Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 
   
 

Erhvervsstyrelsen

28 apr. 2014

 
 

 

Prime eD Office

Selskabsmeddelelse fra Prime Office A/S (CVR-nr. 3055 8642)

Nasdaq OMX Copenhagen A/S
Nikolaj Plads 6
DK-1007 København K

Aarhus, den 26. marts 2014
Fondsbørsmeddelelse nr. 62/2014

   

PRIME OFFICE A/S

 

Nevrveøre: vår årevappod Ao ev
agdkend) ve sås kabkets

al uæn. gemeveÅ kersenliug
den, Ag.ed, old

 

 

Dinigent (——

 

 

ÅRSRAPPORT 2013

(PERIODE: 1. JANUAR 2013 - 31. DECEMBER 2013)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Selskabsoplysninger

Selskab

Prime Office A/S

Skt. Knuds Torv 3, 3. sal
DK-8000 Aarhus C

CVR-nr. 3055 8642

Telefon: +45 8733 8989
Telefax: +45 8733 8433

Internet: www.primeoffice.dk
E-mail: infog&primeoffice.dk

Bestyrelse

Flemming Lindeløv, bestyrelsesformand
Jesper Ørskov Nielsen, næstformand
Henrik Demant, bestyrelsesmedlem

Direktion
Mogens V. Møller, adm. direktør

Revisor

Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Arosgaarden, Åboulevarden 31

DK-8100 Aarhus C

Generalforsamling

Ordinær generalforsamling afholdes 24. april 2014 kl.14.00
på selskabets adresse, Sankt Knuds Torv 3, 3. sal, DK-8000
Aarhus C

Prime Office Årsrapport 2013 | 2

 

 

 

LJ
og
Tu
Tu
[|
m
=
—
"=
æ.
Q

 

 

 

 

 

 

Indholdsfortegnelse

Indledning

Resumé af årsrapport 2013 M1.W.….….sssssssen eres see sense kerner renten sen kernens terts enkekassen kernerne
Ledelsesberetning

Hovedtal for koncern og moderselskab ……....Wu.u..ussesee serverer tes ese seeren vestegn sene tan ene te sene serne

Nøgletal for koncernen

ldégrundlag og strategi

Udvikling i international og tysk økonomi... sse seven ererreere renerne senere ener

Udvikling på det tyske ejendomsmarked….........sss seen senere ennen renerne nen

 

Risikoforhold og —styring …....…...ssssssesereseere ere ter ses rer srr rn reg etern renser rasende nende
God selskabsledelse 1... sees snn eres enten ven rn ere sen ses an senere serene nesker renen erne
Redegørelse for virksomhedsledelse 1... scenens seeren serene seeren renten

  
 

Samfundsansvar (CSR) ss. ses esse seesesere sensor ere een den erne ere renere esser ss serne
Finanspolitik —([.][|W1.1[.1.1.1[.1.….
Aktionærinformation
Bestyrelsen og direktionen 1... ssssss serverer renere renee sre kraner een renerne erne

Administrator 1... cusssesesererer renee ven een ren senere enken nere sengene enn een tne senere rener evner senere renterne
Regnskabsberetning 2013.…...….u..ssssssee eee rer re ser ere rar rengen ner sanse senderen nere b renser

Påtegninger
Ledelsespåtegning

 

Den uafhængige revisors erklæringer... sus sscssene vennerne snnseknnener eee gen erne senere nen sens
Regnskab

Resultatopgørelse 1... sense even sener ver sen erne rer kreeres

Totalindkomstopgørelse M.M... ssssss see ver see ses ver sen aks renere rr teens earn rn nr enn ener ennen

Balance .……....scs ses seererren een skete tes krk ten rer seerne eres srt nesker der sner renerne serene renerne

Egenkapitalopgørelse 1…...…..W...s sees seeren een arrene re resterer ennen sendere sekserne serene terne

Pengestrømsopgørelse

 

Oversigt
Koncernoversigt 1…......scseeseeeevev uren tankes ese eee rar kerner benene nesker street ssnner
Koncernens ejendomsportefølje 1... sg sessee ere seseen ere renerne sense sen treere rester ser sengen

Prime Office Årsrapport 2013 | 4

side 10
side 12
side 13
side 14
side 14
side 16
side 18
side 21
side 22
side 23
side 25
side 27
side 28
side 29

side 32
side 33

side 36
side 37
side 38
side 39
side 41
side 42

side 58
side 59

 

 

 

INDLEDNING

w
(ne)
[=]
N
md
b—
(=]
fol
fod
te
bd
nm”
==
G=
or
et
w
=
==
nm
vo
[ma

 

 

1411810E0GSN12047

 

 

Indledning

Forord

Prime Office A/S' overordnede strategi er at investere i
attraktive og velbeliggende kontorejendomme i Tysk-
land.

Årets aktiviteter

Bestyrelsen vurderer årets resultat som tilfredsstillen-
de, og selskabet har fastholdt en høj lejeindtægt fra
selskabets kontorejendomme. I årets sidste måneder
er der sket en udlejning af et par mindre lejemål, såle-
des at selskabet stor set har fuld udlejning.

Selskabets driftsomkostninger er steget svagt, som
følge af et par vedligeholdelsesopgaver for selskabets
største ejendom i Luibeck.

Selskabets kapitalstruktur er solid og igen i år er der
foretaget betydelige afdrag på selskabets bankgæld.

Selskabet følger de internatonale principper omkring
værdiregulering af selskabets ejendomme, og politik-

Aarhus, den 26. marts 2014

Bestyrelsen

Prime Office Årsrapport 2013 | 6

ken er at selskabet indhenter uafhængige valuarrap-
porter omkring markedsværdien af koncernens inve-
steringsejendomme hvert tredje år. Selskabet anven-
der løbende en DCF-model til beregning af selskabets
ejendomme. Årsrapportens afsnit om dagsværdiregu-
lering af koncernens investeringsejendomme indikerer
at ejendommene er steget, men på grund af et væ-
sentlighedsprincip og under hensyntagen til usikkerhe-
der, der følger med anvendelse af en DCF-model
vælger bestyrelsen at fastholde dagsværdien af kon-
cernens investeringsejendomme.

Selskabets langsigtede strategi er fortsat at investere i
tyske ejendomme og bestyrelsen er fortsat af den
opfattelse at en investering i tyske ejendomme er en
sikker og langfristet værdiskabende investering.

Selskabet er godt rustet til de kommende år og med
forholdsvis lange lejekontrakter og med en konservativ
finansiering forventes et stabilt driftsøkonomisk resul-
tat.

 

 

 

 

 

Resumé af årsrapport 2013

I Prime Office A/S har den driftsøkonomiske udvikling i
regnskabsåret 1. januar til 31. december 2013 været
positiv og tilfredsstillende med fortsat solid likviditet og

høj solvens.

Koncernens resultat af primær drift udgør T.EUR 2.077
mod T.EUR 2.194 i 2012 og ligger lidt under intervallet
for forventningerne på T.EUR 2.100 til 2.300 som følge
af et stigende niveau i koncernens vedligeholdelses-

omkostninger.

Bestyrelsen vurderer årets resultat som værende

tilfredsstillende.

Årets resultat før skat udgør for regnskabsåret 2013

T.EUR 1.471 mod T.EUR 865 i 2012.

Bestyrelsen i Prime Office A/S har den 26. marts 2014

godkendt årsrapporten for 2013.

Året i overskrifter

. Koncernens lejeindtægt i regnskabsåret fra
1. januar til 31. december 2013 udgør
T.EUR 2.674 mod T.EUR 2.694 i 2012.

. Lejeindtægterne er i overensstemmelse med
ledelsens forventninger. Udlejningsprocen-
ten den 31. december 2013 udgør 99%.

. Koncernens egenkapitalforrentning før skat
udgør 10,74% mod 6,93% sidste år.

. Koncernens gæld til realkredit- og bankinsti-
tutter udgør i alt T.EUR 23.995 mod T.EUR
24.779 sidste år, svarende til en afvikling på

T.EUR 784.

Yderligere oplysninger ved henvendelse til:

Mogens V. Møller
Adm. direktør

Telefon (+45) 8733 8989

1411810E0GSN12048

. Flere lejemål er i regnskabsåret forlænget
på markedsmæssige vilkår og udlejningssi-
tuationen bekræfter ejendommenes attrakti-
ve status.

+ Dagsværdiregulering af koncernens investe-
ringsejendomme udgør T.EUR 0.

+ Selskabets finansielle netto omkostninger
udgør T.EUR 606 mod T.EUR 1.329 i 2012
og består af såvel realiserede som urealise-
rede finansielle nettoomkostninger.

+ Renteudgifterne på selskabets lån er stabile
og følger forventningerne.

. Indre værdi og børskurs udgør henholdsvis
EUR 13,07og EUR 8,31 mod EUR 11,79 og
EUR 7,91 i 2012.

. Resultatet pr. aktie (EPS) er EUR 1,12 mod
EUR 0,72 i 2012.

. Koncernen har fortsat en solid likviditet og
solvens på ca. 36%.

Prime Office A/S har fortsat fokus på driften af investe-
ringsejendommene og er fortsat aktiv på det tyske
marked og undersøger løbende investeringsmulighe-
der for selskabet.

Regnskabstallene i årsrapport 2013 er sammenholdt
med tilsvarende tal for årsrapport 2012.

Prime Office Årsrapport 2013 | 7

 

æ

ES we Jr

LEDELSESBERETNING

  

Ledelsesberetning

Hovedtal for koncernen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncem
Beløb i EUR 1000 2013 2092 2011 —— 2010 2009
Resultatopgørelse
Nettoomsætning 2.674 2.694 2.665 2.156 2.222
Bruttoresultat 2.380 2.509 450 2.005 2.023
Resultat af primær drift 2.077 2.194 174 1.762 1.649
Resultat af finansielle poster (606) (1.329) (2.197) (2.281) | (1.311)
Resultat før skat 1.471 865 (2.023) (519) 338
Årets resultat 1.213 807 (2.177) (341) 277
Totalindkomstopgørelse
Årets totalindk t 1.434 1.028 (1.940) (52) 65
Balance
Aktiver
Investering i materielle anlægsaktiver -6 82 7.259 45 0
Langfristede aktiver 40.035 40.127 40.115 35.085 35.201
Kortfristede aktiver 228 249 992 1.570 1.753
Aktiver i alt 40.263 40.376 41.107 36.655 36,954
Passiver
Egenkapital i alt 14.389 12.999 11.971 13.911 13.93
Langfristede gældsforpligtelser 22.969 22.830 22.830 18.780 18.780
Kortfristede gældsforpligtelser 2.905 4.547 6.306 3.964 3.968
Passiver i alt 40.263 40.376 41.107 36.655 36.954
Pengestrømme
Pengestrømme fra driftsaktiviteter før finansielle poster 2.077 2.194 174 1.762 1.649
Pengestrømme vedrørende primær drift 1.973 2.128 1.978 1.792 1.412
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 821 904 (404) 657 82
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt 6 (82) (7.259) (45) 0
Pengestrømme fra fir jeringsaktivitet i alt (835) (993) 6.994 (642) (535)
Årtes pengestrømme i alt (8) (171) (669) (30) (453)
Likvid beholdning ved periodens begyndelse 91 262 931 961 1.414
Årets pengestrømme i alt (8) (171) (669) (30) (453)
Likvid beholdning ved årets slutning 83 91 262 931 961

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hovedtal for moderselskabet
Moderselskab

Belsbi EUR 1000 2013 2012 2011 2010 2009
Resultatopgørelse
Nettoomsætning 120 101 100 84 87
Bruttoresultat 120 101 100 84 87
Resultat af primær drift (107) (117 (125) (122) (140)
Resultat af finansielle poster 1.249 1.121 (2.179) (299) 224
Resultat før skat 1.142 1.004 (2.304) (421) 84
Årets resultat 1.383 989 (2.226) (316) 63
Totalindkomstopgørelse
Årets totalindkomst 1.383 989 (2.226) (316) 63
Balance
Aktiver
Investering i materielle anlægsaktiver 0 o 0 oa 0
Langfristede aktiver 6.529 5.239 4.308 6.221 6.116
Kortfristede aktiver 9.770 11.128 12.081 10.251 10.549
Aktiver i alt 16.299 16.367 16.389 16.472 16.665
Passiver
Egenkapital i aft 13.888 12.549 11.560 13.786 14.102
Langfristede gældsforpligtelser o o 0 o 0
Kortfristede gældsforpligtelser 2.411 3.818 4.829 2.686 2.563
Passiver i alf 16.299 16.367 16.389 16.472 16.665
Pengestrømme
Pengestrømme fra driftsaktiviteter før finansielle poster (107) (117) (125) (122) (140)
Pengestrømme vedrørende primær drift 464 451 (1.956) 838 5.943
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 665 626 (2.811) 1.056 6.149
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt o 0 0 (t] (6.048)
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt (661) (826) 2.604 (642) (158)
Årtes pengestrømme i alt 4 (200) (207) 414 (57)
Likvid beholdning ved periodens begyndelse 10 210 417 3 60
Årets pengestrømme i alt 4 (200) (207) 414 (57)
Likvid beholdning ved årets slutning 14 10 210 417 3

 

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 11

1411810E06SN12050

 

 

 

Nøgletal for koncernen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

. Koncern

2013 2012 2011 2010 2009
Forrentning af egenkapitalen før skat (pct.) 10,74% 6,93% (15,63)% (3,72)% 2,44%
Forrentning af egenkapitalen efter skat (pct.) 8,86% 6,47% (16,82)% (2,45)% 2,00%
Soliditetsgrad (pct.) 35,74% 32,19% 29,12% 37,95% 37,84%
Udtejningsgrad (pct.) 99,17% 98,73% 99,54% 98,00% 100,00%
Antal aktier i alt (stk.) 1.064.438 1.064.438 1.064.438 1.064.438 1.064.438
Antal egne aktier (stk.) 6.273 56 56 56 56
Markedsværdi (T.EUR) 8.845 8.420 8.452 9.995 12.018
Børskurs (EUR) 8,31 7,91 7,94 9,39 11,29
Indre værdi (BUR) 13,07 11,79 10,86 12,63 12,70
Kurs/indre værdi (EUR) 0,64 0,67 0,73 0,74 0,89
Loan to value (LTV) 0,60 0,62 0,65 0,54 0,56
Resultat pr. aktie (EPS) 1,12 0,72 (1,99) (0,35) 0,25
EBIT pr. aktie (EUR) 1,95 2,06 0,16 1,66 1,55
Price Earnings (PE) 7,42 10,96 (3,99) (26,83) 45,16
Udbytte pr. aktie (DPS) 0 o 0 0 0

 

Anm: Definition af nøgletal fremgår af årsrapportens note 2,

Prime Office Årsrapport 2013 |] 12

 

 

 

 

idégrundlag og strategi

Prime Office A/S har sammensat en ejendomsporteføl-
je, der udelukkende består af attraktive kontorejen-
domme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland. Ejen-
dommene er af høj kvalitet og med solide, bonitets-
stærke lejere, Ejendommene er beliggende i tyske
byer med mere end 200.000 indbyggere.

Der lægges stor vægt på, at ejendommene er fuldt
udlejede, og at udskiftningen af lejere er lav. Dette
medfører lave omkostninger til genudlejning og der-
med en bedre driftsøkonomi.

En grundig analyse før endeligt køb er af stor betyd-
ning for en langfristet investering i ejendomme, hvorfor
der før udvælgelsen af kontorejendommene fortages
en omfattende undersøgelse af investeringsbyernes
befolkningsudvikling, økonomi samt markedet for
kontorejendomme i området, mulighederne for genud-
lejning m.v.

Der foretages for alle ejendomme en langsigtet inve-
steringsplanlægning i samarbejde med koncernens
ejendomsforvaltere, således at ejendommene løbende
fremstår velholdte og attraktive for nye lejere. Ejen-
dommene i koncernens nuværende ejendomsporteføl-
je har enten karakter af at være nyopførte eller renove-
rede.

Koncernens portefølje af investeringsejendomme
består af i alt to ejendomme og to ejendomsselskaber
med beliggenhed i henholdsvis Kiel og Libeck. Dags-
værdien af porteføljen udgør i alt T.EUR 40.035.

Det er ledelsens vurdering, at velbeliggende kontor-
ejendomme er prisstabile i et stagnerende marked
hvorfor koncernens investeringsstrategi fastholdes.

1411810E0GSR12051

Derfor investerer Prime Office A/S i tyske kontor-
ejendomme

Prime Office A/S investerer i tyske kontorejendomme
fordi:

Lejekontrakter for kontorejendomme reguleres ofte
fuldt ud efter et inflationsindeks i modsætning til detail-
handelsejendomme, der ofte har friår i lejekontrakter-
nes start, og som typisk reguleres med mellem 60 -
80% af inflationsstigningen hvert femte år. Dette sikrer
køberne af kontorejendomme et afkast, der løbende
pristalsreguleres.

Kontorejendomme har ofte lavere vedligeholdelses-
omkostninger end andre typer af ejendomme. Herud-
over betaler lejerne ofte en større andel af ejendom-
menes driftsudgifter og vedligeholdelsesomkostninger
end andre typer af erhvervsejendomme.

Kontorejendomme har en forholdsvis lav omsætning af
lejere, hvilket betyder lavere omkostninger til vedlige-
holdelse og omkostninger ved fraflytning af lejemål.

Ved erhvervelse af en kontorejendom stiller långiver
krav om en høj egenkapitalandel, hvorfor særligt fonde
og selskaber med en høj gældsandel ikke har efter-
spurgt kontorejendomme i samme omfang som ek-
sempelvis boligejendomme, der har en højere belå-
ningsgrad.

Der er en god efterspørgsel efter attraktive kontorleje-
mål som følge af et begrænset nybyggeri i årevis.

Prime Office Årsrapport 2013 | 13

 

 

Udviklingen i international og tysk økonomi

Vækst og forventninger

Udviklingen på de finansielle markeder

 

 

 

 

 

Pct Forventning
2011 2012 2013 2014
Verden 3,9 3,2 2,9 3,6
USA 1,8 2,8 1,6 2,6
EU 1,5 -0,6 -0,4 1
Tyskland 3,4 0,9 0,5 1,4

 

Kilde: IMF, WEO, 10:2013

Udviklingen i verdensøkonomien er fortsat svag ifølge
de seneste opgørelser fra IMF. Det finansielle risikobil-
lede præges af to forhold, der har givet rystelser på
finansmarkederne. Det finansielle marked vurderer, at
den lave rente og lempelige pengepolitik i USA står
foran en vending. Den lange rente i USA har vist store
udsving i den forbindelse. Efterspørgslen i USA er
steget flere kvartaler i træk. Herudover har væksten i
Kina været mindre i de forløbne år og de finansielle
markeder er optaget af myndighedernes reaktion, hvis
væksten falder under 7,5 %. Disse to forhold har
stresstestet de internationale markeder, selv om de
finansielle markeder i Europa ikke har været så drama-
tisk påvirket. EU ser ud til at komme ud af recession
med Tyskland, fortsat som vækstlokomotivet, og med
forsat svag vækst i Middelhavsregionen.

1 dette verdensbillede er de ledende pengepolitiske
styringsrenter fortsat på et meget lavt niveau. Med lav
aktivitet i samfundet, og stigende høj statsgæld er
risikoen til stede for et deflationsscenario og en nulren-
te i de større økonomier i årevis.

Arbejdsløshed og forventninger

 

 

 

 

Pct Forventning
2012 2013 2014
Verden 8 8,1 8
USA . 8,1 7,6 7,4
EU 11,4 12,3 12,2
[Tyskland 55 56 5,5:

 

Kilde: IMF, WEO, 10:2013

Nulrentepolitikken for de pengepolitiske styringsrenter
betyder stor efterspørgsel efter alle aktivklasser, og
som man ser af figuren for det tyske DAX index er det
på det højeste niveau i årevis, og højere end før fi-
nanskrisens begyndelse. De korte eurorenter ligger
tæt på nul procent.

Det betyder, at efterspørgslen efter andre aktivklasser
som fast ejendom er steget markant i de seneste år.

Prime Office Årsrapport 2013 | 14

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

6,00 grorente Dar inde2s 000
5,00 10.000
4,00 8.000

3,00 - - 6.000

2,00 + 4.000

1,00 Fade" 2.000

N EUR rente
0,00 F T == 0

 

 

09-09-2008 27-01-2010 06-06-2011 18-10-2012 02-03-2014

 

Den tyske nationalbank har i efteråret 2013 analyseret
udviklingen, og som det fremgår, er efterspørgslen
markant for boligejendomme, med samlede prisstig-
ninger på over 25%. Den største stigning ses i de
største byer, hvor stigningen i de første 3 måneder af
2013 har ligget på over 9 %.

Udviklingen på det tyske ejendomsmarked
76

—— Samlet —93 byer 7 metropeølér
Pr —— T
8

ol TT

4 be emmer me mur - — — då
2008 2009 2010 2011 2012
Kilde: Månedsberetning, Deutsche Bundesbank, okto-
ber 2013, side 21.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udviklingen på det tyske kontorejendomsmarked
Der er stadig en høj tomgang selv i de syv største byer
i Tyskland. I Frankfurt ligger tomgangen tæt på 14 %. i
Hamborg ligger tomgangen på ca. 10 %. Det er såle-
des ikke et særsyn med en høj tomgang for kontor-
ejendomme, da markedet er lejers marked. Prime
Office har fortsat en meget lav tomgang, der ovenikø-
bet er faldet i 2013. I realiteten har selskabet fuld
udlejning.

Tomgang i de 7 største tyske byer

 

E 1992 m 1997 & 2001 & 2005 m 2010 & 2012

 

 

 

 

 

 

 

 

Grafisk udvikling for tomgang i selskabets ejen-

domme

 

100
95

 

 

E Kohlmarkt
Em Office Kamp
5 Hamburger

Chausse

EH Walkerdamm

 

 

I Walkerdamm er ejendommen i løbet af 2013 blevet
fuld udlejet og kun i Kohlmarkt står to mindre kontorle-

jemål tomme.

1411810RO0EGSN12052

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 15

 

 

Risikoforhold og -styring

Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, inve-
steringer og finansiering eksponeret for ændringer i
valutakurser og renteniveau. Moderselskabet styrer de
finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer
koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrem-
bringelse og placering af overskudslikviditet.

Bestyrelsen har godkendt den overordnede finanspoli-
tik for koncernen, der fremgår af siderne 22 til 23, der
således er en integreret del af den overordnede risiko-
styring, og den bør læses i sammenhæng med dette
afsnit.

På hvert bestyrelsesmøde foretages en orientering og
opfølgning på koncernens finansielle risici.

Generelle risikofaktorer

Nedenstående risikofaktorer er ikke nødvendigvis
udtømmende, heller ikke prioriteret efter sandsynlig-
hed for, om de indtræffer, eller efter omfanget af de
mulige konsekvenser for investorerne i koncernen.

I det omfang koncernens strategiske mål ikke udvikler
sig som antaget, vil det påvirke koncernens samlede
økonomiske stilling, resultatforventninger og kursvær-
dien af selskabets aktier. Herudover vil det kunne
påvirke koncernens likviditet og evne til at servicere
koncernens gæld, samt eventuelle udbyttebetalinger.

Beliggenhed

Kontorejendommenes beliggenhed kan udgøre en
risiko i forbindelse med nye lejeaftaler og ejendomme-
nes værdiudvikling. Udvikling i ejendomsværdi, likvidi-
teten i ejendomsmarkedet, lejepriser og ledige lokaler
kan variere mellem områder og bydele. Aftraktiviteten
af en ejendom vil ofte være bestemt af beliggenheden,
og normalt vil der være en lavere risiko på velbelig-
gende ejendomme end ejendomme med dårligere
beliggenhed.

Makroøkonomisk udvikling

Ejendomsmarkedet følger i et vist omfang den generel-
le økonomiske udvikling og udviklingen på det finan-
sielle rentemarked. Ustabilitet og finansiel uro kan
derfor have en negativ påvirkning af koncernens sam-
lede økonomiske stilling. For at imødegå de væsent-
ligste risici arbejder koncernen med en likviditetsreser-
ve, fast rente på hovedparten af selskabets kreditfore-
ningslån, en høj egenkapital samt afdrag på koncer-
nens gæld.

De væsentligste risici tilknyttet ejendommene kan
beskrives som følger:

Markeds- og prisrisiko

Udviklingen i værdien og prissætningen af tyske kon-
torejendomme følger den generelle økonomiske situa-
tion samt inflationsudviklingen i det tyske samfund. i
perioder med lav vækst og en negativ udvikling på det
finansielle rentemarked, kan en negativ udvikling også
påvirke ejendomsaktier.

Værdien af koncernen vil være knyttet til den løbende
indtjening og konsolidering samt til udviklingen i rente-
niveauet, eftersom investeringsejendomme værdian-
sættes efter niveauet for indtjeningen, det generelle
renteniveau, investors afkastkrav og skattesatser. Af
øvrige samfundsøkonomiske variable, som kan have
effekt på udviklingen i værdien af koncernens kontor-

Prime Office Årsrapport 2013 | 16

ejendomme, kan nævnes: efterspørgsel efter kontorlo-
kaler, niveauet for nybyggeri af kontorejendomme,
beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i den demogra-
fiske sammensætning samt restriktioner indført af
offentlige myndigheder.

I note 1 og 2 beskrives principperne ved værdiansæt-
telse af koncernens kontorejendomme til dagsværdi.

Risiko ved drift af ejendommene

Driftsøkonomien i et ejendomsselskab er følsom over
for udviklingen i en lang række faktorer som lejeind-
tægter, vedligeholdelse og forbedringer, priser på fast
ejendom, finansieringsforhold og generelle ændringer i
lovgivningsmæssige forhold, herunder skattemæssige
forhold i Danmark og i Tyskland.

Lejeindtægter

Koncernens lejeindtægter afhænger af den enkelte
lejers betalingsevne og forpligtelse til at efterleve
kontraktmæssige forpligtelser i form af betaling af leje
og evne til at betale for egne vedligeholdelsesomkost-
ninger.

Det tilstræbes, at udlejningssituationen på fremtidige
indkøbte ejendomme er optimal og fuldt udlejede på
erhvervelsestidspunktet. Der er risiko for, at en lejer
ønsker at opsige sit lejemål, hvilket vil reducere ind-
tægten for koncernen. Dernæst kan der forekomme
fluktuationstomgang, som er ledige lejemål i den peri-
ode, fra en lejer fraflytter til en ny lejer kan overtage
lejemålet.

Udlejningsprocenten for koncernens investeringsejen-
domme pr. 31. december 2013 udgør ligesom sidste år
99%.

Herudover kan der være risici tilknyttet indeksregule-
ring af lejen. En lav inflation betyder lavere lejeregule-
ring. Lejeindtægter ved nyudlejning følger også mar-
kedsforhold, der kan påvirkes af udbud og efterspørg-
sel på lejemål og nybyggeri af kontorlejemål i de enkel-
te områder.

Vedligeholdelses- og byggetekniske risici

I henhold til koncernens strategi vedrørende vedlige-
holdelse og modernisering af koncernens ejendomme,
bliver der løbende afsat midler, som vurderes at være
tilstrækkelige. I forbindelse med den tekniske due
diligence inden køb af ejendomme udarbejdes investe-
ringsrapporter på kort og lang sigt, således at denne
risiko minimeres.

Der kan opstå investeringsbehov som følge af fraflyt-
ning, tekniske forhold og offentlige krav, der kan påvir-
ke koncernens samlede økonomiske stilling.

Forvaltning af ejendommene

Administration af ejendommene varetages af erfarne
tyske ejendomsforvaltere. I det omfang de ud fra
kommercielle hensyn ikke forvalter ejendommene
kontraktligt, kan det påvirke koncernens samlede
økonomiske stilling.

 

 

 

 

 

 

Finansielle risici

Kapitalstruktur

I Prime Office A/S arbejdes med en langsigtet kapital-
struktur, hvor det tilstræbes at niveauet for egenkapi-
talandelen og gælden udgør henholdsvis 30% og 70%.

Gælden struktureres således at kreditforeningslån
udgør ca. 55 % med en løbetid på 10 år, mens lån hos
pengeinstitutter som udgangspunkt kan udgøre op til
15% og optages med en variabel rente samt et højt
afdragsniveau.

Koncernens gæld pr. 31. december 2013 udgøres af et
kreditforeningslån på T.EUR 22.830 samt et banklån
på T.EUR 1.165. Koncernens kreditforenings- og
banklån udgjorde pr. 31. december 2012 henholdsvis
T.EUR 22.830 og T.EUR 1.949

Koncernens soliditetsgrad udgør 36% mod 32% sidste
år.

I note 19 fremgår koncernens samt moderselskabets
finansielle gældsforpligtigelser sammen med en tabel
for gældens restløbetid.

Renterisiko

Koncernens renterisiko er minimeret ved optagelse af
kreditforeningslån og en rentesikringsaftale i form af en
renteswap. En renteswap giver større fleksibilitet ved
låneomlægning og er billigere at afvikle end et lån med
fast rente.

Refinansierings- og tilbagebetalingsrisiko
Realkreditlån er optaget med en løbetid på 10 år, og
der vil være tilknyttet en risiko i forbindelse med refi-
nansieringen. Såfremt der på refinansieringstidspunk-
tet er et ugunstig højt renteniveau, vil markedsværdien
af porteføljen af investeringsejendomme på refinansie-
ringstidspunktet derfor kunne afvige fra budgettet.

1411810E06GS8126053

Valutakursrisiko

Koncernens aktiver og passiver er primært i EUR og
koncernens valutakursrisiko er derfor begrænset.
Koncernens driftsindtægter og hovedparten af drifts-
og finansieringsudgifterne er tilsvarende også i EUR.

Ændringer i regnskabs- og selskabslovgivning
Koncernen aflægger regnskab i henhold til Internatio-
nal Financial Reporting Standards (”IFRS”). Såfremt
de nuværende regler ændres, og der i særdeleshed
sker ændringer i reglerne vedrørende indregning og
måling af investeringsejendomme og skat, kan det
have væsentlig effekt på den regnskabsmæssige
behandling af disse regnskabsposter og den fremtidige
regnskabsmæssige værdi af egenkapitalen. En sådan
ændring vil således kunne have væsentlig indvirkning
på koncernens økonomiske stilling, resultat samt
koncernens mulighed for at udbetale udbytte.

Ændrede skatte- og afgiftsforhold i Danmark og i
Tyskland

Fremtidige skatte- og afgiftsmæssige ændringer samt
lignende offentlige reguleringer kan påvirke koncernen
ugunstigt, således at aktionærernes økonomiske
stilling kan blive påvirket. Ændringerne kan være i
såvel dansk som tysk skattelovgivning for selskaber og
personer samt i dobbeltbeskatningsoverenskomsten
mellem Danmark og Tyskland.

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme i Tysk-
land betales der en transaktionsafgift på mellem 3,5%
til 6,5 %. Ledelsen vurderer, at en del af koncernens
fremtidige ejendomserhvervelser kan ske på en måde.

Ved køb af aktier i et ejendomsselskab udløses ikke
tysk transaktionsafgift. Der vil dog være en risiko for, at |
de tyske skattemyndigheder vil anlægge et andet
synspunkt.

Prime Office Årsrapport 2013 | 17

 

 

God selskabsledelse

Bestyrelsen i Prime Office A/S lægger stor vægt på, at
der udøves god virksomhedsledelse, og at de over-
ordnede ledelsesforhold er tilrettelagt således, at
koncernen lever op til sine forpligtelser over for aktio-
nærer, myndigheder og øvrige interessenter samtidig
med, at den langsigtede værdiskabelse understøttes.

Bestyrelsen har vurderet på ”Anbefalinger for god
selskabsledelse” fra Nasdaq OMX Copenhagen A/S' i
relation til koncernen, og det er bestyrelsens opfattel-
se, at koncernen i al væsentlighed følger anbefalinger-
ne.

”Anbefalinger for god selskabsledelse” er en del af
oplysningsforpligtelserne for børsnoterede selskaber
og indebærer, at selskaberne skal redegøre for, hvor-
ledes de forholder sig til de af Komitéen for god sel-
skabsledelse udarbejdede anbefalinger efter "følg eller
forklar”-princippet.

Ligeledes vil ledelsen i Prime Office A/S løbende
forholde sig til udviklingen inden for området, herunder
blandt andet lovgivning, god praksis og anbefalinger,
og vil løbende vurdere koncernens egne standarder og
interne retningslinjer på området.

I det følgende er et uddrag af, hvorledes Prime Office
A!S forholder sig tilde enkelte Corporate Governance
anbefalinger. På selskabets hjemmeside er nærmere
oplyst om, hvordan koncernen forholder sig til reglerne
(http://primeoffice.dk/investor-relations/corporate-
governance/).

Selskabets kommunikation og samspil med sel-
skabets investorer og øvrige interessenter

Prime Office A/S søger at opretholde en aktiv kommu-
nikation med investorerne, primært via elektroniske
medier, herunder især selskabets hjemmeside og e-
mails. Selskabet arrangerer møder med investorer og
aktionærer efter behov og møderne findes på selska-
bets hjemmeside. Koncernen overvejer løbende,
hvordan kommunikationen med eksisterende og po-
tentielle aktionærer kan styrkes.

Prime Office A/S' bestyrelse arbejder målrettet med at
identificere selskabets interessenter og kortlægge
deres interesser. Selskabets bestyrelse har vedtaget
en kommunikationspolitik, der findes på selskabets
hjemmeside. Kommunikationspolitikken skal bidrage til
at sikre, at oplysningsforpligtelserne fastlagt af Nasdaq
OMX Copenhagen A'/S efterleves. I henhold til politik-
ken, skal selskabet ledes og udvikles på en måde, der
respekterer og tager behørigt hensyn til alle interes-
senters legitime interesse i selskabet. Det drejer sig
primært om aktionærernes interesse i selskabets
langsigtede vækst og værdiskabelse, bankrelationers
interesse i en sikker og stabil finansiel udvikling, det
omgivende samfunds interesse i, at selskabet forvalter
sine ressourcer og værdier på en måde, der bidrager
til samfundets udvikling og velstand, samt administra-
tors og øvrige samarbejdspartneres interesse i udvik-
lingen af en troværdig og stabil forretningsrelation.

I henhold til kommunikationspolitikken skal alle inte-
ressenter have mulighed for at modtage al kursrele-
vant information om selskabet med passende hyppig-
hed og på en hurtig og effektiv måde inden for ram-
merne af de børsetiske regler. Det skal endvidere
sikres, at selskabet opretholder et højt informationsni-

Prime Office Årsrapport 2013 | 18

veau, herunder med oplysninger om selskabets øko-
nomiske og driftsmæssige udvikling. Selskabets kon-
takt til eksterne interessenter, herunder investorer,
aktieanalytikere, pressen, m.fl, sker via selskabets
administrator, Moller & Company A/S, der ligeledes i
henhold til aftale er ansvarlig for selskabets daglige
ledelse gennem ansættelse af selskabets administre-
rende direktør.

Vedtægterne i Prime Office A/S giver aktionærerne
gode muligheder for at udøve aktivt ejerskab. Alle
aktionærer kan stille forslag på generalforsamlingen og
koncernen følger én aktie — én stemme princippet. Den
egentlige indkaldelse skal ifig. vedtægterne udsendes
med mindst 8 dages og højst 4 ugers varsel. Datoen
for generalforsamlingen varsles 3-4 måneder før af-
holdelsen i selskabets finanskalender. De væsentligste
punkter på dagsordenen samt forslag omtales i års-
rapporten og på selskabets hjemmeside. Vedtægterne
i Prime Office A/S giver udelukkende mulighed for
afholdelse af generalforsamling med fysisk fremmøde.
Bestyrelsen har besluttet, at koncernen vil bibeholde
generalforsamlingen som et fysisk møde.

Prime Office A/S har en beredskabsprocedure for
overtagelsesforsøg. Bestyrelsen vil i enhver situation
arbejde for den bedst mulige varetagelse af aktionæ-
rernes og selskabets interesser. Ved et eventuelt
overtagelsesforsøg vil bestyrelsen ikke forhøje aktie-
kapitalen, erhverve egne aktier eller gøre andet, som
reelt vil afskære aktionærerne fra at tage stilling. Be-
styrelsen vil i enhver situation arbejde for den bedst
mulige varetagelse af aktionærernes og selskabets
interesser.

Bestyrelsens opgaver og ansvar

Bestyrelsen i Prime Office A/S afholder årligt et længe-
revarende bestyrelsesmøde hvor bestyrelsens og
direktionens forretningsorden gennemgås. Dette typisk
på bestyrelsens første ordinære møde efter general-
forsamlingen. I henhold til forretningsordenen drøfter
bestyrelsen emner som intern kontrol, selskabets
organisation, finansielle risici og -ressourcer, målsæt-
ning og strategier, direktionens ledelse af selskabet
etc.

Opgaver for og arbejdsdelingen imellem bestyrelsen
og direktionen er indeholdt i koncernens forretningsor-
den og opdateres efter relevans samt behov.

Bestyrelsen mødes fast i henhold til en møde- og
arbejdsplan, der fastlægges primo året. Herudover
indkaldes bestyrelsen efter behov, når særlige forhold
kræver det. Bestyrelsen mødes, enten ved fysisk
møde eller ved telefonmøder.

Bestyrelsen drøfter og fastlægger løbende en struktur
for bestyrelsens arbejde med den overordnede strategi
herunder ledelse samt finansiel og ledelsesmæssige
kontrol. En løbende vurdering af koncernens kapital-
struktur er et kerneområde for Prime Office A/S. Besty-
relsen vurderer løbende koncernens finansielle for-
hold, finansielle mål, udbyttepolitik og aktiestruktur.
Bestyrelsens vurderinger er indeholdt i årsrapporten.

Direktionens arbejde udføres i overensstemmelse med
de i forretningsordenen beskrevne opgaver og ansvar.

Forretningsordenen gennemgås årligt af direktionen og
bestyrelsen. Direktionen rapporterer løbende til besty

 

 

 

 

 

relsen på risikoområdet i henhold til bestemmelserne i
bestyrelsens og direktionens forretningsorden.

Det fremgår af forretningsordenen i Prime Office A/S,
at kompetencer — herunder mangfoldighed — i koncer-
nens ledelsesniveauer drøftes løbende og mindst en
gang årligt. Det er bestyrelsens målsætning at sikre en
mangfoldig ledelsessammensætning, herunder at der
er lige muligheder for begge køn. Mangfoldighed har
primært relation til alder, køn, nationalitet og ledelsens
uafhængighed og under forudsætning af at der fortsat
vil være særlig fokus på sikring af kompetencer og
erfaringer, som er nødvendige for, at bestyrelsen kan
varetage de ledelsesmæssige opgaver og det ansvar,
der påhviler den, er det bestyrelsens ambition yderlige-
re at styrke mangfoldigheden i relation til køn. Det er
derfor besluttet, at der indenfor en periode på 3 — 4 år
mindst skal indgå et kvindeligt generalforsamlingsvalgt
bestyrelsesmedlem såfremt gældende kvalitetskrav er
opfyldt. I 2013 var 100% af de generalforsamlingsvalg-
te bestyrelsesmedlemmer mandlige medlemmer.

Bestyrelsen i Prime Office A/S skal endvidere have en
sammensætning, der sikrer, at koncernen udvikler sig
stabilt og tilfredsstillende for ejere, kunder, medarbej-
dere og øvrige interessenter. Sammensætningen sker
i henhold til de generelle og specifikke lovkrav og
under hensyntagen til anbefalinger for god selskabsle-
delse.

Prime Office A/S overvejer løbende at tilsluttet sig
Operation Kædereaktion, som er Ministeriet for børn,
ligestilling, integration og sociale forhold for at øge
mangfoldigheden og få flere kvinder i danske bestyrel-
ser.

Bestyrelsen har vedtaget en række politikker, som
relaterer sig til samfundsansvar. Bestyrelsen lægger
vægt på, at såvel aktionærernes, administrators og
øvrige samarbejdspartneres interesser tilgodeses i den
løbede ledelse af selskabet.

Selskabet har valgt en næstformand til sikring af besty-
relsens arbejde i tilfælde af formandens forfald. Besty-
relsesformandens og — næstformandens arbejde
udføres i overensstemmelse med de i forretningsorde-
nen beskrevne opgaver og ansvar. Forretningsorde-
nen gennemgås årligt af både direktionen og bestyrel-
sen. Det indgår i bestyrelsesformandens opgaver at
sørge for, at alle bestyrelsesmedlemmers kompeten-
cer og erfaring så vidt muligt anvendes til fordel for
selskabet.

Bestyrelsen i Prime Office A/S vil udarbejde et til
situationen passende regelsæt, hvis det skulle blive
relevant at anmode bestyrelsesformanden om at
udføre særlige opgaver, herunder deltage i den dagli-
ge ledelse af koncernen.

Bestyrelsens sammensætning og organisering

I forbindelse med valg til bestyrelsen søger bestyrel-
sen at sikre, at alle nødvendige kompetencer er til
stede i bestyrelsen. Det tilstræbes især, at der i besty-
relsen findes kompetencer inden for ejendomsinveste-
ring og finansiering. | årsrapportens ledelsesberetning
gives der oplysning om de enkelte bestyrelsesmed-
lemmers direktions-, bestyrelses- og ledelseshverv.
Desuden offentliggøres en profil af den samlede besty-
relse og en vurdering af dens sammensætning og
kompetencer. Ved nyvalg til bestyrelsen foretages en
grundig udvælgelse med henblik på at sikre, at ved-
kommendes profil passer til den ledige post. Forman-
den sørger i praksis for at introducere nye medlemmer
til selskabet i samarbejde med direktionen. Suppleren

TÆLLELGEOGSRNI2ZGS4

de uddannelse af bestyrelsesmedlemmer finder sted,
hvor det er relevant.

Af selskabets vedtægter fremgår, at de af generalfor-
samlingen valgte bestyrelsesmedlemmer vælges for 2
år ad gangen. Halvdelen af de af generalforsamlingen
valgte medlemmer er på valg det ene år og resten det
efterfølgende år. Genvalg kan finde sted. Prime Office
AIS følger dog anbefalingen for god selskabsledelse
(3.1.5) da samtlige selskabs bestyrelsesmedlemmer
på den ordinære generalforsamling i 2010, 2011, 2012
og 2013 har været på valg. | henhold til selskabets
vedtægter udtræder et bestyrelsesmedlem af bestyrel!-
sen senest ved den ordinære generalforsamling i det
år, hvor vedkommende fylder 70 år.

Ikke alle medlemmer af Prime Office A/S" bestyrelse er
uafhængige i henhold til de definitioner, Nasdaq OMX
Copenhagen A/S opererer med i sine vejledninger. Af
bestyrelsens 3 medlemmer vurderes at 1 medlem
falder uden for udvalgets definitoriske regelsæt for at
kunne betragtes som værende uafhængig. Årsagen
hertil skal udelukkende ses i lyset af medlemmets
ansættelses- og tilhørsforhold til koncernens admini-
strator, Moller & Company A/S.

Under hensyntagen til selskabets størrelse og forret-
ningens kompleksitet vurderes det ikke relevant at
etablere et egentligt revisionsudvalg under selskabets
bestyrelse. Prime Office A/S” bestyrelse opererer som
revisionsudvalg med deltagelse af Henrik Demant
(formand), Flemming Lindeløv og Jesper Ørskov
Nielsen. Selskabets bestyrelse vurderes dog som
værende i besiddelse af en tilstrækkelig sagkundskab
og erfaring til at det har en opdateret indsigt i og erfa-
ring med finansielle forhold samt regnskabs- og revisi-
onsforhold i selskaber, der har aktier optaget til handel
på et reguleret marked. Revisionsudvalget har bl.a. til
opgave at overvåge regnskabs-, revisions- og sikker-
hedsmæssige forhold samtidig med at opfølgning på
den interne revisions konklusioner og anbefalinger
kontrolleres. Det vurderes årligt hvorvidt der skal
etableres intern revision til understøttelse og kontrol af
selskabets interne kontrol- og risikostyringssystemer.

Bestyrelsen har etableret et særskilt nominerings- og
vederlagsudvalg med deltagelse af Henrik Demant
(formand), Flemming Lindeløv og Jesper Ørskov
Nielsen. Nomineringsudvalget har følgende overord-
nede opgave: At beskrive de kvalifikationer, der kræ-
ves i bestyrelse og ledelse, at vurdere ledelsesorga-
nernes struktur, størrelse, sammensætning og resulta-
ter, at vurdere de enkelte ledelsesmedlemmers kom-
petence, viden og erfaring samt overveje forslag fra
relevante personer, herunder aktionærer og medlem-
mer af ledelsesorganerne, til kandidater til ledelsespo-
ster. Vederlagsudvalget har følgende overordnede
opgave: At indstille vederlagspolitikken for bestyrelsen
og direktionen til bestyrelsens godkendelse forud for
generalforsamlingens godkendelse, at sikre at veder-
lag er i overensstemmelse med selskabets vederlags-
politik og overvåge at oplysningerne i årsrapporten om
vederlaget til bestyrelsen og direktionen er korrekt,
retvisende og fyldestgørende.

Nominerings- og vederlagsudvalget har i 2013 afholdt
et møde og der er ikke anvendt eksterne rådgivere i
udvalget.

Flertallet af medlemmerne i ledelsesudvalgene er
uafhængige.

Prime Office A/S' bestyrelse gennemfører årligt en
evaluering af dels den samlede bestyrelse, de enkelte
medlemmer og samarbejdet med direktionen. Besty

Prime Office Årsrapport 2013 | 19

 

 

 

relsen har kutyme for, at den ved hvert møde tager en
kort drøftelse for lukkede døre af bestyrelsens arbejde
og resultater, det indbyrdes samspil og samspillet med
direktionen. Det sker for løbende at forbedre arbejdet i
bestyrelsen.

Endvidere drøftes bestyrelsens sammensætning
løbende og systematisk op til generalforsamlingen.
Prime Office A/S mener, at en løbende drøftelse og
implicit rullende selvevaluering har betydeligt større
værdi for bestyrelsens evne til at udvikle sig og skabe
resultater, end en enkelt årlig seance vil have. Besty-
relsesformanden tager årlig en dialog med de enkelte
bestyrelsesmedlemmer, først og fremmest for at for-
bedre og optimere bestyrelsens arbejde. Bestyrelsen i
Prime Office A/S har det overordnet ansvar for at
evaluere direktionen. Bestyrelsen vurderer årligt med-
lemmer af direktionen, deres kompetence, viden og
erfaring.

Ledelsens vederlag

Prime Office A/S har en vederlagspolitik for bestyrel-
sen og direktionen. Selskabets direktion og bestyrelse
modtager udelukkende et fast honorar.

I overensstemmelse med selskabets vedtægter, punkt
11.10, aflønnes bestyrelsen jf. det på den ordinære
generalforsamling aftalte. Det forsøges at tilpasse
bestyrelsens årlige honorar til et niveau, der anses for
rimeligt og konkurrencedygtigt. Aktionærerne har den
endelige beslutning. Selskabets ledelse modtager ikke
vederlag ud over det, der er aftalt i henhold til admini-
strations- og investeringsaftalen med Moller & Compa-
ny A/S, ligesom ledelsen ikke har tegningsoptioner
eller købsoptioner til selskabets aktier. Hverken besty-
relsen, direktionen eller ledelsen har option på at
modtage pension, fratrædelsesgodtgørelse eller lig

Prime Office Årsrapport 2013 | 20

nende goder fra selskabet eller dennes datterselska-
ber.

Regnskabsaflæggelse, risikostyring og revision
Prime Office A/S har en omfattende rapportering af
såvel finansiel som ikke finansiel karakter. Koncernen
ønsker at skabe transparens om sine forhold og kom-
munikere målrettet til relevante modtagergrupper.
Koncernen offentliggør derfor en lang række forskelli-
ge oplysninger via forskellige distributionskanaler,
herunder selskabets hjemmeside. Alle relevante typer
risiko samt de væsentligste forretningsmæssige risici
og styring heraf er integreret i den årlige strategiplan
og er indeholdt i årsrapporten. Direktionen vurderer
løbende, om der er behov for at tage højde for andre
risici. Bestyrelsen fastlægger rammerne for Prime
Office A/S” rente-, kredit- og valutakursrisici samt
adressering af øvrige risici.

Bestyrelsen har, under hensyntagen til at selskabet
ingen medarbejdere beskæftiger, valgt ikke at etablere
en whistleblower-ordning.

Bestyrelsen er i løbende dialog med revisor hvor
blandt andet finanskalender, regnskabsplanlægning,
regnskabspraksis, væsentlige regnskabsmæssige
skøn, hensættelser mv. drøftes. Bestyrelsen mødes
årligt med revisor på et bestyrelsesmøde før selska-
bets ordinære generalforsamling. Bestyrelsen foreta-
ger en vurdering af revisors kompetencer og samlede
ydelser forud for indstillingen om genvalg/nyvalg på
generalforsamlingen. Selskabets generalforsamling
har valgt Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnersel-
skab, Arosgaarden, Åboulevarden 31, 8100 Århus C,
som revisor. Revisor er på valg hvert år på selskabets
ordinære generalforsamling. Honoraraftalen med
revisionen indgås af bestyrelsen.

 

 

 

 

 

Redegørelse for virksomhedsledelse

Indledning

Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar
for koncernens risikostyring og interne kontrol. Den
interne, såvel som den eksterne rapportering skal
være retvisende, og der skal fokuseres på de væsent-
ligste områder indenfor regnskabsaflæggelsesproces-
sen samtidig med at relevant lovgivning og anden
regulering overholdes.

I henhold hertil er der etableret interne kontroller og
procedure for styring af koncernens risici, som dels
skal sikre pålidelig information til koncernens beslut-
ningstagere og eksterne interessenter, og dels skal
skabe et grundlag for høj effektivitet, samt minimere
fejl og mangler.

Prime Office A/S" aktiviteter er overordnet koncentreret
omkring investering i tyske kontorejendomme, I den
forbindelse er koncernen eksponeret overfor neden-
stående faktorer og har derfor særlig fokus på den
interne kontrol og risikostyring.

+ Generelle risikofaktorer: Den makroøkonomiske
udvikling i Tyskland.

+  Ejendomsrelaterede risici: Beliggenhed, lejekli-
entel, ejendommenes vedligeholdelse og forvalt-
ning.

+ Finansielle risici: Kapitalstruktur, renterisiko, va-
lutakursrisiko, refinansierings- og tilbagebeta-
lingsrisiko.

. Øvrige risici: Ændring i regnskabs- og selskabs-
lovgivning herunder skatte- og afgiftsforhold i
Danmark og Tyskland.

Der er i afsnittet vedrørende koncernens risikoforhold
og -styring detaljeret redegjort for de nævnte risikofak-
torer.

Kontrolmiljø

Bestyrelsen og direktionen fastlægger og godkender
de overordnede politikker, procedurer og kontroller for
den interne kontrol og risikostyring. Tilrettelæggelsen
heraf vurderes løbende og grundlaget sikres gennem
en klar organisationsstruktur med veldefinerede ret-
ningslinjer og nedskrevne procedurer.

Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncer-
nens organisationsstruktur og bemandingen på områ-
der i forbindelse med de funktioner som har betydning
for de interne kontroller og styring af koncernens risici
sammen med selskabets administrator.

Direktionen rapporterer løbende til bestyrelsen om den
driftsmæssige og økonomiske udvikling, samt om
koncernens risikoforhold. Direktionen har ansvaret for
at bestyrelsen orienteres om og involveres i eventuelle
væsentlige ændringer i forhold til tidligere rapportering.

I indeværende regnskabsår har bestyrelsen fortsat
valgt ikke at nedsætte et egentligt revisionsudvalg.
Begrundelsen for at Prime Office A/S ikke har valgt at
følge gældende anbefalinger om god selskabsledelse
og ikke nedsat et revisionsudvalg skal findes i selska-
bets størrelse samt forretningens kompleksitet

Prime Office A/S" bestyrelse operere som revisionsud-
valg og bestyrelsen vurderes som værende i besiddel-
se af tilstrækkelig sagkundskab og erfaring til at det

1411810QE0GSN12055

har en opdateret indsigt i og erfaring med finansielle
forhold samt regnskabs- og revisionsforhold i selska-
ber, der har aktier optaget til handel på et reguleret
marked.

Bestyrelsen har etableret et særskilt nominerings- og
vederlagsudvalg med deltagelse af Henrik Demant
(formand), Flemming Lindeløv og Jesper Ørskov.
Udvalgene har i indeværende regnskabsår tilset, at
den fastlagte vederlagspolitik er overholdt og i over-
ensstemmelse med Prime Office A/S” strategi og
langsigtede mål. Direktionens og bestyrelsens struktur,
størrelse, sammensætning, kompetencer og resultater
er af nomineringsudvalget vurderet.

Nominerings-og vederlagsudvalget har i 2013 afholdt
et møde og der anvendes ikke eksterne rådgivere i
udvalgene.

Direktionen har etableret en central funktion i relation
til controlling af den finansielle rapportering fra koncer-
nens tyske dattervirksomheder.

Der udarbejdes et årlig budget, som omfatter koncer-
nens forretningsaktiviteter. Budgettet følges månedsvis
på udvalgte poster og kvartalsvis på samtlige poster
med analyse af eventuelle afvigelser. Kvartalsvis
suppleres med forventninger for indeværende regn-
skabsår.

Direktionen overvåger løbende overholdelsen af rele-
vant lovgivning og andre forskrifter og bestemmelser i
forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer
løbende herom til bestyrelsen. Dette sker også i et
samarbejde med selskabets revisor.

Risikovurdering

Bestyrelsen foretager mindst en gang om året koncer-
nens risikoforhold på de områder, der er udpeget som
væsenilige (se afsnittet vedrørende risikoforhold og
risikostyring). Vurderingen baseres på den løbende
rapportering fra direktionen.

Endvidere vurderer bestyrelsen løbende tiltag med
henblik på at styre, henholdsvis eliminere, eller redu-
cere koncernens forskellige risici.

Kontrolaktiviteter

Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i en vurdering
af koncernens risici. Hensigten med kontrolaktiviteter-
ne er at sikre, at udstukne mål, politikker, manualer,
procedurer m.v. opfyldes og eventuelle fejl, mangler og
afvigelser m.v. opdages rettidig.

Prime Office A/S" overholdelse af reglerne for intern
kontrol og risikostyring styres løbende gennem faste
procedurer og stikprøver.

information og kommunikation

Bestyrelsen har fastlagt koncernens kommunikations-
politik, som lægger vægt på, at information fra koncer-
nen er åben, retvisende, troværdig og tilgængelig.

Endvidere har bestyrelsen fastsat regler for koncer-
nens efterlevelse af sine oplysningsforpligtigelser i
overensstemmelse med love, bekendtgørelser og
andre forskrifter.

Prime Office Årsrapport 2013 | 21

 

 

 

Samfundsansvar (CSR)

1 Prime Office A/S er bevidstheden om koncernens
ansvar overfor samfundet som helhed central på såvel
kort som lang sigt. Prime Office A/S" aktiviteter og
holdninger har betydning ikke blot for koncernens
interessenter, men også for lejere, naboer, leverandø-
rer, samarbejdspartnere, myndigheder m.v. Koncernen
tager derfor ansvar for sit samarbejde med det sam-
fund, som vi er en del af, også når det gælder miljø-
mæssige og sociale forhold.

For Prime Office A/S omhandler samfundsansvar
overordnet, hvordan en koncern lever i overensstem-
melse med sin omverden og lytter til sine væsentlige
interessenter. Samfundsansvar er for Prime Office A/S
derfor en betegnelsen for de tiltag som effektueres i
forbindelse med at leve op til eller agere ud fra et
socialt, miljø- og forretningsmæssigt ansvar.

Bestyrelsen lægger vægt på, at såvel aktionærernes,
administrators og øvrige samarbejdspartneres interes-
ser tilgodeses i den løbede ledelse af selskabet. Be-
styrelsen har vedtaget politikker, som relaterer sig til
samfundsansvar.

I Prime Office A/S arbejdes med virksomhedens sam-
fundsansvar ud fra United Nations Global Compact og
dets ti principper indenfor menneskerettigheder, ar-
bejdstagerrettigheder, miljø og antikorruption. Prime
Office A/S har på nuværende tidspunkt ikke formelt
tilsluttet sig United Nations Global Compact men
overvejer løbende behovet herfor. Det vurderes at
koncernen lever op til kravene forbundet med princip-
perne og vil indenfor de næste par år forsøge at foku-
sere indsatsen på områder med særlig relevans for
Prime Office A/S.

Ved sammenhæng mellem koncernens aktiviteter og
samfundets udvikling vil Prime Office A/S forsøge at
bidrage til forbedring af sociale og miljømæssige
forhold lokalt såvel som internationalt.

Prime Office A/S har kortlagt de områder, som skøn-
nes mest relevante for koncernen. Fokus indenfor
koncernens samfundsmæssige ansvar er inden for
følgende områder: Samfund, Forretning og Miljø.

Samfund

Prime Office A/S er i dialog med lokalsamfundet og
offentligheden og forsøger at minimere negative socia-
le og økonomiske påvirkninger for i stedet at maksime-
re et positivt bidrag. Ved ejerskab af investeringsejen-
domme kan Prime Office A/S være med til dels at
påvirke lokalområde, dels skabe forøget erhvervsakti-
vitet til fordel for det generelle samfund.

Koncernens ejendom, Kohlmarkt, er centralt beliggen-
de i bymidten af Libeck på en historisk ø, hvor fred-
ningsnævnets samt de lokale myndigheders retnings-
linjer og krav til bygningen efterleves. Bygningens
markante og historiske facade ønskes bibeholdt i
særdeles god kondition. Koncernen har endvidere

Prime Office Årsrapport 2013 | 22

 

medvirket til betaling af udbygning af en omkringlig-
gende vej.

Forretning

I forbindelse med koncernens løbende drift har kon-
cernens ledelse fokus på aktionærerne via en åben
informationspolitik. På Prime Office A/S" hjemmeside
kan offentliggjort information rekvireres. Finanspolitik
samt risikoforhold og —styring opdateres løbende
således at koncernens interessenter tilgodeses på
bedst mulig vis.

Af konkrete aktuelle indsatsområder med relation til
selskabets informationspolitik kan bl.a. nævnes sel-
skabets hjemmeside, hvor det tilsigtes at udarbejde en
aktionærportal med adgang for investor til specifikke
informationer samt en række elektroniske services.

Miljø

Prime Office A/S har en målsætning om at minimere
den direkte påvirkning af miljøet. Derfor har Prime
Office A/S med energilovgivningen udarbejdet et
såkaldt energipas på de tyske ejendomme ved at leve
op til krav om forskellige energiforhold. Dertil har
koncernen installeret solceller på taget af ejendom-
men, Office-Kamp i Libeck. Yderligere installering af
solceller forventes gennemført i et omfang hvor det er
muligt.

I forbindelse med renovering og drift af koncernens
ejendomme fokuseres generelt på energieffektive
løsninger ligesom lokale myndigheders krav til håndte-
ring og bortanskaffelse af affald efterleves. Det under-
søges løbende hvorvidt sortering og genbrug af affald
er muligt.

Inden for de nævnte fokusområder vurderer ledelsen
løbende principperne og inden for samfundsansvar
vurderer koncernen om man lever op til alle nye love
og forordninger. Ledelsen vurderer, at Prime Office
A/S har opnået de mål, som har været sat for koncer-
nen indenfor samfund, forretning og miljø. Prime Office
A/S er forpligtet til, at sikre høje standarder inden for
den vedtagne politik og de hertil hørende principper for
samfundsansvar som en forudsætning for god sel-
skabsledelse. Prime Office A/S” bestyrelse, ledelse og
rådgivere skal varetage deres opgaver i overens-
stemmelse med politikken.

Prime Office A/S har indgået en administrationsaftale
med Moller & Company A/S og har derfor ingen med-
arbejdere ansat. Samfundsansvaret vedrørende med-
arbejderforhold ligger derfor udenfor koncernens
indflydelse. Ved indbyrdes dialog selskaberne imellem
vil Prime Office A/S dog være fortaler for tilfredsstillen-
de og tidsvarende medarbejderforhold.

I arbejdet med samfundsansvar forsøges at opretholde
en åben dialog med væsentlige interessenter samt at
rapportere årligt på fremskridt og udfordringer.

 

 

 

Finanspolitik

Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, inve-
steringer og finansiering eksponeret over for ændrin-
ger i en række finansielle risici, herunder kredit- og
likviditetsrisici,

Koncernen har valgt at centralisere styringen af de
finansielle risici, hvilket sker i henhold til de overordne-
de rammer, der er fastsat. Politikken omfatter valuta-,
finansieringspolitik samt politik vedrørende kreditrisici i
relation til finansielle modparter og lejere. Der henvises
til de følgende afsnit for detaljeret redegørelse af
styringen af koncernens finansielle risikotyper.

Prime Office A/S foretager, som led i risikostyringen,
løbende opfølgning på finansielle nøgletal, og kvar-
talsvis rapporteres der til kredit- og pengeinstitutter.

På hvert bestyrelsesmøde foretages orientering og
opfølgning på risikobilledet. Heri medtages den lang-
sigtede finansielle udvikling i koncernen. Det er en fast
del af bestyrelsens årsplan at gennemgå og vurdere
alle væsentlige risikoområder på grundlag af redegø-
relser fra direktionen. Dette sikrer, at hvert enkelt
risikoforhold behandles mindst én gang om året. Direk-
tionen kommenterer ligeledes i sin løbende rapporte-
ring til bestyrelsen på udviklingen inden for koncernens
væsentligste risikoområder.

Likviditetsrisiko

Det er Prime Office A/S" politik i forbindelse med låne-
optagelse at sikre størst mulig fleksibilitet gennem
spredning af låneoptagelser på forfalds- og genfor-
handlingstidspunkter samt at have spredning på långi-
vere for at sikre optimale markedsforhold på gældsfor-
pligtelser. Det er koncernens målsætning at have
tilstrækkeligt likviditetsberedskab til fortsat at kunne
disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete
udsving i likviditeten.

Det er koncernens politik, at refinansieringsrisikoen
løbende skal reduceres ved pleje af ejendomsporteføl-
jen, herunder løbende markedsregulering af husleje,
reducering af tomgang samt forbedring og istandsæt-
telse af ejendomsporteføljen, hvilket styrker likviditeten
og dermed koncernens forhandlingsposition ved refi-
nansiering.

Endvidere er det koncernens strategi, at reducere
likviditetsrisikoen på sigt ved konvertering af lån opta-
get i pengeinstitutter til lån i kreditforeninger, hvilket
løbende vil ske for ejendomme, hvor den øgede fri-
værdi medfører, at finansieringsbehovet kan dækkes
udelukkende af kreditforeningslån. For Prime Office
AIS vil nævnte konvertering af lån optaget i pengeinsti-
tutter forbedre koncernens likviditet, samt resultere i en
højere vægtet gennemsnitlig varighed på koncernens
gældforpligtelser, og dermed reducere den kortsigtede
likviditetsrisiko.

Prime Office A/S' ejendomme er købt med udgangs-
punkt i, at de genererer en positiv likviditet fra første
dag. En risiko er, at der opstår større mellemværender
med lejere, hvilket kan belaste koncernens likviditet.
Derfor sørger koncernens ejendomsadministratorer for
at minimere mellemværender med lejere gennem
løbende opfølgning.

Der vil i koncernens budgetter være medtaget en
særskilt regnskabspost til en likviditetsreserve, der
forventes at udgøre ca. 1 - 2% af investeringsejen-
dommenes erhvervelsespris. I de første regnskabsår

1411810E0GSN12856

 

efter ejendommenes erhvervelse kan målet for likvidi-
tetsreserven afvige herfra.

Koncernens overskydende likviditet forventes forrentet
med en på markedet konkurrencedygtig rentesats.
Niveauer vil svare til den aktuelle korte pengemarkeds-
rente eller alternativrenten på en kassekredit facilitet.

Kreditrisiko

Som følge af Prime Office A/S" drift samt finansie-
ringsaktiviteter er koncernen udsat for kreditrisici.
Koncernens kreditrisici knytter sig primært til lejetilgo-
dehavender samt dagsværdien af finansielle derivater
positiv dagsværdi, som er indregnet under andre
tilgodehavender.

Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset
som følge af Prime Office A/S” mulighed for modreg-
ning i modtagne deposita samt opsigelse af lejemål
ved lejers manglende overholdelse af betalingsfrister.

Koncernen bestræber sig på ikke at få væsentlige risici
vedrørende enkelte lejere eller samarbejdspartnere.
Ved køb af nye ejendomme og ved indgåelse af nye
lejekontrakter vedrørende lejemål i eksisterende inve-
steringsejendomme foretages kreditvurderinger af
lejere efter behov, ligesom der indhentes sikkerhed for
lejebetalinger fra væsentlige lejere.

Kreditrisici på finansielle modparter vedrørende deriva-
ter med positiv dagsværdi håndteres ved at foretage
spredning på flere kreditinstitutter.

Koncernen modtager sikkerheder i form af depositum
og forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti. Modtaget
sikkerhed vil indgå i vurdering af den nødvendige
nedskrivning til imødegåelse af tab.

Kapitalstruktur

Prime Office A/S” strategiske mål for kapitalstrukturen
indbefatter en egenkapital på 30%, og at den samlede
portefølje som udgangspunkt finansieres med en gæld
på 70%. Gælden struktureres således at kreditfore-
ningslån udgør ca. 55% med en løbetid på 10 år og lån
hos pengeinstitutter som udgør 15% med variabel
løbetid.

Koncernens ledelse vurderer løbende om koncernens
kapitalstruktur er i overensstemmelse med koncernens
og aktionærernes interesser, samt understøtter kon-
cernens strategiske udvikling. Det er ledelsens mål at
koncernens eksterne finansieringsandel maksimalt
udgør ca. 80 %. Koncernens kapitalstruktur består af
indeståender og gæld til kreditinstitutter samt egenka-
pitalen, herunder aktiekapital, bundne og frie reserver.

Den finansielle gearing i koncernen til finansiering af
porteføljen af investeringsejendomme forventes at øge
det samlede afkast af investeringen. Hermed er der
tilknyttet en forholdsmæssig finansiel risiko.

Renterisiko

Det er Prime Office A/S" politik at afdække renterisiko-
en på koncernens langfristede forpligtigelser, hvor
løbetiden typisk er mellem 7 — 10 år. Afdækningen af
renterisici fortages med renteswaps, hvor variable
forrentede lån omlægges til lån med fast rente. Det er
hensigten at matche realkreditlån med renteswaps,
således at rentesikringen er effektiv i lånets løbetid.
Ifølge regnskabsprincipperne ved IFRS (International

Prime Office Årsrapport 2013 | 23

 

 

Financial Reporting Standards) er den af koncernen
indgåede renteswap ikke effektiv i 2013, hvilket har
betydet at dagsværdireguleringen for indeværende
regnskabsperiode skal medtages under koncernens
finansielle omkostninger sammen med en forholds-
mæssig tilbageførelse af renteswappens dagsværdi
som tidligere har været bogført i anden totalindkomst.

Dagsværdien af selskabets renteswap udgør den 31.
december 2013 T.EUR (1.184), mens ændring samt
tilbageførelse af dagsværdiregulering for indeværende
regnskabsperiode udgør henholdsvis T.EUR 808 og
T.EUR (263)

En renteswap er en finansiel kontrakt med en bank om
at fastlåse renten. En renteswap giver større fleksibili-

tet ved låneomlægning og er billigere at afvikle end et

lån med fast rente.

Koncernens bankindeståender er placeret på konti
med anfordringsvilkår og er variabelt forrentet. Der er
ikke væsentlige renterisici forbundet hermed.

Valutarisiko

Prime Office A/S” målsætning er at minimere ekspone-
ringen i fremmed valuta. Koncernens pengestrømme
foretages i det væsentligste i EUR. Koncernens ejen-
domsinvesteringer og -afkast er i EUR, ligesom kon-
cernens gæld hos kredit- og pengeinstitutter er optaget
i EUR. Det er ledelsens vurdering at koncernen ikke er
eksponeret over for væsentlige valutarisici.

Generelt afdækker koncernen alene valutakursrisici
ved at sikre, at udenlandske virksomheders indtægter
og omkostninger foretages i samme funktionelle valu-
ta. Koncernen vælger ikke at foretage afdækning af
valutakursrisikoen relateret til fremtidige udbytter fra
udenlandske dattervirksomheder, som følge af fast-
kurspolitikken mellem DKK og EUR.

Skattemæssige risici

Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end
udlejning af fast ejendom, er som udgangspunkt und-
taget for betaling af tysk erhvervsskat. Selskaber i
koncernen kan bliver underlagt regelsættet vedrørende
lokal tysk erhvervsskat, og der kan ikke opnås fuld
sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for lokal
tysk erhvervsskat til enhver tid vil være opfyldte.

Prime Office Årsrapport 2013 | 24

 

Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagel-
sesbetingelserne, vil det medføre yderligere ikke
budgetterede skattebetalinger, blandt andet fordi
fradragsretten for renter på langfristet gæld under de
tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50%.

Afledte finansielle instrumenter

Bestyrelsen har godkendt at der kan indgås afledte
finansielle instrumenter i form af renteswaps, der
afdækker den variable rente på finansielle gældsfor-
pligtigelser. Rentesikringsinstrumentet skal betragtes
som et cash flow hedge og opstilles under egenkapita-
len under udskudt gevinst / tab vedr. sikring af penge-
strømme, når det kan dokumenters, at afdækningen er
effektiv i henhold til regnskabsprincipperne for IFRS.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instru-
menter, der er klassificeret som og opfylder betingel-
serne for sikring af fremtidige pengestrømme, indreg-
nes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede
transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede
fremtidige transaktion i indregning i aktiver eller forplig-
tigelser, overføres værdien af sikringsinstrumentet fra
egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet
eller forpligtigelsen. Resulterer den fremtidige transak-
tion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien
af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen. Direktio-
nen vil løbende holde bestyrelsen informeret omkring
dagsværdien af afledte finansielle instrumenter.

Generelt vedrørende finansielle forhold

Finansielle risici udgør en væsentlig faktor i Prime
Office A/S" risikostyring. Det er direktionen i Prime
Office A/S der i samarbejde med bestyrelsen, forestår
styringen af de finansielle risici i henhold til selskabets
politik. Politikken fastsætter retningslinjer og rammer
for koncernens finansielle dispositioner.

Bestyrelsen orienteres på hvert bestyrelsesmøde, hvor
også den langsigtede finansielle udvikling i koncernen
gennemgås.

 

 

 

 

 

Aktionærinformation

Prime Office A/S bestræber sig på at sikre et højt
informationsniveau om den nuværende og fremtidige
situation i koncernen, således markedet, aktionærer,
nye investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og
andre interesserede altid har adgang til korrekt og
tilstrækkelig viden om Prime Office A/S.

På Prime Office A/S” hjemmeside findes yderligere
investorrelevant information. Informationen har først og
fremmest til formål at give investorer et retvisende
billede af koncernens aktiviteter og fremtidsudsigter,
således at prisfastsættelsen af selskabets aktie reflek-
terer værdien af koncernen. Under Investor Relations
kan der findes relevante informationer om Prime Office
AlS, herunder fondsbørsmeddelelser og regnskabs-
meddelelser.

Fondskode og aktiekapital
Fondsbørs: Nasdaq OMX Copenhagen A/S
Fondskode/lSIN: DK0060137594
Aktienavn: Prime Office

Kortnavn: PRIMOF

Aktieklasser: én

Aktiekapital: EUR 14,29 mio.
Nominel stykstørrelse: EUR 13,42
Antal aktier: 1.064.438

Antal stemmer pr. aktie: én
lIhændehaverpapir: ja
Stemmeretsbegrænsning: nej
Begrænsninger i omsættelighed: nej

Ejerforhold

I henhold til Værdipapirhandelslovens & 29 har Prime
Office A/S meddelt, at følgende 4 aktionærer er i
besiddelse af mere end 5 % af såvel den samlede
aktiekapital som stemmerettighederne:

+ ÅAHJA/S (Cvr. nr. 25516281) ejer 167.302
stk. aktier svarende til 15,72%.

«  Birketinget A/S (Cvr. nr. 12599307) ejer
160.350 stk. aktier svarende til 15,06%.

. Den Jyske Sparekasse (Cvr. nr. 17269275)
ejer 119.864 stk. aktier svarende fil 11,26%.

+ Finansiel Stabilitet A/S (Cvr. nr. 30515145)
ejer mere end 10%.

Egne aktier

I henhold til selskabsloven kan aktionærerne bemyndi-
ge bestyrelsen til at lade koncernen købe egne aktier.
Det samlede antal af sådanne aktier må dog ikke
overstige 10% af koncernens samlede selskabskapital.

Beholdningen af egne aktier udgjorde den 1. januar
2013 56 stk. aktier svarende til 0,01% af koncernens
samlede aktiekapital. I regnskabsåret fra 1. januar til
31. december 2013 har selskabet erhvervet 6.217 stk.
aktier således at den samlede beholdning af egne
aktier den 31.december 2013 udgør 6.273 stk. aktier
svarende til 0,59% af koncernens samlede aktiekapi-
tal.

1411810E06SR12057

Ved erhvervelse af aktierne må det vederlag der beta-
les ikke afvige med mere end 10% fra den på erhver-
velsestidspunktet på Nasdaq OMX Copenhagen A/S
noterede købskurs.

Udbyttepolitik

Enhver udbyfttebetaling skal godkendes af generalfor-
samlingen efter indstilling fra bestyrelsen og fordeles
mellem alle aktionærer i forhold til deres respektive
andele af koncernens samlede aktiekapital.

Udbytte udbetales i overensstemmelse med selskabs-
lovens regler og sker under hensyntagen til fastholdel-
se af en forsvarlig soliditetsgrad og en likviditetsreser-
ve. Som følge heraf kan der ikke i indeværende regn-

skabsår udbetales udbytte

Kursudviklingen i Prime Office A/S, C20 og
Smallcap

Aktien blev i emissionsperioden udbudt til en tegnings-
kurs på EUR 13,94 pr. aktie å nominel EUR 13,42.
Den 31. december 2013 var kursen på aktien EUR
8,31, hvilket er en stigning på 5% i forhold til kursen pr.
31. december 2012.

 

” Kurserne er i perioden ike sanrmenignelge pga. ændring i niveauet af Smalcap indekset.
"” Ændring I Smalcap kursen er beregnet ud fra et indeks

Siden aktien blev noteret på Nasdaq OMX Copenha-
gen A/S er aktiekursen således faldet med 40,39%,
hvilket sammenlignet med kursudviklingen i C20 og
Smallcap indekset er henholdsvis mindre og større.
Aktiekursændringen i de to nævnte indeks udgør en
stigning på 55,69% og et fald på 54,61% i perioden fra
den 11. juli 2008 til 31. december 2013.

Kursudviklingen i Prime Office A/S (11. juli 2008 til
31. december 2013)

en Te Te Te Te Tae Ta ae on Te. "ter. Te
ER Te rn al rr rr Tr Ta er or, 2,
ar By Ba Sa Big ag ag ag gg gg ag Reg bag bag
—— Prime Ohe A/S —— C20 —— snak

Indeks, 11. juli 2008 = 100

Prime Office Årsrapport 2013 | 25

 

 

Offentliggjorte meddelelser

Fondsbørsmeddelelser

Nr. 62/2014 26.03.2014 Årsrapport 2013

Nr. 61/2013 15.11.2013 Delårsrapport for 3. kvartal 2013

Nr. 60/2013 15.11.2013 Finanskalender for 2014

Nr. 59/2013 04.09.2013 Prime Office A/S - Indberetning om besiddelse af egne aktier
Nr. 58/2013 04.09.2013 Nærtståendes transaktioner med selskabets aktier
Nr. 57/2013 04.09.2013 Nærtståendes transaktioner med selskabets aktier
Nr. 56/2013 04.09.2013 Nærtståendes transaktioner med selskabets aktier
Nr. 55/2013 04.09.2013 Storaktionærmeddelelse

Nr. 54/2013 04.09.2013 Storaktionærmeddelelse

Nr. 53/2013 04.09.2013 Storaktionærmeddelelse

Nr. 52/2013 16.08.2013 Delårsrapport for 2. kvartal 2013

Nr. 51/2013 16.05.2013 Delårsrapport for 1. kvartal 2013

Nr. 50/2013 19.04.2013 Referat fra generalforsamling den 19. april 2013
Nr. 49/2013 22.03.2013 Indkaldelse til ordinær generalforsamling

Nr. 48/2013 21.03.2013 Årsrapport 2012

På selskabets hjemmeside (www.primeoffice.dk) er samtlige fondsbørsmeddetelser for 2008, 2009, 2010, 2011, 2012
og 2013.

Finanskalender for 2014

  

Årsrapport 2013 sees see senere essere erenenese sen nnsennee 26. marts 2014
Ordinær generalforsamling 2014 .…….….….G..….sssssnn eee venener 24. april 2014
Delårsrapport, 1. kvartal 2014 ….….u.dsss seen verner 15. maj 2014
Delårsrapport, 1. halvår 2014 .…….….ssssssee see sesensnsener 15. august 2014
Offentliggørelse af finanskalender for 2015... 14. november 2014
Delårsrapport, 3. kvartal 2014 .…….…...s scenerne erreeseree 14. november 2014

Prime Office Årsrapport 2013 | 26

 

 

 

 

Bestyrelsen og direktionen

Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt
bestyrelse på 3 medlemmer. Bestyrelsen træffer sine
afgørelser ved simpel stemmeflerhed. I tilfælde af
stemmelighed er bestyrelsesformandens, og i dennes
forfald næstformandens, stemme udslagsgivende.
Bestyrelsen ansætter en direktion bestående af et
medlem. Bestyrelsen definerer direktørens kompeten-
cer. Bestyrelsen skal godkende alle køb af ejendomme
og/eller ejendomsselskaber.

Bestyrelsen består af Flemming Lindeløv, advokat
Jesper Ørskov Nielsen og Henrik Demant. Flemming
Lindeløv, som er tiltrådt den 21. april 2008, er valgt
som bestyrelsesformand, og advokat Jesper Ørskov
Nielsen, som er tiltrådt den 10. april 2008, er valgt som
næstformand. Henrik Demant er valgt den 15. april
2009.

Bestyrelsen har udpeget Mogens V. Møller som direk-
tør for koncernen til varetagelse af den daglige drift.
Ledelsen er tiltrådt den 10. december 2007. Koncer-
nen er ikke underlagt tilsyn. Direktionens tilknytning til
koncernen er ikke tidsbegrænset.

Bestyrelse

Flemming Lindeløv, bestyrelsesformand

Født: 20. august 1948.

Indtrådt i bestyrelsen den 21. april 2008.

Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 6.810 stk.

Direktør i følgende selskaber
Hegelund Invest ApS.

Bestyrelsesposter

Prime Office A/S (bestyrelsesformand), Deltaq A/S
(bestyrelsesformand), Illums Bolighus A/S (bestyrel-
sesmedlem), Illums Bolighus Holding A/S (Bestyrel-
sesmedlem), Nordic Artists Management A/S (besty-
relsesformand), TONEArt (bestyrelsesformand), IBH 3
ApS (bestyrelsesformand), IS (Institut for Selskabsle-
delse ApS) (bestyrelsesmedlem), DPA — System
(bestyrelsesformand), INDEX: (Design to Improve Life
(bestyrelsesmedlem), Designmuseum Danmark (be-
styrelsesformand), ACHEMOS GROUP - Litauen
(bestyrelsesformand) og KLASCO — Litauen (bestyrel-
sesmediem).

Medlem af Danske Banks Rådgivende Repræsentant-
skab og Fag-og dommer i Sø- og Handelsretten.

Advokat Jesper Ørskov Nielsen, næstformand
Født: 29. april 1969.

Indtrådt i bestyrelsen den 10. april 2008.

Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 4,800 stk.

Direktør i følgende selskaber

Jesø Ejendomsinvest ApS, Ejendomsselskabet Tang-
mosevej 104, Køge ApS, Ejendomsinvest Hamburg
ApS, Jereto ApS, Horsensgade 5 ApS, PENTACO
Invest ApS, JØN Invest ApS og Jesper Ørskov Nielsen
Advokatanpartsselskab.

 

Bestyrelsesposter

Eurotag Danmark A/S, Café Viggo, Århus A/S (besty-
relsesformand), Århus Elite A/S (næstformand), Den
Erhvervsdrivende Fond Bellevue-hailerne (bestyrelses-
formand), Atletion A/S, Inventus Group A/S (bestyrel-
sesformand), Råmer ApS (bestyrelsesformand), Grap-
pa ApS (bestyrelsesformand), Grappa Piccolo ApS
(bestyrelsesformand), Jakobsen ApS (bestyrelsesfor-
mand), Titus Olie og Gas A/S (bestyrelsesformand),
Nutrimin A/S (bestyrelsesformand), Convince A/S
(bestyrelsesformand), ), Canson A/S (bestyrelsesfor-
mand) og Prime Office A/S (næstformand).

Henrik Demant

Født: 11. maj 1972.

Henrik Demant er valgt den 15. april 2009.
Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 100 stk.

Direktør i følgende selskaber

Demant Invest ApS, Ejendomsselskabet af 21. juli
2007 ApS, MC Hamburg Invest ApS og PO Walker-
damm GmbH.

Bestyrelsesposter
Demant Invest ApS (Bestyrelsesformand) og Prime
Office A/S (Bestyrelsesmedlem).

Direktion

Mogens Vinther Møller

Født: 9. august 1957,

Indtrådt i direktionen den 10. december 2008.
Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 160.350
stk.

Direktør i følgende selskaber

Birketinget A/S og tilknyttede selskaber, K/S Danske
Immobilien, MC Property Fund Hamburg GMDH og div.
tyske ejendomsselskaber.

Bestyrelsesposter
Birketinget A/S og tilknyttede selskaber.

Vederlag til bestyrelse og direktion

For regnskabsåret 2013 udgør bestyrelsens honorar
EUR 29.322 mod samme beløb sidste år. Bestyrelses-
honoraret til Flemming Lindeløv udgør EUR 16.755
mens Jesper Ørskov Nielsen modtager EUR 12.567.

Honorarer fastsættes på den ordinære generalforsam-
ling. Den øverste ledelsesorgan i Prime Office A/S
modtager herudover ingen andre former for vederlag
eller aflønningsordninger.

Koncernens ledelse modtager ikke vederlag ud over
det, der er aftalt i henhold til administrations- og inve-
steringsaftalen, ligesom ledelsen ikke har tegningsop-
tioner eller købsoptioner til selskabets aktier.

Bestyrelsen, direktionen og ledelsen har ikke ordninger
som inkluderer variabelløn og incentives og modtager
ikke pension, fratrædelsesgodtgørelse eller lignende
goder fra hverken koncernen eller dennes dattersel-
skaber.

Prime Office Årsrapport 2013 | 27

1411810E0GSN12058

 

 

 

Administrator

Koncernen har indgået en administrations- og investe-
ringsaftale med Moller & Company A/S, som er uopsi-
gelig for begge parter indtil den 1. januar 2018. Aftalen
vedrører Prime Office A/S, datterselskaber og ejen-
domme, der ejes eller erhverves af disse selskaber.

Moller & Company A/S påtager sig at fungere som
sekretariat for ledelsen og varetage administrative
opgaver, Det er dog alene ledelsen i Prime Office A/S,
som er ansvarlig for overholdelse af koncernens for-
pligtelser.

Det påhviler Moller & Company A/S, under ansvar
overfor koncernens direktion og bestyrelse, at:

. levere hjemstedsadresse til selskabet derved at
selskabet har hjemstedadresse på Moller & Com-
pany A/S' hjemstedsadresse,

. sikre en betryggende opbevaring af selskabets
dokumenter, herunder stiftelsesdokument, ved-
tægter og registreringsdokumenter, generalfor-
samlings- og bestyrelsesmødereferater, regnska-
ber, bogføringsmateriale, mv.,

. foretage løbende kontrol af abonnementsaftaler og
forsikringer herunder bestyrelses- og direktionsfor-
sikring for selskabets ledelse,

.… varetage indkaldelse til og stille rammerne til
rådighed for afholdelse af bestyrelses- og direkti-
onsmøder samt udarbejdelse af protokollater fra
bestyrelsesmøder og generalforsamlinger,

e bistå selskabet med at vedligeholde sin hjemme-
side og løbende at opdatere denne,

. stille Moller & Company A/S' administrerende
direktør til rådighed for selskabet som administre-
rende direktør ("Direktøren"), idet direktøren skal
anmeldes til Erhvervs- og Selskabetsstyrelsen
som direktør og i sit virke for selskabet i øvrigt re-
ferere til selskabets bestyrelse,

.… forestå koncernens overordnede bogholderi og
regnskabsførelse i overensstemmelse med gæl-
dende lovgivning,

. bistå med udarbejdelse af årsrapport samt nærme-
re aftalte perioderegnskaber, formueopgørelse
mv., samt i øvrigt at yde nødvendig hensigtsmæs-
sig bistand til selskabets direktion og bestyrelse i
forbindelse hermed,

Prime Office Årsrapport 2013 | 28

+ bistå med udarbejdelse af drifts- og likviditetsbud-
get for koncernen hvert år på grundlag af koncer-
nens regnskabs- og forretningsplan,

. varetagelse af kontakten til selskabets långivere,
rådgivere og øvrige forretningspartnere, herunder
foretage overvågning og administration af koncer-
nens låneportefølje og meddelte sikkerheder på
den for selskabet mest hensigtsmæssige måde.

. forestå førelsen af selskabets og dets dattersel-
skabers aktiebøger og diverse protokoller, herun-
der ved at der i overensstemmelse med vedtæg-
terne for selskabet oprettes en aktiebog hos VP
Security Service,

. varetage kontakten til selskabets aktionærer,
herunder løbende udarbejde aktionærinformation i
overensstemmelse med de regelsæt, der er gæl-
dende for børsnoterede aktieselskaber,

« idet omfang selskabets aktier er optaget til note-
ring på en autoriseret markedsplads og i øvrigt i
samarbejde med selskabets øvrige rådgivere at
bistå selskabet med at opfylde de forpligtelser,
som følger af, at selskabets aktier er optaget til
handel på en autoriseret markedspiads, herunder
bl.a. (a) udarbejde og udsende børsmeddelelser,
(b) udarbejde og udsende regnskabsmeddelelse,
(c) bistand til selskabet med at opfylde sine oplys-
ningsforpligtelser, (d) udarbejde liste over insidere
og løbende opdatering af Selskabets insiderregi-
ster.

. indgåelse og opretholdelse af en ejendomsforvalt-
ningsaftale med en anerkendt forvalter på det ty-
ske marked vedrørende sædvanlig ejendomsad-
ministration og teknisk forvaltning på markeds-
mæssige vilkår af koncernens portefølje af ejen-
domme i Tyskland.

Som vederlag for varetagelsen og udførelsen af admi-
nistrationsforpligtigelsen, modtager Moller & Company
AIS med virkning fra aftalens ikrafttrædelsestidspunkt
et kvartårligt honorar på 0,075 % (eksklusiv moms) af
den samlede bogførte værdi af ejendomsporteføljen i
koncernen i henhold til den seneste års- eller delårs-
rapport, som koncernen har offentliggjort. Administrati-
onshonoraret afregnes kvartalsvis forud hver den 1.
januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober til betaling senest
syv hverdage herefter.

 

 

 

 

 

Regnskabsberetning 2013

Resultatopgørelse

Nettoomsætning

I regnskabsåret fra 1. januar til 31. december 2013
udgør koncernens nettoomsætning T.EUR 2.674 mod
T.EUR 2.694 i 2012. Ændringen i niveauet for koncer-
nens lejeindtægt stemmer overens med en stabil
udlejningsprocent.

Koncernens driftsomkostninger udgør for regnskabs-
året 2013 og 2012 henholdsvis T.EUR 294 og T.EUR
185. En stigning på T.EUR 109 som primært skyldes
et højere niveau for reparations- og vedligeholdelses-
omkostningerne på koncernens Kohlmarkt ejendom
beliggende i Libeck. Reparationen og vedligeholdel-
sesarbejdet omfatter dels udskiftning af et glastag
tilhørende hovediejer, Deutsche Bank, og dels fornyel-
se af forskellige elevatorelementer.

Dagsværdireguleringen af koncernens ejendomme
Prime Office A/S har ved anvendelse af en DCF-model
beregnet dagsværdien af koncernens investerings-
ejendomme som pr. 31. december 2013 udgør i alt
T.EUR 40.484 mod T.EUR 40.041 sidste år. Bestyrel-
sen har dog på grund af et væsentlighedsprincip og
under hensyntagen til usikkerheder, der følger med
anvendelse af en DCF-model valgt at fastholde dags-
værdien af koncernens investeringsejendomme.

Selskabet følger de internatonale principper omkring
værdiregulering af selskabets ejendomme, og politik-
ken er at selskabet indhenter uafhængige valuarrap-
porter omkring markedsværdien af koncernens inve-
steringsejendomme hvert tredje år. Koncernens inve-
steringsejendomme er senest vurderet af ekstern
valuar i 2011 i forbindelse med årsregnskabsaflæggel-
sen. Ifølge vurderingsrapporterne fra 2011 udgjorde
den samlede dagsværdi af koncernens investerings-
ejendomme T.EUR 39.960.

Bruttoresultat

Koncernens bruttoresultat udgør T.EUR 2.380 for
regnskabsåret 2013 mod T.EUR 2.509 i 2012, sva-
rende til et fald på T.EUR 129.

Koncernens salgs- og administrationsomkostninger for
henholdsvis regnskabsåret 2013 og 2012 udgør
T.EUR 303 og T.EUR 315 svarende til et fald på
T.EUR 12. Sammenholdt med udviklingen i koncer-
nens driftsomkostninger er koncernens samlede om-
kostningsniveau steget med T.EUR 97.

Resultat af primær drift

Resultatet af primær drift udgøres af nettoomsætning
fra udlejning af investeringsejendomme efter fradrag af
omkostninger samt reguleringer af dagsværdier af
investeringsejendomme.

Koncernens resultat af primær drift udgør T.EUR 2.077
for regnskabsåret 2013 mod T.EUR 2.194 i 2012
svarende til et fald på T.EUR 117.

Det realiserede resultat af primær drift før dagsværdi-
regulering ligger lidt under intervallet for forventninger-
ne på T.EUR 2.100 til 2.300.

Resultatet af primær drift vurderes som værende
tilfredsstillende henset til de konstaterede stigende

mm

141181GE0GSN12059

omkostninger til koncernens vedligeholdelse og mo-
dernisering.

Finansielle poster

Selskabets finansielle realiserede og urealiserede
indtægter og omkostninger udgør for 2013 henholdsvis
T.EUR 810 og T.EUR (1.416).

Koncernens finansielle indtægter har dels relation til
ændringen i dagsværdien af selskabets renteswap på
T.EUR 808 som er urealiseret, dels renteindtægter på
T.EUR 2 af indestående i pengeinstitutter.

Koncernens finansielle omkostninger består ligeledes
af både realiserede og urealiserede omkostninger på
henholdsvis T,EUR 1.154 og T.EUR 263.

Koncernens realiserede finansielle omkostninger
udgør renteomkostninger til såvel realkredit- som
pengeinstitutter og er henholdsvis T.EUR 1.093 og
T.EUR 61. Koncernens samlede realiserede finansielle
omkostninger i alt udgør T.EUR 1.154,

Koncernens urealiserede finansielle omkostninger
udgøres af tilbageførelse af dagsværdien af selskabets
renteswap udgør T.EUR 263.

Koncernens samlede finansielle nettoomkostninger for
regnskabsåret 2013 udgør T.EUR 606 mod T.EUR
1.329 i 2012.

Årets resultat

Årets resultat før skat udgør for regnskabsåret 2013
T.EUR 1.471 mod T.EUR 865 i 2012. Sammenholdes
årets resultat før skat med året resultatet før skat for
2012 er der således tale om en stigning på T.EUR
606.

Balance

Balancesum

Balancesummen for koncernen udgør pr. 31. decem-
ber 2013 T.EUR 40.263 primært bestående af investe-
ringsejendomme på T.EUR 40.035. Den 31. december
2012 udgjorde koncernens balance T.EUR 40.376.
Markedsværdien af koncernens investeringsejendom-
me udgjorde heraf T.EUR 40.041.

Kortfristede - og langfristede aktiver
Koncernens samlede korffristede aktiver udgør pr. 31.
december 2013 T.EUR 228 mod T.EUR 249 i 2012.

Koncernens langfristede aktiver, herunder tyske inve-
steringsejendomme, udgør pr. 31. december 2013
T.EUR 40.035 mod T,.EUR 40.127 i 2012.

Koncernens egenkapital

Den 31. december 2013 udgør koncernens egenkapi-
tal T.EUR 14.389, hvoraf den ikke kontrollerende
interesse udgør T.EUR 474. I forhold til 2012 er egen-
kapitalen tilhørende moderselskabsaktionærerne
forøget med T.EUR 1.366.

Forrentningen af egenkapitalen før skat udgør 10,74%.

Prime Office Årsrapport 2013 | 29

 

 

Kortfristede = og langfristede forpligtelser
Koncernens forpligtelser udgør 31. december 2013
T.EUR 25.874 mod T.EUR 27.377 i 2012.

Forpligtelserne består primært af lån til finansieringsin-
stitutter samt anden gæld primært bestående af dags-
værdien af selskabets afledte finansielle instrumenter.

Faldet i selskabet forpligtelser på T.EUR 1.503 kan
primært tilskrives dels faldet i koncernens gæld til
bankinstitutter, dels faldet i selskabets anden gæld.

Pengestrømsopgørelse

Likviditeten fra koncernens driftsaktiviteter før finan-
sielle poster for regnskabsåret 2013 udgør T.EUR
2.077, mens pengestrømme fra koncernens drifts- og
finansieringsaktivitet udgør henholdsvis T.EUR 821 og
T.EUR (835).

Samlet er koncernens likvide beholdninger faldet fra
T.EUR 91 til T.EUR 83 pr. 31. december 2013.

Prime Office Årsrapport 2013 [ 30

 

Begivenheder efter statusdagen

Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige
begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse
på årsrapporten for 2013.

Resultatdisponering

Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag
om, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret
2013. Ifølge selskabsloven er det ikke muligt at udbe-
tale udbytte ved negative frie reserver.

Forventninger til regnskabsåret 2014

For regnskabsåret 2014 forventer koncernens ledelse
et resultat af primær drift på mellem T.EUR 2.000 til
2.200 før værdireguleringer og skat. Forventningerne
er baseret på den nuværende portefølje af ejendomme
og på en at udlejningsgraden vil være på niveau med
2013.

Dato og sted for afholdelse af generalforsamling
Prime Office A/S afholder ordinær generalforsamling
torsdag den 24. april 2014 kl. 14.00, hos Prime Office
A!S, Sankt Knuds Torv 3, 3. sal, DK-8000 Aarhus C

 

 

PÅTEGNINGER

;

|((—.

rE G —… EE Ledelsespåtegning

BTS Ett s ts Te Jer SES Nilson Krea FS aser Te

 

 

 

 

 

 

 

SØER JR.

|

FG An I

|

 

 

Påtegninger

Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og
godkendt årsrapporten for 2013 for Prime Office A/S.

Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som god-
kendt af EU. Årsrapporten er endvidere udarbejdet i
overensstemmelse med yderligere danske oplysnings-
krav for børsnoterede selskaber.

Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores
opfattelse et retvisende billede af koncernens og

moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling
pr. 31. december 2013 samt af resultatet

Aarhus, den 26. marts 2014

Direktion

-

Mogens V. Møller
Adm. direktør

Prime Office Årsrapport 2013 | 32

af koncernens og moderselskabets aktiviteter og
pengestrømme for regnskabsåret 2013.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse
en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens
og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold,
årets resultater og af koncernens og moderselskabets
finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsent-
ligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og
moderselskabet står overfor.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens god-
kendelse.

Bestyrelse |

 
   
  

mming Lindeløv
estyrelsesformand

Jesper Ørskov Nielsen
Næstformand

Henrik Demant
Bestyrelsesmedlem

VÆ

 

 

 

 

Den uafhængige revisors erklæringer

Til kapitalejerne i Prime Office A/S

Påtegning på koncernregnskab og årsregnskab

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Office A/S for regnskabsåret 1. januar — 31. december
2013, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse
og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnska-

bet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for
børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i
overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for
børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at

udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser
eller fejl.

Revisors ansvar

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi
har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk
revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad
af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregn-
skabet og årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, her under vurdering af risici for
væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved
risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab
og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende
efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En
revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regn-

skabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnska-
bet.

 

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter
og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2013 i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Udtalelse om ledelsesberetningen
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i

tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at
oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet.

Aarhus, den 26. marts 2014

Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

CM (SER

Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

 

Jacob Nørmark Morten Steinmetz

Prime Office Årsrapport 2013 | 33

TÆLIELOEOGSNIZGEJ

 

 

desk] Et.

SIR re] eler NS

Hors] Hate Orla SNS
5) Ege

Le UHENT NS
SS] NS
Noter

 

 

Resultatopgørelse for perioden 1. januar til 31. december 2013

Note

3

u1
1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Beløb j EUR 1000 2013 2012, 2013 2012
Nettoomsætning 2.674 2.694 120 101

Driftsomkostninger (294) (185) 0 0

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 0 0 0 0
Bruftoresultat 2.380 2.509 120 101

Salgs- og administrationsomkostninger (303) (315) (227) (218)
Resultat af primær drift 2.077 2.194 (107) (117)

Finansielle indtægter 810 152 1.310 1.228

Finansielle omkostninger (1.416) (1.481) (61) (107)
Resultat før skat 1.471 865 1.142 1.004

Skat af periodens resultat (258) (58) 241 (15)
Årets resultat 1.213 807 1.383 989
Fordeling af årets resultat

Moderselskabets aktionærer 1.189 768

Kkke kontrollerende interesser 24 39

I alt 1.213 807
Resultat pr. aktie i EUR

Resuttat pr. aktie (EPS) 1,12 0,72

1,12 0,72

Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D)

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 36

 

 

 

Totalindkomstopgørelse for perioden 1. januar til 31. december 2013

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Note  Betøbj EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Årets resultat i henhold til r Itaftopgørelsen 1.213 807 1.383 989
Anden totalindkomst
Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet:

22 Tibageførelse af dagsværdiregulering af rentesw ap 263 263 0 0
Skat af dagsværdireguleringer (42) (42) 0 0
Anden totalindkomst 221 221 Q 0
Årets totalindkomst 1.434 1.028 1.383 989
Fordeling af periodens totalindkomst

Moderselskabets aktionærer 1.410 989
ikke kontrollerende interesser 24 39
Il alt 1.434 1.028

 

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 37

1411810E0GSN12063

 

 

 

Balance pr. 31. december 2013

Note

20

20

2,21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncem Moderselskab
Belsb i EUR 4000 2013 2012 2013 2012
Aktiver
Langfristede aktiver
jelle aktiver
il j 40.035 40.041 0 oa
Fi ielle aktiver
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder 0 oa 6.075 5.028
Udskudt o 86 454 211
Langfristede aktiver i alt 40.035 40.127 6.529 5.239
Kortfristede aktiver
Tilgodehavender fra salg og tj: delser 44 60 0 0
Tilgodehavender hos tilknyttede vir h 0 o 9.713 11.113
Andre tilgodehavender 80 65 43 4
Periodeafg i ster 21 33 0 i
Likvide beholdninger 83 91 14 10
Kortfristede aktiver 228 249 9.770 11.128
Aktiver i alt 40.263 40.376 16.299 16.367
Koncem Moderselskab
Betsb EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Passiver
Aktiekaf 14.287 14.287 14.287 14.287
Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument (331) (552) o 0
Overført resultat (41) (1.186) (399) (1.738)
5 ital tilhørende moderselskabsaktio er 13.915 12.549 13.888 12.549
ikke kontrollerende interesser 474 450 0 0
E ital ialt 14.389 12.999 13.888 12.549
Langfristede gæld: pligtel:
Udskudt skat 139 0 0 Q
Gæld til kreditinstitutter 22.830 22.830 o o
Langfristede gældsforpli i alt 22.969 22.830 0 0
Kortfristede gældsforpligtelser
Gæld til banker 1.165 1.849 1.165 1.776
Leverandørgæld 118 123 33 50
65 46 0 (4
Periodeafgrænsningsposter 16 46 7 0
Anden gæld 1.541 2.383 1.206 1.992
Kortfristede gældsforpligtelser i alt 2.905 4.547 2.411 3.818
Forpligtelser i alt 25.874 27.377 2.411 3.818
Passiver i alf 40.263 40.376 16.299 16.367

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 38

 

 

 

 

Egenkapitalopgørelse for koncernen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

tihørrende Egenkapital
Ressivafor modersel- tilhørende
degværdregulering Overført skabets ikke kortrol- Egenkapital
Beløb i BR 1000 Aktiekapital af sIkringsinstrument resultat: aktionærer — lerendeinteresser. fat
Egenkapital pr. 1. januar 2012 14.287 (773) (1.954) 11.560 411 11.971
Årets resultat o 0 768 768 39 807
o 22 o OM 9 221
0 221 768 989 39 1.028
0 0 0 2 0 0
14.287 (552) (1.185) 12.549 450 12.999
2013
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
Reservefor modersek tilhørende
dagværdksgulering Ovsrøit: skabets ikke kortrok Egenkapital
Belsbi ER 1000 . Aktiekaptal af sikringsinstrument sesukat aktionærer — lerende interesser lak
Egenkapital! pr. 1. januar 2013 14.287 (552) (1.185) 12.548 450 12.999
Årets resultat o 0 1.189 1.189 24 1,213
Anden totalindkomst 0 221 0 221 0 221
Totalindkomst i alt o 221 1.189 1.440 24 1,434
0 0 (44) (44) 0 (44)
Egenkapital pr. 31. december 2013 14.287 (331) (41) 13.845 474 14.389

 

1411810E0GSN12064

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 39

 

 

Egenkapitalopgørelse for moderselskabet

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012
Egenkapital
tihørende Egenkapital
modersek tihørende
Overført skabets ikke kontrol= Egenkapital
Belsb IEUR 1000 Aktiekapital resultat aktionærer lerende interesser ialt
Egenkapital pr. 1. januar 2012 14.287 (2.727) 11.560 0 11.560
Årets resultat 0 989 989 o 989
Anden totali 0 0 0 0 0
Totalindkomst i alt 0 989 989 o 989
Køb / Salg af egne aktier 0 0 0 o o
E ital pr. 31. december 2012 14.287 (1.738) 12.549 0 12.549
2013
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
modersel- tihørende
Overført skabets ikke kontrof- Egenkapital
Belsbi EUR 1000 Aktiekapital resultat aktionærer — lerendeinteresser jax
| ital pr. 1. januar 2013 14.287 (1.738) 12.549 0 12.549
Årets resukat 9 1383 1383 0 1383
Anden 0 0 oa 0 0
Totalindkomst ialt 0 1383 1383 0 1383
Far Køb / Salg af egne aktier oa (44) (44) 0 (44)
ital pr. 31. d: ber 2013 14.287 (399) 13.888 0 13.888

 

 

 

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 40

 

 

 

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncem Moderselskab
Betøb i EUR 1000 . 2013 2012 2013 2012
Resultat af primær drift 2.077 2.194 (107) (117)
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 0 0 0 0
Ændring i tilgodehavender 13 572 1.361 753
Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita (71) (609) (790) (185)
Betalt selskabsskat (46) (29) 0 0
Pengestrømme vedrørende primær drift 1.973 2.128 464 451
Modtagne finansielle indtægter 2 0 263 282
Betalte fir ielle omkostninger (1.154) (1.224) (61) (107)
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 821 904 665 625
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Køb af investeringsejendomme 6 (82) o 0
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt 6 (82) oa o
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Lånoptagelse 3 o 3 0
Tilbagebetaling på lån (795) (993) (620) (826)
Køb af egne aktier (44) 0 (44) 0
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt (835) (993) (661) (826)
Periodens pengestrømme (8) (171) 4 (200)
Likvid beholdning ved periodens begyndelse 91 262 10 210
Periodens pengestrømme (8) (177) 4 (200)
Likvid beholdning ved periodens slutning 83 91 14 10

 

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 41

lÆLLELOEOGSNIZGES

 

 

 

Noter

1. Anvendt regnskabspraksis 101... sscssssee server sener eee er renen veere sener sense sees renerne renerne ener ensene

2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

3, Segmentoplysninger for koncernen ….........smsevervesere tee ersve ver ten sne ker ran ener sen ere der skeer ere ktr serene

4. Personaleomkostninger 1... ss sne srerer ses sas ses ses svende ges saves nere erne nes ere ker etern renser ves tr ren enter ganen gren

5. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor 1... sscevesse vre ses snes ses sens erne renten renser ter kende

6. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme

7. Finansielle indtægter …….......dsss see pve esse vener ere ren teen nen versene rkr ke ene nens sen sengen ten rr res een erne r ke ternene

8. Finansielle omkostninger .....4sscsss essens svesee een ssenee ennen nen renere nerne ner ternene see ske esserne derne

9. Skat af årets resultat

10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.

Prime Office Årsrapport 2013 | 42

  

Resultatdisponering
Indtjening pr. aktie 1(......Msssemeeeespee ver esesegens see sake renen tet sen sn ener annen e entre ere reder ne rekte brn rss
Investeringsejendomme …...W.u.sss ses see eee rer entre renterne res renere renere rønne enke eres senere seeren seeren ennen
Kapitalandele i dattervirksomheder us sssssssss ege neeeen een sen enn rer err kr rene kernerne serne nennenee
Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser 1Å(.....u.u.u.u.ssseenervesersner ses sesnen sen eee enken nee enker renser nn
Andre tilgodehavender
Likvide beholdninger

Aktiekapital .……....….. su. scsssssseeseeeeen ene senere g seeren vene kns enes vennen ke sep sr n tee seen enn kraner ennen nerne nen
Egne aktier …...Gu.usss eve seeereree snes nen ren seeren ren senere rener kreere keen benene ternene
Finansielle gældsforpligtelser 1... G….….sssss essensen ennere en enn sesner serene sen een eee renerne nerne sneen terne ken enes
Udskudt skat ….......ssssssse senere ere nre rørene renten ere renterne enn renten terpener senere kanske dense k gense kek resterne sr vesee
Anden gæld ….......u.G…. scenerne eres seeren rese renen rense ene sen anrer renere ger des san sek nen srs nerne ene sen rn enere
Afledte finansielle instrumenter
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser …............…..ssssssenvee vers nerers sneen ske renser renerne ennen ter ker rese nerne
Finansielle risici og finansielle instrumenter 1... scenen rer eee rer veeeee serene msn seere reen engene reen nnne
Nærtstående parter .……....…..ssssssseseerseses sen sen see nen sense essensen ren renere ennen nende sen sen sanser see ere sranen renee
Begivenheder efter statusdagen 1... css ses sss seere ven ven een sneen sense reen renser renerne eres rensnne
Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse 2... ….….sssssng ens ven een sne nekres enn ere venerne enn ene sne k ennen en skes

 

 

 

1411810E0GSN12066 "

 

 

1. Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for Prime Office A/S er aflagt i overensstemmelse med IFRS (International Financial Reporting Stan-
dards), som godkendt af EU, samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. de af
Nordic Exchange Copenhagen A/S" stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber og IFRS-
bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven (Regnskabsklasse D).

Årsregnskabet og koncernregnskabet aflægges i EUR.

Ændring af regnskabspraksis
Der er ikke foretaget ændring af regnskabspraksis ved udarbejdelse af årsrapporten for 2013.

Regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag

I årsrapporten for 2013 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede standarder samt fortolkninger, som er trådt i
kraft og godkendt af EU med virkning for indeværende regnskabsperiode.

Der er tale om følgende standarder og fortolkninger:
Ikrafttrådte og godkendte standarder for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2013

Ændret IAS 1, Præsentation af årsregnskaber hvorefter posteringer i anden totalindkomst opdeles i poster, der senere
recirkuleres fra anden totalindkomst til resultatopgørelsen henholdsvis poster, der ikke senere recirkuleres.

IFRS 13, Dagsværdimåling har medført yderligere oplysninger vedrørende opgørelse af dagsværdi.

Implementeringen af øvrige nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som er trådt i kraft, har ikke medført
yderligere ændringer i anvendt regnskabspraksis

Standarder, der er godkendt af EU på balancedagen, men endnu ikke ikrafttrådt

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport foreligger der herudover en række nye eller ændrede standarder
og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, og som derfor ikke er indarbejdet i årsrapporten. Ledelsen vurde-
rer løbende den eventuelle indvirkning. Bortset fra en mulig stigning i omfanget af noteoplysninger er det ledelsens

umiddelbare vurdering, at disse nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på
årsrapporten for de kommende regnskabsår.

Ledelsen vurderer løbende den eventuelle indvirkning. Det er ledelsens umiddelbare vurdering, at ovennævnte ændrin-
ger i standarder og fortolkninger ikke vil have nogen væsentlig indvirkning på indregning og måling.

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter regnskabet for modervirksomheden, Prime Office A/S, samt de dattervirksomheder hvori
moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, elier hvori moderselskabet gennem
aktlebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. Som dattervirksomheder betragtes alle virksom-
heder, hvori koncernen har kontrol over de finansielle og driftsmæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med besid-
delse af flertallet af stemmerettighederne og gennem aktiebesiddelse.

Koncernregnskabet udarbejdes som et sammendrag af de enkelte koncernselskabers resultatopgørelser og balancer.
Der foretages sammenlægning af ensartede regnskabsposter samtidig med at der ved konsolideringen foretages fuld
eliminering af koncerninterne indtægter og udgifter, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytter samt realise-
rede og urealiserede fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.

Regnskaberne som anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabs-
praksis.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den ikke kontrollerende interesses
forholdsmæssige andel af resultatet indgår som en del af årets resultat for koncernen. Den ikke kontrollerende interes-
ses andel af koncernens egenkapital præsenteres i en særskilt regnskabspost i egenkapitalen.

Ikke kontrollerende interesser

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den ikke kontrollerende interesses
forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse
for koncernen og som en særskilt post under egenkapitalen.

Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning på indgåelsesdagen til dagsværdi og måles efterfølgen-
de til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne

for behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende dagsværdireguleringer indregnes i
resultatopgørelsen under finansielle poster.

Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af observerbare markedsdata (se note 24 - dags-
værdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen).

Prime Office Årsrapport 2013 | 43

 

 

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af
dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer
i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring
af fremtidige pengestrømme, indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Re-
sulterer den sikrede fremtidige transaktion i indregning af ikke finansielle aktiver eller forpligtigelser, overføres værdien
af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidi-
ge transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen.

Resultatopgørelsen

Nettoomsætning
Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsårets periodiserede huslejeindtægter fra investeringsejendomme
eksklusiv gennemfakturering. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Omsæt-

ningen opgøres eksklusiv moms.

Driftsomkostninger
Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene, herunder vedligeholdelsesomkostnin-

ger samt administration af ejendommene.

Salgs- og administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og administration af koncernen, herunder admini-

strationshonorar.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på regnskabsposten for ”værdiregule-

ring af investeringsejendomme”.

Finansielle poster
Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -
tab af værdipapirer, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages amortisering af finansiel-

le gældsforpligtelser.

Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den
del, der kan henføres til årets resultat, og i anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan
henføres til posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen.

Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.

Balancen

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er investeringer i tyske kontorejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede

kapital i form af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.

Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direk-
te relaterede erhvervelsesomkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter (Grunderwerb-
steuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger, der tilføres investeringsejendommene nye eller forbed-
rede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i
resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.

 

Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi. Målingen sker ved beregnede kapitalværdier for
de forventede fremtidige pengestrømme. Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgø-
relsen i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået. Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme vil udeluk-
kende blive reguleret ved væsentlige ændringer i dagsværdien grundet de usikkerheder, der sædvanligvis følge med
anvendelse af en DCF-model. Se note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for beskrivelse af måling af investe-
ringsejendomme til dagsværdi.

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder i moderselskab

Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Såfremt kostprisen overstiger genind-
vindingsværdien nedskrives til denne lavere værdi. Der foretages nedskrivningstest, såfremt den bogførte værdi af en
kapitalandel overstiger den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne i koncernregnskabet.

Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Udskudt skat
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling

af den enkelte forpligtigelse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en anta-
gelse om geninvestering ved salg.

Prime Office Årsrapport 2013 | 44

 

 

 

TÆ1L1810ROGSNL2067

 

Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den
værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modreg-
ning i udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed.

Udskudt skat, der opstår ved første indregning af et aktivkøb som ikke udgør virksomhedssammenslutning indregnes

ikke. Efterfølgende korrektioner til værdien af aktivet, der eliminerer den initialt ikke indregnede udskudte skat, medfører
ikke ændring af den udskudte skat.

Tilgodehavender

Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel
opgjort tabshensættelse.

Periodeafgræsningsposter

Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår
mens periodeafgræsningsposter indregnet under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende
regnskabsår. Begge periodeafgræsningsposter måles til kostpris.

Likvider
Likvider består af likvide beholdninger såsom indestående på konti i pengeinstitutter.

Kort- / langfristede gældsforpligtelser

Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsom-
kostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitali-
serede værdi ved anvendelse af den ”effektive rentes metode”, således at forskellen mellem provenuet og den nominel-
le værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.

Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket
for korte og uforrentede gældsforpligtelser normalt svarer til den nominelle værdi.

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen præsenteres efter den indirekte metode

og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og
slutning.

Likviditetsvirkningen af indkøbte investeringsejendomme og ejendomsselskaber vises separat under pengestrømme fra
investeringsaktivitet. Pengestrømme vedrørende købte investeringsejendomme og ejendomsselskaber indregnes fra
overtagelsestidspunktet.

Driftsaktivitet

Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der
ikke er henført til investerings- eller finansieringsaktiviteter.

Investeringsaktivitet

Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af investeringsejendomme og ejendomsselska-
ber samt andre investeringer, der ikke indgår som likvider.

Finansieringsaktivitet

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i størrelsen eller sammensætningen af
koncernens egenkapital og gæld.

2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis der er beskrevet i note 1 er det nødvendigt at ledelsen foretager en
række skøn og vurderinger samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og for-
pligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangs-

punkt i de seneste tilgængelige oplysninger samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for
regnskabsaflæggelsen.

Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft indflydelse på årsregnskabet. De
faktiske udfald kan afvige fra foretagne skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og
realistiske.

I forbindelse med køb af investeringsejendomme betragtes disse som køb af enkeltaktiver og ikke som en virksom-
hedsovertagelse, idet overtagelserne omfatter enkeltstående ejendomme.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme måles og opgøres ved årsregnskabsaflæggelsen til dagsværdi. Den valgte regn-

skabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten, da en ændring i investeringsejendommenes dags-
værdi påvirker aktiverne i balancen samt årets resultat i resultatopgørelsen.

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 45

 

I forbindelse med regnskabsudarbejdelse er dagsværdien af koncernens enkelte investeringsejendomme blevet opgjort
efter en Discounted Cash Flow metode (DCF), hvor de forventede fremtidige frie cash flows fra ejendommens drift
diskonteres med en risikojusteret diskonteringsfaktor indeholdende et estimat for de aktuelle kapitalomkostninger. Ved
metoden opereres med en budgetperiode på 10 år, hvor det forventede cash flow fra ejendommene i de enkelte år
opgøres. Efter udløbet af budgetteringsperioden antages, dels at de frie cash flows i terminalperioden vil være underlagt
en vækst på 1% p.a. og dels at der korrigeres for fremtidige tidsbestemte investeringer af større omfang.

I forbindelse med ledelsens fastsættelse af den risikojusterede diskonteringsfaktor (WWACC) opereres med forskellige
afkastkrav på den del af ejendommenes finansiering, der er tilvejebragt i form af egenkapital og på den del der er tilve-
jebragt i form af fremmedkapital. Den egenkapital og fremmedkapital som er anvendt er opgjort til markedsværdi. Lige-
ledes er der taget højde for, at renteudgifterne på fremmedkapitalen er skattemæssigt fradragsberettiget.

Investeringsejendommenes type er en afgørende faktor ved fastsættelsen af henholdsvis forholdet mellem gælden og
egenkapitalen for ejendommen samt ved fastsættelsen af forrentningskravet til de to kapitalkilder. Eksempelvis vil inve-
stor kræve et væsentligt lavere afkast, af den kapital de har stillet til rådighed, ved investering i centralt beliggende
ejendomme sammenholdt med ejendomsinvestering i perifere områder. Af yderligere faktorer bestemmende for fastsæt-
telsen af forrentningskravet kan nævnes: Lejekontrakt, lejers bonitet, genudlejningssituation, tomgangsudvikling, vedli-
geholdelsesbehov, M.v.

Diskonteringsfaktoren som anvendes ved opgørelsen af de enkelte investeringsejendommes dagsværdi er et udtryk for
de vægtede gennemsnitlige kapitalomkostninger.

Ved dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme er følgende diskonteringsfaktorer anvendt.

 

 

 

Diskonteringsfaktor (WACC) 2013 2012, 2011 2010 2009
FO Kohimarkt GmbH 5,04% 5,16% 5,16% 6,15% 6,29%
MC Irmmobilieninvest I GybH 5,83% 5,93% 5,95% 6,34% 6,49%
Office-kamp Immobilien GmbH 5,29% 5,41% 5,42% 6,42% 6,58%
PO Walkerdamm GmbH 5,69% 5,80% 5,81% - -

 

Anm.: I følsomhedsanalysen er vist afkastkravet til egenkapitalforrentning og fremmedkapitalforrentning.

Prime Office A/S har ved anvendelse af ovenstående diskonteringsfaktorer beregnet dagsværdien af koncernens inve-
steringsejendomme som pr. 31. december 2013 udgør i alt TJEUR 40.484 mod T.EUR 40.041 sidste år. Bestyrelsen har
på grund af et væsentlighedsprincip og under hensyntagen til usikkerheder, der følger med anvendelse af en DCF-
model valgt at fastholde dagsværdien af koncernens investeringsejendomme.

Koncernens enkelte investeringsejendomme er senest vurderet af ekstern valuar i 2011 i forbindelse med årsregn-
skabsaflæggelsen. Udarbejdelse af vurderingsrapporterne blev på daværende tidspunkt foretaget af samme valuar
som, for selskabets finansieringsinstitut, udarbejdede vurderingsrapporterne ved belåning i 2008.

Ifølge vurderingsrapporterne fra 2011 udgjorde den samlede dagsværdi af koncernens investeringsejendomme T.EUR
39.960.

Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi

Ved anvendelse af Prime Office A/S's DCF metode til værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme er dags-
værdien følsomme overfor ændringer i de anvendte parametre for forrentningskravet til egenkapitalen samt fremmedka-
pitalen har ledelsen besluttet at udarbejde en følsomhedsanalyse, hvor effekten på dagsværdien af koncernen investe-

ringsejendomme, samt koncernens egenkapital anskueliggøres ved såvel stigninger som fald i følgende tre parameter-

værdier:

1. Afkastkrav til egenkapital
2. Afkastkrav til gæld
3. Resultat af primær drift (lejeindtægt/inflation)

Følsomhedsanalysen er foretaget ved ændring af parameterværdierne på +/- 0,5% til og +/- 1%. I nedenstående tabel
ses udviklingen i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme, koncernens egenkapitalforrentning efter skat
samt koncernens indre værdi.

Prime Office Årsrapport 2013 | 46

 

 

 

  
    
   

 

    

     
 

    

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi
Dagsværdi Egenkapitatfor- indre værdi pr.
ITÆNR rentning efter skat aktie (BUR)
1. Afkastkrav til egenkapital" 2013 2012 2013 2012 2013
Ændring =-1% 44.620 43.975 33,46% 30,13% 16,70
42.451 18,62% 8
38.692 38.329 (2,665)% (5,65)% 12,01
Ændring = 1% 37.052 36.757 (14,10)% (18,44)% 10,71
Dagsværdi Egenkapitalfor- Indre værdi pr.
ITEUR rentning efter skat aktie (EUR)
2. Afkastkrav tilfremmedkapital == 2013 2012 2013 2012 2013 2012
45.006 45.285 39,63% 36,74% 17,79 15,96
. 43.068 42.501 25,96% 22,05% 15,47 13,74
i É i BLSX RER RDNS. RETTES RET
Ændring = 0,5% 38.194 37.852 (5,98)% (9,37)% 11,62 10,05
Ændring = 1% 36.149 35.892 (20,95)% (26,20)% 10,00 8,50
Dagsværdi Egenkapitalfor- Indre værdi pr.
IT ER rentning efter skat aktie (EUR)
3. Resuttat af primær drift (Lejeindtægt/inflation) 2013 2012 2013 2012 2013 2012
Ændring =-1% 39.989 39.551 8,88% 3,29% 13,04 11,40
40.237 39.796 10,38% 13,23 11,59
55 ig NETEz
40.732 40.285 13,30% 13,62 11,99
Ændring = 1% 40.980 40.513 14,73% 9,99% 13,82 12,18
Udgangspunkt (ingen ændring foretaget)
Ved dag: tering af i i j er å anvendt:
" A til i udgør: I Ch = 12%, Office-kamp = 11%, Walkerdarmm= 11,5% og Kohlmarkt = 10 %
A til il mm løbende af blandt andet på baggrund af halvårlige konjunktur-og finansanalyser
fra uvildige Kilder. V ing af det tyske ej ag også løbende af bestyrelsen ud fra løbende information

fra tyske finanshuse og fra Tysklands førende analyseinstitut.
= Afkastkrav H fremmedkapita! udgør 2,15% (10 årige swaprente)

Udskudt skatteaktiver

Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede
skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid,
gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. Såfremt skattemyndighederne ved en gennemgang af koncernens

selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der forekomme ændringer af det på et tidligere tidspunkt beregnede
skatteaktiv.

Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt. Værdien af indregnede udskudte skatte-
aktiver for koncernen udgør pr. 31. december 2013 T.EUR 0 mod T.EUR 86 i 2012. Derimod har koncernen en udskudt
skatteforpligtelse som udgør T.EUR 139.

Definition af nøgletal for koncernen

 

 

 

senunnsnaneen essere KEN res TNS TAN des na ns nen x 100
Forrentning af egenkapitalen før skat: Gennemsnitlig egenkapital (EUR)
re Perigdens resultat (JR). x 100
Forrentning af egenkapitalen efter skat: Gennersnitig egenkapital (EUR)
x 100
(pct):
x 100

Udiejningsgrad (pct.):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Markedsværd (T.EJR):
.Egenkapital tihørende moderselskabets aktionærer (EUR),
Indre værdi pr. aktie (BUR): Antal aktie (stk)
Antal aktier - antal egne aktier) x Børskurs (EJR)
Kurs/indre værdi (BJR): Egenkapita! (BUR)
Gæld ti jeringsinstitutter
Loan to value (LTV): Materielle aktiver
ener rmnnne Periodens resutat BR
Resultat pr. aktie (EPS): Antal aktie (stk)
EBIT (EUR)
EBIT pr. aktie (BUR): Antal aktie (stk)
Markedsværdi pr. aktie (EUR)
Price Earnings (PE): Resultat pr. aktie EPS (EUR)
Udbytte (EUR)
Udbytte pr. aktie (DPS): Antal aktie (stk)

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 47

141181QE0GSWN12068

 

 

 

 

3. Segmentoplysninger for koncernen

Prime Office A/S" investerer udelukkende i tyske kontorejendomme af høj kvalitet, med solide lejere og med beliggen-
hed i større tyske byer med mere end 200.000 indbyggere.

Der gennemføres derfor ingen segmentanalyse.

4. Personale omkostninger

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Beløb I EUR 1.000 2013 2012 2013 2012
Gager og lønninger 0 o 0 o
Pensi 0 0 0 0
Gager og lønninger til moderselskabets direktion ” 0 0 o 0
Honorar og vederlag til moderselskabets bestyrelse 29 29 29 29
Personaleom kostni i alt 29 29 29 23
” Direktøren modtager ikke løn fra Prime Office A/S. Di: vederlag eri: i ini: ir med Moller& Company A/S.

Der er dog foretaget et skøn for hvor stor en andel af administrationshonoraret, dertræderi stedet for direktionshonoraret. Dette beløb

udgør ca. T.EUR 20.

Der er ikke indgået bonus- og fratrædelsesgodtgørelsesaftaler med direktionen og bestyrelsen.

5. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Belsb i EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Lovpligtig revision

Deloitte / Pricew aterhouseCoopers 34 39 34 39

Deloitte & Touche GmbH / Singhofen & Gergen 0 12 0 (1
Andre erklæringsopgaver med sikkerhed

Deloitte / Pricew aterhouseCoopers 0 0 0 o

Deloitte & Touche GubH / Singhofen & Gergen 5 0 o 0
Andre ydelser

Deloitte / Pricew aterhouseCoopers 0 0 0 0

Deloitte & Touche GmbH / Singhofen & Gergen 0 9 0 0
[ aft 39 60 34 39

 

6. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme

I årsrapporten for 2012 udgjorde dagsværdireguleringen af koncernens investeringsejendomme T.EUR 0. Baseret på en
DCF-model har Prime Office A/S pr. 31. december 2013 beregnet nye markedsværdier af koncernens investeringsejen-
domme som udgør T.EUR 40.484 mod T.EUR 40.041 i 2012. Bestyrelsen har dog valgt ikke at opskrive dagsværdien
af koncernens investeringsejendomme på grund af et væsentlighedsprincip og under hensyntagen til usikkerheder, der
følger med anvendelse af en DCF-model. Dagsværdireguleringen i regnskabsåret fra 1. januar til 31. december 2013
udgør således T.EUR 0.

Dagsværdireguiering af koncernens investeringsejendomme

Koncern Moderselskab
Beløb fEUR 1000 2013 2012 2013 2012
Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme 0 0 0 0

 

Anm.: Der henvises til note 2 (regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for opgørelse af dagsværdireguleringen af
koncernens investeringsejendomme.

Prime Office Årsrapport 2013 | 48

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. Finansielle indtægter
Koncern Moderselskab

Beløb i DKK 4000 ' 2013 2012 2013 2012
Renteindtægter, pengeinstitutter 2 0 0 0
Renteindtægter, tilknyttede virksomheder 0 0 263 282
Gevinst på finansielle instrumenter 808 152 o (y
Tilbageførelse af nedskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 0 0 1.047 946
Øvrige renteindtægter 0 0 Q Q

I alt 810 152 1.310 1.228

8. Finansielle omkostninger

Koncem Moderselskab

Beløb i DKK 1000 2013 2012 2013 2012 |
Renteudgifter, realkreditinstutter 1.093 1.106 0 0
Renteudgifter, pengeinstitutter 61 87 61 87
Øvrige renteomkostninger 0 6 0 0
Renter i alt 1.154 1.199 61 87
Tab på finansielle instrumenter 0 0 0

Tibageførelse fra reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument 263 263 0

Nedskrivning af kapitalandefe i tilknyttede virksomheder 0 0 0

Gebyrer og provisioner 0 19 0 20
I alt 1.416 1.481 61 107
9. Skat af årets resultat

Koncern Moderselskab

Betsb | EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Aktuel skat af årets resultat 74 29 0 0
Regulering af aktuel skat tidligere år 3 0 3 o
Ændring i udskudt skat 304 167 24 15
Skat af tilbageførelse af dagsværdiregulering af rentesw ap (42) (42) o o
Regulering som følge af ændret skatteprocent 28 o 28 0
Regulering af udskudt skat tidligere år (109) (96) (296) o
Skat af årets resultat pr. 31. december 258 58 (241) 15
Skat af årets resultat forklares således:

Resultat før skat 1.471 865 1.142 1.004
Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% (25% for moderselskab) 231 137 24 15
Effekt af forskel i skatteprocent for dansk indkomst 105 5 0 oa
Øvrige reguleringer 3 (84) 3 0
Regulering somfølge af ændret skatteprocent 28 0 28 0
Regulering af udskudt skat tidligere år (109) 0 (296) Q
Skat af årets resultat pr. 31. december 258 58 (241) 15

 

10. Resultatdisponering

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab
Beløb [EUR 1000 2013 2012
Periodens resultat der tifalder akti i Prime Office A/S 1.383 989
Andre reguleringer 0 0
Overført resultat pr. 1. januar (1.738) (2.727)
Til disposition for generalforsam lingen (355) (1.738)

Moderselskab
Beløbet foresåsfordek således; 2013 2012
Forslag til udbytte D 0
Overført resultat (355) (1.738)
Ialt (355) (1.738)

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 49

1411810E0GSWN120689%

 

 

 

11. Indtjening pr. aktie

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncem
Beløb i EUR 1000 2013 2012
Årets resultat 1.213 807
Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S 1.189 768
Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) 1.064.438 1.064.438
Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) 2.066 56
Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie 1.062.372 1.064.382
Resultat pr. aktie (EPS) 1,12 0,72
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) 1,12 0,72
12. Investeringsejendomme
Koncem Moderselskab

Beløb] EUR 1000 2013 2012 2013 2012
R kab: ige værdi 1. januar 40.041 39,960 oa 0

Tilgang / afgang (6) 81 0 0

Årets dag: ireguleri 0 0 0
Regnskabsmæssige værdi 31. december 40.035 40.041 0 0

 

Regnskabsårets afgang på T.EUR 6 udgøres af afskrivninger på koncernens øvrige materielle aktiver. For indeværende
regnskabsår er der ikke foretaget en markedsvurdering af ekstern valuar.

Lejeindtægter fra koncernens portefølje af investeringsejendomme er i nedenstående figur inddelt efter lejekontrakter-
nes løbetid. Den gennemsnitlige løbetid på lejekontrakterne udgør 3,54 år imod 4,1 år sidst år.

Lejeindtægt i henhold tå leje- Lejeindtægt i henhold til leje-
kontrakt med løbetid på mindre kontrakt med løbetid mellem

Lejeindtægt i henhold til leje-
kontrakt med løbetid på mere

 

 

 

 

end 1 år. 1 og 5 år, end 5 år.
Beløb EUR 1000 2013 2012 2013 2012 2013 2012
Am Kohimarkt 7-15, Lubeck (PO Kohimarkt GmbH) 0 104 1.338 993 153 340
Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC Immobilieninvest Il GmbH) 32 32 41 40 297 29%
Heiligengeistkamp 4a, Lubeck (Office-karrp Immobilien GmbH) 27 45 97 31 89 193
Walkerdamm 1 / Hopfenstrasse 71 (PO Walkerdamm GmbH) 37 58 441 381 119 153
[ alt 97 239 1.917 1.445 659 982

 

Lejeindtægt i henhold til leje-

Lejeindtægt i henhold til leje-

 

 

 

 

 

garanti med løbetid på mindre garanti med løbetid på mere
end 1 år. end 1 år.
Beløb i EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Am Kohimarkt 7-15, Lubeck (PO Kohlmarkt GmbH) 0 27 0 0
Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC Immobilieninvest li GmbH) 0 0 0
Helligengei: p 4a, Libeck (Office-karmp Immobilien GmbH) 0 0 0
Walkerdamm 1 / Hopfenstrasse 71 (PO Walkerdamm GmbH) 0 0 0
I alt 0 0 0

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 50

 

 

 

 

 

13. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder i moderselskab

Belsbi EUR 1000

Kostpris 1. januar

 

Tilgang i årets løb

 

Afgang i årets løb

 

Kostpris 31. december

 

Nedskrivning pr. 1. januar

 

Årets ned- og opskrivning

 

Tilbageførelse af nedskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder

 

Nedskrivning pr. 31. december

 

 

R Bkrah

værdi 31. december

Moderselskab
2013 2012
6.075 6.075
0 0
0 0
6,075 6.075
(1.047) (1.993)
0 0
1.047 946
(| (1.047)
6.075 5.028

 

 

Anm: Kapitalandele i dattervirksomheder onfatter 100% af PO Holding GæbH, jf. koncernoversigt.

Anm.: Den regnskabsmæssige værdi af tilknyttede virksomheder testes for værdiforringelse. 1 2011 har den i koncern
regnskabet indregnede dagsværdiregulering af investeringsejendomme givet anledning til test af værdiforringelse
af den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i tilknyttede virksomheder. Ledelsen valgte på baggrund af den

foretagne test at nedskrive kapitalandele med T.EUR 1.993.

I regnskabsårerne 2012 og 2013 har årets resultat i tilknyttede virksomheder været positive og ledelsen har
besluttet at tilbageføre nedskrivningen på T.EUR 1.993 foretaget i 2011. Den regnskabsmæssige værdi pr. 31.
december 2013 udgør i alt T.JEUR 6.075 svarende til kostprisen af kapitalandelen i tilknyttede virksomheder.

Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af PO Holding GmbH, jf. koncernoversigt.

14. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Andre tilgodehavender fra salg 0 0 0 0
Tilgodehavende lejeindtægt 43 10 0 0
Øvrige tilgodehavender fra lejer 1 50 Q 0
] alt 44 60 0 0

 

Der er foretaget en individuel vurdering af tabsrisikoen på tilgodehavender. På ovenstående tilgodehavender er ingen
forfaldne og der er ikke foretaget nedskrivning af tilgodehavender.

15. Andre tilgodehavender

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Skat og afgifter 1 31 0 4
Refusionsopgørelse 0 0 0 o
Øvrige tilgodehavender 79 34 43 0
Il alt 80 65 43 4
Anm.: Øvrige tilgodehavende består af
16. Likvide beholdninger
Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1000 2013 2012 2013 2012
indestående i pengeinstitutter til fri disponering 83 91 14 10
l alt 83 91 14 10

 

1411810E0GSN12070

Prime Office Årsrapport 2013 |] 51

 

 

17. Aktiekapital

 

 

 

 

 

"Moderselskab
Beløb i EUR 1000 2013 2012
Aktiekapital 1. januar 14.287 14.287
Tilgang/afgang aktiekapital 0 o
Aktiekapital 31. december 14.287 14.287
Moderselskab
Antalstk, aktie 2013 2012
Aktiekapital 1. januar 1.064.438 1.054.438
Tilgang/afgang aktiekapital 0 0
Aktiekapital 31. december 1.064.438 1.064.438

 

Aktierne er ikke opdelt i klasser og ingen aktie er tildelt særlige rettigheder.

18. Egne aktier

 

 

” Antal sik. aktie 1% af aktiekapital
Egne aktier 2013 2012 2013 2012
Egen beholdning af aktie pr. 1. januar 56 56 0,01% 0,01%
Tilgang/afgang af egne aktier 6.217 0 0,58% 0,00%
Egen beholdning af aktier pr. 31. december 6.273 56 0,59% 0,01%

 

Selskabets beholdning af egne aktier pr. 1. januar 2013 udgjorde 56 stk. aktier. Regnskabsårets tilgang/afgang af egne
aktier udgør 6.217 stk. aktier. Beholdningen af egne aktier pr. 31. december 2013 udgør derfor 0,59% af den samlede

aktiekapital.

19. Finansielle gældsforpligtigelser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Køncem Moderselskab
Balsbj EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Gæld til kreditinstitut, langfristet 22.830 22.830 0 o
Gæk tip institut, kortfristet 1.165 1.949 1.165 1.776
Anden gæld 1.541 2.383 1.206 1.992
R æssige værdi pr. 31. d! 25.536 27.162 2,371 3.768
Forpligtetse overfor bank- og realkrediinstiut forfalder til betaling som
illustreret inedenstående tabel. Afledte finansielle instrumenter er
heri inkluderet.
Koncem Moderselskab
Beshi EUR 1000 2013 2012 ” 2013 2012
<lår 1.294 2.032 1.288 1.850
1-5år 22.208 705 2.000 2.697
>5år 4.434 23.222 0 0

 

Indeholdt i ledelsesberetningen er et afsnit på side 22 omhandlende koncernens finanspolitik. Koncernen har valgt at
centralisere styringen af de finansielle risici, hvilket sker i henhold til de overordnede rammer, der er fastsat. Politikken
omfatter valuta-, finansieringspolitik samt politik vedrørende kreditrisici i relation til finansielle modparter og lejere. Der
henvises derfor til ledelsesberetningen for en detaljeret redegørelse af styringen af koncernens finansielle risikotyper,
herunder likviditetsrisiko, renterisiko, valutarisiko og kreditrisiko.,

Anm.: Se anden gæld i note 21.

Prime Office Årsrapport 2013 | 52

 

 

 

 

 

20. Udskudt skat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncem . Moderselskab

Beløb EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Udskudt skat pr. 1. januar (86) (155) (211) (226)
Regulering udskudt skat via totalindkomst 42 42 o 0
Udskudt skat på årets resultat 183 27 (244) 15
I alt 139 (86) (454) (211)
Som specificeres såledesi hovedtal:

Investeringsejendomme 769 528 Q Ø
Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument 0 (315) a 0
Erissionsomkostninger (40) (40) (40) (40)
Fremførbare underskud (590) (259) (414) (171)
l alt 139 (86) (454) (211)
Udskudt skat er indregnet således i balancen:

Udskudte skatteaktiver 0 (86) (454) (211)
Udskudte skatteforpligtelser 139 oa o o
I alt 139 (86) (454) (211)
21. Anden gæld

Koncern Moderselskab

Bdsbi EUR 1000 2013 2012 2013 2012

Afledte finansielle instrumenter 1.184 1.992 1.184 1.992

Forudbetalte omkostninger fra lejer 0 0 0 0

Øvrige 357 391 22 0

I alt 1.541 2.383 1.205 1.992

 

22. Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter

Koncernen har indgået en rentesikringsaftale i form af en 7-årig renteswap med en restløbetid på 1,5 år. Swappen er en
afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen betaler en fast rente og modtager en variabel rente. Der er i 2013
ikke anvendt Hedge Accounting på koncernens renteswap.

Dagsværdien af koncernens renteswap udgør pr. 31. december 2013 T.EUR (1.184) mod T.EUR (1.992) på samme

 

tidspunkt sidste år.

Beløbi EUR 1000 ' Hovedstol Start date Slut dato

Kreditforening, afledt finansielt instrument (rentesw ap) 18.000 30.06.2008 30.06.2015
Koncerm Moderselskab

Beløbj EUR 1000 2013 2012 2013 2012

Dagsværdi af afledte finansiel renteinstrument pr. 31. december (1.184) (1.992) 0 0

 

23. Pantsætning og sikkerhedsstillelse

Koncernen har afgivet pant i investeringsejendomme på T.EUR 33.560 for gæld til bank- og kreditinstitutter på T.EUR
23.995 og som sikkerhed for negativ dagsværdi af renteswap på T.EUR 1.184.

Moderselskaber har stillet selvskyldnerkaution overfor datterselskabernes gæld.

Prime Office Årsrapport 2013 | 53

1411810QE0GSN12Q71

 

 

24. Finansielle risici og finansielle instrumenter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncerm . Moderselskab
Belsb i EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 44 60 0 o
Tilgodehavender hos dattervirksomhed 0 0 9.713 11.113
Andre tilgodehavender 80 65 43 4
Likvidbeholdning 83 91 14 10
I alt udlån og tilgodehavender 207 216 9.770 11.127
Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen

Koncem Moderselskab
Beløb i EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Afledt finansiel instrument, rentesw ap (1.184) (1.992) 0 0
Afledt fi iel instrument, terminsforretning 0 0 0 aq
[alt lle forpligtigelser, der måles fil dagsværdi via r H 'elsen (1.184) (1.992) 0 0
Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via egenkapitalen

Koncem Moderselskab
BeebiEUR 1000 043 202 203 2012
Afledt finansiel instrument, rentesw ap o 0 0 0
] alt fi jelle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via ec i o 0 0 0
Finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris

Koncem Moderselskab
Bdøbi EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Kreditforening, gældsforpligtigelse (22.830) (22.830) 0 0
Bank, gældsforpligtigelse (drifts- /kassekredit) (1.165) (1.949) (1.165) (1.776)
Leverandørgæld (118) (123) (33) (50)
Anden gæld (1.541) (2.383) (1.206) (1.992)
Jalt ielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris (25.654) (27.285) (2.404) (3.818)

 

 

Dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen

Koncernens renteswap kan klassificeres i dagsværdihierarkiets niveau 2. Markedsværdien opgøres i dette niveau på
basis af en række forskellige anerkendte værdiansættelsesmetoder, hvor væsentlige input variable er baseret på obser-
verbare markedsdata. Af observerbare markedsdata kan nævnes rentekurver, volatiliteter mv.

Månedligt modtager Prime Office A/S dagsværdien af koncernens renteswap fra Nykredit.

Renterisiko og indgående rentesikringsaftaler

Koncernens renterisiko vedrører finansielle forpligtelser. Ændring i renteniveauet vil påvirke forrentning af koncernens
likvide beholdninger ligesom finansieringsomkostningerne ved koncernens variable forrentede gæld ændres. Herudover
vil ændring i renteniveauet påvirke dagsværdien af koncernens indgåede renteswap.

Vedrørende koncernens variabelt forrentede indeståender og gæld til kreditinstitutter vil en stigning i renteniveauet på
1%-point i forhold til det aktuelle renteniveau i 2013 have haft en negativ effekt på koncernens resultat og egenkapital
pr. 31. december 2013 som udgør T.EUR 51 før skat mod T.EUR 59 sidste år. Et fald i renteniveauet på 1%-point vil
modsat have resulteret i en tilsvarende stigning på resultatet og egenkapitalen pr. 31. december 2013.

En stigning i renteniveauet på 1%-point i forhold det aktuelle renteniveau på balancedagen vil påvirke dagsværdien af
koncernens indgåede renteswap med T.EUR 264 før skat mod T.EUR 435 sidste år. Koncernens resultat og egenkapi-
tal vil derfor stige med et tilsvarende beløb før skat. Et fald i renteniveauet på 1%-point vil derimod have haft en tilsva-
rende negativ effekt på resultatet og egenkapitalen pr. 31. december 2013.

Prime Office Årsrapport 2013 | 54

 

 

 

 

 

25. Nærtstående parter

Nærtstående parter defineres som værende omfattet af personer i Prime Office A/S” direktion og bestyrelse, samt sel-
skaber, hvori denne personkreds har væsentlig indflydelse.

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Prime Office A/S.

Følgende nærtstående parter er i besiddelse af betydelig indflydelse på koncernens driftsmæssige og finansielle ledel-
se. Relationerne begrundes enten ved sammenfald i direktions- eller bestyrelsessammensætningen.

«+ Moller & Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S, som igen ejes 100% af Mogens
V. Møller)

Prime Office A/S har i regnskabsåret 2013 haft følgende transaktioner med Moller & Company A/S.

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1000 2013 2012 2013 2012
Transaktioner med Moller & Company A/S
Administrationsbidrag ” 120 101 120 101
Vederlag i forbindelse med ejendomserhvervelse 0 0 0 o
Ledelse og bestyrelse
Direktionshonorar o o oa 0
Bestyrelseshonorar 29 29 29 29
Tilknyttede virksomheder
Koncer ender, r i: 0 oa 263 282
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 9.714 11.113

 

" Administrationsbidrag følge honorarbetingelserne i administrationsaftalen og afregnes kvartårligt og udgør 0,075%
(eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af koncernens ejendomsportefølje. Ultimo 2012 blev selskabets
administrationsaftale med Moller & Company A/S forlænget og honoraret blev inflationskoorigeret således at det kvart
årlige honorar steg fra 0,0625% til 0,075% esklusiv moms af den samede bogførte værdi af koncernens ejendoms-
portefølje.

" Direktøren modtager ikke løn fra Prime Office A/S. Direktørens vederlag er inkluderet i administrationsaftalen med
Moller & Company A/S. Der er døg foretaget et skøn for hvor stor en andel af administrationshonoraret, der træder
istedet for direktionshonoraret. Dette beløb udgør ca. T.EUR 20.

26. Begivenheder efter statusdagen

Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse på årsrapporten
for 2013.

27. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 26. marts 2014 godkendt nærværende årsrapport 2013 til offentliggørelse. Års-
rapporten forelægges Prime Office A/S" aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 24. april 2014.

Prime Office Årsrapport 2013 | 55

1411810E0GSN12072

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ib ULOLIKSN
ERA

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Oversigt

Koncernoversigt

its eN

HT
PO Holding Germany GmbH

 

94% %
MC Immobilieninvest II GmbH PO Kohilmarkt GmbH PO Walkerdamm GmbH

 

Ed

Office-kamp Immobilien GmbH

 

Anm.: Ejendommene er beliggende i følgende selskaber:

1) Ejendommen beliggende på Am Kohimarkt 7-15 i Libeck ligger i selskabet, PO Kohilmarkt GmbH

2) Ejendommen beliggende på Hamburger Chaussee 8 i Kiel ligger i selskabet, MC Immobilieninvest II GmbH

3) Ejendommen beliggende på Heiligengeistkamp 4a i Libeck ligger i selskabet, Office-kamp Immobilien GmbH

4) Ejendommen beliggende på Walkerdamm 1 / Hopfenstrasse 71 i Kiel ligger i selskabet, PO Walkerdamm GmbH

Prime Office Årsrapport 2013 | 58

 

 

 

 

 

Koncernens ejendomsportefølje

 

 

 

 

Prime Office Årsrapport 2013 | 59

1411810E0GSWN12074

 

 

HØJ MORAL

  
 
 

ÅBENHED

ANALYSE

    
  

KØBMANDSKAB

 

GENNEMSIGTIGHED

ennen Er Ed EEN Eee

Prime GG office

KONTAKT OS FOR MERE INFORMATION

 

Prime Office A/S
Skt. Knuds Torv 3, 3. sal
DK-8000 Aarhus C

CVR. nr. 3055 8642
Telefon (+45) 8733 8989

ADELS

Mogens V. Møller

Flo SS SITES ALE
Telefon (+45) 8733 8989
Mobil (+45) 4074 2429

UR ETT |
Uno eu doireelt