retailpark. Retailparken forventes at bestå af 12-14 enhe-
der hvoraf 9-10 enheder vil være butikker. Den aktuelle udlej-
ningsgrad udgør 70 % og der er bl.a. indgået lejeaftaler med
væsentlige lejere som XXL, Clas Ohtson, Blomsterlandet og en
fitnesskæde. Lokalplanen er på plads, og projektet drøftes ak-
tuelt med potentielle investorer. Byggestart forventes ultimo

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 29 /124

1305286EogSN80350

 

 

2013 med åbning ultimo 2014.

Retailpark, etape II, Gåvle, Sverige

TK Development har i 2012/13 solgt og overdraget en ca. 8.300
m? retailpark i den svenske by Gåvle til det svenske ejendoms-
selskab Nordika Fastigheter AB. TK Development har herudover
option på et areal til brug for udvikling af yderligere 15.800 m?
retailpark.

Shoppingcenter, Jelenia Gåra, Polen

I Jelenia Géra har TK Development købt et areal og har option
på yderligere arealer med henblik på udvikling af ca. 24.000 m?
shoppingcenter. Projektet omfatter en ca. 2.200 m? dagligva-
reenhed og ca. 21.800 m? butikker, restauranter og serviceen-
heder. Lokalplanen for området er på plads, og udlejningen er
påbegyndt. Byggestart forventes i 2013 med åbning i 2015.
Der er som omtalt foran indgået aftale med Heitman om deres
overtagelse af 70 % af projektet. Salget er endeligt effektu-
eret i december 2012. TK Development vil modtage honorar-
indtægter fra det fællesejede selskab for udvikling, udlejning
og byggestyring af projektet.

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen
Der henvises til omtale ovenfor under ”Færdigopførte projekter”.

Bytom Retail Park, Bytom, Polen

På TK Developments grund ved shoppingcentret Plejada i By-
tom der har en central placering i Katowice-regionen, forven-
tes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på ca.
25.800 m2, Projektet opføres etapevis i takt med udlejningen.
Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeriet igangsættes i takt
med udlejning.

Shoppingcenter, Frydek Mistek, Tjekkiet

I den tjekkiske by Frydek Mistek har TK Development option på
et areal med henblik på opførelse af et shoppingcenter på ca.
14.800 m2, bestående af ca. 60 butikker. Aktuel udlejningsgrad
udgør 75 % (Q1-Q3 2012/13: 68 %). Bl.a. er der indgået leje-
kontrakter med Billa, Intersport, H&M, NewYorker og Euronics.
Byggestart forventes i løbet af 2013 med åbning i 2014.

 

30 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

 

    
  

ASSET MANAGEMENT

Koncernens sekundære forretningsområde er asset manage- BØRRESEN 354] for forretningsområde NES ENE
ment og omfatter ejerskab, drift, indkøring og modning samt

 

ml . . . > Ejerskab, drift, modning og optimering af færdigopførte pro-
optimering af færdigopførte projekter i en mellemlang driftspe- jekter i en mellemlang driftsperiode relateret til muligheder
riode hvor denne periode relaterer sig til mulighederne for at for at addere værdi i både eget regi og for tredjemand.

addere værdi i både eget regi og for tredjemand.

 

Koncernens egne ejendomme under asset management omfatter følgende ni ejendomme:

  
 

   

arr SEN SEG

 

Investeringsejendomme . - ' De i
Futurum Hradec Krålové | KEN . cz ;Shoppingcenter NE 204 28.250

 

 

Galeria Tarnovia, Tarn6w HE ” … ' PL, . Shoppingcenter- u HE ; 30% 16.500

øvrige færdigopførte projekter HE |. Da . . ;
Sillebroen, Frederikssund 13 DK . . Shoppingcenter 7, 100% —:; — 25,000

 

 

 

 

 

 

 

 

Fashion Arena Outlet Center, Prag . . cz"  Outletcenter ” ” ler 75% E 25.000
Galeria Sandecja, Nowy Sacz ; "PL 7. Shoppingcenter ” |. 0 100% . 17,300
Ringsted Outlet mr Le DK … .Outlettenter us l.77 50% .…… 13.200
Most Retail Park HEE ' eN 2, Retailpark 100%, ". 6.400
Aabenraa. , - ' . IDK 0 2 0" oRetailpark 2.0 5 100% - 4.200
Brønderslev. EN . DK "7. strøgejendom TEN ' 100% 2.400
Ea HE É. BEEN se TR DE re 188.250

 

 

 
 

Bruttoresultatet i 2012/13 for asset management udgør DKK
-21,0 mio. hvoraf DKK 154,4 mio. udgør nedskrivninger på pro-

  

Asset management

 

. . ' mn : . … Lande: |. "Dånmark, Sverige,
jekter, jf. omtale foran i afsnittet ”Resultater i 2012/13 og for- |. . . 2 Polen, Tjekkiet
ventninger til 2013/14”, " 8 Omsætning-2012/13: ” DKK 434,5 mio:
— «, ;Bruttorésultat 2012/13: DKK <21,0 mio,
Uagtet at disse ejendomme er klassificeret under asset mana- hk det ra vat og nedskrivninger, mer re
. «…. Ansatte på-centrene:. … 1.
gement, har TK Development fokus på salg/delvist salg her- pel ' ”

+ Balance31li3…— . DKK 2.100,7 mio.
af idet et salg af disse vil medføre en væsentlig styrkelse af ra BTN Bee oe

 

koncernens finansielle beredskab. Der pågår derfor fortsat en

salgsproces vedrørende en del af koncernens færdigopførte
ESP Sop Landefordeling af egne ejendomme under asset management

(bogført værdi):

v

projekter. Det er ledelsens forventning at der i løbet af en kor-
tere periode kan indgås endelige aftaler om salg af en eller flere
af disse ejendomme.

Danmark

Den samlede portefølje af ejendomme under asset manage-
ment udgør pr. 31. januar 2013 DKK 1,932,1 mio. hvoraf inve-
steringsejendommene udgør DKK 312,1 mio. Driften af disse,
primært shoppingcentre, forløber generelt tilfredsstillende.

1305286EogSN80351

Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrent-
ning af bogført værdi på 6,7 %. Forrentning af bogført værdi ved
fuld udlejning forventes at udgøre 7,9 %.

 

LEDELSESBERETNING | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 31 /124

 

 

 

 

å

ASSET MAN

   

Samlet set for koncernens shopping- og outletcentre udvikler
både kundetal og omsætning i centrene sig positivt. Der har
i 2012 været knap 16 millioner besøgende i koncernens seks
centre.

Udviklingen i de enkelte centre fremgår af siderne 33-36.

Udvikling i kundetal (2010=indeks 100):

 

115

 

110

 

105

100

95

 

   

90
2010 2011 2012

Udvikling i udlejningsgrader (%):

OR re
uge SE
re ER

80% j

/
60% LL rr

 

/

con

 

40% ” ” ”
? Dec.2011  April2012  Jui2012  Dec.2012  April2013
Futurum Hradec Krålové cz Ringsted Outlet
> Galeria Tarnovia, Tarnéow ce Most Retail Park
— Fashion Arena Outlet Center, Prag  «ææ Aabenraa, retailpark
æ— Sillebroen, Frederikssund «=> Brønderslev, strøgejendom

TK Developments ejendomme har generelt en tilfredsstillende
udlejningssituation, og de aktulle udlejningsprocenter er:

Futurum Hradec Krålové

   

Galeria I Tarnéw
Frederikssund

Fashion Arena Center,

Most Retail Park

40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

32 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

ASSET MANAGEMENT

  
    
   
 
   
 
    
 

  

ceret omsætning i det eksisterende center under moderniseringen
og derefter en øget omsætning i centret, bl.a. som et resultat af
udvidelsen som åbnede i maj 2012.

Større lejere: Cinestar, Tommy Hilfiger, H&M, New Yorker, Adidas,

=d ke SER. re my ' Reserved; Intersport, Takko Fashion, Foot Locker, Gant, C & A; Lin-
Kfikeleene TE tre RE Så i i ' dex, Datart: … MEE ' SEK

 

 

 

Åbning . November 2000/maj 2012

Udlejningsareal . | — 28.250 m2

Udlejningsgrad 100% (Q1-03 2012/13: 100 %) |
Kundetal.2012" ' — "5,6 mio. i ? [1] 2010 Øl 2011 MM 2012

 

, . (2010=indeks 100)
10. maj 2012 åbnede udvidelsen af centret som nu består af
110 butikker. Samtidig med opførelse af udvidelsen blev det
eksisterende center moderniseret. Centret er fuldt udlejet

-og har årets løb haft en tilfredsstillende udlejningssituation,

… drift og kundetilstrømning. Centret har i 2012 haft:mere end

5,6 mio. besøgende, og omsætningen er i forhold til.2011 ste-

 

' ' 40 - É — i
get med 24-%. Stigningen dækker over en periode med redu- ' Omsætning . ' Kundetal

 

  
 
  

LES N ESS KGS LISENER

 

Efter dt: den. betingede aftale med Heiiman er effektureret i de-
. cember 2012, udgør koncernens ejerandel af.centret 30%.

 

 

 

 

     

. . . QW
. LO)
Større lejere: H&M, New Yorker, Euro" RTV AGD, Reserved, Deich- ”
. mann, Douglas, Rossman, Stradivarius, Takko Fashion, Simply Mar- 2
kel VT >
|, al
ty
. Tue . FJ
Åbning November 2009. LØ
Udlejningsareal — 16.500 m?, heraf ca. 2.000 m2 supermarked: " ej
" Udlejningsgrad 96 % (Q1-Q3 2012/13: 96 %) . 72010. 2011 MT 2012 LO)
Kundetal 2012 . . 1,8 mio. 1% ' "… ” (2010=indeks 100) DD
Centret oplever-fortsat både en tilfredsstillende kundetil- |. 120
strømning og drift. I december 2011 skete der en udskiftning 100
af dagligvareoperatøren til Simply Market. Denne udskiftning . an
har været medvirkende til at centret har oplevet fremgang i
løbet af 2012. Der var i 2012 godt 1,8 mio. besøgende mod 60
godt 1,7 mio. i 2011. Omsætningen i i centret er steget med 4 40 — Omsætning im detal

% i forhold til 2011.

 

LEDELSESBERETNING | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 33 /124

 

 

 

 

 

 

  

 

Åbning Marts 2010

 

Udlejningsareal 25.000 m?, heraf ca. 5.000 m? dagligvareenheder
Udlejningsgrad 91 % (Q1-Q3 2012/13: 90 %)
Kundetal 2012 3,0 mio.

 

 

 

Sillebroen oplever fortsat både en tilfredsstillende kundetil-
strømning og en tilfredsstillende drift. | et fortsat vanskeligt
marked med afdæmpet privatforbrug er det lykkedes i 2012
at fastholde både antal besøgende og omsætning i centret
på niveau med 2011. Centret blev i 2012 besøgt af mere end 3
mio. kunder. Der er i løbet af året sket en det lejerudskiftninger.

SILLEBROEN, SHOPPINGCENTER, FREDERIKSSUND, DANMARK

I marts 2013 åbnede Gina Tricot en butik i centret, og der er
indgået lejekontrakt med Signal som åbner i maj 2013. Der for-
handles med lejere til flere af de resterende lejemål. Centret
er fortsat i en indkørings- og modningsfase, og der arbejdes
med en fortsat positionering af centret i markedet. TK Devel-
opment har fokus på en fortsat styrkelse af udlejningsgraden
såvel som en styrkelse af omsætningsniveauet i centret.

Større lejere: Kvickly, Fakta, H&M, Fona, Gina Tricot, Matas,
Sport-Master, Frederikssund Isenkram, Deichmann, Vero
Moda, Vila, Wagner.

[12010 BM 2011 MH 2012
(2010=indeks 100)

1.40

120

100

80

60

   

20 Omsætning Kundetal

 

 

 

FASM

      
  

   

 

 

 

 

Åbning November 2007/oktober 2010
Udlejningsareal 25.000 m?
Udlejningsgrad 96 % (Q1-Q3 2012/13: 94 %)
Kundetal 2012 2,2 mio.

 

| Prag har koncernen i et joint venture med en international
samarbejdspartner udviklet et 25.000 m? factory outletcen-
ter. Første etape åbnede i 2007, og anden og sidste etape
åbnede i oktober 2010. igennem de senere år har Fashion
Arena Outlet Center for alvor manifesteret sig som et af de
outletcentre i Centraleuropa der har størst attraktionsværdi.

ION ARENA OUTLET CENTER, PRAG, TJEKKIET

 

Siden åbningen af anden etape har der været en meget positiv
udvikling i både kundetal og omsætning i centret. I 2012 var
der godt 2,2 mio. besøgende mod godt 1,9 mio, i 2011, og om-
sætningen i centret er i 2012 steget med 24% i forhold til 2011.

Større lejere: Tommy Hilfiger, Nike, Adidas, Benetton, Tom Tail-
or, Ecco, Gant, Lacoste, Levi Strauss & Co0., Esprit.

E1 2010 2011 Bl 2012
(2010=indeks 100)

180

160

140

120

100

   

80 Omsætning Kundetat

 

34 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

 

ASSET MANAGEMENT

Åbning ” | "Oktober 2009

 

 

Udlejningsareal 17,300 m, heraf ca. 5.000 m2 hypermarked
.Udlejningsgrad ' 96% (Q1-Q3 2012/13: 96 %)

 

 

Kundetal 2012 . . ” 2,4 mio.

Driften af: Galeria Sandecja forløber: fortsat tilfredsstillende.

Der. var i 2012 knap 2,4 mio; besøgende i centret, lidt færre .

”… vend året før. Alligevel er omsætningen centret i 2012 steget
med ca, 14 % i forhold til 2011. Omsætningen måned for må-
ned har i årets løb generelt været bedre end året før. Særligt

. 120

 

   
 

har omsætningen for elektronik og sko udviklet sig positivt, Her-
udover har der været fokus på markedsføringsaktiviteter, her-
under attraktive tilbud til kunderne hvilket også har medvirket .
tilden stigende omsætning.

TK Development har fortsat fokus på at optimere: centret og
arbejder med en række tiltag der skal medvirke til at forbedre
både driften, kundetallet og udlejningssituationen.

Større lejere: Carrefour, H&M, New Yorker, Reserved, Deich-
mann, Douglas, Camaieu, Carry, Euro RTV AGD.

— £7 2010 2011 2012
(2010=indeks 100)

"140

100
80

60

  

40

 

Kundetal

 

 

 
 
   

ESUUSSTIN OT

 

. Åbnihg 0 Marts 2008

 

 

 

Udlejningsareal | " | . 113.200m2
Udlejningsgrad 61% (Q1-Q3 2012/13: 59 %)
Kundetal 2012 : 1,1 mio.

 

Ringsted Outlet er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med skotske
Miller Developments og omfatter et factory outletcenter og tilhøren-
de restaurationsfaciliteter, i alt 13.200 m2, samt ca. 1.000 p-pladser.
Ringsted Outlet er Danmarks eneste rigtige outlet village, tro
mod det originale outletkoncept. Efter en lang indkøringsperio-
de begynder Ringsted Outlet nu at vise sit potentiale. På trods
af.en svær udlejningssituation og en øget konkurrencesituation i
den danske detailhandel, har Ringsted Outlet i 2012 haft sit hø-

"dog bla; dækker over 'en, forholdsvis lav omsætning i centret året før.

"Dér har iregnskabsåret fundet lejerudskiftninger, sted, Mango og Reebok har

140

 

jeste antal besøgende og sin højeste omsætning siden centrets åbning

”- mere end 1,1 mio, besøgende og en omsætningsvækst på 25 % som

truffet enstrategiskbéslutningomat afvikle skandinaviske outlet-aktiviteter
og har dermed trukket sig fra Ringsted Qutlet. Såmtidig ér der indgået aftale
mednyelejere, og med Anye butiksåbninger= Sparkz, Jackpot, Saint Tropezog
Superdry - i foråret 2013 forventes fremgangeni centret at fortsættei 2013.

Større lejere: Hugo Boss; Nike, Puma, Diesél, G-Star Raw, Redgreen, Ticket to

Heaven, McDonald's, Superdry, Le Creuset, Levis, Sparkz, Jackpot.

53 2010 2011 MM 2012
(2010=indeks 100)

180

160

120

100

 

80 Omsætning Kundetal

1305286EogSN80353

 

LEDELSESBERETNING | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 35 7124

 

 

ESSLOANE

 

 

 

 

MOST RETAIL PARK, TJEKKIET

 

TK Development udvikler i den tjekkiske by Most en retailpark
på ca. 8.400 m2, Projektet opføres i etaper. Første etape på ca.
6.400 m2 åbnede i april 2009. Udlejningen af retailparken er for-
bedret, og den aktuelle udlejningsgrad på første etape er siden
årets begyndelse steget fra 84 % til nu 91 % (Q1-Q3 2012/13:
91 %). Der er herefter ét ledigt lejemål i projektet, og der ar-
bejdes med udlejning heraf. Forinden et salg af projektet kan
gennemføres, er det ledelsens vurdering at det ledige lejemål
skal udlejes.

 

 

 

 

RETAILPARK, AABENRAA, DANMARK

 

TK Development har i Aabenraa opført en retailpark på ca.
4.200 m2, Retailparken åbnede i september 2009 og er fuldt
udlejet (Q1-Q3 2012/13: 100 %) til bl.a. jem & fix, Biva, T. Han-
sen og Sport24.

 

 

 

 

 

STRØGEJENDOM, BRØNDERSLEV, DANMARK

 

I forbindelse med aflevering af Føtex-delen til Dansk Super-
marked i koncernens projekt på Østergade i Brønderslev i et
tidligere regnskabsår har koncernen overtaget den tidligere
Føtex-ejendom på ca. 2.400 m2, Der er indgået lejekontrakter
med Deichmann og Intersport, og begge lejemål åbnede primo
2011. Herudover er der indgået lejekontrakt på ca. 1.200 m?
med Fitness World som åbnede i november 2012. Aktuel udlej-
ningsgrad udgør 93 % (Q1-Q3 2012/13: 93 %).

 

 

36 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

 
 

AFVIKLINGSAKTIVITETER

Som det fremgår ovenfor, har ledelsen vedtaget en markeds-
mæssig fokusering på de lande der forventes at kunne bidrage
fremadrettet med en langsigtet, profitabel drift. Disse lande er
Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet.

Dette betyder at ledelsen samtidig har besluttet at udfase
koncernens aktiviteter i Finland, Tyskland, Baltikum og Rusland.
Udfasningen medfører lukning af kontorer og afskedigelse af

medarbejdere og vil ske hurtigst muligt i respekt for at der i
alle lande er projekter der skal håndteres så værdierne i den
eksisterende portefølje bevares bedst muligt.

 
 

ENA SEN SNE ms ENE

' "Tyskland, Finland, Litauen,

.… Lande:

| — ” Letland, Rusland
…… Omsætning 2012/13: DKK 14,4 mio.
+  Bruttoresultat 2012/13::. DKK -36,7 mio.

. Resultat før skat og nedskrivninger, mv. DKK -9,5 mid.
.……£. .Antal medarbejdere: 11 (31.1.13)
: 2, Balance,31.1.13: DKK 425,4 mio.

 

  

 

 

Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i 2012/13
DKK -53,7 mio. og er påvirket af værdireguleringer af de tyske
investeringsejendomme med DKK -13,5 mio., primært relateret
til igangværende salgsdrøftelser hvor ledelsen tillægger det
stor betydning at reducere de tyske aktiviteter. Resultatet er
herudover påvirket af nedskrivninger på enkelte projekter.

TYSKLAND

Koncernen har efter salg af en investeringsejendom i december
2012 nu fire investeringsejendomme i Tyskland tilbage. Disse
omfatter en kombineret erhvervs- og boligudlejningsejendom i
Ludenscheid i det vestlige Tyskland, og tre boligudlejningsejen-
domme i randområdet af Berlin. Der er efter regnskabsårets ud-
løb solgt endnu en af boligudlejningsejendommene, og der på-
går drøftelser med investorer til yderligere en af ejendommene.

På de tyske boligudlejningsejendomme oplever koncernen ge-
nerelt et stigende lejeniveau ved udskiftning af lejere.

Værdien af disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2013 DKK
167,3 mio. Værdiansættelsen af ejendommene er baseret på
et afkastkrav på 6,5 % p.a., beregnet ud fra en discounted
cashflow-model over en 10-årig periode og indregning af ter-
minalværdien i år 10. Hvor der er igangværende salgsdrøftelser
med potentielle investorer, danner disse grundlag for værdian-
sættelsen.

LEDELSESBERETNING | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 37 /124

 

Udover disse investeringsejendomme ejer koncernen en andel
af et mindre shoppingcenter og enkelte grunde.

FINLAND

Koncernens aktiviteter i Finland er forholdsvist begrænsede
og omfatter ud over enkelte projektmuligheder nedenstående
projekter.

    

Projekt
Pirkkala Retail Park,
etape II

 

Segment Areal (m?), ;

Tammerfors Butik 5.400
Turku . Butik 6.600

 

 

 

Kaarina Retail Park

 

Aktiviteterne søges afviklet i løbet af indeværende regnskabs-
år, og kontoret forventes lukket i 2013/14.

BALTIKUM
Koncernens baltiske aktiviteter omfatter følgende projekter:

 

 

ar er i By Ea ESS HE SER
DomusPro Retail Park. ” Vilnius (7) —— Butik ——— 11.300
Milgravja Street " Riga (LV). Bolig 10.400
Ulmana RetailPark 2" Riga) Butik | 12.500

 

 

 

DomusPro Retail Park, Vilnius, Litauen

| Vilnius ejer TK Development et areal med henblik på opførelse
af en retailpark på i alt 11.300 m2, Der er en god dialog med
lejere til projektet, og der er indgået bindende lejeaftaler på ca.
53 % af arealet (Q1-Q3 2012/13: ca. 50 %). Det er TK Develop-
ments hensigt at gennemføre projektet idet værdierne i projek-
tet derved sikres bedst muligt. Opstart af byggeriet, eventuelt
etapeopdelt, forventes i foråret 2013. Der pågår drøftelser med
potentielle investorer til projektet.

De øvrige aktiviteter søges afviklet i løbet af indeværende
regnskabsår.

RUSLAND

Koncernen ejer et mindre projekt i Moskva. Projektet består af
huse i skandinavisk stil og bruges til udlejning, primært til ud-
stationerede medarbejdere i internationale virksomheder. Pro-
jektet vil blive søgt afhændet hurtigst muligt.

1305286EogSN80354

 

For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har le-
delsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede koncern, jf.
nedenfor. Ligeledes er der vedtaget et soliditetsmål for den
samlede koncern, svarende til en soliditet på minimum 30 %,
beregnet som egenkapital i forhold til samlede aktiver.

COVENANTS KNYTTET TIL KREDITFACILITE-
TER

Koncernen har over for sin hovedbankforbindelse påtaget sig
på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %,
målt ved aflæggelse af delårs- og årsrapporter.

LIKVIDITETSCOVENANT

Likviditetscovenants har været anvendt i koncernen i en læn-
gere årrække. Likviditetscovenanten skal i korthed udtrykke at
koncernen for at kunne påtage sig betydende likviditetskræ-
vende forpligtelser til enhver tid skal have en likvid kapital der
svarer til de faste omkostninger ide næste seks måneder uden
indregning af likviditetsindgange på solgte projekter, men med
indregning af projektforpligtelser de næste seks måneder.

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for
den samlede koncern og samtidig en covenant som koncernen
arbejder under i forhold til koncernens hovedbankforbindelse.

Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhvervel-
se og igangsætning af likviditetskrævende projekter.

HRHRENMEÆ

kt
i
[åen

HANNS AØM

i

fj
i.

=
E

 

 
     
  
 

Covenanten er udtrykt således:
L+K>E+O+%R,

hvor:

L= TK Development-koncernens frie likviditet i form af inde-
ståender på bankkonti og værdien af børsnoterede danske
stats- og realkreditobligationer med en løbetid på mindre
end fem år.

K= TK Development-koncernens disponible beløb under de til
enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter.

E= Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som TK
Development-koncernen er forpligtet til at gennemføre de
kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede pro-
jekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfacilite-
ter fra finansielle institutter samt forward funding.

0= TK Development-koncernens kontante, ikke-projektrela-
terede kapacitetsomkostninger for de kommende seks
måneder fratrukket management fees til forfald i de kom-
mende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte
projekt-fees til forfald i de kommende seks måneder fra
endelige og bindende aftaler med investorer til projekter
modregnes i beløbet.

R= Tilskrevne renter på TK  Development-koncernens
driftskreditter ide kommende seks måneder.

Både koncernens soliditets- og likviditetscovenant er opfyldt i
regnskabsåret.

 

 

    
  

kættere fas, Eiatkny, Versæwe Polen

 

 
 

da)

ae

  

Første sne med 1% løjigheder blev lg
forver 2013. 94 af de gøre jigheder er solgt.

 

  

RISIKOFORHOLD

RISIKOSTYRING

I forbindelse med fastlæggelse af TK Developments strategi og
overordnede mål har bestyrelsen og direktionen identificeret
de væsentligste forretningsmæssige risici og arbejder på konti-
nuerligt at sikre en effektiv risikostyring. Koncernens risikosty-
ring er i forbindelse med justering af strategien, jf. omtale foran,
yderligere styrket med fokus på at projekter alene igangsættes
ud fra nøje bevidsthed om at den forventede indtjening står mål
med projektets kompleksitet, gennemløbstid, kapitalbinding og
ressourceindsats i øvrigt.

Situationen på de finansielle markeder gør at der til stadighed
er stærkt fokus på den finansielle styring i koncernen med sær-
ligt fokus på styring og optimering af lån og styrkelse af det
finansielle beredskab.

Som følge af manglende salg af færdigopførte projekter har
koncernen bundet en betydelig del af de finansielle ressourcer
i færdigopførte projekter. Dette har vanskeliggjort allokering af
den nødvendige kapital til sikring af fremdrift inye projekter. Le-
delsen besluttede derfor i december 2012 at revurdere salgs-
strategien i koncernen for at muliggøre en hurtigere realisering
af salg. Ved salg af flere færdigopførte projekter vil der frigøres
likviditet som vil sikre en vigtig styrkelse af koncernens finan-
sielle beredskab, og der sikres finansielle ressourcer til fornyet
fremdrift og dermed synliggørelse af det betydelige udviklings-
potentiale som et antal af koncernens projekter indeholder.

Som et yderligere centralt element i koncernens risikostyring er
der vedtaget soliditets- og likviditetsmål for koncernen.

Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og knap-
hedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring
bl.a. projektportefølje, ejendomme, markedsforhold, finansie-
ring, it og personale.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende
koncernens risikoforhold, ligesom risikoforhold indgår som et
væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større pro-
jekter.

RISIKOFORHOLD, GENERELT

Markedssituationen for ejendomsbranchen i de lande hvor kon-
cernen er aktiv, er i de seneste år blevet påvirket af den finan-
sielle og økonomiske krise hvilket har resulteret i lavere priser
på ejendomme og svækket adgang til finansiering. Særligt det
danske marked har igennem en længere periode været og er
fortsat præget af usikkerhed, bl.a. som følge af en svækket fi-
nansiel sektor. Der er efter ledelsens opfattelse ikke tegn på

LEDELSESBERETNING |

 

markant bedring i den kommende periode.

Den finansielle og økonomiske krise har i en længere periode
medført lavere efterspørgsel efter ejendomme og udviklings-
projekter. Priserne på de afgørende variable i udvikling af fast
ejendom - jordpriser, byggepriser, udlejningsniveau og investo-
rernes afkastkrav - har fundet et nyt niveau, og det er ledelsens
opfattelse at der fremadrettet kan skabes en attraktiv indtje-
ning ved gennemførelse af udviklingsprojekter når der tages
hensyn til disse nye prisniveauer.

Den økonomiske og finansielle udvikling på de enkelte marke-
der vil have stor betydning for realisering af TK Developments
strategi, og en forværring i disse forhold vil kunne have væsent-
lig negativ betydning for koncernens fremtidige udvikling, resul-
tater, pengestrømme og finansielle stilling.

De væsentligste risici for koncernen, udover generelle risici, er
beskrevet nedenfor.

FINANSIELLE RISICI

Finansiering og likviditetsrisici

Adgangen til finansiering af projekter er fortsat vanskelig og er
den væsentligste aktuelle udfordring for ejendomsbranchen.
Uroen på de internationale finansielle markeder og den svæk-
kede finansielle sektor bevirker fortsat at kreditinstitutterne er
tilbageholdende med at yde lån til finansiering af fast ejendom.
Dette påvirker ejendomsbranchen og dermed også TK Develop-
ment negativt. '

TK Development er afhængig af at der fortsat kan opnås hel
eller delvis finansiering af eksisterende og nye projekter, en-
ten hos kreditinstitutter eller hos investorer i form af forward
funding, og at der frigøres betydelig likviditet fra salg af flere
af de færdigopførte, betydende projekter. Det er af afgørende
betydning for koncernen at have et tilstrækkeligt likviditetsbe-
redskab. Koncernens mulighed for at gennemføre udviklingen
af de planlagte projekter, og dermed realisere de forventede
resultater, forudsætter at der i koncernen findes eller kan frem-
skaffes tilstrækkelig likviditet til de omkostninger og egenind-
skud der kræves i projekterne, kapacitetsomkostninger og an-
dre forpligtelser.

Bestyrelsen vil på den kommende ordinære generalforsamling
søge bemyndigelse til at kunne gennemføre en kapitaludvidel-
se med et bruttoprovenu i niveauet DKK 210-231 mio. Kapi-
taludvidelsen vil medvirke til at generere den likviditet der er
en forudsætning for den fremtidige drift og projektflowet og
dermed den langsigtede indtjening. Kapitaludvidelsen er drøf-

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 39/124

 
  
 
  

1305286EogSN80355

 

 

tet med koncernens storaktionærer der sammen med enkelte,
betydende private og institutionelle investorer har afgivet be-
tingede tegnings- og garantitilsagn for den samlede kapitalud-
videlse. De nærmere vilkår for kapitaludvidelsen er endnu ikke
fastlagt. De nærmere vilkår vil blive beskrevet i det prospekt
som vil blive offentliggjort i forbindelse med kapitaludvidelsen.

Koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter består af
både drifts- og projektfinansiering. TK Development har indgå-
et en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse
om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet og be-
tingelserne genforhandles årligt. TK Development er afhængig
af at samarbejdet vil blive forlænget, og det er ledelsens for-
ventning at dette vil falde på plads.

Koncernens hovedbankforbindelse har tilkendegivet at ville for-
længe sit engagement med TK Development under forudsæt-
ning af at enkelte betingelser opfyldes, bl.a. at der sker ned-
bringelse af driftskreditrammen med DKK 50 mio. Den formelle
forlængelse forventes at finde sted efter offentliggørelse af TK
Developments årsrapport 2012/13.

Koncernen er over for koncernens hovedbankforbindelse for-
pligtet til at overholde visse betingelser (likviditets- og soli-
ditetscovenants). Disse betingelser kan bl.a. begrænse mu-
ligheden for at igangsætte nye aktiviteter, og i tilfælde hvor
betingelserne ikke overholdes, kan det betyde at driftskreditter
og projektkreditter opsiges.

Koncernen har herudover aftaler om projektfinansiering i for-
skellige banker i Danmark og udlandet. Projektkreditterne be-
vilges sædvanligvis med forskellige løbetider, afhængigt af det
konkrete projekt.

   

IK DEVELOPME

 

Der har i regnskabsåret været en løbende dialog med enkel-
te kreditinstitutter om udskydelse af afdragsforpligtelser på
projektkreditter indtil der er sket salg af et eller flere af de
færdigopførte, betydende projekter, og aftaler om udskydelse
af afdragsforpligtelser er nu på plads. Der er i årets løb ligeledes
indgået aftaler om forlængelse af væsentlige projektkreditter.

Af den samlede projektfinansiering pr. 31. januar 2013 har DKK
1,5 mia. udløb i 2013/14, inklusive ca. DKK 80 mio. i løbende
afdragsforpligtelser på de enkelte kreditter. Der er efter regn-
skabsårets udløb indgået aftaler om refinansiering af DKK 0,2
mia. Herudover har koncernens hovedbankforbindelse og andre
kreditinstitutter tilkendegivet at ville forlænge sine engage-
menter. Ved opnåelse af endelige tilsagn herpå vil DKK 1,1 mia.
være forlænget, og DKK 0,3 mia. vil have udtøb i 2013/14. Kon-
cernen er afhængig af at der kan opnås enten en forlængelse
eller en anden finansiering af projektkreditterne i det omfang
de inden forfald ikke er indfriet i forbindelse med salg af projek-
ter. Der pågår løbende dialog med kreditinstitutterne herom, og
det er ledelsens forventning at disse projektkreditter vil blive
enten forlænget eller refinansieret på anden vis. Dele af prove-
nuet fra kapitaludvidelsen eller frigørelse af likviditet fra salg af
færdigopførte, betydende projekter vil medvirke til nedbringel-
se af gæld til kreditinstitutter, herunder projektfinansiering på
DKK 68,5 mio. ydet af en kreds af større aktionærer i selskabet
og medlemmer af ledelsen.

En række låneaftaler indeholder krydsmisligholdelsesbestem-
melser således at misligholdelse af en låneaftale af långiverne
kan betragtes som misligholdelse af en række andre låneafta-
ler.

 

Silo, hygger, Faderen, Danm
borer ike Fare aar centret her

Ca Ticoribmng imadts 2013.

 

Add
ROR tide

ind

 

  

RISIKOFORHOLD

I mange af koncernens låneaftaler har bankerne diskretionær
mulighed for at opsige engagementet. I disse tilfælde afhæn-
ger opretholdelse af finansieringen således af bankens subjek-
tive vurdering af boniteten og rentabiliteten i det pågældende
engagement samt af værdien af de af koncernen stillede sik-
kerheder. Såfremt koncernen ikke lever op til sine forpligtelser
i henhold til sådanne aftaler med banker, er der risiko for at af-
talerne opsiges. TK Development vil efter al sandsynlighed ikke
have et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere
betydelige indfrielseskrav.

Såfremt tilstrækkelig fremtidig finansiering ikke kan opnås, el-
ler ikke kan opnås på rentable vilkår, kan det få væsentlig ne-
gativ betydning for koncernens fremtidige udvikling, resultater,
pengestrømme og finansielle stilling.

Renterisici

Den overvejende del af koncernens rentebærende gæld er va-
riabelt forrentet. Dette betyder at stigende renter vil øge kon-
cernens renteomkostninger. En renteændring på 1 % vil medfø-
re en umiddelbar effekt for TK Development på ca. DKK 15 mio.
Herudover vil stigende renter alt andet lige påvirke investorer-
nes afkastkrav og dermed prisen på fast ejendom.

Valutarisici

TK Developments danske dattervirksomheder opererer stort
set udelukkende i DKK, mens de udenlandske dattervirksom-
heder som hovedregel opererer i lokal valuta eller alternativt i
EUR. Koncernen søger i videst muligt omfang at minimere valu-
tarisikoen ved indgåelse af relaterede aftaler i samme valuta.
Bl.a. søges aftaler om køb, salg, entreprisekontrakter og finan-
sieringsaftaler vedrørende et projekt indgået i samme valuta.
Kursændringer i udenlandske valutaer kan influere betydeligt
på koncernens fremtidige udvikling, resultater, pengestrømme
og finansielle stilling. De væsentligste valutarisici vurderes pri-
mært at relatere sig til de udenlandske dattervirksomheders
nettoresultater, interne mellemregninger og valutakursregu-
leringer af koncernens investeringer i udenlandske dattervirk-
somheder.

Kreditrisici

TK Development er primært udsat for kreditrisici i relation til
risikoen for tab på kundetilgodehavender. TK Development til-
stræber at reducere kreditrisiciene mest muligt dels ved opnå-
else af sikkerhedsstillelser, primært i relation til lejere, dels ved
først at overdrage projekter til investorerne ved deres samtidi-
ge betaling af købesummen. TK Development oplever generelt
ikke tab på tilgodehavender i forbindelse med salg af projekter.

LEDELSESBERETNING |

FORRETNINGSMÆSSIGE RISICI
Ejendomspriser og udlejningspriser
Koncernen er påvirket af prisudsving på de forskellige ejen-
domsmarkeder hvor koncernen opererer, og de generelle øko-
nomiske konjunkturer. Således har en del af koncernens pro-
jektportefølje og investeringsejendomme under den finansielle
og økonomiske krise indtjeningsmæssigt været under pres lige-
som udlejningspriserne for en del af projektporteføljen har væ-
ret under pres. Disse udsving påvirker navnlig værdien af kon-
cernens beholdning af grunde, igangværende og færdigopførte
projekter, investeringsejendomme samt muligheden for at ud-
vikle nye projekter. Faldende priser på grunde og ejendomme
samt faldende udlejningspriser kan have en negativ indvirkning
på koncernen.

Investeringsejendomme og færdigopførte projekter
Koncernens investeringsejendomme og færdigopførte projek-
ter er i al væsentlighed underlagt de samme risici, herunder pri-
mært risici relateret til udlejningsforhold og ejendomspriser, og
kan falde væsentligt i værdi i forhold til den i balancen bogførte
værdi.

Beholdning af grunde

Koncernen har efter regnskabsårets udløb vedtaget en strategi
om at søge nedbringelse af porteføljen af ikke-igangsatte pro-
jekter (grunde) over en 2-årig periode fra de aktuelle DKK 1,1
mia. til i niveauet DKK 0,5 mia. Nedbringelsen kan ske ved igang-
sætning af udviklingsprojekter eller ved grundsalg. Der er risiko
for at grundsalg kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.
Såfremt planlagte projekter på erhvervede projektgrunde ikke
kan gennemføres, kan det blive nødvendigt at foretage ned-
skrivninger hvilket kan have væsentlig negativ indflydelse på
koncernen.

Afviklingsaktiviteter

Koncernen har efter regnskabsårets udløb besluttet at udfase
koncernens aktiviteter i Finland, Tyskland, Baltikum og Rusland.
Udfasningen med lukning af kontorer og afskedigelse af ansat-
te sker hurtigst muligt, men dog i respekt for at der i alle lande
er projekter der skal håndteres så værdierne i den eksisterende
portefølje bevares bedst muligt. Der er risiko for at afviklingen
af disse aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte vær-
dier.

Aftaler med lejere

Ligeledes eksisterer der en udlejningsrisiko for de af koncer-
nens lejeaftaler som udløber mens koncernen ejer de under-
liggende investeringsejendomme/færdigopførte projekter. Så-
fremt koncernen ikke formår at forny disse aftaler, indgå nye

 
 
   

1305286EogSN80356

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 41 /124

 

 

lejeaftaler eller at aftalerne kun kan indgås på ringere vilkår,
kan det få væsentlig negativ betydning for koncernen.

Visse af koncernens lejeindtægter fra lejere indeholder en om-
sætningsafhængig andel. Koncernens samlede lejeindtægter
under disse lejeaftaler er til dels afhængig af lejers evne til at
opretholde en vis omsætning i de pågældende lejemål. Andelen
af en sådan omsætningsafhængig leje kan variere betydeligt,
afhængigt af brandets, butikkens og varernes karakter. Så-
fremt lejer ikke evner at oppebære tilstrækkelig omsætning til
at den omsætningsbestemte del af den samlede lejeindtægt
udløses, kan det have væsentlig negativ betydning for koncer-
nen.

Udviklingsaktiviteter

TK Developments primære forretningsområde er udviklingsak-
tivitet, og koncernen arbejder som det kreative bindeled mel-
lem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører og andre samar-
bejdspartnere i forbindelse med udvikling af projekter.

Projekter igangsættes alene ud fra nøje vurdering af at den for-
ventede indtjening står mål med projektets kompleksitet, gen-
nemløbstid, kapitalbinding og ressourceindsats i øvrigt.

I det omfang der ikke er sikret parallelitet i aftalegrundlaget
med f.eks. investor og entreprenør, påtager koncernen sig en
ekstra risiko i projektudviklingen og kan risikere at skulle udbe-
dre mangler eller andre forhold som entreprenøren enten ikke
er forpligtet til eller ikke kan honorere.

TK Development vedtog for år tilbage en strategi om at gen-
nemføre en række projekter for egen regning med henblik på at
ændre koncernens projektbeholdning fra cashflow-krævende
projekter til cashflow-genererende projekter. Ikke alle af disse
nu færdigopførte projekter er solgt. Dette har medført at kon-
cernen har bundet en betydelig del af de finansielle ressourcer
i færdigopførte projekter. Koncernen er afhængig af at der ved
salg af flere af de færdigopførte, betydende projekter frigøres
den nødvendige kapital til sikring af fremdrift i nye projekter.

Aftaler med investorer

Koncernens kunder på investeringssiden er private, ejendoms-
selskaber og institutionelle investorer. Koncernen søger så vidt
muligt at reducere sin kapitalbinding og risici i igangværende
projekter ved anvendelse af ratevis betaling fra investorer
(forward funding) hvor en eller flere investorer påtager sig fir
nansieringen i takt med projekternes opførelse.

Forud for byggestart opnås enighed mellem investor og koncer-

 

nen om et veldefineret projekt. Investor er likviditetsmæssigt
involveret i hele byggeperioden og deltager i væsentlige beslut-
ninger. Disse forhold medfører at koncernens risici i projekter
fra tidspunktet for byggestart i vid udstrækning er begrænset
til risikoen for udlejning af eventuelle resterende lejemål samt
eventuelle budgetoverskridelser på byggeomkostninger.

| aftaler med institutionelle investorer udgøres den væsent-
ligste risiko af koncernens evne til at levere til tiden og ifølge
specifikationerne. Selv om der er indgået en salgsaftale vedrø-
rende et projekt, kan der i flere tilfælde fortsat være en række
væsentlige risici knyttet til projektet som kan medføre at en
salgsaftale ophæves på grund af misligholdelse fra en af par-
terne.

I de tilfælde hvor en aftale om salg indgås før alle lejeaftaler i
projektet er endeligt aftalt, påtager koncernen sig en kalkule-
ret risiko for at de resterende lejemål ikke kan udlejes på vilkår
der sikrer en tilfredsstillende avance. Ligeledes påtager koncer-
nen sig en modpartsrisiko, herunder for, men ikke begrænset
til, lejere og investorer.

På disse solgte projekter igangsættes byggeriet først når kon-
cernen har en forventning om at kunne opfylde de krav fra inve-
stor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om krav
som ligger inden for koncernens kompetenceområde at løfte.
Såfremt salget alligevel ikke effektueres, kan det have en væ-
sentlig negativ indflydelse på koncernens fremtidige udvikling,
resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Myndighedstilladelser

Koncernens fremtidige indtjening er afhængig af tilgangen af
nye projekter og dermed afhængig af den fremtidige tilgænge-
lighed af nye byggegrunde og myndighedstilladelser (plantov,
lokalplaner, byggetilladelser, m.v.) vedrørende placering, stør-
relse og anvendelse af ejendommen. Ændringer i lokalplaner el-
ler lignende som gør det sværere at opnå byggetilladelser, eller
begrænser udbuddet af byggegrunde, vil kunne have væsentlig
negativ betydning for koncernen.

Overholdelse af tidsplaner

Koncernen arbejder på de enkelte projekter ud fra både over-
ordnede og detaljerede tidsplaner. Tidsfaktoren er afgørende
både i forhold til overholdelse af indgåede aftaler med lejere
og investorer og er væsentlig i forhold til at sikre den planlag-
te fremdrift på det enkelte projekt og dermed den forventede
indtjening i koncernen. Udskydelse af det enkelte projekt kan
bl.a. medføre at lejekontrakter bortfalder, at lejer har krav på
erstatning og i sidste ende at en eventuel investor ikke længere

 

42 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

RISIKOFORHOLD

er forpligtet til at købe projektet.

Personaleforhold

Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør nog-
le af koncernens største kompetencer og er dermed vigtige
forudsætninger for koncernens evne til at drive en rentabel for-
retning. Det er således en afgørende parameter for koncernen
at sikre disse medarbejderes langsigtede tilknytning til kon-
cernen. TK Development søger til stadighed at sikre tilfredse
medarbejdere og at sikre at TK Development er en attraktiv ar-
bejdsgiver der kan fastholde og tiltrække nye velkvalificerede
medarbejdere.

Miljøforhold

TK Development er bevidst om den generelle samfundsmæs-
sige fokus på optimering af miljøforhold, herunder reduktion af
CO0,-udledning og fokus på grønt byggeri.

Ved køb af byggegrunde til koncernens projekter undersøges
jorden for eventuel forurening. Såfremt jorden er forurenet, bli-
ver forureningen oprenset til formålet inden byggeriet opstar-
tes, eller grunden vil ikke blive købt.

I projektudviklingen tilstræber koncernen at opnå en optimal
balance mellem miljø, sociale forhold og indtjening i koncernen.
I disse overvejelser indgår bl.a. materialevalg, design, energifor-
brug og miljøbelastning i øvrigt.

Koncernens projekter søges gennemført uden unødig belast-
ning af miljøet. TK Development samarbejder med lejere og
investorer om at etablere fornuftige miljømæssige løsninger i
forbindelse med udvikling og gennemførelse af nye projekter.
Koncernen tilstræber bl.a. at der kan opnås et lavt energifor-
brug i færdige projekter, og at projekterne opføres så der sikres
et godt indeklima og dermed mulighed for et godt arbejdsmiljø
for de pågældende medarbejdere når projekterne er i drift.

Aftaler med tredjeparter

En væsentlig del af koncernens forretning består i at indgå af-
taler med udviklingspartnere, investorer, lejere og entreprenø-
rer i forbindelse med udvikling af ejendomsprojekter.

Flere samarbejdsaftaler med udviklingspartnere har bestem-
melser hvorefter koncernen er forpligtet til at indskyde kapital
i fællesejede selskaber eller på anden måde medvirke til finan-
sieringen. Såfremt koncernen ikke lever op til sådanne forplig-
telser, herunder på grund af manglende likviditet, kan koncer-
nen blive købt ud af det pågældende selskab til en reduceret
pris, eller koncernens ejerandel blive udvandet.

LEDELSESBERETNING |

Forsikringsmæssige risici

Koncernens overordnede forsikringsforhold vurderes mindst én
gang årligt, og ledelsen vurderer at koncernen har de nødven-
dige og tilstrækkelige forsikringer der vurderes relevante og
sædvanlige. Koncernen er ikke forsikret imod skader forårsa-
get af naturkatastrofer (herunder oversvømmelser, jordskælv,
m.v.), krige, terrorangreb, m.v.

SKATTEFORHOLD FOR KONCERNEN

Udskudte skatteaktiver

Udskudte skatteaktiver indgår i balancen pr. 31, januar 2013
med DKK 127,0 mio. Skatteaktivet vedrører væsentligst frem-
førbare underskud i de enkelte dattervirksomheder. Værdian-
sættelsen er foretaget på baggrund af de nuværende mulig-
heder for underskudsfremførsel og sambeskatning henholdsvis
koncernbidrag og under forudsætning af fortsat drift ide enkel-
te dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og forudsætningerne
for underskudsfremførsel og sambeskatning/koncernbidrag
ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere end vær-
dien opgjort pr. 31. januar 2013.

Ledelsen har foretaget værdiansættelsen af skatteaktivet på
baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger
for en femårig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en
vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje.
De efterfølgende to år er baseret på resultatfremskrivninger
som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporte-
føljen med en længere tidshorisont end tre år, dels en række
projektmuligheder. Heri indgår reservationer til imødegåelse af
risikoen for manglende projektgennemførelse og risikoen for re-
ducerede projektavancer i forhold til det forventede.

Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og re-
sultatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forventninger
ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere end værdi-
en opgjort pr. 31. januar 2013 hvilket kan have en væsentlig ne-
gativ betydning for koncernens resultater og finansielle stilling.

Sambeskatning

Koncernen har i en række år været sambeskattet med koncer-
nens tyske dattervirksomheder. Genbeskatningssaldoen ved-
rørende de tyske sambeskattede selskaber udgør DKK 389,4
mio. pr. 31. januar 2013. En fuld genbeskatning vil udløse en
skat på DKK 97,4 mio. pr. 31. januar 2013. Skatten af genbe-
skatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer om
ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis genbe-
skatning. Skulle ledelsen tage et andet standpunkt, kan det
have væsentlig negativ betydning for koncernens fremtidige
udvikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 43 /124

 

1305286EogsN80357

 

 

 

 

 

 

 

JURIDISKE RISICI

TK Development indgår løbende en række aftaler med forskel-
lige kontrahenter, bl.a. investorer, entreprenører, lejere, m.v. Af-
talerne indebærer muligheder og risici der bliver vurderet og af-
dækket inden indgåelse af aftaler. Koncernen er fra tid til anden
involveret i tvister og retssager. Koncernen er ikke involveret i
retssager der hver for sig eller samlet forventes at få væsentlig
betydning for indtjeningen i koncernen.

Divisionsdirektør tiltalt af det polske politi

Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 tilbage-
holdt, varetægtsfængslet og sigtet af det polske politi for ure-
gelmæssigheder relateret til opnåelse af myndighedstilladelse
(zoning-tilladelse) for det polske shoppingcenterprojekt Galeria
Biala i Bialystok. Divisionsdirektøren blev i november 2006 løs-
ladt mod kaution. Den polske anklagemyndighed har rejst tiltale
mod divisionsdirektøren, og sagen pågår.

Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i
stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med
sagen og står fortsat uforstående over for at divisionsdirektø-
ren skulle være involveret i de påståede uregelmæssigheder.

Såfremt der mod ledelsens forventning sker domfældelse, kan
koncernens omdømme lide skade med negative konsekvenser
for aktivitet og indtjening til følge.

 

 

 

Retssager
TK Development er aktuelt involveret i følgende rets-/voldgifts-
sag som har en størrelse der gør den relevant at nævne:

De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en kla-
ge til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes godken-
delse af den måde hvorpå stormagasinet Field's er disponeret.
Det blev navnlig gjort gældende at stormagasinet Field's ikke
er et stormagasin, men består af flere enkeltstående butikker.
Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003
hvorefter disponeringen af stormagasinet blev godkendt. De
Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklage-
nævnet for Østre Landsret. Sagen er afgjort primo 2011 hvor
De Samvirkende Købmænd har fået medhold. Hverken centrets
ejer eller selskaber i TK Development koncernen er direkte part
i sagen, men afgørelsen kan have den effekt at stormagasi-
net Field's skal omdisponeres efter nærmere forhandling med
de relevante kommunale forvaltninger, ligesom det ikke kan
udelukkes at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod
koncernen. Med afgørelsen kan der påhvile ejeren af Field's en
økonomisk byrde for at foretage en ændret bygningsmæssig
disponering. Uanset afgørelsen anser ledelsen fortsat risikoen
ved denne sag som værende minimal.

 

EltaramiradediKraloveRshoppingcentertljekkiet
Him ZOLZ åbnede vmdasen af amet der mu bestør
af 110 butikker, Det samlede armerede velget.

kam lle

em

  

 

 

 

  

AKTIONÆRFORHOLD

AKTIEINFORMATION

Fondsbørs NASDAQ OMX Copenhagen
index SmallCap
Aktiekapital DKK 630.985.725
Nominel stykstørrelse DKK 15
Antal aktier 42.065.715 stk.
Aktieklasser Én
Antal stemmer pr. aktie Én
Ihændehaverpapir . Ja
Stemmeretsbegrænsning Nej
Begrænsninger i omsættelighed Nej
Fondskode DK0010258995

Ejerkreds og aktiebesiddelser

Antallet af navnenoterede aktionærer er faldet fra 7.928 primo
året til 7.396 ultimo regnskabsåret. De navnenotede aktionæ-
rer repræsenterer pr. 31. januar 2013 91,62 % (31.1.12: 92,36
%) af aktiekapitalen.

Sammensætning af aktionærer pr. 31. januar 2013:

    
  

Øvrige navnenoterede
aktionærer 34,87 %

Pensionskasser 9,00 %

Bestyrelse og
d

Øvrige storaktionærer
26,68%

Ejnavnenoterede 8,38 %

  

Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development A/S
pr. dags dato som oplyst til NASDAQ OMX Copenhagen A/S i
henhold til Værdipapirhandelsloven, S 29.

  

HE:

     

 

 

Aktionærer over 5.% stemmeandel i %
Storm Real:Estate-ASA, 100 New Bond Street:

London W1S 1SP, United Kingdom ' …, 10,47 %
Dava 1 ApS, c/o Kurt Daell, Lysagervej 25, ”

2920 Charlottenlund, Danmark 10,01 %
Strategic Capital ApS, Islands Brygge 79 C, '
2300 København S, Danmark - ” 9,52 %

 

 

 

Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt bestyrel-
se og direktion.

  
  

SSR Eg i: be NS |
RENE SUIE SE EL DT

  

 

 
         

 

 

 

 

 

 

 

 

SE ES DEERE SÆL FS
Bestyrelse:

Niels Roth 703.626 1,67 % 0
Torsten-Erik Rasmussen 89.140 0,21 % 0
Per Søndergaard Pedersen 279.508 0,66 % 0
Jesper Jarlbæk 56,900 0,14% 9
Jens Erik Christensen 87.448  0,09% 0
Peter Thorsen 415.190 0,99 % 415.190
Direktion:

Frede Clausen 243.439 0,58 % 0
Robert Andersen 115.000 0,27 % 0
alt "1.940.251 - 461%  415,190

 

 

 

”) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger samt
selskaber kontrolleret af ovenstående personer.

Kursudvikling
TK Development A/S' aktie blev pr. 31. januar 2013 noteret til
kurs DKK 12,5, svarende til en markedsværdi på DKK 526 mio.

Kursudviklingen i TK Development A/S' aktie i året fremgår ne-
denfor.

140
120
100
80
60
40
20
0

 

Marts
April

Maj

Juni

Juli
August
Oktober
November

September
December
Januar 2013

Q
rd
o
Q
cen
ao
D
E
DD
[hr

JE Kursudvikling (1.2.2012 = Indeks 100)
HH] Omsætning,.DKK mio.

Omsætning

Aktien er i regnskabsåret handlet i 249 dage med en total om-
sætning på DKK 154 mio, mod DKK 181 mio. året før. Der er gen-
nemført 4.628 handler (2011/12: 7.660 handler), omfattende
ialt 11.382.365 stk. aktier (2011/12: 10.343.972 stk. aktier).

 
 
 

LEDELSESBERETNING | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 45 /124

 

305286EogSN80358

i

 

 

 

 

 

KAPITAL- OG AKTIESTRUKTUR

TK Development A/S' aktier er ikke opdelt i klasser, og ingen ak-
tier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger. Hver ak-
tie giver ret til én stemme. TK Developments vedtægter inde-
holder ingen begrænsninger på ejerskab, antallet af aktier den
enkelte kan råde over, eller aktiernes omsættelighed. Da alle
aktionærer derved er lige stillet, er det bestyrelsens opfattelse
at den valgte aktiestruktur er den mest hensigtsmæssige.

Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruk-
tur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet set
er det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur som understøt-
ter koncernens indtjeningsmuligheder og som samtidig sikrer
et for koncernen så optimalt forhold som muligt mellem egen-
kapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet
til selskabets aktionærer. For at have mulighed for at styrke
koncernens finansielle beredskab vil bestyrelsen på den kom-
mende ordinære generalforsamling søge bemyndigelse til at
kunne gennemføre en kapitaludvidelse med et bruttoprovenu
i niveauet DKK 210-231 mio.

AKTIONÆROVERENSKOMSTER
Ledelsen er ikke bekendt med aktionæroverenskomster indgået
mellem TK Development A/S' aktionærer.

REGLER FOR ÆNDRING AF SELSKABETS VED-
TÆGTER

TK Development A/S' vedtægter kan alene ændres ved gene-
ralforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med selskabslo-
ven. Aktionærer skal skriftligt over for bestyrelsen fremsætte
krav om optagelse af et bestemt emne på dagsordenen til den
ordinære generalforsamling. Fremsættes kravet senest 6 uger
før generalforsamlingen skal afholdes, har aktionæren ret til at
få emnet optaget på dagsordenen. Modtager bestyrelsen kra-
vet senere end 6 uger før generalforsamlingens afholdelse, af-
gør bestyrelsen om kravet er fremsat i så god tid at emnet kan
optages på dagsordenen.

På en generalforsamling kan alene tages beslutning om de for-
slag der har været optaget på dagsordenen og ændringsfor-
slag hertil. Såfremt der på generalforsamlingen skal behandles
forslag til vedtægtsændringer, skal hovedindholdet af disse an-
gives i indkaldelsen. Til vedtagelse af beslutning om ændringer
af selskabets vedtægter kræves at beslutningen tiltrædes af
mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som den på generalfor-
samlingen repræsenterede, stemmeberettigede aktiekapital.

 

AKTIEBASEREDE INCITAMENTSPROGRAMMER
2010-program

Bestyrelsen har i juni 2010 tildelt direktionen 100.000 stk. war-
rants, og 294.000 stk. er tildelt øvrige ledende medarbejdere,
i alt 394.000 stk. warrants. Som følge af den i august 2010
gennemførte kapitalnedsættelse og kapitalforhøjelse hvor teg-
ningskursen for de nyudstedte aktier var lavere end aktiernes
markedsværdi, har bestyrelsen besluttet at regulere både det
tildelte antal warrants og tegningskursen ved udnyttelse. Der
er ved regnskabsårets udløb 446.315 stk. aktive warrants.

Der er tale om et treårigt warrantsprogram med tidligst udnyt-
telse efter to år og med en yderligere bindingsperiode på even-
tuelt tegnede aktier på op til to år. Incitamentsprogrammet kan
udnyttes i tre 6-ugers perioder hvoraf der alene resterer én som
er efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabs-
året 2012/13.

Tegningskursen pr. aktie a DKK 15 inden fradrag for eventuelt
udbytte er fastsat til kurs 26,3 i det sidste vindue.

Koncernens samlede udgift til incitamentsprogrammet udgør
DKK 1,9 mio. og er udgiftsført løbende over 22 måneder.

2011-program

Bestyrelsen har i juni 2011 tildelt direktionen 125.000 stk. war-
rants, og 375.000 stk. er tildelt øvrige ledende medarbejdere,
i alt 500.000 stk. warrants. Der er ved regnskabsårets udløb
484.000 stk. aktive warrants.

Der er tale om et fireårigt warrantsprogram med tidligst ud-
nyttelse efter tre år og med en yderligere bindingsperiode på
eventuelt tegnede aktier på op til to år. Incitamentsprogram-
met kan udnyttes i tre 6-ugers perioder. Disse 6-ugers perioder
er placeret:

+ efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabs-
året 2013/14 (ca. fra 30. april 2014);

+ efter offentliggjort delårsrapport for første halvår 2014/15
(ca. fra 30. september 2014);

. efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabs-
året 2014/15 (ca. fra 30. april 2015).

Tegningskursen pr. aktie a DKK 15 inden fradrag for eventuelt
udbytte er i det første vindue fastsat til kurs 28,0, kurs 28,9 i
det midterste vindue og kurs 30,2 i det sidste vindue.

46 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

  

AKTIONÆRFORHOLD

Koncernens samlede udgift til incitamentsprogrammet udgør
DKK 2,0 mio. der udgiftsføres løbende over 35 måneder.

 

is BEEN i

 

 

 

 

 

Bestyrelse ' | 0 0
Direktion:

Frede Clausen" 57,515 62.500

- Robert Andersen 57.515 62.500

Øvrige ledende medarbejdere 331.285 359,000

l alt 446.315 484.000

 

 

UDBYTTE OG UDBYTTEPOLITIK

Det er TK Developments langsigtede målsætning at udbetale
en andel af årets resultat som udbytte, alternativt via et ak-
tietilbagekøbsprogram. Dette vil altid ske under hensyntagen
til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likviditetssituation og
planer for investeringer.

GENERALFORSAMLING

Generalforsamlingen er TK Development A/S' øverste myndig-
hed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt i dansk
lovgivning og TK Development A/S' vedtægter. Den ordinære
generalforsamling skal afholdes i TK Development A/S' hjem-
stedskommune så betids at de for selskabet gældende frister
for afholdelse af generalforsamling og indsendelse af årsrap-
port kan overholdes. Generalforsamlinger indkaldes af bestyrel-
sen. Der afholdes ordinær generalforsamling den 22. maj 2013
kl. 15.00 i Aalborg Kongres & Kultur Center, Radiosalen, Aalborg.

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en gene-
ralforsamlings- eller bestyrelsesbeslutning, på begæring af TK
Development A/S' revisorer eller efter skriftlig anmodning til
bestyrelsen fra aktionærer der ejer mindst 5 % af den samlede
aktiekapital.

Alle anliggender, bortset fra vedtægtsændringer eller beslut-
ning om selskabets opløsning, afgøres ved almindelig stemme-
flertal medmindre lovgivningen foreskriver andet, jf. selskabets
vedtægter, 5 6.

NAVNENOTERING AF AKTIER

Alle aktier registreres elektronisk i VP Securities A/S, Weide-
kampsgade 14, Postboks 4040, 2300 København S, gennem
en dansk bank eller andet institut der er godkendt til at blive
registreret som kontoførende for aktierne. Aktierne skal lyde på

LEDELSESBERETNING |

navn og kan ikke transporteres til ihændehaveren.

BESTYRELSENS BEFØJELSER

Mulighed for udstedelse af nye aktier

Bestyrelsen er bemyndiget til at forhøje selskabets aktiekapi-
tal ad en eller flere gange med indtil nominelt DKK 8.000.000 i
perioden indtil 30. juni 2014 uden fortegningsret for selskabets
nuværende aktionærer. Bestyrelsen er herudover bemyndiget
tilat forhøje selskabets aktiekapital ad en eller flere gange med
indtil nominelt DKK 7.500.000 i perioden indtil 30. juni 2015
uden fortegningsret for selskabets nuværende aktionærer. Be-
myndigelserne er til brug for gennemførelse af de kapitalforhø-
jelser der følger af udnyttelse af warrants i henhold til de eksi-
sterende incitamentsprogrammer. Den samlede bemyndigelse
til bestyrelsen til tegning af kapital udgør 2,4 % af selskabets
kapital. De udestående warrants efter justeringen som følge
af den gennemførte kapitalnedsættelse og kapitalforhøjelse
i august 2010 udgør henholdsvis nominelt DKK 6.694.725 og
DKK 7.260.000.

Egne aktier

Bestyrelsen blev på den ordinære generalforsamling den 25.
maj 2010 bemyndiget til på selskabets vegne at erhverve egne
aktier for op til 10 % af den samlede aktiekapital for dermed at
have mulighed for at optimere kapitalstrukturen i koncernen.
Bemyndigelsen gælder for en periode på 5 år fra beslutningen
på generalforsamlingen.

INSIDERREGLER

Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier fin-
der kun sted i en 6-ugers periode efter offentliggørelse af sel-
skabets års- og kvartalsrapporter og eventuelle andre dækken-
de regnskabsmeddelelser. Såfremt ledelse eller medarbejdere
er i besiddelse af intern viden, som kan påvirke kursdannelsen,
må disse ikke handle selv om 6-ugers perioden løber. Der bliver
ført register over insideres beholdninger og beholdningsæn-
dringer hvilket bliver offentliggjort i henhold til gældende lov.

INVESTOR RELATIONS
TK Development har som målsætning at opretholde et højt in-
formationsniveau over for investorer og aktionærer.

Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, indeholder
bl.a. udsendte selskabsmeddelelser fem år tilbage, opdaterede
aktiekurser og oplysninger om koncernens projekter. Samtidig
med at investorpræsentationer offentliggøres ved års- og halv-
årsregnskaber, gøres præsentationerne ligeledes tilgængelige
på selskabets hjemmeside.

 

 

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 47 /124

 
 
 

1305286EogSN80359

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Endvidere er der link til yderligere oplysninger om TK FINANSKALENDER

Development A/S-aktien på NASDAQ OMX Copenhagen

A/S! hjemmeside (www.nasdaqomxnordic.com). Der Årsrapport 2012/13 30. april 2013

henvises endvidere til beskrivelsen af ”God Selskab- Ordinær generalforsamling 22. maj 2013

skabsledelse” på selskabets hjemmeside www.tk-de- Delårsrapport, 1. kvartal 2013/14 25. juni 2013

velopment.dk Delårsrapport, 1. halvår 2013/14 26. september 2013
Delårsrapport, 1.-3. kvartal 2013/14 18. december 2013
Årsregnskabsmeddelelse 2013/14 24. april 2014
Årsrapport 2013/14 1. maj 2014
Ordinær generalforsamling 26. maj 2014

Selskabsmeddelelser

Ni. Dad."

   

 

3 02.02.12 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S aktier og tilknyttede værdipapirer

 

4. 26.04.12  Årsregnskabsmeddelelse 2011/12

 

5. 01.05.12 Indkaldelse til ordinær generalforsamling i TK Development A/S

 

6 23.05.12 Bestyrelsen i TK Development foreslås fremover at bestå af syv medlemmer

 

7 24.05.12 Ordinær generalforsamling i TK Development A/S den 24. maj 2012

 

8 01.06.12 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S aktier og tilknyttede værdipapirer

 

9 06.06.12 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S aktier og tilknyttede værdipapirer

 

10 06.06.12. Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S aktier og tilknyttede værdipapirer

 

11 25.06.12  Delårsrapport 1. kvartal 2012/13

 

12 17.07,12  TK Development indgår betinget aftale med Heitman om salg af to polske projekter til en samlet projektværdi på EUR 95 mio.

 

13 18.07.12 Indberetning af ledende medarbejdere og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S aktier og tilknyttede værdipapirer

 

14 23.07.12  Storaktionærmeddetelse

 

15 25.09.12  Delårsrapport for 1. halvår 2012/13

 

16 30.10.12  TK Development sælger retailpark i Gåvle, Sverige

 

17 19.12.12  Delårsrapport 1.-3, kvartal 2012/13

 

1 08.01.13 Indberetning af ledende medarbejdere og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S aktier og tilknyttede værdipapirer

 

2. 09.01.13 Indberetning af ledende medarbejdere og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S aktier og tilknyttede værdipapirer

 

3 21.01.13 Indberetning af ledende medarbejdere og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S aktier og tilknyttede værdipapirer

 

4. 24.01.13 Finanskalender

 

 

48 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

 
 

GOD SELSKABSLEDELSE

TK Developments bestyrelse og direktion har til stadighed
fokus på god selskabsledelse, og bestyrelsens stillingtagen
til anbefalingerne revurderes mindst en gang årligt. På enkel-
te punkter følger selskabet ikke anbefalingerne, men redegør
i stedet for hvorfor selskabet afviger fra den konkrete anbe-
faling. Det er bestyrelsens opfattelse at selskabet lever op til
gældende anbefalinger for god selskabsledelse.

En detaljeret gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til Ko-
mitéen for god Selskabsledelses anbefalinger kan findes på
www.tk-development.dk/selskabsledelse 2012 13

De af Komitéens anbefalinger der ikke efterleves, er følgende:

Samfundsansvar

Med baggrund i selskabets størrelse, aktiviteter og de marke-
der hvorpå koncernen opererer, har bestyrelsen besluttet ikke
at vedtage politikker for selskabets samfundsansvar. Det vur-
deres løbende hvorvidt der er behov for at vedtage politikker
på området.

Mangfoldighed

Organisationens begrænsede størrelse og opdelingen i flere
lande med forholdsvis få medarbejdere i hvert land gør at kon-
cernen i høj grad er nødt til at fokusere på viden, kompetencer
og erfaringsgrundlag, både i forbindelse med nyansættelser og
udnævnelse af medarbejdere. Bestyrelsen anerkender vigtig-
heden af mangfoldighed i selskabets ledelse og medarbejder-
stab og er naturligvis opmærksom på at der er lige muligheder
for begge køn. TK Development har derfor indtil nu valgt ikke at
udarbejde konkrete retningslinjer og målsætninger på området,
men har efter regnskabsårets udløb vedtaget en politik for at
sikre mangfoldighed i selskabets ledelse og medarbejderstab,
herunder en politik for at øge andelen af kvinder i de øvrige le-
delsesniveauer i koncernen.

Aldersgrænse

TK Development har indtil nu ikke fundet det hensigtsmæssigt
at fastlægge en aldersgrænse for selskabets bestyrelsesmed-
lemmer idet kompetencer og erfaringsgrundlag vægtes højere
end et alderskriterium. For at imødekomme gældende anbefa-
linger har ledelsen imidlertid besluttet at indstille til godkendel-
se på den ordinære generalforsamling den 22. maj 2013 at der
i selskabets vedtægter indføres en aldersgrænse på 70 år for
bestyrelsesmedlemmer.

Revisionsudvalg
Bestyrelsen har vurderet at revisionsopgaven andrager hele
bestyrelsen. Dette sammenholdt med en vurdering af komplek-

LEDELSESBERETNING |

siteten i de regnskabsmæssige forhold og bestyrelsens stør-

relse, gør at det er fundet hensigtsmæssigt ikke at etablere
et egentligt revisionsudvalg, men i stedet lade den samlede
bestyrelse udgøre revisionsudvalget.

Nomineringsudvalg
Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsudvalg
idet det er bestyrelsens opfattelse at disse opgaver under
hensyntagen til bestyrelsens størrelse varetages bedst af den
samlede bestyrelse.

Vederlagspolitikkens indhold

Bestyrelsen har valgt indtil videre ikke at fastsætte grænser
for hvor stor en andel de variable løndele kan udgøre af den
samlede aflønning idet bonusbeløbet alene opnås såfremt der
minimum opnås en egenkapitalforrentning på 8 %. Bonusbe-
løbet forventes indtil videre alene at udgøre en mindre andel i
forhold til den faste løndel.

Da bonus alene kan opnås såfremt der opnås en egenkapital-
forrentning på minimum 8 % for det enkelte regnskabsår, er
det bestyrelsens vurdering at der kontinuerligt sikres overens-
stemmelse mellem direktionens og aktionærernes interesser.
Det er derfor ikke fundet nødvendigt at fastlægge kriterier der
sikrer at hel eller delvis optjening af den variable løndel stræk-
ker sig over mere end et regnskabsår.

BESTYRELSEN

Sammensætning og regler for udpegning og udskiftning
Ifølge selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af fire til
syv medlemmer. Bestyrelsen består aktuelt af seks general-
forsamlingsvalgte medlemmer. Det er ledelsens vurdering at
bestyrelsens sammensætning er hensigtsmæssig i forhold til
selskabets aktuelle aktiviteter og behov. Det er opfattelsen at
den nuværende bestyrelse besidder de finansielle, strategiske
og forretningsmæssige kompetencer som kræves af en inter-
national virksomhed som TK Development. Bestyrelsesmed-
lemmer vælges på generalforsamlingen for ét år ad gangen.
Genvalg kan finde sted.

Bestyrelsens kompetencer dækker meget bredt og omfatter
bl.a. kompetencer inden for strategisk ledelse, internationale
forhold, kapitalforhold, ejendomsbranchen, detailhandel, risiko-
vurdering og -styring, investor relations, forretningsudvikling
samt regnskabsmæssige og finansielle forhold.

De enkelte bestyrelsesmedlemmers kompetencer fremgår un-
der ”Bestyrelsen”.

 

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 49 /124

 

  

1305286EogSN80360

 

 

 

50 /124 | TKD

Alle bestyrelsesmedtemmer, med to undtagelser, vurderes af
bestyrelsen som værende uafhængige af selskabet. Torsten
Erik Rasmussen anses ikke som uafhængig idet han har siddet
i bestyrelsen i mere end 12 år, og Per Søndergaard Pedersen
anses ikke som uafhængig idet han er tidligere medlem af sel-
skabets direktion.

Selvevaluering

Bestyrelsen foretager én gang årligt en systematisk evaluering
af bestyrelsens arbejde og kompetencer med henblik på til sta-
dighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet.

Bestyrelsesformanden styrer processen for denne interne
evaluering i bestyrelsen. Bestyrelsen har indtil videre valgt at
foretage en kvalitativ evaluering i form af interview og åben og
konstruktiv dialog med hele bestyrelsen på en gang. Evaluerin-
gen tager udgangspunkt i en på forhånd fastlagt emnerække,
herunder bl.a. kommunikation og samarbejde, opnåede resul-
tater i forhold til det planlagte, bestyrelsens sammensætning
på kort og langt sigt samt de enkelte bestyrelsesmedlemmers
kompetencer og eventuelle behov for udvikling af viden og
færdigheder. Øvrige relevante problemstillinger behandles ef-
ter behov. Bestyrelsen har den gensidige tillid til hinanden at
fri meningsudveksling er en selvfølge, og hvert enkelt medlem
anspores til at deltage aktivt i debatten. Såfremt et enkelt be-
styrelsesmedlem eller bestyrelsesformanden måtte ønske det,
gennemføres der individuelle interviews med hvert enkelt be-
styrelsesmedlem.

Resultatet af selvevalueringen har medvirket til en videreudvik-
ling af strategien i koncernen, herunder en yderligere fokuse-
ring på risikostyring og fokus på at forbedre kommunikationen
med markedet. Dette har bl.a. efter regnskabsårets afslutning
udmøntet sig i en beslutning om at ændre både den interne og
eksterne rapportering.

Antal bestyrelsesmøder
Der har i 2012/13 været afholdt syv bestyrelsesmøder.

VEDERLAG TIL BESTYRELSEN

Bestyrelsen aflønnes med et fast vederlag og er ikke omfattet
af selskabets bonus- og incitamentsprogrammer. Der ydes ikke
særskilt honorar for arbejdet i revisionsudvalget idet dette ud-
gøres af den samlede bestyrelse. Bestyrelsesmedlemmernes
honorar beregnes med udgangspunkt i et grundhonorar hvor
formanden modtager tre gange grundhonoraret mens næst-
formanden modtager to gange grundhonoraret. Som et led i
den omkostningstilpasning der blev gennemført i koncernen
i januar 2012, gav bestyrelsen afkald på 20 % af sit honorar,

 

og grundhonoraret har i 2012/13 udgjort DKK 200.000. Det
indstilles til generalforsamlingens godkendelse, sammen med
godkendelsen af årsrapporten for 2012/13, at grundhonoraret
for 2013/14 reduceres ekstraordinært med yderligere 20 %, og
at grundhonoraret dermed fastsættes til DKK 160.000.

VEDERLAG TIL DIREKTIONEN

Vederlagspolitik

Bestyrelsen vurderer og fastlægger hvert år direktionens afløn-
ning efter indstilling fra formandskabet. Bestemmende for den
samlede lønpakke og sammensætningen heraf er de opnåede
resultater, direktionens kompetencer samt bestyrelsens ønske
om at sikre selskabets fortsatte mulighed for at tiltrække, fast-
holde og motivere kvalificerede direktører. Heri indgår hensyn
til selskabets situation og udvikling generelt. Bestyrelsen vur-
derer hvert år direktionens aflønning i forhold til ledelser i andre
selskaber med internationale aktiviteter og af sammenlignelig
karakter i øvrigt.

Direktionens aflønning består af en fast del og en variabel del.
Den variable aflønning består af henholdsvis en kortsigtet og
en langsigtet incitamentsordning. Den samlede lønpakke be-
står af fast løn, bonus, bidragsbaseret pension på 2 % af grund-
lønnen, benefits, herunder bil, telefon, it, avis og sundhedsfor-
sikringer samt warrants.

Vederlagspolitikken fremgår af selskabets hjemmeside, www.
tk-development.dk

Vederlag

Vederlag til direktionen er i 2012/13 baseret på retningslinjer
godkendt af generalforsamlingen i 2011. Som et led i den om-
kostningstilpasning der blev gennemført i koncernen i januar
2012, blev vederlag til direktionen reduceret med 20 % i 24 må-
neder med virkning fra 1. februar 2012. Direktionen blev ikke
tildelt warrants i 2012. Vederlag til hvert enkelt direktionsmed-
lem fremgår af koncernens årsrapport. Vederlag for 2013/14
baseres ligeledes på retningslinjer godkendt af generalforsam-
lingen i 2011 idet der ikke er ændringer hertil. Der er dog ind-
gået en ny toårig aftale med direktionen hvorefter yderligere
20 % af direktionens årlige, faste vederlag ikke løbende bliver
udbetalt, svarende til en reduktion på 36 % i forhold til lønnen
i regnskabsåret 2011/12 og vil blive gældende for perioden 1.
maj 2013 til 30. april 2015. Den reducerede faste gage udgør
i denne periode årligt DKK 2,7 mio. for Frede Clausen og DKK
2,1 mio. for Robert Andersen. Op til to tredjedele af det tilbage-
holdte vederlag for denne periode vil dog kunne udbetales re-
lateret til opnåelse af operationelle mål, fastlagt som en del af
den tidligere beskrevne toårige transformeringsproces med at

EVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 
 

GOD SELSKABSLEDELSE

realisere besluttede tiltag i den justerede strategi. Direktionen
vil heller ikke i 2013 blive tildelt warrants.

Fastholdelses- og fratrædelsesordninger

I henhold til direktionens ansættelseskontrakter kan den enkel-
te direktør senest tre måneder efter indtræden af en ekstra-
ordinær begivenhed (change of control) opsige ansættelses-
forholdet til fratrædelse efter 12 måneder og kræve at blive
fritstillet i opsigelsesperioden hvorefter direktøren i opsigelses-
perioden modtager sædvanlig aflønning.

Direktionen er ikke omfattet af øvrige særlige fratrædelses-
ordninger. Direktionsmedlemmernes opsigelsesvarsel udgør 12
måneder fra selskabets side og seks måneder fra direktørens
side.

Det er selskabets politik at sikre at selskabets direktører gives
et incitament til at arbejde optimalt i selskabets og aktionæ-
rernes interesser i tilfælde af fusion, overtagelsestilbud eller
andre ekstraordinære situationer. På denne baggrund kan der
efter bestyrelsens konkrete skøn aftales en fastholdelses-
bonus som indebærer at direktørerne oppebærer et særligt
vederlag, dog maksimalt svarende til 12 måneders fast gage,
eksempelvis i tilfælde af at selskabet fusioneres med et andet
selskab, eller at selskabets aktiviteter i sin helhed overtages
af et andet selskab i overensstemmelse med generalforsamlin-
gens godkendelse.

INTERN REVISION

Bestyrelsen tager mindst én gang årligt stilling til om de interne
kontrol- og risikostyringssystemer er tilstrækkelige. Bestyrel-
sen har med baggrund i virksomhedens størrelse, kompleksitet
og organisering i økonomiafdelingen indtil videre vurderet at
etablering af intern revision ikke er påkrævet.

REVISIONSUDVALG

Bestyrelsen har vurderet at revisionsopgaven andrager hele
bestyrelsen. Dette sammenholdt med en vurdering af komplek-
siteten i de regnskabsmæssige forhold, gør at det er fundet
hensigtsmæssigt ikke at etablere et egentligt revisionsudvalg,
men i stedet at lade dette udgøres af den samlede bestyrelse.
Der er vedtaget et kommissorium for revisionsudvalget, og der
afholdes som udgangspunkt fire møder årligt.

De væsentligste aktiviteter i året, antal afholdte revisionsud-
valgsmøder samt kommissorium for revisionsudvalget fremgår
af selskabets hjemmeside.

LEDELSESBERETNING | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 51 /124

 

 

  

LOVPLIGTIG REDEGØRELSE OM VIRKSOM-
HEDSLEDELSE

TK Development har valgt at præsentere den lovpligtige re-
degørelse for virksomhedsledelse på selskabets hjemmeside i
stedet for i ledelsesberetningen.

Redegørelsen kan findes på www.tk-development.dk/virksom-
hedsledelse 2012. 13

1305286EogSN80361

 

 

 

TK Development vil, udover at drive en profitabel virksomhed,
også opfylde og udbygge koncernens etiske, sociale og miljø-

mæssige ansvar som virksomhed.

Overordnet set støtter TK Development FN's ti principper for
samfundsansvar, men er ikke tilsluttet FN Global Compact.
Koncernen har alene aktiviteter i lande hvor principperne om
menneskerettigheder, arbejdstagerrettigheder og antikorrupti-
on allerede er gældende ret.

Bestyrelsen har ikke vedtaget politikker for frivillig integrering
af samfundsansvar som en del af selskabets strategi og akti-
viteter.

Der henvises i øvrigt til
www.tk-development.dk/samfundsansvar, 2012 13

 

 

 

 

 

Barkerby aa, Soon, vertge
00 mr reale under udvikling. Aktuel udlerings-
gader 70%. Forventet åbning ultimo 204,

 

væ aA g. mel TT TØ NTN ' '
52 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

Niels Roth (formand)
Torsten Erik Rasmussen (næstformand).
Per Søndergaard Pedersen.
Jesper Jarlbæk
Jens Erik Christensen
Peter Thorsen .

2007
1998

2002

2006
2010

2012:

Maj 2013
Maj 2013
Maj 2013

Maj 2013
"Maj 2013

Maj 2013

Juli 1957 Uafhængig

Juni 1944, Ikke uafhængig 2
Marts 1954” . ikke uafhængig
Marts 1956. . -: ; Uafhængig

— Februar 1950 Uafhængig
Marts 1966 . Uafhængig

” Jf. afsnit 5.4.1 i”Anbefalinger for god selskabsledelse” fastlagt af NASDAQ OMX Copenhagen A/S.

2 Har siddet i bestyrelsen i mere end 12 år.
IEr tidligere medlem af selskabets direktion.

LEDELSESBERETNING |

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 53 /124

 

1305286EogsSN80362

 

    

NIELS ROTR

 

 

Bestyrelsesformand

Født Juli 1957
Indtrådt i bestyrelsen 2007
Valgperiode udløber Maj 2013

Uddannelse
1983 Cand.polit.

Beskæftigelse

1989-2004 Adm. direktør i Carnegie Bank, heraf Group Head of
Investment Banking i Carnegie gruppen (2001-2002).

1997-2004 Medlem af Fondsrådet.

2001-2004 Formand for Børsmæglerforeningen.

Særlige kompetencer
Finansielle markeder, kapitalforhold, investering, regnskabsmæssi-
ge forhold, investor relations.

Direktionshverv
Zira Invest I ApS; Zira Invest III ApS.

Bestyrelsesformand
Fast Ejendom Holding A/S; Foreningen Fast Ejendom Dansk Ejen-
domsportefølje f.m.b.a.; Friheden Invest A/S; NPC A/S.

Bestyrelsesmedlem

A/S Rådhusparken; A/S Sadolinparken; Arvid Nilssons Fond; FFH
Invest A/S; Investeringsforeningen SmallCap Danmark (næstfor-
mand); Porteføljeselskab A/S (næstformand); Realdania; SmallCap
Danmark A/S (næstformand).

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.

[TORSTEN ERIK RASMUSSEN

 

Næstformand

Født Juni 1944

indtrådt i bestyrelsen 1998

Valgperiode udløber Maj 2013

Uddannelse

1961-1964 Handelsuddannelse, Dalhoff Larsen & Horneman A/S,
Danmark.

1964-1966 Værnepligt, Kgl. Livgarde og hjemsendt som premier-
løjtnant (R) i 1967.

1972 MBA, IMEDE, Lausanne, Schweiz.

1985 International Senior Managers' Program, Harvard Busi-
ness School, USA.

Beskæftigelse

1967-1971 Afdelingschef og senere direktør, Northern Soft- &
Hardwood Co. Ltd, Congo.

1973 Direktionsassistent, LEGO System A/S, Danmark.

1973-1975 Økonomichef, LEGOLAND A/S, Danmark.

1975-1977. Logistikchef, LEGO System A/S, Danmark.

1977-1978 Underdirektør, logistik, LEGO System A/S, Danmark.

1978-1980 Adm, direktør & CEO, LEGO Overseas A/S, Danmark.

1981-1997 Direktør og medlem af Group Management, LEGO
A/S, Danmark.

Særlige kompetencer
Strategisk ledelse, internationale forhold, regnskabsmæssige og
finansielle forhold.

Direktionshverv
Morgan Management ApS.

Bestyrelsesformand
Acadia Pharmaceuticals A/S; Ball ApS; Ball Holding ApS; Ball Invest
ApS; CPD Invest ApS; Oase Outdoors ApS.

Bestyrelsesmedlem

Acadia Pharmaceuticals Inc., USA; Morgan Invest ApS; Schur Inter-
national Holding A/S; Vola A/S; Vola Ejendomme ApS; Vola Holding
A/S.

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

Formand for Acadia Pharmaceuticals Inc;s Corporate Governance
Committee, USA; medlem af Acadia Pharmaceuticals Inc]s Com-
pensation Committee, USA.

54 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

 

BESTYRELSEN

Født Marts 1954
Indtrådt i bestyrelsen 2002
Valgperiode udløber Maj 2013
Uddannelse

Uddannet i Sparekassen Nordjylland (Spar Nord Bank).

Beskæftigelse

1983-1986 Leder af Erhvervsafdelingen på hovedkontoret Spare-
kassen Nordjylland, Østeraa afdeling.

1986-1989 Centerdirektør Sparekassen Nordjylland, Hasseris Af-
deling.

1989-2002 Adm. direktør TK Development A/S.

Særlige kompetencer
Detailhandel, ejendomsbranchen, finansielle markeder, forret-
ningsudvikling, investor relations.

Direktionshverv
ASP. Ejendom ApS; J.A. Plastindustri Holding A/S; PSP Holding
ApS; PSPSH Holding ApS; Radioanalyzer ApS.

Bestyrelsesformand

AG I A/S; Arne Andersen A/S; Athene Group A/S; Bjørk & Maigård
Holding ApS; Business Institute A/S; Conscensia A/S; Conscensia
Holding A/S; dansk boligstål a/s; EIPE Holding A/S; Exportakade-
miet Holding ApS; GLC Management Invest ApS; Global Car Leasing
A/S; Ib Andersen A/S; Ib Andersen A/S Øst; Ib Andersen Ventilation
A/S; J.A. Plastindustri A/S; JMI Ejendomme A/S; JMI Gruppen A/S;
K/S Asschenfeldt, Dietrich-Bonhoeffer-Strasse, Waren; Lindgaard
A/S - Rådgivende Ingeniører F.R.I.; Nowaco A/S; Nybolig Jan Mil-
vertz A/S; Restaurant Fusion A/S.

Bestyrelsesmedlem

Arkitekterne Bjørk & Maigård ApS; Ejendomsmægleraktieselska-
bet Thorkild Kristensen; Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild
Kristensen Bolig; Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristen-
sen, Blokhus; Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen
Erhverv; Emidan A/S; Fan Milk International A/S; Fonden Musikkens
Hus i Nordjylland; Investeringsforeningen SmaliCap Danmark; J.A.
Plastindustri Holding A/S; JMI Investering A/S; JMI Projekt A/S; K/S
Danske Dagligvarebutikker; Ladegaard A/S; Marius A/S; PL Holding
Aalborg A/S; P L Invest, Aalborg ApS; Porteføljeselskab A/S; Sjæl-
landske Ejendomme A/S; Skandia Kalk International Trading A/S;
SmaliCap Danmark A/S; Wahlberg VVS A/S.

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen.

LEDELSESBERETNING | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 55 /124

JESPERJARLBÆK

Født Marts 1956
Indtrådt i bestyrelsen 2006
Valgperiode udløber Maj 2013
Uddannelse

1981 Uddannet statsautoriseret revisor.
2006 Beskikkelse deponeret.
Beskæftigelse

1974-2002 Ansat Arthur Andersen (senest: ordførende partner).
2002-2006 Deloitte (koncerndirektør).

Særlige kompetencer
International ledelse, risikovurdering og -styring, regnskabsmæssi-
ge og finansielle forhold.

Direktionshverv
Earlbrook Holdings Ltd. A/S; SCSK 2272 ApS; Timpco ApS.

Bestyrelsesformand

Advis A/S; Altius Invest A/S; Basico Consulting A/S; Basico Consul-
ting International ApS; Catacap Management ApS; Groupcare A/S;
Groupcare Holding A/S; Jaws A/S; Julie Sandlau China ApS; San-
derman Pte. Ltd., Singapore; Spoing A/S; Valuemaker A/S.

Bestyrelsesmedlem

a-solutions a/s; Bang & Olufsen a/s; Earlbrook Holdings Ltd. A/S;
Københavns Privathospital A/S; Polaris III Invest Fonden; ShowMe
A/S; Økonomiforum ApS.

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

Business Angels Copenhagen (formand); DVCA, Danish Venture
Capital og Private Equity forening (næstformand); Sailing Denmark
(medlem); Formand for revisionsudvalget, Bang & Olufsen a/s.

 

 

1305286EogsSN80363

 

   

JENS ERIK CHRISTENSEN

 

Født Februar 1950
Indtrådt i bestyrelsen 2010
Valgperiode udløber Maj 2013
Uddannelse

1975 Cand.act. (aktuar).
Beskæftigelse

1978-1989 Baltica Forsikring.

1990-1993 Direktør i Danica Liv & Pension.

1992-1998 Direktør i Codan Forsikring A/S.

1998-2003 Managing director for EMEA, RS&A Koncernen.
1999-2006 Adm. direktør i Codan.

Særlige kompetencer
Ejendomsbranchen, finansielle markeder, internationale forhold,
forretningsudvikling.

Direktionshverv
Sapere Aude ApS.

Bestyrelsesformand

Alpha Holding A/S; ApS Harbro Komplementar-48; Behandlings-
vejviseren A/S; Core Strategy Consultants A/S; Dansk Merchant
Capital A/S; Ecsact A/S; K/S Habro-Reading, Travelodge; Mediaxes
A/S; Scandinavian Private Equity A/S; Skandia A/S; Skandia Link
Livsforsikring A/S; Skandia Liv A/S; Skandia Liv A A/S; TA Manage-
ment A/S; Vårdur tryggingar hf.

Bestyrelsesmedlem

Alpha Insurance A/S; Andersen & Martini A/S; BankNordik A/S
(næstformand); Hugin Expert A/S (næstformand); Mbox A/S; Nemi
Forsikring AS; Nordic Corporate Investments A/S; P/F Trygd; Skan-
dia Asset Management Fondsmæglerselskab A/S; Your Pension
Management A/S.

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

Formand for Dansk Vejforening; formand for revisionsudvalget,
Andersen & Martini A/S; medlem af revisionskomiteen, Skandia Liv
A/S; medlem af regeringens infrastrukturkommission.

 

Født Marts 1966
Indtrådt i bestyrelsen 2012
Valgperiode udløber Maj 2013
Uddannelse

1992 Cand.merc.aud.
Beskæftigelse

1992-1994 Revisor, More Stevens.

1994-1997 Markedschef, koncernøkonomichef & international
controller, KEW Industri A/S.

1997-1997 Økonomidirektør, Electrolux Hvidevarer A/S.

1997-1998 Økonomidirektør, Marwi International A/S (Incentive
A/S).

1998-2000 Adm. direktør, Basta Group A/S.

2001-2005 Adm. direktør, Bison A/S.

2005-2008 Adm. direktør, Louis Poulsen Lighting A/S.

2007-2008 Koncerndirektør, Targetti Poulsen.

2008- Adm. direktør, EBP Ejendomme A/S, EBP Holding A/S,
Kirk & Thorsen A/S, Kirk & Thorsen Invest A/S og
Modulex Holding ApS.

Særlige kompetencer
Strategisk ledelse, regnskabsmæssige og finansielle forhold, for-
retningsudvikling.

Direktionshverv
EBP Ejendomme A/S; EBP Holding A/S; Kirk & Thorsen A/S; Kirk &
Thorsen Invest A/S; Modulex Holding ApS.

Bestyrelsesformand

Biblioteksmedier A/S; Ejendomsselskabet Smedetoften 12 A/S;
Invest Marts A/S; Megatherm Energi Invest A/S; Modulex A/S; PFP
A/S; Procom A/S; Ravn Arkitektur A/S; Scan Auto & Dybbroe Group
A/S; SD Group A/S; VT1 Holding A/S.

Bestyrelsesmedlem

Careitec A/S; Careitec Holding A/S; Claus Heede Holding A/S; EBP
Holding A/S; Kirk & Thorsen A/S; Kirk & Thorsen Invest A/S; Ny
Droob ApS; Rotation A/S; Starco Europe A/S; Viborg Storcenter
A/S.

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Medlem af bestyrelsen for Sct. Maria Hospice.

56 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESBERETNING

 

 

 

DIREKTIONEN

   
  

BOM
SEN
bud,
br

i

KE SSEN DES URERSERE:

ed

  

Adm. direktør Direktør

Født den 30. juli 1959 Født den 3. april 1965

Direktør i TK Development A/S siden 1992 Direktør i TK Development A/S siden 2002

Direktionshverv Direktionshverv

Frede Clausen Kolding ApS Ringsted Outlet Center P/S"; Palma Ejendomme A/S; Hotel den
Gamle Skibssmedie ApS.

Bestyrelsesformand

Ahlgade 34-36 A/S"; Ringsted Outlet Center P/S"; SPV Ringsted Bestyrelsesformand

ApS"; Udviklingsselskabet Nordkranen A/S-, Ingen.

Bestyrelsesmedlem Bestyrelsesmedlem

Euro Mall Luxembourg JV s.ålrr.L.”; Euro Mall Ventures s.å r.l.”; Kom- Ahlgade 34-36 A/S"; Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvik-

manditaktieselskabet Danlink-Udvikling”; Komplementarselskabet ling”; Kommanditaktieselskabet Østre Havn”; Komplementarsel-

DLU ApS=; K/S Købmagergade 59, st.; Palma Ejendomme A/S; Ho- skabet DLU ApS"; Ringsted Outlet Center P/S"; SPV Ringsted ApS";

tel den Gamle Skibssmedie ApS. Udviklingsselskabet Nordkranen A/S"; Østre Havn Aalborg ApS":

Palma Ejendomme A/S; Hotel den Gamle Skibssmedie ApS.
Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

Ingen. Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

Ingen.

” Selskaberne indgår i TK Development-koncernen og ejes delvist direkte eller indirekte af TK Development A/S.

1305286EogSN80364

LEDELSESBERETNING | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 57 /124

 

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt
årsrapporten for 2012/13 for TK Development A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og
danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede sel-
skaber.

Det er vores opfattelse at koncernregnskabet og årsregnska-
bet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2013 samt
af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og penge-
strømme for regnskabsåret 1. februar 2012 til 31. januar 2013.

 

Det er endvidere vores opfattelse at ledelsesberetningen gi-
ver en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og
selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat
og koncernens, henholdsvis selskabets finansielle stilling samt
en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer

som koncernen og selskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Aalborg, 25. april 2013

 

| DIREKTIONEN |

Eben

Administrerende direktør

u
Robert Andersen

Direktør

 

BESTYRELSEN

Niels Roth

Bestyrelsesformand

 

Se
ns Erik re

Torsten Erik Rasmussen
Næstformand

-
Jesper Ådrlbæk

Peter Thorsen

58 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | LEDELSESPÅTEGNING

 

Til kapitalejerne i TK Development A/S

Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for TK
Development A/S for regnskabsåret 1. februar 2012 - 31. ja-
nuar 2013 der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgø-
relse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse
og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel kon-
cernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet
udarbejdes efter International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnotere-
de selskaber.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab
og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens-
stemmelse med International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnotere-
de selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne
kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et kon-
cernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformati-
on, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Revisors ansvar"

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncern-
regnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision, Vi
har udført revisionen i overensstemmelse med internationale
standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisor-
lovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt plan-
lægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed
for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsent-
lig fejlinformation.

Enrevision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå
revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og
i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af re-
visors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fej-
information i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om
denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen over-

Aalborg, 25. april 2013

NIELSEN & CHRISTENSEN
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

re øl: Jensen

Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

DE UAFHÆNGIGE REVISORERS ERKLÆRINGER |

 

DE UAFHÆNGIGE REVISORERS ERKLÆRINGER

 
 

vejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens
udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der gi-
ver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisi-
onshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men
ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhe-
dens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering
af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om le-
delsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede
præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-
strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnska-
bet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2013 samt
af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og penge-
strømme for regnskabsåret 1. februar 2012 - 31. januar 2013 i
overensstemmelse med International Financial Reporting Stan-
dards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børs-
noterede selskaber.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesbe-
retningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til
den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne

i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncern-
regnskabet og årsregnskabet.

København, 25. april 2013

DELOITTE
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

LØ
JafnBo Hansen

Statsautoriseret revisor

 

Statsautoriseret revisor

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S |] 59 /124

 

  

1305286EogSN80365

 

OR

" KONCERNREGNSKAB

 

RESULTATOPGØRELSE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

| DKK mio. Note 2012/13 2011/12
Nettoomsætning 4 632,3 359,8
Eksterne direkte projektomkostninger 5 -734,0 -200,7
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -37,8 36,7
Bruttoresultat -139,5 195,8
Andre eksterne omkostninger 6 30,2 34,6
Personaleomkostninger 7 69,2 92,9
lalt 99,4 127,5
Resultat før finansiering og afskrivninger -238,9 68,3
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 2,2 2,8
Resultat af primær drift -241,1 65,5
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 10 2,5 32,4
Finansielle indtægter 12 5,6 9,2
Finansielle omkostninger 13 -93,0 -92,8
lalt -84,9 -51,2
Resultat før skat -326,0 14,3
Skat af årets resultat 14 167,3 -12,7
Årets resultat -493,3 27,0

 

 

[RESULTAT PR. AKTIE I DIKK |

 

Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 15 15 -11,7 0,6
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 15 15 -11,7 0,6

 

[TOTALINDKOMSTOPSØRELSE |

 

 

 

 

 

 

 

Årets resultat -493,3 27,0
Valutakursregutering vedrørende udenlandske virksomheder 6,1 -30,0
Skat af valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder -2,9 11,0
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 3,1 -1,6
Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenter -0,6 0,3
Årets anden totalindkomst 5,7 -20,3
Årets totalindkomst -487,6 6,7

 

60 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 
 

KONCERNREGNSKAB

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK mio. Note 31.1.2013 31.1.2012
AKTIVER

Langfristede aktiver

Goodwill 17 33,3 33,3
Immaterielle aktiver 33,3 33,3
Investeringsejendomme 18 479,4 366,9
Investeringsejendomme under opførelse 18 16,9 73,6
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 19 2,5 4,7
Materielle aktiver 498,8 445,2
Kapitalandele i associerede virksomheder 10 1,7 0,2
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 4,6 2,5
Andre værdipapirer og kapitalandele 20 0,8 1,9
Udskudte skatteaktiver 21 127,0 291,7
Andre langfristede aktiver 134,1 296,3
Langfristede aktiver i alt 666,2 774,8
Kortfristede aktiver

Igangværende og færdige projekter 22 3.030,9 3.498,1
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 23 73,2 68,4
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 19,0 17,9
Igangværende arbejder for fremmed regning 24 0,0 18,2
Tilgodehavende selskabsskat 4,0 3,1
Andre tilgodehavender 122,4 131,4
Periodeafgrænsningsposter 22,4 23,3
Tilgodehavender i alt 241,0 262,3
Værdipapirer 25 4,3 4,0
Indeståender på deponerings- og sikringskonti 26 35,7 45,2
Likvide beholdninger 31,2 55,1
Kortfristede aktiver i alt 3.343,1 3.864,7
AKTIVER 4.009,3 4.639,5

 

KONCERNREGNSKAB |

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 61 /124

 

1305286EogSN80366

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK mio. Note 31.1.2013 31.1.2012
PASSIVER

Egenkapital

Aktiekapital 27 631,0 631,0
Andre reserver 28 5,3 139,8
Overført resultat 753,4 1.105,6
Egenkapital i alt 1.389,7 1.876,4
Forpligtelser

Kreditinstitutter 29 102,2 156,9
Hensatte forpligtelser 30 2,3 3,0
Udskudte skatteforpligtelser 32 35,0 32,0
Anden gæld 33 1,5 3,8
Langfristede forpligtelser i alt 141,0 195,7
Kreditinstitutter 29 2.189,1 2.204,3
Leverandørgæld 106,3 159,8
Selskabsskat 5,0 22,4
Hensatte forpligtelser 30 13,1 11,6
Anden gæld 33 150,2 153,4
Periodeafgrænsningsposter 14,9 15,9
Kortfristede forpligtelser i alt 2.478,6 2.567,4
Forpligtelser i alt 2.619,6 2.763,1
PASSIVER 4.009,3 4.639,5

 

62 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK mio. Aktiekapital  Andrereserver Overført resultat — Egenkapital i alt
Egenkapital pr. 1. februar 2011 631,0 160,1 1.074,9 1.866,0
Årets resultat 0,0 0,0 27,0 27,0
Årets anden totalindkomst 0,0 -20,3 0,0 -20,3
Årets totalindkomst 0,0 -20,3 27,0 6,7
Aktiebaseret aflønning 0,0 0,0 3,7 3,7
Egenkapital pr. 31. januar 2012 631,0 139,8 1.105,6 1,876,4
Årets resultat 0,0 0,0 -493,3 -493,3
Årets anden totalindkomst 0,0 5,7 0,0 5,7
Årets totalindkomst 0,0 5,7 -493,3 -487,6
Særlig reserve overført til frie reserver 0,0 -140,2 140,2 0,0
Aktiebaseret aflønning 0,0 0,0 0,9 0,9
Egenkapital pr. 31. januar 2013 631,0 5,3 753,4 1.389,7
KONCERNREGNSKAB | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 63 /124

1305286EogsSN80367

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK mio. 2012/13 2011/12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultat af primær drift -241,1 65,5
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto 37,8 -36,7
Af- og nedskrivninger 290,1 2,6
Aktiebaseret aflønning 0,9 3,7
Hensatte forpligtelser 0,4 -2,5
Kursreguleringer 7,5 1,9
Ændringer i investeringer i projekter m.v. 139,9 -70,9
Ændringer i tilgodehavender 22,4 57,2
Ændring i deponerings- og sikringskonti 9,5 18,5
Ændringer i kreditorer og anden gæld -61,1 21,0
Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat 206,3 60,3
Betalte renter M.v. -142,9 -139,1
Modtagne renter m.v. 4,3 6,4
Betalt selskabsskat "22,1 -6,4
Pengestrøm fra driftsaktivitet 45,6 -78,8
Køb af materielle anlægsaktiver -0,2 -0,6
Salg af materielle anlægsaktiver 0,4 0,1
Investeringer i investeringsejendomme -11,3 -17,4
Salg af investeringsejendomme 17,3 0,0
Køb af værdipapirer og kapitalandele -0,7 0,0
Salg af værdipapirer og kapitalandele 0,9 27,7
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 6,4 9,8
Afdrag langfristet finansiering -0,7 -24,8
Optagelse af langfristet finansiering 13,0 35,7
Optagelse af projektfinansiering 149,5 76,4
Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -238,0 -55,0
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -76,2 32,3
Årets pengestrøm -24,2 -36,7
Likvider, primo 55,1 96,3
Valutakursregulering af likvider 0,3 -4,5
Likvider ultimo 31,2 55,1

 

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.

64 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

ERR ED EEN

 

 
 

Side
66
75
76
78
79
79
79
80
81
82
82
83
83
84
85
85
85
86
88
88
89
91
91
92
92
92
92
93
94
95
95
96
96
97
98
102
103
103
104

INDHOLDSFORTEGNELSE, NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 1. Anvendt regnskabspraksis

Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Note 3. Segmentoplysninger

Note 4. Nettoomsætning

Note 5. Eksterne direkte projektomkostninger
Note 6. André eksterne omkostninger

Note 7. Personaleomkostninger

Note 8. Aktiebaseret vederlæggelse

Note 9. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 10. Kapitalandele i associerede virksomheder
Note 11. Kapitalandele i joint ventures

Note 12. Finansielle indtægter

Note 13. Finansielle omkostninger

Note 14. Skat af årets resultat

Note 15. Resultat pr. aktie i DKK

Note 16. Udbytte

Note 17. Goodwill

Note 18. Investeringsejendomme og investeringsejendomme under opførelse

Note 19. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Note 20. Andre værdipapirer og kapitalandele

Note 21. Udskudte skatteaktiver

Note 22. Igangværende og færdige projekter

Note 23. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Note 24. Igangværende arbejder for fremmed regning
Note 25. Værdipapirer

Note 26. Indeståender på deponerings- og sikringskonti
Note 27. Aktiekapital

Note 28. Andre reserver

Note 29. Kreditinstitutter

Note 30. Hensatte forpligtelser

Note 31. Operationelle leasingkontrakter

Note 32. Udskudte skatteforpligtelser

Note 33. Anden gæld

Note 34. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter
Note 36. Transaktioner med nærtstående parter

Note 37. Begivenheder efter balancedagen

Note 38. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
Note 39. Koncernoversigt

KONCERNREGNSKAB |

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 65 /124

 

1305286EogsSN80368

 

 

 

 

[NOTE 1, ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS |

 

Koncernregnskabet for 2012/13 for TK Development A/S af-
lægges i overensstemmelse med international Financial Repor-
ting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav
til årsrapporter for børsnoterede virksomheder, jf. IFRS-be-
kendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. TK De-
velopment A/S er et aktieselskab med hjemsted i Danmark.

Koncernregnskabet opfylder tillige International Financial Re-
porting Standards (IFRS) udstedt af International Accounting
Standards Board (IASB).

Koncernregnskabet præsenteres i mio. DKK medmindre andet
er anført. DKK er præsentationsvaluta for koncernens aktivite-
ter og den funktionelle valuta for moderselskabet.

Koncernregnskabet aflægges på basis af historiske kostpriser,
bortset fra investeringsejendomme, afledte finansielle instru-
menter og finansielle aktiver klassificeret som disponible for
salg, der måles til dagsværdi.

IMPLEMENTERING AF NYE OG ÆNDREDE
STANDARDER SAMT FORTOLKNINGSBIDRAG
Koncernregnskabet for 2012/13 er aflagt i overensstemmelse
med de standarder (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag (IFRIC), der
gælder for regnskabsår der begynder 1. februar 2012.

Implementeringen af nye eller ændrede standarder og fortolk-
ningsbidrag som er trådt i kraft i 2012/13 har ikke medført æn-
dringer i anvendt regnskabspraksis.

Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år og i
øvrigt beskrevet nedenfor.

STANDARDER OG FORTOLKNINGSBIDRAG,

DER ENDNU IKKE ER TRÅDT I KRAFT

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en
række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag
endnu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og derfor ikke
indarbejdet i årsrapporten. Bortset fra nedenstående forventes
ingen af disse at få væsentlig indvirkning på årsrapporten for
de kommende år ud over de yderligere oplysningskrav som de
også medfører:

IFRS 10, Konsolidering/koncernregnskaber (Maj 2011), erstat-
ter afsnittet om konsolidering og koncernregnskaber i de nu-
værende IAS 27, Koncernregnskaber og separate regnskaber
og SIC 12, Konsolidering - særlige virksomheder. IFRS 10 inde-
holder på visse punkter væsentlig mere vejledning med henblik

på at afgøre om der foreligger kontrol over en anden virksom-
hed. Standarden træder for TK Development A/S' vedkommen-
de i kraft for regnskabsår der begynder 1. februar 2014 eller
senere. For TK Development A/S vil ændringen medføre at
enkelte virksomheder som hidtit er pro rata-konsolideret, skal
konsolideres fuldt ud. Ændringen vil have indvirkning på flere
poster i både resultatopgørelse aktiver og passiver og samlet
set medføre en stigning i balancesummen i koncernen og i mi-
noritetsinteressernes andel af koncernens resultat og egenka-
pital. Effekten er endnu ikke opgjort, idet dette vil kræve yder-
ligere analyse heraf.

IFRS 11, Fælles ledede arrangementer (joint arrangements)
(Maj 2011) erstatter IAS 31, Joint Ventures. Med ophævelsen
af IAS 31 er muligheden for at anvende pro rata-konsolidering
i koncernregnskabet for joint ventures udgået, og disse skal
fremover indregnes efter equity-metoden i henhold til IAS 28,
Investeringer i associerede virksomheder og joint ventures.
Standarden træder for TK Development A/S' vedkommende i
kraft for regnskabsår der begynder 1. februar 2014 eller sene-
re. For TK Development A/S vil IFRS 11 betyde at en række af
selskabets delejede virksomheder med fælles bestemmende
ledelse ikke længere vil kunne pro rata-konsolideres, men iste-
det skal indregnes efter equity-metoden. Ændringen vil have
indvirkning på en lang række poster i både resultatopgørelse,
aktiver og passiver og samlet set medføre en lavere balance-
sum i koncernen. Ændringen vil ikke have indvirkning på hver-
ken koncernens resultat eller egenkapital. Effekten er endnu
ikke opgjort idet dette vil kræve yderligere analyse heraf.

KONCERNREGNSKABET

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet TK Development
A/S samt de virksomheder som kontrolleres af moderselska-
bet. Moderselskabet anses for at have kontrol når det direkte
eller indirekte besidder mere end 50 % af stemmerettigheder-
ne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestem-
mende indflydelse.

Virksomheder hvori koncernen direkte eller indirekte besidder
mellem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og har betydelig
indflydelse, men ikke kontrol, betragtes som associerede virk-
somheder. Virksomheder hvor der sammen med andre investo-
rer udøves fælles bestemmende ledelse, betragtes som joint
ventures.

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for
moderselskabet og dattervirksomhederne ved sammenlæg-
ning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber
der anvendes til brug ved konsolideringen, udarbejdes i over-
ensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. | koncern-

66 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 
 

regnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabspo-
ster 100 %.

Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og
omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender og
udbytter samt gevinster ved transaktioner mellem de konso-
liderede virksomheder. Tab elimineres i det omfang der ikke er
sket værdiforringelse.

Dattervirksomheder og associerede virksomheder medtages i
koncernregnskabet i ejerperioden.

VIRKSOMHEDSSAMMENSLUTNINGER
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i
koncernregnskabet fra overtagelses-/stiftelsestidspunktet.
Overtagelsestidspunktet er det tidspunkt hvor kontrollen
over virksomheden faktisk overtages. Solgte eller afviklede
virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørel-
se frem til afståelses-/afhændelsestidspunktet. Sammenlig-
ningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte eller afviklede
virksomheder.

Ved køb af nye virksomheder hvor koncernen opnår bestem-
mende indflydelse over den erhvervede virksomhed, anvendes
overtagelsesmetoden hvorefter de nytilkøbte virksomheders
identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser
måles til dagsværdi på overtagelsestidspuntet. Omstrukture-
ringshensættelser indregnes alene i overtagelsesbalancen hvis
de udgør en forpligtelse for den overtagne virksomhed. Der ta-
ges hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.

Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af
det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Hvis ve-
derlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere
fremtidige begivenheder, indregnes effekten af disse til dags-
værdien på overtagelsestidspunktet. Omkostninger der direkte
kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i
resultatopgørelsen ved afholdelsen.

Positive forskelsbeløb mellem på den ene side købsvederlaget,
værdien af eventuelle minoritetsinteresser i den overtagne
virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalan-
dele, og på den anden side dagsværdien af de overtagne ak-
tiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes i balan-
cen under immaterielle anlægsaktiver som goodwill, og der
foretages minimum én gang årligt værdiforringelsestests af
goodwillbeløbet. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktivet
overstiger dets genindvindingsværdi, nedskrives det til den la-
vere genindvindingsværdi. Eventuelle negative forskelsbeløb
indregnes som en indtægt i resultatopgørelsen.

KONCERNREGNSKAB |

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

For virksomhedssammenslutninger foretaget før den 1. februar
2004 er den regnskabsmæssige klassifikation fastholdt efter
den hidtidige regnskabspraksis. Goodwill herfra indregnes så-
ledes på grundlag af den kostpris der var indregnet i henhold
til den hidtidige regnskabspraksis, med fradrag af af- og ned-
skrivninger frem til 31. januar 2004. Pr. 31. januar 2013 udgør
den regnskabsmæssige værdi af goodwill vedrørende virksom-
hedssammenslutninger gennemført før 1. februar 2004 i alt
DKK 29,1 mio.

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksom-
heder og associerede virksomheder der medfører ophør af
henholdsvis kontrol og betydelig indflydelse, opgøres som
forskellen mellem på den ene side dagsværdien af salgspro-
venuet eller afviklingssummen og dagsværdien af eventuelle
resterende kapitalandele, og på den anden side den regnskabs-
mæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afvik-
lingstidspunktet, inklusive goodwill, med fradrag af eventuelle
minoritetsinteresser. Den derved opgjorte fortjeneste eller tab
indregnes i resultatopgørelsen tillige med akkumulerede valu-
takursreguleringer, der tidligere er indregnet i anden totalind-
komst.

ASSOCIEREDE VIRKSOMHEDER/

JOINT VENTURES I KONCERNREGNSKABET
Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes og måles i
koncernregnskabet efter den indre værdis metode hvilket inde-
bærer at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel
af de associerede virksomheders opgjorte regnskabsmæssige
værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis, med tillæg
af goodwill og fradrag henholdsvis tillæg af forholdsmæssige,
interne fortjenester og tab.

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af
virksomhedernes resultat efter skat og forholdsmæssig elimi-
nering af urealiserede, interne fortjenester og tab og med fra-
drag af eventuel nedskrivning af goodwill. I koncernens anden
totalindkomst indregnes den forholdsmæssige andel af alle
transaktioner og begivenheder der er indregnet i anden total-
indkomst i den associerede virksomhed.

Kapitalandele i associerede virksomheder med negativ regn-
skabsmæssig indre værdi måles til DKK 0. Tilgodehavender og
andre langfristede finansielle aktiver der anses for at være en
del af den samlede investering i den associerede virksomhed,
nedskrives med en eventuel resterende negativ indre værdi. Til-
godehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre
tilgodehavender nedskrives i det omfang de vurderes uerholde-
lige. Der indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække den
resterende, negative indre værdi hvis koncernen har en retlig

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 67 /124

  

1305286EogSN80369

 

 

eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksom-
heds forpligtelser.

Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for
koncernens primære aktivitetsområde (udvikling og entreprise)
der i henhold til aktionæroverenskomster eller lignende afta-
ler ledes sammen med andre investorer (Joint Ventures), er i
koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata konsolidering
af virksomhedernes regnskabsposter, således at en forholds-
mæssig andel svarende til deltagelsen i virksomhederne er
medtaget i de tilsvarende poster i koncernregnskabet.

OMREGNING AF FREMMED VALUTA

For hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fast-
sættes en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den
valuta som benyttes i det primære økonomiske miljø hvori den
enkelte rapporterende virksomhed opererer. Transaktioner i an-
den valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta er
transaktioner i fremmed valuta og omregnes ved første indreg-
ning til den funktionelle valuta efter transaktionsdagens kurs.
Valutakursdifferencer der opstår mellem transaktionsdagens
kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørel-
sen under finansielle poster.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed
valuta som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til
den funktionelle valuta til balancedagens valutakurser. Reali-
serede og urealiserede valutakursgevinster og -tab indregnes
i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materielle og im-
materielle aktiver, igangværende og færdige projekter og andre
ikke-monetære aktiver der er købt i fremmed valuta og måles
med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til trans-
aktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster der omvurderes til
dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurde-
ringstidspunktet.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder der aflæg-
ger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner
(DKK), omregnes poster i resultatopgørelsen efter periodiske
gennemsnitskurser og poster i balancen (inkl. goodwill) efter
balancedagens valutakurser. Såfremt de periodiske gennem-
snitskurser afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på
transaktionstidspunkterne, anvendes de faktiske valutakurser
istedet.

Valutakursdifferencer opstået ved omregningen af udenland-
ske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til
balancedagens valutakurs samt ved omregningen af resultat-
opgørelsens poster fra periodiske gennemsnitskurser til balan-
cedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Til-

svarende indregnes valutakursdifferencer der er opstået som

følge af ændringer foretaget direkte på egenkapitalen i den
udenlandske rapporterende virksomhed også i anden totalind-
komst.

Valutakursreguleringer af mellemværender med udenlandske
dattervirksomheder som anses for at være en del af modersel-
skabets samlede investering i den pågældende dattervirksom-
hed, indregnes i koncernregnskabet i anden totalindkomst.

Ved indregning i koncernregnskabet af associerede virksomhe-
der/joint ventures der aflægger regnskab i en anden funktionel
valuta end DKK, omregnes poster i resultatopgørelsen efter
periodiske gennemsnitskurser og poster i balancen efter balan-
cedagens valutakurser. Kursforskelle opstået ved omregningen
af udenlandske virksomheders balanceposter ved årets begyn-
delse til balancedagens valutakurs samt ved omregningen af
resultatopgørelsens poster fra periodiske gennemsnitskurser
til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalind-
komst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer der er op-
stået som følge af ændringer foretaget direkte på egenkapita-
len i den udenlandske rapporterende virksomhed også i anden
totalindkomst.

AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER

Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning
til dagsværdi på afregningsdatoen. Direkte henførbare om-
kostninger der er forbundet med købet eller udstedelsen af
det enkelte finansielle instrument (transaktionsomkostninger),
tillægges dagsværdien ved første indregning, medmindre det
finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse måles til dags-
værdi med indregning af dagsværdireguleringer i resultatopgø-
relsen.

Efter første indregning måles de afledte finansielle instru-
menter til dagsværdien på balancedagen. Positive og negative
dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indregnes un-
der henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af
dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtel-
se, indregnes i resultatet sammen med ændringer i værdien af
det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv
sikring af fremtidige transaktioner, indregnes i anden totalind-
komst. En eventuel ineffektiv del indregnes straks i resultatop-
gørelsen. Når de sikrede transaktioner realiseres, indregnes de

68 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 
 

akkumulerede ændringer som en del af kostprisen for de på-
gældende transaktioner.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i udenlandske
dattervirksomheder, indregnes i koncernregnskabet i anden
totalindkomst, hvis der er tale om effektiv sikring. En even-
tuel ineffektiv del indregnes straks i resultatopgørelsen. Ved
afhændelse af den pågældende udenlandske virksomhed over-
føres de akkumulerede værdiændringer til resultatopgørelsen.

Afledte finansielle instrumenter som ikke opfylder betingel-
serne for behandling som sikringsinstrumenter, anses som
handelsbeholdninger og måles til dagsværdi med løbende ind-
regning af dagsværdireguleringer i resultatopgørelsen under
finansielle poster.

AKTIEBASEREDE INCITAMENTSPROGRAMMER
Koncernens incitamentsprogrammer omfatter egenkapitalba-
serede aktieprogrammer (warrants). De egenkapitalbaserede
incitamentsprogrammer måles til dagsværdien af optionerne
på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen un-
der personaleomkostninger over den periode hvor medarbej-
derne opnår den endelige ret til at udnytte optionerne. Modpo-
sten hertil indregnes direkte på egenkapitalen.

I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skønnes
over antallet af optioner medarbejderne forventes at erhver-
ve ret til. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet over
antallet af retserhvervede optioner, således at den samlede
indregning er baseret på det faktiske antal retserhvervede op-
tioner.

Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse
af Black Scholes-modellen med de parametre, der er angivet i
note 8.

RESULTATOPGØRELSE

Nettoomsætning

Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf. IAS
18, Indtægter. Indregning af avancer på solgte projekter sker
således når byggeriet er afsluttet, og alle væsentlige elemen-
ter i salgsaftalen er opfyldt, herunder når levering og risikoover-
gang til køber har fundet sted.

For projekter der overholder definitionen på en entreprisekon-
trakt anvendes produktionsmetoden, jf. IAS 11. Årets omsæt-
ning svarer på disse projekter til salgsværdien af det i årets løb
udførte arbejde. Den indregnede avance udgør den forventede
avance på projektet beregnet i forhold til projektets færdig-

KONCERNREGNSKAB |

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

gørelsesgrad. Der henvises til afsnittet ”Entreprisekontrakter”
nedenfor.

Hvor koncernen forestår udvikling, udlejning og byggestyring,
m.v. på vegne af investorer og oppebærer honorarindtægter
herfor, indtægtsføres disse honorarindtægter løbende i takt
med at ydelserne leveres.

Hvor et solgt projekt indeholder flere delleverancer, og disse
kan adskilles, og den økonomiske virkning af hver enkelt delt-
leverance kan vurderes særskilt og måles pålideligt, indregnes
avancen fra den enkelte delleverance når alle væsentlige ele-
menter i aftalen er opfyldt.

Lejeindtægter på færdige projekter samt investeringsejendom-
me periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede leje-
kontrakter.

For øvrige indtægter anvendes salgsmetoden.

Nettoomsætningen måles til dagsværdien af det modtagne el-
ler tilgodehavende vederlag. Hvis der er aftalt en rentefri kredit
på betaling af det tilgodehavende vederlag der strækker sig ud
over den normale kredittid, beregnes dagsværdien af vederla-
get ved at tilbagediskontere de fremtidige indbetalinger. For-
skellen mellem dagsværdien og den nominelle værdi af veder-
laget indregnes som en finansiel indtægt i resultatopgørelsen
over den forlængede kredittid ved at anvende den effektive
rentes metode.

Entreprisekontrakter

Hvis udfaldet af en entreprisekontrakt kan estimeres pålideligt,
indregnes nettoomsætning og entrepriseomkostninger i resul-
tatopgørelsen med udgangspunkt i projektets færdiggørelses-
grad på balancedagen (produktionsmetoden).

Hvis udfaldet af en entreprisekontrakt ikke kan estimeres til-
strækkelig pålideligt, indregnes nettoomsætning svarende til
periodens afholdte entrepriseomkostninger, hvis det er sand-
synligt at disse omkostninger vil blive genindvundet.

Eksterne direkte projektomkostninger

Denne post indeholder alle omkostninger vedrørende projekter
der afholdes for at opnå årets omsætning og omfatter bl.a.
direkte projektomkostninger, herunder renter i byggeperioden
og et tillæg for andel af indirekte projektomkostninger opgjort
som en del af personaleomkostninger, projektmaterialer, loka-
leomkostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger, der er
foranlediget af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan
henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 69 /124

  

1305286EogSN80370

 

 

 

Herudover indgår tillige eventuelle nedskrivninger af igangvæ-
rende og færdige projekter samt udgiftsførelse af projektud-
viklingsomkostninger i det omfang projekterne ikke forventes
realiseret.

Værdiregulering investeringsejendomme m.v.

Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme ind-
regnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten "Værdiregule-
ring investeringsejendomme, netto”.

Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejendomme
opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi
og salgsprisen, og indregnes også i resultatopgørelsen iregn-
skabsposten ”Værdiregulering investeringsejendomme, netto”.

Andre eksterne omkostninger
I posten "Andre eksterne omkostninger” indregnes omkostnin-
ger til administration, lokaleomkostninger samt bildrift.

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i
koncernregnskabet

I koncernens resultat indregnes den forholdsmæssige andel af
de associerede virksomheders resultat efter skat og forholds-
mæssig eliminering af urealiserede, interne fortjenester og tab
og med fradrag af eventuel nedskrivning af goodwill. | koncer-
nens anden totalindkomst indregnes den forholdsmæssige an-
del af alle transaktioner der er indregnet i anden totalindkomst
i den associerede virksomhed.

Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteind-
tægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kurs-
gevinster og -tab vedrørende transaktioner i fremmed valuta,
gældsforpligtelser og værdipapirer samt amortisering af finan-
sielle forpligtelser.

Renteindtægter og -omkostninger periodiseres med udgangs-
punkt i hovedstolen og den effektive rentesats. Den effektive
rentesats er den diskonteringssats der skal anvendes til at
tilbagediskontere de forventede fremtidige betalinger, som er
knyttet til det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtel-
se,for at nutidsværdien af disse svarer til den regnskabsmæssi-
ge værdi af henholdsvis aktivet og forpligtelsen.

Låneomkostninger som er direkte knyttet til anskaffelse, opfø-
relse eller produktion af aktiver aktiveres som en del af aktivets
kostpris. Øvrige tåneomkostninger resultatføres.

Skat af årets resultat
Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i

udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der
kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller
i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til poste-
ringer direkte på egenkapitalen, henholdsvis i anden totalind-

komst.

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat
indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skat-
tepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved be-
regning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen
gældende skattesatser og -regler.

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gælds-
metode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssi-
ge værdier og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtel-
ser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle opstået
ved første indregning af enten goodwill eller en transaktion
som ikke er en virksomhedssammenslutning og som ikke påvir-
ker resultat eller skattepligtig indkomst ved første indregning.

Udskudt skat beregnes med udgangspunkt i den planlagte an-
vendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte for-
pligtelse. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af
fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes
i balancen med den værdi hvortil aktivet forventes at kunne re-
aliseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser
eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige, po-
sitive skattepligtige indkomster inden for samme sambeskat-
ningsenhed. Det revurderes på hver balancedag hvorvidt det er
sandsynligt at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig
skattepligtig indkomst til at det udskudte skatteaktiv efter en
individuel og konkret vurdering vil kunne udnyttes. Såfremt det
vurderes at et skatteaktiv ikke kan udnyttes, foretages ned-
skrivning heraf over resultatopgørelsen .

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbun-
det med kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for
at kontrollere hvornår den udskudte skat realiseres, og det er
sandsynligt at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktu-
el skat inden for en overskuelig fremtid.

Udskudt skat måles ved at anvende de skatteregler og -satser i
de respektive lande der med balancedagens lovgivning vil være
gældende når den udskudte skat forventes udløst som aktuel
skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skatte-
satser og -regler indregnes i resultatopgørelsen, medmindre
den udskudte skat kan henføres til poster der tidligere er ind-
regnet direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst. I
sådanne tilfælde indregnes ændringen også direkte på egenka-

70 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

pitalen eller i anden totalindkomst.

Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirk-
somheder. Moderselskabet er administrationsselskab for sam-
beskatningen. De sambeskattede selskabers samlede skat af
indkomst fordeles mellem de danske, sambeskattede virksom-
heder i forhold til disses skattepligtige indkomster.

Saldi under selskabsskattelovens rentefradragsbegrænsnings-
regler er fordelt mellem de sambeskattede selskaber efter den
indgåede sambeskatningsaftale.

BALANCE

Goodwill

Goodwill indregnes og måles ved første indregning som forskel-
len mellem på den ene side købsvederlaget for den overtagne
virksomhed, værdien af eventuelle minoritetsinteresser i den
overtagne virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede
kapitalandele og på den anden side dagsværdien af de over-
tagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser, jf. beskri-
velsen under koncernregnskab.

Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til koncer-
nens pengestrømsfrembringende enheder på overtagelses-
tidspunktet. Fastlæggelsen af pengestrømsbringende enheder
følger den ledelsesmæssige struktur og interne økonomisty-
ring og -rapportering i koncernen.

Goodwill afskrives ikke. Der foretages minimum én gang årligt
værdiforringelsestests for at sikre at aktivet nedskrives i det
omfang den regnskabsmæssige værdi overstiger genindvin-
dingsværdien. Genindvindingsværdien opgøres som den høje-
ste værdi af dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger,
henholdsvis nutidsværdien af de forventede fremtidige netto-
pengestrømme fra den pengestrømsfrembringende enhed som
goodwill er knyttet til. Nedskrivning af goodwill indregnes på
en separat linje i resultatopgørelsen. Nedskrivning af goodwill
tilbageføres ikke.

Investeringsejendomme og

investeringsejendomme under opførelse

Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de
besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. In-
vesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris
der omfatter ejendommens købspris og direkte tilknyttede om-
kostninger. Afholdte omkostninger i forbindelse med opførelse
af investeringsejendomme tillægges værdien af ejendommen.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.
Værdiansættelsen finder som udgangspunkt sted ud fra en

KONCERNREGNSKAB |

 

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 
 

discounted cashflow model hvor de fremtidige betalingsstrøm-
me tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkast-
grad. Afkastgraden fastsættes ejendom for ejendom. I tilfælde
hvor der er en salgsproces i gang, danner den drøftede salgs-
pris udgangspunkt for værdiansættelsen, såfremt det vurderes
at denne pris er et retvisende udtryk for dagværdien.

Værdiansættelsen af investeringsejendomme under opførelse
foretages herudover ud fra en konkret vurdering af projektet pr.
statusdagen, herunder risici knyttet til færdiggørelsen.

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under
”Værdiregulering investeringsejendomme, netto” i det regn-
skabsår hvori ændringen opstår.

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Andre anlæg, driftsmateriel inventar og måles til kostpris med
fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen om-
fatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet
anskaffelsen indtil det tidspunkt hvor aktivet er klar til brug. De
regnskabsmæssige værdier af andre anlæg, driftsmateriel og
inventar gennemgås på balancedagen for at fastsætte om der
er indikationer på værdiforringelse. Såfremt det er tilfældet, op-
gøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for
eventuel nedskrivning og omfanget heraf.

Aktivernes kostpris afskrives lineært over aktivernes forvente-
de brugstid der udgør 5-10 år. Indretning af lejede lokaler afskri-
ves lineært over lejekontrakternes løbetid.

Andre langfristede aktiver

Andre værdipapirer og kapitalandele består af pantebreve og
gældsbreve opstået i forbindelse med salg af projekter som
måles til amortiseret kostpris samt unoterede anparter som
måles til dagsværdi.

Igangværende og færdige projekter
Igangværende og færdige projekter består af projekter inden
for fast ejendom.

Projektbeholdningen er indregnet til direkte medgåede omkost-
ninger, herunder renter i projektperioden, og et tillæg for andel
af indirekte projektomkostninger. Der er foretaget nedskrivning
til lavere værdi hvor dette er skønnet nødvendigt idet der lø-
bende foretages værdiforringelsestests af de aktiverede beløb
for at sikre at aktiverne nedskrives i det omfang den regnskabs-
mæssige værdi overstiger genindvindingsværdien.

Tillæg for indirekte projektomkostninger er opgjort som en del
af personaleomkostninger, projektmaterialer, lokaleomkostnin-

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 71/124

 

  

1305286EogSN80371

 

ger samt vedligeholdelse og afskrivninger der er foranlediget
af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan henføres til
den udnyttede projektudviklingskapacitet.

Forudbetalinger fra kunder vedrørende igangværende solgte
projekter (forward funding) fragår heri og et eventuelt negativt
nettobeløb opgjort for hvert enkelt projekt medtages i regn-
skabsposten ”Modtagne forudbetalinger fra kunder”.

Tilgodehavender

Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og
tjenesteydelser, tilgodehavender vedrørende igangværende ar-
bejder for fremmed regning, tilgodehavender hos associerede
virksomheder samt andre tilgodehavender. Tilgodehavender er
kategoriseret som udlån og tilgodehavender der er finansielle
aktiver med faste eller bestemmelige betalinger, som ikke er
noteret på et aktivt marked og som ikke er afledte finansielle
instrumenter.

Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og
efterfølgende til amortiseret kostpris der sædvanligvis svarer
til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse
af forventede tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag
af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.

Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes i balancen så-
fremt selskabet har modregningsadgang og samtidig har til
hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver
og forpligtelser samtidigt.

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter
afholdte omkostninger der vedrører efterfølgende regnskabs-
år. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.

Entreprisekontrakter

Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt,
måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balance-
dagen udførte arbejde (produktionsmetoden) fratrukket fore-
tagne acontofaktureringer og nedskrivninger til imødegåelse af
eventuelle forventede tab. Salgsværdien måles på baggrund af
færdiggørelsesgraden på balancedagen og de samlede forven-
tede indtægter fra den enkelte entreprisekontrakt.

Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes nor-
matt som forholdet mellem koncernens anvendte ressourcefor-
brug og det totale, budgetterede ressourceforbrug.

Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke måles pålideligt,
måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseom-
kostninger, hvis det er sandsynligt at de vil blive genindvundet.

 

Når det er sandsynligt at de samlede entrepriseomkostninger

vil overstige de samlede entrepriseindtægter for en entrepri-
sekontrakt, indregnes det forventede tab straks som en om-
kostning.

Den enkelte igangværende entreprisekontrakt indregnes i ba-
lancen under tilgodehavender eller forpligtelser, afhængig af
om nettoværdien udgør et tilgodehavende eller en forpligtelse.

Værdipapirer
Værdipapirer under kortfristede aktiver består af børsnoterede
og unoterede kapitalandele.

Værdipapirerne er kategoriseret dels som finansielle aktiver
disponibte for salg, dels som værdipapirer der beholdes til ud-
løb.

Værdipapirer disponible for salg måles tildagsværdi på balance-
dagen. Dagsværdireguleringer indregnes i anden totalindkomst
og resultatføres ved salg eller afvikling af værdipapirerne.

Børsnoterede værdipapirer måles til børskurs og ikke-børsno-
terede værdipapirer måles til dagsværdi baseret på beregnet
kapitalværdi.

Egenkapitalandele der ikke handles på et aktivt marked og hvor
dagsværdien ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles
til kostpris.

Egenkapital
Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for
vedtagelse på generalforsamlingen.

Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt ud-
bytte fra disse indregnes direkte på egenkapitalen under over-
ført resultat.

Pensionsforpligtelser o.l.

Koncernens pensionsforpligtelser består af bidragsbaserede
pensionsordninger hvor løbende faste bidrag indbetales til uaf-
hængige pensionsselskaber o.l. Bidragene indregnes i resultat-
opgørelsen i den periode, hvori medarbejderne har udført den
arbejdsydelse der giver ret til pensionsbidraget. Skyldige beta-
linger indregnes i balancen som en forpligtelse.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af begiven-
heder før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk
forpligtelse, og det er sandsynligt at der må trækkes på kon-
cernens økonomiske ressourcer for at indfri forpligtelsen.

72 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 
 

I posten indgår hensættelser til dækning af lejegarantier, hvor
hensættelsen er foretaget på baggrund af erfaringer med leje-
garantier og efter en individuel vurdering af de enkelte lejemål.

Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de om-
kostninger der er nødvendige for på balancedagen at afvikle
forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfald
efter et år er klassificeret som langfristede forpligtelser og må-
les til nutidsværdi.

Finansielle gældsforpligtelser

Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tidspunk-
tet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne
provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger.
Efterfølgende måles finansielle gældsforpligtelser til amortise-
ret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den no-
minelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel
omkostning over låneperioden.

Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortiseret
kostpris der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indreg-
nes lineært i resultatopgørelsen over leasingperioden.

Finansielle forpligtelser omfattende gæld til kreditinstitutter,
leverandørgæld samt anden gæld, er kategoriseret som finan-
sielle forpligtelser der måles til amortiseret kostpris.

Periodeafgræsningsposter indregnet under forpligtelser omfat-
ter modtagne indtægter der vedrører efterfølgende regnskabs-
år, Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte me-
tode med udgangspunkt i resultat af primær drift og viser pen-
gestrømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteter-
ne samt likvide beholdninger ved regnskabsårets begyndelse
og slutning.

Pengestrømme. vedrørende driftsaktiviteter opgøres som
driftsresultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter, æn-
dringer i driftskapital samt betalte finansielle indtægter, finan-
sielle omkostninger og selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter
betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder, mate-

rielle og andre langfristede aktiver.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter

KONCERNREGNSKAB |

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger for-
bundet hermed, optagelse og indfrielse af lån, afdrag i øvrigt på
rentebærende gæld samt udbetaling af udbytte.

Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle valuta ind-
regnes i pengestrømsopgørelsen ved at anvende periodiske
gennemsnitskurser, medmindre disse afviger væsentligt fra de
faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne.

Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foretaget
omregning af primobalancer og pengestrømme i fremmed valu-
ta til balancedagens kurser. Herved elimineres valutakursdiffe-
rencernes effekt på periodens bevægelser og pengestrømme.
Betalte renter vises særskilt, og periodens projektrenter er så-
ledes ikke indeholdt i likviditetsforskydning fra projektbehold-
ningen. Pengestrømsopgørelsens tal kan således ikke udledes
direkte af regnskaberne.

Likvide beholdninger omfatter frie likvider.

SEGMENTOPLYSNINGER

Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med
koncernens regnskabspraksis og følger koncernens interne le-
delsesrapportering som anvendt i regnskabsåret.

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og
—forpligtelser omfatter de poster der direkte kan henføres til
det enkelte segment, og de poster der kan fordeles til de enkel-
te segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster
vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og
omkostninger der er forbundet med koncernens administrative
funktioner, indkomstskatter og lignende.

Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som
anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og
materielle aktiver samt kapitalandele i associerede virksom-
heder. Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver
som direkte kan henføres til driften i segmentet, herunder
igangværende og færdige projekter, tilgodehavender fra salg
af varer og tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeaf-
grænsningsposter samt likvide beholdninger.

Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser
der er afledt af driften i segmentet, herunder gæld til leveran-
dører af varer og tjenesteydelser, gæld til kreditinstitutter, hen-
satte forpligtelser, anden gæld og lignende.

EET

 

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 73 /124

 

  

1305286EogSN80372

 

 

NØGLETALSDEFINITIONER

Egenkapitalforrentning:

EBIT-margin (overskudsgrad):

Soliditetsgrad (egenkapital):

Indre værdi i DKK pr. aktie:

Kurs/indre værdi (P/BV):

Resultat i DKK pr. aktie:

Udvandet resultat i DKK pr. aktie:

Udbytte i DKK pr. aktie:

 

 

Fruliai dekl moren x 100

 

 

Crom redde. monne

 

 

Feultet af pirrer ert 100

 

 

 

Korormaæmhg

 

 

iegenkapitallinklem noritetsandeles gl 00

 

 

Same kikker

 

 

 

'Antallaktien

 

 

Cerdkurs

 

 

Indteiværdipmæaktiel

 

 

Fraulet dal. monne

 

 

(Gennemsnitligttantalfaktjergtomløb)

 

 

(Wdvandetrestltaekskilminoritetsandele;

 

 

(Gennemshitlieantalludvandedezaktien

 

 

Moerekebgis wbytie pr. aktie

74 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 
 
 

SSR SS

   

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men
kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund
af de seneste oplysninger der er til rådighed på tidspunktet for
regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tid-
ligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold der lå
til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information,
yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne
regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige
regnskabsmæssige skøn og vurderinger der har haft en betyde-
lig indflydelse på årsrapporten.

Finansielle forhold

Bestyrelsen vil på den kommende ordinære generalforsamling
søge bemyndigelse til at kunne gennemføre en kapitaludvidel-
se med et bruttoprovenu i niveauet DKK 210-231 mio. Kapi-
taludvidelsen vil medvirke til at generere den likviditet der er
en forudsætning for den fremtidige drift og projektflowet og
dermed den langsigtede indtjening. Kapitaludvidelsen er drøf-
tet med koncernens storaktionærer der sammen med enkelte,
betydende private og institutionelle investorer har afgivet be-
tingede tegnings- og garantitilsagn for den samlede kapitalud-
videlse.

Koncernens hovedbankforbindelse har tilkendegivet at ville for-
længe sit engagement med TK Development under forudsæt-
ning af at enkelte betingelser opfyldes, bl. a. at der sker ned-
bringelse af driftskreditrammen med DKK 50 mio. Den formelle
forlængelse forventes at finde sted efter offentliggørelse af TK
Developments årsrapport 2012/13.

Af den samlede projektfinansiering pr. 31. januar 2013 har DKK
1,5 mia. udløb i 2013/14, inklusive ca. DKK 80 mio. i løbende
afdragsforpligtelser på de enkelte kreditter. Der er efter regn-
skabsårets udløb indgået aftaler om refinansiering af DKK 0,2
mia. Herudover har koncernens hovedbankforbindelse og andre
kreditinstitutter tilkendegivet at ville forlænge sine engage-
menter. Ved opnåelse af endelige tilsagn herpå vil. DKK 1,1 mia.
være forlænget, og DKK 0,3 mia. vil have udløb i 2013/14. Kon-
cernen er afhængig af at der kan opnås enten en forlængelse
eller en anden finansiering af projektkreditterne i det omfang
de inden forfald ikke er indfriet i forbindelse med salg af projek-
ter. Der pågår løbende dialog med kreditinstitutterne herom, og
det er ledelsens forventning at disse projektkreditter vil blive
enten forlænget eller refinansieret på anden vis. Dele af prove-
nuet fra kapitaludvidelsen eller frigørelse af likviditet fra salg af

KONCERNREGNSKAB |

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

færdigopførte, betydende projekter vil medvirke til nedbringel-
se af gæld til kreditinstitutter, herunder projektfinansiering på
DKK 68,5 mio. ydet af en kreds af større aktionærer i selskabet
og medlemmer af ledelsen.

Det er ledelsens vurdering at ovenstående falder på plads, og
at koncernen dermed har sikret likviditeten til den fremtidige
drift og projektflowet og dermed den langsigtede indtjening.

Indregning af omsætning

På projekter der kan kategoriseres som entreprisekontrakt ind-
regnes omsætningen efter IAS 11. På solgte projekter som in-
deholder flere delleverancer og hvor disse kan adskilles og den
økonomiske virkning af hver enkelt delleverance kan vurderes
særskilt, indregnes avancen fra den enkelte delleverance når
alle væsentlige elementer i aftalen er opfyldt og dermed i hen-
hold til IAS 18. Ledelsen foretager således en konkret vurdering
af hvert enkelt projekt i forhold til indregningsprincip og -me-
tode.

Udskudte skatteaktiver

Udskudte skatteaktiver indgår i balancen pr. 31. januar 2013
med DKK 127,0 mio. Skatteaktivet vedrører væsentligst frem-
førbare underskud i de enkelte dattervirksomheder. Værdian-
sættelsen er foretaget på baggrund af de nuværende mulig-
heder for underskudsfremførsel og sambeskatning henholdsvis
koncernbidrag og under forudsætning af fortsat drift ide enkel-
te dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og forudsætningerne
for underskudsfremførsel og sambeskatning/koncernbidrag
ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere end vær-
dien opgjort pr. 31. januar 2013. De udskudte skatteaktiver er
i regnskabsåret 2012/13 nedskrevet med DKK 200,5 mio. En
væsentlig del heraf vedrører koncernens danske skatteaktiv
som en konsekvens af ændrede regler for underskudsfremfør-
sel.

Værdiansættelsen af skatteaktiverne er foretaget på bag-
grund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for
en femårig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en
vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje.
De efterfølgende to år er baseret på resultatfremskrivninger
som er underbygget dels af konkrete projekter i projektporte-
føljen med en længere tidshorisont end tre år, dels af en række
projektmuligheder.

Som følge af de væsentlige usikkerheder der er knyttet hertil,
er der indregnet reservationer til imødegåelse af risikoen for
manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og
risikoen for reducerede projektavancer i forhold til det forven-
tede. Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 75 /124

  

1305286EogSN80373

EEG EEEESGSEÆÉGS SEE EET

 

 

 

 

resultatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forventnin-
ger ændres, eller såfremt forventningerne ikke realiseres, kan
værdien af skatteaktiverne være væsentligt lavere end værdi-
en opgjort pr. 31. januar 2013, hvilket vil have en negativ betyd-
ning for koncernens resultater og finansielle stilling.

Sambeskatning

Koncernen har i en række år været sambeskattet med koncer-
nens tyske dattervirksomheder. Genbeskatningssaldoen ved-
rørende de tyske sambeskattede selskaber udgør DKK 389,4
mio. pr. 31. januar 2013. En fuld genbeskatning vil udløse en
skat på DKK 97,4 mio. pr. 31. januar 2013. Skatten af genbe-
skatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer om
ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis genbe-
skatning. Skulle ledelsen tage et andet standpunkt, kan det
have væsentlig negativ betydning for koncernens fremtidige
udvikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Investeringsejendomme og investeringsejendomme under
opførelse

Koncernens investeringsejendomme og investeringsejendom-
me under opførelse måles i balancen til dagsværdi. Værdian-
sættelsen foretages ud fra en discounted cashflow-model hvor
de forventede fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres
til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad eller baseres på en
eventuel igangværende salgsproces. Værdiansættelsen af in-
vesteringsejendomme under opførelse foretages herudover ud
fra en konkret vurdering af projektet pr. statusdagen, herunder
risici knyttet til færdiggørelsen. Såfremt der sker ændringer ide
anvendte forudsætninger kan værdien afvige fra værdien op-
gjort pr. 31. januar 2013. Der eri regnskabsåret 2012/13 fore-
taget en negativ værdiregulering af koncernens investerings-
ejendomme på DKK 37,8 mio. Den regnskabsmæssige værdi
af investeringsejendomme og investeringsejendomme under
opførelse udgør pr. 31. januar 2013 DKK 496,3 mio.

Igangværende og færdige projekter

Vurdering af nedskrivningsbehov på igangværende og færdige
projekter foretages med udgangspunkt i en konkret vurdering
af hvert enkelt projekt, herunder foreliggende projektbudgetter
og forventninger til fremtidige udviklingsmuligheder. Såfremt
det faktiske udviklingsforløb afviger fra det forventede, kan det
medføre behov for justeringer af de indregnede nedskrivninger.
Årets resultat er negativt påvirket med DKK 287,9 mio. som føl-
ge af ændring i skøn over nedskrivningsbehov på igangværende
og færdige projekter. De akkumuterede nedskrivninger udgør pr.
31. januar 2013 DKK 489,9 mio. Den regnskabsmæssige værdi
af igangværende og færdige projekter udgør pr. 31. januar 2013
DKK 3.030,9 mio.

Tilgodehavender

Vurdering af nedskrivningsbehov på tilgodehavender foreta-
ges ud fra en konkret vurdering af hvert enkelt tilgodehaven-
de. Såfremt der sker ændringer i de anvendte forudsætninger

kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2013. Den
regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender udgør pr. 31. janu-
ar 2013 DKK 241,0 mio.

Goodwill

Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbeløb
kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsgiven-
de enheder, hvortil goodwillbeløbet kan henføres. Opgørelse af
kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pen-
gestrømme i den enkelte pengestrømsfrembringende enhed
samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor. Der er ikke
foretaget nedskrivning af det i balancen indregnede goodwill-
beløb. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill udgør pr. 31.
januar 2013 DKK 33,3 mio.

 

[NOTE 3. SESMENTOPLYSNINGER |

 

Koncernens interne rapportering til moderselskabets bestyrel-
se i 2012/13 er opdelt i de to forretningsenheder TKD Nord-
europa og Euro Mall Holding samt den øvrige koncern, benævnt
TKD.

TKD Nordeuropa opererer på koncernens markeder i Danmark,
Sverige, Finland, Letland og Litauen og primært inden for pro-
jektsegmenterne butiksejendomme (shoppingcentre og retail-
parker), kontorejendomme og projekter med segmentmix.

Euro Mall Holding opererer på koncernens centraleuropæiske
markeder, Polen, Tjekkiet og Slovakiet og primært inden for
projektsegmenterne butikker (shoppingcentre og retailparker),
projekter med segmentmix, og i Polen tillige boligsegmentet.

Den øvrige koncern, benævnt TKD, udgør den resterende del
af koncernen, og omfatter udover holdingfunktionen for TKD
Nordeuropa og Euro Mall Holding tillige koncernens tyske inve-
steringsejendomme, de øvrige projekter i Tyskland og et mindre
projekt i Rusland.

Segmentoplysningerne er oplyst i overensstemmelse hermed.
Den anvendte regnskabspraksis ved opgørelse af segmentop-

lysningerne er den samme som koncernens regnskabspraksis,
jf. beskrivelse heraf.

76 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

ERE EEN EEN

 

 

Ledelsen har efter regnskabsårets udløb som led i justering af
strategien og den markedsmæssige fokusering besluttet at
ændre den interne og eksterne rapportering med henblik på i

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

    

Forretningsområderne omfatter:

højere grad at skabe overblik og synliggøre værdier og værdi-

skabelse i koncernens forretningsområder.

+ Development-aktiviteter
" Asset management-aktiviteter
et Afviklingsaktiviteter

Segmentoplysningerne vil med virkning fra 1, februar 2013 føl-

ge denne segmentering.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TKD Euro Mall

31.1.2013 Nordeuropa Holding TKD  Eliminering lalt
Nettoomsætning til eksterne kunder 214,8 404,4 13,1 0,0 632,3
Nedskrivninger af igangværende og færdige projekter 74,2 203,4 25,9 0,0 303,5
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 -24,3 -13,5 0,0 -37,8

Finansielle indtægter 3,5 6,0 22,8 -26,7 5,6

Finansielle omkostninger -71,8 -38,4 -9,5 26,7 -93,0

Af- og nedskrivninger 0,2 0,5 1,5 0,0 2,2
Resultatandele i associerede virksomheder 0,5 1,1 0,9 0,0 2,5

Skat af årets resultat -6,4 23,0 150,7 0,0 167,3

Resultat efter skat -124,0 -195,4 -173,9 0,0 -493,3
Segmentaktiver 1.763,5 1.839,5 1.562,9 -1.156,6 4.009,3
Kapitalandele i associerede virksomheder 0,7 1,0 0,0 0,0 1,7
Anlægsinvesteringer ”) 0,0 11,3 0,2 0,0 11,5
Segmentforpligtelser 1.539,0 1.210,4 173,2 -303,0 2.619,6

TKD Euro Mall

31.1.2012 Nordeuropa Holding TKD — Eliminering talt
Nettoomsætning til eksterne kunder 144,4 202,1 13,3 0,0 359,8
Nedskrivninger af igangværende og færdige projekter 4,5 10,0 6,7 0,0 21,2
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 36,2 0,5 0,0 36,7 st
Finansielle indtægter 3,4 5,2 19,5 -18,9 9,2 >
Finansielle omkostninger -59,6 -39,3 -12,8 18,9 -92,8 OG
Af- og nedskrivninger 0,2 0,8 1,8 0,0 2,8 CO
Resultatandele i associerede virksomheder 0,1 30,9 1,4 0,0 32,4 Ø
Skat af årets resultat 15,9 -7,4 4,2 0,0 12,7 Q
Resultat efter skat -73,5 99,7 0,8 0,0 27,0 gø
Segmentaktiver 1.881,9 2.144,4 2.066,6 -1.453,4 4.639,5 »
Kapitalandele i associerede virksomheder 0,2 0,0 0,0 0,0 0,2 Q
Anlægsinvesteringer ”) 0,1 17,4 0,5 0,0 18,0 sk
Segmentforpligtelser 1,673,5 1.235,4 190,2 -336,0 2.763,1 øm

 

”) Anlægsinvesteringer omfatter tilgange af immaterielle og materielle aktiver.

KONCERNREGNSKAB |

 

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 77 /124

 

 

 

 

[NOTE 3. SEGMENTOPLYSNINGER [FORTSAT |

 

Geografiske oplysninger
TK Development opererer primært på markederne Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. Omsætningen i de enkelte lande kan i kraft af
koncernens regnskabspraksis for indregning af solgte projekter variere væsentligt fra år til år.

Ved præsentation af oplysninger vedrørende geografiske områder er oplysning om omsætningens fordeling på geografiske segmen-
ter opgjort med udgangspunkt i projekternes beliggenhed.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012/13 ERE ktver
Danmark 95,0 34,7
Sverige 118,5 0,1
Polen 340,6 102,1
Tjekkiet 63,8 227,8
Tyskland 11,1 167,4
Øvrige udland ” 3,2 0,0
l alt 632,3 532,1
2011/12 Er ver
Danmark 96,6 36,0
Sverige 45,9 0,1
Polen 152,9 0,8
Tjekkiet 49,2 243,9
Tyskland 11,7 197,7
Øvrige udland ” 3,5 0,0
I alt 359,8 478,5

 

=) Langfristede aktiver omfatter immaterielle og materielle aktiver.
+) Nettoomsætning for øvrig udland udgør den resterende omsætning, inkl. omsætning i de lande, for hvilke der i det enkelte år ikke specifikt er anført
beløb.

Langfristede aktiver vedrører primært koncernens investeringsejendomme i Tjekkiet, Polen og Tyskland jf. note 18.

Omsætning til kunder der overstiger 10 % af omsætningen
Koncernen har i 2012/13 solgt to projekter til to forskellige kunder, hvor omsætningen på hvert projekt overstiger 10 % af koncer-
nens samlede omsætning. Omsætningen udgør henholdsvis DKK 282,7 mio. og DKK 95,6 mio. I regnskabsåret 2011/12 blev der solgt
to projekter til to forskellige kunder hvor omsætningen på hvert projekt oversteg 10% af koncernens samlede omsætning. Omsæt-
ningen udgjorde henholdsvis DKK 42,5 mio, og DKK 39,5 mio.

 

[NOTE 4. NETTOOMSÆTNING |

 

 

 

 

 

 

 

2012/13 2011/12
Salg af projekter og ejendomme 409,9 126,2
Indtægter fra entreprisekontrakter (indregnet efter produktionsmetoden) 20,0 45,8
Lejeindtægter 171,2 160,8
Salg af tjenesteydelser 31,2 27,0
Nettoomsætning i alt 632,3 359,8

 

78 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

"KSTERNE:DIREKTE PROJEKTOMKOSTNINGER"

 

 
 

 

 

 

 

 

2012/13 2011/12
Projektomkostninger 446,1 179,5
Nedskrivning af igangværende og færdige projekter 303,5 21,2
Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter -15,6 0,0
Eksterne direkte projektomkostninger i alt 734,0 200,7

 

Der er tilbageført tidligere foretagne nedskrivninger som følge af væsentlig forbedret fremdrift på de pågældende projekter.

 

EEN ESSENS NESS EVNER

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012/13 2011/12
Administrationsomkostninger 14,8 17,8
Lokaleomkostninger 9,8 11,0
Bilomkostninger 5,6 5,8
Andre eksterne omkostninger i alt 30,2 34,6
Us ÆLS STINE TESSIN TE

2012/13 2011/12
Honorar til bestyrelse 1,8 2,1
Gager mv. til moderselskabets direktion jf. nedenfor 6,2 8,4
Øvrige gager 50,4 67,6
Bidragsbaserede pensionsordninger 1,0 1,1
Andre omkostninger til social sikring 7,3 8,3
Aktiebaseret vederlæggelse, øvrige medarbejdere 0,7 2,7
Øvrige personaleomkostninger 1,8 2,7
Personaleomkostninger i alt 69,2 92,9
Gennemsnitligt antal ansatte 115 130
Antal ansatte ultimo 112 119
Gager m.v. til moderselskabets direktion:

Aktiebaseret

2012/13 Gage Pension — vederlæggelse lalt
Frede Clausen 3,3 0,1 0,1 3,5
Robert Andersen 2,5 0,1 0,1 2,7
Gager m.v. i alt 5,8 0,2 0,2 6,2
2011/12
Frede Clausen 4,1 0,1 0,5 4,7
Robert Andersen 3,1 0,1 0,5 3,7
Gager m.v. i alt 7,2 0,2 1,0 8,4

 

 

Direktionen har herudover sædvanlige frie goder til rådighed, herunder fri bil. Værdien heraf udgør for 2012/13 DKK 0,16 mio. pr.
direktionsmedlem (2011/12: DKK 0,11 mio. pr. direktionsmedlem).

Bestyrelsen består af formanden, næstformanden og fire øvrige medlemmer. Bestyrelsesmedlemmernes honorar er i 2012/13 be-
regnet med udgangspunkt i et grundhonorar på DKK 200.000, hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret, næstformanden
to gange grundhonoraret og de øvrige medlemmer grundhonoraret.

KONCERNREGNSKAB | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 79 /124

 

  

1305286EogSN80375

 

 

 

[NOTE 7. PERSONALEOMKOSTNINGER [FORTSAT] |

 

Som et led i omkostningstilpasningen i koncernen planlægges bestyrelsens grundhonorar for 2013/14 reduceret ekstraordinært
med yderligere 20 % hvorefter grundhonoraret vil udgøre DKK 160.000.

Vederlag til direktionen vil ligeledes blive reduceret i 2013/14. Der er indgået en ny toårig aftale med direktionen hvorefter yderligere
20 % af direktionens årlige, faste vederlag ikke løbende bliver udbetalt, svarende til en reduktion på 36 % i forhold til lønnen iregn-
skabsåret 2011/12. Aftalen vil blive gældende for perioden 1. maj 2013 til 30. april 2015. Op til to tredjedele af det tilbageholdte
vederlag for denne periode vil dog kunne udbetales relateret til opnåelse af operationelle mål.

Bidragsbaserede pensionsørdninger

Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med hovedparten af de ansatte i de danske koncernvirksomheder. I hen-
hold til.de indgåede aftaler indbetaler koncernvirksomhederne månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn
til uafhængige pensionsselskaber.

Der er i regnskabsåret 2012/13 udgiftsført DKK 1,2 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2011/12: DKK 1,3 mio.).

Ingen ansatte i koncernen er omfattet af ydelsesbaserede pensionsordninger.

 

[NOTE &, AKTIEBASERET VEDERLÆGGELSE |

 

TK Development har gennem flere år anvendt incitamentsprogrammer for direktionen og ledende medarbejdere. Formålet med anven-
delse af incitamentsprogrammer er at skabe sammenhæng mellem den enkeltes indsats og koncernens langsigtede værdiskabelse.

2010-program

TK Development har i 2010 tildelt warrants til direktion og ledende medarbejdere. Der blev tildelt 394.000 stk. warrants fordelt med
50.000 stk. warrants til hvert direktionsmedlem og i alt 294.000 stk. til øvrige medarbejdere. Som følge af den i august 2010 gen-
nemførte kapitalnedsættelse og kapitalforhøjelse hvor tegningskursen for nyudstedte aktier var lavere end aktiernes markedsværdi,
besluttede bestyrelsen i samme forbindelse at regulere både det tildelte antal warrants og tegningskursen ved udnyttelse. Der er
ved regnskabsårets udløb 446.315 stk. udestående warrants. De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder hvoraf der
alene resterer én som er efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2012/13.

2011-program

Bestyrelsen har herudover i juni 2011 tildelt yderligere 500.000 stk. warrants til direktion og ledende medarbejdere fordelt med
62.500 stk. til hvert direktionsmedlem og 375.000 stk. til øvrige medarbejdere. De nævnte 500.000 stk. warrants svarer til 1,2 w% af
aktiekapitalen og kan udnyttes i tre 6-ugers perioder der er placeret:

C] efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2013/14 (ca. fra 30. april 2014)
CO efter offentliggjort delårsrapport for første halvår 2014/15 (ca. fra 30. september 2014)
CO efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2014/15 (ca. fra 30. april 2015)

Dagsværdien af de tildelte warrants er opgjort ved anvendelse af Black Scholes-modellen og udgør. DKK 2,1 mio. der udgiftsføres over
incitamentsprogrammets løbetid. Værdiansættelsen er baseret på følgende forudsætninger:

 

 

 

 

 

 

 

2012/13 2011/12)
Vejet gennemsnitlig udnyttelseskurs (DKK pr. aktie) - 28,9
Forventet volatilitet (%) - 35%
Risikofri renter (%) - 2,5 %
Forventet udbytterate (%) - 0%
Periode til udløb (måneder) - 40

 

») Sammenligningstallene for 2011/12 vedrører tildelingen af warrants i juni 2011.

80 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

ED ne ED ED EEN

 
 

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

SST SENSE

Volatiliteten er fastlagt ud fra den historiske volatilitet på aktiekursen for moderselskabets aktier over de seneste 12 måneder og
den forventede fremtidige volatilitet. Periode til udløb er opgjort ud fra at tegningsretterne udnyttes i den midterste udnyttelsespe-
riode.

For begge programmer gælder at den væsentligste betingelse for udnyttelse af disse warrants er at medarbejderen ikke har opsagt
sit ansættelsesforhold til ophør inden de tildelte warrants er udnyttet.

Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således:

 

Vejede gennemgsnitlige

 

 

 

 

 

 

 

Antal warrants udnyttelseskurser

31.1.2013 31,1.2012 31.1.2013 31.1.2012
Udestående warrants primo 1.707.812 1.207.812 41,54 56,53
Tildelt i regnskabsåret 0 500.000 - 28,90
Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold "16.000 0 28,90 -
Udløbet i regnskabsåret -761.497 0 78,40 -
Udestående warrants ultimo 930.315 1.707.812 27,65 41,54
Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen 446.315 761.497 - -
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse (DKK mio.) 0,9 3,7 - -

 

For de udestående warrants pr. 31. januar 2013 udgør intervallet af udnyttelseskurser DKK 26,3 - 30,2 pr. warrant (2011/12: DKK
24,3 - 78,4 pr. warrant). Den vejede gennemsnitlige restløbetid er beregnet til 15 måneder (2011/12: 17 måneder).

Udestående warrants sammensætter sig således:

 

Dagsværdi på

 

 

Antal Udnyttelseskurs tildelingstids-

warrants Udløbsdato (sidste periode) punktet (DKK mio.)

Tildeling maj 2010 446.315 Juni 2013 26,3 1,9
Tildeling juni 2011 484.000 Juni 2015 30,3 2,1

 

 

KERES SEE ENES NESS SUENSON RSD SETT STE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012/13 2011/12
Samlet honorar Deloitte 1,7 2,1
Samlet honorar Nielsen & Christensen 0,8 1,0
Honorarer i alt 2,5 3,1
Honorarer kan specificeres således:
Deloitte:
Lovpligtig revision 1,5 1,9
Skatterådgivning 0,1 0,2
Andre ydelser 0,1 0,0
lalt 1,7 2,1
Nielsen & Christensen:
Lovpligtig revision 0,7 0,9
Skatterådgivning 0,1 0,0
Andre ydelser 0,0 0,1
| alt 0,8 1,0

 

KONCERNREGNSKAB | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 81 /124

  

1305286EogSN80376

 

 

 

[wore 10. KAPITALANDELE I ASSOØCGIEREDE VIRKSOMHEDER |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012/13 2011/12

Kostpris pr. 1. februar 0,6 0,7
Tilgang ved køb af kapitalandele 0,7 2,2
Afgang ved salg af kapitalandele 0,0 -2,3
Kostpris pr. 31. januar 1,3 0,6
Op- og nedskrivninger pr. 1. februar -6,3 -4,3
Andel af årets resultat efter skat 1,7 1,8
Tilbageførsel ved salg af kapitalandele 0,0 -3,8
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar -4,6 -6,3
Overført til modregning i tilgodehavender 5,0 5,9
1,7 0,2

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

 

I koncernregnskabets balance måles kapitalandelene i associerede virksomheder efter den indre værdis metode med fradrag af even-

tuelle nedskrivninger. De associerede virksomheder fremgår af koncernoversigten note 39.

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder specificeres således:

 

 

 

 

2012/13 2011/12
Avance ved salg ” 0,8 30,6
Resultatandele i øvrigt 1,7 1,8
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i alt 2,5 32,4

 

”Koncernen har i juni 2011 solgt sin ejerandel af Euro Mall Centre Management til den amerikanske koncern CB Richard Ellis. Avancen ved salg indgår i

segmentoplysninger, jf. note 3 vedrørende Euro Mall Holding.

Økonomiske informationer for associerede virksomheder:

 

 

 

 

 

 

 

2012/13 2011/12

Indtægter 4,8 34,8
Årets resultat 5,5 5,5
Aktiver 301,3 291,4
Forpligtelser 309,9 307,1
Koncernens andel af årets resultat 1,7 1,8
-3,3 -5,7

Koncernens andel af egenkapital

 

 

[NOTE 11, KAPITALANDELE 1 JOINT VENTURES

 

For en oversigt over koncernens investeringer i joint ventures henvises til koncernoversigten note 39, hvoraf den regnskabsmæssige
behandling i koncernregnskabet af hvert enkelt selskab fremgår. Nedennævnte tal er koncernens andel.

 

 

 

 

 

 

 

2012/13 2011/12

Indtægter 66,4 85,9
Omkostninger 123,2 30,7
Kortfristede aktiver 723,9 745,4
Langfristede aktiver 330,4 243,0
Kortfristede forpligtelser 561,2 588,0
115,0 35,0

Langfristede forpligtelser

 

82 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

INANSIELLEJNDTÆGT

 

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012/13 2011/12
Renter, likvider m.v. 0,9 1,5
Renteindtægter fra joint ventures 5 2,7
Renteindtægter fra associerede virksomheder 0,4 0,3
Øvrige renteindtægter 0,7 1,8
Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender 4,5 6,3
Renter af værdipapirer (hold til udløb) 0,1 0,1
Valutakursgevinster overført fra anden totalindkomst 1,0 2,8
Finansielle indtægter i alt 5,6 9,2
Der fordeles således:
Renteindtægter fra finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 4,6 6,4
Øvrige finansielle indtægter 1,0 2,8
Finansielle indtægter i alt 5,6 9,2

NOTE:18;:FINANSIELLE OMKOSTNINGER"

2012/13 2011/12
Renteomkostninger til kreditinstitutter 136,4 130,7
Renteomkostninger til joint ventures 1,3 2,8
Øvrige renteomkostninger 3,6 4,3
Valutakurstab og kurstab værdipapirer 0,9 3,5
Øvrige finansieringsomkostninger 3,0 3,6
Heraf aktiverede finansieringsomkostninger -52,2 -52,1
Finansielle omkostninger i alt 93,0 92,8
Der fordeles således:
Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 92,1 89,3
Øvrige finansielle omkostninger 0,9 3,5
Finansielle omkostninger i alt 93,0 92,8

 

Til aktivering af renter på igangværende projekter anvendes en rentesats på 3,0 - 10,0 % afhængigt af rentesatsen på de enkelte

projektfinansieringer (2011/12: 3,0 - 9,5 %).

KONCERNREGNSKAB | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 83 /124

 

1305286EogSN80377

 

 

 

[NOTE 14. SKAT AF ÅRETS RESULTAT |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012/13 2011/12
Aktuel selskabsskat 4,9 1,8
Regulering vedrørende skat for tidligere regnskabsår -2,7 1,3
Ændring i udskudt skat 165,8 -16,3
Udskudt skat overført fra anden totalindkomst -0,7 0,5
Skat af årets resultat 167,3 -12,7
Skat af årets resultat kan forklares således:
Skat beregnet ved dansk skatteprocent -81,5 3,6
Afvigelse skatteprocent i udenlandske dattervirksomheder 5,5 4,9
Regulering vedrørende tidligere regnskabsår -2,7 1,3
Skatteeffekt af:
Ikke-skattepligtige indtægter/udgifter 39,5 -38,3
Tab af underskud nedskrevet tidligere år 0,3 5,1
Ændring i nedskrivning af skatteaktiver, inkl. tilbageførsel af tidligere års nedskrivninger
vedrørende dette års tabte underskud 200,5 19,2
Ændring af skatteprocent -1,1 1,7
Afvigelse skat af kursreguleringer overført fra anden totalindkomst -0,5 0,7
Andet 7,3 -10,9
Skat af årets resultat 167,3 -12,7
Effektiv skatteprocent 51,3 % -88,4 %
Udskudte skatteaktiver pr. 1. februar 291,7 287,2
Udskudte skatteforpligtelser pr. 1. februar -32,0 -55,1
Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 1. februar 259,7 232,1
Valutakursreguleringer primo -0,3 -0,3
Årets udskudte skat indregnet i årets resultat -165,8 16,3
Regulering vedrørende tidligere år indregnet i årets resultat 0,4 0,0
Årets udskudte skat indregnet i anden totalindkomst -2,8 10,8
Øvrig tilgang, netto 0,8 0,8
Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 31. januar 92,0 259,7
Indregnes i balancen således:
Udskudte skatteaktiver pr. 31. januar, jf. note 21 127,0 291,7
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar, jf. note 32 -35,0 -32,0
Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 31. januar 92,0 259,7

 

84 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 
 

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

 

2012/13 2011/12
Resultat i. DKK pr. aktie (EPS) -11,7 0,6
Udvandet resultat i DKK pr. aktie (EPS-D) -11,7 0,6
Årets resultat -493,3 27,0
Aktionærernes andel af årets resultat -493,3 27,0
Gennemsnitligt antal aktier a nom. DKK 15 42.065.715 42.065.715
Gennemsnitligt antal aktier i omløb a nom..DKK 15 42.065.715 42.065.715

 

De udestående warrants har ikke en udvandende effekt, da den gennemsnitlige markedskurs for ordinære aktier i regnskabsåret eller
sammenligningsåret ikke overstiger tegningskursen i det første vindue. D.v.s. at de udestående warrants er ”out-of-the-money” og
er derfor ikke inkluderet i udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb. De udestående warrants kan på længere sigt have en effekt
på resultat pr. aktie.

NOTE-16. UDBYTTE:

   

Der er ikke i 2012/13 udbetalt udbytte for regnskabsåret 2011/12 til selskabets aktionærer. På den ordinære generalforsamling den
22. maj 2013 foreslår bestyrelsen, at der ikke udloddes udbytte til selskabets aktionærer for regnskabsåret 2012/13.

KEE LÆRT SORTER

   

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1.2012
Kostpris pr. 1. februar 47,8 47,8
Tilgang 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 47,8 47,8
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 14,5 14,5
Årets nedskrivninger 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 14,5 14,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 33,3 33,3

 

Den samlede goodwill vedrører den pengestrømsfrembringende enhed Euro Mall Holding A/S, jf. note 3.

Ledelsen har pr. 31. januar 2013 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Genindvindings-
værdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af bestyrelsesgod-
kendte budgetter for de kommende tre regnskabsår og prognoser for yderligere to regnskabsår og indregning af terminalværdien i år
fem. I beregningen af genindvindingsværdien indgår en diskonteringsfaktor på 15 % før skat. Værdiforringelsestesten har ikke givet
anledning til at foretage nedskrivning.

Ledelsen vurderer, at væsentlige ændringer i de grundlæggende forudsætninger ikke vil medføre, at den regnskabsmæssige værdi af
goodwill vil overstige genindvindingsværdien.

KONCERNREGNSKAB | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 85 /124

 

  

1305286EogSN80378

 

 

 

 

[more 18, INVESTERINGSEJENDOMME OG INVESTERINGSEJENDOMME UNDER OPFØRELSE

 

 

Færdigopførte investeringsejendomme og

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

investeringsejendomme under opførelse: Beliggenhed — Ejerandel i % Ansk.år m2
Futurm Hradec Krålové Tjekkiet 20 % 2000/2012 28.250
Galeria Tarnovia Polen 30 % 2009 16.500
Ludenscheid/Berlin Tyskland 100 % 1994-1998 23.800
Jelenia Géra Polen 30% Under opførelse 24.000
31.1.2013 31.1.2012
Færdigopførte — Investerings- — Færdigopførte Investerings-
investerings- ejendomme un- investerings- ejendomme
ejendomme der opførelse ejendomme under opførelse
Kostpris pr. 1. februar 333,5 18,9 334,2 1,7
Valutakursreguleringer primo 1,6 0,0 -0,9 0,0
Omkostninger til forbedringer 1,2 0,0 0,2 0,0
Overført fra investeringsejendomme under opførelse 25,9 -25,9 0,0 0,0
Tilgang i øvrigt 84,4 23,9 0,0 17,2
Afgang -33,1 0,0 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 413,5 16,9 333,5 18,9
Opskrivninger pr. 1. februar 130,0 54,7 121,8 27,1
Valutakursreguleringer primo 0,2 0,1 -0,3 -0,1
Årets opskrivninger 0,0 0,0 8,5 27,7
Årets tilbageførte opskrivninger -23,3 -1,0 0,0 0,0
Overført fra investeringsejendomme under opførelse 53,8 -53,8 0,0 0,0
Opskrivninger pr. 31. januar 160,7 0,0 130,0 54,7
Nedskrivninger pr. 1. februar 96,6 0,0 97,4 0,0
Valutakursregutleringer primo 0,5 0,0 -0,3 0,0
Årets nedskrivninger 14,2 0,0 2,5 0,0
Tilbageførte nedskrivninger -16,5 0,0 -3,0 0,0
Nedskrivninger pr. 31. januar 94,8 0,0 96,6 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar 65,9 0,0 33,4 54,7
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 479,4 16,9 366,9 73,6
Fordeles således:
Centraleuropæiske investeringsejendomme 312,1 16,9 169,3 73,6
Tyske investeringsejendomme 167,3 0,0 197,6 0,0
lalt 479,4 16,9 366,9 73,6
Lejeindtægter, investeringsejendomme 32,2 - 25,6 -
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -2,3 - -2,6 -
Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer -1,1 - -0,9 -
Nettoindtægter fra investeringsejendomme 28,8 - 22,1 -

 

Indgåede lejekontrakter vedrørende færdigopførte investeringsejendomme indeholder for en lang række af kontrakterne en uopsige-
lighedsperiode fra lejers side. Lejekontrakterne kan som udgangspunkt forlænges.

86 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 
 
 

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

SEES EET

Fremtidig minimumshusleje for uopsigelige huslejekontrakter (samlet for ejendommene uanset ejerandel):

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1.2012
Færdigopførte Investerings- — Færdigopførte Investerings-
investerings- ejendomme un- investerings- ejendomme
ejendomme der opførelse ejendomme under opførelse
Inden for et år fra balancedagen 67,7 - 3,1 -
Mellem et og fem år fra balancedagen 171,0 - 77,9 -
Efter fem år fra balancedagen 50,4 - 50,3 -
lalt 289,1 - 131,3 -

 

Den tjekkiske investeringsejendom, shoppingcentret Futurum Hradec Krålové, ejes i et joint venture med GE Capital og Heitman. TK
Development har adgang til en performance-bestemt andel af værdireguleringerne på ejendommen hvilket er indregnet i den bogfør-
te værdi, Joint venturet har besluttet at søge ejendommen solgt og har sat en salgsproces i gang. Værdiansættelsen pr. 31. januar
2013 er som i de foregående kvartaler foretaget med baggrund i den igangværende salgsproces. Værdiansættelsen pr. 31. januar
2013 medfører en negativ værdiregulering på DKK 24,3 mio. som er indregnet i andet kvartal 2012/13.

! tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Krålové er der opført en udvidelse af centret på ca. 9.950 m2, Byggeriet forløb plan-
mæssigt, og udvidelsen åbnede som planlagt den 10, maj 2012. Udvidelsen var primo året klassificeret under ”Investeringsejendom-
me under opførelse”, men blev i andet kvartal 2012/13 overført til ”Investeringsejendomme” som følge af at byggeriet er færdigt og
udvidelsen åbnet. Udvidelsen indgår dermed i ovenstående bogførte værdi.

TK Developments 30 % ejerandel af Galeria Tarnovia i Polen er værdiansat til dagsværdi med udgangspunkt i det i december 2012
effektuerede salg af 70 % af ejendommen til Heitman.

Koncernen har efter salg af en investeringsejendom i december 2012 nu fire investeringsejendomme i Tyskland tilbage. Værdien af
disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2013 DKK 167,3 mio. Værdiansættelsen af ejendommene er baseret på et afkastkrav på 6,5
% p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow-model over en 10-årig periode og indregning af terminalværdien i år 10. Hvor der er
igangværende salgsdrøftelser med potentielle investorer, danner disse grundlag for værdiansættelsen. Der er efter regnskabsårets
udløb solgt endnu en af boligudlejningsejendommene, og der pågår drøftelser med investorer til yderligere en af ejendommene.

TK Developments investeringsejendomme under opførelse består af koncernens ejerandel af udviklingsprojektet Jelenia Géra i Polen.
I Jetenia Gåra har TK Development købt et areal og har option på yderligere arealer med henblik på udvikling af ca. 24.000 m2 shop-
pingcenter. Projektet vil omfatte en ca. 2.200 m2 dagligvareenhed og ca. 21.800 m? butikker, restauranter og serviceenheder. Lokal-
planen for området er på plads, og udlejningen er påbegyndt. Byggestart forventes i 2013 med åbning i 2015. 70 % af projektet er i
december 2012 overdraget til Heitman, og koncernens 30 % ejerandel er i samme forbindelse klassificeret som investeringsejendom
under opførelse. Der er ikke pr. 31. januar 2013 foretaget værdiregulering heraf idet dette afventer endelige tilladelser til projektet
og en nærmere afklaring af byggefasen, herunder tidspunktet for byggestart, byggeperiode, M.v.

Der er ikke anvendt ekstern valuar ved værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme.

KONCERNREGNSKAB | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 87 /124

 

 

  
 

1305286EogSN80379

 

 

 

[vore 19. ANDRE ANLÆG, DRUFTSMATERIEL OG INVENTAR |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1.2012

Kostpris pr. 1. februar 51,0 53,7
Valutakursreguleringer primo 0,1 -0,4
Tilgang 0,2 0,6
Afgang -3,7 -2,9
Kostpris pr. 31. januar 47,6 51,0
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 46,3 46,9
Valutakursreguleringer primo -0,1 -0,4
Årets afskrivninger 2,3 2,6
Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver -3,4 -2,8
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 45,1 46,3
2,5 4,7

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

 

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år. Indretning af lejede lokaler, der indgår i ovenstående beløb afskrives lineært
over lejekontrakternes løbetid. Den bogførte værdi af indretning af lejede lokaler er uvæsentlig, og andre anlæg, driftsmateriel og inven-

tar er derfor ikke opdelt i flere klassifikationer.

 

[wore 20. ANDRE VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1.2012

Kostpris pr. 1. februar 16,9 16,9
Årets tilgang 0,0 0,0
Årets afgang -1,1 0,0
Kostpris pr. 31. januar 15,8 16,9
Op- og nedskrivninger pr. 1. februar -15,0 -15,0
Årets op- og nedskrivninger 0,0 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar -15,0 -15,0
0,8 1,9

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

 

Andre værdipapirer og kapitalandele består hovedsageligt af gældsbreve med pant i fast ejendom og unoterede anparter. Gældsbreve

måles til amortiseret kostpris. Unoterede anparter måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3).

Den regnskabsmæssige værdi af gældsbreve svarer til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og

rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode.

88 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1.2012
Udskudte skatteaktiver pr. 1. februar 340,4 316,7
Ændring i skatteprocent 0,0 -1,7
Årets tilgang 40,2 22,5
Årets afgang -8,2 -8,3
Skat af anden totalindkomst 3,6 14,4
Valutakursreguteringer 0,2 -3,2
Udskudte skatteaktiver pr. 31. januar 376,2 340,4
Værdiregulering pr. 1. februar -48,7 -29,5
Årets værdiregulering -200,5 -19,2
Værdireguleringer pr. 31. januar -249,2 -48,7
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 127,0 291,7
Udskudte skatteaktiver vedrører:
Finansielle anlægsaktiver 1,5 1,5
Materielle aktiver 0,5 0,4
Andre langfristede aktiver 12,4 20,3
Kortfristede aktiver 63 . -26,5
Hensatte forpligtelser 13,7 7,8
Værdi af skattemæssig underskud 341,8 336,9
Nedskrivning af skatteaktiver -249,2 -48,7
lalt 127,0 291,7
Udskudte skatteaktiver pr. 31. januar, jf. ovenfor 127,0 291,7
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar, jf. note 32 -35,0 -32,0
Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 31. januar 92,0 259,7

 

KONCERNREGNSKAB |

 

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 89 /124

  

1305286EogSN80380

 

 

 

NOTE 21. UDSKUDTE SKATTEAKTIVER [FORTSAT] |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udskudte Udskudte

skatteaktiver/ skatteaktiver/

skatte- skatte-

forpligtelser indregnet i forpligtelser

netto Indregnet i anden total- Valutakurs- netto

31.1.2013 pr. 1. februar resultatet indkomst reg. primo — pr. 31. januar
Finansielle anlægsaktiver 1,5 0,0 0,0 0,0 1,5
Materielle aktiver 0,4 0,0 0,0 0,0 0,4
Andre langfristede aktiver 20,3 -7,9 0,0 0,0 12,4
Kortfristede aktiver -47,1 26,2 -1,6 0,4 -22,1
Ubeskattet reserve vedrørende Sverige -16,1 7,0 0,0 -0,4 -9,5
Hensatte forpligtelser 7,8 5,9 0,0 0,0 13,7
Værdi af skattemæssige underskud 341,6 3,3 0,0 -0,1 344,8
Nedskrivning af skatteaktiver -48,7 -200,3 0,0 -0,2 -249,2
lalt 259,7 -165,8 -1,6 -0,3 92,0
Udskudte Udskudte

skatteaktiver/ skatteaktiver/

skatte- skatte-

forpligtelser indregnet i forpligtelser

netto Indregnet i anden total- Valutakurs- netto

31.1.2012 pr. 1. februar resultatet indkomst reg. primo — pr. 31. januar
Finansielle anlægsaktiver 1,5 0,0 0,0 0,0 1,5
Materielle aktiver 0,4 0,0 0,0 0,0 0,4
Andre langfristede aktiver 18,4 1,9 0,0 0,0 20,3
Kortfristede aktiver -68,7 9,9 11,6 0,1 -47,1
Ubeskattet reserve vedrørende Sverige -21,6 5,5 0,0 0,0 -16,1
Hensatte forpligtelser 3,4 4,5 0,0 -0,1 7,8
Værdi af skattemæssige underskud 328,2 14,2 0,0 -0,8 341,6
Nedskrivning af skatteaktiver -29,5 -19,7 0,0 0,5 -48,7
lalt 232,1 16,3 11,6 -0,3 259,7

 

En væsentlig del af det samlede skatteaktiv vedrører den danske del af sambeskatningen, hvor de skattemæssige underskud kan

fremføres tidsubegrænset.

Værdiansættelsen af skatteaktivet er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig peri-
ode. De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje. De yderligere to år er ba-
seret på resultatfremskrivninger, som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end
3 år dels en række projektmuligheder. Som følge af de væsentlige usikkerheder der er knyttet hertil er der indregnet reservationer
tilimødegåelse af risikoen for manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og risikoen for reducerede projektavancer i
forhold til. det forventede. Med baggrund heri har ledelsen vurderet et samlet nedskrivningsbehov af skatteaktivet pr. 31. januar 2013
på DKK 249,2 mio. Pr. 31. januar 2012 udgjorde den samlede nedskrivning af skatteaktivet.DKK 48,7 mio.

Nedskrivningen af skatteaktivet vedrører primært danske skattemæssige underskud, som kan fremføres tidsubegrænset samt pol-
ske og tjekkiske underskud med udløbsdato indenfor 1-5 år,

Der henvises i øvrigt til note 2, regnskabsmæssige skøn og vurderinger.

FEET ETT EET EET EET EEN

90 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 
 

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1.2012
Igangværende og færdige projekter excl. renter m.v. 3.300,5 3,464,9
Aktiverede renter m.v. 589,9 529,8
Modtagne a'conto betalinger -369,6 -293,3
Nedskrivninger -489,9 -203,3
Igangværende og færdige projekter i alt 3.030,9 3,498,1

 

Bogført værdi af den andel af projektbeholdningen hvorpå der er nedskrevet udgør DKK 1.531,7 mio. (2011/12: DKK 838,5 mio.).

 

SEES NE SNS SEEST

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.31.2012
Tilgodehavender hos lejere 21,6 20,0
Øvrige tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 69,1 48,4
Modregning i finansielle gældsforpligtelser -17,5 0,0
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser i alt 73,2 68,4
Årets nedskrivninger indregnet i resultatopgørelsen -4,9 5,2

31.1.2013 31.1.2012
Nedskrivninger pr. 1. februar 19,2 16,7
Korrektion til primo 0,2 2,3
Afgang ved salg (nedskrivning primo) -2,6 0,0
Valutakursreguteringer primo 0,1 -0,8
Anvendt i året -7,6 -4,2
Hensat for året 8,7 7,0
Afgang ved salg (hensættelse for året) -3,7 0,0
Tilbageført i året -0,2 -1,8
Nedskrivninger pr. 31. januar 14,1 19,2

 

Eventuel nedskrivning foretages til nettorealisationsværdi, svarende til summen af de fremtidige nettoindbetalinger, som tilgodeha-
venderne forventes at indbringe. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.
Den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender nedskrevet til nettorealisationsværdi baseret på en individuel vurdering udgør. DKK
14,6 mio. Pr. 31. januar 2012 udgjorde den tilsvarende værdi DKK 16,1 mio. Den væsenligste del af de nedskrevne tilgodehavender er
forfaldne. Der er ingen væsentlige overforfaldne ikke-nedskrevne tilgodehavender.

Som sikkerhed for tilgodehavender hos lejere ligger der i langt de fleste tilfælde deposita eller andre garantier hvilket indgår i vurde-
ringen af eventuelle nedskrivningsbehov.

Tilgodehavendernes regnskabsmæssige værdi svarer til dagsværdi. Der er ikke indtægtsført renteindtægter på nedskrevne tilgode-
havender hverken i 2012/13 eller i sammenligningsåret.

KONCERNREGNSKAB | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 91 /124

  

1305286EogSN80381

 

 

 

 

 

[NOTE 24. IGANGVÆRENDE ARBEJDER FØR FREMMED REGNING |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1.2012
Kostpris for udført arbejde pr. balancedagen 0,0 14,4
Acontoavance 0,0 3,8
Igangværende arbejder for fremmed regning i alt 0,0 18,2
Der indregnes således:
Igangværende arbejder for fremmed regning (Aktiver) 0,0 18,2
Tilbageholdte betalinger for udført arbejde 0,0 0,0
NOTE 25. VÆRDIPAPIRER |

31.1.2013 31.1.2012
Noterede værdipapirer 0,1 0,1
Unoterede værdipapirer 3,9 3,9
Finansielle aktiver disponible for salg i alt 4,0 4,0
Øvrige unoterede værdipapirer 0,3 0,0
Værdipapirer i alt 4,3 4,0

 

Værdipapirerne består af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele. Noterede værdipapirer består af børsnoterede aktier og
måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 1). De unoterede egenkapitalandele der er disponible for salg handles ikke på et ak-
tivt marked. Da dagsværdien af disse ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måtes de til kostpris. Øvrige unoterede værdipapirer
består af gældsbreve med pant i fast ejendom og måles til amortiseret kostpris.

 

NOTE 26. INDESTÅENDER PÅ DEPONERINGS- OG SIKRINGSKONTI |

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1.2012
Deponeringskonti og øvrige konti, som koncernen ikke har fuld dispositionsret over 35,7 48,0
Modregning af finansielle forpligtelser 0,0 -2,8
Indeståender på deponerings- og sikringskonti i alt 35,7 45,2

 

 

NOTE 27. AKTIEKAPITAL |

 

Aktiekapitalen består af 42.065.715 stk. aktier a DKK 15 (nominelt DKK 630.985.725). Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke
opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger, herunder begrænsninger med hensyn til udbetaling
af udbytte og tilbagebetaling af kapital.

Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år:

 

 

 

 

 

 

 

Antal stk. i tusinder Nominel værdi

Ændringer Ultimo Ændringer Ultimo
2008/09 0,0 28.043,8 0,0 560,9
2009/10 0,0 28.043,8 0,0 560,9
2010/11:
Kapitalnedsættelse ved ændring i aktiestørrelsen fra nom. 20 til nom. 15 - 28.043,8 -140,2 420,7
Kapitalforhøjelse ved kontant indbetaling 14.021,9 42.065,7 210,3 631,0
2011/12 0,0 42.065,7 0,0 631,0
2012/13 0,0 42.065,7 0,0 631,0

 

Koncernen har hverken i regnskabsåret 2012/13 eller sammenligningsåret ejet egne aktier.

92 /124 | TK DEVELOPMENT A/S |] ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 

 

 
 

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

Reserve for Reserve for
værdireg. af fin,  værdireg. af Reserve for

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Særlig aktiver disponi- sikrings- valutakurs-

reserve ble forsalg instrumenter — reguleringer lalt
Andre reserver pr. 1. februar 2011 140,2 -0,1 -1,9 21,9 160,1
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder ”) 0,0 0,0 0,0 -30,0 -30,0
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,0 -1,6 0,0 -1,6
Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 0,3 11,0 11,3
Andre reserver pr. 31. januar 2012 140,2 -0,1 -3,2 2,9 139,8
Særlig reserver overført til frie reserver -140,2 0,0 0,0 0,0 -140,2
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder ”) 0,0 0,0 0,0 6,1 6,1
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,0 3,1 0,0 3,1
Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 -0,6 -2,9 -3,5
Andre reserver pr. 31. januar 2013 0,0 -0,1 -0,7 6,1 5,3

 

") Heraf overført til resultatopgørelsen vedrørende salg/likvidation af selskaber DKK 1,0 mio. (2011/12: DKK -2,8 Mmio.).

Andre reserver udgjorde pr. 31. januar 2012 DKK 140,2 mio. og vedrørte en særlig fond som opstod i forbindelse med den i augsut
2010 gennemførte kapitalnedsættelse hvor stykstørrelsen på koncernens aktier blev ændret fra DKK 20 til.DKK 15. Denne reserve
kan alene anvendes efter beslutning på generalforsamlingen. Det blev på selskabets ordinære generalforsamling den 24. maj 2012
vedtaget at overføre den særlige reserve på DKK 140,2 mio. til frie reserver. Overførslen er sket i andet kvartal 2012/13.

Reserve for værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af
finansielle aktiver, der er klassificeret som finansielle aktiver disponible for salg. Reserven opløses i takt med at de pågældende
finansielle aktiver afhændes eller udløber.

Reserve for værdiregulering af sikringsinstrumenter indeholder urealiserede tab på indgåede valutaterminsforretninger og renteaf-
dækningsforretninger vedrørende sikring af fremtidige transaktioner.

Reserve for valutakursreguleringer indeholder alle kursreguleringer, der opstår ved omregning af regnskaber for enheder med en
anden funktionel valuta end danske kroner, og kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser, der udgør en del af koncernens
nettoinvestering i sådanne enheder samt kursreguleringer vedrørende eventuelle sikringstransaktioner, der kurssikrer koncernens
nettoinvestering i sådanne enheder. Ved salg eller afvikling af dattervirksomheder overføres de akkumulerede valutakursregulerin-
ger indregnet i anden totalindkomst vedrørende den pågældende dattervirksomhed til resultatet.

KONCERNREGNSKAB | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 93 /124

 

  

1305286EogSN80382

 

 

 

 

[NOTE 29. KREDITINSTITUTTER |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1.2012
Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:
Langfristede gældsforpligtelser 102,2 156,9
Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger 2.206,6 2.207,1
Gæld til kreditinstitutter i alt 2.308,8 2.364,0
Modregning af aktiver i kortfristede gældsforpligtelser:
Likvide beholdninger 0,0 -2,8
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser -17,5 0,0
Gæld til kreditinstitutter efter modregning i aktiver 2.291,3 2.361,2
Dagsværdi 2.294,58 2.366,5
Regnskabsmæssig værdi 2.291,3 2.361,2

 

Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode.

Koncernen har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:

 

 

 

 

 

 

 

 

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
Lån Udløb Fast/variabel 2012/13 2011/12 2012/13 2011/12 2012/13 2011/12
Realkredit DKK 2027-2040 variabel 1,75 - 5,25 % 2 - 5,2 % 71,1 67,7 74,6 73,0
Bank DKK 2013 variabel 2,75-10% 3-5,5% 1.158,4 1.073,4 1.158,4 1.073,4
Bank SEK 2013 variabel 5 - 5,6 % 5 - 5,5 % 43,7 43,4 43,7 43,4
Bank PLN 2014 variabel 7 -8,5 % 8-9,5% 173,6 171,6 173,6 171,6
Bank CZK 2013-2017 variabel 2,5 - 4,25 % 2,75 - 3,75 % 44,4 39,6 44,4 39,6
Bank EUR 2013-2027 variabel  1,75-6%  s2,75-6% 800,1 965,5 800,1 965,5
lalt 2.291,3 2.361,2 2.294,8 2.366,5

 

94 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1,.201i2
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 1. februar 14,6 17,3
Valutakursreguleringer primo 0,4 -0,1
Anvendt i året -11,3 -11,4
Tilbageførte lejegarantier -0,1 -0,2
Hensat for året 11,8 9,0
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 31. januar 15,4 14,6
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 15,4 14,6

31.1.2013 31.1.2012
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:
0-1år 13,1 11,6
1-5 år 2,2 3,0
> 5år 0,1 0,0
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 15,4 14,6

 

Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme vedrører garantier der i enkelte tilfælde er afgivet af koncernen overfor købere af ejen-
domme. Lejegarantiforpligtigelserne er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vurdering af

de enkelte lejemål.

 

ESSENS NES NSTTSRSN ELEVS ET

 

For årene 2013-2018 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontorlokaler, kontormaskiner og driftsmateriel.
Lejekontrakterne er indgået for en 1 - 5 årig periode med faste leasingydelser, der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i
den nævnte periode, hvorefter de i al væsenlighed forventes at kunne fornyes i perioder på 1 - 3 år.

Fremtidige minimumsleasing ydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:

 

 

 

 

 

 

2012/13 2011/12
Inden for 1 år 10,3 9,7
Inden for 1 - 5 år 18,6 10,2
Efter 5 år 0,9 0,1
l alt 29,8 20,0
Minimumsleasingydelser indregnet i årets resultat 11,4 12,2

 

KONCERNREGNSKAB |

ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 95 /124

 

  

1305286EogSN80383

 

 

 

[NOTE 32. UDSKUDTE SKATTEFORPLIGTELSER |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1.2012
Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. februar 32,0 55,1
Ændring i skatteprocent -1,1 0,0
Årets tilgang 5,6 3,8
Årets afgang -2,9 -27,6
Skat af anden totalindkomst 0,9 3,6
Valutakursreguleringer 0,5 -2,9
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar 35,0 32,0
Udskudte skatteforpligtelser vedrører:
Kortfristede aktiver 28,5 20,6
Ubeskattet reserve vedrørende Sverige 9,5 16,1
Hensatte forpligtelser 0,0 0,0
Værdi af skattemæssige underskud -3,0 4,7
lalt 35,0 32,0

 

Der er ikke udskudte skatteforpligtelser vedrørende investeringer i dattervirksomheder, associerede virksomheder eller joint ventu-
res der ikke er indregnet i balancen. Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske datter-
virksomheder udgør DKK 97,4 mio. (DKK 2011/12: DKK 97,4 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og vurderer dette
usandsynligt.

NOTE 38. ANDEN GÆLD

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1.2012
Medarbejderrelateret gæld 6,8 10,3
Feriepengeforpligtelser 7,7 8,1
Afledte finansielle instrumenter 0,9 4,0
øvrig gæld 136,3 134,8
Anden gæld i alt 151,7 157,2
Fordelt således under forpligtelser:
Langfristede forpligtelser (medarbejderobligationer) 1,5 3,8
Kortfristede forpligtelser 150,2 153,4
Anden gæld i alt 151,7 157,2

 

Den regnskabsmæssige værdi af medarbejderrelateret gæld vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge Mm.v., projektrelatere-
de skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.

Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderne pr. balanceda-
gen har optjent ret til at afholde i efterfølgende regnskabsår.

96 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 
 

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

SSR ESSENSEN

Eventualaktiver
Eventualaktiv i form af ikke indregnede udskudte skatteaktiver fremgår af note 21.

Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2013 31.1.2012
Andel af kautions- og garantiforpligtelser i associerede virksomheder 65,8 43,4
Kautions og garantiforpligtelser for associerede virksomheder 16,6 17,8
Kaution og garantiforpligtelse for joint ventures 3,0 0,0
Andel af kaution og garantiforpligtelse i joint ventures 0,0 0,0
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 100,0 79,2
Regnskabsmæssig værdi af igangværende og færdige projekter og igangværende arbejder
for fremmed regning stillet til sikkerhed for kreditinstitutter, herunder projektfinansiering
ydet af en kreds af større aktionærer og medlemmer af ledelsen 2.842,8 3.258,5
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. kapitalandele, tilgodehaven-
der og materielle aktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 532,0 485,7

 

Tal i parantes nedenfor er sammenligningstal for 2011/12.
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder og for joint ventures udgør de maksimale beløb.

Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforpligtelser udover de i
regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle.

Projektbeholdningen udgør i koncernen DKK 3.030,9 mio. (DKK 3.498,1 mio.) hvoraf DKK 2.842,8 mio. (DKK 3.258,5 mio.) er stillet til
sikkerhed for de kreditinstitutter der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån. Regnskabsmæssig værdi af indeståender
på sikringskonti m.v. og anlægsaktiver DKK 532,0 mio. (DKK 485,7 mio.) består af afgivet sikkerhed i sikringskonti, værdipapirer M.v.
DKK 35,7 mio. (DKK 45,2 mio.) og investeringsejendomme DKK 496,3 mio. (DKK 440,5 mio.).

Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder. Garantierne er ydet via kautionsforsikringsselskab. Even-
tuelle garantiarbejder kan i vidt omfang henføres til underentreprenører.

TK Development er i enkelte tilfælde forpligtet til at stille den fornødne finansiering til rådighed for joint ventures i takt med udvikling
og gennemførelse af konkrete projekter og kan i enkelte tilfælde være forpligtet til at indskyde yderligere kapital, såfremt der måtte
være behov herfor.

TK Development er aktuelt involveret i følgende sag som har en størrelse der gør den relevant at nævne:

De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes godkendelse af
den måde hvorpå stormagasinet Field's er disponeret. Det blev navnlig gjort gældende at stormagasinet Field's ikke er et stormaga-
sin, men består af flere enkeltstående butikker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003 hvorefter disponeringen
af stormagasinet blev godkendt. De Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklagenævnet for Østre Landsret. Sagen
er afgjort primo 2011, hvor De Samvirkende Købmænd har fået medhold. Hverken centrets ejer eller selskaber i TK Development
koncernen er direkte part i sagen, men afgørelsen kan have den effekt at stormagasinet Field's skal omdisponeres efter nærmere
forhandling med de relevante kommunale forvaltninger. Med afgørelsen kan der påhvile ejeren af Field's en økonomisk byrde for at
foretage en ændret bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan udelukkes at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod
koncernen. Uanset afgørelsen anser ledelsen fortsat risikoen ved denne sag som værende minimal.

Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis eller under

et kan påvirke koncernens resultat af betydning.

Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 97,4 mio. (DKK
97,4 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses og vurderer dette usandsynligt.

KONCERNREGNSKAB | ÅRSRAPPORT 2012/13 | TK DEVELOPMENT A/S | 97 /124

 

  
 

1305286EogSN80384

 

 

 

[NOTE 35. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER |

 

Kapitalstyring
Koncernens kapitalstruktur består af egenkapitat, likvide beholdninger og gæld til kreditinstitutter.

Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet set er det
ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur, som understøtter koncernens langsigtede indtjeningsmuligheder og som samtidig sikrer et
for koncernen så optimalt forhold som muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet til selskabets
aktionærer. For at have mulighed for at styrke koncernens finansielle beredskab vil bestyrelsen på den kommende ordinære gene-
ralforsamling søge bemyndigelse til at kunne gennemføre en kapitaludvidelse med et bruttoprovenu i niveauet DKK 210-231 mio.

Økonomiske styremål
Der er i koncernen vedtaget et soliditetsstyremål svarende til en soliditet på 30 %, hvilket der ligeledes arbejdes under i forhold til

koncernens hovedbankforbindelse. Styremålet har været opfyldt i hele regnskabsåret. Pr. 31. januar 2013 udgør soliditetsgraden
34,7 % (31.1.12: 40,4 %).

Likviditetscovenant

Likviditetscovenants har været anvendt i koncernen i en længere årrække. Likviditetscovenanten skal i korthed udtrykke, at koncer-
nen for at kunne påtage sig betydende likviditetskrævende forpligtelser til enhver tid skal have en likvid kapital der svarer tilde faste
omkostninger ide næste seks måneder uden indregning af likviditetsindgange på solgte projekter, men med indregning af projekt-
forpligtelser de næste seks måneder.

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for den samlede koncern og samtidig en covenant som koncernen arbejder
under i forhold til koncernens hovedbankforbindelse. Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhvervelse og igangsæt-

ning af likviditetskrævende projekter.

Covenanten er udtrykt således:L +K > E+0 +R, hvor:

L=  TK Development-koncernens frie likviditet i form af indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede danske
stats- og realkreditobligationer med en løbetid på mindre end fem år.

K=  TK Development-koncernens disponible beløb under de til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter.

E= Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som TK Development-koncernen er forpligtet til at gennemføre de
kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede projekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfaciliteter
fra finansielle institutter samt forward funding.

0=  TK Development-koncernens kontante, ikke-projektrelaterede kapacitetsomkostninger for de kommende seks måneder
fratrukket management fees til forfald i de kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte projekt-fees til
forfald ide kommende seks måneder fra endelige og bindende aftaler med investorer til projekter, modregnes i beløbet.

R=  Tilskrevne renter på TK Development-koncernens driftskreditter ide kommende seks måneder.

Koncernens likviditetscovenant er opfyldt i perioden.

Udbyttepolitik
Det er TK Developments langsigtede målsætning at udbetale en andel af årets resultat som udbytte eller alternativt via et aktie-
tilbagekøbsprogram. Dette vil altid ske under hensyntagen til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likviditetssituation og planer for

investeringer.

Misligholdelse af låneaftaler

Der har i regnskabsåret været en løbende dialog med enkelte kreditinstitutter om udskydelse af afdragsforpligtelser på projektkredit-
ter indtil der er sket salg af et eller flere af de færdigopførte, betydende projekter, og aftaler om udskydelse af afdragsforpligtelser
er nu på plads.

98 /124 | TK DEVELOPMENT A/S | ÅRSRAPPORT 2012/13 | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 
 

  
 

NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

EEN ETT

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kategorier af finansielle instrumenter 31.1.2013 31.1.2012
Andre værdipapirer og kapitalandele, langfristede 0,8 1,9
Værdipapirer, kortfristede 0,3 0,0
Finansielle aktiver der holdes til udløb 1,1 1,9
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 73,2 68,4
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 23,6 20,4
Andre tilgodehavender 122,4 131,4
Likvide beholdninger inkl. deponerings- og sikringskonti 66,9 100,3
Udlån og tilgodehavender 286,1 320,5
Værdipapirer 4,0 4,0
Finansielle aktiver disponible for salg 4,0 4,0
Kreditinstitutter 2.291,3 2.361,2
Leverandørgæld 106,3 159,8
Anden gæld 150,8 153,2
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 2.548,4 2.674,2
Afledte finansielle instrumenter indgået i forbindelse med renteaf