Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

ÅRSRAPPORT

Udvikslingsselskabet By og Havn I/S
CVR-nr. 30 82 37 02

Årsrapport er fremlagt og godkendt på
selskabets ordinære interessentskabsmøde
den 24. april 2014

Dirigent i EDGE

 

BY&HAVN

 

1411810E0GSN13483

 

 

Udviklingsselskabet By & Havn I/S

CVR-nr. 30 82 37 02

Årsrapport for 2013

 

FÆLL8LOEOGSNI3484

 

 

Indholdsfortegnelse

Ledelsesberetning

Året i hovedtræk

Organisation og medarbejdere

Selskabsmæssige forhold

 

 

 

Risikofaktorer 2….….u.u.u.ssssssessreseseerenesneeeeste nn eres rn rer E Ens E NE nk tres stege near tere ke nens re ere renere nen n eet re entre nerne rn enes erererene
Regnskabsberetning

Resultat 1..W...sssssssssrseereeessessrereerren renerne ennen serene nerne arts r ennen enn nr

Balance 1... sscssccneeerersereerss vennerne ener kendes rener kreere rss eke raser eneret kaserner eern ener n renerne rr ken een renger |
Forventninger til 2014 og kommende år 1... ssssssussusesaeeseseset settet nerne RENEE LENE ERE E REELLE ELLER RETTEN ERE ELLLER 23 |
Begivenheder efter regnskabsårets UudlØbD 1….............sssseseserssenstereeeeeses sener anse ne nesker nr bL 24

Regnskab: 1usseeesessssesesesssses tab LE LE REE ER LEE LE LE LEE REE SEE IEEE ELLER ERE EEN E ERE EINE TEE ERE LERET EES 25
Resultatopgørelse 1….W.uuu.u..csssssesrrererereskrsereses er ereek renser eee kreeres stege ner rers enn nerne renere ener 25

Balance 2222 n rer res rs enker essere eneret eden e renen enn rener rrrrrrser 26
Pengestrømsopgørelse ….......ssssceeeererrreer rese seeren ekeereskn seneste nere renees ere rr ener renere ert ner erne nerne ersener 28
Egenkapitalopgørelse 1... scenerne rende 29

Noter suuseeusesereesessseresssssssestersesenertentn nt kk SEERE ERE E rr r Een nr kk karen ens e renee renerne ennen een nerne reen rrkrnrrete rener 30

Anvendt regnskabspraksis …...........ssssseeseserssernserrennernnsn ennen ELLE E TELE 45
Ledelsespåtegning 2.2 rr, 51

De uafhængige revisorers påtegning ……..........sssscsssseee seer eres renen ennen ELLE LEEDS 52

1411810E0GSN13485

 

 

Ledelsesberetning

1. Året i hovedtræk

 

2013 blev et godt år for By & Havn. Flere milepæle blev nået, og der blev for første gang i flere år
afsluttet aftaler om salg af byggegrunde i selskabets udviklingsområder. Den positive udvikling slog
igennem på årets resultat, der blev på 332 mio. kr. før markedsværdiregulering af gæld (-640 mio. kr.
i 2012). Fremgangen vedrører både positive værdireguleringer af investeringsejendomme, faldende
finansieringsomkostninger og forbedringer af den primære drift.

Resultatet af den primære drift ekskl. værdireguleringer af investeringsejendomme blev på 145 mio.
kr., hvilket er en fremgang i forhold til 2012 på mere end 47 mio. kr. Fremgangen skyldes en stigning
i omsætningen på 30 pct., der primært vedrører lejeindtægterne og indtægter fra modtagelse af jord.

Omkostningerne er bortset fra en stigning i afskrivningerne stort set holdt på samme niveau som i
2012.

By & Havn oplevede gennem 2013 én stigende interesse for selskabets byggegrunde, og der blev
således afsluttet handler for mere end 500 mio. kr. Det forventes, at der kan afsluttes handler i
samme størrelsesorden i 2014. Foruden salg af byggegrunde blev FN-Byen Campus 1, som By &
Havn har opført til brug for FN's organisationer i København, solgt i 2013. 1. etape af byggeriet blev

ibrugtaget i januar 2013, mens den resterende del af de i alt 45.000 etagemeter er ibrugtaget primo
2014.

Der har i 2013 været størst interesse for selskabets arealer på Marmormolen og i Indre Nordhavn,
og primært til boligformål. Selskabet har gennem 2013 arbejdet for, at plangrundlaget for de næste
områder af Indre Nordhavn bliver tilvejebragt, så selskabet også har mulighed for at efterkomme
efterspørgslen de kommende år. Det drejer sig bl.a. om området ved Trælastholmen og Sundmolen.
Hertil kommer den vestlige del af Levantkaj, hvor de forberedende arbejder til udnyttelse af et er-
hvervsbyggefelt ventes igangsat i 2014. Med disse arbejder er planlægningen og de første konkrete

investeringer i den senere flytning af erhvervshavnen til de nyopfyldte områder i Nordhavnen i gang-
sat.

Selskabet er i løbet af 2013 også kommet tættere på en realisering af sine resterende byggeretter på
henholdsvis Teglholmen og Enghave Brygge i Sydhavnen. Selskabet har positive forventninger til
udviklingen af begge områder, idet der dog forinden skal ske en afklaring af myndighedsforhold.

 

I Ørestad er der tegn på spirende interesse fra investorernes side for igangsætning af byggerier. I
Ørestad Nord er der i 2013 solgt byggeretter til etablering af rækkehuse, og primo 2014 ventes en
aftale om salg af et større byggefelt til erhvervsformål endeligt indgået. I Ørestad Syd er det primært
tidligere solgte arealer, der nu aktiveres.

En velfungerende infrastruktur er en væsentlig parameter for udviklingen af selskabets byområder.
Folketinget vedtog i maj 2013 ”Lov om ændring af lov om en Cityring og lov om Metroselskabet I/S
og Udviklingsselskabet By & Havn I/S” om etablering af metro til Nordhavnen. Selskabet ser det som

en styrkelse af områdets attraktion og værdi, og har i henhold til loven betalt et bidrag til metroens
etablering.

Foruden metrobidraget har selskabet i 2013 afholdt investeringer i byudvikling for mere end 100 mio.
kr., primært i Indre Nordhavn. Investeringerne omfatter foruden infrastruktur og forsyningsnet også
etablering af fælles parkeringsanlæg, hvor selskabet har mere end 4.300 pladser i sine udviklings-
områder. Via et datterselskab investerer By & Havn sammen med en investor endvidere i opførelse
af 128 boliger på Marmormolen med forventet ibrugtagning i august 2015.

Selskabets største investeringsaktivitet i 2013 har været udvidelse af Nordhavnen. Investeringen
omfatter en ny krydstogtkaj, der modtager det første anløb i maj 2014, samt indfatning af et større
område, der på længere sigt er tænkt anvendt til erhvervshavn.

| 2014 vil der blive investeret i en fortsat udvikling af Indre Nordhavn omkring Århusgadekvarteret og
Sundmolen, på Tegiholmen og i Ørestad primært ved det såkaldte Arenakvarter i Ørestad Syd.

1411810E0GSN13486

 

 

Selskabets største kilde til omsætning er udlejning af bygninger til kontorformål og lager, samt af
land- og vandarealer. Lejemassen udvides ved løbende at modernisere ældre bygninger, som har
været anvendt til havnedrift, til moderne bygningslejemål. Samtidig reduceres lejemassen i de til-
fælde, hvor eksisterende lejemål ikke kan indgå i den planlagte byudvikling. I 2013 er lejeindtægter-
ne øget gennem ibrugtagning af nye lagerfaciliteter, som By & Havn har etableret til UNICEF, mens
visse lejemål i Århusgadekvarteret er faldet bort.

Den gunstige udvikling på ejendomsmarkedet, den positive værdiregulering af gælden samt den
forbedrede drift har resulteret i et samlet resultat inkl. markedsværdiregulering af gæld på 1.092 mio.
kr. (-922 mio. kr. i 2012). Egenkapitalen er herefter opgjort til -3.082 mio. kr. mod 450 mio. kr. ved
selskabets stiftelse. Egenkapitalen er siden selskabets stiftelse blevet påvirket af urealiserede
markedsværdireguleringer af selskabets gæld på ca. -1.133 mio. kr. I takt med at lånene udløber, vil
markedsværdireguleringerne blive ført tilbage til resultatet, og vil dermed ikke have nogen effekt på

selskabets langsigtede økonomi. Ved udgangen af 2013 udgør selskabets rentebærende gæld
15.828 mio. kr. (16.599 mio. kr. i 2012).

Hoved- og nøgletal

 

 

 

2013 2012 2011 2010 2009
DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK mio.

Resultat
Nettoomsætning 418 322 263 257 242
Værdireguleringer af investeringsejendomme 384 -280 -632 503 -75
Resultat af primær drift 529 -182 -527 542 -45
Resultat af kapitalandele i datterselskaber 99 -2Å -12 -2 0
Resultat af kapitalandele i joint ventures 30 38 33 28 41
Resultat af kapitalandele i associerede selskaber 0 -1 0 0 0
Finansielle poster netto (eksl. markedsværdiregulering af gæld) -325 471 -498 -499 -505
Finansielle poster netto (inkl. markedsværdiregulering af gæld) 435 -753 -1.520 -591 -741
Resultat før markedsværdiregulering af gæld 332 -639 -1.004 67 -508
Årets resultat 1.092 -922 -2.026 -26 -744
Balance
(Aktiver 13.314 13.181 12.081 11.788 13.569
Anlægsaktiver 12.468 12.534 11.057 11.167 12.915
Omsætningsaktiver 847 647 1.024 621 655
Investeringer i materielle anlægsaktiver 1.651 1.939 636 221 128
(Af- og nedskrivninger 97 53 26 26 27
Egenkapital -3.082 4.169 -3.251 -1.224 -1.222
Pengestrømme
Pengestrømme fra:
- driftsaktivitet -434 235 -665 -519 -615
- investeringsaktivitet 471 -1.808 -468 2.303 914

heraf investering i materielle

anlægsaktiver 1,651 1.938 636 221 128
- finansieringsaktivitet -153 1.512 1.197 -1,898 -399
(Årets forskydning i likvider -10 -61 64 -114 -100
Antal medarbejdere 111 110 111 112 113
Nøgletal pct
Overskudsgrad 66,0 pct. NA N/A 71,4 pct. -26,7 pct.
Afkastningsgrad 4,0 pct. -1,4 pct. 4,4 pct. 4,6 pct. -0,3 pct.
Soliditetsgrad -23,1 pct.  -31,6 pct. -26,9 pct. -10,4 pct. -9,0 pct.
Forrentning af egenkapital N/A N/A NA N/A NA
Nettorentebærende gæld 16.277 16.614 14.832 12.685 14.044
Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning.
Der henvises til definitioner i afsnittet om regnskabspraksis.

 

 

 

Genetablering af egenkapitalen og gældsnedbringelse gennem salg af investeringsejendomme er de
primære styringsparametre for selskabet. Med de nuværende salgsforventninger og investerings-

planer forventes egenkapitalen genskabt inden for en 10-årig periode, mens gælden samtidig forven-
tes nedbragt.

1411810E0GSN13487

 

 

 

 

Udviklingen på længere sigt i såvel egenkapital som gæld er afhængig af de kommende års øko-
nomiske konjunkturer. Selskabsform og ejerkreds medfører, at den negative egenkapital ikke har
konsekvenser for selskabets fortsatte drift.

2. Arealudvikling

Tabel 1. Nøgletal for Arealudvikling

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 2013 2012
Nettoomsætning 97 58
Værdiregulering af investeringsejendomme 543 -401
Andre indtægter 2 0
Indtægter i alt 642 -342
Omkostninger 115 72
Resultat af primær drift 527 -414

 

 

 

 

Balance

 

Salg af byggeretter

Salget af byggeretter var i 2013 koncentreret omkring Århusgadekvarteret, hvor der blev indgået
aftaler om salg af ca. 125.000 etagemeter. Salget er fordelt på en lang række boligprojekter, både
ejer- og udlejningsboliger, samt en større handel med byggeretter til kontorformål på Redmolen.
Køberne har bestået af en række pensionskasser, ejendomsfonde og lignende og kun i begrænset
omfang af traditionelle developere. Med de gennemførte salg og kontrakter indgået i 2013 samt de
igangværende forhandlinger, som forventes afsluttet i løbet af kort tid, er der kun ganske få tilgænge-
lige byggefelter i Århusgadekvarteret, og der er alene tale om byggefelter til erhvervsformål.

Den største gennemførte handel i Århusgadekvarteret har været salget af Redmolen til PFA med en
samlet byggeret på op til 53.000 etagemeter. Der er desuden tiltrådt en hensigtserklæring om salg af
en stor del af byggefelterne i den kommende etape af udviklingen på Sundmolen. Denne aftale er
alene betinget af, at der vedtages en lokalplan svarende til masterplanen for udviklingen af Nord-
havnen. Overordnet set har interessen for Århusgadekvarteret været stærkt stigende hen over året, og

der er efterspørgsel på en større mængde byggemuligheder til boligformål, end der på nuværende
tidspunkt er til stede.

I Ørestad har der været stor interesse for en række projekter, heriblandt for Radiorækkerne, hvor
yderligere 15 huse blev sat til salg som følge af den høje efterspørgsel. I 8STALLET er der kontinuerligt
solgt mellem 16 og 18 lejligheder om måneden, og i 2013 blev de sidste ejerboliger solgt.

På Teglholmen har der i sidste halvår af 2013 været stor interesse for byggeretterne, og selskabet er
således i fremskredne forhandlinger om ca. 62.500 etagemeter byggeret til boligformål. Alle aftaler er
betinget af, at der opnås dispensation til en lavere parkeringsnorm end den nuværende.

Ørestad

Som led i den øgede befolkningstilvækst udvikles Ørestad fortsat med aktiviteter og dynamik i alle tre
bydele. I Ørestad Nord er lokalplanen for August Schade Kvarteret blevet vedtaget, hvilket bl.a. mulig-
gør byggeriet af Nordeas nye domicil. I Ørestad City er Copenhagen Towers ved at få tilført endnu et
tårn, mens der i Ørestad Syd er ved at blive opført en række byggerier, heriblandt en ny daginstitution,
almene boliger, familie- og ungdomsboliger mv.

2013 blev endvidere året, hvor lokalplanen for Arenakvarteret i Ørestad Syd blev vedtaget. I kvarteret
opføres en indendørs multiarena med plads til 15.000 tilskuere. Arenaen har fået byggetilladelse, og

1411810E0GSN13488

 

 

 

 

 

byggeriet er blevet påbegyndt med forventet ibrugtagning primo 2016. Endvidere projekteres der på
en skøjtehal og folkeskole, ligesom lokalplanen muliggør ca. 200.000 etagemeter bolig- og erhvervs-
byggeri. For hele området etablerer selskabet veje og byrum, som forventes påbegyndt i 2014.

Sammen med Københavns Kommune har selskabet fortsat arbejdet med udformningen af en kommu-
nal lethal i Ørestad City, som forventes at blive et samlingspunkt for udviklingen af idræts- og kultur-
livet i Ørestad. I januar 2014 blev lokalplantillægget for området vedtaget i Københavns Kommunes
Borgerrepræsentation, hvilket muliggør projektet og en forventet ibrugtagning primo 2015.

Nordhavnen

By & Havn har i 2013 taget store skridt i arbejdet med at udvikle Indre Nordhavn og realisere Århus-
gadekvarteret som det første bykvarter i Nordhavnen. Aktiviteterne omfatter bl.a. anlægsarbejdet af de
første stræder og promenader, som forventes ibrugtaget i foråret 2014, ligesom der er gennemført
nedrivning af en række ikke-bevaringsværdige pakhuse og lagerbygninger. Endvidere gennemfører
selskabet, forud for etableringen af det første parkeringshus i Århusgadekvarteret, en konkurrence for

facade og tag med henblik på at opnå et parkeringshus med en udpræget grøn karakter og en aktiv
tagflade.

For at kunne udvikle endnu et område af Nordhavnen og imødekomme den stigende efterspørgsel på
byggeretter har selskabet arbejdet med lokalplaner for områderne Århusgadekvarteret Vest, Trælast-
holmen og Levantkaj Vest, der bl.a. muliggør metro til Nordhavnen samt opførelse af Copenhagen

International School. I slutningen af 2013 vedtog Københavns Kommunes Borgerrepræsentation lokal-
planer for alle tre områder.

I anden halvdel af 2013 har selskabet udarbejdet masterplan til lokalplan for Sundmolen. Med master-
planen bevares fire pakhuse, mens der opføres ca. 100.000 etagemeter byggeri i form af boligkarréer,
parkeringshus samt tilbygning på pakhusene. Med vedtagelse af lokalplanen for Sundmolen er der
lavet planer for 670.000 etagemeter ud af de tilladte 870.000 etagemeter for Indre Nordhavn.

I Ydre Nordhavn har selskabet færdiggjort krydstogtterminalen, herunder belægninger, forsyningsled-
ninger og kajer og arbejdet med opførelsen af de tre terminalbygninger, som forventes at stå færdige i
maj 2014, når det første krydstogtskib anløber den nye kaj. I forhold til Nordhavnsudvidelsen blev ind-
fatningsdæmningen for renjordsopfyldning afleveret i 2013, hvilket muliggør opfyldning i hele renjords-
arealet. Selskabet har siden 2012 modtaget jord til udvidelse af Nordhavnen, som stammer fra bygge-
projekter i hovedstadsområdet, f.eks. fra metrobyggeriet. | 2013 blev der leveret knap 2,5 mio. tons
jord, hvilket svarer til 310 lastbiler dagligt.

Marmormolen

Med deltagelse af bl.a. Hendes Majestæt Dronningen, generalsekretær Ban-Ki-Moon samt stats-
ministeren blev der i juli 2013 afholdt officiel indvielse af FN-Byen Campus 1, og ved årsskiftet

2013/2014 blev FN-Byens etape 2 overdraget til Den Danske Stat. Endvidere blev UNICEF's nye
lager, Campus 2, overdraget til lejer primo 2013.

Byggemodningsarbejderne på Marmormolen pågår, og med udgangen af 2013 er der etableret
størstedelen af alle nye spuns- og kanalvægge på Marmormolen, ligesom Marmorvej er afsluttet og
forsynet med beplantning. I regi af By & Havns datterselskab Byggemodningsselskabet Marmormolen
P/S er der indgået totalentrepriseaftale med NCC om opførelse af 19.000 etagemeter parkerings-
kælder i to niveauer samt opførelse af 128 lejligheder på Marmormolen, også kaldet Marmorbyen. I
september 2013 blev der taget første spadestik til boligerne, hvorefter anlægsarbejderne blev i gang-
sat. Parkeringskælderen og boligerne forventes opført i august 2015.

Øvrige udviklingsarealer

Lokalplanen for Enghave Brygge blev i 2013 vedtaget af Københavns Kommune. Ultimo 2013
meddelte Kystdirektoratet, at der skal udarbejdes en VVM-redegørelse for etablering af øerne på
Enghave Brygge, hvilket selskabet i samarbejde med de øvrige grundejere har påklaget.

1411810E0GSN13489

 

 

På den sydøstlige del af Tegiholmen har selskabet i 2013 igangsat byggemodningen med en EU-
prækvalifikationsrunde, hvor der i lighed med Marmormolen skal etableres nye spuns- og kanalvægge,
forsyningsledninger, veje samt foretages opfyldning på søterritoriet i form af syv nye pierer.

Selskabet ejer Christiansholm, også kaldt Papirøen, og selskabet har indgået en aftale med
Christiansholms Ø ApS, dels om en midlertidig udnyttelse af de gamle lagerbygninger til kreative og

udadvendte formål, dels om inden for en 5-årig periode at tilvejebringe ny lokalplan for øen med en ret
og pligt for anpartsselskabet til at erhverve byggeretterne.

3. Udlejning

Tabel 2. Nøgletal for Udlejning

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 2013 2012
Nettoomsætning 231 177
Værdiregulering af investeringsejendomme -159 122
Andre indtægter 0 0
Indtægter i alt 72 299
Omkostninger 112 104
Resultat af primær drift -41 195

 

 

 

Balance

Forretningsområdet omfatter udlejning og drift af 663 bygnings-, areal- og vandareallejemål, hvoraf de

fleste ligger i Nordhavnen.

2013
2.434
8

172

2012
2.534
397
100

 

 

Omsætningen fra udlejning ligger i 2013 ca. 55 mio. kr. højere end i 2012, bl.a. som følge af udlejnin-
gen af kontorer til FN (FN-Byen). Resultatet af den primære drift udgør -41 mio. kr. Det negative
resultat kan henføres til værdiregulering af investeringsejendomme, der har været på -159 mio. kr.
Udlejningen af kontorlejemål mv. er steget i løbet af året i et sådant omfang, at kontortomgangen
ultimo året ligger under markedsniveauet i København generelt. Tomgangsprocenten for rene lager-
faciliteter ligger ved årets udgang på samme niveau som ved starten af året, hvilket svarer til markeds-
niveau.

Selskabet varetager selv bygningsrenoveringer og lejemålsindretninger. Der har i årets løb kun været
mindre projekter, men det er selskabets forventning, at der igen i 2014 vil skulle ske omdannelse af

lagerlejemål til kontorer og showroom.

4. Parkering

Tabel 3. Nøgletal for Parkering

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 2013 2012
Nettoomsætning 39 39
Værdireguleringer 0 0
Andre indtægter 2 0
Indtægter i alt 41 39
Omkostninger 17 18
Resultat af primær drift 23 21
Balance 2013 2012
Anlægsaktiver" 500 466
Investeringer 0 0
Gældsforpligtelser 12 10

 

141181GE0GSN13490

" Parkeringsanlæg er opgjort til opførelsespris, ekskl. værdien af byggeretten.

 

 

 

 

By & Havn opfører, driver og vedligeholder parkeringsanlæg i Ørestad City, Ørestad Syd, Nordre Told-
bod og Søndre Frihavn. Selskabet har ansvaret for ca. 4.320 pladser, enten i parkeringshuse eller på
terræn, hvilket er på omtrent samme niveau som i 2012. I løbet af året har selskabet nedlagt en mid-

lertidig terrænparkeringsplads ved Fields i Ørestad samt åbnet et parkeringshus på Robert Jacobsens
Vej i Ørestad med næsten 700 parkeringspladser.

Endvidere driver By & Havn et parkeringshus på Amerika Plads med mere end 800 parkeringspladser.
Dette anlæg ejes sammen med TK Development i et selskab, som varetager byudviklingen på
Amerika Plads. I 2014 igangsættes et parkeringshus på Ludersvej i i Århusgadekvarteret, og i 2015
forventes etableringen af 800-1.000 parkeringspladser påbegyndt på Kronløbsøen.

Omsætningen på parkering er steget med 1 mio. kr. i forhold til i 2012, hvilket svarer til en samlet om-

sætning på 40 mio. kr. Den stigende omsætning er et resultat af en højere indtjening pr. kunde. Resul-
tatet af den primære drift er øget med 2 mio. kr.

Parkeringsfaciliteterne udbygges i takt med udviklingen af Ørestad og Nordhavnen. I løbet af 2014 for-

ventes der anlagt en midlertidig terrænparkeringsplads i Ørestad Syd til betjening af den kommende

multiarena samt en midlertidig terrænparkeringsplads i Nordhavnen til betjening af de kommende be-
boere og erhverv i Århusgadekvarteret.

5. Havnedrift

Tabel 4. Nøgletal for Havnedrift

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 2013 2012
Nettoomsætning 50 48
Andre indtægter 0 0
Indtægter i alt 50 48
Omkostninger 30 31
Resultat af primær drift 20 17

 

Balance 2013 2012
1108 949

0 0
8 20

 

Størstedelen af By & Havns havneanlæg til kommerciel havnedrift er udlejet til det 50 pct. ejede joint
venture Copenhagen Malmé Port AB (CMP). CMP lejer på tilsvarende vis havneanlæg i Malmø af
Malmø Kommune. Lejeaftalerne i både København og Malmø løber frem til 2035.

Ud over ejerskabet til aktierne i CMP udøver By & Havn indflydelse på havnedriftens udvikling gennem
planlægning af, hvilke arealer og anlæg der skal anvendes til havnedrift, og gennem investering i nye
anlæg. Investeringer i nye havneanlæg finansieres typisk gennem øget lejebetaling fra CMP.

Havnedriftsaktiviteterne i København består primært af en containerterminal i Nordhavnen, en olie- og
bulkterminal på Prøvestenen samt kajer og modtagefaciliteter til færge- og krydstogttrafikken.

I 2013 færdiggjorde By & Havn etableringen af en ny krydstogtkaj, og samtidig fortsætter arbejdet med

at etablere tre terminalbygninger ved den nye kaj. Både kaj og bygninger vil stå klar til ibrugtagning til
2014-sæsonen.

By & Havns resultat af den primære drift af havnedriftsaktiviteterne var i 2013 på 20 mio. kr., hvilket er
3 mio. kr. bedre end resultatet i 2012. Forbedringen vedrører primært øget lejebetaling fra CMP.

Tabel 5. CMP's økonomiske omsætning og resultat 2009-2013 (mio. SEK)
2009 2010 2011 2012 2013
Omsæfning 733 675 727 725 718
Resultat af primær drift 122 112 101 102 87

 

 

 

 

 

 

1411810E0GSN134391

 

 

 

 

CMP opnåede i 2013 et resultat af den primære drift på 87 mio. SEK før skat, hvilket er 15 mio. SEK

lavere end i 2012. Resultatudviklingen skal ses i lyset af øget lejebetaling til havneejerne samt valuta-
kursudviklingen.

I 2013 udgjorde den totale godsmængde, der blev håndteret over CMP's kajer, 14,4 mio. tons, hvilket
er en stigning på 2,3 pct. Stigningen findes primært inden for tørbulk og Ro-Ro.

Oliemængderne er også steget i 2013, især hvad angår den del, der anvendes lokalt i Malmø og
København, herunder flybrændstof til Københavns Lufthavn i Kastrup.

Krydstogttrafikken har været på niveau med omfanget i 2012, og København er dermed stadig én af
Nordeuropas vigtigste krydstogtdestinationer med ca. 102 mio. passagerer.

6. Samfundsansvar (CSR)

By & Havn anerkender at have et stort ansvar og forpligtelse til at tilføre København nye områder af
høj kvalitet og sikre en bæredygtig udvikling. Som byudviklingsselskab og grundejer er selskabet sit
ansvar bevist. De beslutninger, By & Havn tager, rækker ud over flere årtier. By & Havns samfunds-
ansvar er forankret i selskabets vision: By & Havn skaber levende bydele af international klasse, som
er attraktive at bo og arbejde i, og som er spændende at besøge.

By & Havn blev i 2011 medlem af UN Global Compacts Communications on Progress (COP) og
offentliggjorde i marts 2014 selskabets tredje rapport. By & Havns COP-rapport er tilgængelig på By &
Havns hjemmeside www.byoghavn.dk/CSR.

By & Havns CSR-politik er fra 2010 og omfatter tre fokusområder: Byudviklingsaktiviteter, Miljø &
bæredygtighed og Trivsel & arbejdsmiljø.

Byudviklingsaktiviteter

By & Havns bylivsaktiviteter er bl.a. et udtryk for, at selskabet tager det store ansvar på sig, som
naturligt ligger på byudviklere. Selskabet arbejder aktivt for at sikre et bæredygtigt hverdagsliv, der
skal gøre de nye byområder til gode og interessante steder at bo og arbejde i. Selskabet er bevidst
om, at det både er de store linjer og de små detaljer, der tæller, når man skal danne rammerne for
flere tusinde menneskers daglige liv og færden.

I samarbejde med den lokale nystartede idrætsforening Ørestad IF og brugergruppen på Plug n' Play
har By & Havn været initiativtager til Ørestad Idrætsfestival, som blev afviklet for første gang i 2013.

By & Havn støtter festivalen med et økonomisk bidrag i en 3-årig periode fra 2013 — 2015 og var i
2013 med til at facilitere gennemførelsen. Festivalens formål er at styrke netværket af idrætsforeninger
og idrætslivet i Ørestad samt opbygge en platform for samarbejde og markedsføring af idrætten.
Ørestad Idrætsfestival blev i 2013 løftet af frivillige kræfter fra byens foreninger og Ørestad IF. Fra
2015 er det tanken, at Ørestad IF tager det fulde ejerskab over festivalen, og By & Havn så småt
begynder at trække sig ud af det praktiske arbejde omkring festivalens gennemførelse.

Ørestad Kulturdage blev i 2013 afviklet for syvende gang og er blevet en fast og højt værdsat tradition
blandt beboerne i Ørestad. By & Havn var i samarbejde med Field's og Ørestad Gymnasium initiativ-
tager til festivalen, som fra 2013 nu er forankret hos Ørestad Grundejerforeningssekretariat.

I Ørestad City kunne de tre øer i kanalen ved Sivegaden, som By & Havn har været bygherre på, mod-
tage Københavns Kommunes bygningspræmiering ”Gode og smukke bygninger og bymiljøer”. De tre
øer i kanalen under metrohøjbanen giver mulighed for at komme helt tæt på kanalens vandspejl og
bliver et samlingssted for hverdagsaktiviteter samt events i byen.

Som en del af byudviklingen i Nordhavnen har selskabet i 2013 indledt arbejdet med en åbningsevent,
der skal give Nordhavnsprojektet en god start og markere starten på den nye byudvikling ved vandet.
Selskabet har ligeledes igangsat arbejdet med at etablere en udstilling om Nordhavnen i den gamle
DLG-silo, som skal være et omdrejningspunkt for Nordhavnen, imens byen bygges.

1411810E06SN13492

 

 

 

By & Havn har i relation til Nordhavnen igangsat et arbejde med udvikling og etablering af en forpost
for roklubberne fra Svanemøllehavnen, som skal fungere indtil udflytningen af containerterminalen og
etablering af kanalforbindelse til inderhavnen. Der fokuseres bl.a. på placering af forposten, hvilke
funktioner der skal etableres, mulige samarbejdspartnere samt drift og økonomi.

Miljø & bæredygtighed

By & Havn planlægger i vid udstrækning byområderne som bæredygtige bydele. Som en naturlig
forlængelse af det har By & Havn deltaget i et pilotprojekt under Naturstyrelsen og Green Bouilding
Council Denmark angående certificering af byområder ud fra bæredygtighedssystemet DGNB. DGNB
står for Deusche Gesellschaft fir Nachhaltiges Bauen og er et tysk system, der gennem 45 indikatorer
certificerer bæredygtighed i et byudviklingsområde. I Nordhavnen er de valgte områder Trælasthol-
men, Levantkaj Vest og Sundmolen, og i 2013 lykkedes det By & Havn at få guld for disse områder.
By & Havn vil fremover kræve, at investorerne certificerer deres byggeri.

I lokalplanen for Århusgadekvarteret i Nordhavnen er der fokus på at udvikle en tæt by med god
kollektiv trafikbetjening, sikre gode vilkår for de bløde trafikanter og skabe grønne bykvarterer med
grønne tage og blandede boligformer. Metroen, der forventes klar i 2019 med de første to metro-
stationer i Nordhavnen, vil få stor betydning for byudviklingen. I 2013 klargjorde By & Havn området,
hvilket indbefattede nedrivning af bygninger og hjælp til en større ledningsomlægning. lfm. nedriv-
ningsarbejdet har selskabet arbejdet sammen med alle parter i området for at genanvende mest muligt

af byggematerialet. Resultatet blev, at ca. halvdelen af materialet, svarende til 10.000 tons, er blevet i
området.

FN-Byen er i 2013 blevet LEED—certificeret og fik i 2014 platin. I forbindelse med opfyldning i Ydre

Nordhavn har By & Havn være bygherre på Københavns Kommunes Miljøcenter ”Kamelen”, som i
2013 blev DGNB-certificeret og fik bronze.

Bæredygtig udvikling er meget langsigtet og rækker ud over flere år. Ørestads helhedsplan tog
allerede i 1992 miljømæssige og bæredygtige hensyn. Effektiv kollektiv trafik, hensigtsmæssig

håndtering af regnvand og en tæt bebygget bydel er blot nogle af de bæredygtige elementer, som fra
begyndelsen har været planlagt for Ørestad.

Selskabet har i 2013 arbejdet med flere miljøtiltag med henblik på at reducere klimapåvirkningen ved
selskabets aktiviteter. Selskabet har bl.a. udskiftet elpærer til LED på fællesarealer, ligesom traditio-
nelle lysbøjer, fyr og mobile lysstandere nu er drevet af vind- og solenergi.

Trivsel & arbejdsmiljø

I forhold til menneskerettigheder har By & Havn valgt at lægge ressourcer i medarbejdertrivsel og
arbejdsmiljø, som vedtaget i selskabets CSR-politik. En decideret politik for menneskerettigheder er
ikke udarbejdet i 2013. Selskabet er, som underskriver af UN Global Compatcs (COP), forpligtet til at

arbejde med menneskerettigheder og rapportere om arbejdet. Rapporten kan findes på selskabets
hjemmeside www.byoghavn.dk/CSR

By & Havn har i 2013 fortsat arbejdet med opkvalificering af arbejdsstyrken. Målsætningen om etable-
ring af to-tre midlertidige arbejdspladser er blevet opfyldt med indgåelse af fire aftaler om virksom-
hedspraktik og løntilskud. Endvidere blev der ansat én EGU-elev. Selskabet indførte også i 2013
sociale klausuler og arbejdsklausuler i selskabets større udbud, hvor selskabet tager sit samfunds-
ansvar på sig og stiller krav om antallet af praktikanter og løn- og arbejdsforhold.

Se mere om selskabets initiativer for medarbejdertrivsel i afsnit 8. Organisation og medarbejdere.

| 2014 er det planen, at By & Havn vil se på CSR-politikken og vurdere, om den skal revideres.

 

10

1411810E0GS813493

 

 

7. God selskabsledelse

Kodeks for god selskabsledelse

 

By & Havn efterlever generelt anbefalinger fra Komitéen for God Selskabsledelse. Selskabet har også
på baggrund af de nye anbefalinger, som komitéen offentliggjorde i maj 2013, vurderet disse, drøftet
dem i selskabets bestyrelse samt udarbejdet en opdateret oversigt over selskabets efterlevelse af
samtlige anbefalinger. Oversigten er tilgængelig på selskabets hjemmeside — www.byoghavn.dk — i
hvilken der redegøres for hver enkelt af de anbefalinger, Komitéen for God Selskabsledelse giver,
hvorvidt selskabet efterlever anbefalingen og en kort bemærkning/forklaring til visse af anbefalingerne.

Selskabet har på baggrund af Komitéen for God Selskabsledelses anbefalinger undersøgt relevante

whistleblower-modeller, og det forventes, at et forslag hertil forelægges selskabets bestyrelse primo
2014.

Herudover kan det generelt oplyses, at selskabet følger langt de fleste af anbefalingerne, men at der
er anbefalinger, som enten er fravalgt, eller som ikke kan efterleves qua selskabets på visse områder
særlige konstruktion og ejerskab mv. Da By & Havn er et offentligt ejet interessentselskab med egen
stiftelseslovgivning, er en række af anbefalingerne ikke relevante for selskabet og kan derfor ikke
følges. Dette gælder anbefalinger om f.eks. vederlagspolitik, overvejelser ift. udpegning og sammen-

sætning af bestyrelse samt dens uafhængighed, periode for bestyrelsesmediemmer samt valg af
revisorer.

Sammensætningen af virksomhedens ledelsesorganer

Der har i regnskabsåret ikke været nedsat udvalg eller lignende, og den samlede bestyrelse har såle-
des ageret i henhold til hele selskabets forretningsområde, og ingen medlemmer er i regnskabsåret
tillagt særligt ansvar.

Bestyrelsens revisionsudvalg, bestående af den samlede bestyrelse og med bestyrelsens næst-
formand som formand, har i 2013 afholdt to møder med deltagelse af selskabets revisorer, hvor bl.a.
revisionsplan, regnskabspraksis samt revisionsprotokollater er behandlet. Revisionsudvalgets
kommissorium kan findes på www.byoghavn.dk.

Bestyrelsens opgaver fremgår af selskabets vedtægter, der forefindes på selskabets hjemmeside —
www.byoghavn.dk.

Selskabets bestyrelse udgør otte medlemmer — pt. seks mænd og to kvinder. Bestyrelsesmedlemmer-
ne udpeges i henhold til selskabets vedtægter for en 4-årig periode, og perioden for bestyrelsen løb
fra 2010-2013. Tre medlemmer udpeges af Københavns Kommune og tre udpeges af Den Danske
Stat. Endvidere er to medlemmer medarbejdervalgte repræsentanter. Valgprocedure herfor fremgår af
selskabets hjemmeside. For så vidt angår den kønsmæssige sammensætning af bestyrelsen har sel-
skabet ikke udarbejdet nogen politik herfor, idet seks ud af otte bestyrelsesmedlemmer alene udpeges
af selskabets ejere, ligesom de resterende to vælges direkte af medarbejderne.

 

Bestyrelsen afholdt i 2013 syv bestyrelsesmøder, og der blev afholdt to skriftlige voteringer.
Bestyrelsesmøder samt møder i revisionsudvalget fastlægges forud for årets begyndelse.

Honorar til bestyrelsen fastsættes på det årlige interessentskabsmøde af selskabets ejere. Honorar for
året 2013 udgjorde:

Bestyrelsesformand 400.000
Bestyrelsens næstformand 300.000
Ordinære bestyrelsesmedlemmer 125.000

Honoraret er i øvrigt uændret for 2014.

 

Der udbetales ikke honorar til revisionsudvalget.

11

1411810E0GSN13494

 

 

Der har i lighed med tidligere år været gennemført bestyrelsesevaluering. Evalueringen sker ved, at de
enkelte medlemmer gennem udfyldelse af et spørgeskema i anonymiseret form tilkendegiver deres
holdning til bl.a. såvel bestyrelsens som revisionsudvalgets møders og materialers form, metoder i
bestyrelsen og revisionsudvalget, opfølgning og implementering af trufne beslutninger, formandens
arbejde, samarbejdet mellem bestyrelse, revisionsudvalg og direktion mv. Også en gennemgang af
forretningsordenen sker i forbindelse med evalueringen.

Bestyrelsen, der ligeledes udgør det samlede revisionsudvalg, har pr. 1. januar 2014 følgende sam-
mensætning:

Carsten Koch — Direktør (formand for bestyrelsen)
Ledelseshverv:

Formand for Københavns Havns Pensionskasse, Arealudviklingsselskabet FredericiaC
P/S, Forca A/S samt Vækstfonden

Næstformand i Sund & Bælt Holding A/S samt Femern A/S

Bestyrelsesmedlem i Øresundsbro Konsortiet I/S, Dades A/S, Investeringsforeningen
Maj Invest, Kærkommen Holding APS, Nordgroup A/S, GES Investment Services
Danmark A/S samt Pluss Leadership A/S

Endvidere formand for Beskæftigelsesrådet

Født 1945

Udpeget 2008, genudpeget 2010 og 2014

Mads Lebech — Adm. direktør, Industriens Fond (næstformand for bestyrelsen, formand
for Revisionsudvalget)

Ledelseshverv: Næstformand i Tivoli A/S, formand for Ordrupgaards Advisory Board,
Turismens Vækstråd samt byudviklingsselskabet Nærheden — Fremtidens forstad,
tillige bestyrelsesmedlem i bl.a. KAB Boligselskab og Frederiksberg Fonden samt
Copenhagen Malmé Port AB

Født 1967

Udpeget 2010

Agneta Bjørkman — Direktør, Vera Consultancy

Ledelseshverv: Formand for bestyrelsen i Entreprenørfirmaet Nordkysten A/S og i
Holdingselskabet Nordkysten ApS. Bestyrelsesmedlem i Århus Havn, Københavns
Havns Pensionskasse, Monyx Financial Group AB, Elkysten A/S samt medlem af
repræsentantskabet i Realdania

Født 1952

Udpeget 2008, genudpeget 2010

Lars Berg Dueholm - Advokat
Ledelseshverv: medlem af Københavns Kommunes Borgerrepræsentation for Liberal
Alliance

Født 1977
Udpeget 2014

John Becher Krommes (medarbejderrepræsentant) — Specialarbejder
Ledelseshverv: Tillidsmand 3F

Født 1964

Valgt 2008, genvalgt 2010 og 2014

Peter Maskell — Professor, Copenhagen Business School

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i DJØF's Forlag A/S samt Copenhagen Malmé Port
AB

Født 1949
Udpeget 2008, genudpeget 2010

12

1411810QEQ0GSN13495

 

 

 

Nina Dahle Rasmussen (medarbejderrepræsentant) — Regnskabschef
Født 1975

Valgt 2010, genvalgt 2014

 

Lars Weiss — Næstformand i Borgerrepræsentationen
Ledelseshverv: Medlem af Københavns Kommunes Borgerrepræsentationen for
Socialdemokraterne, bestyrelsesmediem i Copenhagen Malmé Port AB, I/S SMOKA
samt bestyrelsesformand i ARC I/S

Født 1971

Udpeget september 2011, genudpeget 2014

Selskabets direktion udgøres af:

Jens Kramer Mikkelsen — Administrerende direktør

Ledelseshverv:

Formand for Dansk Fitness & Helse Organisation, Sankt Annæ Gymnasium,
Copenhagen Goodwill Ambassadors Corps' Advisory Board, Projektselskabet FN-Byen
P/S samt Komplementarselskabet FN-Byen ApS.

Bestyrelsesmedlem i Københavns Havns Pensionskasse og DGI-Byen.
Født 1951.

Hovedelementer i kontrol- og risikostyringssystemer

By & Havn forholder sig aktivt til de risici, der er forbundet med selskabets aktiviteter, og til at prioritere
de tiltag, som selskabet kan iværksætte for at minimere risiciene. En del risici kan påvirkes af By &
Havns egne beslutninger, mens andre primært er forårsaget af udefra kommende forhold, som sel-
skabet kun i begrænset omfang kan påvirke eller mindske effekterne af. Risiciene omfatter både risici,
der er knyttet til selskabets forretningsområder, og øvrige risici.

Identifikation og prioritering af indsats vedrørende risici sker på overordnet niveau i forbindelse med
bestyrelsens strategiarbejde. Foruden risikoforhold i forbindelse med regnskabsaflæggelsen er der på
bestyrelsesniveau særligt fokus på forretningsmæssige risici, finansielle risici samt forsikringsforhold.
De konkrete risikoforhold er beskrevet yderligere i afsnit 10. Direktionen har etableret processer og
procedurer, der tilsikrer, at identifikation og prioritering af risici er indarbejdet i den daglige arbejdstil-
rettelæggelse i selskabet.

 

Risikoforhold i forbindelse med regnskabsaflæggelsen
By & Havns risikostyring og interne kontroller vedrørende regnskabsaflæggelsen er tilrettelagt med
henblik på at minimere risiciene for væsentlige fejl eller uregelmæssigheder i regnskabet og på at

sikre, at aflæggelse af eksterne års- og delårsrapporter sker i overensstemmelse med årsregnskabs-
loven.

Forud for regnskabsaflæggelsen er de væsentligste poster, processer og forretningsgange i forbin-
delse med regnskabsaflæggelsen gennemgået med henblik på at afdække risiciene. | By & Havn er
de væsentligste risici vedrørende enkeltposter i regnskabet knyttet til dels værdiansættelse af investe-
ringsejendomme, dels selskabets gældsportefølje.

Bestyrelsen godkender efter indstilling fra direktionen principperne for værdiansættelse af selskabets
investeringsejendomme. Principperne forelægges mindst én gang årligt. Hertil kommer, at bestyrelsen
fra den løbende rapportering om salg af investeringsejendomme kan overvåge, om værdiansættelsen
af konkrete ejendomme følger markedsudviklingen. Bestyrelsen har endvidere besluttet et princip om,
at der ca. hvert 5. år skal indhentes eksterne vurderinger af værdien af investeringsejendommene fra
en uafhængig part til støtte for værdiansættelsen i årsregnskabet.

Bestyrelsen godkender årligt en finansstrategi inden for hvilken den daglige forvaltning af gældsporte-
føljen varetages og rapporteres. Gældsporteføljen forvaltes af en ekstern part, der har stor ekspertise
og erfaring på området. Der modtages specialerklæring fra den eksterne parts revisor om den prak-

tiske udførelse af finansforvaltningen. Det fremgår heraf, at de etablerede forretningsgange og interne

13

141181GEO0GSN13496

 

 

 

kontroller er forsvarlige, og at risiciene for væsentlige fejl eller uregelmæssigheder i regnskabet der-
igennem er minimerede. Der er etableret specifikke kontroller for regnskabsposter vedrørende gælds-
porteføljen, der er modtaget fra porteføljeforvalteren.

I øvrigt er identificerede risici ved regnskabsaflæggelsen imødegået ved udarbejdelse af en række
ledelsesgodkendte politikker og andre styrende dokumenter, såsom forretningsgange, attestations-
regler og rapporteringsinstrukser. Ledelsens holdning til god risikostyring og intern kontrol er udtrykt i
og kommunikeret via disse dokumenter. Dokumenterne er tilgængelige via selskabets interne informa-

tionssystemer. Formålet er bl.a. at tilsikre, at medarbejderne kender deres ansvar og beføjelser i orga-
nisationen.

For at sikre, at de af bestyrelsen og ledelsen besluttede mål og politikker opfyldes, samt for at opdage
og korrigere evt. fejl og uregelmæssigheder, har direktionen implementeret et kontrolmiljø. Kontrolmil-
jøet består bl.a. af klare procedurer for disponering og attestation i forbindelse med indkøb og salg
samt sikre funktionsadskillelser, hvor der er særlige risici for fejl og/eller besvigelser. Dette understøt-
tes bl.a. af selskabets IT-systemer, der sikrer, at fakturaer kun kan godkendes af medarbejdere med
bemyndigelse hertil. På IT-området er der implementeret kontroller omkring anvendelse og ændringer
af selskabets IT-systemer samt etableret IT-baserede beredskabsplaner.

Selskabets økonomiske udvikling følges tæt af bestyrelse, direktion og ledelsen i øvrigt. Der udarbej-
des kvartalsregnskaber, som forelægges til bestyrelsens godkendelse sammen med en intern gen-
nemgang, hvor resultatudviklingen sammenholdes med det bestyrelsesgodkendte budget. Til direktion
og øvrig ledelse udarbejdes månedlige rapporteringer om den økonomiske udvikling. Rapporteringer-
ne omfatter såvel drifts- som investeringsaktiviteter.

Der er etableret en proces vedrørende udarbejdelse af års- og delårsrapporter med bl.a tjeklister til
sikring af tilvejebringelse af korrekt information og dokumentation for opfyldelse af årsregnskabsloven.

8. Organisation og medarbejdere

Selskabet er bevidst om, at organisationen løbende skal kunne tilpasses forandringer, og at forandrin-
ger skal kunne implementeres hurtigt. Forandringerne sker med henblik på at optimere håndteringen
af og samspillet mellem selskabets forretningsområder. Med udgangspunkt i By & Havns forretnings-
strategi har selskabets ledelse til stadighed fokus på, at de nødvendige kompetencer er til stede hos
selskabets medarbejdere. Selskabets værdiforøgelse sker ved sammensætning, udvikling og fast-
holdelse af de rette kompetencer.

Selskabet har haft et mål om at reducere sygefraværet, og med udgangen af 2013 har selskabet
opnået målsætningen med et sygefravær på 2,9 pct. Reduktionen har betydet, at medarbejderne i
gennemsnit har været på arbejde tre dage mere i 2013 end i 2012. Målet er nået gennem dialog i

Samarbejdsudvalget og løbende synliggørelse af selskabets sygefravær, og det forventes, at det lave
niveau holdes ved at bevare fokus på dette i 2014.

For at fremme sundhed, trivsel og arbejdsglæde er der forskellige tilbud i hverdagen for selskabets
medarbejdere. Det drejer sig bl.a. om motionsrum, yoga, massageordning, influenzavaccination og
sundhedstjek. | efteråret 2013 blev der afholdt medarbejderseminar for alle medarbejderne i selskabet.
Emnet var sundhedsfremme med fokus på sundhed samt fysisk og psykisk arbejdsmiljø. Formålet var
at give medarbejderne konkrete input til et sundere arbejds- og fritidsliv, og dermed opnå sundere
medarbejdere, øget trivsel og eventuel en reducering af sygefraværet.

Med udgangen af 2013 beskæftigede By & Havn 111 medarbejdere. Selskabets gennemsnitsalder er
47 år, og der er 43 kvinder og 68 mænd ansat. I selskabets chefgruppe, som består af 13 personer, er
der seks kvinder og syv mænd. Medarbejdergrupperne fordeler sig på 82 funktionærer og 29 special-
arbejdere. Funktionærerne består bl.a. af økonomer, jurister, byplanlæggere, ingeniører, maritime
medarbejdere, ejendomsinspektører, kontormedarbejdere etc. Specialarbejderne udfører drift og
vedligehold i selskabets udviklingsområder og i Københavns Havn.

14

 

 

9. Selskabsmæssige forhold

Udviklingsselskabet By & Havn I/S blev stiftet den 26. oktober 2007 med regnskabsmæssig virkning
pr. 1. januar 2007 i henhold til Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S, der blev
vedtaget i juni 2007. Selskabet er et interessentskab, der ejes af Københavns Kommune (55 pct.) og

Den Danske Stat (45 pct.). Interessenterne hæfter ubegrænset og solidarisk for selskabets forpligtel-
ser.

Selskabets formål er på et forretningsmæssigt grundlag at udvikle arealerne i Ørestad og Københavns
Havn, samt forestå havnedrift i Københavns Havn. Den operationelle del af havnedriften varetages af
Copenhagen Malmé Port AB (CMP), der er et svensk aktieselskab, hvor By & Havns ejerandel er 50

pct. Den øvrige del ejes af Malmø Kommune og en række private aktionærer. By & Havn har endvi-
dere ejerandele i følgende selskaber:

e FN-Byen P/S med tilhørende komplementarselskab. FN-Byen P/S ejes 98,3 pct. af By & Havn
og 0,8 pct. af NKM ApS. Selskabet har til formål at opføre ejendomme på Marmormolen.

e Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S samt tilhørende komplementarselskab. Sel-
skabet ejes 90 pct. af By & Havn og 10 pct. af N&S P/S. Selskabet har til formål at udvikle
Marmormolen.

. DanLink-Udvikling P/S samt tilhørende komplementarselskab. By & Havn og TK Development

ejer hver 50 pct. af kommanditaktieselskabet. Selskabets formål er at udvikle Amerika Plads.

. Projektselskabet Marmorbyen P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes
49,99 pct. af Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S og 50,01 pct. af Pensam. Selskabet
er etableret i 2013 og har til formål at eje og udleje boliger på Marmormolen.

e Ørestad Down Town P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 40 pct. af By

& Havn og 60 pct. af NCC Property Development A/S. Selskabet, der blev etableret i 2011,
har til formål at udvikle området Ørestad Down Town.

. Harbour P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 8,5 pct. af By & Havn,
45,75 pct. af ATP Ejendomme og 45,75 pct. af PensionDanmark. Selskabet, der blev etableret

i 2011, har til formål at eje og udleje FN-Byen samt udvikle arealer på Marmormolen og
Langelinie.

 

15

1411810B0GSN13498

 

 

Selskabsstruktur pr. 31. december 2013

 

 

" | Udviklingsselskabet By & Havn I/S

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

50 % ejet
Datterselskaber Joint Ventures Associerede selskaber
FN-Byen P/S og Komplementar- | 983%, | Copenhagen Malmé Port AB od [40% | Ørestad Down Town P/S og
selskabet FN-Byen ApS ejet ejet Ørestad Down Town ApS
Den resterende de! ejes af NKM ApS Den resterende de! ejes af Malmø Kommune og Den resterende de! ejes af
en række private aktionærer NCC Property Development A/S
Byggemodningsselskabet Kommanditaktieselskabet DanLink- | f L.85% f Harbour P/S øg Harbour
Marmormolen P/S og [| 90% | Udvikling og DLU ApS ejet Komplementar ApS
mpleme! ejet
Ko TR s ntarselskabet Den resterende del ejes af TK Development Den resterende de) ejes ligeligt af ATP
o. p Ejendomme og PensionDanmark

 

 

 

Den resterende del ejes af N&S P/S
1

49,99 % ejet
i

 

Byggemodningsselskabet
Marmorbyen P/S og
Projektselskabet Marmorbyen
Komplementar ApS

 

 

 

Den resterende del ejes af Pensam tiv
forsikringsaktiese!skab

 

 

 

10. Risikofaktorer
Risikoforhold for forretningsområder

Arealudvikling

Værdien af selskabets udviklingsejendomme er pr. 31. december 2013 på 7.997 mio. kr. og udgør der-
med den væsentligste del af By & Havns samlede materielle anlægsaktiver og indtjeningsgrundlag på
længere sigt.

By & Havns salg af arealer (byggeretter) i byudviklingsområder til bolig- og erhvervsformål afhænger
af, om markedet efterspørger nye arealer til boliger eller erhvervsformål. Efterspørgslen afhænger
primært af de økonomiske konjunkturer, men også af konkurrencen med andre byudviklingsområder
samt den demografiske udvikling i København. Ejendomsmarkedets afhængighed af konjunkturudvik-
lingen indebærer store udsving i salg mellem de enkelte år, ligesom konjunkturforløbet også påvirker
prissætningen. Konjunkturforholdene vil derfor have stor indflydelse på grundlaget for værdiskabelsen
i selskabet både på kort og langt sigt.

Selskabets tidshorisont er meget langsigtet, idet de nuværende arealbesiddelser ventes at skulle af-
sættes over de næste 70-80 år. Over en så lang periode vil der naturligvis være perioder med lavt salg
og perioder med højt salg afhængig af konjunkturudviklingen. De seneste år har salget været relativt
begrænset. I 2013 blev der for første gang i flere år afsluttet større handler om salg af byggeretter
samt en enkelt udlejningsejendom. Der er endvidere indgået aftaler, som ventes endeligt afsluttet i
løbet af 2014. Der er således mulighed for, at salget i 2013 vil ligge over det langsigtede niveau.

 

Det er selskabets strategi at fortsætte udviklingen af nye byområder, således at efterspørgslen kan
imødekommes, når markedet vender. Det er endvidere strategien så vidt muligt at have et varieret
udbud af arealer til rådighed for markedet inden for selskabets udviklingsområder, hvilket minimerer
udsving i salgstakten. Der udbydes således arealer til både bolig- og erhvervsformål i forskellige dele
af byen, ligesom der udbydes arealer med forskellige karakteristika og i forskellige prisniveauer.

16

1411810E0GSN13499

 

 

 

 

 

Udviklingstakten tilpasses løbende den forventede markedsudvikling, så nye investeringer i byudvik-
ling afpasses med salgstakten. En væsentlig forudsætning for at kunne udvikle arealerne i takt med
markedets efterspørgsel er, at det nødvendige plangrundlag tilvejebringes med forudsætninger, som

tilgodeser markedets behov. Selskabet har løbende en tæt og konstruktiv dialog med Københavns
Kommune herom.

Det er endvidere en væsentlig forudsætning for udvikling og salg af arealerne, at de nye byområder
har de karakteristika, som markedet efterspørger. Der arbejdes løbende med at indsamle viden herom

og udvikle byområderne i tråd hermed, hvilket alt andet lige er med til at mindske risikoen for svigten-
de salg.

Udlejning
Værdien af By & Havns udlejningsejendomme er pr. 31. december 2013 opgjort til 2.195 mio. kr.,

hvilket svarer til ca. 21 pct. af værdien af de samlede investeringsejendomme og 18 pct. af de
materielle anlægsaktiver.

Den største risiko for By & Havns omsætning og indtjening fra udlejningsaktiviteter er økonomisk
afmatning, som det har været tilfældet de seneste år. Risikoen består i, at markedslejen falder, at

tomgangsprocenten øges, eller at der opstår deciderede tab på lejemål som følge af manglende
betaling.

Den samlede portefølje af lejemål består af en bred vifte af forskellige lejemål, hvilket er med til at
begrænse risikoen for at blive ramt hårdt af faldende efterspørgsel efter bestemte typer af lejemål.
Lejemålene søges løbende forbedret, men større forbedringsarbejder igangsættes først, når der er
indgået en lejeaftale, som på langt sigt kan finansiere forbedringsomkostningerne. Lejemålene for-
deler sig indtægtsmæssigt på følgende hovedområder:

Lager/showroom 36 pct.
Arealer 33 pct.
Kontorlejemål 19 pct.
Vandarealer 8 pct.
Øvrige lejemål 4 pct.

100 pct.

Bygningslejemål omfatter lejemål til kontor, til lager samt til øvrige formål som restauration mv. I
porteføljen er der såvel ældre lagerlejemål som moderniserede kontorlejemål med god beliggenhed.
Tomgangsprocenten for kontorlejemål er pr. 31. december 2013 opgjort til 8,2 pct. og for lagerlejemål
opgjort til 5,8 pct. Udviklingen i tomgangsprocenten for selskabets bygningslejemål følger nogenlunde
markedsudviklingen i Storkøbenhavn. Tomgangsprocenten for selskabets bygningslejemål er generelt
set højest for lejemål med en lav markedsleje.

Areallejemålene vedrører primært arealer i Nordhavnen og Sydhavnen. På en del af arealerne har
lejer investeret i egne bygninger og anlæg, hvilket er med til at mindske risikoen for fraflytning. Vand-
areallejemål omfatter bl.a. udlejning til sejlklubber mv. Værdien af disse lejemål indgår ikke som inve-
steringsejendomme i regnskabet, men er optaget til kostpris.

Selskabet arbejder endvidere aktivt med at reducere risikoen for tomgang fremadrettet ved primært at
indgå lejeaftaler med forholdsvis lange uopsigelighedsperioder. Der foretages kreditvurdering af større
nye lejere, og opkrævning af forudbetalt leje (depositum) mindsker risikoen for direkte tab. | de foregå-

ende år har de direkte tab på debitorer fra lejemål været meget begrænset set i forhold til selskabets
lejeindtægter.

Parkering
Værdien af By & Havns parkeringsanlæg er pr. 31. december 2013 opgjort til godt 1.067 mio. kr.
(dagsværdi), svarende til ca. 9 pct. af de materielle anlægsaktiver.

Den største risiko for værdiskabelsen inden for parkeringssegmentet er, at byudviklingen spredes over
for store områder, og at det derigennem bliver vanskeligt at få udnyttet parkeringskapaciteten effektivt.

17

1411810E0GSR135Q0

 

 

Endvidere er økonomien i parkeringsanlæggene afhængig af, at der bygges både til bolig- og er-
hvervsformål, da det gennem dobbeltudnyttelse vil øge kapacitetsudnyttelsen af anlæggene.

Investering i nye parkeringsanlæg afpasses med udbygningstakten i de nye byudviklingsområder. I de
nye udviklingsområder investeres i første omgang i midlertidige parkeringsanlæg på terræn, mens

store investeringer i parkeringsanlæg i konstruktion først gennemføres, når efterspørgslen er tilstræk-
kelig.

Efterspørgslen efter parkeringspladser i de forskellige områder påvirkes primært af antallet af boliger
og arbejdspladser i nærområdet samt af prisniveauet for parkering, mens generelle konjunkturforhold
kun i begrænset omfang påvirker omsæiningen i parkeringsanlæggene.

Moderselskabet By & Havn ejer og driver i alt mere end 4.300 parkeringspladser i anlæg eller på
terræn. Hertil kommer 800 parkeringspladser i joint venture-selskabet DanLink-Udvikling P/S. Der er
indgået aftale om fast abonnementsbetaling med godt 3.300 kunder, hvoraf ca. 2.200 er erhvervs-
kunder, og næsten 1.100 er kort til private.

De faste kunder står for ca. 73 pct. af omsætningen. Den resterende del udgøres af kontantbetalende

kunder. Resultatet på parkeringsområdet er således i meget begrænset omfang afhængigt af enkelte
parkeringsanlæg eller af enkeltkunder.

Selskabets parkeringsanlæg er i flere områder udsat for konkurrence fra tilsvarende anlæg eller fra
gratisparkering i gadeplan. Den overordnede udvikling på parkeringsområdet med større grad af beta-
ling for parkering i byområder gavner alt andet lige selskabets parkeringsaktiviteter.

Parkeringsanlæggenes resultatudvikling kan påvirkes af det overordnede konkurrenceforhold mellem
forskellige transportformer, men det vurderes, at større ændringer heri kun på meget langt sigt kan
påvirke indtjeningsniveauet.

Havnedrift

Værdien af de materielle anlægsaktiver, der anvendes til havnedrift, udgør godt 1.200 mio. kr., sva-
rende til ca. 10 pct. af de samlede materielle anlægsaktiver. Anlægsaktiverne består primært af byg-
ninger, kajer, bolværker og andre havneanlæg, der anvendes i den kommercielle havnedrift. Hoved-
parten af anlæggene lejes ud til det 50 pct. ejede CMP, der varetager selskabets havnedriftsaktiviteter.
CMP varetager på lignende vis driften af erhvervshavnen i Malmø. Den samlede lejebetaling fra CMP
til By & Havn udgjorde i 2013 godt 39 mio. kr. Lejebetalingen vil i henhold til aftalen med CMP være
stigende de kommende år. Foruden lejen har By & Havn andel i overskuddet fra CMP, der i 2013 ud-

gjorde ca. 30 mio. kr. Værdien af ejerandelen i CMP er indregnet efter indre værdis metode til 174
mio. kr.

Havnedriften påvirkes af de generelle økonomiske konjunkturer, og CMP's omsætning og resultat har
således også været ramt af de senere års økonomiske afmatning. CMP's aktiviteter er spredt over
flere forskellige forretningsområder og er endvidere fordelt på aktiviteter i Malmø og København, der
ikke nødvendigvis har samme konjunkturforløb. CMP's omsætning er fordelt på mange forskellige
kunder, hvoraf mange har en relativt stærk finansiel baggrund. De samlede havnedriftsaktiviteter har

således en afbalanceret risikoprofil, hvilket har været med til at reducere indtægisnedgangen i de
seneste års lavkonjunktur.

En del af CMP's indtjening opnås i SEK. By & Havn afdækker ikke den valutarisiko, der opstår som

følge heraf, idet den på langt sigt skønnes at være begrænset i forhold til By & Havns samlede ind-
tjening.

By & Havn investerer i nye havneanlæg, når udviklingen i havneomsætningen eller byudviklingen gør
det nødvendigt. De primære havneanlæg lejes ud til CMP, og nye investeringer i havneanlæg i gang-
sættes som regel kun, hvis der er indgået aftale med CMP om lejebetaling herfor. Den netop afslutte-
de investering i en ny krydstogtkaj i Nordhavnen er et eksempel herpå.

 

18

1411810QE0GSN13501

 

 

 

Finansielle risici
Den finansielle risiko vedrørende gælden er et væsentligt risikoområde for By & Havn.Ved udgangen
af 2013 havde By & Havn en samlet nominel gæld til kreditinstitutter på 13,6 mia. kr. Med de nuværen-
de forventninger til driftsindtjening, salg og investeringer ventes gælden svagt faldende set over de
kommende fire-fem år, hvorefter der forventes en nedbringelse af gældsniveauet. Samtidig ventes
pengestrømmen fra driften at kunne dække en stadig større andel af renteudgifterne fa gælden.

I henhold til den særlige stiftelseslov for selskabet (Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklings-
selskabet I/S) kan selskabet finansiere sine aktiviteter via statslån, hvorved der opnås gunstige vilkår.
Selskabets låneoptagelse er reguleret ved en trepartsaftale mellem Danmarks Nationalbank, Trans-
portministeriet og By & Havn. Aftalen indeholder retningslinjer for, hvilke typer af finansielle instrumen-
ter og låneaftaler selskabet kan lade indgå i låneporteføljen. Lånene optages typisk som genudlån fra

Nationalbanken, der med anvendelse af bl.a. rente-SWAPS evt. omlægges, så der opnås den ønske-
de risikoprofil.

Målsætningen for finansforvaltningen er at opnå de lavest mulige reale finansieringsomkostninger set
over en længere tidshorisont, dog under hensyntagen til et acceptabelt niveau for udsving mellem de
enkelte års resultater. Målet er at holde de reale finansieringsomkostninger under 3 pct. p.a., hvilket
har været opfyldt i alle år siden selskabets stiftelse.

Rammerne for selskabets finansielle transaktioner fastsættes én gang årligt af bestyrelsen med ved-
tagelse af en finansstrategi og finansieringsinstruks. Den samlede risikoprofil er lav.

12014 skal der gennemføres refinansiering for ca. 1.500 mio. kr.

Valutarisiko

I henhold til retningslinjerne i trepartsaftalen og den af bestyrelsen vedtagne finansstrategi er selska-
bets låneportefølje alene endeligt eksponeret i DKK og EUR. Med udgangspunkt i historisk lave ud-
sving mellem de to valutaer vurderes eksponeringen i EUR ikke at udgøre en væsenilig finansiel

risiko. Den valgte fordeling mellem de to valutaer vil afhænge af den relative renteudvikling i valuta-
erne.

Pr. 31. december 2013 var 74 pct. af bruttogælden placeret i DKK og 26 pct. i EUR. Valutarisikoen ved
en 1-procents ændring i EUR-kursen er 40 mio. kr.

 

Renterisiko

Fordelingen af den samlede gældsportefølje på forskellige rentetyper (fast-, variabelt eller realt forren-
tede lån) fastlægges i finansstrategien, men overvejes i øvrigt løbende afhængig af udviklingen på de
finansielle markeder. I fastlæggelsen af gældsfordelingen inddrages også sammenhængen mellem
udviklingen i finansieringsomkostninger (passiver) og selskabets indtjening (aktiver). Analyser har
peget på, at selskabet i relation til det samlede risikobillede med fordel kan anvende alle tre gælds-
typer i sin portefølje. Der sigtes mod, at omkring 50 pct. af gælden på længere sigt placeres i realt

forrentede lån, mens den øvrige del fordeles stort set lige mellem nominelt fastforrentede og variabelt
forrentede lån.

Pr. 31. december 2013 var 32 pct. af gælden fastforrentet, 33 pct. realrentebaseret og 35 pct. variabelt
forrentet. Den realforrentede andel af porteføljen, der primært består af låneaftaler med relativt lang
løbetid, ventes øget i løbet af 2014.

Tabel 6. Gæld relativt fordelt på rentetype pr. 31. december 2012 og 2013 (pct.)

 

 

 

 

 

 

31.12.2013 31.12.2012
Variabelt forrentet 35 31
Fastforrentet 32 36
Realforrentet (indeks) 33 33
| alt 100 100

 

 

 

 

19

1411810E0GSN13502

 

 

Gældsporteføljens varighed er opgjort til 5,8 år pr. 31. december 2013, hvilket er sammenvægtet af en
varighed på 2,0 år for den nominelle gældsandel og 12,1 år for den realrentebaserede gældsandel.

Kursfølsomheden er opgjort til 9 mio. kr. ved en ændring i rentekurven på 1 basispunkt (0,01 procent-
point).

Kreditrisici
Finansielle kreditrisici består i, at modparter ikke overholder deres forpligtelser over for By & Havn,
enten i relation til afledte finansielle instrumenter eller ved placering af overskudslikviditet.

Rente- og valuta-SWAPS indgås kun med de mest kreditværdige danske og udenlandske institutioner
og i overensstemmelse med retningslinjerne i trepartsaftalen med Nationalbanken og Transportmini-
steriet. Målet er, at risikoen på modparten i videst mulige omfang begrænses.

Modpartsrisici styres og overvåges løbende i et særligt line- og limitsystem, der fastlægger princip-
perne for opgørelse af disse risici, samt et maksimum for hvor store risici, der kan accepteres for hver
modpart. Sidstnævnte udmåles i forhold til modpartens rating hos de internationale ratingbureauer.
Selskabet indgår kun aftaler med modparter, hvis der foreligger en aftale om sikkerhedsstillelse (CSA-
aftale). Kreditrisikoen ved disse aftaler vurderes til 0.

Selskabet har i perioder overskudslikviditet, der placeres som bankindestående indtil det forventede
afløb. Ved udgangen af 2013 udgjorde likviditetsreserven 0 mio. kr. Overskudslikviditet i moderselska-
bet placeres alene i pengeinstitutter med en rating på mindst A+/A1. Overskudslikviditet på op til 100
mio. kr., der skal anvendes til den løbende drift, kan dog fra dag-til-dag placeres hos modparter med
rating lavere end A+/1, men dog inden for A-kategorien.

Likviditetsrisiko

By & Havn har en meget begrænset likviditetsrisiko, da selskabet via lov om Metroselskabet I/S og
Arealudviklingsselskabet I/S samt trepartsaftalen med Nationalbanken og Transportministeriet har
adgang til at optage lån i Nationalbanken til finansiering af selskabets aktiviteter. Lån kan optages
med meget kort varsel. Hertil kommer, at selskabet sammen med sine datterselskaber har træknings-
rettigheder (kassekredit) hos sin hovedbankforbindelse på 100 mio. kr. Ved udgangen af 2013 havde

By & Havn trukket 145 mio. kr. på denne kassekredit. Beløbet blev dog mere end dækket af datter-
selskabers indestående.

Øvrige risici

Forsikringer

By & Havn har tegnet en række forsikringer vedrørende selskabets materielle anlægsaktiver til
dækning mod evt. skader. Det drejer sig bl.a. om forsikringer vedrørende bygninger, materiel,
motorkøretøjer og løsøre. Det er en del af ledelsesansvaret at forholde sig aktivt til de opståede

skader og overveje skadesforebyggende tiltag, således at selskabets samlede risikoomkostninger
mindskes over tid.

Der er endvidere tegnet forsikringer vedrørende ansvarsforhold, herunder bestyrelses- og direktions-
ansvar, samt entrepriseforsikringer I forbindelse med større anlægsopgaver.

Bestyrelsen vedtager en gang årligt en forsikringsstrategi og gennemgår selskabets aktuelle forsik-
ringsdækning. Der har i 2013 været gennemført udbud af selskabets forsikringsportefølje.

Miljø

By & Havn har ingen aktiviteter, som i sig selv kan give anledning til væsentlige miljøskader. Dog har
enkelte af selskabets lejere aktiviteter, som i en vis udstrækning kan påvirke miljøet. Det indgår i alle
lejekontrakter, at lejer skal rense arealerne ved fraflytning. Alternativt aftales, at lejer ved fraflytning
indbetaler et beløb svarende til oprensningsomkostningerne. By & Havn påtager sig herefter at rense
arealerne, når det bliver påkrævet. Af indbetalte beløb fra tidligere lejere er der i løbet af 2013 afholdt
19 mio. kr. til bl.a. oprensning i Århusgadekvarteret. I forbindelse med ejendomssalg påtager By &
Havn sig i visse tilfælde at afholde omkostninger til oprensning af arealet. Der er pr. 31. december
2013 hensat 37 mio. kr. vedrørende kommende miljøforpligtelser.

20

TÆLI81OEOGSNI3ISG03

 

 

 

 

Nogle af selskabets arealer består af opfyld og kan være forurenede. I forbindelse med salg af arealer
(byggeretter) gennemføres en åben proces over for køber omkring evt. forureningsrisiko. Det indgår
som hovedregel i salgsaftalerne, hvem der skal dække evt. meromkostninger til oprensning i forbin-
delse med udnyttelse af arealerne. Hermed elimineres en evt. risiko for retstvister herom.

Der findes ikke en fuldstændig kortlægning af forureningsomfanget, men der er taget højde herfor i
vurderingen af værdien af selskabets investeringsejendomme.

Jura
Selskabet har hovedsageligt juridiske risici i forbindelse med indgåelse af lejekontrakter og salgs-
kontrakter. Der er udarbejdet standardlejekontrakter for alle lejemål. Lejekontrakterne gennemgås

løbende med henblik på at sikre, at de afspejler gældende lovgivning og praksis på området. Sel-
skabet har historisk set haft ganske få retstvister med lejere.

Salgskontrakter er også i et vist omfang standardiseret, men kræver i flere tilfælde en tilpasning til de
konkrete aftaler. Selskabet har egne juridiske eksperter, men anvender ved alle større ejendoms-
handler ekstern juridisk bistand for at minimere risikoen for senere retstvister.

Anlægskontrakter

Selskabet investerer løbende relativt store beløb i havneanlæg, parkeringsanlæg og generel infra-
struktur mv. Der er løbende en risiko for, at anlægsprojekterne ikke overholder budget eller ikke
gennemføres til det forventede tidspunkt. Selskabet har eget personale med stor erfaring inden for de
pågældende områder, ligesom der anvendes ekstern ekspertise i fornødent omfang til at styre de
største og mest komplicerede projekter.

Usikkerheder ved indregning og måling

Enkelte væsentlige regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men må fastlægges ud fra skøn,
hvorved der opstår usikkerhed ved indregning og måling af posterne. De væsentligste poster, hvor der
kan være usikkerhed omkring regnskabsposterne, er opgørelsen af dagsværdien for henholdsvis sel-
skabets investeringsejendomme og selskabets langfristede gæld. Posterne fastlægges dog så vidt
muligt på baggrund af ekstern information og på baggrund af almindeligt anerkendte metoder.

For så vidt angår selskabets investeringsejendomme er værdierne opgjort ved at beregne nutidsvær-
dien af de forventede fremtidige betalingsstrømme, hvilket også er den metode, der typisk anvendes
blandt markedsaktørerne. Usikkerheden ved opgørelsen knytter sig til nogle af de centrale forudsæt-
ninger i beregningen såsom kapitaliseringsfaktor, salgspriser og salgstidspunkt. Metoden for vurdering
af værdien af investeringsejendommene er yderligere beskrevet i note 13 til regnskabet, hvor følsom-
hed over for ændringer i de centrale forudsætninger ligeledes er vist.

For så vidt angår dagsværdien af selskabets langfristede gæld er dagsværdien opgjort efter gængse
metoder. Opgørelsen er foretaget af Sund & Bælt Partner A/S, hvortil opgaven med at forvalte sel-
skabets gældsportefølje er outsourcet. Der er endvidere foretaget en afstemning af markedsværdierne
i forhold til de af modparterne opgjorte markedsværdier. Afstemningen har understøttet fuldstændig-

heden af transaktionsregistreringen og har kun vist marginale afvigelser i forhold til modparternes
værdier.

21

1411810E0GSR13504

 

 

 

 

11... Regnskabsberetning
Regnskabsberetning

Resultat

 

Årets resultat udgjorde 1.092 mio. kr. mod -922 mio. kr. i 2012. Resultatfremgangen vedrører foruden
en forbedring af den primære drift også forøgede resultatandele fra datterselskaber og joint ventures,
faldende finansielle nettoomkostninger samt markedsværdiregulering af selskabets gæld.

Nettoomsætningen i 2013 blev på 418 mio. kr., hvilket er en stigning på 96 mio. kr. i forhold til året før,
svarende til ca. 30 pct. Stigningen kan bl.a. henføres til øgede indtægter fra modtagelse af jord i Nord-
havnen. Hertil kommer midlertidige lejeindtægter fra FN-Byen Campus 1 fra ejendommens færdig-
gørelse primo 2013 til overdragelse til kommende ejer den 1. maj 2013 samt en generel stigning i
lejeindtægter fra selskabets ejendomsportefølje. Stigningen i lejeindtægterne har baggrund i gennem-
førte opgraderinger af ældre lagerbygninger samt udlejning af ledige arealer. Der har i lighed med tid-

ligere år også været en stigning i indtægter fra udlejning af havneindretninger til CMP og fra parke-
ringsaktiviteter.

For 2013 udgør værdiregulering af investeringsejendommene 384 mio. kr. mod -280 mio. kr. i 2012.
Værdireguleringerne svarer til ca. 4 pct. af værdien af investeringsejendommene. Vurderingerne af
investeringsejendommene, der ligger til grund for værdireguleringerne, er bl.a. foretaget på baggrund
af en række aftaler om salg af byggeretter, der er indgået i løbet af 2013.

Personaleomkostningerne og de andre eksterne omkostninger udgør tilsammen 178 mio. kr., hvilket
er en stigning på 5 mio. kr. fra 2012. Stigningen vedrører omkostninger ved modtagelse af jord i Nord-
havnen, der først har fået fuld effekt fra 2013, samt stigende ejendomsskatter. Det gennemsnitlige
antal medarbejdere har i 2013 være 111 mod 110 i 2012.

1 2013 udgør afskrivningerne 97 mio. kr., hvilket er en stigning på 44 mio. kr. i forhold til året før. Stig-
ningen kan stort set udelukkende henføres til afskrivninger på anlægget til modtagelse af jord I Nord-
havnen.

Resultatet af den primære drift udgør herefter 529 mio. kr. mod -182 mio. kr. i 2012. 1 2013 udgør
pengestrømmen fra den primære drift (EBITDA) 244 mio. kr. Selskabet er dermed kommet et skridt
nærmere at kunne servicere gældsposterne med pengestrømmen fra den primære drift.
Pengestrøm fra primær drift
(EBITDA, ekskl. værdireguleringer),
mio. kr.
300

250 mmm mmm mm tre mee mn nn nn mn ten
|
alt |" . .
150

100 tm men

. dl dl

2009 2030 2011 2012 2033 2013. budget

  

22

141181QE0GSN135Q5

 

 

Resultatandelene fra selskabets datterselskaber er på 99 mio. kr. mod -24 mio. kr. året før. Den væ-
sentligste del heraf vedrører FN-Byen P/S, der i 2013 stort set fik afsluttet etableringen af FN-Byen
Campus 1 og dermed afdækket de væsentligste risici i projektet.

Resultatandelen fra joint ventures på 30 mio. kr. (38 mio. kr. i 2012) vedrører primært CMP, mens
DanLink-Udvikling P/S har givet et resultat tæt på 0.

I 2013 udgør de finansielle nettoomkostninger 325 mio. kr., hvilket er et fald på 146 mio. kr. i forhold til
året før. Da nettogælden stort set har været uændret i forhold til i 2012, kan faldet henføres til gen-
nemførte refinansieringer, der er foretaget over de seneste par år med et lavt renteniveau, hvortil

kommer, at renteomkostningerne på de indeksbaserede lån er faldet som følge af den lave inflation i
2013.

I løbet af 2013 er renteniveauet steget, hvorfor markedsværdien af selskabets gældsportefølje er fal-
det. Der er derfor resultatført en markedsværdiregulering af gælden på 760 mio. kr. Siden selskabets
stiftelse har den samlede markedsværdiregulering af gæld udgjort -1.133 mio. kr.

Balance

Ved udgangen af 2013 udgør den samlede balance 13.314 mio. kr. (13.181 mio. kr. i 2012). De
materielle anlægsaktiver udgør 11.876 mio. kr., hvilket er en nedgang i forhold til i 2012 på 327 mio.
kr. De materielle anlægsaktiver er mindsket som følge af salg af investeringsejendomme på 2.335
mio. kr., og forøget via tilgange via investeringer (716 mio. kr.), bidrag til metro til Nordhavnen (934
mio. kr.) samt værdireguleringer af investeringsejendomme (384 mio. kr.)

Ved udgangen af 2013 udgør de finansielle anlægsaktiver 592 mio. kr., hvilket er 260 mio. kr. højere
end i 2012. Stigningen kan primært henføres til tilgang af en ejerandel på 8,5 pct. i Harbour P/S, deri
2013 overtog ejerskabet af FN-Byen Campus 1 og samtidig ejer arealer på Marmormolen og Lange-
linie, som skal udvikles. Samtidig er værdien af kapitalandelene i datterselskaber forøget som følge af
de regnskabsmæssige overskud i selskaberne i 2013.

Tilgodehavender er i løbet af 2013 forøget med 209 mio. kr. Stigningen kan primært henføres til til-

godehavender fra ejendomssalg, idet salgssummerne fra nogle af de gennemførte salg endnu ikke er
frigivet.

Egenkapitalen er efter det overførte resultat for 2013 opgjort til -3.082 mio. kr. Heraf kan -1.133 mio.
kr. henføres til de akkumulerede markedsværdireguleringer af gæld, der er påført resultatet siden
selskabets stiftelse.

De langfristede gældsforpligtelser inkl. den kortfristede del udgør 15.785 mio. kr., hvilket er et fald på
916 mio. kr. i forhold til året før. Inkl. ændringer af likvider og bankgæld er der tale om en nedgang på
766 mio. kr. Nedgangen kan primært henføres til, at markedsværdien af selskabets gældsportefølje er

faldet med 760 mio. kr. i løbet af 2013. Den nominelle værdi af selskabets gæld er således stort set på
niveau med året før.

Forventninger til 2014 og de kommende år

Selskabets ledelse har i den økonomiske styring stor fokus på den langsigtede værdiskabelse i
selskabet.

Selskabets økonomi er siden selskabets stiftelse endvidere blevet belastet med negative værdiregu-
leringer af gæld som følge af rentestigninger. De samlede værdireguleringer af gæld udgør siden
stiftelsen i alt -1.133 mio. kr., der har belastet resultat og egenkapital negativt. Der er tale om ureali-
serede poster, som vil blive ført tilbage til resultatet i takt med lånenes indfrielse. Ses der bort fra

effekten af markedsværdireguleringerne af gælden, udgør egenkapitalen ved udgangen af 2013
-1.949 mio. kr.

 

23

1411810E0GSN13506

 

 

 

Siden selskabet blev stiftet i 2007, har de økonomiske konjunkturer og ikke mindst forholdene på
ejendomsmarkedet været ugunstige for selskabet. Samtidig har to lovændringer af henholdsvis
momslovgivningen og ejendomsbeskatningen påvirket værdien af By & Havns ejendomme og dermed
resultat og egenkapital med skønsmæssigt -1.400 mio. kr.

2013 blev det første år, der brød flere års negative resultater, og det forventes, at den gunstige udvik-
ling kan fastholdes i 2014. Der forventes således et resultat på 175 mio. kr. før markedsværdiregule-
ringer af gæld. For så vidt angår den primære drift ekskl. markedsværdiregulering af investeringsejen-
domme ventes et resultat på 110 mio. kr. Pengestrømmen fra den primære drift vil herefter udgøre
mere end 200 mio. kr. På baggrund af forventningen til 2014 og skøn over udviklingen de kommende
år vurderes det som muligt at genetablere egenkapitalen inden for en 10-årig periode.

Med stigende pengestrøm fra salg og den primære drift ventes gælden nedbragt over de kommende
år — også selv om der stadig skal investeres i infrastruktur mv. i forbindelse med byudviklingen. Ved
udgangen af 2014 skal ca. 1.500 mio. kr. af den samlede gæld på ca. 15.800 mio. kr. refinansieres.
Refinansieringen bliver dækket ved optagelse af lån i Nationalbanken i henhold til gældende aftaler.

Selskabets likviditetsrisiko er derfor meget lav, og årsrapporten er aflagt under forudsætning om
fortsat drift.

Begivenheder efter regnskabsårets udløb

Der har efter regnskabsårets udløb ikke været begivenheder af væsentlig betydning for årsregnskabet
eller for årsrapporten i øvrigt.

 

 

 

 

    
  

 

 

 

 

 

 

 

 

Egenkapital By & Havn 2007 - 2013
Mio, kr.
1.500
500
2007, 2010:
7500 primo EF
-1.500
-2.500
-3.500
4.500
mEgenkapitalexH. markedsværdiregulering samt effekt af boligmoms og fjernelse af grundforbedringsfradrag
CBoligmoms
æfFjernelse af fradragfor grundførbedring
Bl larkedsværdiregulering

 

 

 

24

1411810E06GSWN13507

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 2013

Nettoomsætning
Værdireguleringer af investeringsejendomme
Andre driftsindtægter

Indtægter i alt
Personaleomkostninger

Andre eksterne omkostninger
Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver

Resultat af primær drift

Resultat af kapitalandele i datterselskaber efter skat
Resultat af kapitalandele i joint ventures efter skat

Resultat af kapitalandele i associerede selskaber efter skat

Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger

Resultat før markedsværdiregulering af gæld

Markedsværdiregulering af gæld

Periodens resultat

Resultatdisponering

Forslag til resultatdisponering

Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode
Overført overskud

141181QE0GSN13508

Note

Om

co æw NJ

æå må
så OD

12

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
DKK 1.000 DKK 1.000
418.246 321.953
383.696 -279.775
2.202 988
804.144 43.166
-66.402 -65.280
-111.654 -107.273
-97.083 -52.985
529.005 -182.372
99.009 -24.086
29.533 37.985
-465 -168
641.982 650.524
-966.970 -1.121.674
332.094 -639.791
759.770 -282.120
1.091.864 -921.911
128.261 -991
963.603 -920.920
1.091.864 -921.911
25

 

 

Balance 31. december 2013

Aktiver

Investeringsejendomme

Grunde og bygninger

Havneindretninger

Driftsmateriel

Materielle anlægsaktiver under opførelse

Materielle anlægsaktiver under opførelse, forudbetaling
Materielle anlægsaktiver

Kapitalandele i datterselskaber

Kapitalandele i joint ventures

Kapitalandele i associerede selskaber
Tilgodehavende hos joint ventures ved ejendomssalg
Øvrige finansielle anlægsaktiver

Andre værdipapirer

Finansielle anlægsaktiver

Anlægsaktiver

Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme
Tilgodehavende hos datterselskaber
Tilgodehavende hos joint ventures

Andre tilgodehavender

Periodeafgrænsningsposter

Tilgodehavender
Likvide beholdninger

Omsætningsaktiver

Aktiver

1411810E0GSN13509

Note

13

14
15
16
17
17

17

18

19

20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31. dec. 2013 31. dec. 2012
DKK 1.000 DKK 1.000
9.258.867 10.425.161
363.536 367.536
1.208.312 947.472
9.141 11.143
102.389 451.199
933.580 0
11.875.825 12.202.511
152.422 69.252
230.799 229.608
5.990 6.457
23.215 22.755
3.426 3.342
175.958 304
591.810 331.718
12.467.635 12.534.229
99.149 77.004
260.308 38.483
331 122.456
485 930
447.635 396.371
38.485 1.803
846.393 637.047
0 9.611
846.393 646.658
13.314.028 13.180.887
26

 

 

” Balance 31. december 2013

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Passiver
. Note 31. dec. 2013 31. dec. 2012
7 DKK 1.000 DKK 1.000

Interessentskabskapital 450.564 450.564
Overført resultat -3.532.883 -4.619.431
Egenkapital -3.082.319 -4.168.867
Andre hensatte forpligtelser 21 58.268 52.765
Hensatte forpligtelser 58.268 52.765
Kreditinstitutter 13.519.163 13.537.957
Obligationer 208.018 219.600
Leasingforpligtelser 67.249 70.046
Deposita 34.973 31.643
Gæld til Københavns Kommune 523.868 503.937
Langfristede gældsforpligtelser 22 14.353.271 14.363.183
Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser 22 1.431.914 2.338.076
Bankgæld 23 145.221 0
Leverandører af varer og tjenesteydelser 24 218.870 261.694
Gæld til datterselskaber 960 257.890
Skyldig til joint ventures 0 2.447
Anden gæld 136.790 40.156
Modtagne forudbetalinger fra kunder 51.053 33.543
Kortfristede gældsforpligtelser 1.984.808 2.933.806
Gældsforpligtelser 16.338.079 17.296.989
Passiver 13.314.028 13.180.887
Eventualforpligtelser mv. 25

Honorar til revisorer 26

Nærtstående parter og ejerforhold 27

27

l1ÆL1810ROGSN135S10

 

Pengestrømsopgørelse 1. januar - 31. december 2013

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note 31. dec. 2013 31. dec. 2012
DKK 1.000 DKK 1.000

Periodens resultat 1.091.864 -921.911
Reguleringer . 28 -921.213 1.072.294
Ændring i driftskapital 29 -148.179 584.964
Pengestrømme fra drift før finansielle poster 22.472 735.347
Renteindbetalinger og lignende 757.650 587.034
Renteudbetalinger og lignende -1.214.419 -1.087.318
Pengestrømme fra ordinær drift 434.297 235.063
Pengestrømme fra driftsaktivitet -434.297 235.063
Køb af materielle anlægsaktiver -1.651.048 -1.938.803
Ændring i finansielle anlægsaktiver -152.646 -2.030
Salg af investeringsejendomme 2.335.707 87.679
Salg af øvrige materielle anlægsaktiver 379 1.916
Ændring i tilgodehavender vedrørende ejendomssalg -221.825 -9.938
Modtaget udbytte fra datterselskaber og joint ventures 23.027 53.330
Pengestrømme fra investeringsaktivitet 333.594 -1.807.846
Optagelse af lån, nettoprovenue 2.545.219 3.122.515
Tilbagebetaling af gæld -2,454.127 -1.610.804
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 91.092 1.511.711
Ændring i likvider -9.611 -61.072
Likvider primo 9.611 70.683
Likvider ultimo 0 9.611
Likvider specificeres således:
Likvide beholdninger 0 9.611
Likvider ultimo 0 9.611

28

TALILSLOEOGSNIISII

 

 

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2013

 

 

 

 

Interessent- Overført
skabskapital resultat ] alt
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000

Egenkapital 1. januar 2012 450.564 -3.701.313 -3.250.749
Valutakursregulering vedrørende selvstændige
udenlandske enheder 3.793 3.793
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode -991 -991
Årets resultat -920.920 -920.920
Egenkapital 31. december 2012 450.564 4.619.431 4.168.867
Valutakursregulering vedrørende selvstændige
udenlandske enheder -5.316 -5.316
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode 128.261 128.261
Periodens resultat 963.603 963.603
Egenkapital 31. december 2013 450.564 "3.532.883 -3.082.319

 

 

29

1411810E0GSN13512

 

 

1 Segmentoplysninger

 

 

 

 

2013 2013 2013 2013 2013
Udlejning Havnedrift Parkering Areal l alt
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
Indtægter 71.777 50.040 40.577 641.750 804.144
Omkostninger -106.195 -11.596 -17.161 -43.104 -178.056
Resultat før ned- og afskrivninger -34.418 38.444 23.416 598.646 626.088
Ned- og afskrivninger -6.270 -18.725 -239 -71.849 -97.083
Resultat før finansielle poster -40.688 19.719 23.177 526.797 529.005

Anlægsaktiver

 

 

Investeringsejendomme 2.331.307 0 499.916 6.427.644 9.258.867
Grunde og bygninger 0 293.871 0 69.665 363.536
Havneindretninger 93.810 632.226 0 482.276 1.208.312
Driftsmateriel 765 4.961 162 3.253 9.141
Materielle anlægsaktiver under opførelse 7.643 1.142 142 93.462 102.389
Materielle anlægsaktiver under opførelse,

forudbetaling 0 0 0 933.580 933.580
Finansielle anlægsaktiver 468 175.387 0 415.955 591.810
Anlægsaktiver i alf 2.433.993 1.107.587 500.220 8.425,835 12.467.635
Omsætningsaktiver

Tilgodehavende ved ejendomssalg 0 0 0 260.308 260.308
Tilgodehavender 78.520 11.679 2.250 493.636 586.085
Omsætningsaktiver i alt 78.520 11.679 2.250 753.944 846.393

Gældsforpligtelser

 

Leverandørgæld 32.077 5.411 9.201 172.181 218.870
Anden gæld 140.123 2.108 2.572 1.621.134 1.765.937
Kortfristede gældsforpligtelser 172.200 7.519 11.773 1.793.315 1.984.807

 

30

1411810E0GS813513

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Segmentoplysninger (fortsat)
2012 2012 2012 2012 2012
Udlejning Havnedrift — Parkering Areal I alt
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
Indtægter 298.902 47.654 38.689 -342.079 43.166
Omkostninger -99.309 -13.653 -18.823 -40.768 -172.553
Resultat før ned- og afskrivninger 199.593 34.001 19.866 -382.847 -129.387
Ned- og afskrivninger 4.875 -16.762 -169 -31.179 -52.985
Resultat før finansielle poster 194.718 17.239 19.697 -414.026 -182.372
Anlægsaktiver
Investeringsejendomme 2.035.685 0 465.354 7,924.122 10.425.161
Grunde og bygninger 0 297.858 0 69.678 367.536
Havneindretninger 98.700 471.063 0 377.709 947.472
Driftsmateriel 1.882 5.648 384 3.229 11.143
Materielle anlægsaktiver under opførelse 396.787 249 5 54.158 451.199
Finansielle anlægsaktiver 503 174.401 0 156.814 331.718
Anlægsaktiver i alt 2.533.557 949.219 465.743 8.585.710 12.534.229
Omsætningsaktiver
Tilgodehavende ved ejendomssalg 0 0 0 38.483 38.483
Tilgodehavender 66.218 9.802 5.807 516.737 598.564
Omsætningsaktiver i alt 66.218 9.802 5.807 555.220 637.047
Gældsforpligtelser
Leverandørgæld 34.234 4.139 9.651 213.668 261.692
Anden gæld 66.153 15.480 1 2.590.480 2.672.114
Kortfristede gældsforpligtelser 100.387 19.619 9.652 2.804.148 2.933.806

 

31

1411810E0GSN13514

 

 

 

Noter til årsrapporten

2  Nettoomsætning

Havneindtægter
Lejeindtægter, ejendomme
Lejeindtægter, havn
Parkeringsindtægter
Jordmodtagelse, havn
Øvrig omsætning

3. Værdireguleringer af investeringsejendomme

Gevinst ved salg af investeringsejendomme
Værdireguleringer af investeringsejendomme

4. Personaleomkostninger

Lønninger

Pensioner

Andre omkostninger til social sikring
Øvrige personaleomkostninger

Heraf udgør vederlag til direktion og bestyrelse:
Løn til direktionen

Øvrige udbetalinger til direktionen

Pension til direktionen

Bestyrelse

2013
DKK 1.000

1.879
232.121
37.993
38.540
92.847
14.866

418.246

4.504
388.200

383.696

58.220
4.159
723
3.300

66.402

1.944
200
213

1,450

3.807

KK To

2012

 

1.710
179.905
34.318
36.966
49.813
19.241

321.953

11.172
-290.947

-279.775

57.299
3.993
931
3.057

65.280

1.936
90
210
1.450

3.686

I øvrige udbetalinger til direktionen indgår resultatløn til direktionen, som udgør op til 10 pct. af ordinær løn.

Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere

5. Andre eksterne omkostninger

Drifts- og administrationsomkostninger
Ejendomsskatter og afgifter

6 Af- og nedskrivninger af materielle og
immaterielle anlægsaktiver

Bygninger
Havneindretninger
-heraf jorddepot
Driftsmateriel

Tab på aktiver

1411810E0GSN13515

111

82,508
29.146

111.654

6.430
87.613
68.243

3.040

97.083

110

80.351
26.922

107.273

6.348
42.749
26.865

3.271

617

52.985

32

 

 

 

10

11

12

Noter til årsrapporten

Resultat af kapitalandele i datterselskaber efter
skat

Resultat af andel i datterselskaber efter skat

Resultat af kapitalandele i joint ventures efter
skat

Resultat af andel i joint ventures efter skat

Resultat af kapitalandele i associerede selskaber
efter skat

Andel af overskud i associerede selskaber efter skat

Finansielle indtægter

Renteindtægter, bank

Renteindtægter, finansielle instrumenter
Renteindtægter, datterselskaber
Renteindtægter, Københavns Kommune
Finansielle indtægter ved salg
Indtægter fra finansielle anlægsaktiver
Valutakursreguleringer

Andre finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Renteomkostninger, bank
Renteomkostninger, finansielle instrumenter
Renteomkostninger, Københavns Kommune
Tab på finansielle anlægsaktiver

Finansiel leasing

Valutakursreguleringer

Andre finansielle omkostninger

Markedsværdiregulering af gæld

Markedsværdiregulering af lån
Markedsværdiregulering af valuta- og renteswaps
Markedsværdiregulering, vejgæld, Københavns Kommune

141181GEO0GSN135S16

 

2013
DKK 1.000

99.009

99.009

29.533

29.533

-465
-465

105.902
293.565
841

342

0

7,072
229.849
4.411

641.982

396.218
332.967
5.414
25
3.216
229.010
120

966.970

286.378
488.072
-14.680

759.770

2012
DKK 1.000

-24.086

-24.086

37.985

… 37.985

-168
-168

69.108
389.139
19.170
194
1.135
-552
166.279
6.051

650.524

432.644
499.222
8.541
1.147
3.102
174.947
2.071

1.121.674

118.836
153.866
9.418

282.120

33

 

Noter til årsrapporten

13 Materielle anlægsaktiver

 

 

 

 

Materielle
anlægsaktiver
Investerings- — Grunde og Havne- Drifts- under
ejendomme — bygninger — indretninger materiel udførelse
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
Kostpris 1. januar 10.863.686 406.874 1.063.752 31.111 451.199
Reklassifikation 0 0 0 0 0
Tilgang 97.847 0 0 0 619.488
Afgang i perioden -1.291.139 0 -371 1.747 Q
Overførsler i perioden 616.367 2.430 348.691 810 -968.298
Kostpris 31. december 10.286.761 409.304 1.412.072 30.174 102.389
Værdiregutleringer 1. januar 438.525
Periodens nettoopskrivning 388.200
Årets tilbageførsler af tidligere års opskrivninger — -977.569
Værdireguleringer 31. december -1.027,894
Af- og nedskrivninger 1, januar 39.338 116.280 19.968
Reklassifikation 0 0 0
Periodens afskrivninger 6.430 87.613 2.803
Tilbageførte af- og nedskrivninger på
afhændede aktiver 0 -133 -1.738
Af- og nedskrivninger 31. december 45.768 203.760 21.033
Regnskabsmæssig værdi 31. december 9.258.867 363.536 1.208.312 9.141 102.389
Afskrives over 30-40 år 4-67 år 4-7 år
Heraf indgår finansielt leasede aktiver med 71.898

Værdifastsættelsen af investeringsejendommene er baseret på en tilbagediskontering af de forventede fremtidige
cash-flows. Der anvendes diskonteringsfaktorer på mellem 5 pct. og 10 pct. afhængig af investeringsejendommens
kvalitet, beliggenhed og tidshorisont.

 

By & Havns investeringsejendomme er på balancedagen den 31. december 2013 opgjort til en værdi af 10.192
mio. kr, Investeringsejendommene består dels af en portefølje af udlejningsejendomme til en værdi af 2.195 mio,
kr. samt udviklingsejendomme (byggegrunde til salg) til en værdi af 7.997 mio. kr. En betaling på 934 mio, kr. til
Metroselskabet for etablering af metro til Nordhavnen, der på balancen indgår som "Materielle anlægsaktiver
under opførelse, forudbetaling" indgår i den samlede værdi af udviklingsejendommene.

 

Investeringsejendommene udgør den væsentligste del af By & Havns aktivmasse. Værdiansættelsen skal i
henhold til regnskabspraksis ske til dagsværdi (markedsværdi). By & Havns udviklingsejendomme er af en
størrelse og en karakter, der i sig selv medfører usikkerhed ved opgørelse af dagsværdien. Dette forstærkes i
perioder, hvor det faktiske salg er begrænset. For at opnå større sikkerhed i vurderingerne fik By & Havn pr. 31.
december 2011 foretaget en ekstern vurdering af værdierne. Der vil blive indhentet nye eksterne vurderinger inden
for få år. Vurderingen af værdierne i årsregnskabet støtter sig dels på den eksterne vurdering, dels på de
erfaringer fra markedet, der er opnået via indgåede salgsaftaler i løbet af 2013.

I værdien af udviklingsejendomme indgår værdien af selskabets parkeringsaktiviteter.

34

l1£1L1810E0GSN13517

 

 

Noter til årsrapporten

13 Materielle anlægsaktiver (fortsat)

 

Nedenfor er metoden til at værdiansætte By & Havns investeringsejendomme i årsregnskabet beskrevet og
suppleret med følsomhedsberegninger.

Udlejningsejendomme:

Som udgangspunkt medtages alle selskabets udlejningsejendomme i vurderingen, dog undtaget de arealer, der er
udlagt til havnedrift. Endvidere er de arealer og bygninger, der er udlejet til foreninger og klubber, samt
vandareallejemål undtaget af vurderingen.

Porteføljen af udlejningsejendomme er vurderet ved hjælp af kapitaliseringsmetoden, idet det generelt set
antages, at den nuværende nettoleje kan opretholdes på langt sigt. I konkrete tilfælde er der taget højde for, at
visse ejendomme overgår til udviklingsejendomme efterhånden som selskabets arealer omdannes.

Den nettoleje, der kapitaliseres, er beregnet på følgende måde:

Aktuel leje

= Korrektion for generel tomgang

= Drift og vedligehold

+ Ejendomsskatter

+ Administration (3 pct. af bruttolejen)
=Nettoleje

Nettolejen for ledige bygningslejemål fastsættes til en forsigtigt skønnet markedsleje.

Niveauet for generel tomgang for bygningslejemålene er fastsat ud fra markedsinformationer for de konkrete
kategorier (kontorlejemål, 10 pct. henholdsvis lagerlejemål, 4 pct.) og vil blive ændret i takt med reviderede
vurderinger i markedet.

De ledige arealer er ikke værdisat, men der er til gengæld heller ikke indregnet tomgang for de udlejede arealer.

Udgifter til drift og vedligehold er vurderet ud fra nøgletal pr, bygningstype. Udgifterne til særlig
bygningsrenovering, der gennemføres for at sikre de vurderede lejeindtægter, er indregnet i nøgletallene.
Ejendomsskatterne er konkrete ejendomsskatter opkrævet i 2013.

Kapitaliseringsfaktoren for ejendommene er fastsat til mellem 5,25 og 9,25 pct. afhængig af lejemålets
karakteristika. For et enkelt lejemål, hvor staten er lejer med en uopsigelighedsperiode på 24 år, er anvendt en
kapitaliseringsfaktor på 3 pct. Kapitaliseringsfaktorerne er baseret på markedsrapporter fra valuarer.
Kapitaliseringsfaktorerne vil blive ændret i takt med, at der sker ændringer i de pågældende
markedsrapporteringer, Den gennemsnitlige kapitaliseringsfaktor er opgjort til 6,7 pct. mod 6,4 pct. i 2012.
Stigningen kan dels henføres til stigningen i markedet, dels forskydninger i porteføljen.

 

Den kapitaliserede nettoleje tillægges værdien af den forudbetalte leje, hvilket svarer til 174 måneds leje ved
kvartalsfakturering samt beholdningen af kontante deposita (34 mio. kr.).

Den samlede værdi af udlejningsejendommene er naturligvis følsom over for ændringer i afkastkravet. Øges det
gennemsnitlige afkastkrav med 1 procentpoint, reduceres dagsværdien fra 2.195 mio. kr. til 1.927 mio. kr. Ved en
nedsættelse af afkastkravet med 1 procentpoint vil værdien stige til 2.554 mio. kr.

 

 

Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkrav
- Centralt skøn,
Primære afkastkrav (pct.) -1,0 -0,5 6.7 pct. +0,5 +1,0
Dagsværdi af
udlejningsejendo (mio. 2.554 2.360 2.195 2.051 1.927

 

 

 

 

 

 

 

 

Udviklingsejendomme:

By & Havns samlede arealer, der indgår i regnskabet som udviklingsejendomme, omfatter i alt knap 5 mio.
etagemeter, der med tiden skal udvikles og sælges. Der foreligger godkendt lokalplan eller der er en lokalplan
under udarbejdelse for godt halvdelen af de 5 mio. etagemeter. By & Havn har dermed en meget stor del af de
samlede tilgængelige etagemeter i Københavns Kommune. Områderne skal udvikles i takt med, at markedet
efterspørger nye arealer. Det forventes, at udviklingsperspektivet for så store arealer vil være op imod 70 år.
Salgsomfanget har i perioden med lavkonjunktur i Danmark været præget af et trægt marked med lav
efterspørgsel. I 2013 vendte markedet dog med flere gennemførte salg, og der er en forventning om yderligere
salg i 2014. Forventningerne baseres på konkrete salgsdrøftelser.

Værdisætningen af så store arealer er naturligvis behæftet med betydelig usikkerhed. Usikkerheden er dels knyttet
til afnændelsestidspunktet, dels til salgsprisen. De gennemførte salg i 2013 og de igangværende salgsdrøftelser
har dog i gennemsnit ligget lidt over den hidtidige vurdering.

35

|
i

[1411810E0GSN13518

 

 

Noter til årsrapporten

13 Materielle anlægsaktiver (fortsat)

 

Værdien af udviklingsejendommene er opgjort modelmæssigt som den diskonterede nutidsværdi af fremtidige
cash-flows fra udvikling og salg af ejendommene. Cash-flows består på den ene side af forventede salgsindtægter
og på den anden side af byggemodnings- og udviklingsomkostninger samt omkostninger til ejendomsskatter mv.
frem til endelig afhændelse. Modellen baseres på et sæt af forudsætninger om prisudvikling og
afhændelsestidspunkt, idet der er taget udgangspunkt i dagens markedssituation. Den modelmæssige tilgang til
værdifastsættelsen indebærer, at de beregnede dagsværdier øges i takt med, at realiseringstidspunktet nærmer
sig.

Følsomhedsberegninger

Den samlede værdi af udviklingsejendommene er pr. 31. december 2013 opgjort til 7.997 mio. kr. Følsomheden i
forhold til ændringer i nogle af de centrale forudsætninger fremgår af tabellerne nedenfor.

Diskonteringsfaktor

I beregning af nutidsværdien af de fremtidige cash-flows er anvendt en real diskonteringsfaktor på 5 pct. for
hovedparten af udviklingsområderne. For udviklingsområder med et langt udviklingsperspektiv er der frem til 2030
anvendt en real diskonteringsfaktor på 10 pct. Ved allerede indgåede salg, hvor salgssummen dog først betales på
et senere tidspunkt, er der anvendt en diskonteringsfaktor på 3 pct. Den gennemsnitlige diskonteringsfaktor er
opgjort til ca. 5,7 pct. realt, hvilket er 0,1 procentpoint lavere end i 2012 som følge af, at der nu er større afklaring
omkring udviklingen af visse af arealerne.

Ved en ændring af den reale diskonteringsfaktor med +/-1,0 procentpoint ændres den beregnede dagsværdi med
ca. -700/+900 mio. kr.

Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i diskonteringsfaktor

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Real diskonteringsfaktor (pct) — -1,0 05 |Sentraltsken! 1, 5 41,0
5,6 pct.

Beregnet dagsværdi (mio. kr.) 8.894 8.418 7,997 7.619 7.281

Salgstidspunkt

Det er forudsat, at de tilgængelige knap 5 mio. etagemeter sælges over en næsten 75-årig periode. Det eksakte
tidspunkt er vanskeligt at forudsige præcist og vil naturligvis afhænge af de generelle konjunkturforløb i hele
perioden og udviklingsområdernes attraktivitet i forhold til øvrige lokaliseringer i hovedstadsområdet. Ved en

ændring af salgstidspunktet for alle salg og de tilhørende udviklingsomkostninger med 1 år forøges/formindskes
dagsværdien med ca. 450 mio. kr.

Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i salgstidspunkt

 

 

 

 

 

. All salg Alf salg
Salgstidspunkt femrykkes 1 | Centralt skøn udskydes 1 år
Beregnet dagsværdi (mo. kr.) 8.442 7.997 7.550

 

 

 

 

Salgspriser

Den modelmæssige vurdering af udviklingsejendommenes dagsværdi har taget udgangspunkt i dagens priser på
markedet for byggeretter. De anvendte priser afspejler den nuværende markedssituation. Der er ikke forudsat
realprisstigninger over den ca. 70-årige periode, hvor byggeretterne ventes solgt.

Som det fremgår af tabellen nedenfor, vil en ændring i de opnåede salgspriser på 5 procentpoint give en ændring i
de beregnede dagsværdier på ca. 340 mio. kr.

Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i salgspriser
Ændring i pris (pct.) -10 -5 Centralt skøn +5 +10

Beregnet dagsværdi (mio. kr.) 7.310 7.653 7.997 8,338 8.681

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

36

1411810E0GSN13519

 

 

Noter til årsrapporten

 

31. dec. 2013 31. dec. 2012

 

DKK 1.000 DKK 1.000
14. Kapitalandele i datterselskaber
Kostpris primo 91.602 91,602
Periodens tilgang 40 0
Periodens afgang -406 0
Kostpris ultimo 91.236 91.602
Værdireguleringer primo -22.350 -14.102
Periodens resultat 29.464 -24.086
Overkurs 0 0
Tilbageførsel intern avance 54.072 15.838
Værdireguleringer ultimo 61.186 -22.350
Regnskabsmæssig værdi ultimo perioden 152.422 69.252
Kapitalandele i datterselskaber specificeres således:
Stemme-
Selskabs- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S København TDKK 2.000 90 pct.
Komplementarselskab No. 1 ApS København TDKK 125 90 pct.
FN-Byen P/S København TDKK 90.000 98,35 pct.
Komplementarselskabet FN-Byen ApS København TDKK 80 100 pct.

31. dec. 2013 31. dec. 2012

 

 

DKK 1.000 DKK 1.000
15. Kapitalandele i joint ventures
Kostpris primo 219.726 229.726
Periodens tilgang 0 0
Periodens afgang 0 -10.000
Kostpris ultimo 219.726 219.726
Værdireguleringer primo 9.882 25.604
Valutakursregulering, udenlandsk joint venture -5.316 3.793
Periodens resultat 29.533 37.985
Udbytte til moderselskabet -23.026 -53.330
Periodens afgang 0 4.170
Værdireguleringer ultimo 11.073 9.882
Regnskabsmæssig værdi ultimo perioden 230.799 229.608
Kapitalandele i joint ventures specificeres således:
Stemme-
Selskabs- og

Navn Hjemsted kapital ejerandel
Copenhagen Malmé Port AB Malmé, SE TSEK 120.000 50 pct.
Kommanditaktieselskabet DanLink-Udvikling København TDKK 10.000 50 pct.
DLU ApS København TDKK 125 50 pct.

37

1411810E0GSN13520

 

 

sw

Noter til årsrapporten

31. dec. 2013 31. dec, 2012

 

 

 

 

 

DKK 1.000 DKK 1.000
16 Kapitalandele i associerede selskaber
Kostpris primo 6,632 6.632
Periodens tilgang 0 0
Periodens afgang 0 0
6.632 6.632
Værdireguleringer primo -177 -8
Periodens resultat -465 -169
Udbytte til moderselskabet 0 0
Periodens afgang 0 0
Værdireguleringer ultimo -642 -177
Regnskabsmæssig værdi ultimo perioden 5.990 6.455
Kapitalandele i associerede selskaber specificeres
således:
Stemme-
Selskabs- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Ørestad Down Town P/S København TDKK 16.500 40 pct.
Ørestad Down Town ApS København TDKK 80 40 pct.
17 Øvrige finansielle anlægsaktiver
Tilgodeha-
vende hos Andre
Andre joint tilgode-
værdipapirer ventures havender
DKK 1.000 |, DKK 1.000 DKK 1.000
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 304 22.755 3.342
Periodens tilgang 175.654 460 84
Periodens afgang 0 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 175.958 23.215 3.426
Tilgodehavende hos joint ventures vedrører ejendomssalg. Beløbene indfries i takt med, at ejendommene
sælges.
31. dec. 2013 31. dec. 2012
DKK 1.000 DKK 1.000
18 Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme
Skødekonti og garantier 260.308 33.483
Refusionsdebitorer Ørestad 0 5.000
260.308 38.483

Af tilgodehavender fra ejendomssalg forfalder 130 mio. kr. inden for de kommende 12 måneder.

38

1411810E0GSN13521

 

 

Noter til årsrapporten

19 Andre tilgodehavender

Andre tilgodehavender indeholder tilgodehavende renter vedrørende gæld til kreditinstitutter på 99 mio. kr. samt
tilgodehavende vedrørende byggemodningsmoms på 258 mio, kr., der nedskrives i takt med salg af
investeringsejendomme.

20 Likvide beholdninger
Der er indgået aftale om cash-pool ordning med Nordea, hvori FN-Byen P/S og Komplementarselskab FN-Byen

ApS samt Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S og Komplementarselskab No. 1 ApS indgår.

31. dec, 2013 31. dec. 2012

 

 

DKK 1.000 DKK 1.000
21 Andre hensatte forpligtelser
Kostpris 1. januar 52,765 49.414
Tilgang i perioden 23.300 8.655
Anvendt i perioden -17.797 -5.304
Regnskabsmæssig værdi ultimo perioden 58.268 52.765
Heraf forventes forfaldstidspunkterne at blive

Inden for 1 år 7.750 17.125
Mellem 1 og 5 år 44.474 29.561
Efter 5 år 6.044 6.079
58.268 52.765

Vedr. ejd. Miljøforan- Understøt-

salg staltninger telsesfond

DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
Kostpris 1. januar 2.750 49.786 229
Tilgang i perioden 18.300 5.000 0
Anvendt i perioden 0 -17.712 -85
Regnskabsmæssig værdi 31. december 21.050 37.074 144

 

Hensatte forpligtelser fra ejendomssalg vedrører forpligtelser i forbindelse med salg af arealer.

Hensatte forpligtelser til miljøforanstaltninger vedrører forureningsforpligtelser i forbindelse med salg af de tidligere
DanLink-arealer samt arealerne på Prøvestenen og i Nordhavnen.

Den forsikringstekniske statusopgørelse pr. 31. december 2013 for Havnens Understøttelsesfond udviste en
præmiereserve på i alt 0,1 mio. kr. Den forsikringstekniske reserve opgøres én gang årligt.

 

1411810E0GSN13522

 

 

Noter til årsrapporten

31. dec. 2013 31, dec. 2012

DKK 1.000 DKK 1.000
22 Gældsforpligtelser

Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelser til dagsværdi specificeres således:

Kreditinstitutter 14.948.116  15.873.199
Obligationer 208.018 219.600
Bankgæld 145.221 0
Leasingforpligtelser 70.046 72.717
Gæld til Københavns Kommune 524.031 504.099

15.895.432  16.669.615
Selskabets nominelle gæld for kreditinstitutter og obligationer udgør 13.480 mio, kr.

Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelse for kreditinstitutter og værdien af obligationer, begge målt
til dagsværdi, kan specificeres på følgende valutaer:

 

 

DKK EUR Øvrige I alt
31. december 2013 11.211.025 3.947,756 -2.647. 15.156.134
31. december 2012 11.200.003 4.878.842 -25.411 16.053.434

 

Kreditinstitutter

Rentebindingsperioder vedrørende finansielle forpligtelser for kreditinstitutter og værdien af obligationer kan
yderligere specificeres således:

 

 

Of år 12% 23år Hår 4-5år MereendSår — lalt Dagsværd
Mo. kr.
Lån 1.627 -2164 -2003 4.800 0 -2.750 13.344 14271
Renteswaps 630 438 27 3.20 0 -3.055 2 -$1
Valutaswaps -2.395 1451 0 1.20 0 0 =Å4 6
lalt 4,652 575 1.376 40 0 5,805 -13.408 15.156

 

Gælden til kreditinstitutter og værdien af obligationer er fordelt på følgende rentetyper:

Variabel rente 34,4 pct
Fast rente 32,2 pct
Real rente 33,4 pct

100,0 pct

Selskabets gæld til kreditinstitutter er optaget inkl. værdien af rente- og valutaswaps. Den samlede værdi af rente-
og valutaswaps udgør pr. 31. december 2013 i alt 885 mio. kr, Den samlede værdi af rente- og valutaswaps
udgjorde pr. 31. december 2012 i alt 1.515 mio, kr.

40

14£11810E0GSN135923

 

 

 

” Noter til årsrapporten

22 Gældsforpligtelser (fortsat)

Gæld til Københavns Kommune

 

Gæld til Københavns Kommune vedrører tilskud til etablering af Nordhavnsvejen samt gæld vedrørende
Bryggebroen. 1/3 af lånet vedrørende vejgæld forfaldt ved anlægsarbejdets igangsættelse i 2010. De resterende
2/3 forfalder, når vejen ibrugtages, forventelig i 2015. Gælden indekseres med udviklingen i Danmarks Statistiks
indeks for anlæg af veje og er i regnskabet optaget til tilbagediskonteret nutidsværdi. Gæld vedrørende
Bryggebroen forfalder med 163.000 kr. årligt og er tilbagebetalt i 2014.

31. dec. 2013 31. dec. 2012

DKK 1.000 DKK 1.000

Leasingforpligtelser
Forpligtelser fra finansiel leasing kan opgøres til følgende:
Forfalder inden for 1 år 5.939 5.794
Forfalder mellem 1 og 5 år 25.278 24.661
Forfalder efter 5 år 52.634 55.897

83.851 86.352
Fremtidige finansieringsomkostninger, finansiel leasing 23.155 24.096

Koncernens finansielle leasingaftaler vedrører en bilterminal samt en administrations- og personalebygning, der er
udlejet til Copenhagen Malmé Port AB. Leasingkontrakten indeholder en købsoption ved leasingperiodens udløb.
Begge leasingaftaler udløber i 2025.

Løbetid på langfristet gæld

Finansie!) Gæld tilKbh. — Kredit-

 

 

Deposita  leasinggæld Kommune — institutter [ alt
Kortfristet gæld 0 2,798 163 1.428.953 1.431.914
Forfalder mellem 1 og 5 år 0 12.579 523.868 9.266.570 9.803.017
Forfalder efter 5 år 34.973 54,669 0 4.460.611 4.550.253

 

34.973 70.046 524.031 15.156.134  15.785.184

 

41

1411810E0GSN13524

 

 

 

Noter til årsrapporten

23 Bankgæld

Der er indgået aftale om cash-pool ordning med Nordea, hvori FN-Byen P/S og Komplementarselskabet FN-Byen
ApS samt Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S og Komplementarselskab No. 1 ApS indgår.

24 Leverandørgæld

Leverandørgæld indeholder skyldige renter vedrørende gæld til kreditinstitutter pr, 31. december 2013 på 136
mio. kr. Pr. 31. december 2012 var beløbet 162 mio.kr.

25 Eventualforpligtelser mv.

Af lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S fremgår, at By & Havn skal tilrettelægge og
gennemføre omdannelsen af de havneområder i København, som ikke længere anvendes til havnedrift. Ved
vurderingen af ejendommene er der taget hensyn til omkostninger, der er forbundet med udviklingen af de
områder, som ikke længere ska! anvendes til havnedrift, For at kunne leve op til lovens intentioner kan det blive
nødvendigt, at By & Havn bidrager til særlige foranstaltninger i relation til infrastruktur og vandmiljø mv., som ikke
vil indebære en stigning i By & Havns aktiver.

By & Havn indestår som selvskyldnerkautionist for en byggekreditfacilitet på 200 mio, kr. i Nordea udbetalt til
Projektselskabet Marmorbyen P/S,

Tidligere medarbejdere har via særskilt pensionskasse ret til tjenestemandspension. Pensionskassen optager ikke
nye medlemmer. Det sidste aktive medlem gik på pension i 2010. By & Havn er forpligtet til ekstraordinært at
indbetale den til enhver tid værende underdækning i pensionskassen baseret på en aktuarmæssig opgørelse.
Pensionskassens aktiver pr. 31. december 2013 udgør 277 mio kr. (mod 275 mio. kr. pr. 31. december 2012) og
pensionsforpligtelsen inkl. 4 pct. solvensmargin udgjorde 158 mio. kr. (mod 174 mio. kr. pr. 31. december 2012).
Overdækningen i pensionskassen udgør 119 mio. kr. Det vurderes, at der i pensionskassens levetid ikke bliver
behov for, at By & Havn indbetaler ekstraordinære bidrag til eventuel underdækning.

Kontraktlige forpligtelser

By & Havn har indgået kontrakter med entreprenører om byggemodning og etablering af parkeringshus i Ørestad,
opfyldning i Nordhavnen, etablering af krydstogtkaj og renoveringsopgaver i Nordhavnen med en restværdi på ca.
463 mio. kr.

Selskabet har modtaget garantistillelser vedrørende entreprisekontrakter for ca. 329 mio. kr.

I forbindelse med indgåede salgsaftaler i Ørestad er By & Havn forpligtet til at etablere infrastruktur i Ørestad og
har særlige forpligtelser til at vedligeholde infrastruktur i form af veje og bolværker generelt. Der findes også visse
retlige forpligtelser til at vedligeholde fredede ejendomme i ejendomsporteføljen.

Selskabet har ved salg/option af flere arealer på samlet 107.870 etagemeter i Ørestad aftalt, at betaling af
salgsprisen afhænger af købers økonomiske udnyttelse af arealet. Der kan udelukkende blive tale om merbetaling
til By & Havn.

Selskabet modtager garantistillelser ved indgåelse af lejekontrakter. Pr. 31. december 2013 er der modtaget
garantistillelser for i alt 92 mio. kr.

Selskabet har indgået operationelle leasingaftaler på kørende materiel. Aftalerne løber i 3-7 år.

1411810E0GSN13525

   

42

 

Noter til årsrapporten

26 Honorar til revision

 

 

Lovpligtig Øvrige Andre Andre
revision lovpligtige erklæringer ydelser lat
Rigsrevisionen 550 0 0 0
Deloitte 673 51 141 0
PricewaterhouseCoopers 0 85 0 5
KPMG 0 0 0 124
lalt 1.223 136 141 129 1.629

 

27 Nærtstående parter og ejerforhold

 

Bestemmende indflydelse Hjemsted Grundlag
Københavns Kommune København Interessent
Den Danske Stat Danmark Interessent

Øvrige nærtstående parter
By & Havns nærtstående parter omfatter datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber, jf. note 14,15

og 16.

Endvidere anses selskabets ejere, bestyrelse og direktion som nærtstående parter.

Transaktioner
Samhandel med nærtstående parter sker på markedsvilkår.

By & Havn har i 2013 haft indtægter og omkostninger fra Copenhagen Malmé Port AB i form af lejeindtægter og |
betalinger for serviceydelser på netto 40 mio. kr,

By & Havn har opført en bilterminal samt en administrations- og personalebygning til Copenhagen Malmé Port AB
via leasing. Leasingaftalen er etableret som en aftale mellem parterne med en løbetid minimum frem til 2025.

By & Havn har i 2013 solgt en grund til Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S for 100 mio. kr. inkl. moms.

Derudover er der mindre transaktioner mellem moderselskabet og datterselskaber, joint ventures samt
associerede selskaber i form af administrationsbidrag og tjenesteydelser.

By & Havn er stiftet med en gæld til Københavns Kommune vedrørende bidrag til vejforbindelse til Nordhavnen.
Pr. 31. december 2013 er gælden optaget i regnskabet til 523 mio. kr., som udgør hovedstolen samt indeksering
og markedsværdiregulering.

Ejerforhold
Københavns Kommue (55 pct.)
Den Danske Stat (45 pct.)

43

1411810E0GSN13526

 

 

 

Noter til årsrapporten

 

31. dec. 2013 31. dec. 2012

DKK 1.000 DKK 1.000
28 Pengestrømsopgørelse - reguleringer
Finansielle indtægter -641.982 -651.076
Finansielle omkostninger 966.970 1,121.674
Markedsværdiregulering af gæld -759.770 282.120
Værdireguleringer af investeringsejendomme -383.696 279.775
Regulering realiserede salg -71.503 0
Gevinst ved salg af anlægsaktiver -238 -5 |
Periodens af- og nedskrivninger 97.083 52.985
Indtægt af kapitalandele i associerede selskaber efter skat 465 720
Indtægt af kapitalandele i joint ventures efter skat -128,542 -13.899

-921.213 1.072.294

29 Pengestrømsopgørelse - ændring i driftskapital

Ændring i tilgodehavender -5.391 -319.243
Ændring i andre hensatte forpligtelser -5.503 -3.351
Ændring i leverandører mv. 159.073 -262.370

148.179 584.964

30 Ledelseshverv

Der henvises til ledelsesberetningen.

T4ÆLIL8I1CEOGSNI352T7

 

 

12. Anvendt regnskabspraksis

 

Generelt
By & Havn er som interessentskab omfattet af årsregnskabslovens bestemmelser om aflæggelse af
årsrapport for regnskabsklasse A-virksomheder. Med henblik på at øge årsrapportens gennemsigtig-
hed og informationsværdi har By & Havn i lighed med tidligere år ved udarbejdelsen af årsrapporten
valgt at følge bestemmelserne for regnskabsklasse D-virksomheder (statslige aktieselskaber).

Da virksomheder omfattet af regnskabsklasse A ikke er omfattet af pligten til at udarbejde koncern-
regnskab, har By & Havn valgt at undlade at udarbejde koncernregnskab.

Generelt om indregning og måling
Alle indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes — baseret på følgende

kriterier:

1) levering har fundet sted inden regnskabsperiodens udløb,

2) der foreligger en forpligtende salgsaftale,

3) salgsprisen er fastlagt, og

4) på salgstidspunktet er indbetalingen modtaget eller kan med rimelig sikkerhed forventes
modtaget. '

Herudover indregnes dagsværdireguleringer af investeringsejendomme samt af finansielle aktiver og
forpligtelser i resultatopgørelsen. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er
afholdt for at opnå periodens indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forplig-
telser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har
været indregnet i resultatopgørelsen.

Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige
økonomiske fordele vil tilgå interessentskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.

Forpligtelser indregnes i balancen, når interessentskabet som følge af en tidligere begivenhed har en
retlig eller faktisk forpligtelse og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå
interessentskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og for-
pligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrap-
porten aflægges, og be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen.

Behandling af kapitalandele i datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber i
moderselskabet

Kapitalandele i datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber indregnes og måles efter den
indre værdis metode.

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af periodens resultat med fradrag af af-
skrivning af goodwill under posterne ”Resultat af kapitalandele i datterselskaber” og "Resultat af
kapitalandele i joint ventures” samt ”Resultat af kapitalandele i associerede selskaber”.

I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i datterselskaber” og ”Kapitalandele i joint ventures”
samt ”Kapitalandele i associerede selskaber” den forholdsmæssige ejerandel af selskabernes regn-
skabsmæssige indre værdi opgjort efter moderselskabets regnskabspraksis tillagt eventuel goodwill.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta er i periodens løb omregnet til transaktionsdagens kurs. Gevinster og
tab, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultat-
opgørelsen som en finansiel post.

45

141181QE0GSWN13528

 

 

Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet
på balancedagen, omregnes til balancedagens kurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og trans-
aktionsdagens kurs indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.

Såfremt interessentskabets udenlandske datterselskaber, associerede selskaber og joint ventures er

selvstændige enheder, omregnes resultatopgørelsen til gennemsnitlige valutakurser, mens balance-
posterne omregnes til balancedagens kurs.

Valutakursreguleringer, der opstår ved omregning af selvstændige udenlandske selskabers egenkapi-
taler primo året, samt valutakursreguleringer, der opstår som følge af omregning af selvstændige

udenlandske selskabers resultatopgørelser til gennemsnitlige valutakurser, indregnes direkte på egen-
kapitalen.

Segmentoplysninger

Der gives oplysninger om nettoomsætning, ordinært resultat før finansielle indtægter og omkostninger,
samt aktiver og forpligtelser fordelt på forretningssegmenterne Arealudvikling, Udlejning, Parkering og
Havnedrift. Forretningssegmenterne er sammenfaldende med de segmenter, der vil blive udarbejdet
delregnskaber for i henhold til 8 7, stk. 1 i Regnskabsreglementet for konkurrenceudsatte aktiviteter,
ikke-konkurrenceudsatte aktiviteter og finansielt område i Udviklingsselskabet By og Havn I/S. Oplys-

ninger om forretningssegmenter er baseret på interessentskabets afkast og risici samt ud fra den inter-
ne økonomistyring.

Arealudvikling består af:

…… Indtægter ved salg af ejendomme, herunder værdiregulering af investeringsejendomme, der er
bestemt for udvikling

+ Aktiviteter, som i bred forstand er knyttet til arealudviklingen, herunder også omkostninger til
fremme af den rekreative anvendelse af interessentskabets ejendomme samt indtægter fra
jorddepot

+ Udviklingsselskabet By og Havn 1/S' andel af posterne i datterselskaber, joint ventures og
associerede selskaber, der vedrører arealudvikling

«+ Øvrige poster, der ikke falder ind under de øvrige forretningssegmenter.

Udlejning består af:
+ Indtægter ved udlejning af bygnings-, areal- og vandareallejemål
+ Indtægter ved salg af udlejningsejendomme, herunder værdiregulering af udlejningsejen-
domme
…… Omkostninger ved drift og vedligehold af Udviklingsselskabet By og Havn I/S' bygninger og
arealer, der udlejes eller som forventes udlejet
+ Afskrivninger på de faste anlæg, der vedrører udlejning.

Havnedrift består af:
+…… Udviklingsselskabet By og Havn I/S' andel af posterne i joint venture (Copenhagen Malmé
Port AB)
+ Udviklingsselskabet By og Havn I/S' indtægter ved udleje af faste anlæg til joint venture
(Copenhagen Malmé Port AB)
+ Afskrivninger på faste anlæg udlejet til joint venture (Copenhagen Malmé Port AB)

+ Havneindtægter i Udviklingsselskabet By og Havn I/S og de omkostninger, der er forbundne
hermed.

Parkering består af:
+ Indtægter fra parkering på Udviklingsselskabet By og Havn I/S" parkeringsanlæg

+ Omkostninger ved drift og vedligehold af Udviklingsselskabet By og Havn I/S' parkerings-
anlæg

+ Drift og administration af parkeringsanlæg for DanLink-Udvikling P/S.

Der er kun ét geografisk segment.

 

46

1411810QE0GSWN13529

 

 

Der sker fordeling af de poster, som indgår i periodens resultat til og med resultat før finansielle
poster.

Aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift. Segmentforpligtelser
omfatter ikke-rentebærende forpligtelser, der er afledt af segmentets drift, herunder leverandører af
varer og tjenesteydelser samt anden gæld.

Resultatopgørelsen

Indtægter

Nettoomsætning omfatter havneindtægter, huslejeindtægter, parkeringsindtægter, indtægter fra
jordmodtagelse og øvrig omsætning. Omsæining indregnes i resultatopgørelsen, når levering og
risikoovergang til køber har fundet sted inden regnskabsperiodens udgang. Omsætning indregnes
ekskl. moms og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget.

Lejeindtægter er opgjort ekskl. omkostningsrefusioner fra lejerne vedrørende varme, idet dette
mellemværende indregnes i balancen.

Indtægter fra jordmodtagelse indregnes i takt med, at jord modtages fra kunder.

Værdireguleringer af investeringsejendomme består af realiserede avancer ved ejendomssalg samt

periodens beregnede værdireguleringer. For opgørelse af værdireguleringer henvises til afsnit ved-
rørende investeringsejendomme.

Avance ved salg af investeringsejendomme omfatter fortjeneste i forhold til den skønnede markeds-
værdi for ejendomme, der anses for solgt på aftaletidspunktet.

Andre driftsindtægter indeholder indtægter af sekundær karakter i forhold til interessentskabets hoved-
aktivitet.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgjort som forskellen mellem evt.
salgssum og bogført værdi indgår under andre driftsindtægter eller andre driftsomkostninger.

Omkostninger

Personaleomkostninger omfatter lønninger, vederlag, pensionsbidrag og øvrige personaleomkostnin-
ger til interessentskabets ansatte, herunder direktion og bestyrelse.

Andre eksterne omkostninger omfatter reparation og vedligeholdelse af faste anlæg og maskiner, ren-

holdelse af faste anlæg og bygninger, forsikringer, ejendomsskatter, administrationsomkostninger
m.m.

Afskrivninger
Materielle anlægsaktiver afskrives lineært over den forventede brugstid. De forventede brugstider er

som følger:

Broer, bolværker og andre havneindretninger.: .............ssenerseerrer op til 67 år
Bygninger MV. MG... sssssevererersrser seeren renen ener nerne ennen ser erne k esserne rnee op til 40 å
Leasede anlægsaktiver 1.....scmevenerersrereerereeeesesesenerserene nens ennen nens 30 år
Flydende driftsmateriel ................Msssscseneesenenseeveereresseeeeenveevenesesnnnne 10-25 år

Øvrigt materiel og udstyr
Afskrivningsgrundlaget er anskaffelsessum med fradrag af eventuel scrapværdi.

Der afskrives ikke på arealer og investeringsejendomme. Investeringsejendomme optages til
dagsværdi, jf. nedenfor.

47

141181QE0GSN13530

 

 

 

 

 

Finansielle poster

Finansielle poster indeholder renteindtægter og «omkostninger vedrørende virksomhedsobligationer,
likvide beholdninger samt gældsforpligtelser og indregnes med det beløb, der vedrører regnskabsåret.

Balancen

Materielle anlægsaktiver
Materielle anlægsaktiver er værdiansat efter følgende principper.

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme defineres som ejendomme, der ikke anvendes i interessentskabets drift, og
som besiddes med henblik på at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster ved salg.

Investeringsejendomme måles til dagsværdi efter de modeller, der, ved inddragelse af ekstern profes-

sionel valuar, blev anvendt ved interessentskabets stiftelse under hensyntagen til ejendommenes
særlige karakteristika:

«+ Dagsværdien af udlejningsejendomme måles til den kapitaliserede værdi af nettolejen for de
enkelte udlejningsejendomme. Den kapitaliserede værdi opgøres ved brug af et aktuelt
markedsbaseret afkastkrav.

+ Dagsværdien af udviklingsarealer måles til den tilbagediskonterede værdi af den forventede
salgsværdi for de enkelte udviklingsarealer ved brug af et aktuelt markedsbaseret afkastkrav
for de pågældende arealer.

Principper, beregningsmetoder og forudsætninger for ledelsens skøn over ejendommenes dagsvær-
dier fremgår af noten ”Materielle anlægsaktiver”.

Værdireguleringer af investeringsejendommene indregnes i resultatopgørelsen.

Øvrige materielle anlægsaktiver

Øvrige materielle anlægsaktiver består af grunde og bygninger, havneindretninger, driftsmateriel og
inventar. Den bogførte værdi består af aktivernes anskaffelsessum med fradrag af foretagne af- og
nedskrivninger.

Værdiforøgende hovedistandsættelser og andre større renoveringsarbejder aktiveres som forbedrin-
ger.

 

Nedskrivningsvurdering af materielle anlægsaktiver
Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver, der ikke løbende måles til dagsværdi,
gennemgås periodisk for at afgøre, om der er en indikation af værdiforringelse ud over det, som

udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages der nedskrivning til aktivets lavere
genindvindingsværdi.

Genindvindingsværdien for aktivet opgøres som den højeste værdi af nettosalgsværdien og kapital-
værdien.

Såfremt det ikke er muligt at fastsætte genindvindingsværdien for det enkelte aktiv, vurderes ned-

skrivningsbehovet for den mindste gruppe af aktiver, hvor der ved en samlet vurdering kan fastsættes
en pålidelig genindvindingsværdi.

Domicilejendomme og andre aktiver, hvor det ikke er muligt at opgøre nogen kapitalværdi som følge
af, at aktivet ikke i sig selv genererer fremtidige pengestrømme, vurderes for nedskrivningsbehov
sammen med den gruppe af aktiver, hvortil de kan henføres.

Finansielle anlægsaktiver

For kapitalandele henvises til beskrivelsen ovenfor i afsnittet ”Behandling af kapitalandele i dattersel-
skaber, joint ventures og associerede selskaber i moderselskabet”.

48

1411810E0GSW13531

 

 

 

 

Tilgodehavender under finansielle anlægsaktiver måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis
svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.

Tilgodehavender

Tilgodehavender værdiansættes til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi,
eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til
imødegåelse af tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte

tilgodehavender samt for tilgodehavender fra salg tillige med en generel nedskrivning baseret på
interessentskabets erfaringer.

Andre hensatte forpligtelser

Andre hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til miljøforanstaltninger vedrørende for-
ureningsforpligtelser. Andre hensatte forpligtelser indregnes, når interessentskabet som følge af en
begivenhed indtruffet før eller på balancedagen har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sand-
synligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen.

Langfristede gældsforpligtelser og afledte finansielle instrumenter

Gæld til finansieringsinstitutter og udstedte virksomhedsobligationer måles på tidspunktet for låneop-
tagelse til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag for afholdte transaktionsomkost-
ninger. Efter første indregning måles udstedte virksomhedsobligationer og gæld til finansierings-
institutter til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.

Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme i form af variable rente-
betalinger måles til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.

Kortfristet del af langfristet gæld indregnes under kortfristede gældsforpligtelser som ”Kortfristet del af
langfristede gældsforpligtelser”.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter opført som aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterføl-
gende regnskabsperiode.

Modtagne forudbetalinger fra kunder

Modtagne forudbetalinger fra kunder opført som forpligtelser omfatter hovedsageligt opkrævninger
vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsperioder.

Andre finansielle forpligtelser

Andre finansielle forpligtelser, der omfatter bankgæld, kreditorer og anden gæld, måles til amortiseret
kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen viser interessentskabets pengestrømme for perioden opdelt på drifts-,

investerings- og finansieringsaktivitet, periodens forskydning i likvider samt interessentskabets
likviditet ved periodens begyndelse og udgang.

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres efter den indirekte metode som periodens primære drift
reguleret for ikke kontante resultatposter som af- og nedskrivninger, hensatte forpligtelser samt
ændring i driftskapitalen, renteind- og udbetalinger. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus

kortfristede gældsforpligtelser, bortset fra ”kortfristet del af langfristet gæld”, ekskl. de poster, der
indgår i likvider.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet

Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af materielle og
finansielle anlægsaktiver.

49

1411810E0GSN13532

 

 

 

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af
langfristede gældsforpligtelser samt pengestrømme til og fra ejerne.

Likvider
Likvide midler består af posterne ”Likvide beholdninger” og kortfristet bankgæld.

Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes direkte af resultatopgørelsen og balancen.

Hoved- og nøgletal
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:

Resultat af primær drift x 100

 

Overskudsgrad = Indtægter i alt

Resultat af primær drift x 100
Afkastningsgrad = Gennemsniilige aktiver

Egenkapital x 100
Soliditetsgrad = Passiver i alt

Resultat efter skat x 100
Egenkapitalforrentning = Gennemsnitlig egenkapital

50

1411810E0GSW13533

 

 

13. Ledelsespåtegning

 

Bestyrelsen og direktionen har behandlet og vedtaget årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31.
december 2013 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S, omfattende ledelsesberetning, resultatop-
gørelse, balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslov, regnskabsklasse A.

By & Havn har herudover valgt at anvende indregnings- og målingskriterier samt noteoplysninger mv. i
henhold til bestemmelserne for regnskabsklasse D-virksomheder for statslige aktieselskaber, som ikke
er børsnoteret. Dette sker for at opnå større gennemsigtighed og informationsværdi, end kravene er til
regnskabsklasse A-virksomheder.

Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, at selskabets interne kon-
troller, der er relevante for at udarbejde og aflægge årsrapport, er tilstrækkelige, og at årsrapporten
derfor giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december
2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31.
december 2013.

Samiidig er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de
forhold, beretningen omhandler.

Årsrapporten indstilles til interessentskabets godkendelse den 24. april 2014. Bestyrelsen indstiller, at
der ikke udbetales udbytte.

København, den 31. marts 2014

Direktion ir f (
ens Kramer Mikkelsen
Adm. direktør

   

Bestyrelse
MD Koch SR Mads Le Agneta Bjårkman
Formand Fa Næstformand

 

Lars Berg Dueholm Lars Weiss SÅR Becher >

mu PANUM. — ; Ent

Nina Dahle Rasmussen Peter Maskell

51

1411810E0GSN13534-

 

 

14... De uafhængige revisorers erklæringer

Til interessenterne i Udviklingsselskabet By & Havn I/S

 

Påtegning på årsregnskabet
Vi har revideret årsregnskabet for Udviklingsselskabet By & Havn I/S for perioden 1. januar - 31.
december 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapital-

opgørelse, pengestrømsopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens
bestemmelser for klasse A-virksomheder.

Ledelsens ansvar for årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens-
stemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som
ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset
om denne skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabs-
praksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.

Herudover er det ledelsens ansvar, at de dispositioner, der er omfattet af årsregnskabet, er i over-
ensstemmelse med love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og sædvanlig praksis.

Revisors ansvar

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har
udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav
ifølge dansk revisorlovgivning samt god offentlig revisionsskik jf. lov om revisionen af statens regn-
skaber m.m. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at
opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsenilig fejlinformation.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplys-
ninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vur-
dering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller
fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for Udviklingsselskabet By &
Havn 1/S' udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at ud-
forme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en kon-
klusion om effektiviteten af Udviklingsselskabet By & Havn I/S” interne kontrol. En revision omfatter
endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabs-
mæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet.

 

Revisionen omfatter desuden en vurdering af, om der er etableret forretningsgange og interne kon-
troller, der understøtter, at de dispositioner, der er omfattet af årsregnskabet, er i overensstemmelse
med love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og sædvanlig praksis.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for
vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af Udviklingsselskabet By & Havn
1/S' aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af Udviklings-
selskabet By & Havn I/S” aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december
2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er ligeledes vores opfattelse, at der er
etableret forretningsgange og interne kontroller, der understøtter, at de dispositioner, der er omfattet af

årsregnskabet, er i overensstemmelse med love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og
sædvanlig praksis.

Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet
Uden at modificere vores konklusion henleder vi opmærksomheden på regnskabets note 13, hvor

ledelsen beskriver den betydelige usikkerhed, der er knyttet til værdiansættelsen af selskabets
investeringsejendomme.

52

1411810E0GSR13535

 

 

 

s 4 ft

 

Udtalelse om Jedelsesberetningen
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget
yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores
opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.

København, den 31. marts 2014

Rigsrevisionen

mm share

Lone Strøm
Rigsrevisor autoriseret revisor i

Tina Mollerup Lajgdard Lyn eg kovdapre -
Kontorchef StatSautoriserét revisor

   

   

IN

53

1411810E0GSW13536