Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
Erhvervsstyrelsen
25 apr. 2014
FØRSs SILAS CFA.
FFIA VISE. "IIIs
19943 CIS VISIS
SILL. DLIL VIII,
SZLSs VILS. VILS:
ILILL. VLILD. VIL
BSL VILSD. VISSD
Mt GG YIG
SMU
GG EGE
Saade SM /]
GAM føre
Bd
Craalbmdmil)
arpadl]
Gyalyerdijiilg
Cosssberselbrsedd
i
! |
i i
fi i
” |
' h 1
É : i
i
| | | |
| |
: ÅH
I L
| | |
i
INDHOLD
LEDELSES GO REENSKASSBENSTNEN
Ti aktionssrerne
10 hoved-og nøgletal
12. Jeudant 2013
33 FjendomsmarkedetiStorkobenhavn
gå Målog strategi
38 Ejendomsportefoljen
ke)!
IN
ÅAktionærforhold
Zi. Lovpligtigredegørelse for virksomhedsledelse
862 Ledelse og organisation
REGNSKAB
24 delses-ogrevisionserklæringer
103. Noter
1411510E0GSWN11505
FT TT
ÆRKE BÅNE
LERE TILFRE
UNDER.
ukkede døre holder ikke noget inde. Men det holder en mas
d fra den betragtning har Jeudan valgt at ændre på m:
i laver lejekontrakter med vores kunder på. Sagt med
SAS FE RF Tea fe] staa Kors rel (SE tetel ster sre RV
gale nl slaN
Ey sine srssel ss tatsle else are DE ere ESTERE EST ante
Sule else se ae rer meter tr starter eN
Ses re sees Te Een Na ars HE er Ser <oe
Til aktionærerne - Jeudan Årsrapport 2013
FREMGANGEN
FORISÆTTER
Selv om dansk og international økonomi udvikler sig gradvis
mere positivt, er der fortsat forsigtighed i efterspørgslen
efter erhvervslejemål, og lejepriserne er præget af betydelig
konkurrence.
Jeudan kunne på trods heraf præstere en stigning i sit drifts-
resultat. Fremgangslinjen har været pæn siden vi fastlagde
Jeudans fokuserede og kundeorienterede strategi for en del år
siden. Faktisk har vide sidste mere end 15 år haft en nogenlunde
uændret strategi.
| det forløbne år tog Jeudan en række yderligere skridt for
at komme kunderne og markedets efterspørgsel i møde.
Vigjorde op med tidligere principper om bindinger, afskaffede
uopsigeligheden på mindre lejemål, nedsatte depositum og
tilbød øget hjælp til flytning. Alt sammen støttet af en effekt-
fuld og klar kommunikation, der ikke efterlader nogen tvivl
om Jeudans fokus på kunderne og ambition om atimødekomme
kundernes ønsker.
Driftsresultatet (EBIT) gik 5% frem tilDKK 631 mio. i 2013. Efter
renter, men før kurs- og værdireguleringer og skat nåede
resultatet (EBVAT) DKK 469 mio. Stigningen i 2013 var på
23%, og resultatet (EBVAT) svarede til en forrentning på
ca. 11%. For 2014 forventes driftsresultatet fortsat at have
en pil opad og nå størrelsesordenen DKK 635-675 mio.
Afkastet af en Jeudan-aktie var 43% i 2013, opgjort som
summen af stigningen i aktieprisen og udbetalt udbytte.
De seneste ti år har afkastet været knap 14% om året. Dette
afkast kan vurderes i forhold til en overskuelig risiko som følge
af Selskabets strategi og stramme finansielle kontrol.
Markedsværdien af Selskabets aktier udgjorde DKK 6,9 mia.
ved årsskiftet.
Jeudans portefølje på 198 ejendomme har en samlet værdi
på DKK 172 mia. Vi vil fortsat udnytte attraktive muligheder
for at udvide vore aktiviteter. Men vi er hele tiden omhyggelige
ivore investeringer. De skal passe til den langsigtede strategi,
som først og fremmest lægger vægt på kundebetjeningen
samt på lønsomhed og rentabilitet i den løbende drift. Vi udvik-
ler også gerne ejendommene gennem forbedringer til gavn
1411510E0GSN11508
Fremlagt på ordinær
for kunderne og Selskabets værdiskabelse. Denne forretnings-
model er måske ikke så avanceret, men både overskuelig
og langtidsholdbar.
Vore kunder, samarbejdspartnere og andre ved, hvor de har os:
Jeudan udlejer velbeliggende og velholdte lokaler til virksom-
heder og organisationer, der værdsætter ordentlige og vel-
fungerende forhold. Udlejningen suppleres med en bred vifte
af serviceydelser i relation til ejendommene, leveret af vore
egne medarbejdere. | alle aktiviteter lægger vi vægt på ordent
lighed, dygtighed og tilgængelighed.
Jeudan har tradition for langvarige og nære relationer til vore
samarbejdspartnere. Blandt andre de finansielle partnere, som
viser Selskabet tillid og har været klar til at medvirke ved nye
investeringer, der har levet op til Jeudans kriterier.
Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne.
Og strategiens hovedpunkter er konstant fokus på kunderne,
lønsomhed og rentabilitet i driften, kontrolleret vækst, effek-
tiv kapitaludnyttelse, begrænset finansiel risiko, ordentlighed i
alle aktiviteter, kundeorienterede og engagerede medarbejde-
re samt en åben og redelig kommunikation med alle Selskabets
interessenter.
Med aktionærernes opbakning vil Jeudan fastholde denne linje
og fortsætte udviklingen af Selskabets værdi.
4.marts 2014
W£ "aks
Formand for bestyrelsen Adm. direktør
ne3.april COL
Henrik Thouber
Advokat
Gorrissen Federspiel
H.C. Andersens Boulevard 12
1553 København V
Jeudan Årsrapport 2013 - Hoved- og nøgletal
OVED-
OG NØGLETAL
Resultatopgørelse 2009 2010 2011 2012 2013
Nettoomsætning DKK mio. 744 1.015 1.174 1,145 1.129
Bruttoresultat DKK mio. 464 611 654 685 720
Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK mio. 414 545 585 602 631
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) DKK mio. 181 255 308 381 469
Resultat før skat DKK mio. 268 306 -334 31 605
Åretsresultat DKK mio. 202 229 -251 24 572
Balance
Investeringsejendomme inkl. igangværende projekter DKK mio. 12.972 14.084 15.319 16.605 17.205
Aktiverialt DKK mio. 13.070 14.204 15.566 17.006 17.800
Egenkapitalialt DKK mio. 3.281 4.383 4.016 3.927 4.697
Forpligtelseri alt DKK mio. 9.789 9.821 11,550 13.079 13.103
Pengestømme
Driftsaktiviteter DKK mio. 160 200 242 466 503
Investeringsaktiviteter DKK mio. -764 -773 -705 -1.282 -703
Finansieringsaktiviteter DKK mio. -1.094 1.497 1.248 730 282
Ialt DKK mio. -1.698 924 785 -86 82
Nettoomsætning samt bruttomargin EBIT og EBIT pr. aktie
DKK mio. DKK mio. DKK
1400 — - r… re —— 70% 700 - orm mu se = 66
1200 - - mm re ERE 80 Gr d ssgrerrrerererE 5
1000 - Ga um anne 0 62% 500 … . . i — 50
800 01 -- hast sure mm 7 58% 400 . 70 > -—- 42
600 - — … er 00 — 54% 300 em — … 2 34
400 7 I me — —… 100 50% — 200 5 - 104. we SE —- 26
200 - =- — 10 — —… ——… 46% 100 om - ” . - —— —— 18
0 Fe i … F. ==" 42% 0 me oem — FEREEEPEENEDSE -=— 10
2009 2010 20il 2012 2013 2009 2008 2011 2012 2013
Nettoomsætning ""-" Bruttomargin Bl =:u ”G-- EBIT pr. aktie i
Hoved- og nøgletal — Jeudan Årsrapport 2013
Regnskabsrelaterede nøgletal
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) /gns. egenkapital
Forrentning af egenkapital (ROE)
Egenkapitalandel
Rentedækning
Bruttoresultat/nettoomsætning
Salgs-ogadministrationsomkøstninger /nettoomsætning
Resultat før finansielle poster (EBIT) /nettoomsætning
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) /nettoomsætning
Resultatfør skat /nettoomsætning
Åretsresultat /nettoomsætning
Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris 31.12 (P)
Indre værdi (BV)
Kurs/indre værdi (P/BV)
EBIT pr.aktie
EBVAT pr.aktie
Resultat pr.aktie (EPS)
Price earnings (PE)
Pengestrøm pr. aktie (CFPS)
Antalaktier ultimo
Udbytte pr. aktie (DPS)
Markedsværdi
EBVAT og EBVAT pr. aktie
DKK mio.
480 i ER …
482 ” . —… —
336 : orm . er”
288 ore . -
240 - SEE
2 0 0. - - ert
144 ……
69 Hum es - =
48 . oe -
2009 2010 20 2012
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
1411510E0GSN11509
Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendtregnskabspraksis.
384. or er e
2013
&-- EBVAT pr.aktie
38
%
%
%
%
%
%
%
%
%
DKK
DKK
X
DKK
DKK
DKK
X
DKK
t.DKK
DKK
DKK mio.
DKK
50
47
4
35
32
29
26
"20
2009
6.0
67
25,1
1,76
62,4
6,7
55,7
244
36,0
27,2
2009 2010 2011
441 408 380
434 414 379
1,02 0,99 1,00
57,8 55,4 55,3
25,3 25,9 29,2
28,2 23,3 -237
156 17,5 -16,0
223 20,3 229
7.562 10.586 10.586
11,0 11,0 110
3.335 4.319 4.023
Investeringsejendøomme og egenkapitalandel
DKK mia.
18 = —… mor mm -…
16 =" — — Lapse
2009 200 20
.… Investeringsejendomme
2012
437
371
1,18
56,9
36,1
2,2
194,8
44,0
10.586
6,0
4.626
2012
+-- Egenkapitalandel
st
2013
620
424
1,46
58,2
43,3
52,7
11,8
46,4
11.086
12,0
6.874
Jeudan Årsrapport 2013 - Jeudani 2013
STYRKET KUNDEKONTAKT
OG FREMGANG I RESULTATET
2013 bød fortsat på usikkerhed for både virksomheder og pri-
vatpersoner grundet de senere års globale, økonomiske udfor-
dringer. Imidlertid havde Jeudan 5% fremgangi driftsresultatet
(EBIT) til DKK 631 mio. og foretog nye investeringer for tilsam-
men DKK 0,8 mia.
Med en omsætning på DKK 1.129 mio. og et resultat før kurs-
og værdireguleringer og skat (EBVAT) på DKK 469 mio. (2012:
DKK 381 mio.) blev de i foråret opjusterede forventninger ind-
friet, og bestyrelsen vurderer resultatet som tilfredsstillende.
Efter kurs- og værdireguleringer og skat blev nettoresulta-
tet DKK 572 mio., og egenkapitalen blev dermed forrentet
med 13,3%.
JEUDAN KOMIGER KURDERNE [MØDE
Fokus på den daglige betjening af kunder erenafgrundstenene
iJeudans strategi og daglige aktiviteter. Dette er ikke mindst
vigtigt i en tid, hvor virksomhederne er mindre tilbøjelige til at
ekspandere og lægger ekstra vægt på effektivitet og økonomi.
I Jeudan Servicepartner har Koncernen egne kvalificerede
medarbejdere til at sikre, at serviceydelser på ejendomme og
i lejemål leveres ud fra Koncernens standarder før service og
kvalitet. Fastholdelse af gode kunder er et vigtigt led i værdi-
skabelsen, og det opnås bedst ved en ordentlig betjening og
på bredt dækkende samarbejdsaftaler. Koncernen har dagligt
ansvaret for mange kunder, leverandører, besøgende mifl., som
er afhængige af, at serviceringen af Jeudans 198 ejendomme
fungerer tilfredsstillende.
En af Jeudans nyere investeringer, TorvehallerneKBH, blev
besøgt af 4,7 mio. mennesker i 2013, svarende til gennemsnit
ligt mere end 90.000 besøgende pr. uge. Dermed er besøgs-
tallet øget fra startåret 2011/2012, hvor det var ca. 4,5 mio. de
første12 måneder.
Jeudans ejendomsportefølje består primært af attraktive
lokaler i velbeliggende ejendomme i København, hvor efter-
spørgslen synes at være forholdsvis stabil. Samtidigtilstræber
Jeudan en fortsat optimering af udnyttelsen af ejendommene.
Det sker ved at fastholde eksisterende kunder og tiltrække
potentielle nye kunder. Dette gøres bedst ved at fokusere på
kundernes ønsker.
Jeudan valgte på denne baggrund i sommeren 2073 at afskaffe
uopsigeligheden på lejeaftalerne på mindre og mellemstore
lejemål. Jeudan havde gennem undersøgelser konstateret, at
mange virksomheder ikke længere vurderer det som hensigts-
mæssigt at binde sig i flere år i deres lejeaftaler, da de grundet
de volatile markedsforhold ikke ved, hvor deres virksomhed vil
være om bare et år. Tilsvarende ønskede mange virksomheder
en lavere pengebinding ved indgåelse af en lejekontrakt, da
depositum eller forudbetalt leje på seks måneder eller mere
reducerer virksomhedernes likviditet.
På den baggrund besluttede Jeudan at tilbyde de mindre leje-
mål uden binding, ligesom depositum eller forudbetalt leje blev
reduceret til tre måneders leje. Samtidigt kan Jeudans kunder,
der enten vokser ud af deres lejemål, eller hvor lejemålet bliver
for stort, flytte til et andet lejemål hos Jeudan uden dobbelthus-
leje, ligesom Jeudan betaler for flytningen af virksomhedens
kontorinventar og overtager forpligtelsen til atistandsætte det
fraflyttede lejemål.
Jeudan har indført en praksis om straks at istandsætte fra-
flyttede mindre og mellemstore lejemål, for at give nye kun-
der mulighed for hurtig indflytning og i visse tilfælde dækker
Jeudan de nye kunders leje for kundens fraflyttede lejemål.
Ud over de beskrevne tiltag har Jeudan i 2013 styrket sin salgs-
og markedsføringsindsats, såvel organisatorisk som aktivi-
tetsmæssigt, herunder ved igangsætning af kampagner der
fortæller kunderne om de ændrede lejevilkår.
Virksomhederne har taget godt i mod de nye vilkår og ser-
vices. Jeudan vil fortsætte denne linje med at tilpasse vilkår
og services, der imødekommer den aktuelle efterspørgsel
og primært på områder, der styrker Jeudans konkurrence-
dygtighed.
UDLEJNINGSAXTIVITET
Jeudan har efterfølgende konstateret -æn stigende inte-
resse for de ledige lejemål, og de sidste måneder af året var
Jeudani 2013 - Jeudan Årsrapport 2013
kendetegnet ved en meget stor fremvisnings- og udlejnings-
5 KK - I teri I
aktivitet. Det gennemsnitlige antal telefoniske henvendel- eee es
ser på ledige lejemål har i 2013 været på samme niveau som . KEE . …
2012, men i andet halvår 2013 var der en højere aktivitet DKK mio. Overtagelse Køb Salg
end i den samme periode året før. Antallet af fremvisninger BejendommeiStorkøbenhavn 01.07.2013 — 815
har tillige i andet halvår 2013 været væsentligt højere end . -30.09.2013
såvel første halvår 2013 som andet halvår 2012, ligesom
3 ejendomme i København 18.12.2013 288
Jeudan har konstateret en tilfredsstillende vækst i trafikken Tejend (Slagel 31122013 >
på Selskabets elektroniske medier. Jendorme tegese HEN
Investeringer i 2013 815 308
Samlet for hele året havde Jeudan dermed en tilfredsstillende investeringeri 2012 803 12
aktivitet i forbindelse med udlejning og genforhandling af Investeringeri 2011 500 0
erhvervslejemål. Dette resulterede i genforhandling og udlej-
ning af erhvervslejemål, svarende til en årlig leje på DKK 124
mio. mod DKK 99 mio. i 2012.
Opsigelser af erhvervslejemål omfattede i 2013 en årsleje
på DKK 65 mio. mod DKK 76 mio. året før. | 2012 var
opsigelserne påvirket af enkelte større lejemål i blandt andet
Bredgade, hvor fraftytningen først havde effekt i slutningen
af 2013.
87% af de indgåede lejeaftaler og 66% af fraflytningerne
vedrørte lejemål i København (opgjort efter lejeværdi) mod
88% henholdsvis 74% sidste år.
De nævnte større opsigelser med virkning i slutningen af
2013 medvirkede til, at Jeudans udlejningsprocent udgjorde
92,9 ved årets udgang (opgjort efter lejeværdi) mod 94,6 primo
året. Jeudans udlejningsprocent var således fortsat højere
end det generelle marked i Storkøbenhavn, hvor procenten
tløbet af 2013 faldt fra 90,3 til 88,6.
På boligsiden har der tillige været god aktivitet, og Jeudan
indgik i 2013 lejekontrakter med en samlet årsleje på DKK
20 mio. mod. DKK 19 mio. i 2012. Afgangen har i 2013 været på
DKK15 mio. mod DKK 10 mio. året før.
INVESTERINGER FOR DKK 0,8 MIA,
" Jeudans investeringsstrategi fokuserer primært på velbelig-
gende kontorejendomme i København, og investeringerne fort
satte i 2073.
T411510E0GSN11510
I juli og september købte Koncernen otte erhvervs- og bolig-
ejendomme i Københavnsområdet for samlet DKK 815 mio.,
hvilket svarer til ca. DKK 20.000 pr. m2 og et gennemsnitligt
afkast på ca. 5,3%. Ejendommene er beliggende Amager Boule-
vard 115, Fredericiagade 15, Gormsgade 25, Frederikssundsvej
62A-B, Ørestads Boulevard 61-63, Strandvejen 141, Jernbane
Allé 31 og Linde Allé 5-9.
I december solgte Koncernen tre strøgejendomme beliggende
Frederiksborggade 5, Købmagergade 45/Skindergade 3 og
Købmagergade 47 for en samlet pris på DKK 288 mio., svarende
til ca.DKK 32.400 pr. m2, Salget medførte en gevinst på DKK 12
mio. i forhold til bogført værdi. Der er stor efterspørgsel efter
ejendomme med denne beliggenhed, og med den opnåelige pris
vurderede Jeudan, at et salg var aktuelt.
Ultimo december solgte Koncernen syv mindre ejendomme
beliggende Jernbanevej 12-24i Slagelse for samletDKK 20 mio.
PLIGT LESSIGT KOBSTLEUD
I december 2012 erhvervede William Demant Invest (”WDI")
33.000 aktier i Jeudan. Med denne erhvervelse besad WDI
4.408.052 aktier, svarende til 41,6% af den samlede aktie-
kapital. Det var hermed WDis opfattelse, at WDI opnåede
bestemmende indflydelse i Jeudan, hvorfor WDI i slutningen af
december 2012 fremsatte et pligtmæssigt købstilbud til samt-
lige aktionærer i Jeudan om erhvervelse af alle aktier i Selska-
bet for DKK 438 pr. aktie.
Ved købet af aktierne og ved fremsættelse af købstilbuddet
udtrykte WDI sin opbakning til den daglige ledelse, bestyrelsen
og denvalgtestrategi samt at WDI (a)ikke havde intentioner om
at overtage samtlige aktier i Selskabet og (b) havde til hensigt,
at Selskabets aktier fortsat skal være optaget til handel på
NASDAQ. OMX Copenhagen.
Bestyrelsen udsendte 10. januar 2013 en redegørelse, hvori
den vurderede, at købstilbuddet ikke var attraktivt for
Jeudans aktionærer, og anbefalede aktionærerne ikke at
acceptere tilbuddet.
Ved udløbet af tilbudsperioden 24. januar 2013 meddelte
Jeudan Årsrapport 2013 - Jeudani 2013
WDI, at aktionærer, der besad 1.175 aktier, havde accepteret
tilbuddet, hvorefter WDI besad 4.409.227 aktier, svarende til
uændret 41,6% af den samlede aktiekapital.
UABPITALUDVIDELSE
I juni 2013 udstedte Jeudan 500.000 aktier ved en rettet emis-
sion til en række investorer til kurs 531 pr. aktie, svarende til
markedskursen i de foregående to børsdage. De nye aktier
repræsenterede 4,72% af Jeudans aktiekapital før kapitalfor-
højelsen.
Nettoprovenuet på DKK 265 mio. medvirkede til at styrke
Jeudans soliditet og kapitalberedskab og øgede Koncernens
fleksibilitet i forhold til fremtidige aktiviteter.
Efter forhøjelsen har Jeudan en samlet aktiekapital på DKK
1108.644.500, sammensat af 11.086.445 aktier å DKK 100.
PORVENTITNGER UNG
Med henblik på at øge indtjeningen vil Jeudan fortsat fokusere
på yderligere rentable investeringer. Investeringskapaciteten
udgør pr. 31. december 2013 ca.DKK1 mia.
En række ejendomme og lejemål er i 2014 under ombygning
for at tilpasse disse til kundernes og markedets efterspørgsel.
Disse lejemål vil således tidligsti 2015 oppebære leje, hvilket vil
medføre enreduceret udlejningsprocent i 2014.
Jeudan forventer, at udlejningsmarkedet fortsat vil være
svagt i 2014 og konkurrencesituationen dermed uændret.
Jeudan vil derfor fortsætte linjen fra 2013 og forbedre
udlejningsprodukterne.
På denne baggrund samt en uændret aktivitet i Jeudan
Servicepartner forventes en nettoomsætning på ca. DKK 11
mia. (2013: DKK 1.129 mio)).
Driftsresultatet (EBIT) forventes at være på niveauet DKK
635-675 mio. (2013:.DKK 631 mio).).
Jeudans finansiering er langsigtet og har ved renteaftaler
en fast rente igennemsnitligt 9-11 år. Jeudan forventer p.t. ikke
Jsudani 2013 - Jeudan Årsrapport 2013
enrenteudvikling, der muliggør en omlægning afrenteaftalerne
12014.
Efter renteomkostninger, men før kurs- og værdireguleringer,
forventer ledelsen et resultat (EBVAT) på DKK 425-465 mio.
(2013: DKK 469 mio.).
Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes
værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering af drif-
ten. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af
ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af
såvel ejendomme som finansielle forpligtelser - positive eller
negative — som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmar-
kedet og på de finansielle markeder.
De her beskrevne forventninger til de økonomiske resultater er
ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer,
der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det for-
ventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af
udviklingen i leje- og serviceindtægter, omkostninger til drift
og vedligeholdelse samt i et vist omfang rentesatser. For en
uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om
risikofaktorer inærværende årsrapport.
1411510E0GSN11511
Jeudan Årsrapport 2013 - Regnskabsberetning
REGNSKABSBERE I NING
Nettoomsætningen udgjorde DKK 1.129 mio., driftsresultatet
(EBIT) blev DKK 631 mio., og resultat før kurs- og værdiregule-
ringer (EBVAT) blev på DKK 469 mio., hvilket svarer til en frem-
gang på 23% i forhold til 2012. Resultaterne er på niveau med
de senest udmeldte forventninger.
Desamlede kurs-ogværdireguleringerblev DKK136 mio., ogårets
resultatefterskat blev herefter DKK 572 mio. (2012:.DKK 24 mio.).
INVESTERINGSEJENDOMME
Årets lejeindtægter m.v. udgjorde DKK 864 mio. mod DKK
823 mio. i 2012. Stigningen kan primært henføres til nye i
nvesteringer. Modsatrettet virker en forøget tomgang mod
slutningen af 2013.
Ejendommenes driftsomkostninger faldt i 2013 til DKK 162 mio.
mod. DKK 164 mio. året før. Trods nyinvesteringer har Jeudan
formået at fastholde driftsomkostningsniveauet på den sam-
lede ejendomsportefølje.
Bruttoresultatet udgjorde DKK 701 mio. mod DKK 659 mio. i
2012. Bruttoresultatet har udvist vækst de seneste fem år med
gennemsnitligt 13% pr. år. Bruttomarginen har de seneste fem
år været på niveauet 80%.
SERVICE
Aktivitetsniveauet har i 2013 som forventet været lavere
end sidste år. Omsætningen udgjorde DKK 345 mio. mod
DKK 385 mio. i 2012, svarende til et fald på 10%. Byggeak-
tiviteterne er faldet, hvor faldet skyldes et generelt lavere
aktivitetsniveau på større entrepriser i 2013 sammenlignet
med tidligere år. Serviceaktiviteterne har derimod udvist fort-
sat vækst i 2013.
Trods omsætningsfald i såvel 2012 som 2013 er omsætningen
iJeudan Servicepartner over de seneste fem år steget med 16%.
Driftsomkostningerne faldt tillige, som følge af det lavere
aktivitetsniveau, og udgjorde DKK 323 mio. i 2013 mod DKK
356 mio. 12012.
Bruttoresultatet blev herefter DKK 22 mio. i 2013 mod DKK 28
mio.i2012. Faldet kan som tidligere anført henføres til et lavere
aktivitetsniveau. Bruttomarginen blev 6,4%.
Resultat før finansielle poster (EBIT)
Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK 80
mio. mod DKK 77 mio. 12012. Salgs- og marketingomkostninger
udviste en stigning fra DKK 6 mio. til DKK 9 mio. Stigningen kan
henføres til øgede salgs- og markedsføringsaktiviteter med
henblik på at fastholde nuværende og tiltrække nye kunder i et
konkurrencepræget udlejningsmarked.
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde her-
efter DKK 631 mio. i 2013 mod.DKK 602 mio. i 2012. Stigningen
kan primært henføres til et forbedret resultat for ejendoms-
segmentet. Modsatrettet virker et fald i indtjeningen i Service
som følge af et lavere aktivitetsniveåu samt forøgede salgs-,
markedsførings- og udlejningsomkostninger.
På trods af kapitaludvidelsen i juni 2013 blev EBIT pr. aktie DKK
58,212013 mod DKK 56,9 i 2012.
Finansielle poster netto
De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -162 mio. i 2013 mod
DKK -221 mio. i 2012. Udgiftsfaldet på 27% kan henføres
til omlægning af renteaftaler i såvel 2012 som 2013 til
nye renteaftaler med lavere rente. Renteaftalerne er i over-
vejende grad indgået med forward start seks måneder frem,
hvilket har medført yderligere reduktion i de finansielle
omkostninger i 2013.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK
469 mio. i 2013 mod DKK 381 mio. i 2012, svarende til en stig-
ning på 23%. Stigningen kan som tidligere anført primært hen-
føres til foretagne ejendomsinvesteringer samt omlægning af
renteaftaler til en lavere rente. Modsatrettet virker aktivitets-
nedgangen i Service samt forøgede salgs-, markedsførings- og
udlejningsomkostninger.
Resultatet (EBVAT) pr. aktie steg hermed til DKK 43,3 i 203
mod DKK 36, 12012. Stigningen er opnået på det omtalte øgede
antal aktier.
Nøgletal segmenter
Nøgletal - Investeringsejendomme
Nettoomsætning
Bruttoresultat /Nettoomsætning
Vækst nettoomsætning
Vækst bruttoresultat
Nøgletal - Service
Nettoomsætning
Bruttoresultat / Nettoomsætning
Vækst omsætning
Vækst bruttoresultat
1411510E0GSN11512
DKK mio.
%
%
%
399
89
340
466
10,4
17.0
374
385
VÆ:
7175
416
345
64
-10,3
-21,9
Driftsresultat (EBIT)
DKK mio. DKK
700 mme me 0 — 66
600 Øg ge — 58
500 ———— —- EÆ- RR HR 50
40 aa RR — 42
300 4 — 34
200 — AR HH - 26
00 ER -— 18
… HM, HM. 10
o Må.
2009 2010 20 2 2013
E Driftsresultat (EBIT) -0- EBIT pr. aktie
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
480 mmm næ ret mr me mn 50
384 me mee rer arr 44
240 2 gg ÆHF
192 Fw mr mee --—— — 32
96 som Es HR RH 5
. H.M. — —— == 20
2009 0 2 2012 2013
ME Resultat før kurs-og "€- EBVATpr.aktie
værdireguleringer
(EBVAT)
Jeudan Årsrapport 2013 - Regnskabsberetning
] 5!
I forhold til den gennemsnitlige egenkapital steg resultat
før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) fra 9,7% i 2012 til
10,9% i 2013.
Gevinst/tab ejendomme
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdiregulerin-
gerne føres over resultatopgørelsen.
Jeudan foretager måling (værdiansættelse) af hver enkelt
ejendom med udgangspunkt i ejendommens deltaljerede
budget for det kommende driftår, korrigeret for udsving
der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangs-
punkt heri anvendes en afkastbaseret model, som Jeudan
p.t. anser for mest velegnet til værdiansættelsen.
Tre ejendomme er dog værdiansat ved anvendelse af Dis-
counted Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjem-
faldspligt til Københavns Kommune.
Den af Jeudan anvendte afkastmodel, der har været brugt kon-
sistent gennem flere år, indeholder følgende hovedelementer:
Værdiansættelsesmodel
1+ Årlige lejeindtægter
2+/- Eventuel regulering af eksisterende leje
til anslået markedsleje
3- Driftsomkostninger
4- Ind- og udvendig vedligeholdelse
5- Administration
= Nettoresultat (sum af 1 til 5)
6/ Afkastprocent
= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat /6)
7+ Refusionssaldi
8- Korrektioner til dagsværdi
= Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat+7-8)
-= => = ===
1. ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER
Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter
Regnskabsberetning » Jeudan Årsrapport 2013
for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen for-
sigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra
ejendommenes drifts- og varmeregnskaber.
2.REGULERING TIL MARKEDSLEJE
I ejendomme hvor Jeudan vurderer at den faktiske leje
er højere eller lavere end den leje der vil kunne opnås ved
genudlejning, reguleres den aktuelle leje til den forventede
genudlejningsleje.
3.DRIFTSOMKOSTNINGER
Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfat-
ter blandt andet skatter og afgifter, forsikringer, serviceabon-
nementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens
andel af drifts- og varmeudgifter etc.
4.IND-OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på
erhvervsejendomme afholdes af kunderne, mendetkanvariere
afhængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig
vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennem-
snitlig DKK 30 pr. m2 årligt (2012: DKK 30). På erhvervslejemål
hensættes ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse
udgifter afholdes af kunderne.
For så vidt angår ejendomme hvor boligreguleringsloven og
lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser anvendes disse
hensættelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca.
DKK130 pr. m? årligt (2012: DKK 130).
Ud over hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages
reservationer til indretning af de konkrete ledige lejemål og
eventuelle større udvendige renoveringsprojekter på den kon-
krete ejendom. Reservationerne beregnes på grundlag af kon-
krete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens
opgjorte markedsværdi, jf. nedenfor pkt. 8.
5. ADMINISTRATION
Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der
er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger.
Der er gennemsnitligt hensat 2% af lejeindtægterne (2012:
DKK 2%).
1411510E0GSWN11513
6. AFKASTPROCENT
Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels
udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen-
domstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved
finansiering, køb og salg, og dels ændringer i — og vurderinger
af - den enkelte ejendoms forhold.
For konstatering af udviklingen imarkedsforholdene anvender
Jeudan blandt andet følgende kilder:
+ Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinveste-
ringer. Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere,
realkredit- og finansieringsinstitutter samt ejendoms-
investorer. | denne proces kan Jeudan vurdere markeds-
afkastet og øvrige væsentlige faktorer for de forskellige
ejendomssegmenter, dels for investeringer Jeudan selv
foretager, dels for transaktioner som foretages af andre
investorer, hvor Jeudan har detaljeret kendskab til de
konkrete ejendommes økonomi.
+ Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle
samarbejdspartnere (realkredit- og finansieringsinsti-
tutter), der har en markedsandel i Danmark på mere end
90% af realkreditfinansieringen. | forbindelse hermed
gennemfører långiverne en selvstændig vurdering af hver
enkelt ejendom. Yderligere afholder direktionen møde
med de finansielle samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor
blandt andet prisudviklingen på investeringsmarkedet og
udlejningsmarkedet drøftes. Igennem en længere årrække
- også i 2013 - har institutternes vurderinger i finansie-
ringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne
vurderinger og anskaffelsessummer på nyinvesteringer.
+ Jeudan afholder løbende møder med de større ejendoms-
mæglervirksomheder i København, og på disse møder
drøftes blandt andet udviklingen i ejendomspriserne.
+ Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra
ejendomsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer
på ejendomsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold
danner grundlaget for fastsættelse af en afkastprocent for
hver enkelt ejendom.
7.REFUSIONSSALDI
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og posi-
tivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligre-
guleringslovens 88 18 og 22.
8. KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN
Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af
reservationer (fradrag) til forestående væsentlige renove-
rings- og ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt
særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder,
ejendomme med hjemfaldsforpligtelser eller lignende.
Værdiansættelse af Koncernens ejendomme resulterede i en
værdiregulering på DKK -203 mio. i 2013 (2012: DKK 174 mio.),
svarende til 1% af den bogførte værdi af Koncernens ejen-
domme, Reguleringen kan henføres til øgede reservationer
vedrørende besluttede ombygninger med DKK -275 mio., mens
forbedring af nettoresultatet, ændring af afkast på en ejen-
dom, tilpasning af ejendomme erhvervet i 2013 samt øvrige
reguleringer udgør netto DKK 72 mio. Herudover har Jeudan
realiseret gevinst ved salg af ejendomme med DKK 12 mio.
Koncernens ejendomsportefølje pr. 31. december 2013 har
herefter en bogført værdi på DKK 17,2 mia og et gennem-
snitligt afkast på 5,1% p.a., svarende til DKK 21.002 pr. m2
og den gennemsnitlige erhvervsleje udgør DKK 1.169 pr. m?,
hvilket alle er på niveau med 2012.
| årsrapportens afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist i
forhold til alternative afkastprocenter og lejeniveauer.
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser
Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder finan-
sielle instrumenter der alene anvendes til reduktion af ren-
terisiko, måles til dagsværdi. Ændringer i denne indregnes i
resultatopgørelsen.
Ejendomsinvestering er langsigtet og finansieres derfor del-
vist med langfristede lån med fastrente i en længere periode.
Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket
Jeudan Årersopor: 2013 - Reanskabsteretrng
ved renteaftaler med forskellige løbetider der sikrer en bedre
risikospredning henover rentekurven. Den gennemsnitlige
løbetid for disse renteaftaler udgør ca.10 år.
Afdækning af renterisikoen medfører en kursrisiko, hvor
valg af finansiering med fast rente i længere perioder med-
fører større kursudsving end finansiering med fast rente i
kortere perioder.
Renteudviklingen i 2013 har medført en positiv regulering af de
finansielle gældsforpligtelser på DKK 338 mio. (2012: kurstab
DKK 520 mio.).
Herudover har Koncernen afholdt stempel- og låneomkostnin-
ger ved optagelse af nye realkreditlån, således at de samlede
positivereguleringer af finansielle gældsforpligtelser blev DKK
327 mio. (2012: samlet kurstab m.m. DKK 524 mio.).
Årets resultat .
Resultat før skat udgjorde herefter DKK 605 mio. i 2013 mod
DKK 31 mio. 12012.
Skat af årets resultat udgjorde i 2013 DKK 33 mio. mod DKK 8
mio. i 2012. Årets skatteforpligtelse er reduceret med DKK 112
mio. som følge af nedsættelse af selskabsskatteprocenten.
Herefter blev årets resultat i 2013 DKK 572 mio. mod DKK 24
mio. i 2012. Forrentning af egenkapitalen blev herefter 13,3% i
2013 mod 0,6% i 2012.
Aktiver
De samlede investeringer i ejendomme inklusive igang-
værende projekter vedrørende ejendommene udgjorde
DKK 17.205 mio. pr. 31. december 2013 mod DKK 16.605
mio. ultimo 2012.Stigningenkanhenførestil årets ejendomsin-
vesteringer og udvikling af den eksisterende portefølje. Mod-
satrettet virker salg af ti ejendomme samt nettonedskrivning
af ejendommenes værdi.
Egenkapital
Koncernens egenkapital udgjorde DKK 4.697 mio. ultimo 2013
mod DKK 3.927 mio. ultimo 2012. | 2013 er egenkapitalen
1411
i
z
Oslo Plads 12-16
ne se martin
re
f
NE
sLEe
i rr nå rn ——7T -
= Ra DS" SQ
> = Rex ae KK — BSN
dl SQ H i
1
i er ene TEST as . sagens er mm.
-
gr i -
FÅ
- å
4
: AA
!
i
år
ennen Fu Ps i
om .
I = . "åg i
z EF F
i
i z
3
3 J i - xz 2 f
|: :
ÅL) d = LL
GSN31514
n
$
2
£
a
Å
Regnskabsberetning - Jeudan Årsrapport 2013
primært påvirket af årets resultat på DKK 572 mio. og kapital-
udvidelsen i juni 2013 med et nettoprovenu på DKK 265 mio.
Egenkapitalandelen udgjorde herefter 26,4% ultimo 2013 mod
231% ultimo 2012.
Forpligtelser
De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 12.054 mio. ultimo
2013 mod DKK 12175 mio. ultimo 2012. Jeudan har i 2013 i over-
ensstemmelse med finansieringsstrategien optaget yderligere
realkreditfinansiering med 30-årig uopsigelighed.
Ved den forøgede realkreditfinansiering samt kapitaludvidel-
sen i juni 2013 har Koncernen fået tilført likviditet i et sådant
omfang, at Jeudan har valgt at nedbringe anlægsfinansiering
i finansieringsinstitutterne med DKK 0,9 mia. Anlægsfinansie-
ring er generelt dyrere og har en noget kortere uopsigelighed
endrealkreditfinansiering.
De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 1.050 mio. ultimo
2013 mod DKK 904 mio. ultimo 2012.
ENGEE Pus E
Eikviditetepåvikningen fra de løbende driftsaktiviteter
udgjorde DKK 465 mio. (2012: DKK 408). Efter ændringer i
driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 503 mio.
(2012:DKK 466 mio.), svarende til DKK 46,4 pr. aktie i 2013 mod
DKK 44,0 pr. aktie i 2012.
Likviditetspåvirkningenfrainvesteringsaktiviteterne, der primært
kanhenføres til ejendomsinvesteringer, ejendomssalg ogigangvæ-
rende projekter, udgjorde DKK-703 mio. (2012:DKK-1.282 mio).
Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjor-
de DKK -282 mio. (2012: DKK 730). Finansieringsaktiviteterne
kan primært henføres til kapitaludvidelsen, optagelse og
omlægning af realkreditlån samt nedbringelse af Koncernens
anlægslån.
Herefter udgjorde de samlede pengestrømme DKK 82 mio.
12013 (2012:DKK -86 mio.).
Likviditetsberedskabet (inklusive uudnyttede kreditfacilite-
1411510EQ0GSN11515
ter) udgjorde DKK 1.076 mio. pr. 31. december 2013 (2012:
DKK 855 mio.)
MODERSELSAAGET
De generelle kommentarer der er givet for Koncernen er også
dækkende for Selskabet, bortset fra "Resultat af kapital-
andele i tilknyttede selskaber" der udgør DKK 35 mio. (2012
DKK-3 mio.).
Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyttede selskaber
måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen
overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvin-
dingsværdi nedskrives den til denne lavere værdi. Egenkapita-
len i Jeudan Ill A/S er negativ, hvilket tidligere år har medført,
at Jeudan A/S har nedskrevet sin kapitalandel og tilgodeha-
vende hos dette selskab. Jeudan III A/S har for 2013 et positivt
resultat på DKK 35 mio., hvorfor tidligere års nedskrivninger er
tilbageført med et tilsvarende beløb, som er indregnet i regn-
skabsposten ”Resultat af kapitalandele i tilknyttede selska-
ber". Sammen med nedskrivninger foretaget i tidligere år er
kapitalandele og tilgodehavender i Jeudan III A/S nedskrevet
med i alt DKK 541 mio.
Moderselskabets egenkapital udgør DKK 3.805 mio.(2012:DKK
3.462 mio.).
ANMODN ING OM GENOPTAGELSE
TIDLIGERE INDKOMSTÅR
Efter anmodning om bindende ligningssvar har Jeudan i 2013
fået medhold i at Koncernens finansielle omkostninger ved-
rørende ejendomme ikke er omfattet af rentebegrænsnings-
reglerne i selskabsskatteloven. Som en konsekvens heraf har
Jeudan fået genoptaget indkomstopgørelserne for tidligere
regnskabsår og fået refunderet ca. DKK 60 mio. i betalte skat-
ter og rentegodtgørelse. Genoptagelsen har bortset fra rente-
godtgørelsen ingen resultateffekt, da der alene er tale om en
forskydning mellem aktuel skat og udskudt skat.
GEGIVENHEDER EFTER 31, DECEMBER 2013
Der er ikke siden udgangen af 2013 indtruffet begivenheder,
der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passi-
ver og finansielle stilling, og som ikke fremgår af nærværende
årsrapport. '
Jeudan Årsrapport 2013 - Bisikofal:torer
RISIKOFAKTORER
Til Jeudans aktivitet er knyttet en række risikofaktorer, som
kan opdeles i kategorier. Jeudan vurderer nedenstående
risikofaktorer som væsentlige, og disse gennemgås derfor på
de efterfølgende sider:
+ Opgørelse af dagsværdi for investeringsejendomme
+ Finansiellerisikofaktorer
Rente- og kursrisiko
Likviditetsrisiko
Kreditrisiko
«+ Påvirkning af ejendommenes driftsresultater
Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
Udlejningsprocenten
Kundernes betalingsevne
Regulering af lejeindtægter
Omkostninger til drift og vedligeholdelse
+ Køb af ejendomme
+ Salgaf ejendomme
+ Serviceydelser
+ Miljøforhold
Herudover er der en række risikofaktorer, som Jeudan vur-
derer mindre væsentlige, og disse gennemgås derfor ikke
yderligere.
+ Lovgivningog skat
. Øvrige risikoforhold
Ændring af regnskabspraksis
Regnskabsmæssige skøn
Forsikring
Medarbejdere
IT
Jura
Retstvister
I løbet af regnskabsåret gennemgår og vurderer revisions-
udvalget og bestyrelsen relevante risikoområder for Jeudan
på grundlag af redegørelser fra direktionen. Gennemgangen
forløber efter en plan med henblik på at relevante risikoom-
råder er nøje gennemgået og drøftet på henholdsvis et revi-
sionsudvalgsmøde og et efterfølgende bestyrelsesmøde
mindst én gang om året. Såfremt direktionen i løbet af året
vurderer at der er opstået nye risikoområder, medtages disse
iden årlige gennemgang.
OPGØRELSE FF DAGS (END
PORN SINGS DE DO SE
I henhold til IAS 40 værdiansætter Jeudan regnskabsmæssigt
ejendomme til aktuel dagsværdi, og eventuelle værdiregulerin-
ger føres over resultatopgørelsen.
ba. 2%
Den regnskabsmæssige værdi af ejendomme påvirkes af flere
faktorer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsatte
afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsætter
afkastkravet individuelt for de enkelte ejendomme blandt
andet ud fra
+ udviklingenimarkedsforholdene for den pågældende
ejendomstype,
+ udviklingenidetgenerelle renteniveau,
+ erfaringer med årets køb ogsalg samt
+ ændringer iden enkelte ejendoms forhold, herunder drifts-
resultat, udlejning, vedligehold m.m.
Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav viser effek-
ten på dagsværdien, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie
og dagsværdi pr. m? ved ændring i afkastprocenten i intervaller
af hhv. +/- 0,25 procentpoint. Ved en stigning i afkastprocenten
på 0,5 procentpoint vil ejendommenes dagsværdi falde med
DKK1.519 mio. (2012:1.473mio.).Omvendtvilet faldi afkastpro-
centen på 0,5 procentpoint medføre en stigning i dagsværdien
på DKK 1.848 mio. (2012: DKK1.762 mio.).
Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkast
baserede værdiansættelsesmodel. Basis er afkastprocenter
og værdier ultimo december 2013, der er opgjort som vægtede
gennemsnit for ejendomsporteføljen.
BITSLNS SJELLE RIS gs OFRE TORE FR
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i et ejen-
domsselskab, der afhængig af den valgte finansieringsstruktur
isagens natur vil have en større rentebærende gæld.
Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold
tilenafbestyrelsen vedtaget politik oginstruks, derfastsætter
Ejendomsporteføljen - ændringer af afkastpracent
Ændring iafkastprocent Pct. -1,00%
Afkastprocent Pct 4,1%
Ændring i dagsværdt DKK mio. 4,141
Dagsværdi DKK mio. 21.621
Dagsværdi pr.m2 DKK 25.977
Egenkapital DKK mio. 7.803
Indre værdi pr. aktie DKK 704
Egenkapitalandel Pct. 36%
1411510E0GSN11516
retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner
og dispositioner. Renterisikoprofilen, herunder påvirkningen på
Koncernens cash flow, er relativt lav.
Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen
i størst muligt omfang realkreditbelåning og supplerer om
nødvendigt med anlægslån. Det er Jeudans vurdering, at real-
kreditlån hvad angår satser og vilkår er den mest attraktive
finansiering for Koncernen. Realkreditlån har blandt andet et
tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder at långiver
som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor
misligholder sine forpligtelser.
Modsat realkreditlån kan anlægslån og driftskreditter opsiges
af långiver og det kan ikke udelukkes, at långiverne for eksem-
pel i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejen-
domme, rentestigninger, uro på de finansielle markeder eller
en vanskelig situation for långiver selv vil kræve, at Jeudan helt
eller delvist indfrier en belåning eller ikke vil tilbyde lånefinan-
siering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår.
Jeudans långivere kan ændre på betingelser knyttet til Koncer-
nens fremmedkapital i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan
til at realisere dele af ejendomsporteføljen på tidspunkter der
ikke er attraktive for Jeudan.
+ Realkreditlån optages med en løbetid på 20-30 år og lånene
optages iIDKK. Renten fastlåses for enten hele
eller en andel af porteføljen ved brug af renteaftaler.
+ Ånlægslån optages med en løbetid på 10-15 år og lånene
optages iDKK. Renten fastlåses for enten hele eller en
andel af porteføljen ved brug af renteaftaler.
+ Driftskreditter forrentes på basis af cost of funds eller
lignende sats plus tillæg.
Jeudan Årsrapport 2013 - Risikafaktorer
KAPITALSTRUKTUR
DKK mio. Procent
Egenkapital 4.697 26%
Realkreditlån 10.345 58%
Finansieringsinstitutter 1.568 9%
Udskudt skat 733 4%
Øvrige forpligtelser 457 3%
100%
lalt 17.800
Jeudan har i 2013 omlagt finansiering, hvor realkreditfinansie-
ringen er forøget og anlægslån i finansieringsinstitutterne er
nedbragt med ca. DKK 0,9 mia. Mere end 88% af Koncernens
passivside kan hermed henføres til egenkapital, realkreditlån
med lange tilsagn og løbetider samt udskudt skat. Dette er
efter Jeudans vurdering en hensigtsmæssig kombination hen-
set til aktivsiden, hvor investeringsejendomme med lang tids-
horisont udgør DKK17,2 mia.
Rente- og kursrisiko
Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt
på resultatet, da finansieringsomkostningerne alt andet lige
vil stige ved stigende rente. Det er muligt at afdække den
markedsbestemte renterisiko på variabelt forrentede lån
ved anvendelse af renteaftaler, hvorimod renterisikoen, der
kan henføres til ændringer i bidragssatser og bankmarginaler,
ikke kan afdækkes.
Afdækkes renterisikoen ved indgåelse af renteaftaler opstår
derenkursrisiko der, afhængig af denbeløbsmæssige størrelse
af renteaftalerne og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgøre
en betydelig risiko. Kursrisikoen måles ved rentefølsomheden
pr. basispunkt, hvor dette nøgletal udtrykker ændringen i mar-
kedsværdien af renteaftaleporteføljen ved et rentefald på
0,01% (1 basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab der
vil opstå, såfremt markedsrenten falder med 0,01%.
Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat
hinanden, hvor afdækning af eksempelvis renterisikoen får
kursrisikoen til at stige og omvendt.
Ved indgåelse af renteaftaler bør disse spredes henover hele
Risikofaktorer - Jeudan Årsrapport 2013
rentekurven, således atrisikoenved etunaturligtudsvingpåen — rente-ogkursrisiko beskrevet med udgangspunkti Koncernens
del af rentekurven reduceres. eksisterende renteaftaleportefølje ved udgangen af 2013. Det
reelle fremtidige forløb vil blive anderledes jf. den beskrevne
Jeudan har vedtaget nedenfor anførte retningslinjer for hånd- <= afdækningsmodel ovenfor, hvor renteaftaler ved udløb vil blive
tering og balancering af rente- og kursrisiko: erstattet af nyerenteaftaler.
+ Dertilstræbes enrenteafdækningsprocent på 75% af de Det fremgår af tabellen på næste side, at Koncernen aktuelt
finansielle gældsforpligtelser. har en renteafdækningsprocent på 74 (2012: 97), der, før der
+ Vedetrentefald på 100 basispunkter må kurstabetefterskat indgås nye renteaftaler, vil falde til 57 1 2018.
maksimalt påvirke Koncernens egenkapital negativt med 15%.
Den næste tabel viser rente- og kursrisiko for den eksiste-
Ovennævnte betyder, at den beløbsmæssige størrelse afren- rende renteaftaleportefølje ved et rentefald på 0,25% og en
teaftalerne tilnærmelsesvis er givet, hvorfor detalene erløbe- — rentestigning på henholdsvis 0,50%, 1,00%, 1,50% og 2,00%.
tiden på renteaftalerne der kan justeres for at opfylde kravet Deter forudsat at rentefaldet og rentestigningerne indtræffer
om denmaksimale påvirkning af egenkapitalenvedetrentefald 1. januar 2014, svarende til det værst tænkelige tidspunkt for
på100 basispunkter. rentestigningerne.
Jeudan anvender enafdækningsmodel, hvorrenteaftalernepla- — Tabellen viser den isolerede effekt af rentefaldet/rente-
ceres ilige store puljer med etinterval på 2,5årogmedenløbe- stigningen for resultatopgørelsen, cash flow og egenkapi-
tid fra 2,5 år og op til 20 år. Når den første pulje med en løbetid — tal. Kan en rentestigning på eksempelvis 2% henføres til
på 2,5 år udløber tegnes en ny renteaftale med en løbetid stigendeinflation, vilpåvirkningafresultatopgørelse, cashflow
på 20 år, hvorefter renteafdækningen i udgangspositionen og egenkapital få et bedre forløb end hvad der fremgår af
er retableret. Modellen sikrer spredning af renteaftalerne — tabellen, da hovedparten af Koncernens lejekontrakter har
henover rentekurven og den gennemsnitlige løbetid forrente- — reguleringsbestemmelser, hvor lejekontrakterne reguleres
afdækningen vil lægge sig i et interval på 9-11 år. med udviklingen inettoprisindekset.
For den aktuelle renteaftaleportefølje vilrentefølsomhedenpr. På side 30 er der et følsomhedsskema over ændring af lejen.
basispunkt i udgangspositionen udgøre ca.DKK8mio.ogfalde == Det fremgår af skemaet, at stiger lejen med 1,7% p.a., svarende
til ca.DKK 6 mio. før den første renteaftale skal refinansieres.. tilDKK 20 pr. m2, vilden årlig leje stige med DKK17 mio. og vær-
Ved den maksimale rentefølsomhed pr. basispunkt på DKK 8 — dien af ejendommene med DKK 325 mio. ved uændret afkast.
mio. vil et rentefald på 100 basispunkter påvirke egenkapitalen
negativt med DKK 624 mio., svarende til ca.13%af Koncernens — En rentestigning på 2% vil isoleret set påvirke Koncernens
nuværende egenkapital. resultatopgørelse positivt med DKK 873 mio. i år 2014 og
Koncernens egenkapital med et tilsvarende beløb. | årene 2015
Koncernens rentefølsomhed pr. basispunkt udgør ca.DKK 65 til 2018 vil resultatopgørelsen blive negativt påvirket med
mio. ved udgangen af 2013 (2012:DKK 8 mio.). ca. DKK 130 mio. sammensat af stigende renteomkostninger
og tilbageløb af urealiserede kursgevinster på Koncernens
Stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens dagsværdi — renteaftaleportefølje itaktmed,atrestløbetiden forkortes.
negativt, da krav til afkastprocenten kan stige ved stigende
rente, dog med en vis forsinkelse. Likviditetsrisiko
Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende
” Nedenfor er Koncernens aktuelle afdækningsprocent samt — betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likvi-
TÆLISIOEOGSN11517
Renteafdækningsprocent for perioden 2013 til 2018
DKK mio. 2013
Finansielle gældsforpligtelser” 11631
herafmedfastrente 8.577
Afdækningsprocent 74%
"Finansielle gældsforpligtelser ekskt, kursreguleringer
Rente- og kursrisiko for eksisterende renteaftaleportefølje
DKK mio.
RENTEFALD PÅ 0,25%
Ændringirenteudgifter
Ændring kursregulering
Skat
Resultateffekt
Ændring cash flow pr. år
Ændring cash flow akkumuleret
Ændring egenkapital akkumuleret
RENTESTIGNING PÅ 0,50%
Ændring trenteudgifter
Ændring kursregulering
Skat
Resultateffekt
Ændring cash flow pr. år
Ændring cash flow akkumuleret
Ændring egenkapital akkumuleret
RENTESTIGNING PÅ 1,00%
Ændring irenteudgifter
Ændring kursregulering
Skat
Resultateffekt
Ændring cash flow pr. år
Ændring cash flow akkumuleret
Ændeing egenkapitalakkumuleret
RENTESTIGNING PÅ 1,50%
Ændring irenteudgifter
Ændring kursregulering
Skat
Resultateffekt
Ændring cash flow pr. år
Ændring cash flow akkumuleret
Ændring egenkapital akkumuleret
RENTESTIGNING PÅ 2,00%
Ændring trenteudgifter
Ændring kursregulering
Skat
Resultateffekt
Ændring cash flowpr. år
Ændring cash flow akkumuleret
Ændring egenkapital akkumuleret
2014
11.267
8.245
73%
2015
11.093
7.817
70%
2016
10.925
6.755
62%
2017
10.763
6443
60%
2018
10.638
6.079
57%
Fusthofaktorer - faudan Arsrapport 2012
ditet til finansiering af Jeudans udvikling. Ensådan situation kan
opstå som følge af svigtende betalinger fra Jeudans kunder,
stor tomgang eller uforudsete omkostninger.
Realkreditlån kan som udgangspunkt kun opsiges af långiver
ttilfælde hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudans
anlægslån og driftskreditter kan af långiver opsiges med
et vist varsel. Risikoen herfor begrænses imidlertid af
en løbende dialog mellem Jeudan og långiverne samt af
Jeudans kreditværdighed. Anlægslån og driftskreditter
udgør ved udgangen af 2013 9,3% af den samlede rentebæ-
rende gæld.
Jeudans finansieringsaftaler indeholder ikke covenants-
forbehold men alene sædvanlige misligholdelsesbestem-
melser i realkreditpantebreve (standard misligholdelses-
bestemmelser).
Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgangen
af et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle gælds-
forpligtelser. Få dage efter kvartalets udløb nedbringes træk-
ket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår
Kreditrisiko
Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemar-
kedsindskud samt finansielle instrumenter søges løbende mini-
meret ved udelukkende at samarbejde med danske finansielle
institutter med høj kreditværdighed, ligesom Jeudan i et vist
omfang vil kunne modregne i gæld til institutterne.
PAVIRKNING AF SJENDOMMESNES DRIFTSRESULTATER
De enkelte ejendommes løbende driftsresultat kan blive påvir-
ket af ændringer i
+ samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet,
+ udlejningsprocenten,
+ kundernesbetalingsevne,
+ regulering af lejeindtægter samt
+ omkostninger til drift og vedligeholdelse.
Jeudans økonomistyring er tilrettelagt med fokus på drifts-
resultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udarbejder detal-
jerede budgetter på månedsbasis for hver enkelt ejendom.
T41IS10EOGSN11518
Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
Den finansielle krise i Europa har ramt mange lande, sektorer
og brancher, herunder ejendomsmarkedet.
På det danske ejendomsmarked har udviklingen ført til økono-
miske og likviditetsmæssige udfordringer, der for nogle særlige
ejendomssegmenter har medført betydelige prisfald og svæk-
ket adgangen til finansiering.
Der er en risiko for, at den økonomiske afmatning og en fortsat
svækkelse af ejendomsmarkedet kan påvirke Jeudan negativt.
På udlejningsmarkedet kan dette generelt betyde, at efter
spørgslen efter lejemål aftager og at Jeudan følgelig oplever
faldende udlejningsprocenter. Dette kan på længere sigt med-
føre en svækkelse af udlejningsvilkårene, herunder pres på
niveauet for de lejeindtægter, der kan opnås for de enkelte leje-
mål. Samtidig øger en fortsat økonomisk afmatning risikoen
for, at Jeudans kunder og andre aftaleparter ikke vil være i
stand til at honorere deres forpligtelser, herunder betaling af
leje. Samlet set kan en fortsættelse af den økonomiske afmat-
ning og en svækkelse af ejendomsmarkedet medføre faldende
indtjening, stigende afkastprocenter og dermed faldende mar-
kedsværdi af Jeudans ejendomme.
Udlejningsprocenten
Det er Jeudans strategi at erhverve ejendomme, der grun-
det deres attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at
sikre en høj udlejningsprocent og tilfredsstillende lejeindtæg-
ter. Der er dog ikke sikkerhed for, at en beliggenhed der i dag
vurderessomattraktivaf eksisterende ogpotentielle kunderogså
vil blive vurderet som attraktiv i fremtiden, hvilket kan medføre
risiko for nedgangi udlejningsprocenten for Jeudans ejendomme.
Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans erhver-
velse af ejendomme indeholdende ledige lejemål er der endvide-
re usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og i
så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko).
Genudlejningsrisikoen er ud over beliggenhed, kvalitet, leje-
niveau mv. tillige påvirket af de generelle konjunkturer i sam-
fundet. Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejningsprocenten
for Jeudans ejendomme.
Ejendomsporteføljen - ændring af leje pr. 31. december 2013
Ændring af årsleje
Ændring af årsleje
Ændring af årsleje pr. m2
Afkastprocent
Ændring idagsværdi
Dagsværdi
Dagsværdi pr.m?
Egenkapital
Indre værdi pr. aktie
Egenkapitalandel
Tomgangsleje
DKK mio.
600 —
HM Torngangsleje.DKK mio.
; ' i
ml | |
i
+5% +15%
Pct.
DKK mio,
DKK
Pct.
DKK mio.
DKK mio.
DKK
DKK mio.
DKK
Pct.
-4,3%
42
5,1%
-809
16.671
20.030
4.090
369
24%
425% —+35% +45%
-323
17.157
20.613
Udlejningsprocent
2009
BE Udlejningsprocent
Basis
5,1%
17.480
21.002
2010
1,7%
17
20
5,1%
325
17.805
21,391
4.940
446
2011
27%
2,6%
25
30
5,1%
486
17.966
21,586
5.062
457
28%
3,4% 4,3%
33 42
40 50
5,1% 5,1%
648 810
18.128 18.290
21781 21.975
5.183 5.305
468 479
28% 29%
2013
I
1411510E0GSN11519
Risikofaktorer - Jeudan Årsrapport 2013
Eksempelvis vil et fald iudlejningsprocenten på 5 procentpoint
medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca.DKK 51 mio. (2012:
DKK 35 mio.). Jeudan vil i 2014 kunne tåle en tomgang i ejen-
domsporteføljen på ca. 45% før det primære resultat (EBVAT)
bliver negativt. Figuren med tomgangsleje belyser, hvorledes
en eventuel forøgelse af tomgangsprocenten vil påvirke ind-
tægterne i Jeudan (opgjort pr. 31. december 2013).
Udlejningsprocenten t Jeudans ejendomme var ved udgangen
af 2013 92,9 målt på lejeindtægter (2012: 94,6).
Kundernes betalingsevne
Jeudan lægger vægt på at tiltrække gode og kreditvær-
dige kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan
at afdække kundernes betalingsevne i det omfang det er
relevant. Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som
udgangspunkt krav om depositum og forudbetalt leje. Det
kan dog ikke udelukkes at nogle af Jeudans kunder i fremtiden
ikke er i stand til at honorere deres betalingsforpligtelser
overfor Jeudan. Dette kan, i det omfang deposita og forud-
betalt leje ikke dækker, medføre reducerede lejeindtægter
som følge af tomgang ved fraflytninger samt eventuelle
ekstraomkostninger i forbindelse med for eksempel istand-
sættelse og indretning til nye kunder.
| de seneste tre regnskabsår har Jeudan haft tab ved mis-
ligholdelse af lejekontrakter i niveauet DKK 3,5 mio. pr. år,
svarende til 0,4% af omsætningen i 2013.
Regulering af lejeindtægter
I samtlige af Jeudans lejeforhold er indgået en lejekontrakt
mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør
ca. 90% af Jeudans samlede lejeindtægter, og Jeudans
erhvervslejekontrakter indeholder typisk bestemmelser
om (i) regulering af lejen i relation til udviklingen i netto-
prisindekset (evt. med en bestemmelse om en mindste og/eller
højeste reguleringssats), (ii) regulering af lejen med ændrin-
gen i visse driftsomkostninger, f.eks. skatter og afgifter og (iii)
regulering af lejen grundet forbedringer af lejemålet finansie-
ret af Jeudan.
Herudover er der enkelte lejemål, der har en omsætnings-
bestemt leje. Dette indebærer, at lejen årligt reguleres
i overensstemmelse med kundens omsætning året før, og
en væsentlig nedgang i omsætningen kan således have en
negativ indflydelse på lejeindtægten. Lejemål med omsæt-
ningsbestemt leje udgør dog en meget beskeden andel af
Jeudans samlede lejemål, og lejekontrakterne indeholder
bestemmelser om en fastsat minimumsleje.
Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser hvorefter lejen
kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end
markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan
dog aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse
ien vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regule-
ring af lejenefter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes
for domstolene.
Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser, der er juridisk
grundlag for at gennemføre, ikke vil være forretningsmæssigt
hensigtsmæssige at gennemføre. Jeudan vil som udlejer til-
stræbe ikke at gennemføre lejeforhøjelser der vil medføre for-
øget tomgang. Jeudan vil dog løbende tilstræbe, at lejen svarer
til markedslejen for de enkelte lejemål.
I tabellen er vist hvorledes en generel ændring i den gennem-
snitlige årlige leje i ejendomsporteføljen vil påvirke dagsvær-
dien, dagsværdien pr. m2, egenkapitalen samt indre værdi
pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK 30 pr. m2, svaren-
detil-2,6%, vil medføre en reduktion i ejendommenes værdi på
DKK 485 mio. (2012: DKK 485 mio.).
Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkastba-
serede værdiansættelsesmodel. Basis er afkastprocenter og
værdier ultimo december 2013, der er opgjort som vægtede
gennemsnit for ejendomsporteføljen.
Omkostninger til drift og vedligeholdelse
Afholdte omkostninger til drift og vedligeholdelse kan afvige
iforhold til det budgetterede.
Jeudan gennemgår alle driftsomkostningsposter minimum kvar-
talsvis og udvalgte omkostningsposter månedsvis. I tilfælde af
budgetafvigelser kankorrigerende handlingsplaneriværksættes.
Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for
afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik
på, at større vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i
overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres
budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelses-
omkostninger hver måned, og eventuelle korrigerende hand-
lingsplaner igangsættes straks.
For hver ejendom foreligger normalt en vedligeholdelsesplan
som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligehol-
delsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelsesom-
kostninger indenfor en kort årrække.
KGB AF EJENDOMME
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved
erhvervelse af selskaber der ejer ejendomme, er der en risiko
for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at
andre forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selska-
ber kan medføre tab eller omkostninger for Jeudan. Dette kan
reducere den forventede resultateffekt af ejendomsinveste-
ringerne og ejendommenes markedsværdi.
Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser
og vurderinger (”due diligence”) i forbindelse med køb af
ejendomme, således at risikoen for uforudsete tab eller
omkostninger, herunder vedrørende fejl og mangler ved ejen-
dommene, reduceres mest muligt. Dette gælder også ved køb
af porteføljer af ejendomme og selskaber der ejer ejendomme.
Undersøgelserne og vurderingerne omfatter juridiske, øko-
nomiske og byggetekniske forhold vedrørende hver enkelt
ejendom, sælger og eventuelle selskaber. Jeudan anvender
ekstern assistance til juridiske, økonomiske og byggetekniske
forhold i situationer, hvor Jeudan skønner dette hensigtsmæs-
sigt. Derudover søger Jeudan i aftalerne om køb af ejendomme
eller selskaber der ejer ejendomme, at opnå en række inde-
ståelser/garantier fra sælgers side, herunder blandt andet
lejegarantier til dækning af eventuel tomgang i en aftalt
periode. Dette medvirker dels til at få afklaret eventuelle
mangler før aftalens indgåelse, og dels til at Jeudan kan søge
at drage sælger til ansvar, såfremt der efter handlens indgå-
else konstateres mangler ved ejendommene eller andre brud
på indeståelser/garantier.
Jeudan Årssanpon 2005 - Bisikofaltarer
Det er Jeudans strategi at fortsætte væksten i såvel aktivi-
tetsomfang som indtjening. Dette vil medføre yderligere køb
af ejendomme. Det kan dog ikke udelukkes, at muligheden for
at købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser der er
tilfredsstillende for Jeudan bliver begrænset eller helt ophø-
rer i kortere eller længere perioder. | så fald vil Jeudan afstå
fra køb af de pågældende ejendomme, hvilket kan medføre, at
Jeudans langsigtede strategiske mål ikke kan opnås.
SÅLG AF EJENDOTAME
Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor
med drift af ejendommene for øje. Ikke desto mindre kan der
opstå situationer, hvor Jeudan beslutter at afhænde en eller
flere ejendomme.
Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg
er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen afhænger af en
lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter,
sammensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed og
tilstand, det generelle renteniveau og markedsforhold i øvrigt
på salgstidspunktet samt køberens afkastkrav.
SERVICEYDELSER
Omsætningen eller indtjeningen i Jeudan Servicepartner
kan falde, eksempelvis grundet faldende efterspørgsel efter
Jeudan Servicepartners serviceydelser. Størstedelen af
omsætningen i Jeudan Servicepartner er relateret til Jeudans
ejendomme og kunderne heri.
En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad med
1 procentpoint i Jeudan Servicepartner vil på basis af omsæt-
ningsniveauet for 2013 betyde enreduktion af Jeudans resultat
før skat med DKK 3 mio. (2012: DKK 4 mio.).
EneventuelnedgangiaktivitetsniveauetiJeudanServicepartner,
svarende til manglende omsætning på DKK 10 mio., påvirker
resultat før skat med DKK 1,5 mio. (2012: DKK 1,5 mio.) beregnet
på basis af de realiserede beløb for 2013 og før eventuelle
omkostningsjusteringer.
Jeudan Servicepartner gennemgår løbende igangværende
sager, ligesom alle større entrepriser efterkalkuleres.
ad b
1 É
7 + bue
SO
-
N y
vw
vw .
3 ce
on ber
g sæ he WB lm -
2 ba gå
E w- 3,
i Pprer | .
i K
9
. mm nag -
Te - -
id X :
[
g
£
"se ” VW
| Æt mand
Y so
" N "
+
dt
x i
+ mile
.
== M Ed
, ,
i
—— ml
” ,
br
i k | rl
øv N Cr
ned y i L ge
i le
É Li bl
, ! i Å dj mmm i
| - feng] ”v
Å vp O mtr i
1 ' ” ne
. t | YU ? ret d F— ==
SU FH THI 7 —Jusmnennnsenn- FT a
K
jer FA J i i É E
HIHI ER i i: rr
sø La FA " |
& br Cy r nende == mn
Jern æn É =
i 3,
cl "$" Kat É L "T.
i w mme st i.
i mm
I mens mer
mr ae ml
- 4 Ed i,
ET DE], BOSE
i i
Pale ml)
ig ,
dd F c
"… Fi TØ
Palægade 4
” SE sæ nl ” ”
- e
2 s
xx
ÉN uge
ER
ERE ImT
Risilofalstarer - Jeuden Årsrapport 2013
Jeudan anvender ivissetilfælde eksterne udbydereaf services, ressen i området. | så fald kræves tilladelse til ændret anven-
herunder håndværkere og entreprenørselskaber, ogeri disse — delse samt til alle bygge- og anlægsprojekter. !
situationer afhængig af, at disse eksterne udbydere af services
kan opfylde den indgåede aftale med hensyn til blandt andet Koncernen kan generelt ikke pålægges udgifter til under-
leveringstid og kvalitet. søgelser eller fjernelse af forurening, med mindre Koncernen
selv er forurener. Dog kan Koncernen blive pålagt udgifter
JeudanServicepartner gennemfører projektering, entrepriser — i tilfælde af en kundes forurening, hvis kunden ikke betaler.
og servicekontrakter for såvel Jeudan som for andre kunder. Myndighederne kan ved ændret anvendelse, byggeri mv. stil-
Det kan ikke udelukkes, at der i den forbindelse kan begås le krav om undersøgelser og tiltag der kan medføre udgifter !
fejl og dermed påføres Jeudan Servicepartner et erstatnings- — for Koncernen. Endvidere kan Koncernen i tilfælde af alvorlige-
ansvar. re forurening blive pålagt at indhegne eller befæste offentligt
tilgængelige arealer.
DVRIGE RISIKOFORHOLD
Miljøforhold
Koncernens risiko vedrørende miljøforhold består primært i
at der konstateres forurening på en ejendom og at myndighe-
derne udsteder påbud der kan medføre udgifter eller ulemper
for Jeudan eller påvirke ejendommens værdi. !
Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herunder ved
erhvervelse af ejendomme, at vurdere og begrænse de miljø-
mæssige risici.
Ejendomme beliggende i København, herunder Jeudans ejen-
domme, er generelt områdeklassificeret som lettere forure-
net. Denne lettere forurening skyldes for det meste såkaldt
diffus forurening, eksempelvis udstødningsgas fra biler m.m.
En områdeklassificering som lettere forurenet påvirker som
udgangspunkt ikke ejendommenes anvendelse eller værdi.
Ejeren kan dog blive pålagt ekstra udgifter til håndtering af jord
ms. ved byggeri på ejendommene.
I forbindelse med tilkøb har Koncernen erhvervet ejendomme
hvor der er konstateret miljøforurening der har medført, at
enkelte ejendomme er kortlagt på vidensniveau 2, eller enkelte
ejendomme hvor der er mistanke om forurening, således at
ejendommene er kortlagt på vidensniveau 1.
Kortlægningerne på vidensniveau 1 og 2 påvirker som hoved-
regel ikke anvendelsen af ejendommene til erhverv, butik m.v.,
medmindre forureningen udgør en risiko for grundvandsinte-
T411510E0GSN11521
Jeudsn Årsrspport 2013 - Ejendomsmarbedat:Storkobenhavn
EJENDOMSMARKEDE I
| STORKØBENHAVN
København vokser i disse år. Byen tiltrækker virksomheder og
organisationer, der ønsker en placering i landets hovedstad.
Byen tiltrækker tillige mennesker som ønsker at leve i hoved-
staden med dens mange muligheder. En tilsvarende urbanise-
ring opleves i andre lande.
København byder på et attraktivt miljø, et varieret kulturliv,
en bred vifte af tilbud til turister samt et betydeligt antal
uddannelses- og forskningsinstitutioner - alt tilgængeligt
inden for et forholdsvis mindre geografisk område. Hoved-
stadens liv og udvikling understøttes af en veludbygget
og generelt velfungerende infrastruktur i form af blandt
andet vejnet, Øresundsbro, Metro, togforbindelser nationalt
og internationalt samt Københavns Lufthavn, der har hyppige
forbindelser med en lang række byer i hele verden.
| et internationalt perspektiv fremhæves København af disse
grunde jævnligt som et af de foretrukne steder for både virk-
somheder og mennesker.
Andre større byer i Danmark oplever ligeledes i disse år
en vækst i befolkningen, men både den aktuelle udvikling
og prognoser viser, at indbyggertallet i hovedstadsområ-
det stiger hurtigere end i andre områder. Samtidig stiger
den gennemsnitlige husstandsindkomst hurtigere i hoved-
stadsområdet end i andre dele af landet. Det synes således
i vidt omfang at være relativt højtlønnede og veluddannede
mennesker, som flytter til hovedstaden. Denne befolknings-
gruppe lægger gennemgående særligvægtpå de funktionerog
muligheder, som en storby kan byde på. Disse tendenser
bekræftes af Danmarks Statistik, hvor såvel befolknings-
tilvæksten, bruttonationalproduktet pr. indbygger samt den
økonomiske vækst i København ligger på et højere niveau sam-
menlignet med øvrige områder i Danmark.
Tilstedeværelsen af veluddannet arbejdskraft er med-
virkende til at tiltrække nye virksomheder med attrak-
tive arbejdspladser. Samtidig søger Københavns Kommune
og hovedstadsregionen i øvrigt at fremme byudviklingen
gennem ambitiøse anlægsinvesteringer i bygninger og yder-
ligere infrastruktur samt en fortsat udvikling af byens og
områdets tilbud.
De nævnte forhold indebærer en god stabiliteti efterspørgslen
efter kontor- og boligarealer og dermed en forholdsvis høj grad
af værdifasthed ved investering i ejendomme i området.
Samlet set er hovedstaden således fortsat et attraktivt mar-
ked for en virksomhed som Jeudan.
ER HVERVSEJENDØMNSMARKEDETS STØRRELSE
Storkøbenhavn er det største og mest likvide marked for
erhvervsejendomme i Danmark. Godt 40% af alle etage-
meter til kontorformål er beliggende i Storkøbenhavn, hvilket
gør markedet næsten tre gange så stort som det samlede
marked i defire øvrige hovedmarkeder: Århus, Aalborg, Odense
og Trekantområdet.
På markedet for detailejendomme har Storkøbenhavn stort
set samme andel som det samlede marked i de fire øvrige
hovedmarkeder, hvilket er ca. 20%.
Jeudans samlede ejendomsportefølje udgjorde ultimo 2013
i alt ca. 832.000 m2, hvoraf ca. 800.000 m? er beliggende
iRegion Hovedstaden.
DARKEDET FOR INVESTERNIGSEJENDOSIME
Efteretpar år med etlavtmen dog svagtstigendeniveauitrans-
aktionsomfanget for investeringsejendomme er denne tendens
fortsat i 2013, hvilket har bevirket, at 2013 er kommet på sam-
me niveau som i tiden før 2005. Årene fra 2005 til 2008 var en
periode med såvel store prisstigninger som en ekstraordinær
høj omsætning, hvor der i slutningen af 2008 opstod en reces-
sion som følge af den intensiverede finanskrise med et markant
fald itransaktionsomfanget.
Væksten i transaktionsomfanget i 2013 kan primært tilskrives
hovedstadsområdet, der tegner sig for 60% af det samlede
transaktionsomfang i hele Danmark. Der er tale om en stigning
iforhold til tidligere år, hvor hovedstadsområdets andel af det
samlede transaktionsomfang lå omkring eller lige under 50%.
Det er Jeudans vurdering, at dette niveauskifte i hovedstads-
området vil blive fastholdt eller måske endog udbygget i de
kommende år. Investeringsinteressen for ejendomme med en
i; , ET - p . Åror= «Tr
Ejennomsmarkedet iStockobennavn - Jeudan Årarapporr 2013
mere sekundær beliggenhed, af en dårligere kvalitet og med
svagere udlejningsforhold er meget svag. De sekundære belig-
genheder bliver hermed for risikofyldte, da investorerne søger
efter ejendomme med et stabilt cash flow. Herudover er finan-
sieringen af ejendomme med den sekundære beliggenhed såvel
vanskeligere som dyrere.
Omsætningen af investeringsejendomme i 2013 har i stor
udstrækning været drevet af udenlandske investorer og
indenlandske pensionskasser/forsikringsselskaber. Det vur-
deres, at op mod 80% af transaktionsvolumen i hovedstads-
området havde udenlandske købere. Denne tendens er i
særdeleshed drevet af investering i større boligudlejningsejen-
domme samt strøgejendomme, der tidligere var domineret af
10-mands kommanditselskaber.
Renten på en 10-årig statsobligation er i 2013 steget
med ca. 1 procentpoint til et niveau i underkanten af 2%.
Afkastet på primære ejendomme har været stabilt på 5%,
så trods en indsnævring af spændet er der fortsat en stor
forskel mellem afkastet på primære ejendomme og renten
på et sikkert 10-årigt cash flow (statsobligation). Dette vil
sandsynligt betyde, at efterspørgslen i 2014 vil blive fastholdt
på det pæne niveau fra 2013. Det er således Jeudans vurdering,
atefterspørgslenvilværerelaterettilprimæreejendommemed
et stabilt cash flow, hvorimod efterspørgslen efter sekundære
ejendomme og projektejendomme vil være meget begræn-
set. Det fortsat begrænsede udbud af primære ejendomme
har dog og vil fortsat påvirke efterspørgslen efter den bedre
halvdel af de sekundære ejendomme positivt.
Jeudan vurderer, at nettostartafkastkravet for de primære
ejendomme, blandt andet henset til den pæne efterspørgsel
og det begrænsede udbud, vil ligge på nuværende niveau. Der
har 1 2013 været gennemført et par handler med afkast under
5%, hvilken tendens også forventes at være gældende i 2014.
Tilsvarende tendenser med lavere krav til afkastet på primære
ejendomme kan blandt andet konstateres i England og Sverige.
Med udsigt til relativt stabile startafkast er mulighederne
for værdiskabelse på fast ejendom, både på kort og mellem-
lang sigt, i høj grad relateret til kompetencer inden for admi-
1411510EQ0GSWN11523
Estimeret omsætning af investeringsejendomme (DKK mia.)
70 svor rs mer
60 mes sne mr 2
50000 amme 0:
i
i
i
'
bx
DD
;
;
ne Bane NL
…
1997 "meme ;
1998 mmm
1999 sammen
2000. 0 mmm lem
2001. bem um hen,
2002. em men Ran
2003 me mm kd
2004 me eee
2005. nm nm hann vene Rane!
2006 OL LE EL I
2007 BE En ne en sen me :
2008 "sem mene pen pe]
2009 amt '
2010 mmmEn |
2011 me
2012 enn
2013 mme,
1995 |
mn
1996 je
Danmark totalt Hovedstadsområdet
Kilde:Skat, Danmarks Statistik, Sadolin&Albæk
Startafkastet på primære ejendomrae i hhv. Storkøbenhavn
og København CBD og renten på en 10-årig statsobligation
FO re me —…
0 ae eee mn ner
50% TT.
FUER EEN -
30% mr RE arm re
20% == samer 4 T …
10% 0 FESD
00% -
== mM = om VW m om WM HF me RNN M ad RY SM
i 4 de me MS Mdl ME Sd dd Sl MS SS MS ME MM ME MS MS ME Me
2009 2010 z2on 2012 2013
MH Storkøbenhavn København CBD ” 10 årigstatsobligation
Kilde: Sadolin& Albæk, Nationalbanken
CBD: CentralBusinessDistrict, svarendetildet centrale København.
Nettostartafkast for kontorejendomme i København
TO% 4.
65% —m— mee
60% ——-- . — me
BE9g mm rt er 2 et 2 —— …
50% 77 >
4,58 … i …
ÆDE ae rem
35% 3 sm
3,084
i
K4 &
Kan
KK or
n K2
SkKk3. &
KI
[SE SÆR
sS8v2ssye z Szsy3es
2009 2010 oa 012 2013
…— Primær MI Sekundær
Kilde: Sadolin & Albæk
Tomgangsprocent for kontorer i Storkøbenhavn
2%. > - sort mor "om
10%
8% —
6%
4% —…
2 Son Nm Nm;
vSS3SSSSSY0LISS99LSESN)SJE
2009 2010 2011 2012 2013
Kilde: Oline - ED, Jeudan
Udviklingen ilejeniveauer til kontorformål
iStorkøbenhavn (DKK pr. m? pr. år)
2.000
1800 0 7 orm sær i os
1600
1.400 re om —ux
1200 mM …. - -
1000 . — -
800 orm rr om em - . k
sSSLEIZSUSSYLSSYDLSLDY2E
2009 2010 2011 2012 20B
Primær Bi Sekundær
Kilde:Sadolin & Albæk
Tomgangen for detailejendomme i Storkøbenhavn
45% -
4,0% …
35% --
30% ”
2,5%
2,0%
15% -
10% ”
05%
Do% - . -—
Zz
u
N K2
B K3
K4
K1
K2
GS K3
Ka.
K1
w K2
ZF K3
K4 .
Kl
N K3
K4
by
S
my k2
Kilde: Oline-ED, Jeudan
K1
y k2
W K3'
Ka
Jeudan Årsrapport 2013 -— Ejendomsmarkedet 1 Størkebenhavn
nistration, drift, udvikling og optimering. Jeudan vurderer,
at ejendomspriserne på lang sigt vil stige, men den afgørende
forudsætning for at værdien af investeringsejendomme på
kort og mellemlang sigt stiger er ejerens evner og kompetencer
inden for aktiv management.
Spændet mellem nettostartafkast for primære ejendomme og
sekundære ejendomme har i 2013 været uændret efter en stig-
ning ispændet fra slutningen af 2011 og igennem 2012 drevet af
højere afkastkrav på sekundære ejendomme. Det uændrede
spænd gennem 2013 skyldes formentlig interessen for den
bedre del af de sekundære ejendomme grundet det manglende
udbud af primære ejendomme, hvilket forventeligt har medført
et foreløbigt stop for det stigende afkastniveau på sekundære
ejendomme, da investorer i mangel af udbud af primære ejen-
dommeharrettet blikket mod denbedre halvdel af de sekundæ-
re ejendomme. Afkastniveauet på primære ejendomme ligger
stabilt med udsigt til et muligt fald i afkastet, mens afkastet på
de sekundære ejendomme forventes stabilt til svagt stigende
som følge af den fortsat manglende investorinteresse.
Priserne på primære ejendomme vil efter Jeudans vurdering
være stabile til svagt stigende på kort og mellemlang sigt.
Sekundære ejendomme vil for den bedre del opleve stabile til
svagt stigende priser, mens den øvrige del af de sekundære
ejendomme har enrisiko for yderligere prisfald.
UDLEJNINGSMÅARKEDET
De senere års realøkonomiske udvikling har medført både
produktions- og omsætningsnedgang i en lang række virksom-
heder, hvilket har medført en nedgang i efterspørgslen efter
erhvervslokaler. Yderligere har virksomheder genereltiværksat
en række omkostningsminimerende tiltag for at imødekomme
den generelle økonomiske afmatning, hvilket har betydet øget
fokus på størrelsen af samt kvadratmeterlejen på lokaler.
Kontorejendomme
Ovenpå enstigning på 2 procentpoint itomgangen på kontorud-
lejningsmarkedet i Storkøbenhavn i 2011 har tomgangen i 2012
og første del af 2013 stabiliseret sig på det nye niveau omkring
10%.1 fjerde kvartal 2013 steg tomgangen så den sluttede åreti
11,4%, hvorved tomgangen i 2013 steg med 1,4%-point
Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn - Jeudan Årsrapport 2013
Det er Jeudans forventning, at niveauet for markedets tom- Specielt de kapitalstærke danske og internationale kæder
gang i 2014 vilvære svagt stigende. forsøger at udnytte det nuværende marked til — til konkurren-
cedygtige huslejer og uden betydelige nøglepenge - at sikre sig
En stor andel af Storkøbenhavns tomgang kan konstateres — attraktive butikslejemål på velbeliggende adresser.
i visse mindre centralt beliggende kontorområder, der aktu-
elt er præget af et stort udbud af ledige kontorer. Det gæl- — På trods af den nuværende efterspørgsel efter primært belig-
der primært i nogle af de mere sekundære kontorområder — gende detaillejemål har lejeniveauet på Strøget i det centrale
fra 1970'erne og 1980'erne, herunder for eksempel Glostrup, København gennem de senere år været under pres. Dette har
Albertslund og Høje-Taastrup. Tomgangen i udviklingsområder == medført stagnerende lejeniveauer generelt, men der registre-
som Ørestad og Sydhavn vil på sigt også kunne stige, daderi resdogstadigstore forskelle alt afhængig af beliggenhed.
disse og ide kommende år forventes igangsat en del byggerier,
hvor der ikke på forhånd er indgået aftaler med kunder. Det er Jeudans vurdering, at lejeniveauet på detaillejemål
med en attraktiv beliggenhed vil være stabilt i 2014, mens leje-
En stigende eller stagnerende tomgang vil alt andet ligeresul- — niveauet på sekundære beliggenheder vil være under pres.
tere i faldende eller stagnerende lejepriser, hvilket har kunnet
observeres i markedet. Lejeniveauet har været stagnerende — Boligejendomme
siden 2010, dog har de primære beliggenheder oplevet et lille == Markedet for udlejningsboliger kan opdeles i to typer. Dels
fald i lejeniveauet i slutningen af 2013. Det er Jeudans vurde- — boligejendomme hvor lejen er underlagt boligreguleringsloven,
ring, at priserne i 2014 vil være på det nuværende niveau til — dels boligejendomme hvor lejen er markedsbestemt.
svagt faldende for såvel primære som sekundære beliggenhe-
deri København. For boligejendommene hvor lejen er underlagt boligregule-
ringsloven fra1933, er lejenen del lavere end den opnåelige lejei
Detailejendomme det frie marked. Udlejningsrisikoen er derfor meget lav og tom-
På linjemedmarkedet for kontorejendommehardetailmarkedet == gangen nær nul.
været præget af store ændringer som følge af denrealøkonomi-
ske udvikling, ogtomgangen har væretstøtstigendesiden 2011. — Der har ide senere år været stor byggeaktivitet på boligejen-
domme, hvor lejen bestemmes af udbud og efterspørgsel, og
Specielt nedgangen i privatforbruget har påvirket omsætnin- — projektudviklerne har opført boligejendomme med salg af ejer-
gen negativt og dermed indtjeningen i detailhandlen generelt, — lejligheder for øje. Det har for en stor dels vedkommende ikke
hvilket har medvirket til den stigende tomgang. været muligt at sælge disse ejerlejligheder. Ejerne har efterføl-
gende udlejet boligerne til pæne lejeniveauer med henblik på at
Efter en periode fra 2009 til ultimo 2071 med en stagnerende — opnå en positiv pengestrøm fra ejendommene.
tomgang omkring 3% har udviklingen i 2012 medført en sti-
gende tomgang til et niveau over 4%. Denne udvikling er 12013 Frem mod 2025 regner Københavns Kommune med en befolk-
bremset op, og niveauet i 2013 har ligget omkring 3,5% ogslut — ningstilvækst på ca. 100.000 københavnere, svarende til gen-
tede åreti 3,3%. Deter Jeudans vurdering, atniveaueti 2014 vil — nemsnitligt ca.10.000 nettotilflyttere årligt. Dermed vurderer
være i spændet 3-4%. Københavns Kommune at der årligt skal opføres 2.000-3.500
boliger for at sikre boliger tilden voksende befolkning.
Vurderingen baseres på den fortsatte usikkerhed omkring den
realøkonomiske og makroøkonomiske udvikling. Overordnet — Dette kanvære medvirkende til, at deri 2012 og 2013 har været
set er det Jeudans vurdering, at der registreres en fornuftig == handlet flere større, nyopførte boligejendomme til udenland-
efterspørgsel efter butikker på de mest attraktive adresser. skeinvestorer til afkast pænt under 5% p.a., ligesom den støre
1411510E0GSN11524
aktivitet med salg af byggeretter i specielt Nordhavnen og
Ørestad kan tilskrives denne forventede nettotilflytning.
Det er Jeudans vurdering, at tomgangen i de nyopførte bolig-
ejendomme vil være lav i de kommende år, og det nuværende
lejeniveau på DKK 1.400-1.800 pr. m2 forventes stabilt. Der
registreres flere boliglejemål, hvor ovennævnte lejeniveauer
overstiges. Der kan dog på sigt risikeres tomgang i boligejen-
domsmassen, hvis byggeaktiviteten i Nordhavnen og Ørestad
fortsætter med den nuværende hastighed, og befolkningstil-
væksten i Københavns Kommune ikke følger forventningerne.
Til sammenligning med den forventede gennemsnitlige årlige
nettotilflytning på ca.10.000 skete der i perioden 2007-2012 en
nettotilflytning på mellem 3.500 og 9.000 pr. år. I perioden før
2007 havde Københavns Kommune årlige nettofraflytninger.
we) NV ==
1411510E0GSN11525
Jeudan Årsrapport 2013 - Mål og strategi
MÅL OG STRATEGI
Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og ser-
vicevirksomhed. Koncernens aktivitet er investering i og drift
af erhvervs- og boligejendomme i København. Koncernen har
desuden et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgivnings-,
service- og bygningsydelser.
Strategien sigter mod fortsat vækst ogrentabilitet, baseret på
værdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
ØKONOMISKE MÅL
Det er Jeudans overordnede finansielle målsætning at skabe
værdi for aktionærerne, hvilket søges realiseret ved følgende
økonomiske mål:
Vækst
Det er målsætningen, at de samlede investeringer, driftsresul-
tatet (EBIT), resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
og EBVAT pr. aktie udviser vækst.
Herunder er vist den procentvise ændring i forhold til året før
samtet simpelt gennemsnit fra de seneste fem år.
2009 2010 2011 2012 2013 Sårgns.
Samlede investeringer 388% 86% 88% 84% 36% 13,6%
Driftsresultat (EBIT) 12,2% 316% 7,3% 2,9% 48% 11,8%
Resultat før kurs- og
værdireg. (EBVAT) -2,7% 40,9% 20,8% 23,7% 231% 21,2%
EBVAT pr. aktie -3,4% 2,4% 12,7% 23,66% 19,9% 11,1%
J
ser
Rentabilitet (afkast af egenkapital)
| resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) indgår resul-
tatet af såvel driften som finansieringen af investeringerne.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i forhold
til den gennemsnitlige egenkapital anses af Jeudan for at
være et væsentligt enkeltstående nøgletal for en vurdering
af Koncernens samlede driftsøkonomiske situation ogudvikling.
Jeudans mål er, at resultat før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT) har et niveau hvor rentabiliteten er tilfredsstillende
og tilstrækkelig robust til at kunne absorbere konjunktur-
udsving i både udlejningsprocenten og lejeniveauet uden
at Koncernens løbende likviditet sættes under pres.
Det er således Jeudans mål, at resultatet før kurs- og værdi-
reguleringer (EBVAT) dels skal vokse løbende, dels skal
udgøre 8% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital ved en egen-
kapitalandel på ca. 25%.
2009 2010 2011 2012 2013
EBVAT/gns. egenkapital 60% 63% 74% 9,7% 10,9%
Egenkapitalandel 25,1% 30,9% 25,8% 231% 26,4%
E —
Det simple gennemsnit for de seneste 10 år udviser et årligt
afkast på 7,4%.
Vækst i ejendommenes markedsværdi
Jeudan måler investeringsejendomme til dagsværdi. Det
enkelte års værdireguleringer kan være påvirket af ændrin-
ger i konjunkturerne og af enkeltstående hændelser og
bør derfor vurderes over en længere årrække. Det er
Jeudans målsætning, at værdireguleringerne i forhold til
ejendommenes samlede bogførte værdi over en længere
periode gennemsnitligt mindst skal svare til inflationen (stig-
ningen inettoprisindekset).
| perioden 2004-2013 var den gennemsnitlige årlige værdiregu-
lering på 2,4% af ejendommenes bogførte værdi. Ved en egen-
kapitalandel på 25% (svarende til en gearing på 4) svarer dette
til, at værdireguleringerne udgør ca.10% af egenkapitalen.
I perioden 2004-2013 er nettoprisindekset steget med gen-
nemsnitligt 2,0% årligt.
2004 2005 2006 2007 2008
Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo 1,2% 148% 4,8% 1,4% -2,7%
Egenkapitalandel 35,0% 40,4% 41,0% 38,8% 31,3%
2009 2010 2011 2012 2013
Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo 0,4% 2,1% 2,0% 1,0% -1,2%
Egenkapitalande! 25,1% 30,9% 25,8% 23,1% 26,4%
EBVAT i forhold til den gennemsnitlige egenkapital udgør over
Mål og strategi - Jeudan Årsrapport 2013
en 10-årig periode gennemsnitligt 7,4%. Ved en egenkapitalan- — aftaler omfastrente, medfører en kursrisiko. Ved fastlæggelse
del på 25% vil de årlige gennemsnitlige værdireguleringer — af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisikoen i for-
svare til ca. 10%, og dermed et resultat før skat og regulering = holdtilkursrisikoen.
af gældsforpligtelser på ca.17% af dengennemsnitlige egenka-
pital. Da egenkapitalandelen generelt over den10-årigeperiode — Jeudan har fastsat en vægtet løbetid på de indgåede rente-
har været højere end det strategiske mål på 25%, hardegen- aftaler på 9-11 år og en maksimal risiko for negative kurs-
nemsnitlige værdireguleringeri denne periode svarettil71%af — reguleringer efter skat på 15% af den aktuelle egenkapital
dengennemsnitlige egenkapital. ved et rentefald på 1%. Ved en egenkapital på DKK 4,7 mia.
svarer dette til en maksimal risiko på DKK 705 mio. efter skat
Kapitalstruktur og DKK 904 mio. før skat. Rentefølsomheden må således mak-
Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen — simalt udgøre DKK 9 mio. pr. basispunkt, og den udgør aktuelt
25-33% ogenrentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt DKK6,5 mio. pr. basispunkt.
iforhold til finansielle omkostninger) i niveauet 2.
Pengestrømme og likviditet
Målet for egenkapitalandelen er fastlagt ud fra ønsket om Det er målsætningen, at pengestrømme fra de driftsmæssige
det bedst mulige relative afkast til aktionærerne, realisering =— aktiviteterårligtudgør ca.8% af dengennemsnitlige egenkapital.
af Jeudans økonomiske mål om et afkast af den løbende drift
på 8% af egenkapitalen, opnåelse af fremmedfinansiering på — Likviditetsreserven inklusive uudnyttede trækningsrettig-
attraktive vilkår — alt således at egenkapitalen er grundstam- — heder skal løbende udgøre minimum 50% af Koncernens
men iJeudans finansielle beredskab. omsætning.
Målet for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om rimelig 2009 2010 2011 2012 2013
balance mellem EBIT og de finansielle nettoomkostninger med Pengestrømme fra
8 g g
udgangspunkt i Koncernens finansieringsstrategi om fastren- — driften/gns. egenkapital 53% 49% 59% 11,% 11,7%
teien længere årrække. Likviditetsreserve/omsætning 122,0% 74,6% 758% 74,6% 95,3%
Rentedækningen skal således primært kunne påvirkes af
driftsrisikoen i EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og omkost- — STRATEGI
ningsniveau. Jeudan er en ejendoms- og servicevirksomhed, hvor
indtjeningen skabes gennem en strategi med følgende
2009 2010 2011 2012 2013 hovedpunkter:
Egenkapitalandel 25,1% 30,9% 25,8% 23,1% 26,4%
Rentedækning 176 186 207 269 372. + Investeringi og udlejning af erhvervs-og boligejendomme
= : rr = + Ejendomsdriftmed kundesyn
+. Produktion og salg af service-, bygnings- ogrådgivningsydelser
Finansiering + Kontrolleret finansiel risiko
DeterJeudans målsætning, at75%afrealkreditoganlægslånene + Lønsomhedi driften
eromfattetafrenteaftalermedengennemsnitlig løbetid på 9-1] år.
== ==
INVESTERING I OG UDLEJNING AF
Aktuelt er den gennemsnitlige løbetid på ca. 10 år. ERHVERVS- OG BOLIGEJENDOMME
Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i følgende
Denvalgte finansieringsstrategi, hvorrenterisikoensikresmed — hovedkriterier.
1411510E0GSW11526
Ejendomstyper
Jeudans investeringer har p.t. følgende fordeling blandt de
enkelte ejendomstyper (målt på værdi):
+ Kontorejendomme 78%
+ Detailejendomme 11%
+ Boligejendomme 5%
+ Øvrige (P-anlæg, hotel, lager m.m.) 6%
Nyinvesteringer er p.t. rettet mod kontorejendomme men kan
også i mindre omfang omfatte anden anvendelse, såfremt der
ertale omen attraktiv beliggenhed i det centrale København.
Koncernen kan i mindre omfang også investere i projektejen-
domme, der efter udvikling skal anvendes primært til kontor.
Beliggenhed
Jeudans geografiske fokus er København.
Jeudan investerer i ejendomme i geografiske områder der efter
Jeudans vurdering indeholder en vedvarende tiltrækningskraft
på sunde virksomheder.
Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder
z > 4: ”
Jeudan Årsrasoport 2013 - Mål 53 strategi
Jeudan investerer ikke i udviklingsområder, der endnu ikke har
bevistsintiltrækningskraft på længere sigt.
Jeudan har p.t. følgende geografiske fordeling:
+ København83%
+ Region Hovedstaden (ekskl. København) 14%
+ Øvrige Sjælland 3%
Den langsigtede målsætning for den geografiske fordeling er
90% i København og10% iRegion Hovedstaden.
Ved investering i større ejendomsporteføljer indeholder
porteføljerne ofte i mindre omfang ejendomme der ligger
udenfor Jeudans strategi - enten med hensyn til anvendelse
eller med hensyn til beliggenhed. Der er sjældent mulighed
for at frasortere disse ejendomme fra porteføljerne og der-
for opfylder en mindre del af Jeudans portefølje ikke strate-
gien. Disse ejendomme frasælges, når Jeudan finder det
hensigtsmæssigt i forhold til markedsforholdene og den
enkelte ejendoms udviklingsstadie.
RESULTATER
G neg Produktion og
É rer! Ejendomsdrift salgaf service-, Kontrolleret Lønsomhed
mæ boligejendomme med kundesyn . bygnings- og finansiel risiko idriften
=> rådgivningsydelser
æ Identifikation Fastholde Sal Finansieri Udvikling
a af muligheder nuværende kunder 2'8 Inanstering af ejendomme
e
=
oOo
wn
Fr Vurdering Tiltrække . Effektiv
mn af muligheder nye kunder Produktion administration
Fa
rynt
ses id gøde 4 12 18
Amager Boulevard 115
UPP ES LSE LET LT AR > Cc
199999 13003T SSD ele i
rig ! 193933 933735F II TIT Se
200SSTTITIIITIITT TI
MARPPPPRPDEPØPSIRE RS
Peber se TEN i
| stereo ET bar TT;
See |
er mee
w … å: " .
… En æn — ==; |.
$ då — ARRENE Fat SM |
re nn | De
PR DTT .
—SREENVENEE (NEN ;
j RR NANSEN er ” 4 Å
TY see ud "
1510806sN12!
-=
2 41
Gormsgede 25 /Dagmarsgade 15
Mål og strateg! - Jeudan Årsrapport 2013
Størrelse op til 3.000-4.000 m2, med mindre der er tale om kunder
Jeudan har ikke minimumskrav til ejendommens størrelse, med utvivlsom betalingsevne og -vilje og en længere uopsi-
men den enkelte ejendoms størrelse kan have indflydelse på = gelighed.
Jeudans anvendelse af ressourcer og mulighederne for salg af
serviceydelser. Derfor indgår ejendommens størrelse som et — Vedligeholdelsesstand
element iinvesteringskriterierne. Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig
stand, og i forbindelse med køb af ejendomme gennemføres en
Anskaffelsessum undersøgelse af centrale bygningsdele og de tekniske anlægs
Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som er en — vedligeholdelsestilstand og aktualitet.
central komponent ved prisfastsættelsen, vurderes i forhold
til ejendommens nuværende lejeniveau og områdets markeds- == Jeudaninvesterer i mindre omfang i ejendomme med en mindre
leje generelt, forventning til udviklingen i disse lejeniveauer, — tilfredsstillende ellerringe vedligeholdelsesstand. I forbindelse
omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand. med en sådan investering planlægges inden køb en renovering
af ejendommen.
Prisen på nybyggeri er i nogle situationer velegnet som måle-
stok for den øvre grænse for prisen, idet denindirekte angiver — Driftsudviklingspotentiale
den alternative leje ved et givent afkast. I andre situationerer == Ejendommen skal som hovedregel have en sammensætning af
ejendommens beliggenhed og områdets lejeniveau mere vel- = kunder ogen driftsstruktur der muliggør stordrift samt salg af
egnet som målestok. serviceydelser fra Jeudan Servicepartner.
Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed — Serviceydelserne omfatter dels bygningshåndværk, herun-
indgår tillige i vurderingen, uopsigelighed dog med en mindre der vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål,
vægt. Disse faktorer tilhører gruppen af korte risici, der kan — indretning af lejemål m.m., og dels ejendomsservice, herunder
ændre sig forholdsvis hurtigt, for eksempel ved kundernes — service og vedligeholdelse af tekniske anlæg, pasning af uden-
betalingssvigt. omsarealer, renholdelse m.m.
Jeudan investerer som hovedregel ikke i erhvervsejendom- — Salg og produktion af serviceydelserne er bland andet med-
me med en anskaffelsessum, der overstiger niveauet DKK virkendetil
25.000-28.000 pr. m?, hvilket under normale markedsfor- + atskabeen løbende naturlig kommunikation med ejendom-
hold medfører, at ejendommens gennemsnitlige lejeniveau mens kunder og derigennem løbende konstatere og leve op
som hovedregel ikke kan overstige DKK 1.200-1.750 pr. tilkundekrav,
m2 årligt (ekskl. driftsomkostninger), og det forudsætter + atstyrke kunderelationerne og dermed indtægtsstabilite-
som hovedregel, at ejendommens udlejnings- og driftssitua- ten ved at ydelserne udføres på grundlag af Jeudans krav til
tioner tilfredsstillende. ordentlighed,
+ at øge ejendommens indtjening udenyderligere kapitalbinding,
Diversifikation ' + atøge bygningsdelenes levetid med lavest mulige omkost-
Jeudan lægger vægt på at opnå indtægtsspredning med hen- ninger, og
syntil ejendomstyper, brancher og enkeltkunder. + at ejendommen konstant overvåges.
Kravet til risikospredning medfører således, at investerin- — Afkast (pengestrømme)
gerne som hovedregel er rettet mod ejendomme sammensat — Der investeres i ejendomme med minimum et markedskon-
af flere kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel formt afkast og en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed.
1411510E0GSN11528
Jeudans kundebetjening
Kunde
Ydelser
Kompetencer
Værdier
Behov | Muligheder HE
Konstatere behov Ideer
Klarlægge behov Alternativer
Rådgivning
Tilbud
Analyse Udbud
Kundeorientering Markedskendskab
Markedskendskab Kreativitet
Kalkulation for
kunde og Jeudan
(Ordentlighed or
TE
Beslutning
Diatog
Aftale
Forhandling
Aftaler
Kundeorientering
" Dygtighed
Indretning Brug
Planlægning Facility service
Ombygning Kundebetjening
Indretning Opfølgning
Flytning
Opfølgning
Håndværk Kundeorientering
Serviceydelser Kvalitet
Overblik Overblik
Opfølgning
” Tilgængelighed
Melsastetea - Jeuydan Årsrapport 2012
Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning
om senere værdistigninger.
En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås først og frem-
mest hvor genudlejningsmulighederne er rimelige og/eller ved
en længere uopsigelighed fra en kunde i et større lejemål.
Ejendommens nettoresultat før kurs-og værdireguleringogskat
skal, vedindregning af enegenkapitalandelpå 25% ogvedanven-
delse af Jeudans finansieringsstrategi, som hovedregel inden for
en kort årrække give et afkast på ca.8% p.a. af egenkapitalen.
Finansieringen tilrettelægges således, at investeringens løben-
de pengestrøm som hovedregel er positiv senest to år efter
investeringen foretages.
Investeringshorisont
Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er langsigtet,
idet strategien er rettet mod drift af ejendomme. Der kan dog
opstå situationer, hvor denenkelte ejendom afhændes efter få år.
Jeudans økonomiske målsætninger er primært rettet mod en
stabil omsætning, etstabilt driftsresultat og langsigtede værdi-
stigninger gennem driftsforbedringer og inflation. Derforrettes
indsatsen mod et langvarigt samarbejde med tilfredse kunder,
omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finansiering af
investeringerne. Målsætningen er, at det primære resultat og
dermed cash flowet ikke udsættes for væsentlige påvirkninger
ved for eksempel konjunkturændringer og rentestigninger.
Fravalg
Med udgangspunkt i de nuværende markedsforhold investe-
rer Jeudan ikke i udlandet eller i ejendomme primært til brug for
detail, bolig, lager og produktion, idet sådanne investeringer p.t
har en anden risikoprofil og/eller indtjening end hvad der falder
inden for Jeudans strategi. | særlige tilfælde, blandt andet ved køb
af større ejendomsporteføljer, kan Jeudan dog i mindre omfang
erhverve enkelte ejendomme der falderindenfor disse kategorier.
Projektejendomme
Jeudan investerer i mindre omfang i projektejendomme. Denne
type ejendomme defineres som ejendomme eller dele heraf
1411510E0GSWN11529
med en betydelig tomgang på købstidspunktet, hvor ejendom-
mene skal ombygges eller renoveres væsentligt, før udlejning
kan finde sted.
Denne type ejendomme kan ofte erhverves med en betydelig
prisreduktion grundet risikoen ved renovering og genudlejning.
Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som
for investeringsejendomme. Den samlede anskaffelsessum
opgøres som købsprisen tillagt de budgetterede renoverings-
udgifter og 2 års liggeomkostninger.
Projektejendøommenes samlede anskaffelsessum må tilsam-
men maksimalt udgøre ca.15% af Jeudans egenkapital, svaren-
de til p.t. ca.DKK 700 mio. Jeudan har p.t. ejendomme og lejemål
kategoriseret som projektejendomme for ca.DKK 350 mio.
Eksisterende ejendomme kan skifte karakter til projekt-
ejendomme, for eksempel hvis en større kunde fraflytter et
lejemål og ejendommen/lejemålet skal gennemgå en større
ombygning. | så fald vil ejendommens værdi indgå i ovennævnte
investeringsramme.
EJENDOMSORIFT MED KUNDESYN
Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for øje.
Jeudans ejendomme, der samlet har arealer på ca. 832.000 m2,
rummer arbejdspladser foret megetstortantalmennesker. Kun-
derne er derfor afhængige af, at servicering og vedligeholdelse
af ejendomme øgtekniske anlæg fungerer tilfredsstillende.
Jeudan lægger vægt på, at kunden møder kompetente og
opmærksomme medarbejdere og dermed oplever tryghed
ved at være kunde hos Jeudan. Enhver ejendom og enhver
kunde har derfor en kundechef tilknyttet. Kundechefen har
ansvaret for dels ejendommens drift og udlejning, dels den
enkelte kundes tilfredshed med Jeudans ydelser, herunder for
at kunden modtager den rette kombination af serviceydelser
tilat dække sine behov.
Organisationsformen skal sikre, at kunden føres korrekt og ret-
tidigt gennem alle faser forbundet med indretning, indflytning
og efterfølgende drift af lejemålet. Kundechefen har ansvaret
for, at lejemålet løbende fungerer efter hensigten og fremtræ-
deridenønskede stand.
Med henblik på at sikre relevant opfølgning, herunder at tilve-
jebringe relevant viden om den enkelte kundes egen udvikling
og eventuelle ændringer i lokalebehov, er kundeopfølgningen
tilrettelagt blandt andet på grundlag af et kundesegmente-
ringssystem. Segmenteringen skal sikre et overblik over kun-
deporteføljen og synliggøre kundernes forskellige betydning
for Jeudans egen udvikling. Segmenteringen muliggør blandt
andet overvågning af sammensætningen af kunder samt Kon-
cernens eksponering mod enkelte brancher. Systemet giver
forbedret mulighed for at analysere og derigennem kontrollere
den samlede kunderisiko i kundeporteføljen.
PRODUKTION OG SALG AF SERVICE”, BYGNINGS-
OGRÅDGIVNINGSYDELSER
Forudsætningen for et tilfredsstillende indtægtsgrundlag er
efter Jeudans vurdering evnen tilat fastholde en løbende dialog
med kunderne og imødekomme de behov som kunderne stil-
ler til de ejendomme og lokaler, der danner rammen om deres
aktiviteter. En høj udlejningsprocent skabes efter Jeudans vur-
dering blandt andet ved som ejer konstant at være i stand tilat
levere de ydelser som kunderne efterspørger med hensyn til
pris, kvalitet, vilkår og serviceniveau.
Det er Jeudans opfattelse, at kombinationen af udbud af leje-
mål i velbeliggende, ordentlige ejendomme og udbuddet af
konkurrencedygtige serviceydelser er en forretningsmodel
der medvirker til at styrke kunderelationerne, og at stærke
kunderelationer skaber værdi for Jeudans aktionærer.
Gennem Jeudan Servicepartner, et 100% ejet datterselskab,
leverer Jeudan et kvalitetsmæssigt og konkurrencedygtigt
servicetilbud indenfor serviceydelser til egne såvel som eks-
terne erhvervskunder.
JeudanServicepartners måler at bidrage til Koncernens vækst,
dels via serviceydelser på Koncernens ejendomme, dels via ser-
viceydelser på ejendomme tilhørende tredjemand. Dette er
med til at sikre et bredt kendskab til Jeudan Koncernen som en
pålidelig og professionel servicevirksomhed.
Jeudan årsrapport 2013 - Målog strategi
Et samarbejde med Jeudan Servicepartner indebærer, at
kunderne overlader ledelse og udførelse af ydelserne til
Jeudan Servicepartner. Herved opnår kunderne mulighed
for at koncentrere deres ressourcer om at drive egen virk-
somhed og overlade service-, drifts- og bygningsydelser
til Jeudan Servicepartner, der enten direkte eller indirekte
råder over alle faglige kompetencer indenfor bygningsdrift
og bygningsydelser.
Jeudan Servicepartner er en moderne service-, håndvær-
ker, entreprenør og projektvirksomhed med mere end
275 medarbejdere.
Jeudan Servicepartner har udviklet ensartede forretnings-
processer indenfor både serviceydelser og gennemførelse af
større byggeprojekter, og disse understøttes af IT værktøjer
og programmer både indenfor kommunikation, planlægning
og økonomi.
Til udførelse af aktiviteterne i Jeudan Servicepartner er der
følgende divisioner:
Servicedivision
+ Ejendomsservice
+ Pasning og pleje af udenomsarealer
+ Indvendigrenholdelse af butiks- og kontorlejemål
+ Service ogteknisk styring af installationer (varme, vand,
elevator, sikkerhed m.m.)i erhvervs- og boligejendomme
+ Snerydning og glatførebekæmpelse
+ Skadeservice og døgnvagt
+ Låseservice
+ Vagtrundering
+ Graffitibekæmpelse
+ Døgnbemandet servicecenter til rettidig og effektiv
ekspedition af mindre vedligeholdelsesopgaver, fejl,
skader og alarmopkald på lejemål og ejendomme
Teknikdivision
+ Byggeri og håndværkerydelser indenfor VVS, blik,
ventilation, el og sikring
+ Sikkerhedsfunktioner, for eksempel adgangskontrol,
varslingsanlæg (brand og tyveri), videoovervågning mv.
- , 4
Mål og strategt - Jeudan Årsrapport 2013
+ Indretning, renovering og vedligeholdelse af erhvervs-
og boliglejemål
-… Renoveringog vedligeholdelse af erhvervs-ogboligejendomme
+ Energirådgivning
Bygningsdivision
+ Byggeriog håndværkerydelser indenfor tømrer,
snedker, murer, maler, anlæg og kloak
+ Glarmester
+ Indretning, renovering og vedligeholdelse af erhvervs-
og boliglejemål
+ Renovering og vedligeholdelse af erhvervs- og
boligejendomme
Projektdivision
- Projekt-og byggeledelse af alle typer entrepriser
+ Udvikling af projekter sammen med kunder og brugere
+ Ingeniør, arkitekt- og projekteringsopgaver i forbindelse
med erhvervs- og boligejendomme
+ Rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbindelse
med flytning, indretningsændringer mv.
+ Bygningsgennemgang og teknisk due diligence
+ ÅArbejdsmiljørådgivning
Jeudan Servicepartner udvider løbende udbuddet af service-
ydelser, blandt andet ud fra kundernes ønsker.
KONTROLLERET FINANSIEL RISIKO
Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes
optimalt, ligesom den finansielle risiko skal være under kontrol.
Egenkapitalens relative størrelse
Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-33%
vil være optimal under de aktuelle forhold. I vurderingen indgår
enrække forhold:
+ Forventningen til ejendommens afkast er højere end
denrente der skal betales af fremmedfinansieringen.
Med udgangspunkt heri bør egenkapitalen derfor være
så lille som mulig og fremmedfinansieringen så stor
som mulig for at give det bedst mulige relative afkast
til aktionærerne.
1£11510E0GSN11530
+ Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan
realisere den økonomiske målsætning om et afkast af
det primære resultat på 8% af egenkapitalen, målt som
EBVAT (resultat før kurs- og værdireguleringer) i forhold
tilden gennemsnitlige egenkapital.
+ Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretnings-
omfang og de samlede aktiver have en sådan størrelse,
at Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering
på attraktive vilkår, samtidig med at aktionærernes
afkast optimeres.
+ Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt
beredskab, dels for at kunne foretage attraktive investerin-
ger med en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan
modstandskraft i vanskelige tider.
Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn
til alle relevante forhold.
Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finan-
sieringsstrukturen således:
Egenkapital (aktiekapital og reserver)
Ikke rentebærende forpligtelser
25-33% (pt 26%)
0-10% (pt.7%)
Rentebærende forpligtelser 65-70% (p.t. 67%)
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen for-
udsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på
disse niveauer.
En udvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid for-
bundet med væsentlige omkostninger og et betydeligt
tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil
fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet
trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække vil være
perioder hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau,
og andre perioder hvor den midlertidigt er højere end det stra-
tegiske niveau.
Finansieringens risikoprofil
Jeudan har et langsigtet perspektiv med sine ejendoms-
investeringer. Fremmedfinansieringens sammensætning og
vilkår tilrettelægges derfor med udgangspunkt heri, således
at risikoen ved ejendomsinvesteringerne i al væsentlighed
kan henføres til Koncernens drift og kun i meget begrænset
omfang til finansieringen.
Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med
renteaftaler er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans strategi,
hvorimod korte finansieringsformer som udgangspunkt ikke er
forenelige med Jeudans strategi.
Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer
med størst mulig 20-30-årige realkreditlån i DKK i samtlige
ejendomme, idet denne finansierin former såvel omkostnings-
effektiv som fleksibel. Realkreditlånene optages om muligt
med afdragsfrihed i obligationsserier med tilstrækkelig
volumen, således at Jeudans andelikkeer markedspåvirkende.
Realkreditlånene optages ofte med en rente på basis
af CIBOR3og6 månederogsuppleres medrenteaftalermeden
gennemsnitlig løbetid på 9-11 år. Disse renteaftaler handles
med anerkendte og kreditværdige finansieringsinstitutter.
Eventuel yderligere finansiering optages som anlægslån med
en løbetid på 10-15 år og med fastrente i 3-10 år ved anvendelse
af renteaftaler.
Det er Jeudans målsætning, at 75% af realkredit- og anlægs-
lånene er omfattet af renteaftaler med en gennemsnitlig
løbetid på 9-11 år.
Jeudan finansierer samtlige investeringer iDKK.
Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans hold-
ning om, at det primære resultat (EBVAT) skal realiseres gen-
nem en effektiv drift af ejendommene. Der skal være tillid til, at
Koncernens direkte finansielle omkostninger kun i begrænset
omfang påvirkes af eventuelle renteændringer.
Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen afdækkes
med aftaler om fast rente, medfører en kursrisiko. De
enkelte renteaftaler opgøres løbende til markedsværdi i
forhold til det aktuelle renteniveau og kan medføre - både
positive som negative - kursreguleringer, der dog ikke påvirker
cash flowet.
Jeunen Årsrapport 2013 - Mål og strateg
Kursrisikoen opgøres for den enkelte renteaftale ved rente-
følsomheden pr. basispunkt, svarende til den ændring i
markedsværdien der fremkommer ved en ændring af renten
med +/- 0,01%. Kursrisikoen afhænger af størrelsen og
ikke mindst løbetiden på renteaftalen - længere løbetid
medfører højere kursrisiko.
Ved fastlæggelsen af Jeudans renteafdækningsprofil afve-
jes renterisikoen i forhold til kursrisikoen —- mindskes rente-
risikoen forøges kursrisikoen og omvendt.
Jeudan har med baggrund heri fastsat en vægtet
løbetid på de indgåede renteaftaler på 9-11 år og en maksimal
risiko for negativ kursregulering efter skat på 15% af den
aktuelle egenkapital, ved et rentefald på 1%. Ved en egen-
kapital på DKK 4,7 mia. svarer dette til en maksimal risiko
på DKK 705 mio. efter skat og DKK 904 mio. før skat.
Renteføsomheden må således maksimalt udgøre DKK 9 mio.
pr. basispunkt.
Likviditet og likviditetsreserve
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån beslut-
tes ogtilrettelægges med udgangspunkt i det aktuelle udbud af
finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve.
Med udgangspunkt i det løbende cash flow fra investerings-
ejendommene tilrettelægges finansieringen med henblik på at
sikre, at Koncernen har en positiv pengestrøm.
Det er Jeudans målsætning, at Koncernens likviditetsreserve,
inklusive uudnyttede kreditfaciliteter, udgør min. 50% af
Koncernens omsætning.
Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter
udgjorde ultimo 2013 DKK 1.076 mio. (2012: DKK 855 mio.)
Dette svarer til 95% af Koncernens omsætning i 2013.
Finansielle samarbejdspartnere
Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkredit-
institutter og finansieringsinstitutter, der har et mangeårigt
kendskab til det danske ejendomsmarked og erfaring i ejen-
domsmarkedets cyklus.
AK 7 1 . rr
Dåb ba stratag, = laver ararauoed 2013
Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde
et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere
baseret på gensidig tillid og med sigte på langvarige
relationer. De finansielle samarbejdspartnere omfatter Danske
Bank, Nordea, Nykredit og Handelsbanken.
FE!
Lønsomhed og rentabilitet i den daglige drift er et centralt
fokuspunkt i alle dele af Jeudans virksomhed.
Fokusering på lønsomheden er også i centrum i overvejelser
om udvikling af ejendomsporteføljen. Med henblik på at sikre
rentabilitet i hver enkelt ejendom og at fastholde fokus på de
rette aktiviteter, tilrettelægges udviklings- og handlingsplaner
blandt andet med udgangspunkt i en vurdering af:
+ Kundetilfredshed
+ Ejendommens generelle forhold
+ Ejendommens indtjeningsgrundlag
+ Samtlige driftsomkostninger
+ Ejendommens vedligeholdelsesstand
+ Vækstmuligheder, herunder ved salg af serviceydelser
fra Jeudan Servicepartner til ejendommens kunder
Udviklingsplaner for en ejendom er rettet mod:
+ Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag
+ Styrkelse af kundeloyaliteten
+ Minimering af driftsomkostninger
+ Lønsomhedsskabende forbedringer af ejendommen
+ Løbende vedligeholdelsesaktiviteter
+ Salg af serviceydelser fra Jeudan Servicepartner
1411510E0GSN11531
Vihar lavet tiltag, de
sin plads. Såled
Ejendomsportefølje fordelt på dagsværdi
Antal
> 200 mio. 17
100-200 mio. 32
50- 100 mio. 44
20-50 mio. 47
0-20 mio. 58
Ialt 198
Kundefordeling opgjort efter leje
Årlig leje
> 5.000.000
1.000.000 - 4.999.999
500.000 - 999.999
250.000 - 499.999
0- 249.999
latt
m2
281.456
228.760
157.592
115.310
49.202
832.320
Andel af
antal kunder
1%
8%
10%
13%
68%
100%
Bogført
værdt
DKK mio.
7.515
4.443
2.901
1.502
480
Andel af
areal
31%
28%
13%
12%
16%
100%
Korrektioner til bogført værdi
Igangværende
projekter
DKK mio.
258
39
49
Andel af
lejen
34%
31%
14%
9%
12%
100%
Planlagte
projekter
DKK mio.
81
63
87
33
11
275
D:
Gns. leje
pr.m?
1.293
1.277
1.249
881
892
1.169
agsværdi
DKK mio.
7.854
4.545
3.037
1.550
494
17.480
Pr.m2
DKK
27.905
19,868
19.271
13.442
10.040
21.002
Samlet gns. vægtet
varsel imåneder
75
38
27
15
3
44
Ejandomsuortatolen - Jzudan AfSrappor, NE
EJENDOMSPORTEFØLJEN
Jeudans investeringer omfatter i alt 198 ejendomme til en
dagsværdi på ca. DKKT75 mia. opgjort pr. 31. december 2013 og
med et samlet areal på ca. 832.000 m2. 78% af ejendommene
målt på dagsværdi pr. 31. december 2013 er kontorejendomme,
11% er detatlejendomme og centre, 5% er boligejendomme og
6% er øvrige ejendomme. 97% af ejendomsporteføljen målt på
værdi er beliggende i Region Hovedstaden. Ejendomsporteføl-
jen genererer et gennemsnitligt årligt afkast på 5,1%.
Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i ejendomsporteføljen
er på DKK 1.169 pr. m2 ultimo 2013. Den årlige leje er markedsbe-
stemt og fastsættes af udbud og efterspørgsel, herunder den
generelle stand og beliggenhed af ejendommen.
En væsentlig del af Jeudans erhvervslejekontrakter inde-
holder en uopsigelighedsperiode indenfor hvilken kun-
den ikke kan opsige sit lejemål. Efter udløbet af denne
uopsigelighedsperiode kan lejemålet normalt opsiges med
et individuelt varsel. Opsigelsesvarsel og uopsigeligheds-
periode fastsætter, hvornår det pågældende lejemål tidligst
er eksponeret mod risiko for tomgang. Kunder med årlig leje
over DKK 5 mio. havde ultimo 2013 et samlet vægtet gennem-
snitligt varsel på 75 måneder (vægtet efter omsætningen).
Det samlede vægtede varsel for porteføljen som helhed var
gennemsnitligt 44 måneder. Henset til det gennemsnitlige leje-
niveau har Jeudan en forventning om, at eventuelle fremtidige
ledige lokaler under de nuværende markedsforhold gennem-
snitligt vilkunne genudlejes til omtrent samme lejeniveau.
Erhvervslejemål med en årlig leje på mere end DKK 5 mio. repræ-
senterer 34% af lejeindtægterne og 31% af det samlede areal.
Der er primært tale om offentlige institutioner, ambassader og
større velkonsoliderede virksomheder. Erhvervslejemål med
en årlig leje mellem DKK 1-5 mio. repræsenterer 31% af leje-
indtægterne og 28% af det samlede areal. Herunder er anført
en oversigt over, hvilke brancher de 15 største kunder i Jeudan
repræsenterer samt deres andel af densamledelejei Koncernen.
1411510E0GSN11533
15 største kunder i Jeudan
Branche
Offentlig institution
Offentlig institution
Offentlig institution
Medievirksomhed
IT-virksomhed (børsnoteret)
Finansieringsinstitut (børsnoteret)
Offentlig institution
Skibsfart (børsnoteret)
Offentlig institution
Offentlig institution
Servicevirksomhed
Servicevirksomhed
Detailhandel
Detailhandel
Servicevirksomhed
[alt
Andel af omsætning
8%
5%
3%
2%
2%
2%
2%
2%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
33%
€0
Ejendomsportefølje ultimo december 2013
Jeudan Årsrapgort 2013 — Ejendomsparteføljen
Ejendom Opførelsesår — Ejd.type Ejendom Opførelsesår — Ejd.type
FØDR gn — mene i 0 . - å Gothersgade 160, København K 1876 K
Adelgade 115, København K 1868 K H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V 1904 K
Amager Boulevard 115, København S 1923 B Holbergsgade 2-6, KøbenhavnK 1949 K
Amaliegade 3-5, København K 1878 K Holmen, bygning 47, København K 1850 K
Amaliegade 4, KøbenhavnK 1828 K Holmen, bygning 70, 710g156, København K 1889 K
Amaliegade 14, København K 1753 K Holmen, bygning 90, København K 1915 K
Amaliegade 27, København K 1756 K Holmen, P-hus, København K 2005 Ø
Amaliegade 37, København K 1782 K Holmens Kanal 7, KøbenhavnK 1875 K
Axel Heides Gade 1-3/Islands Brygge 69, KøbenhavnS 1914 K Højbro Plads 21, KøbenhavnK 1785 K
Bisiddervej 31-39, København NV 2008 B Jagtvej 1/Ågade112, KøbenhavnN 1906 D
Borgergade 24, KøbenhavnK 1974 K Jagtvej137/Ydunsgade1, København N 1901 D
Borgergade 28, København K 1964 K Kastrupvej 50/Højdevej 59-61, KøbenhavnS 1970 D
Borgergade 142, København K 1857 B Kompagnistræde 13-15 og 19/Knabrostræde 19
Bredgade 19, KøbenhavnK 1860 K 0g 23/Snaregade 12-16, KøbenhavnK 1795 K
Bredgade 20, KøbenhavnK 1899 K Kompagnistræde 20A-C/Knabrostræde18, KøbenhavnK — 1797 K
Bredgade 21, KøbenhavnK 1782 K Kompagnistræde 21/Knabrostræde 20, København K 1730 K
Bredgade 23, København K 1896 K Kongens Nytorv 26, København K 1892 K
Bredgade 30,KøbenhavnK 1752 K Kristianiagade 1, København Ø 1898 K
Bredgade 32, KøbenhavnK 1897 K Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, KøbenhavnK — 1782 K
Bredgade 33, KøbenhavnK 1800 K Krystalgade 15-21, KøbenhavnK 1904 K
Bredgade 34, København K 1754 K Kvæsthusgade 6, KøbenhavnK 1892 B
Bredgade 35, København K 1796 K Landemærket 3-5, KøbenhavnK 1750 K
Bredgade 63-65, København K 1886 K Landemærket 11-17/Suhmsgade 3, København K 1940 K
Bredgade 75, København K 1927 K Landgreven 3/St. Kongensgade 27, København K 1851 K
Bredgade 76, KøbenhavnK 1750 K Lersø Parkallé 101/Strødamvej 50, København Ø 1952 K
Dalgas Have 15, Frederiksberg 1988 K Litle Kongensgade 16, København K 1630 D
Dampfærgevej 3, København Ø 1921 K Magstræde 6, København K 1734 K
Dampfærgevej 21-23, København Ø 1921 K Magstræde 10A-C, København K 1730 K
Dr. Tværgade 4, København K 1933 K Mikkel Bryggers Gade 3, KøbenhavnK 1874 D
Dr. Tværgade 7, KøbenhavnK 1794 K Ndr. Frihavnsgade 15, KøbenhavnØ 1902 D
Enghave Plads II, København V 1901 D Ndr. Frihavnsgade 18B, København Ø 1888 D
Esromgade 13-15/Hillerødgade 18-20, København N 1964 K Ndr. Frihavnsgade 26, København Ø 1875 D
Fiolstræde 28, KøbenhavnK 1838 D Niels Hemmingsens Gade 20, KøbenhavnK 1887 K
Fiolstræde 31-33, KøbenhavnK 1728 D Niels Juels Gade 5, København K 1867 K
Fredericiagade 15, København K 1867 K Nikolaj Plads 25, KøbenhavnK 1800 D
Frederiksberg Allé 66, Frederiksberg C 1907 B Nr. Farimagsgade 65-71, KøbenhavnK 1878 B
Frederiksborggade 20, KøbenhavnK 1878 K Ny Kongensgade 10, KøbenhavnK 1903 K
Frederiksborggade 22, KøbenhavnK 1879 K Ny Østergade 10, København K 1883 K
Frederiksborgvej 10, København NV 1940 D Nygårdsvej 5/Strynøgade 7, København Ø 1954 Ø
Frederiksgade 7, København K 1884 K Nyhavn 4, KøbenhavnK 1877 K
Frederikssundsvej 62A-B, København NV 1915 K Nørregade 24, KøbenhavnK 1842 D
GI. Kongevej 1/Trommesalen 7, København V 1903 K Oslo Piads12-16, København Ø 1901 K
GI. Kongevej 29A-B, København V 1882 D Overgaden oven Vandet 8-10, København K 1890 K
GI. Kongevej 147, Frederiksberg C 1896 B Palægade 2-4, KøbenhavnK 1900 K
GI. Kongevej 174-176, København V 1895 Ø Palægade 6-8, København K 1900 K
GL Mønt 17/Sværtegade1l, København K 1850 D Pilestræde 34mfl.,KøbenhavnK 1750 K
GI. Strand 40/Læderstræde 9, KøbenhavnK 1801 K Pilestræde 35, København K 1810 D
GI Strand 44, København K 1797 K Pilestræde 41-45, KøbenhavnK 1782 K
Gl. Strand 52/Naboløs 5, København K 1798 B Pilestræde 52, København K 1800 K
Gormsgade 25/Dagmarsgade 15, KøbenhavnN 1886 B Rundholtsvej 4-6, København S 1984 D
1730 D Sankt Annæ Plads 13, KøbenhavnK 1750 K
Gothersgade 3-5, København K
Ejendomsporteføljen - Jeudan Årsrapport 2013
Ejendom
Opførelsesår — Ejd.type Ejendom Opførelsesår — Ejd.type
Sankt Knuds Vej 41, Frederiksberg C 1830 K Gyngemose Parkvej 78, Søborg 1964 D
SanktNikolaj Vej 8, Frederiksberg C 1936 K Havnegade 26-28/Østergade 2, Frederikssund 1827 D
Sdr.Boulevard 65, København V 1906 D Hellerupvej 10, Hellerup 1907 8
Skindergade 45-47, København K 1800 K Herlev Hovedgade 82, Herlev 1987 D
Slotsholmsgade 1-3/Børsgade 4-8, København K 1904 K Herstedvang 7A-C, Albertslund 1964 K
St. Kongensgade 59, København K 1787 K Herstedøstervej 15, Glostrup 1958 Ø
St. Kongensgade 60, København K 1812 K Herstedøstervej 27-29, Albertslund 1988 K
St.Kongensgade 61, KøbenhavnK 1895 D Hjørnagervej 10, Hvidovre 1964 D
St.Kongensgade 74, KøbenhavnK 1858 K Hovedgaden 32, Birkerød 1875 D
St.Strandstræde 20,KøbenhavnK 1775 K Hovedvagtsstræde 2, Helsingør 1900 D
Sølvgade 10/Kterkegade 19/ Hovedvejen 90-92 mffl., Glostrup 1907 Øø
Kronprinsessegade 54, KøbenhavnK 1932 K IL. Tvedes Vej 19, Helsingør 1962 D
Søndre Fasanvej 18-20, Frederiksberg 1883 D Industriskellet 3, Allerød 1965 Ø
Søtorvet 5/Vendersgade 33, KøbenhavnK 1875 K Industrivej 24 A-L, Slangerup 1987 Ø
Tagensvej 53, KøbenhavnN 1933 D Istevdalvej186, Rødovre 1948 D
Toldbodgade 18/Sankt Annæ Plads 24, København K 1895 K Islevdalvej 220, Rødovre 1965 D
Toldbodgade 53-55, KøbenhavnK 1894 K Jernbane Allé 31/Jydeholmen1, Vanløse 1932 B
Toldbodgade 57-61, KøbenhavnK 1892 K Jernbanegade 9, Frederiksværk 1900 D
Tordenskjoldsgade 20-24, KøbenhavnK 1868 K Jernbanegade 33, Frederikssund 1964 D
TorvehallernekBH, Rømersgade 18/ Jernholmen 39-41, Hvidovre 1987 ø
Linnésgade 17, København K 201 D Jernholmen 43-47, Hvidovre 1987 ø
Valkendorfsgade 13, KøbenhavnK 1827 K Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund 1970 D
Valkendorfsgade 19, København K 1780 K Kirke Værløsevej 8, Værløse 1965 D
Vester Voldgade 7-9/Sankt Peder Stræde 49,KøbenhavnvV 1900 K Linde Allé 5-9, Nærum 1988 K
Vesterbrogade 1IA-C, København V 1888 Øø Midtager 29/Ringager 17-21/
Ørestads Boulevard 61-63, KøbenhavnS 2007 K Engager 2-6, Brøndby 1967 ø
Øster Farimagsgade 5, København K 1859 K Måløv Stationsplads 1-19, Måløv 1967 D
Østerbro Centret, Lyngbyvej li, København Ø 1981 D Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke 2003 D
Åboulevard 50, KøbenhavnN 1899 D Rødager Alle 63A-E, Rødovre 1961 D
Harare ve) wo TT! Rønnebær Allé 110, Helsingør 1960 Øø
Bagsværd Hovedgade 116, Bagsværd ' 1969 ” D Sct. Jacobsvej 3, Ballerup 1900 D
Ballerupvej 16, Værløse 1968 D Smedeland 20A-B, Glostrup 1969 Ø
Bibliotekvej 53A-55A, Hvidovre 1947 Øø Stamholmen173, Hvidovre 1968 Ø
Birkedalsvej 7-19, Helsingør 1979 D —— Strandvejen 141, Hellerup 1878 B
Bryggertorvet 2, Ølstykke 1975 D Strandvejen 203, Hellerup 1927 Ø
Buddingevej 240, Søborg 1936 D Tåstrup Hovedgade 109-111, Taastrup 2007 D
Bybjergvej 6A-E, Skovlunde 1978 D Valhøjs Alle 158, Rødovre 1957 Øø
Egedal Center1-7, Stenløse 1988 D Vasekær 6-8, Herlev 1959 Ø
Egedal Center 27-310g 48, Stenløse 1975 D Østergade1/Havnegade 21, Frederikssund 1986 D
Egedal Center 41-43 0g53, Stenløse 1988 D [anmoder 0 2
Egedal Center 69-95, Stenløse 1982 D Ahlgade 61-63, Holbæk 1975 D
Egelundsvej1, Albertslund 1968 D Astersvej 3-7, Roskilde 1974 D
Fabriksparken 54, Glostrup 1963 Ø Elisagårdsvej 5, Roskilde 1948 K
Farverland 4, Glostrup 1973 ø Hanseallee 67, Stendal (D) 1914 D
Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj 2005 D Jyllingecentret 27, Jyllinge 1977 D
Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj 2006 D Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde 1922 D
Frederikssundsvej 142, Brønshøj 1900 D Motalavej 143-149, Korsør 2006 D
Frydenlundsvej 30, Vedbæk 1962 K Nørregade 13, Haderslev 1830 K
Fuglebækvej 2, Kastrup 1961 - Ø RingStedet, Ringsted 2006 D
GI. Køge Landevej 256, Hvidovre 2007 D Tjørne Allé 5/Smedegade 79, Slagelse 1947 D
Gladsaxevej 373, Søborg 2004 D Østre Allé 28/Tjørne Allé 10-12, Slagelse 1940 D
TÆ 115 Born sg mme og-centre (D), boligejendomme (B) og øvrige ejendomme (Ø)
Kundetyper
Talt
100%
1.169
Segment Kreditværdighed Vækstpotentiale Størrelse
Vækstkunder (A) Stort
Kernekunder (B) Tilfredsstillende > 0,5 mio.DKK
een REE Litle eller ukendt ————
Stamkunder (C) <0,5 mio.DKK
Risikokunder (D) ! Ej tilfredsstillende
Fordeling af leje efter kundesegmenter
Leje pr. m2 (DKK)
. 1%
= : 1.169 En Risikokunde (D)
15% — ”
Stamkunde (C)
w. .
at
1186 1,373 . OA
Vækstkunde Kernekunde Stamkunde Risikokunde
(A) (B) (C) (D)
Samlet vægtet gns. varsel (mdr.) Procent af lejen
am e 7 - 44
27% / BE — 57%
Kernekunde (B) Vækstkunde (A)
Kundesegmentering på brancheniveau
Leje Kundetype
Branche Procentaflejen Leje pr. m2(DKK) A B Cc D
Kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter 30% 1127 14% 9% 7% 0%
Handel og reparationsvirksomhed 16% 1.490 9% 3% 4% 0%
Undervisning 14% 1,065 8% 6% 0% 0%
Offentlig administration, forsvar og socialforsikring 8% 1.202 5% 3% 0% 0%
Hotel- ogrestaurationsvirksomhed 7% 1.555 4% 1% 1% 1%
Fast ejendom, udlejning, forretningsservice mv. 6% 1.055 4% 1% 1% 0%
Pengeinstitut, finansierings- og forsikringsvirksomhed 5% 1.497 4% 0% 1% 0%
Databehandlingsvirksomhed 4% 1.134 1% 3% 0% 0%
Industri 3% 761 2% 0% 1% 0%
Transportvirksomhed 2% 1.435 2% 0% 0% 0%
EL, gas-, varme- og vandforsyning 2% 1.195 2% 0% 0% 0%
Sundheds- og velværdsinstitutioner mv. 2% 1.025 1% 1% 0% 0%
Internationale organisationer mv. 1% 1.700 1% 0% 0% 0%
Bygge og anlægsvirksomhed 0% 120 0% 0% 0% 0%
57% 27% 15% 1%
1411510E0GSN11535
Kunder
I takt med den løbende ekspansion af Jeudans ejendoms-
portefølje er behovet for styring af porteføljen vokset, og
Jeudan foretager en segmentering af samtlige erhvervskunder.
På baggrund af kreditværdighed, vækstmuligheder samt lejens
størrelse inddeles kunderne i fire kundesegmenter.
Af hele porteføljen vurderes kunder svarende til 57% af de
samlede lejeindtægter at have et stort vækstpotentiale
(for eksempel ved øget salg af serviceydelser eller udvidelse
af eksisterende lejemål) kombineret med en tilfredsstillende
kreditværdighed. Omvendt er kun 1% af lejeindtægterne
eksponeret mod risikokunder.
Jeudan registrerer herudover, hvilken branche den enkelte kun-
detilhører.Ca.30% af Koncernens lejeindtægter er eksponeret
mod virksomheder inden for branchen ”Kollektive, sociale og
personlige serviceaktiviteter" og 16% inden for branchen”Han-
del og reparationsvirksomhed”. Jeudan vurderer, at Koncernen
ikke har nogen størrerisiko relateret til enkelte brancher.
…… Thitlensens Vej S
i
2
E
Vej
KN
”D,
” Guldbergs Have i
Égli th Rodes
”Hanskirks Vej HRS
AEY4
k4
/ ”Nwre AE
,
i
JØstreånlægs :
så
Historiske -
Samling |.
7 s
5 D - . SE
i NorreportStation
” KDN |.
Yggen
"Svinger,
|.
Suomisvej ”
mm , - Pablerupegagg
re on. Nikolaj
Flippavej ar sg
Å E
Vester gige
» F ;Kobenhavn
2
E
Nyropsgade
Nyropsgade
Pamasyej
Ki: ' sl
… Bø m aan, Kong Frederik Hotel
AX er SS
Be
S
Norsvej :
. $%835 vej ,
ST DD N
Paghuspladsen Palace
YE g
adr
ES Christiansborg ”
St .
=
dr
K
V
V
SØS i
gyrsyebeN
ponsmmensed
CEN a
3358A spænsed
.Pok!
fol
Indikej 4 i ID or s
d : .
2 ' mi Fest sp .
sr Fee ' . ” Eve g
FR ge . oa ; I.
2 Sy 2 . ” . FR a 1. "oe «
E ne
2 UDSIGTEN TILJEUDANS
” EJENDOMME | KØBENHAVN
aftes Allé. -
"ulke Bernagt
vi
< . -
7 z
ES 2
; . i EE 2
” 7 LT
. s s i É
g ” FE 7
z .
KS .
æ . NEN .
2 . 2
? 3. z
mer Mi 7 £ 2
Er : ; E > E
x ” å- OR
gg . må - :
; en. - « 7 . .… -
unnntt 0 ER :
. N ; :
… BESET NE
w D : : s' basterkranen . jebsvej j
2 . g 2 ne
=| mene
. : z ” Kc ej
. . a 2 u
u å . — £
= z
hal E : i En i
6 . - y …
2 7 2
S : ' . .
Z ' Z
F- - . .
hi AE , Ka .
” - - >» 2 MA z m >
7 " & < - tø å .…
- z ” = %. & a Es
så . : ” i 7 s ey, na” €
Eden ' cm s - . & L 2 2
Rg, 7 HE : ” z i s ” "
de her KE - F + 7 v - ks i”
« = Hil
Amalienboi Mn
E Stotsplads
Fi Amalienhave ;
z
g
é
$
hy
Fa
Sad 2,
BES ul
SV Vår Frelsers
SX, irke
NO Om en
es 4 Christianshavn
OG
sone
SY
DÅ
mn
Bredgade 30
AKTIONÆRFORHOLD
Gennem en aktiv kommunikationspolitik — baseret på åben-
hed, redelighed og tilgængelighed - tilstræber Jeudan at
holde aktionærerne løbende orienteret om Koncernens
udvikling. Samtidig søger Jeudan at udbrede og styrke interes-
seni aktiemarkedet.
AMTIEPRISUDVIRLING
Jeudan-aktien sluttede året i DKK 620 og steg dermed 41,9%
i 2013. Medregnes det udbetalte udbytte på DKK 6,00 pr. aktie
iapril 2013, blev det samlede afkast i 2013 på 43,2%.
Kursændring ti 2013
Jeudan A/S 41,9%
Ejendomsselskaber (CSE4040) 27,7%
OMXC (totalindekset) 28,0%
OMXC20 24,1%
= === ET x = = KE —
Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo 2013 DKK 6.874 mio.
Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (aktieprisudvikling
+ udbytte) har de seneste fem år været 12,1% p.a. Det samlede
indeks på NASDAQ OMX København for ejendomsselskaber
har de seneste fem år haftet gennemsnitligt afkast på 0,2%.
Over en 10-årig periode har Jeudan-aktiens gennemsnitlige
afkast været 13,9%. Det samlede indeks på NASDAQ OMX
København for ejendomsselskaber har de seneste 10 år
haft et gennemsnitligt afkast på 11,3%, og totalindekset
på NASDAQ OMX København har haft et gennemsnitligt
afkast på 13,1%.
NEEDS ONDERE NAVN
Jeudans aktier er noteret på NASDAQ, OMX København og
indgår i MidCap segmentet. Aktien er registreret under fonds-
koden DK 0010171362 og kortnavn JDAN.
Jeudan-aktien havde i 2013 en gennemsnitlig daglig omsætning
på DKK 6,6 mio. (2012: DKK 0,5 mio.). Der var ordrer i fonds-
systemet i 100,0% af OMX's åbningstid (2012: 100,0%), og
ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på 0,96% (2012:
1,08%). Jeudan har en prisstilleraftale med Danske Bank der
sikrer, at der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser
UJeudan-aktien inden for et prisspænd på 2%.
Jeudan bliver dækket af Danske Markets.
ANTIEKAPITAL OG EJERFORHOLD
Jeudans aktiekapital består af 1.086.445 aktier ånom. DKK 100
pr. aktie, svarende til nom. DKK 1.108.644.500. Aktiekapitalen
blev udvidet med 500.000 aktier å nom. DKK 100 pr. aktie, sva-
rende tilnom.DKK 50.000.000 i juni 2013 via en rettet emission
tilmarkedskurs.
|
225
5
Aktierne omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er omsætnings-
papirer uden indskrænkninger i omsættelighed og udstedes til
ihændehaver.
Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget
til ad én eller flere gange indtil 19, april 2015 at forhøje aktie-
kapitalen med indtil nom. DKK 250.000.000 ved udstedelse
af nye aktier med fortegningsret for Selskabets eksisterende
aktionærer.
Ultimo 2013 havde Jeudan 2.206 navnenoterede aktionærer,
der samlet ejede 96,9% af aktiekapitalen. Heraf var 68 uden-
landske aktionærer.
I januar 2013 meddelte Nykredit Realkredit A/S, at Nykredit
Realkredit havde solgt aktieriJeudan, således at Nykredit Real-
kredits besiddelse af aktier i Jeudan var under 5%. I december
2013 meddelte Nesdu as, at Nesdu havde solgt sin beholdning
på 1.159.335 aktier i Jeudan.
Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end
5% af Selskabets aktiekapital:
William Demant Invest A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum,
har meddelt besiddelse af 4.651.484 aktier, svarende til 42,0%
af aktiekapitalen.
1411510E0GSN11537
sæ
TT f z
== TT >
"of
oe
mer ”
5 É i
SE.
Å
ra
Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Amaliegade 47, 1256
KøbenhavnkK, har meddelt besiddelse af 4.494.260 aktier, sva-
rende til 40,5% af aktiekapitalen.
Selskabets bestyrelse er i henhold til generalforsamlings-
beslutning af 17. april 2013 bemyndiget til indtil næste
ordinære generalforsamling at lade Selskabet erhverve
egne aktier, idet Selskabets samlede beholdning af egne
aktier i Selskabet efter erhvervelsen ikke må overstige 10%
af Selskabets aktiekapital.
Jeudan havde pr. 31. december 2013 en beholdning på 14.226
egne aktier, svarende til 013% af Selskabets aktiekapital.
UDSYTTEPOLITIS
Det er Koncernens udbyttepolitik, at eventuel overskydende
egenkapital- setiforhold til Koncernens kapitalstrategi- inve-
steres eller udbetales kontant til aktionærerne.
Udgør egenkapitalen mindre end 25% af Koncernens balance, og
derikkeerudsigttilategenkapitalenøges tilmere end 25%inden
for en kort periode, udbetales der ikke udbytte til aktionærerne.
Udgør egenkapitalen mellem 25% og 33% af Koncernens
balance, tilstræbes et samlet udbytte, svarende til 25-40%
af Koncernens resultat før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT), dog således at egenkapitalen ikke kommer under
25% af Koncernens balance.
Udgør egenkapitalen mere end 33% af Koncernens balance,
vurderer bestyrelsen, at Koncernen er overkapitaliseret, Der
tilstræbes derfor et samlet udbytte, der reducerer egenkapita-
len til mellem 25% og 33% af Koncernens balance.
I overvejelserne om udbytte indgår også udsigterne til kom-
mende kapitalforhøjelser, til at kunne foretage yderligere
investeringer indenfor en periode på 12-18 måneder samt for-
ventningerne til Koncernens likviditetsudvikling.
UDBYTTE FOR 2013 OG GENERALFORSAMLING
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udbe-
taling af udbytte på DKK 12,00 pr. aktie for regnskabsåret 2013.
Detvilsvaretilenudlodning på DKK 133 mio., hvilket udgør 28%
af resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT).
Jeudans ordinære generalforsamling afholdes 23. april 2014, kl.
16.30, i Tivoli Hotel & Congress Center, Arni Magnussons Gade
2-4,København V.
ØKONOMISK RAPPORTERING
Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal.
Interesserede kan modtage den økonomiske rapportering fra
Jeudan pr. e-mail.
Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser fra
Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på Jeudans
hjemmeside jeudan.dk.
FINANSKALENDER
4. marts 2014 Årsregnskabsmeddelelse 2013
Uge10 2014 Årsrapport 2013
23. april 2014 Ordinær generalforsamling
22.maj 2014 Delårsrapport for 1. kvartal 2014
Delårsrapport for1.-2. kvartal 2014
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2014
20. august 2014
19. november 2014
Jeudan Årsrapport 2013 - Aktionærforhold
INVESTORKONTAKT
Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive kommu-
nikationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information.
Jeudan deltager løbende i investormøder m.m. Jeudan står nor
maltikke tilrådighed for dialog om finansielle forholdidesidste
fire uger op til enregnskabsaflæggelse.
Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskabersamt
andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan, kan
henvende sig til:
Jeudan A/S
Sankt Annæ Plads 13
1250 København K
Danmark
Telefon: 7010 6070
Kontaktperson: Underdirektør Morten Aagaard
(direkte telefon 3947 9116, e-mail maaæjeudan.dk).
Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden:
jeudan.dk.
Udbytte
Udbyttepr.aktie DKK 11 11 11 6 12
Udbyttebetalingg DKKmio. 781 1165 1165 635 1330
Udbytte i forhold
til EBVAT % 43 46 38 17 28
Resultat pr.aktie DKK 28,2 233. -237 22 52,7
Pay-outratio % 390 473. -464 267,5 22,8
1411510E0GSN11538
HD
Tre LØR RER ER see MI +
Lovpliadig redegørelse for virksomhedstedelse - Jeudan Årsrapport 2013
7
LOVPLIGTIG REDEGØRELSE
FOR VIRKSOMHEDSLEDELSE
Bestyrelsen forholder sig løbende til rammerne og proces-
serne for den overordnede ledelse af Jeudan med henblik
på at sikre, at disse er tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudan
til enhver tid er i stand til at løse de ledelsesmæssige opgaver
bedst muligt.
Jeudan ønsker at udøve god corporate governance og hermed
sikre, atKoncernenledesi overensstemmelse med aktionærernes
interesser og under hensyntagen til Jeudans øvrige interessenter.
Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledelse,
der er udarbejdet af NASDAQ OMX Københavns komité
forgodselskabsledelse, bortset fra at Selskabet ikke offentlig-
gør årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk og et
flertal af bestyrelsesmedlemmerne og udvalgsmedlemmerne
er ikke uafhængige. Komiteens anbefalinger er offentliggjort
på www.corporategovernance.dk, og på Jeudans hjemmeside
på URL-adressen http://www.jeudan.dk/media/1235821/
anbefalinger for. god, selskabsledelse 2014.pdf findes et ske-
ma med en samlet oversigt over komitéens anbefalinger for
god selskabsledelse under betegnelsen: ”Lovpligtig rede-
gørelse for virksomhedsledelse, jf. årsregnskabslovens 8107 b,
for 2014"
AN TIOILERER
Generalforsamlingen er Selskabets øverste organ. Alle aktio-
nærer der har løst adgangskort, harrettilatdeltageogstemme
på generalforsamlingen, og aktionærer der ikke har mulighed
for personligt at deltage i generalforsamlingen, kan stemme
via fuldmagt hvor der er mulighed for at tage stilling til hvert
enkelt punkt på dagsordenen. Alle navnenoterede aktionærer
inviteres pr. brev til enhver generalforsamling med minimum
3 ugers varsel, ligesom generalforsamlingen offentliggøres på
Selskabets hjemmeside og i Erhvervsstyrelsens IT-system.
Selskabets vedtægter kan ændres ved en generalforsamlings-
beslutning, hvor beslutningen skal tiltrædes af mindst 2/3
såvel af de afgivne stemmer som af den på generalforsamlin-
gen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital.
Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne som et
forum for kommunikation om Koncernens forhold, hvor
1411510E0GSN11539
aktionærerne opfordres til at deltage og indgå i en dialog om
Jeudans udvikling.
Derudover videregiver Selskabet informationer til sine aktio-
nærer ved regnskabs- og selskabsmeddelelser og via Jeudans
hjemmeside. | de løbende bestræbelser på at tilbyde aktionæ-
rer relevant og rettidig information tilbyder Selskabet alle akti-
onærer at modtage aktionærinformation elektronisk.
Der er ikke Selskabet bekendt indgået særskilte aktionæraf-
taler, men der pågår løbende dialog med aktionærer i behørig
respekt for NASDAQ OMX Københavns regelsæt.
IITERESSEN TER
Selskabet tilstræber at opretholde en åben dialog med samt-
lige interessenter, herunder aktionærer, kunder, medarbej-
dere, leverandører, offentlige myndigheder samt samfundet
generelt. Kommunikationen tager udgangspunkt i Jeudans
tre kerneværdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Kommunikationen foregår ikke blot direkte via Jeudans daglige
drift, men ligeledes ved deltagelse i investeringsarrangemen-
ter, dialog med aktieanalytikere, foredrag for foreninger m.m.
BIG MED OG GEN NEN SIGYTISGNED
Alle informationer af væsentlighed for aktionærer og finans-
markederne udsendes hurtigst muligt via Finanstilsynet og
NASDAQ OMX København i overensstemmelse med børs-
reglerne, Umiddelbart efter udsendelse via Finanstilsynet og
NASDAQ. OMX København sendes meddelelsen elektronisk
til de aktionærer samt øvrige interessenter, der har ønsket at
modtage elektroniske meddelelser fra Selskabet. Meddelelsen
gøres ligeledes straks tilgængelig på Jeudans hjemmeside.
Selskabet offentliggør ikke information på engelsk, idet
der grundet den nuværende aktionærsammensætning ikke
synes at være tilstrækkelig behov herfor. Selskabet vurderer
jævnligt om der er anledning til at påbegynde offentliggørelse
på engelsk.
Selskabet søger til stadighed at benytte informationstek-
nologien til at højne kommunikationen med såvel aktionærer
sominteressenter.
Jeudans hjemmeside indeholder en sektion for investor rela-
tions, hvilken blandt andet indeholder aktuelle oplysninger fra
NASDAQ OMX København om aktiepris og ordredybde.
Selskabet offentliggør kvartalsrapporter.
BESTYRELSENS OPGAVER
Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledelse, og dens
arbejde er reguleret af en forretningsorden, der er udarbejdet i
overensstemmelse med selskabslovens bestemmelser. Forret-
ningsordenen vurderes og ajourføres mindst en gang om året.
Udover arbejdsbeskrivelserne i forretningsordenen er der ikke
udfærdiget selvstændig arbejdsbeskrivelse for bestyrelses-
formanden og næstformanden.
Der afholdes mindst seks ordinære bestyrelsesmøder om året.
12013 er der afholdt syv ordinære bestyrelsesmøder. Bestyrel-
sen modtager en løbende orientering om Jeudans forhold forud
for hvert bestyrelsesmøde. På møderne behandler bestyrelsen
forhold vedrørende Jeudans overordnede udvikling, herunder:
+ Målogstrategi, overordnede økonomiske målsætninger
samt forretningspolitik
+ Jeudans koncernstruktur, kapital- og aktiestruktur,
personalepolitik, IT-politik og finansieringspolitik
+ Analyse og gennemgang af væsentlige risikoområder
+ Budget, værdiansættelse af Koncernens ejendomme,
udlejnings- og handlingsplaner samt forsikringsforhold
+ Regnskaber øgregnskabsrapportering
+ Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og
ejendomme samt større udviklingsprojekter
«+ Ansættelse og aflønning af ledelsen
Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes telefonmøder
efter behov, ligesom der indkaldes til ekstraordinære bestyrel-
sesmøder i tilfælde af, at der er behov for hastebehandling
af bestyrelsesanliggender. | 2013 har der været afholdt tre
ekstraordinære bestyrelsesmøder.
Bestyrelsen har nedsat et revisionsudvalg med deltagelse
af Hans Munk Nielsen (formand), Stefan Ingildsen og Niels
3 - rr rad . nrdelen
Jaudari Zrsranport 2013 - Lovplistigredegarelse for virksomhedsledelse
Heering. Revisionsudvalget har i 2013 foretaget overvåg-
ning af om Jeudans interne kontrolsystemer og risikosty-
ringssystemer fungerer effektivt, foretaget overvågning af
regnskabsaflæggelsesprocessen, foretaget overvågning af
den lovpligtige revision af årsregnskabet og foretaget over
vågning og kontrol af revisors uafhængighed. Endvidere har
revisionsudvalget haft et møde med den eksterne revision,
hvor direktionen ikke deltog. Revisionsudvalget har i 203
afholdt fem ordinære møder.
Bestyrelsen har endvidere nedsat et nominerings- og veder-
lagsudvalg der udgøres af formandskabet. Nominerings- og
vederlagsudvalget har i 2013 fremkommet med generelle
anbefalinger vedrørende Jeudans aflønningspolitik og incita-
mentsprogrammer, ligesom udvalget har overvåget at Jeudans
fastlagte vederlagspolitik er fulgt og i overensstemmelse med
Jeudans forretningsstrategi, værdier og langsigtede mål. Her-
udover har udvalget vurderet direktionens og bestyrelsens
struktur, størrelse, sammensætning, kompetencer og resulta-
ter.På baggrund af densamledevurderingharudvalgetindstillet
eventuelle ændringer heri til den samlede bestyrelse. Nomine-
rings- og vederlagsudvalget har i 2013 afholdt tre møder.
Der anvendes ikke eksterne rådgivere i udvalgene.
Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direk-
tionens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for den
daglige drift af Jeudan, herunder Jeudans aktivitets- og drifts-
mæssige resultater samt interne anliggender. Rammerne for
bestyrelsens delegering af ansvar til direktionen og bestyrel-
sens tilsyn med direktionens arbejde er fastlagt i bestyrelsens
forretningsorden.
En til to uger før et ordinært bestyrelsesmøde afholdes møde
mellem formanden for bestyrelsen og direktionen. Ved mindst
én årlig samtale mellem formanden for bestyrelsen og direktio-
nen sker der en evaluering af samarbejdet mellem bestyrelse og
direktion, direktionens arbejde ogresultater, ligesom proceduren
for og arten af direktionens rapportering til bestyrelsen drøftes.
Gennem en struktureret proces ledet af bestyrelsesforman-
den foretager bestyrelsen med jævne mellemrum, og mindst
Pilestræde 35
få
nisk
É
få
. = ” I , 1 ” =j
Lovpligtia redzgørelse før virksomhedstedelse - Jaudan årsrapport 2013
hvert andet år, på individuelle møder mellem formanden og
det enkelte bestyrelsesmedlem og efterfølgende på et besty-
relsesmøde en evaluering af sit arbejde med henblik på at for-
bedre bestyrelsesarbejdet, herunder om der er områder hvor
bestyrelsesmedlemmernes kompetence og sagkundskab bør
opdateres. Der er senest afholdt møder i 2013, hvor evaluerin-
gen viste, at dagsordenen, tidsallokeringen samt materialet og
information til bestyrelsen virker passende. Enkelte tilpasnin-
ger til materialet blev drøftet og efterfølgende implementeret.
Bestyrelsesmedlemmerne arbejder godt sammen, og kollek-
tivt repræsenterer de relevante kompetenceområder. Med-
lemmerne anses individuelt for at være kompetente, og de har
alle et højt fremmøde og agerer på uafhængig vis. Samarbejdet
mellem bestyrelsen og direktionen findes at være kommercielt
fokuseret og velfungerende.
gg Iz
z. RAT TP ie
SENSE Se md IS6S TIK IG
BISTYRE
Ifølge Selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af fire til
seks medlemmer. Bestyrelsen består for tiden af fem medlem-
mer. Bestyrelsen vælger af sin midte en formand og en næst-
formand. Bestyrelsen vurderer med passende mellemrum,
hvorvidt antallet af bestyrelsesmedlemmer er hensigtsmæs-
sigtiforhold til Selskabets behov på baggrund af indstilling fra
nominerings- og vederlagsudvalget.
Nye bestyrelsesmedlemmer indføres i bestyrelsesarbejdet
igennem en grundig introduktion til Jeudan. Bestyrelsesmed-
lemmer opstilles til valg på generalforsamlingen primærtud fra
en samlet bedømmelse af vedkommendes kompetencer og dis-
ses komplementaritet med den resterende bestyrelse, ligesom
der i vurderingen indgår mangfoldighed, alder m.m. Forud for
generalforsamlingen, hvor nye medlemmer måtte være på valg,
udsendes en kompetenceprofil af kandidaten/kandidaterne.
Det er nominerings- og vederlagsudvalget samt bestyrelsens
vurdering, at følgende kompetencer skal være til rådighed
i Selskabets bestyrelse for bedst muligt at kunne udføre
bestyrelsens opgaver: Bestyrelseserfaring, ejendomsdrift,
ejendomsinvestering, finansiering, international regnskabs-
praksis, jura, køb/salg af virksomheder, omstruktureringer,
risikostyring, virksomhedsledelse og økonomistyring m.m.
Bestyrelsen vurderer, at disse kompetencer er til stede blandt
14£11510E0GSN11541
medlemmerne af bestyrelsen, og der henvises til afsnittet
"Ledelse og organisation”.
Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og om-
fanget af de pågældende kandidaters øvrige ledelseserhverv.
Selskabet har imidlertid ikke fastsat standardregler
herfor men foretager en vurdering i hvert enkelt tilfælde.
Selskabet har ej heller opstillet standardregler for arten
og omfanget af de nuværende bestyrelsesmedlemmers øvrige
ledelseserhverv, idet hvert enkelt bestyrelsesmedlem
selv sikrer, at de har den fornødne tid til bestyrelsesarbejdet.
Før 2013 har to bestyrelsesmedlemmer meldt afbud til hver
ét bestyrelsesmøde.
Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direktion,
ogingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i den daglige
ledelse af Jeudan.
Bestyrelsesformand Niels Heering er partner og bestyrelses-
formand hos Gorrissen Federspiel, som Jeudan anvender som
juridisk rådgiver i visse sager. Niels Heering er ikke selv invol-
veret i de sager, advokatfirmaet håndterer. Niels Heering blev
valgttilbestyrelsen i Jeudan første gang i1994.
Næstformand Tommy Pedersen er adm. direktør i Chr. Augusti-
nus Fabrikker Aktieselskab, der besidder 4.494.260 stk. aktier,
svarende til 40,5% af Selskabets aktiekapital. Tommy Peder-
sen blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i1997.
Stefan Ingildsen er økonomidirektør i William Demant Holding
A/S, hvis hovedaktionær er William Demant Invest A/S der er
100% ejet af Oticon Fonden. William Demant Invest A/S besid-
der 4.651.484 stk. aktier i Jeudan, svarende til 42,0% af aktie-
kapitaleni Selskabet. Stefan Ingildsen blev valgttil bestyrelsen
Ueudan første gang i 2008.
Jens Erik Udsen og Hans Munk Nielsen har ikke interesser i sel-
skaber, der er blandt de større aktionærer i Selskabet. Jens Erik
Udsenblevvalgttilbestyrelsen første gangi1994, ogHans Munk
Nielsen blev valgttilbestyrelsen i Jeudan første gangi 2008.
Jeudan vurderer på baggrund af ovennævnte og med hen-
visning til anbefalingerne udarbejdet af NASDAQ OMX
Københavns komité for god selskabsledelse, at Hans Munk
Nielsen er uafhængig. De øvrige bestyrelsesmedlemmer
er ifølge anbefaleringerne ikke uafhængige. Jeudan har to
aktionærer, der hver ejer mere end 40% af aktierne, hvilket
har betydning for sammensætningen af Jeudans bestyrelse.
Den ifølge anbefalingerne manglende uafhængighed vurderes
derfor ikke uhensigtsmæssig.
Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen
for ét år ad gangen - med mulighed for genvalg. Det er
ikke fundet hensigtsmæssigt at fastsætte en tidsmæs-
sig begrænsning for den periode, et bestyrelsesmedlem
kan være valgt.
VEDERLAGSPOLITIK
Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er ikke
omfattet af incitamentsafhængig aflønning.
Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau der er
markedskonformt, og som afspejler kravene til bestyrelses-
medlemmernes kompetencer og indsats, blandt andet set
ilyset af arbejdets omfang og antallet af bestyrelsesmøder på
baggrund af en indstilling fra nominerings- og vederlagsudval-
get. Generalforsamlingen godkender bestyrelsens honorar for
igangværende regnskabsår.
Løn og ansættelsesforhold for direktionen vil blive fastsat
minimum én gang årligt af bestyrelsen på baggrund af
en indstilling fra nominerings- og vederlagsudvalget. Lønnen
består af fast løn med mulighed for lønregulering
samt sædvanlige goder som fri bil, telefon, internet, forsikring
mv. Bestemmende for aflønningen er opnåede resultater
samt bestyrelsens ønske om at sikre Koncernens fortsatte
mulighed for at tiltrække og fastholde kvalificerede
direktører. Elementerne i den samlede aflønning sammen-
sættes med udgangspunkt i markedspraksis og Koncernens
specifikke behov.
Aftale om opsigelsesvarsel/fratrædelsesgodtgørelse udgør
12-18 måneders vederlag. Der henvises i øvrigt til afsnittet
"Ledelse og organisation”.
, i - nt i z, ” ' .
jeuder; årsrapport 2013 - Lovpliztigredegøretse for virisomhacdsledelse
Selskabet finder bestyrelsens og direktionens aflønningsform
toverensstemmelse med god selskabsledelse.
RISIKOSTYRING
Én af revisionsudvalgets og bestyrelsens kontrolopgaver er at
sikre, atderskereneffektivrisikostyring, herunder at væsentli-
gerisiciidentificeres, atder opbygges systemer tilrisikostyring
samt at der fastlægges risikopolitik og risikorammer. | Jeudan
indgår forhold om væsentlige risici i den løbende rapportering
til revisionsudvalget og bestyrelsen, ligesom risikovurdering
er en integreret del af strategiprocessen og et væsentligt ele-
ment i beslutningsgrundlaget for alle større dispositioner.
Med en fast turnus behandles følgende væsentlige risiko-
områder på årets revisionsudvalgsmøder og bestyrelses-
møder: Væsentlige regnskabsprincipper og regnskabsskøn,
renterisiko, finansiering, værdipapirportefølje, likviditets-
udvikling, måling (værdiansættelse) af samtlige ejendomme,
gennemgang af større ejendomme og kunder, ledige lejemål
og lejeniveauer, interne kontroller, forsikringsforhold, perso-
nale og IT.
Selskabet har ikke etableret en whistleblower-ordning, da Sel-
skabets etiske regler og åbenhed i organisationen medfører, at
dette ikke umiddelbart vurderes relevant. Behovet for en ord-
ning vil løbende blive vurderet.
REVISION
Selskabets generalforsamling har valgt Deloitte Statsauto-
riseret Revisionspartnerselskab, Weidekampsgade 6, 2300
København 5, somrevisor. Revisor er på valg hvert år på Selska-
bets ordinære generalforsamling.
I forbindelse med revisionen af Selskabets årsrapport gen-
nemgår revisor ligeledes en række interne kontroller og
forretningsgange. På et revisionsudvalgsmøde eller et besty-
relsesmøde i forbindelse med årsregnskabets godkendelse
holder revisionsudvalget eller bestyrelsen og revisionen møde,
hvor direktionen ikke deltager.
Bestyrelsen har ikke fundet anledning til at etablere en intern
revision, jf. de beskrevne forhold vedrørende intern kontrol
Lovpligtg redegørelse for vrksomhedsledelse - Jeudan Årsrapuort 2013
i afsnittet "Interne kontroller og procedurer". Spørgsmålet
vurderes årligt.
Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor afta-
les mellem bestyrelsen og revisor på baggrund af en indstilling
fra revisionsudvalget. Direktionen er af bestyrelsen bemyndi-
get til at iværksætte eventuelle ikke-revisionsydelser for op
til DKK 200.000 pr. sag. Ikke-revisionsydelser herudover skal
godkendes af revisionsudvalget og bestyrelsen.
INTERNE KONTROLLER OG PROCEDURER
Selskabets bestyrelse og direktion skal sikre, at Koncernens
interne og eksterne rapportering er retvisende og fokuse-
rer på de væsentligste områder. Som følge heraf er der eta-
bleret interne kontroller og procedurer for risikostyring, der
skal sikre pålidelig information til Koncernens beslutnings-
tagere og til de eksterne interessenter der har behov eller
interesse herfor. Samtidig er systemerne tilrettelagt med
henblik på minimering af fejl og mangler under hensyn til
væsentlighed og effektivitet.
Direktionen sikrer gennem politikker, forretningsgange, kom-
munikation og den daglige adfærd, at der i hele organisationen
er en bevidsthed om og respekt for de nævnte overordnede
hensyn. Der er udarbejdet detaljerede regler for blandt andet
rapportering, afvigelser, kompetencer, attesteringer, afstem-
ninger, funktions- og personadskillelser og dokumentation.
Bestyrelsens forretningsorden indeholder regler for direktio-
nens beføjelser. Endvidere indeholder stillingsbeskrivelserne
for ledende og centrale medarbejdere præcise angivelser af de
pågældendes ansvar, beføjelser og referencelinjer.
Koncernens hovedaktiviteter er investering i samt drift og ved-
ligeholdelse af ejendomme. På denne baggrund er følgende
områder i fokus irelationtilden interne kontrol:
+ Investeringer: Kriterier og betragtninger der anvendes
ved vurdering af investeringsmuligheder.
+ indgåelse og fornyelse af lejeaftaler med kunderne:
Der er etableret en formaliseret procedure for
forhandlinger og genforhandlinger, for forhandlingernes
141151QE0GSN11542
forløb, for dokumentation og for beslutninger.
+ Omkostningsforbrug: Alle driftsomkostninger overvåges
af de ansvarlige for de enkelte ejendomme, der hver udgør
en økonomisk enhed i Koncernens økonomistyring.
+ Indretnings- og vedligeholdelsesprojekter: Der er etableret
en formaliseret procedure, der i det væsentlige svarer
tilproceduren vedrørende lejeaftaler (jf. ovenfor).
+ Finansiering: Kontrollen er beskrevet i afsnittet om
strategi ogietafsnit nedenfor.
«+ Værdiansættelse af aktiverne: Værdiansættelsen
af hver af Koncernens ejendomme er beskrevet i
regnskabsberetningen.
Regnskabsaflæggelsen håndteres centralt i finansområdet på
tværs af alle Koncernens selskaber og i henhold til udarbejdede
instrukser, ligesom finansområdet varetager konsolideringen
af koncernregnskabet.
Kontrolmiljø
Revisionsudvalget og bestyrelsen vurderer løbende og mindst
en gang om året Koncernens organisationsstruktur, herunder
organisation og bemanding af de funktioner, som har betydning
for de interne kontroller ogrisikostyringen.
Revisionsudvalget og bestyrelsen vurderer endvidere løbende
og mindst en gang om året tilrettelæggelsen af de vigtigste
procedurer for intern kontrol og risikostyring.
Endelig rapporterer direktionen løbende til bestyrelsen og
mindst på hvert bestyrelsesmøde om den driftsmæssige og
økonomiske udvikling og om Koncernens risikostilling. Det er
en del af direktionens ansvar at sikre, at bestyrelsen orienteres
om oginvolveres i eventuelle væsentlige ændringer i forhold til
tidligere rapportering og dialog herom.
Bestyrelsen har ikke etableret en intern revision. Bestyrelsen
drøfter løbende behovet for intern revision på baggrund af
en indstilling fra revisionsudvalget. Henset til de eksisterende
procedurer for kontrolopfølgning og den tætte rapportering
af kontrolaktiviteterne til revisionsudvalget har revisionsud-
valg og bestyrelse pt. ikke fundet anledning til at etablere en
intern revision.
De væsentligste aktiviteter i Jeudans finansområde følger en
politik og en instruks, der er fastlagt af revisionsudvalget og
bestyrelsen og som revideres efter behov og mindst en gang
om året. Politikken og instruksen sætter rammerne for blandt
andet beløb, transaktionstyper og modparter og beskriver den
krævede interne overvågning og rapportering.
Der foretages en årlig budgettering, der omfatter alle forret-
ningsaktiviteter og alle væsentligeressourcer. Budgettet følges
månedsvis på nogle poster og kvartalsvis på samtlige poster
med afvigelsesrapportering og kvartalsvis suppleres med en
opdateret forventning for indeværende regnskabsår.
Direktionenhar ansvaret for, atrelevantregulering- for eksem-
pel vedrørende regnskabsaflæggelse, oplysningsforpligtelser
og selskabsledelse - er afspejlet i Koncernens tilrettelæggelse
af den interne kontrol og risikostyringen, og at ændringer i
reguleringen hurtigst muligt vurderes og omsættes til nødven-
dige eller hensigtsmæssige ændringer i Koncernens processer.
Risikostyring
Revisionsudvalgetogbestyrelsen vurderer løbende Koncernens
risikostilling på de områder der er udpeget som de væsentlig-
ste. Vurderingen baseres på rapportering fra direktionen, såvel
periodisk som ved væsentlige eksterne eller interne hændelser.
Endvidere vurderer revisionsudvalget og bestyrelsen mindst
en gang om året Koncernens politik, eksponering og perspek-
tiver på risikoområdet.
Endelig indgår en formaliseret vurdering af risici i alle væsentli-
ge beslutninger, for eksempel vedrørende større investeringer
eller omlægninger af Koncernens finansiering.
Kontrol
Efterlevelsen af reglerne for intern kontrol og risikostyring
kontrolleres løbende gennem dels faste procedurer, dels
stikprøver. Formålene er at sikre, at de fastlagte regler og
procedurer følges, at medvirke til at forebygge eller minimere
fejl, afvigelser eller mangler, og at udvikle reglerne og procedu-
rerne, således at disse til stadighed er i overensstemmelse med
Koncernens aktiviteter.
Jeudan Årsrapport 2013 - Lovpligtisradezørelse for virsombedslegelse
I revistonsprotokollater til bestyrelsen rapporterer den gene-
ralforsamlingsvalgte revision eventuelle væsentlige svaghe-
der i de interne kontroller og i risikostyringen, der måtte være
konstateret i forbindelse med revisionen. Mindre væsentlige
forhold rapporteres til direktionen i form af management let-
ters. Management letters forevises revisionsudvalget og
bestyrelsen til orientering. Henholdsvis revisionsudvalget,
bestyrelsen og direktionen har ansvaret for at der reageres på
eventuelle påpegede svagheder, herunder at nødvendige eller
hensigtsmæssige ændringer i regler og procedurer gennemfø-
res effektivt og korrekt.
Information
Bestyrelsen har fastlagt Koncernens kommunikationspolitik
der lægger vægt på, at information fra Koncernen er åben,
redelig og tilgængelig.
Bestyrelsen har endvidere fastsat regler for Selskabets efter-
levelse af sine oplysningsforpligtelser i overensstemmelse
med love, bekendtgørelser og andre forskrifter.
CSA
Jeudans lovpligtige redegørelse for samfundsansvar, jf. års-
regnskabslovens & 99 a, er offentliggjort på Selskabets
hjemmeside på følgende adresse (URL):
http://www.jeudan.dk/media/1235818/ansvarlighed i
centrum 2013.pdf.
REDEGØRELSE FOR MANGFOLDIGHED
Bestyrelsen harimarts 2013 besluttet atstile efter atfå mindst
én kvinde ind i bestyrelsen over de kommende fire år. Dette er
fortsat målsætningen.
For så vidt angår det øvrige ledelsesniveau henvises til side 88.
Bv FÆPKIRNSØREDE Tak MONHAS EDGE
Amaliegade 27
mmnrereT
narre
be)
LEDELSE OG ORGANISATION
ORGANISATIONSDIAGRAM FOR JEUDAN A/S
SEER RR UPS STEEN PD RESENS VRE PEER 2 ENS ARB ED SEES EDER ERE SEER FS ER EPE UDVIDER SENER TE RER FEE
før mme.
j
<
!
” Jens Erik Udsen
y |
[MARKED
5, SEKRETARIAT
: . Markedsdirektør”
Hannah M, Østergaard
SE "g Underdirektør
, 7, - Morten Aagaard
BESTYRELSEN
aa TRES
m BT es Dg kr Ted
NIELS HEERING
Født 7. februar 1955
Formand for bestyrelsen, medlem af revisions-
udvalget og formand for nominerings- og veder-
lagsudvalget.
Indvalgt i bestyrelsen og som formand i maj 1994.
Cand. jur. 1981, advokat 1984, Stanford Financial
Management Program 2000. Niels Heerings kompe-
tencerdækkerblandtandetbestyrelseserfaring, virk-
somhedsledelse, børsnoterede selskaber, jura, ejen-
domsinvestering, risikostyring, finanstelle forhold,
omstruktureringer, køb/salgaf virksomhederm.m.
TOMMY PEDERSEN
Født 5. december 1949
Næstformand for bestyrelsen og medlem af nomi-
nerings- og vederlagsudvalget.
Indvalgt i bestyrelsen i april1997, HD regnskabsvæ-
sen1976,HD organisation og strategisk planlægning
1981. Tommy Pedersens kompetencer dækker blandt
andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse,
børsnoterede selskaber, international regnskabs-
praksis, finansiering, økonomistyring, risikostyring,
køb/salg af virksomhederm.m.
ENERET BRS DEDE SEERE R SN SENERE BR SUND EDER RR SSO ARR DST MD EGE ES RET RN ERETRELE
0, ” Niels Heering .
(Formand) Te
i StefanIngildsen -
11. JFinansdiréktør SL
,. KimChristiansen
2 Undérdirektør
nens
BESTYRELSE |
"TommyPedersen …
(Næstformand) -
Hans Munk Nielsen. |
" DIREKTION .
”Adm.direktør 4 7:
; - PerW.Hallgren
. Direktør” .
- PeterSpøer
kernens mar me RR ae ner
"7 …— |
| mmm he venne
— KONCERNSALG |
OGMARKETING |
… ”Underdirektør
Ds LeneLyngby Laursen
FINANS
.… > KONCERNHROGIT
Direktør '
- Peter Spøer.
Lene Sand '
4 FAME LT Tae RR ERR
Partner ogbestyrelsesformandi Gorrissen Federspiel, H.C. Andersens Boulevard12,1553
København V.
Formand for bestyrelsen i Civilingeniør N.T, Rasmussens Fond, Ellos A/S, Helgstrand
Dressage A/S, Nesdu as, NTR Holding A/S, NTR Invest A/S, Stæhr Holding A/S og
Stæhr Invest II A/S. Næstformand for bestyrelsen i 15. juni Fonden og medlem af
bestyrelsen for Henning Stæhr A/S, J. Lauritzen A/S, Lise og Valdemar Kåhlers Fond,
Mathiesen Holding A/S, Ole Mathiesen A/S og Scandinavian Private Equity A/S. Formand
for revisionsudvalget og medlem af nominerings- og vederlagsudvalget i J. Lauritzen
A/S. Direktør i CCKN Holding ApS og datterselskaberne Heering Dressage ApS og
Heering Invest ApS.
Samlet vederlag: DKK 875.000
Antal aktieri Selskabet: 6.947, heraf nærtstående 722 (2012: 6.947)
maa an tr LK Se
ze an RETTE ETT De ER SR SETS RE ER,
Adm. direktør for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og Augustinus Fonden,
Amaliegade 47,1256 København K.
Formand for bestyrelsen for Fondsmæglerselskabet Maj Invest A/S, Maj Invest Holding
A/S, Skodsborg Sundpark A/S og Rungsted Sundpark A/S. Næstformand for bestyrelsen
iBodum Holding AG (Schweiz), Bodum Land A/S, Løvenholm Fonden og Peter Bodum A/S
samt medlem af bestyrelsen for Nykredit Forsikring A/S, Pharmacosmos Cro A/S,
Pharmacosmos Holding A/S, Pharmacosmos A/S, Scandinavian Tobacco Group A/S,
SG (Societe Generale) Finans A/S, Skandinavisk Holding A/S, Skandinavisk Holding II A/S
og Tivoli A/S. Formand for revistonsudvalget i Nykredit Forsikring A/S og Scandinavian
Tobacco Group A/S. Direktør i TP Advisers ApS.
Samlet vederlag: DKK 425.000
Antal aktier i Selskabet: 6.000 (2012: 6.000).
ES DR HEE ENERET RTER
LEDELSE OG ORGANISATION
BESTYRELSEN
JENS ERIK UDSEN
Født. november1946
Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994. Statsaut. ejen-
domsmægler og valuar. Jens Erik Udsens kompe-
tencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring,
virksomhedsledelse, finansiering, risikostyring,
ejendomsdrift, ejendomsinvestering m.m.
HANS MUNK NIELSEN
Født13. oktober1946
Formand for revisionsudvalget.
Indvalgt i bestyrelsen i april 2008. Cand.oecon.
1973, Stanford Executive Program 1983. Hans
Munk Nielsens kompetencer dækker blandt andet
bestyrelseserfaring, virksømhedstedelse, børs-
noterede selskaber, international regnskabsprak-
sis, finansiering, økonomistyring, risikostyring, om-
struktureringer, køb/salg af virksomheder m.m.
Herman Bangs Vej 16,3460 Birkerød.
Direktør iNesdu as, Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg.
Medlem af bestyrelsen i Foreningen Nykredit, Nesdu as, Nykredit Holding A/S, Nykredit
Realkredit A/S og SBS Byfornyelse s.m.b.a.
Samlet vederlag: DKK 250.000
Antal aktier i Selskabet:14.694 (2012:14.694). Ultimo 2013 besad Nesduas, hvis eneaktio-
nær er Jens Erik Udsen, ingen aktier i Selskabet (2012:1159,335).
Formand for bestyrelsen i Collateralized Mortgage Obligations Fonden og datterselska-
ber heraf. Næstformand for bestyrelsen iNordea Invest A/S samt medlem af bestyrelsen
for Mølleåværket A/S.
Samlet vederlag: DKK 350.000
Antal aktier i Selskabet: 910 (2012: 910).
DIREKTIONEN
Er BENS SE DRS = Fi SE
STEFAN INGILDSEN
Født 21. august 1969
Medlem af revisionsudvalget.
Indvalgt i bestyrelsen i april 2008. Cand.merc.
finansiering og regnskab 1998. Stefan Ingiidsens
kompetencer dækker blandt andet bestyrelseser-
faring, virksomhedsledelse, finansiering, økonomi-
styring, risikostyring, omstruktureringer, køb/salg
af virksomheder m.m.
PER WETKE HALLGREN
Født 8. juli 1962
Bredgade 76,1256KøbenhavnK
Adm. direktør, ansat siden 1993.
PerWetke Hallgren er HD i finansiering (1990) oghar
tidligere været ansati den finansielle sektor.
PETER SPØER -
Født 2. september1957
Hasselvej 2ÅA, 3480 Fredensborg
Direktør, ansat siden 2008.
Peter Spøer er civilingeniør (1982) indenfor byggeri
oghar tidligere været ansatiproduktions-ogingeni-
ørvirksomheder.
Økonomidirektør i William Demant Holding A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum.
Medlem af bestyrelsen for Oticon A/S, Oticon Medical A/S og Oticon Medical AB.
Samlet vederlag: DKK 300.000
Antal aktier i Selskabet: 389 (2012:389).
se sås Fr" Free = DRE RBR
Formand for bestyrelsen i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er
100% ejet af Selskabet, Medlem af bestyrelsen for Ejendomsforeningen Danmark,
Ejendomsselskabet August 2003 A/S, Keops Security A/S, Landic Property Bonds | A/S,
NTR Holding A/S og NTR Invest A/S. Medlem af repræsentantskabet i Foreningen
Nykredit og medlem af ejendomskomiteen i Finansiel Stabilitet,
Antal aktier iSelskabet:77, heraf nærtstående 68 (2012:77).
Medlem af bestyrelsen for K G Fonden. Adm. direktør iJeudan Servicepartner A/S.
Antal aktieri Selskabet: 229 (2012: 229).
1411510E06GSW11545
FUNKTIONSDIREKTØRER
KIM CHRISTIANSEN
Født 16. april 1961
Kildeportvej 6, Nødebo, 3480 Fredensborg
Finansdirektør, ansat siden 1994.
Ansvarsområde:Finansielstyringogfinansielkontrol.
Kim Christiansen er HA (1987) og har tidligere været
ansatietstørrerevisionsselskab.
LEDELSE OG ORGANISATION
Medlem af bestyrelsen i Benny Christiansen, Glostrup A/S samt i datterselskaber (ekskl.
Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet.
Antal aktier iSelskabet: 2.966, heraf nærtstående 20 (2012: 2.966).
MORTEN AAGAARD
Født 10. september1966
Sølgårdsvej 1, Strøby Egede, 4600 Køge
Underdirektør, ansat siden 1994,
Ansvarsområde: Bestyrelses-ogdirektionssekreta-
riat og Investor relations. Morten Aagaard er merko-
nomiregnskabsvæsen (1993) oghar tidligere været
ansatiden finansielle sektor.
Bestyrelsesformand i Jeudan Servicepartner A/S. Direktør og bestyrelsesmedlem
idatterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet.
Antal aktier i Selskabet: 3.184, heraf nærtstående 98 (2012:3.184).
LENE SAND
Født 3. juli 1968
Kastanievej 3, 4760 Vordingborg
Underdirektør, ansat siden 2001.
Ansvarsområde: Finansiel kontrol. Lene Sand er HD
iregnskabsvæsen og økonomistyring (1991) og cand.
merc.aud. (1997) og har tidligere været ansat i et
størrerevisionsselskab.
Medlem af bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S.
Antal aktier iSelskabet:1.226 (2012:1.226).
HANNAH M. ØSTERGAARD
Født 17. oktober 1967
Tranehotmvej 3, Jersie, 2680 Solrød Strand
Markedsdirektør, ansat siden 2009 samt i perioden
1996-2007. Ansvarsområde: Markedsområdet,
Udlejning og intern service, Hannak M, Østergaard er
uddannet statsaut. ejendomsmægler (2009) og kor-
respondentiengelsk (1995).
Medlem af bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S.
Antal aktier i Selskabet:1.213 (2012:1.213).
LENE LYNGBY LAURSEN
Født ll. februar 1980
Toldbodgade 53,1253 København K
Underdirektør, ansat siden 2010, Ansvarsområde:
Salg og marketing. Lene Lyngby Laursen er cand.
merc. i økonomisk markedsføring (2006) og har
tidligere været ansati FMCG-branchen.
Medlem af bestyrelsen for aktivitetsforeningen for Københavns Torvehaller F.M.B.A.
Antal aktier i Selskabet: 0 (2012: 0).
AFLØNNING AF BESTYRELSE OG DIREKTION
Bestyrelseshonoraret andrager et årligt grundhonorar på DKK
250.000. Formanden modtager tre gange grundhonoraret,
og næstformanden modtager halvanden gange grundhonora-
ret. Udvalgshonorar andrager årligt DKK 50.000. Formanden
for revisionsudvalget modtager to gange udvalgshonorar, og
formanden for nominerings- og vederlagsudvalget modtager
halvanden gange udvalgshonorar.
Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige
vilkår. Opsigelsesvarslet for Per W. Hallgren udgør 18 måneder
fra Selskabets side og 8 måneder fra Per W. Hallgrens side.
Opsigelsesvarslet for Peter Spøer udgør 12 måneder fra
Selskabets side og 6 måneder fra Peter Spøers side.
Bestyrelsen har indgået en bonusaftale med Per W. Hallgren,
hvorefter Per W. Hallgren i 2014 modtager en samlet bonus
på DKK 1,6 mio., der udbetales dels kontant, dels ved overførsel
af egne aktier i Selskabet. | 2015 og 2016 modtager Per W.
Hallgren en bonus (kontant + aktier) på DKK 2,2 mio. pr. år.
Opsiger Selskabet direktørkontrakten, udbetales resterende
beløb kontant med 50%, mens de bortfalder såfremt Per W.
Hallgren opsiger direktørkontrakten.
Den i tidligere årsrapporter omtalte ejerskifteklausul er sam-
tidig ophævet.
Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion
krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.
Løn direktionen
2011 2012 2013
Per W. Haligren 5.500.000 6.250.000 6.600.000
Peter Spøer 427.900 2,567.400 3.117.400
L 2
Note: Herudover har direktionen goder som fri bil, livsforsikring, avis-abonnementm.m.
Peter Spøers løn for 2013 indeholder en bonus på DKK 400.000. PeterSpøer tiltrådte
direktionen pr. 1. november 2011. Årslønnen for 2011 udgjorde DKK 2.567.400.
1411510E0GSN11546
TorvehallerneKkBH
"i
(
FT
lle
|! i
JEUDAN SERVICEPARTNER
ORGANISATIONSDIAGRAM FOR JEUDAN SERVICEPARTNER
FLERE BET S RES DEERE ADEL HUDEREDOSRENDERRER SRSE SS RR REEL ØL
BEEN SR RESET SERENE EET EEN SEER RESENS
' BESTYRELSE
Underdirektør -"
i Morten Aagaard (formand) |. …
"Underdiréktør : — ” |. Markedsdirektør -"
.” LeneSand.… > i : Hannah M. Østergaard -
merne ae ae 2 ae TT Re ane aen un sedeeee Ted
” DIREKTION. 7"
; Adm. direktør
.” PeterSpøer
mes Ta msn Buer peers h sank ner AT mener ren metan]
eee en nn ere en nr en ene em en mm
i i
eee en er se ne nen nere
-SERVICE- OGTEKNIKDIVISION” . BYGNINGS- OG PROJEKTDIVISION. -:
Ee ” ” Divistionsdirektør 0 FEE Divisionsdirektør ” Divistonsdirektør
. OQleW. Hansen SE : Carsten B.Winther: ” " HarisLødrup
æ r eres ax = om TEE aar og - == — al SEE IT DE pen Fe TI mm ze: FLAT ren me
OLE W. HANSEN Ole W. Hansen har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Født 16.december1963 )
"… Antal aktier i Selskabet: 0 (2012:0)
Rævehøjvej 8e, 2800 Lyngby ;
i
Divisionsdirektør, ansat siden 2007 ;
Ansvarsområde: Teknik- og servicedivisionerne. |
Ole W. Hansen er uddannet elektriker (1983) oghar |
tagetmerkonomfagene virksomhedsøkonomi, ledel- i
se og samarbejde samt virksomhedsorganisation !
(1989-1992). Ole W.Hansenhartidligereværetansat — '
ienstørre internationalservicevirksomhed. '
i
res rl ae MD LTR SR MÆND TRT Res sn eet se EST VERS E lg OT SR era] AFA me Le in ST Me ng ner æn — |
” |
CARSTEN BORREGAARD WINTHER i Carsten Borregaard Winther har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Født 7. februar 1961 '
Antal aktier i Selskabet:1.000 (2012-:0)
Johs. V. Jensens Allé 46, 2000 Frederiksberg. i
Divisionsdirektør, ansat siden 2012, |
Ansvarsområde: Bygnings- og projektdivisionerne.
Carsten Borregaard Winther er uddannet akademi-
ingeniør (1989) og har HD1. del. Carsten Borregaard |
Winther har tidligere været ansat i en større inter- ;
I
national bygningsvirksomhed. !
mr ENS SR I RR se DE STS TERE DSE SE EN TERE SV ES TES SUT TS STR RAS RR IDEER SR RO DNS RS ES BDR ED VS SESKE SDU T
HANS LØDRUP | HansLødrupharikkeledelsesposteri andre selskaber.
Født 4. februar 1971 :
; AntalaktieriSelskabet:0 (2012:0)
Løvvej 3, 2680 Solrød Strand. ;
Divistonsdirektør, ansat siden 2012 ;
Ansvarsområde: Finans og indkøb, Hans Lødrup er j
uddannet Betriebswirt (BA) (1992) og CBA (2011). |
Hans Lødrup har tidligere været ansat i tre større, |
internationaleservice-ogproduktionsvirksomheder. |
1411510E0GSN11547
Jeudan har som målsætning at være en attraktiv og inspireren-
de arbejdsplads med gode udviklingsmuligheder for kompe-
tente kunde- og serviceorienterede medarbejdere. Loyalitet
og engagement er afgørende for Jeudans resultater, hvorfor
Jeudan ønsker, at medarbejderne deltager aktivtiden løbende
udvikling til fælles succes af virksomheden. Virksomhedskul-
turen i Jeudan er derfor præget af en værdiskabende ånd og
kundesyn overalt i organisationen.
KUNDERELATIONSORGANISATIDN
Jeudans aktiviteter er tilrettelagt med fokus på kundebetje-
ning og tilgængelighed. Derfor suppleres den funktionsopdelte
organisation med et kundefokus, hvor en kundechef fra mar-
kedsafdelingen er omdrejningspunktet i kontakten til og sam-
arbejdet med den enkelte kunde.
Kundechefenhar med et præcistmandat beslutningskompeten-
cen på tværs af den funktionsopdelte organisation, uanset om
der er tale om bygningsrelaterede, servicerelaterede eller øko-
nomiske forhold. Alle kunderelationer og ydelser koordineres
gennem kundechefen og dennes kundegruppe, som er ansvar-
lige for kundeforholdet og ejendommen. For kunden betyder
organisationen en let tilgængelighed og korte beslutningsveje.
Yderligere sikrer denne organisationsform et konstant ledel-
sesmæssigt og økonomisk overblik over den enkelte ejendom
og de enkelte kunder.
Jeudans løfte”ordentlighed forpligter” og Jeudans værdigrund-
lag udtrykker de ledende værdier, som Jeudans medarbejdere i
dagligdagen fungerer efter.
Med”ordentlighed forpligter" ønsker Jeudan at signalere, at de
bærende værdier tager udgangspunkt i dels ordentlighed i alle
begrebets dimensioner, dels en forpligtende adfærd i alt, hvad
den enkelte medarbejder foretager sig.
Jeudans værdigrundlag indeholder tre enkle værdier, der alle
tager udgangspunkt i forholdet til Jeudans kunder: ordentlig-
hed, dygtighed og tilgængelighed.
Arbejdet med værdigrundlaget er en dynamisk proces, hvor der
Jeudan Årsrapport 2013 - Ledelse og organisadon
efter behov iværksættes nye tiltag og præciseringer af, hvor-
ledes værdigrundlaget kan overføres til den enkelte medarbej-
ders dagligdag med det formål hele tiden at forbedre Jeudans
betjening af kunderne.
Medarbejdere
Jeudan forventer engagement og forandringsparathed hos sine
medarbejdere. Hertil kommer krav til adfærden hos de medar-
bejdere som færdes i og omkring kundernes lejemål. Jeudan
gennemfører derfor intern uddannelse af medarbejdere og
træner og styrker lederne i ledelsesmæssige aspekter, mens
alle trænes i adfærd, kommunikation og salg m.m. Sigtet er at
alle nye medarbejdere i Jeudan i løbet af deres første måneder
modtager undervisning, hvor de bliver introduceret til Jeudan
med vægten lagt på værdigrundlaget og påvirkningen heraf i
deres dagligdag.
Jeudan har udarbejdet et undervisningsprogram samt en plan
for et introduktionsforløb for samtlige medarbejdere i Koncer-
nen med det klare formål at skabe en kvalitativ og konstruktiv
dialog med alle medarbejdergrupper.
I tabellen ses udviklingen i det gennemsnitlige antal medarbej-
dere, ligesom der er anført nogle demografiske nøgletal. Nøg-
letallene for anciennitet skal ses i lyset af en pæn tilgang af nye
medarbejdere i de senere år. Gennemsnitsalder og uddannel-
sesniveau har ofte en sammenhæng, hvorfor der sigtes efter
en gennemsnitsalder på over 35 år samt efter at mere end 50%
af de funktionæransatte har en mellemlang eller lang videregå-
ende uddannelse.
Den kønsmæssige fordeling tilstræbes ligeligt fordelt, dog
ansættes personer baseret på deres kompetencer og bidrag til
stillingen og ikke ud fra en kønsfordeling. I Jeudan A/S, der er
ejendomsdelen i Koncernen, er der blandt funktionærerne en
kønsfordeling på 59% kvinder og 41% mænd og blandt direktion
og funktionsdirektører er fordelingen 43% kvinder og 57%
mænd. Datterselskabet Jeudan Servicepartner er en hånd-
værksvirksomhed, hvor kønsfordelingen er mandsdomineret.
Jeudan finder på den baggrund mangfoldigheden i Koncernen
fortilfredsstillende.
Slotholmsgade 1-3/Børsgade 4-8
TØ
ter:
Hi
PYÆREE T/ Kj
(5
os
nd
; so
va uc SSR RNONRE kg (i
FRR: É pi | R i mn n r i P. É
2 — RR. RE"
z iX,
Kundefokusmatrix
|. .Markedsområde ' Service ivision . Teknikdiviston, ” Bygningsdivision” "1 sProjektdivision --
ou Kundegruppe ” i
Kunden - Kundechefog
,… Kundedssistent < |.
Finans Sekretariat HR IT
Kontrol/support Regnskab Marketing Salg
Anciennitet og kønsfordeling
Investeringsejendomme Funktionærer Funktionsdirektører [alt
Alder, gns. År 38 45 39
Anciennitet, gns. År 2 14 3
Kønsfordeting kvinder % 539 60 58
Kønsfordeling mænd % 41 40 42
Service Timelønsansatte Funktionærer Funktionsdirektører falt
Alder, gns. År 39 44 48 40
Anciennitet, gns. År 3 5 3 4
Kønsfordeling kvinder % 13 39 0 18
Kønsfordeling mænd % 87 61 100 82
Gennemsnitlig antal medarbejdere, ultimo perioden Gennemsnitlige bruttolønninger
2011 2012 2013 DKK 2011 2012 2013
Investeringsejendomme 68 77 79 Funktionsdirektører 1398349 11.330834 1.425.337
Service 349 290 285 Funktionærer 449.085 464.141 482.360
lalt 417 367 364 Timelønsansatte 427.885 411.363 421.668
r w É T EA
Lecalsenzorganissbon - Jendar Arscagport 2013
Faglig dygtighed og anciennitet kombineret med den løbende
interne træning og medarbejderpleje skal medvirke til Jeudans
fortsatte udvikling.
Den enkelte funktionæransattes indsats og uddannelse drøf-
tes og vurderes løbende, blandt andet gennem:
+ Årlig medarbejdersamtale mellem leder og medarbejder,
hvor fortid, nutid og fremtid drøftes. En eventuel uddannel-
sesplan udarbejdes eller opdateres.
+ Intranetportal til informationsformidling blandt alle kon-
toransatte.
+ Extranet-portal til formidling af information til timelønsan-
satte.
«+ Udviklingsmøder og seminarer hvor processer og arbejds-
gange drøftes sammen med medarbejderne med henblik på
at udvikle, effektivisere og forbedre eksisterende og nye
løsninger.
Herved inddrages medarbejderne i relevante beslutningspro-
cesser og bidrager med forandringsvillighed og engagement.
Udover bruttolønnentilbyder Jeudan sine ansatte enrække løn-
supplementer, herunder sundhedsforsikring og feriebolig. |
1411510E0GSN11549
Vigør en flytni
Eksempelvis ved
j
i
t
i
leudan Årsrsopor(2013- Leaelses- ogrevsænsere læringer
far Jeudan 4/5.
ssig,sålades at voncersregnskabet og rene ;
ling ør. 31. cscarmber 2015 samt af resul
" decermoer 20123,
o
nd Gere sor: islnge enikoncernens og Selskabe;s aktiviteter
er G
mn
fy
i
mn
==
FX
Eg
in
år
i,
ba
Mi
”
oa
ca
samtenbeskrivelse af
=nhavn, dend marts 2014
DIREKTIONSN
BESTYRELSEN
7-C
Tommy Pedersen
(nssstformand)
ivlunk Nielsen Stefan iHellgstn
mg Ærl] løs
fansErik Udsen Han
agt, FOR mæ”?
DRAG GIN T 1å
Fer -
meeen ger
PUB NE
IGEN Ad
SAALE GG
mm rr IT
OB MEG
Rae
mrs
Fuer
BYEN MD. ETERN
Bunden faaet 2ØTS
BSELGITTE
EESTI aA nam TEN EAD
SYST ORSERET NEVE DNSPATTNERSELEN AS
f
É
Fredericiagade 15
w
5%
S TOTAL!
BESULTATOPSSRELSE 0
i:
3
y
Aa
a
”
en
Ca
bd
mar
fx
"
-&
23402
Sane
Dirk
te
Slnince
Th
fe
Ci
1
mene
wsesd DT
FnN
Te
JF ll
od
-
(mal
ram
We; se
i
7
bs
Fy
ØS
Te]
Te;
vnf
d
0)
Co
(G
fj
d
praj
LY
f
mL
et
rl
Jeudan Årsrapport 2013 - Balance
BALANCE PR. 31, DECEMBER (BELØB IDKK 000)
Kencerm Hederssiskeb
Bltwer Kata 2213 2012 2013 2012
| Invasteringsejendomme 14 16.840,367 18.385 724 7.129.585 6.766.827
igangværende projekter investeringsejendomme 14 363.777 118,254 63.064 40.733
Driftsmatariet og inventar 14 26.152 21.420 11.609 12.925
Materlckeckawvoriek 17.250,7285 13.638,3985 7.224.555 €.229.485
Kapitalandele i tilknyttede salskaber 14 Q 0 1 153.423 1.113.147
Tiigodehavendz has tilknytteda selskaber lå 0 Q 1.375.095 1.504.042
Udlin 157 227 157 227
Finansielle chtivor tik 157 227 2.522.675 2.617.416
LANGTRISTEDE AKTIVER IALT 17.230.933 16.622.,625 9.733.533 9.437.201
i indestående Grundejernes Investeringsfond 5.841 5,538 4731 4.570
i igangværende arhejder 15 15.223 5802 0 9
; Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser 14.022 17.395 3.214 3.428
Tilgodehavende hos tilkny tede salskaber 2 G 173.922 254.644
Selskabsskat 22.619 5.348 Q 5.133
Andre tilgocehavender 13.350 23664 92.253 10.943
e Periodeafgrænsningspaster 4,743 3.662 ce 1.219
Ticedshevenrder ta 73,815 61.692 192.076 273.937
Lcvida beholdninger 1 483.513 207.070 287.481 3094,147
KORTERISTEDE AKTIVER ALT 559.322 368.979 479.567 534.084
AKTIVER FALT 17.580.281 17.008,694 19.213.169 10.021.9285
Ealance - Jeudan Årsra
BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELGB ID
099)
Pocciver
Aktiekapital
Over ført resultat
dselkreviugn
ekst olser
ntualforsltigtelser
au
,-
mm ca
frå
i
ren
cu
T
4
2
Ba
co
> id un
>
så
UW
y
im ca Mm
Cc
MTR
m
4.105.023
1.949.409
SÆL
17
må
ty od
2 Ca
ko
'"
ts
md
ka
fa
(3zJ
å
fm
>
aar fø im
Di
1411510E0GSW11553
g
-
rus ai
— g
i ao
e iv 2
Z c =>
bå ere ie
É "3 ==
LA m
Ea å 2
5 Gi 4
(, 5
42 £ —
<
av
STSN
Ti
7;
SSENKAPITALOPGORELSE PR, BI DECEMSER ØSEL!
IDI UGOD
1411510E0GSW11554
en mee enge Er mg
.
rem mens mn en se en ss mg sneen AE erne RES MR ns
PENGESTROMSGPGØRELSE (BELØB IDKI 7020)
Kenzern R!
2013 2012 2913 2012
elle poster (EST) 630.778 202.154 231656 223.622
nsietle indtægter 11064 4,815 32,506 76.633
Isoml,nstninger 178.263 -233.611 -1102.616 -125 8385
arstvedes læggelse 2 445 0 448
safe krivninger fnadskrivninger 16 360 17984 7.292 3.498
-14,523 15.429 13.151 13.228
gxcl AS5 344 £02.220 224.158 382.599
HIRO ERE 27.0 22 4-25 658 27
Lovpligtige vedligehoidetsesforphætelser 292 47 160 -156
Leverandorgæld m.m 37.239 35.573 158091 -56 720
Pangastromma fra daeeetlebot tak 503.935 488646 274.585 293,595
igengværerde prolelter invester;
Forbadringar investanngsejendomme
Kob investeringsejendomme mad fradrag af gaposa mm
"i
Saginsestengse jendomme med fradrag af deposita mm.
Lisridzb behøldninge rsomer frigwet/depenaret
Driftsmatarielog inventar neftiu
Ud'zr og tilgodenaventer
Por
ssestr rane fro nsosterimmerk vei.
inst:tutrer
aflånhos fnanseringsinstiutter
ealk red tlSn
ln nos fnsnsisringsnstitutter
vision, nat
Modtagne desosita, nette
Bataltudbyite
Salgaf egne artier
Købafsegns aktier
Pangestsxrae fra fmardisrings tet IO
Nerioændring lalt
Likviditat? januar
Lilvidtzat 3 decemlor
Der kan specificeres således"
Ljkvid beh holdninger følger synet
5»,
Liividiest 31 Cacemrer
Kreditfaciiteter
Flrnansielio reservor 3å. dscsmser
528.758
303 139
g
-1z1 080
5,263
55,52
-
7
aA;
1195
-33.435
A
1.395,000
1.676.424
85
'
F-
'
tu |
im i
be.
ga iv
—
Bx
.
=
dg
(5;
at
9
i»
1.255.000
8545508
-790.712
0
0
:
Fu
co
mn
an
ui
Fr
ba
ig
Ga fu un
724.202
z,107 215
>
i
[sm]
(>
en 05
ka OD
-33
"116.273
4.275
w W
304.147
-303110
-å04 499
23.863
1.255,000
851.637
Noteoversiai - Jeuden Årsrapport 2013
NOTEQVERSIGT (BELØB IDKK '280)
1 Væsentlig regnskabspraksis, ragnskabsmæssige skøn og vurderinge
Z Segmentoplvsanger Koncern
3 Nettoomsætning
å. Driftzsomkostninger
5. Persanaleomkostninger
6. Honcrar til generalforsamlingsvalgt ravisor
7. Resultat af anitalendele i knyttede selskaber
S. Finanstelle indtægter
2. Flaansielle om-ostninger
13. Gevinst/tab ejendomme
N. Skat af årats resulkat
12. Resultat pr. aktie
13. Udbytte
Ik Langfristede aktvar
15 igangværende arbejder
17. Atiekapital
18. Finsnselle sældsforplictelser
1. Uaskudtskat
z0 Kortfristede forplisceiser
2. Pentsætringer. garantier og eventualforolistelse
22. Kontraktiige :sjeindtægter
23, Finanstellerisici og finansielle instrumenter
ssjendormme og finansielle insørumenter
28. Godkendelse af årsrapport til offentiiggørelse
28, Ånvendtregnskabspraksis
1411510E0GSN11555
;
i
i
ER:
:
i
i
2013 - Noter
1. VÆSENTLIG REGNSNABSPRANSIS, REGNSKARSTIÆSSIGE SKØN GG VURDERINGER
Neale
njomme
mz Bonne
rode komme
DT anser farm
pcernregnsy;
fastøriske UW
rendsprøjekte > Anansisil
dan svend
eomemHersåru
Q£ mode
Fe en ere ag
ICE RET HS
irvyesterin
; DRIFTSOMIOSTMINGER
ske drlfisomkostr
ME
uafhæng
rende orøje! v2 Domme må
henførgare omkostninger
varseringti. k FPNE derom
id. fnansæels til Anansiering af geneværende
prejkter 'g ; nvesteringsejendornme måles
efserfølg
TE
SE
les vedettiasbegrænset lilzegtillejen,
es linsærtovercdentidshegrænsede perigde,
egr
Før sa vidt angår ejendomme, hv z
2 anvendelse af den beskrevne regn- — loven fastsætter lovnligtige hensættelser anvendes disse hen-
; foretaget folgende regnskassmæseg vur — sætielser Ul både ind- og ud
elgindflydelse p sårs Eg apskabar 130 ør. 12 årligt (2012. DKK 130).
1. VÆSENTLIG REGNSN AESPRAKSIS, RESNS
n
KØN 03 VURDERING
ng
nun É Køn
Eris teter SPISES
Ta
I
alsomheden ved ændringer I Jeudans afkasckrav
på side 25. Tabellen viser effekten på dngsværdie
1411510E0GSN11556
AE
ten på 0,5%-p0i
mio, (2012 DKK
C,5%-pont medføre
(2012:DKK 1762 mio I.
BE, WE
=
z
mp 2
I
r
mø vad æ
+ Verden
s …. ; , ”
1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE
På tilsvarende vis vil en generel ændring i den gennernsnitlige årlige
leje påvirke dagsværdien, egenkapitalen, indre værdi pr aktie og
dagsværdi or. mm, En gennemsnitlig reduktion af erhvervslejen på DKR
30 pr. mf, svarende til -2,6%, medfører en reduktion i sjendommenes
værdipå DKK 485 mø (2012:DKK 485 mio)) jf. tabellen på side 30.
Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme var ved udgangen af 2013
92,9 målt på lejeindtægter. (2012: 94,5) Et fald i udlejningsprocenten
vå5 procentpoint vil medføre erinedgarg ilejsingtægterne nå cå.DKK
5Irnio.(2012- DKK 35 mia).
Jcireg afledte frensisls instrumenter
Finansielle gældoferp
Til finanstering af nvesteringsejendomme anvender Koncernen real-
kreditlån og lån fra finansleringsinstitutter med lang løbetid. Lånene
optages madenten fasteller variabelrente, Ved lån med variabetrente
ækkes risikoen for stigende rente ved anvendelse afrenteaftater før
an længere periode. Harved opnås bl.a. en delvis afbalancaret påvirk-
ning af dagsværdien ved ændringer i markedsrenten, da ændringer I
ze
"i
va
markedsrenten over tid øg under visse forudsætninger kan påvirke
holdsvis mvesteringsejendomme og da darti til-
fnyttede Ånan Selle gældsforpligtelser med modsatrettet fortegn.
Finansielle gældsfornligtelser til realkredit og Ånansleringsinstitut
tar (bartser fra driftskreditter der måles til smortiseret kostpris),
herunder afledte finansielle instrumenter dar anvendes til afdækning
af rentarisiko, måles ved første indregning ul dagsværaien af det be-
talte eller modtagne vederlag, Efter første indregning måles finansielle
gældsfornligtelser til realkradit- og Ånansieringsinstitutter, herunder
,
nsialle instrumenter, ti dagsværdi med indregning iresul-
tu
Aladte fina
«
tatopgsralsen, tilsvarende måling af nvesteringsejendomme,
IN OG VURDERINGER (FORTSAT)
Denne metods er bl.a. valgt for at tilvejebringe enindregningsoverens-
stemmelse mellem aktiver og passiver, idet der efter Koncernens
opfattalse an være visse økonomiske sammenhænge mellem nogle
af de væsentlige faktorer, der bestemmer dagsværdian for en
investeringsejendom og dagsværdien af de tilknyttede finansielle
gældsforplugtelser.
Rerteaftaler anvendes alene til afdækning af renterisiko Del finansielle
gældsforpligtelser, der er variabast forrentet, Dagsværdien herat
præsenteres sammen med de Ånansielle gældsforpligtelser til real-
zreret del
z
s
kredit og finensieringsinstitutter, idet de anses som en inte
t nos de pågældende realkredit- og fnansieringsinsti-
gges/fra-
af lånet optage
tuer. Dagsværdien af renteaftalerne på balancedagen tillæ
drages derfor lånenes bogførte værdi.
Ændring af dagsværdien af ce finansielle gældsforpligtelser indrag-
n25 iresultatongørelsen under posten "Gevinst/tab finansielle gælds-
forpligtelser".
Ved indfrislise af finansielle gældsfornlietelser opgøres gevinst/teb i
forhold til dagsværdien primo regnskabsåret og indregnes i resultat-
opgorelser under posten ”Gevinst/tab finansielle gælnsforpligtelser”.
Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gælds forplig-
telserindregnes iresultatongørelsenunder posten "Gevinst/tab finan-
sielle gældsforpligtetser”.
Åndre Bos ereTEt
telser, som omfatter desnosita, driftskreditter,
gæld til leverandør æl
r, tilknyttede selskaber samt ander gæld, måles til
amortiseret Vostprt.
Noter - Jeudan Årsrapport 2013
2. SEGMENTOPLYSNINGER KØNCERN
Ledelses- og ranporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to forret-
ningsmæssige segmenter, Segmantet ”Investeringsejendomme” om-
fatter investering i og pege af kontor, bolig- 62 detailejandomme
primært Storkøbenhavn. "leverer ajendomsrels-
Terede servicasydelser til sgresåvelsom zksterneærhvervskunder.
Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afregnings-
priser, der svarer til markedsprise ie osgmdERd øre yeane-
Bortset fraenenkeltejendommedenregnsksbsmæssig værdi;
7 mc. er samtlige huncernans mive sterlngsejencomme beliggende i
J Så!
Danmark Koncernens ejendorns nurtefølj
Strategis ske fokusområde Storke sbennavn, hvorfa
dal
eangsografsk ssermmentorde
IngenafKoncernens kunder tegner sig for mere end 10% afkaon
samlede nettoomsætning.
steydelser my.
Invasteringe-
Earvisa Ezryice Camminter
2013 z0i2 2313
Nettoomsætring til e! sternie kunder 250 3!
Netroomsætning mellsm segmenter 3.451
-152 32
791 817
3 00- 53
-7 122 -52. - S72
-185.812 -224l -JEL5E9 1
-150,614 174111 D -196.614
325692 -524,150 o 0 326,822
595,520 15,378 20,723 15,291 BLS.2E3
721.433 5.644 -2 339 "2.262 32,775
284037 1.532 8.524 13.639 572.032
17.762,123 19.97 L234 223,755 269,851 13,05£655
13,682,329 13,024874 136.763 2£8.928 13,229,029
Tilnang af ianafristede maienele anhver 1.198.124 1136862 5015 1.634
ATskeivninger 2524 19,229 5 433 7.005
fnaaskebaing fl made-
å blandehavender udgift 4375 2,466 -14 53
2013 2012
Nettoomsætning til eksterne kunder 1.129.103 1.145.492 9 6 1128193 1 145 4092
Nettocmsætmng mallem segmenter 78.358 62.167 -75,555 -62 197 0 Q
Nett ætling 1,203,559 1,2327,899 "79,555 "62.197 2.122.103 1.145.492
Driftsomkostninger -435.167 -519.982 76.223 592544 "308.944 -460 4
Bractoresulktet 322.482 €37.£17 "2.338 ”2.833 20.35: 36
Salz- og marvetingsomkæstninger 2.004 5,558 0 C 58
Administrationsorm ostning 22733 -72572 2.354 1.520 ig
Finansielle ooster, nette -161.580 -220.781 6 2 1,783
Gey vinst/rab sjendomme 7190614 174111 9 0 glli
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 326.622 -524.130 o G 0% 7524 130
Sagmontrecukat før skat €283.253 32.477 7978 -1,131 603.274 31.345
Skat af årets resultat -33.772 -7.208 245 283 -33,527 -7223
Årets sagmartresukat 572.431 24,571 "7324 -248 571747 23.723
Sagmant aktiver tdl? 18.051.859 17.331815 "251.578 "326.211 17,£00.281 17.095.604
Sagmant forgiigtelsor ialt 13.229.029 13.220.594 -125.269 "202.456 13.102,7€9 2.073.128
1411510E0GSN11557
i
i
i
t
i
l
Jeudan ér
3. NETTOOSSÆTRING
Leslate dorime
encdomæie
:
endommae tt kunder afholder Kor
c.Desamdede vaerefalturer:
venhola
me sm
ERE.
202 27912 ZØ98 2032
syrer ek irere TIE
KUE TE ONDE NLNE
HD gø mme
se TE
0.046 87 2å0
J i,
2222:
re me mr rr mm:
Voter - Jeudan Årsranpart 2013
EB, PERSØNSLEONKØSTNINGER
Hong vet
7 i
212 22 mg nn i
y
i
i
,
E
k
u i
2777
Bal Bag
22177 ELYYS '
|
w”
i
i
in
,
i
i
l
Bern En] i
,
o
By ten g Fron, VER TER EESRN å
BODER GDS BUSSEN i
29id 23 ZØE Ænz '
i
” Ti sw
- mn v i
U 0 100% '
Treirid. ; i i orn 2 !
i
;
k
ISS ga ;
. Hangres, hv monvs på !
== 7 . bun F
Ba 3008 D=
k
;
k
Eg
e
i
|
i
Herrdaver ha in
|. kb
b
F
1411510E0GS811558
Jeudan Årsrapport 2013 - Noter
i
|
i
i
6. KONORAR TIL GENERALFORSANLINGSVALGT REVISOR
i
i Kencern Mader:
| 2013 2012 2013 2612
i
| | Lovpligtigrevision 83 683 143 143
i Andre arklæringer mad sl) ferhed, emission 5 2 5 6
i Skatterådgivning 20 207 26 207
; s s
| Andre ydalser 112 630 1096 630
! Kanerareridk 520 1.523 270 520
i
| =— x = s= ==
|
i
1
ig
J
dl
|
!
i
i se: øm SA om s= 5
i 7, RESULTAT AF KAPITALANDELE VTILKNYTTEDE SELSKABER
|
i
i
i Elsdarcciri
i
! 2913 2012
i
i
! Tilbarse forsel af nedskrivntag af tilgodehsvender til nytcat se!skab 34,840 -2.649
i Rosultatafkiskolondele killnyteda selokeber is! 34649 "2.549
= ammer mrs mmm
| Tizodehavender I tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kosteris. Hvis kostprisen overstiger tilgodehavendets genindvin-
od dingsværdinedskrives tildenne la ere værd
|
| saliseret et ovarskud på v.DKK 34.640, nvorved genindvindingsværdten er forøget.
!
; zf er tilgodehavender iJeudar HH A/S reguleret mad DXK 35 mio 12013
|
|
|
1
i
i ; NE rnTEn
; FINANSIELLE INDTÆGTER
i
|
i Konzern Modarsdiskab
UL
! 2013 2012 2513 2912
i
i
4 Renter af tilsodshavande hos tilknyttece selskaber - - 77681 74.221
! Renter af bansindestående my, 738 5,433 212 2121
Åndre ielle indtægter 10.044 1.665 4.461 503
; Finansiz TR indtorterta 19.732 5,098 32,324 70.515
Å
De finansielle indtægter hidrører fra finansielle aktiver, der måles tl armortiseret kostpris.
Noter — Jeudari Årsrapport 2013
9. FINANSIELLE OMKOSTNINGER
Benter af gæld til tilknyttede selskaber
Renter af gæld til fnansieringsinstliutter
Øvriga finansialie omkostninger
anteart
ner fer finsns
ikke måles tå dogoværd via reculintat
Heraf indregnet på igangværende projekter
investeringssjendomme
Re: mteraf galdt fnansieringsins cutter
Kanter en =[dtilrealkregitinstitutter
Firansicle cmtrestr
Haontora
ml F- '
im MM OM
10 ea 01
NI
Bø
fo Ko
id
Så
Kancarn
ES Bar enns
Finansi elle omkostninger indregnet på igangværende projekter investe;
omksstunger og enrentesets på 4,0% 9.2. (2012:4,0% 0.
10. SEVINST/TAB EJENDOM NE
Urealiserede gevinst/tak
Opskrivning mvesteringsejendomme
bedskrivning mvestinngsejsroenme
Keoliserede gevinst/tab
Gevirst/tab ves salz af ejengorome
Cavinstftab cfendsmme lat
c Æ — - -
3312
1411510E0GSWN11559
&
RÅ
ad
iri
US)
[lm]
om
Fy dg
FO Ås!
mm
iD
pet
$23
3
4
1
&
Cy
pæn
tå
«3
fo
Re
ÆB
mm
wm
Fa
bra
fx iv
Gå 05
CJ
€5d
0
Jeudan Arsrspoert 2013 - Moter
ge mere MES I Re
TLSKAT AF ÅRSTS RESULTAT
i
: rar
: 2013 2012 2073 2012
4
|
i
i
.
i
i
å
; ng ÆT TER) pege
| BI SLESULTAT 2, MSFEE
i
' 2013 20ig
gf
j , « sm 7nE
é BATES TE NE f 57 ZL722
2 in ace,
st 17 10 586,4520
i >
i i "10.745
! 10,533,722 20,573,793
! 5 0
: 18,932,783 19.578792
; 33,75 2,24
i 2 TDNA1ES] 52,735 2,24
i
i
|
|
i
j
i
i
sa
sø
i
ri 2012
ar - Jeudan Årsrapr
12, UDBYYFTE
aks
art
DVS
Bas FIS
Al gang
FLE
al
1O2L9E ST 388777
er indaholdt
C121.DKE 16,863)
1411510E0GSW11560
mk ven er en sm nn De ske ne
i
'
4
i
1
i
i
sg
k
nm Rune
Jeudan Årsrapport 2013 - Noter
14. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)
senge Er3
Ten nytteds En knytt
calsteker Csichælker
48528,4931 284 204 27.263
204.163 65.625 5.472
6 Ø Q
398,73 730873 o
—
UT
MI
oa
må CD ls
De
3 im
mi cc os
tå Cy
Ga Ma lu
>» ad
oo ed
ATSs uminger NL januar 2012
10 då 0
Årstsafst rivninger 4043 0 4.426
i 0 -2.228
Salar ngcr El dogmer 2072 24,697 g 13,703
181 5. ce 763.927 42,733 12.925
søstonis] januar 2013 5241327 40733 28.625
Filgerg. 00 576.008 82775 2.723
Tilgang, forbedring 2279 0 0
Overforsal 59,844 -53,64d 0
zfgang "146.272 no 2.041
Kortøris 31. g m 6,433,125 63.684 29,357
Op -/nscskrivninger ] januar 2013 249 207 Q 0
Årets op-/nedskrivninger 39.269 p 2
T -16L515
af opr/neaskrivninger
farmere
co
=
21951 0 a
SL 703.469 Ø få
rl jensen ans 24.497 o 15.790
3.509 ea 3781
-18 60£ ( 71773
2,392 3 17.738
11.608
7.123,53
linvesteringsejendomre er indeholdt
tb 4887 (El. decemoer 2012 UD
ak
om
NMN
in
RA
AJ
Cd Ca 13
Fa AJ CS Cu 1 CD
0
Q
1,213.542 187581
-108.795 7312
72649
475.778
2
(
0
G
1
pa
5
GG
AE
ig
VAD CI gl ODO
«
(7
2.133,147 1.324,042
42 1978812
an, 276 0
0 o
9 p
G -163.587
1224,215 1,816.225
-100 795 "475.779
Q Q
0 34.940
Q 0
-108,723 41,130
0 Q
Cc n
Q 0
&
(==
13153.423 1375,635
tninger, der tilbagebetales vad et tidsbegrænset tillæg ril lejen, mæd en regnskabsmæssig værdi på
14, LARGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)
Jeuaan Serviceparresr 2/5
É
SS TR SITTER
Jeuden 4! ApS er erhvervet 30, sept
El. ometcå
ESS
mn IT
ABA ISSRENDE ANSE
eng za
Blade mr ho nek
Bed TD
ALE E; 2112 Ang 2012
TÆLISIOEOGSNI1561
San avå
ent ed
m
ør Er FRR —
0. Bulierne er fordt incbetalce, og der er ke
Br nn,
4 GG TIE.
mar 11083243 LGSIÆLS
» AIC.
nen an hva
. me mene mr
rent
TODTLIGY BEN
Æserr MET
(LE GALG2SFCOR:
LIGYELSER
bi
Sr r Jysk ver
Keren
2213 2042 203 2712
1157281
300
Brad Nike
i ; . kredifter målss til armorti kosterts,
Sansgsp ink ibalancedagens rentent
i
z I
| og ' 2013 opgøres for den enkelte rente aftale 0 a tilbaged disrontares £ 3 december 2013, 5 svarende til
z ,
ds:
r4D
ciin
tr
a
i.
sm
K
BT
na
så
w
KA
'
å
2 m=
re
ADD
List]
KOM RR
3
VM,
frk:
z
YEaluet
FRR SEr
nm
DD Jv9g
ry
UD
ey,
ir
L
-ål
DARI ego n
AUT sr
I
Ø
KØ
LY
paf
auf
5
0)
Ø
fj
&
gf
LY
rf
pyf
sti
ve
i
i
i
i
i
nn mn mm seen st den an ende menn es mer mom mus
Jeudan Årsra
21. PANTSÆYNINGED, GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGT
Til sikkerhed "for real Ek saditlår ån 9
sentiineret for filravt:
RE
ali,
une er!
berettiget Cl at t
nr. 1322 Utters!s
LSER
Jeudan å/S ha
nek Br gå isra
jeudan 4/5 har på vegne af jauden Sarvicspartner 4/5 afsivet bera=
lingscarart for t.DXK 11,720 (2013:t.DKE 11,729).
Jeudan Serviceosrtaer A/S har tegnet garander for entregriser for
t.DKK 441(2012:t.DKK 733) sarnt betalingsgarantier for t Ds: 0(2012:
LDIK 578).
Der for fra og me z7 ne solge:
eskatningen for skylaige selst
r andrager or. 31.
BR KONTRALTLIGE LEJEINDTÆGTER
2%
E S
Jag de konirartigs slejsindt:
i Cen
2013 3812 28135 2312
154.333 237 71.025
Sår 510.645 30:60 1929,921
VER: 724010 7036835
2.5352691 LEDLEY 973,729
kretsvorrantil 2.754 208 52€ 332 381 323 128
c= = == mn mz— = ==
BS.PINS NE SELE TISIGE INARSISLLE INSTRUMENTER
Kapital aistruk tur
i St NS RIDE I et ejendomssel-
insisringsstrur tur i sagens natur
.Jeudan lægger vægt på, at den
«ligesom den Anansielle risik
investerede kanitat udirytt as optimalt
skalvære under komtrol
Egenkopitalens relative størrelse
£
Ledelsen vurderer, at an egenkapitalande! i niveauet 25-33% vil være
optimalunderdeaktustla forhold. |vurderingerundgår enrække forhotd:
. Far orvantningen til ejendommens afkast er højere end den rente der
al betalss af fremmedfnansieringer. Ved udgangspunkt neri bør
ogenk:apitale nderfor være så li m mulig og fremmadfnansierin-
gen så stor som mulig for at give det bedst mulige relative afkast til
aktionsererne.
Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan realisere
denøkonomiske målsætning om et afkast af det primære resultat på
8% af egenkap talen, målt som EBVAT (resultat for kurs- og værdire-
guleringer) i forhold til. den gennemsniilige egenkapital.
foter - Jeudan årsrapport 2013 n3
23. FINANSIELLE RISICI GG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)
alen bar ifornold til det samiade
tiver nave en sådan størrel
på sttraktive vitkar, samtid
forenings omfang DE de
£
n fortsat kan opne
med at aktior,ze-
vr
for af kunne
fingsproce
ko
inger vilsomudsengspunv
sringsamkostnin
er muligt at afg i
i UIAKSEESE ro
ntlige omlkg
derfor nidti være:
blive forha
pi italenh
ugism
Jug
an har vedtaget nedenfor erfare vetningslinjes for hånotermg 03
NE nel:
.
bestyrelsen vedtag
cerng efrerte= og kursrisino:
rammer for Jay
terisikoproften,
ulst
velset hev.
n svarende
Jar st oner som nun Kun kanopsige seler netitii
holder sin
Kg
y
w ag 2
&
iÉ
kal
z7
i
angfnansiering dlJeudan på tifredsstillende vilkår,
For den akeue
iter il Koncernens —— punitiudgan sitlonen udgøre c Ca. DKK Sruo, og"
j
sudans långivere kan c
fremmedk Kapital i en Jeudan tilatrealisere — miu. før den første e rentsafta ala skal refnansieres.
dele al endcimsportefølje punkter der ixke er stirattive forte elsomhed ør bavs ispunktga DKK S mio. viletr: på
for Jeudan. ner bÉvre« re egenk apitalen negativt med. DK K62A mio. sveren
detil ca,137% af Koncernens nuværer.de egenkapital.
» Realkreditlån optages med en løbetid på 20-30 år og lånena optages
UDKK, Renten fastlåses for enten hele ellar en andel af porteføljen — Koncernens afdækningsprocent udgør 74% (2012: 97%) og renteføl-
ved brug af renteaftaler. somheden pr. basispunkt udgør ca. DKK 6,5 mia. ved udgangen: af 2013
+ Anlægslån optages med en løbetid på 10-15 år og lånene optages i — (2012: DKK 8 mio).
1411510E0GSN115€63
ar om mr
1
2
i
i
4
I
LIGE FINANSIEL ISYROMENTER (FORTSAT)
23, FINANS
den januar ZoM er
Jersnptez fra
2012 2016 2017 me
52 58 -25 DØ
-103 -36 4 82
39 6 27 32
-320 122 "132 "Lad
-208 279
218 386 352
ar nens omsaærtnine
semarte Era
Handel: bar: nb.
Linvidietsrøserve
oromenter er oregner ibalancar
Sr
arigods
Finarssella forpii
viaresu'tsrop3om
725.477 302 078 634723
ia forpligtelser, der måles (ll amortiseret kostpris, Denosita,
ald, Gæld til Hisnyttede salskader samt
Ovennsevnte!
Udlån og tlgodahavendar: Udlån, Tilsodeh
= a veg dn =
avende veadrøren nde ra gnigte Drifeskrediter, Leverandør:
ester eet godeha- — Åndena
ere”
afrante-
helge
ie
me: msn ms
Krrgoriste
Om:
Vw
LE RISICI OG FINANSIELLE
” TEN 4; te
SUSENTER (Fazy
om
2
LÆ
ME ere
GT
Pen mtr ut
Øl aL
rsi
fsiklart:
my
nv ne
u OVE
1411510E0GSWN1156£4
banner
i 24, DAESVÆRDIKJERARG FOR INVESTENINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
f
Nedenstående tabal viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles tii dagaværdi, opdelt i hennoid til
dags særdirdererkiet,
tilfoncernens realkreditlån
2
: s sæltelsesmetodzs,,
i nens a s amlægslån samtrenteafraler.
i s verbal ra markedsdeta.
i
: er investeringsgjendomme.
'
i
E 38
. libseznl Nocns 3 nit
i
i
' ADD 79A
i LOS.
v 218.254
i 21355785 Zara 9,2337485
' 1972.4£9 1,973 480
sj
; 17LSE1 404.400
|
i vino, BRRNEN 9.212.338 2.383,543 18.602,978
i
' å Koncon= 2013
;
. 16.840857 18,540.567
kl z 365 777 3523777
'
i
19 350,852 10.114 845
1040,402
i He Hrlter
MR Rzail 230392 230.340
i - . - - - mn
j Finensisringsinslitukar 140.450 387.899 52Z8 349
i
i
i fys cr eg farligt orimtlin ti
så 12.881261 SCCÆ53 FL2CG Ad
1
t
i Dereriskesket væsentlige overførsler mallem niveauerne iregnskabsaret
t
å
i
;
(
i
i
i
i
i
i
!
24, DAGSVÆRDIMERARKI FOR I
ANSIELLE INSTRU
dumme
gværendegrgalte ir
suser, fer mnå
l411510E0GSN11565
my
>
>
LM
FL
Fre
I
2013 2012 20 2012
an Ineast JS
os nærtstående
n. Der ar use reals eret tab på flgod
vninger t) iimøde, suger snevende hos tilknyttet
orrissen Federspiel
cvoratom ros ning
vokatamkostninger
7 min. [transak tons
T
2 og DKK 31
iater = isudat å
mor
SÅ Tt
BET
lort
Yong:
IS UENTEDTR SITE BALL NEDEN
SEE SI MEN ISBER EFTER AM a 203 AR
falde er ads SUS)
born tres 0
kaneern
"ms fanen anne me mer ERE
33, BODNENDELSE SI Æg DST TIL QFSENTLIGE
BRL ADETUSY
FA tal
FADERENS DSE
BNSKABESTE,
Snfzavernesgzsfor
Dewaldsrie
rens nerne
man nd
TENOR
Fi, de rem i z
Ep BENE Er BSN
Ved kob af nye selskaber, der vurderes at uvdagre en virksomhad, arr
vendes overtagelsesmetoden, hvoreker de nytilkøbte selskabers Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehaven-
sa za
1411510E0GSN11566
!
|
|
jisudan Arsraggort 2012 - Noter
29, ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)
i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til mod-
regning i fr mig; positive skattepligtige indisomster, Udskudte
skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun i det omfang, det er
Brineenm ET sandsynligt, atde vilblive vonyftet,
sostninger, der af-
iv arefe rug, nog
on ,
ostan BR NL
Kontor
Sira
ad: mini
Brkkonmstrt ad eg invonser
Drdternatertaj og inventar
materielle
lmanslolo passer
LD.
Finannel's p post
attonsomkostninger.
=
versuger kapitalandelenes ellar tilgoganavaendet:
værdi, nedskrives til denne lavere værd
arte, omder
en for arTast
afse, herunder hvis der ucdoda
verselsk Teund oms: fur det pågældende ér.
r tilfældet, opgøres ohvere geningvindingsværdi før at
smare i
vet foreventuelnedsfrivning og omfanget haraf.
sekter vena
skere mellem
vindvindirgeværdi er lavere dend den regnskabsmæs-
krives den re2nsl
anvende de skattesatser og -regler, der
5 lovgivning vil være gældende når den udshudte — Neds fvninger indregnes i resultatoogørelsen. Ved eventuelle efter-
lost som aktuel skat, Ændring i udskudt skatsom — følgendetilbageførsler af nedskrivninger som følge sf ændringer i for
i atser aller -realer måregnes irssultatet, — udsætninger for den opgjo e genindvindingsværdi fo ifo rhe vøjes 5 aktivets
medr invwe den ugzhudte han herfores ti transaktioner, der tidi- — regnskabsmæssige værdi til den korrigerede geni 3oværd
gere er indr egnet drek TE erkapttateneller anden totalbrakomst dog maksimalttildenregnskabernæs ege værdi. Soma tivet ville have
|sigstnævnte tilfælde indragnes ændringen ligeledes iandentotalind- — haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget.
komst henholdsvis girekte på sgensanitalen.
Udlån, der tilbagebstales over en tidsbegrænset periode, måles til
Udskudte skattesk tiver, her under satreværdien af fremforselsbe- — kostpris med fradrag af modtagne afdrag. Hvis den regnskabsmæssi-
rettinede Sk messe ud. indregnes 1 bålancen med den — ga værdloverstiger udlånets genindvindingsværdi, nedskrives tilden-
værdi, aktivet forvern ne lavere værdi,
Noter - Jeuden Årssepgart 2013
ligt, måles
senu0n forte
tofaliure-
Sspræe hontrsinen ti
eN nr
Bern ton,
spå cidseunbtatforvedta-
ståslsessummer samt udbytte for egne aktiarlnd-
nkapralenunder overførtresultet.
staar
y ae le md
zpoldelsss7G igrels
aldalsosferet
hold til vom
Lovpliatiz =
som følge 3 eler
telse, og dat
forbrug af Koncernens 5
Shan Ing poster
nsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter
modtagne indtægter der vedrører efterfølgende reapnskabsår. Pario-
deafgrænsningsposter måles til kostpris.
lÆlL1SI10CEOGSN11567
Finansielle rs
man ale ueltli liavicert
w Er SENG
É
i
i
OWENS Nats sneantørte
BERDLTAT FØR KURE 3
enare
anne
imoenr ti - ai
ENO PLA
MAN OLN FL IN
Ey
= i
mmm ante
INRENTRING LPEGELOLPTYEL (2023)
meme DET Ng
ÅD TR Een NDR,
EAR OT NER - i
TESS NENG wegte:
inger
ADVENT zz ln REE SEAN ;
USBYLTE Ra TELE (Der) lab, denorccanes okns7s palvarnde
ore ar
Brut try
DEERE ET PEN)
RE 20837 el nes WE
meme TR gr ma
EDI SR ACT GES;
egn pr]n fæ nerne
PRT. ns (ES i)
Indre ve?
albiyvarde
DICE EAN mæ 57
PIGE ESS NLGGE mg]
NOMGTE1EE 25]
nær
JEUDAN A/S
Sankt Annæ Plads 13
EEG] ET Ed
HELET GE
HET: ters
(FESTE Sr EE SS