Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
Dette dokument er afleveret og signeret ved hjælp af Digital Signatur
HALVÅRSRAPPORT
1. HALVÅR 2014
Udviklingsselskabet By & Havn I/S
CVR-nr. 30 82 37 02
27. august 2014
Udviklingsselskabet By & Havn I/S
CVR-nr. 30 82 37 02
Halvårsrapport for 2014
Indholdsfortegnelse
Side 2 af 38
Side
Hoved- og nøgletal .................................................................................................. 3
Ledelsesberetning ................................................................................................... 4
1. Første halvår i hovedtræk ............................................................................... 4
2. Arealudvikling .................................................................................................. 5
3. Udlejning ......................................................................................................... 7
4. Parkering ......................................................................................................... 8
5. Havnedrift ........................................................................................................ 9
6. Selskabsmæssige forhold ............................................................................... 9
7. Regnskabsberetning for 1. halvår af 2014 .................................................... 11
8. Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb ............................................ 13
Regnskab ................................................................................................................ 14
Resultatopgørelse .................................................................................................... 14
Balance .................................................................................................................... 15
Pengestrømsopgørelse ........................................................................................... 17
Egenkapitalopgørelse .............................................................................................. 18
Noter ....................................................................................................................... 19
Anvendt regnskabspraksis ...................................................................................... 32
Hoved- og nøgletal
1.halvår '14
1.halvår '13
2013
2012
2011
DKK mio.
DKK mio.
DKK mio.
DKK mio.
DKK mio.
Side 3 af 38
Resultat
Nettoomsætning
Værdireguleringer af investeringsejendomme
Resultat af primær drift
Resultat af kapitalandele i datterselskaber
Resultat af kapitalandele i joint ventures
Resultat af kapitalandele i associerede selskaber
Finansielle poster netto (ekskl. markedsværdiregulering af gæld)
Finansielle poster netto (inkl. markedsværdiregulering af gæld)
Resultat før markedsværdiregulering af gæld
Årets resultat
Balance
Aktiver
Anlægsaktiver
Omsætningsaktiver
Investeringer i materielle anlægsaktiver
Af- og nedskrivninger
Egenkapital
Pengestrømme
Pengestrømme fra:
- driftsaktivitet
- investeringsaktivitet
- heraf investering i materielle anlægsaktiver
- finansieringsaktivitet
Årets forskydning i likvider
Antal medarbejdere
Nøgletal pct.
Overskudsgrad
Afkastningsgrad
Soliditetsgrad
Forrentning af egenkapital
Nettorentebærende gæld
212
391
464
3
9
0
-125
-669
350
-194
13.926
12.673
1.253
159
51
-3.284
129
229
159
149
507
111
217
113
195
90
13
0
-179
360
120
658
12.947
12.127
820
1.233
45
-3.512
-175
471
1.233
-214
82
110
418
384
529
99
30
0
-325
435
332
1.092
13.314
12.468
847
1.651
97
-3.082
-434
334
1.651
91
-10
111
322
-280
-182
-24
38
-1
-471
-753
-639
-922
13.181
12.534
647
1.939
53
-4.169
235
-1.808
1.938
1.512
-61
110
263
-632
-527
-12
33
0
-498
-1.520
-1.004
-2.026
12.081
11.057
1.024
636
26
-3.251
-665
-468
636
1.197
64
111
78,6 pct.
3,33 pct
-23,6 pct.
N/A
16.240
59,1 pct.
1,51 pct.
-27,1 pct.
N/A
15.636
66,0 pct.
4,0 pct.
-23,1 pct.
N/A
16.277
N/A
-1,4 pct.
-31,6 pct.
N/A
16.614
N/A
-4,4 pct.
-26,9 pct.
N/A
14.832
Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning. Der henvises til definitioner
i afsnittet om regnskabspraksis.
Ledelsesberetning
Side 4 af 38
1.
Første halvår i hovedtræk
By & Havn opnåede i 1. halvår af 2014 et resultat af den primære drift på 464 mio.
kr. Resultatet er bedre end forventet og 269 mio. kr. højere end i samme periode i
2013. Resultatet anses for at være tilfredsstillende.
Resultatfremgangen kan tilskrives en fremgang i indtægterne, der i alt udgør 604
mio. kr. mod 331 mio. kr. i samme periode i 2013. Stigningen i indtægterne ved-
rører primært værdireguleringer af selskabets investeringsejendomme. Der er både
tale om realiserede avancer fra gennemførte salg i perioden og urealiserede avan-
cer fra en fornyet vurdering af værdien af selskabets investeringsejendomme. Op-
skrivningen af selskabets investeringsejendomme afspejler den positive udvikling,
som selskabets salg af investeringsejendomme har været inde i siden 2013. I halv-
årsregnskabet er der indregnet salg for i alt 258 mio. kr. Det forventes, at salget
kan fortsætte de positive tendenser i resten af 2014 og de nærmeste efterfølgende
år. Selskabet har således indgået en række betingede salgsaftaler, der vil blive
endeligt afsluttet i den kommende periode.
De øvrige indtægter fra primært udlejning, parkering og jordmodtagelse har udvik-
let sig tilfredsstillende i 1. halvår af 2014. Når bortses fra en nedgang i lejeind-
tægterne som følge af salg af FN-Byen Campus 1, hvorfra selskabet oppebar
lejeindtægter frem til den 1. maj 2013, har der i 1. halvår af 2014 været en frem-
gang på 6 pct. i forhold til i samme periode i 2013. Omsætningsfremgangen er især
kommet fra udlejning af havneanlæg til CMP, der driver erhvervshavnen i Køben-
havn.
Selskabet har i 1. halvår af 2014 fortsat planlægningen og den infrastrukturmæs-
sige udbygning af de næste byområder, der ventes solgt. I den centrale del af
Ørestad Syd igangsatte selskabet en projektkonkurrence med henblik på at ændre
bebyggelsesplanen, således at der opnås en større andel boliger end i det nu-
værende plangrundlag. Ændringen ventes at indebære en forbedret mulighed for
at afhænde byggegrunde i området. I Ørestad i øvrigt arbejdes løbende med at
udbygge infrastrukturen. Fokus i 1. halvår af 2014 har været i det såkaldte Arena-
kvarter, hvor der bl.a. skal etableres en udvidelse af Hannemanns Allé og en sti-
forbindelse over Øresundsmotorvejen og -jernbanen.
På Teglholmen er selskabet klar til at udsende udbudsmateriale vedrørende ud-
gravning af kanaler samt etablering af pierer, der er en del af den endelige infra-
struktur i området. Der afventes dog den endelige myndighedsgodkendelse. Der er
indgået betingede salgsaftaler for området, der kan effektueres, når myndigheds-
forholdene er afklarede.
På Enghave Brygge afventer en yderligere udbygning, at der sker en afklaring af
placeringen af en metrostation. Når afklaringen er på plads, kan udbygning af
infrastruktur igangsættes og aftaler med potentielle interessenter indgås.
I Århusgadekvarteret i Indre Nordhavn er alle boligbyggefelter solgt. Udbygningen
af infrastrukturen i området er godt på vej. En stor del af udbygningen ventes
afsluttet inden kvarteret ”åbnes” med udgangen af august 2014, hvor frihavns-
gitteret er flyttet og kvarteret dermed ikke længere ligger i Frihavnen, men bliver til-
gængeligt for alle. Den resterende del af byggemodningen ventes afsluttet primo
2015.
Side 5 af 38
I Århusgadekvarteret er etableringen af By & Havns første parkeringsanlæg i kon-
struktion påbegyndt. Entreprenøren blev valgt efter forudgående licitation i juni
2014. Parkeringshuset, der kan rumme ca. 500 pladser, ventes færdigt med ud-
gangen af 2015.
Næste større konstruktion i området bliver etablering af den såkaldte Kronløbsø,
der omfatter etablering af ca. 25.000 etagemeter byggeri og et underjordisk par-
keringsanlæg. Der er blevet prækvalificeret fem teams til opgaven. Endvidere er de
forberedende arbejder med byggemodning af Sundmolen og med flytning af dele
af erhvervshavneaktiviteterne så småt gået i gang. Erhvervshavneaktiviteterne skal
flyttes længere ud i Nordhavn på de nyopfyldte områder for at gøre plads til byom-
dannelsen.
Med det nuværende tempo for udvikling i Nordhavn er der et aktuelt behov for at
inddrage Ydre Nordhavn i udviklingsaktiviteterne. En forudsætning herfor er dog, at
der kommer en afklaring af den fremtidige infrastruktur for trafik til/fra Nordhavn,
idet der i øjeblikket ikke er kapacitet til at klare en yderligere udbygning.
Staten og Københavns Kommune indgik i maj 2014 en principaftale, hvis endelige
ikrafttræden afventer en vedtagelse i Folketinget af en ændring af den lovgivning,
som selskabet i dag arbejder under. Ifølge aftalen skal der etableres en Nord-
havnstunnel under Svanemøllebugten og et antal yderligere metrostationer som en
forlængelse af den allerede vedtagne Nordhavnsmetro. Begge dele finansieres af
By & Havn, der ifølge aftalen endvidere skal bidrage til finansiering af en metrolinje
til Sydhavnen. Endelig indebærer aftalen, at Staten overdrager hovedparten af sin
ejerandel i By & Havn til Københavns Kommune (40 pct.), hvorved Statens ejer-
andel vil blive reduceret fra 45 pct. til 5 pct.
De samlede regnskabsmæssige konsekvenser af aftalen er ikke indregnet i halv-
årsregnskabet. Det vil blive gjort ved vedtagelsen af den lovændring, som skal
muliggøre aftalens realisering. Aftalen kan forventes på kort sigt at påvirke sel-
skabets egenkapital. Selskabets ejerform og ejerkreds både før og efter aftalens
indgåelse medfører, at den negative egenkapital ikke har konsekvenser for sel-
skabets fortsatte drift.
2.
Arealudvikling
Tabel 1. Nøgletal for Arealudvikling
Mio. kr.
Nettoomsætning
Værdiregulering af investeringsejendomme
Andre indtægter
Indtægter i alt
Omkostninger
Resultat af primær drift
Indtægt af kapitalandele
Resultat før renter
1. halvår
2014
1. halvår
2013
57
344
0
401
57
343
2
346
48
97
0
145
55
90
90
180
Balance
Materielle anlægsaktiver
Gældsforpligtelser
30.06.14
8.053
14.389
30.06.13
7.618
13.430
Ørestad
Side 6 af 38
Ørestad er fortsat genstand for en omfattende udvikling. I Ørestad Syd er infra-
strukturen ved at blive videre udbygget, ligesom Arenakvarteret er ved at blive
realiseret som et nyt bykvarter, der rummer både bolig- og erhvervsbyggeri samt
en multiarena, skøjtehal, skole og daginstitution, og som binder den nordlige del af
Ørestad Syd sammen med Ørestad City.
For den centrale del af Ørestad Syd, også kaldet Kalvebodkvarteret Vest, har
selskabet udskrevet en projektkonkurrence for bl.a. at imødekomme den store
efterspørgsel på boligbyggeretter. Projektkonkurrencen skal danne grundlag for
udarbejdelse af en masterplan, der bl.a. skal integrere bebyggelse, byrum samt
grønne arealer. Derudover arbejdes der med erfaringerne fra Plug n’ Play med
henblik på at skabe en synergi mellem aktiviteterne i byen, på den kommende
folkeskole samt på Amager Fælled.
I August Schade Kvarteret er der indgået aftaler om salg af to byggefelter på ca.
30.000 etagemeter, hvorved der er udsolgt af boligbyggeretter i Ørestad Nord. I
Arenakvarteret er der indgået aftale med Københavns Kommune om salg af
byggeret til opførelse af en daginstitution, ligesom der indgås endelig aftale om
40.000 etagemeter byggeret til boligformål.
Nordhavn
By & Havn har nået en række milepæle i udviklingen af Nordhavn. I foråret blev
den nye krydstogtterminal i Nordhavn indviet med deltagelse af bl.a. Hendes
Majestæt Dronningen. Den nye krydstogtterminal er, med sine tre terminal-
bygninger og 1.100 meter lange kaj, med til at sikre København som en af de
førende krydstogtdestinationer i Europa.
I Århusgadekvarteret er der stor bygge- og anlægsaktivitet. Som følge af at de
første nye lejere flytter ind, er frihavnsgitteret pr. 1. juli 2014 flyttet længere mod
nord. De første nyanlagte veje er ibrugtaget, ligesom en række bygninger er blevet
nedrevet. Endvidere har selskabet gennemført en arkitektkonkurrence og
totalentrepriseudbud vedrørende opførelse af det første parkeringshus i Nordhavn,
hvor der foruden plads til ca. 500 biler skabes plads til en dagligvarebutik, en
nærgenbrugsstation samt trænings- og idrætsfaciliteter på taget.
Det salgsmæssige fokus har fortsat været koncentreret om Århusgadekvarteret,
hvor selskabet har afsluttet aftaler om ca. 30.000 etagemeter fordelt på fire bolig-
byggeretter, hvoraf en silo samt et mindre antal bygninger er eksisterende. Der er
tale om sager, der har været undervejs i længere tid, men som har manglet teknisk
og myndighedsmæssig afklaring. Foruden Kronløbsøen resterer ca. 20.000
etagemeter til boligformål, hvoraf en stor del er reserveret til almene boliger.
For at sikre at Nordhavn får et rigt byliv, har selskabet arbejdet med to projekter:
En udstilling om byudvikling i Nordhavn i DLG-Siloen på Fortkaj samt etableringen
af en midlertidig kajak- og robådsforpost i Århusgadekvarteret. Udstillingen skal de
første fem år af Nordhavns udvikling fungere som samlingspunkt, mens forposten
skal lette adgangen til havneløbet, indtil der etableres en kanal mellem Svane-
møllebugten og havneløbet.
Da Sundmolen udgør næste etape af udviklingen af Nordhavn, har Københavns
Kommune på baggrund af selskabets masterplan udarbejdet lokalplanforslag for
området, hvilket blev godkendt af Borgerrepræsentationen i juni 2014, hvorefter det
sendes i offentlig høring. Betinget af den endelige lokalplan er der indgået aftale
om salg af byggefelter med en samlet byggeret på ca. 22.200 etagemeter. Der
resterer således kun få byggefelter i det første lokalplanlagte område på
Sundmolen, som forventes solgt i 2. halvår af 2014.
Side 7 af 38
For at igangsætte udviklingen af Kronløbsøen er der udsendt prækvalifikation om
opfyldning, opførelse af et underjordisk parkeringsanlæg med 800-1.000 parke-
ringspladser samt tilkørselsramper. Det konsortium, som opfører parkeringsan-
lægget, erhverver samtidig de ca. 32.000 etagemeter overvejende boligbyggeret,
som kan opføres i forbindelse med parkeringsanlægget. Det videre udbudsforløb
forventes gennemført i 2. halvår af 2014.
Marmormolen
Byggemodningsarbejderne på Marmormolen pågår, og ved udgangen af som-
meren 2014 er der etableret belægning og belysning på pieren på Marmormolen.
Med hensyn til boligbyggeriet Marmorbyen er støbningen af toppladen til parke-
ringskælderen tæt på afsluttet, ligesom montage af de første boligblokke mod
Marmorvej er opstartet.
Øvrige udviklingsarealer
På Teglholmen har selskabet gennemført prækvalifikation vedrørende etablering af
nye spuns- og kanalvægge, forsyningsledninger, veje samt opfyldning på sø-
territoriet i form af syv nye pierer. Endvidere har selskabet indgået betingede
aftaler om salg af to byggefelter til boligformål, svarende til ca. 44.000 etagemeter,
mens der forventes indgået aftaler vedrørende yderligere to byggefelter i 2. halvår
af 2014. Dermed resterer kun ét byggefelt på Teglholmen, som forventes bebygget
med almene boliger. Alle aftaler er betinget af en dispensation fra lokalplanen til
reduktion af parkeringsnormen. Dispensationen er givet af Københavns Kommune,
men er indklaget til Natur- og Miljøklagenævnet.
3.
Udlejning
Tabel 2. Nøgletal for Udlejning
Mio. kr.
Nettoomsætning
Værdiregulering af investeringsejendomme
Andre indtægter
Indtægter i alt
Omkostninger
Resultat af primær drift
Indtægt af kapitalandele
Resultat før renter
1. halvår
2014
1. halvår
2013
103
47
1
151
55
95
0
95
126
16
1
142
55
87
0
87
Balance
Materielle anlægsaktiver
Gældsforpligtelser
30.06.14
2.482
2.028
30.06.13
2.583
1.836
Forretningsområdet omfatter udlejning og drift af 680 bygnings-, areal- og
vandareallejemål, hvoraf de fleste ligger i Nordhavn.
Omsætningen fra udlejning ligger i 1. halvår af 2014 på ca. 103 mio. kr., hvilket er
lavere end i samme periode i 2013 som følge af, at selskabet ikke længere udlejer
FN-Byen Campus 1. Resultatet af den primære drift udgør 95 mio. kr., hvilket er 8
mio. kr. højere end i samme periode i 2013. Dette kan henføres til værdiregulering
af investeringsejendomme.
Side 8 af 38
Udlejningen af kontorlejemål mv. har ligget stabilt i 1. halvår af 2014. Kontortom-
gangen har ligget under markedsniveauet i København generelt. Tomgangspro-
centen for rene lagerfaciliteter har ligeledes ligget stabilt i perioden på et niveau
svarende til markedsniveau.
Selskabet gennemfører bygningsrenoveringer og lejemålsindretninger i nogle af de
ældre bygninger, der gennem tiden har været anvendt til havnemæssige formål.
Der har i 1. halvår af 2014 kun været mindre projekter. I 2. halvår af 2014 forventes
et enkelt større lagerlejemål omdannet til kontorlejemål, hvilket er i
overensstemmelse med selskabets overordnede udlejningsstrategi.
4.
Parkering
Tabel 3. Nøgletal for Parkering
Mio. kr.
Nettoomsætning
Værdireguleringer
Andre indtægter
Indtægter i alt
Omkostninger
Resultat af primær drift
Indtægt af kapitalandele
Resultat før renter
Balance
Materielle anlægsaktiver
Gældsforpligtelser
1. halvår
2014
1. halvår
2013
22
0
1
23
10
13
0
13
20
0
0
20
10
10
0
10
30.06.14
503
952
30.06.13
495
552
By & Havn opfører, driver og vedligeholder parkeringsanlæg i Ørestad City,
Ørestad Syd, Nordre Toldbod, Søndre Frihavn og Nordhavn. Selskabet har
ansvaret for 4.500 pladser enten i parkeringshuse eller på terræn, hvilket er 180
flere pladser end i 2013.
By & Havn ejer parkeringsanlæggene, ligesom driften af parkeringspladserne
hovedsagelig varetages af selskabet selv.
Endvidere driver By & Havn et parkeringshus på Amerika Plads med mere end 800
parkeringspladser. Dette anlæg ejes sammen med TK Development.
Omsætningen på parkering er i 1. halvår af 2014 steget med 2 mio. kr. i forhold til i
samme periode sidste år. Den stigende omsætning er et resultat af en tilvækst i
antallet af kunder samt en højere indtjening pr. kunde. Den primære drift er øget
med 3 mio. kr.
Parkeringsfaciliteterne udbygges i takt med udviklingen af Ørestad og Nordhavn. I
1. halvår af 2014 er der etableret en midlertidig terrænparkeringsplads i Århus-
gadekvarteret til betjening af de kommende beboere og erhverv. I løbet af 2. halvår
af 2014 påbegyndes byggeriet af det første parkeringshus i området. Parkerings-
huset forventes at være færdigt ultimo 2015.
Side 9 af 38
5.
Havnedrift
Tabel 4. Nøgletal for Havnedrift
Mio. kr.
Nettoomsætning
Andre indtægter
Indtægter i alt
Omkostninger
Resultat af primær drift
Indtægt af kapitalandele
Resultat før renter
Balance
Materielle anlægsaktiver
Gældsforpligtelser
1. halvår
2014
1. halvår
2013
30
0
30
18
12
9
21
23
0
23
15
8
13
21
30.06.14
1.064
603
30.06.13
855
400
By & Havn forestår havnedriften i Københavns Havn. Den operationelle drift af
forretningsområdet udføres af Copenhagen Malmø Port (CMP), der ejes 50 pct. af
By & Havn. Den øvrige del ejes af Malmø Kommune og en række private inve-
storer.
By & Havn udlejer de havneanlæg og arealer i København, som skal anvendes i
driften, til CMP. I 2014 er en ny krydstogtkaj med tilhørende terminalbygninger i
Nordhavn taget i anvendelse. Kajen og terminalerne har fremtidssikret anlæggene
til den stadigt stigende konkurrence inden for krydstogtsegmentet.
Krydstogtkajen og terminalbygningerne er placeret på et nyopfyldt område i Nord-
havn. Når opfyldningerne kommer længere, er det muligt at flytte øvrige havne-
mæssige aktiviteter fra det nuværende frihavnsområde til mere funktionelle om-
råder.
Resultatet af den primære drift er opgjort til 12 mio. kr., og der er tale om en stig-
ning på 4 mio. kr. i forhold til i samme periode sidste år, hvilket kan henføres til en
øget lejebetaling fra CMP for leje af anlæg og arealer. Resultatandelen fra CMP er
af samme årsag lavere end i 2013.
Foruden erhvervshavnen har By & Havn ansvaret for bolværker og vandarealer i
store dele af Københavns Havn, hvortil kommer anlæg til lystbåde som f.eks. ved
Sdr. Frihavn.
6.
Selskabsmæssige forhold
Udviklingsselskabet By & Havn I/S blev stiftet den 26. oktober 2007 med regn-
skabsmæssig virkning pr. 1. januar 2007 i henhold til Lov om Metroselskabet I/S og
Arealudviklingsselskabet I/S, der blev vedtaget i juni 2007. Selskabet er et interes-
sentskab, der ejes af Københavns Kommune (55 pct.) og Den Danske Stat (45
pct.). Interessenterne hæfter ubegrænset og solidarisk for selskabets forpligtelser.
Selskabets formål er på et forretningsmæssigt grundlag at udvikle arealerne i
Ørestad og Københavns Havn, samt forestå havnedrift i Københavns Havn. Den
operationelle del af havnedriften varetages af Copenhagen Malmö Port AB (CMP),
der er et svensk aktieselskab, hvor By & Havns ejerandel er 50 pct. Den øvrige del
ejes af Malmø Kommune og en række private aktionærer. By & Havn har
endvidere ejerandele i følgende selskaber:
Side 10 af 38
•
•
•
•
•
•
FN-Byen P/S med tilhørende komplementarselskab. FN-Byen P/S ejes
98,3 pct. af By & Havn og 1,7 pct. af NKM ApS. Selskabet har til formål at
opføre ejendomme på Marmormolen.
Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S samt tilhørende komplemen-
tarselskab. Selskabet ejes 90 pct. af By & Havn og 10 pct. af N&S P/S.
Selskabet har til formål at udvikle Marmormolen.
DanLink-Udvikling P/S samt tilhørende komplementarselskab. By & Havn
og TK Development ejer hver 50 pct. af kommanditaktieselskabet. Selska-
bets formål er at udvikle Amerika Plads.
Projektselskabet Marmorbyen P/S samt tilhørende komplementarselskab.
Selskabet ejes 49,99 pct. af By & Havn og 50,01 pct. af Pensam. Selska-
bet er etableret i 2013 og har til formål at eje og udleje boliger på Marmor-
molen.
Ørestad Down Town P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet
ejes 40 pct. af By & Havn og 60 pct. af NCC Property Development A/S.
Selskabet, der blev etableret i 2011, har til formål at udvikle området
Ørestad Down Town.
Harbour P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 8,5 pct.
af By & Havn, 45,75 pct. af ATP Ejendomme og 45,75 pct. af
PensionDanmark. Selskabet, der blev etableret i 2011, har til formål at eje
og udleje FN-Byen samt udvikle arealer på Marmormolen og Langelinie.
Selskabsstruktur pr. 30. juni 2014
7.
Regnskabsberetning for 1. halvår af 2014
Side 11 af 38
Resultatopgørelse
I 1. halvår af 2014 udgjorde resultatet af den primære drift 464 mio. kr. mod 195
mio. kr. i samme periode i 2013. Stigningen kan primært henføres til urealiserede
opskrivninger af investeringsejendomme, idet der er foretaget fornyet vurdering af
selskabets investeringsejendomme ved udgangen af perioden. Den fornyede vur-
dering medfører en værdiregulering på 366 mio. kr. i perioden, og vedrører især
arealer i Indre Nordhavn samt i Ørestad.
Der er endvidere indtægtsført realiserede avancer fra ejendomssalg på i alt 28 mio.
kr. De gennemførte ejendomssalg vedrører både salg af byggeretter til bolig- og
erhvervsformål i Ørestad Nord, af byggeretter til erhvervsformål i Århusgade samt
tillægskøbesum fra salg gennemført i tidligere år i Ørestad Syd.
I 1. halvår af 2014 udgjorde den samlede nettoomsætning 212 mio. kr. Der er tale
om et fald på knap 5 mio. kr. i forhold til i samme periode i 2013. Faldet relaterer
sig til nedgang i lejeindtægter på ejendomme, primært som følge af frasalg af
udlejningsejendom på Marmormolen (FN-Byen Campus 1). Udviklingen i lejeind-
tægter på ejendomme ekskl. Campus 1 viser en stigning i lejeindtægterne på 9
mio. kr., svarende til 4,3 pct.
I 1. halvår af 2014 udgjorde omkostningerne til personale og andre eksterne om-
kostninger godt 89 mio. kr. I forhold til i 2013 er der tale om et fald på knap 1,5 mio.
kr., der især er koncentreret om fald i administrationsomkostninger. Afskrivningerne
er steget fra knap 45 mio. kr. i 1. halvår af 2013 til knap 51 mio. kr. i 1. halvår af
2014. Stigningen kan henføres til anlægget til modtagelse af jord i Nordhavn samt
ibrugtagning af den nye krydstogtkaj, også i Nordhavn.
Resultatandele fra datterselskaber har i 1. halvår af 2014 genereret et overskud på
11 mio. kr., hvilket er som forventet. Der er tale om et fald på knap 92 mio. kr. i for-
hold til samme periode sidste år, da der i 2013 var ekstraordinært store resultat-
andele fra By & Havns datterselskaber pga. en gunstig udvikling i selskabernes
projektbeholdning. Resultatandelene ventes at stige i løbet af året, primært som
følge af øget resultatandel fra CMP, der har sin hovedindtjening i 2. halvår.
I 1. halvår af 2014 udgjorde de finansielle omkostninger, netto -125 mio. kr. mod
-179 mio. kr. i samme periode i 2013. Nedgangen kan bl.a. henføres til den pt. lave
inflation, der har slået positivt igennem på selskabets indeksbaserede gæld.
Selskabets gældsportefølje optages til dagsværdi. Som følge af et faldende rente-
niveau i 1. halvår af 2014 er der for perioden udgiftsført værdireguleringer af den
totale gæld på i alt 544 mio. kr. – heraf 405 mio. kr., der vedrører realrentegæld.
Det samlede resultat inkl. værdireguleringer udgjorde -194 mio. kr.
Balancen
Pr. 30. juni 2014 udgjorde den samlede balance 13.911 mio. kr. mod 13.314 mio.
kr. ved årsskiftet.
De materielle anlægsaktiver er på balancedagen opgjort til 12.087 mio. kr., hvilket
er en stigning på 211 mio. kr. siden årsskiftet. Stigningen vedrører primært værdi-
reguleringer af investeringsejendomme, hvortil kommer afholdte omkostninger på
diverse store anlægsprojekter som etablering af terminalbygninger i Nordhavn,
Nordhavnsudvidelsen samt infrastrukturarbejder i Århusgadekvarteret. Modregnet
er de investeringsejendomme, der er gennemført salg af byggeretter for. Disse
beløber sig til godt 200 mio. kr. i perioden.
Side 12 af 38
Værdien af havneindretningerne er faldet, hvilket skyldes periodens afskrivninger.
De finansielle anlægsaktiver er i perioden faldet med godt 21 mio. kr., da der er
udbetalt udbytte fra CMP, der overstiger de i perioden opnåede resultatandele.
Siden årsskiftet er de samlede omsætningsaktiver øget fra 846 mio. kr. til 1.253
mio. kr. Stigningen skyldes primært, at den likvide beholdning er forøget i perioden.
Der er i perioden samtidig sket et fald i tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
og fra salg af investeringsejendomme. Tilgodehavendet fra salg pr. 30. juni 2014 er
170 mio. kr. mod 260 mio. kr. ved periodens begyndelse. Størsteparten af tilgode-
havende fra salg af investeringsejendomme forventes indfriet i året. For alle de ind-
tægtsførte salg er der stillet fornødne garantier.
De langfristede gældsforpligtelser, inkl. den kortfristede gæld og bankgæld, er
steget fra 15.930 mio. kr. til 16.604 mio. kr. (i alt 674 mio. kr.). Tages der højde for
indestående likviditet på statusdagen og værdireguleringen, er gældsforpligtelser-
ne faldet med 369 mio. kr.
Egenkapitalen er i 1. halvår af 2014 opgjort til -3.284 mio. kr. mod -3.082 mio. kr.
ved årsskiftet. Faldet i egenkapitalen kan primært henføres til markedsværdiregu-
lering af selskabets gældsportefølje. Siden selskabets stiftelse i 2007 er selskabets
resultat og dermed egenkapital blevet belastet med i alt -1.673 mio. kr. pga.
markedsværdiregulering af den langfristede gæld. Der er tale om urealiserede
poster, som vil blive ført tilbage til resultatet i takt med lånenes indfrielse. Ses der
bort fra effekten af markedsværdireguleringerne af gælden, udgør egenkapitalen
ca. -1.600 mio. kr. ved udgangen af 1. halvår af 2014, hvilket er illustreret i neden-
stående figur 1. Det er stadig forventningen, at selskabets egenkapital vil være
genetableret inden for en 10-årig periode.
Forventninger til 2014
For hele 2014 ventes et resultat før markedsværdiregulering af gæld på i størrel-
sesordenen 500 mio. kr. Resultatniveauet forudsætter, at den nuværende positive
trend på ejendomsmarkedet holder året ud.
Fra den primære drift ekskl. markedsværdireguleringer af investeringsejendomme
ventes et samlet positivt cash-flow på mere end 200 mio. kr. Beløbet kan sammen
med forventede indbetalinger fra salg af ejendomme stort set dække likviditets-
trækket fra finansielle poster og investeringer. Selskabets gæld ventes således
stort set at være uændret ved årets udgang i forhold til primo året. I november
2014 skal der gennemføres refinansiering af eksisterende lån i Nationalbanken i
henhold til gældende aftaler. Selskabets likviditetsrisiko er derfor meget lav, og
halvårsrapporten er aflagt under forudsætning om fortsat drift.
Ved ovenstående vurdering af det forventede årsresultat er der ikke taget højde for
de regnskabsmæssige konsekvenser af den indgåede principaftale mellem Staten
og Københavns Kommune som omtalt under afsnit 1.
Figur 1. Egenkapital By & Havn 2007 – 2014
Side 13 af 38
8.
Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb
Der har ikke efterfølgende været begivenheder af væsentlig betydning for halvårs-
rapporten, som ikke er nævnt andetsteds.
Resultatopgørelse 1. januar - 30. juni 2014
Side 14 af 38
31. dec. 2010
Note
1. halvår 2014
1. halvår 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
Nettoomsætning
Værdireguleringer af investeringsejendomme
Andre driftsindtægter
Indtægter i alt
2
3
Personaleomkostninger
Andre eksterne omkostninger
Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver
4
5
6
År til dato 2010
Resultat af primær drift
Resultat af kapitalandele i datterselskaber efter skat
Resultat af kapitalandele i joint ventures efter skat
Resultat af kapitalandele i associerede selskaber efter skat
Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger
æ
Resultat før markedsværdiregulering af gæld
Markedsværdiregulering af gæld
Periodens resultat
Resultatdisponering
212.047
391.400
552
603.999
-34.226
-54.651
-51.485
463.637
2.987
8.682
-465
240.258
-365.590
349.509
-543.998
217.202
112.817
537
330.556
-33.794
-56.636
-45.212
194.914
90.381
13.278
-123
364.055
-542.913
119.592
538.6070
658.199æ
7
8
9
10
11
12
År til dato 2010
-194.489
Forslag til resultatdisponering
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode
Overført overskud
År til dato 2010
11.204
-205.693
-194.489
103.536
554.663
658.199
Balance 30. juni 2014
Aktiver
Investeringsejendomme
Grunde og bygninger
Havneindretninger
Driftsmateriel
Materielle anlægsaktiver under opførelse
Materielle anlægsaktiver under opførelse, forudbetaling
Materielle anlægsaktiver
Kapitalandele i datterselskaber
Kapitalandele i joint ventures
Kapitalandele i associerede selskaber
Tilgodehavende hos joint ventures ved ejendomssalg
Øvrige finansielle anlægsaktiver
Andre værdipapirer
Finansielle anlægsaktiver
Anlægsaktiver
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme
Tilgodehavende hos datterselskaber
Tilgodehavende hos joint ventures
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
Tilgodehavender
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver
Aktiver
Side 15 af 38
Note
30. juni 2014
31. dec. 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
10.381.858
499.759
1.194.966
8.758
16.348
0
9.258.867
363.536
1.208.312
9.141
102.389
933.580
12.101.689
11.875.825
149.443
212.819
5.526
23.427
3.433
176.773
571.421
152.422
230.799
5.990
23.215
3.426
175.958
591.810
12.673.110
12.467.635
68.553
170.159
278
1.665
481.405
23.571
745.631
99.149
260.308
331
485
447.635
38.485
846.393
13
14
15
16
17
17
17
18
19
20
506.973
0
1.252.604
846.393
13.925.714
13.314.028
Balance 30. juni 2014
Passiver
Interessentskabskapital
Overført resultat
Egenkapital
Andre hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser
Kreditinstitutter
Obligationer
Leasingforpligtelser
Deposita
Gæld til Københavns Kommune
Langfristede gældsforpligtelser
Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser
Bankgæld
Leverandører af varer og tjenesteydelser
Gæld til datterselskaber
Anden gæld
Modtagne forudbetalinger fra kunder
Kortfristede gældsforpligtelser
Gældsforpligtelser
Passiver
Eventualforpligtelser mv.
Nærtstående parter og ejerforhold
Side 16 af 38
Note
30. juni 2014
31. dec. 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
450.564
-3.734.455
450.564
-3.532.883
-3.283.891
-3.082.319
58.268
58.268
13.369.197
204.685
65.794
36.561
535.277
58.268
58.268
13.519.163
208.018
67.249
34.973
523.868
14.211.513
14.353.271
2.391.953
0
423.956
0
63.648
60.267
1.431.914
145.221
218.870
960
136.790
51.053
2.939.824
1.984.808
17.151.337
16.338.079
13.925.714
13.314.028
21
22
20
22
20
23
24
25
Pengestrømsopgørelse 1. januar - 30. juni 2014
Side 17 af 38
Note
30. juni. 2014
31. dec. 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
Periodens resultat
Reguleringer
Ændring i driftskapital
Pengestrømme fra drift før finansielle poster
26
27
Renteindbetalinger og lignende
Renteudbetalinger og lignende
Pengestrømme fra ordinær drift
Pengestrømme fra driftsaktivitet
Køb af materielle anlægsaktiver
Ændring i finansielle anlægsaktiver
Salg af investeringsejendomme
Salg af øvrige materielle anlægsaktiver
Ændring i tilgodehavender vedrørende ejendomssalg
Modtaget udbytte fra datterselskaber og joint ventures
-194.489
318.211
9.359
133.081
78.677
-82.564
129.194
129.194
-159.469
-1.034
273.520
0
90.149
25.546
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
31. dec. 2010
År til dato 2011År til dato 2010
228.712
Optagelse af lån, nettoprovenue
Tilbagebetaling af gæld
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Ændring i likvider
Likvider primo
Likvider ultimo
Likvider specificeres således:
Likvide beholdninger
Likvider ultimo
298.791
-149.724
149.067
506.973
0
506.973
506.973
506.973
1.091.864
-921.213
-148.179
22.472
757.650
-1.214.419
-434.297
-434.297
-1.651.048
-152.646
2.335.707
379
-221.825
23.027
333.594
2.545.219
-2.454.127
91.092
-9.611
9.611
0
0
0
Egenkapitalopgørelse pr. 30. juni 2014
Side 18 af 38
Egenkapital 1. januar 2013
Valutakursregulering vedrørende selvstændige
udenlandske enheder
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode
Årets resultat
Interessent-
skabskapital
31. dec. 2010
DKK 1.000
Overført
resultat
DKK 1.000
I alt
DKK 1.000
450.564
-4.619.431
-4.168.867
-5.316
128.261
963.603
-5.316
128.261
963.603
Egenkapital 31. december 2013
450.564
-3.532.883
-3.082.319
Valutakursregulering vedrørende selvstændige
udenlandske enheder
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode
Dagsværdiregulering finansielle instrumenter
Periodens resultat
-1.116
11.204
-5.967
-205.693
-1.116
11.204
-5.967
-205.693
Egenkapital 30. juni 2014
31. dec. 2010
450.564
-3.734.455
-3.283.891
Side 19 af 38
Noter til halvårsrapporten
1
Segmentoplysninger
1. halvår 2014
1. halvår 2014
1. halvår 2014
1. halvår 2014
1. halvår 2014
Udlejning
DKK 1.000
Havnedrift
DKK 1.000
Parkering
DKK 1.000
Areal
DKK 1.000
I alt
DKK 1.000
Indtægter
Omkostninger
Resultat før af- og nedskrivninger
Af- og nedskrivninger
Resultat før finansielle poster
150.679
-52.287
98.392
-3.002
95.390
29.963
-5.539
24.424
-12.386
12.038
22.625
-9.578
13.047
400.732
-21.473
379.259
603.999
-88.877
515.122
-123
-35.974
-51.485
12.924
343.285
463.637
30. juni 2014
30. juni 2014
30. juni 2014
30. juni 2014
30. juni 2014
Udlejning
DKK 1.000
Havnedrift
DKK 1.000
Parkering
DKK 1.000
Areal
DKK 1.000
I alt
DKK 1.000
Anlægsaktiver
Investeringsejendomme
Grunde og bygninger
Havneindretninger
Driftsmateriel
Materielle anlægsaktiver under opførelse
Materielle anlægsaktiver under opførelse,
forudbetaling
Finansielle anlægsaktiver
2.384.650
0
91.324
927
4.756
0
450
0
431.167
627.791
4.544
31
0
157.588
501.834
0
0
16
1.397
0
0
7.495.374
68.592
475.851
3.271
10.164
0
413.383
10.381.858
499.759
1.194.966
8.758
16.348
0
571.421
Anlægsaktiver i alt
2.482.107
1.221.121
503.247
8.466.635
12.673.110
Omsætningsaktiver
Tilgodehavende ved ejendomssalg
Tilgodehavender
Omsætningsaktiver i alt
Gældsforpligtelser
Leverandørgæld
Anden gæld
Kortfristede gældsforpligtelser
0
52.077
52.077
12.269
80.046
92.315
0
16.639
16.639
1.745
1.614
3.359
0
1.006
1.006
5.048
2.016
7.064
170.159
505.750
675.909
170.159
575.472
745.631
404.894
2.432.194
2.837.088
423.956
2.515.870
2.939.826
Side 20 af 38
Noter til halvårsrapporten
1
Segmentoplysninger (fortsat)
1. halvår 2013
1. halvår 2013
1. halvår 2013
1. halvår 2013
1. halvår 2013
Udlejning
DKK 1.000
Havnedrift
DKK 1.000
Parkering
DKK 1.000
Areal
DKK 1.000
I alt
DKK 1.000
Indtægter
Omkostninger
Resultat før af- og nedskrivninger
Af- og nedskrivninger
Resultat før finansielle poster
142.214
-52.312
89.902
-2.976
86.926
23.043
-6.739
16.304
-8.197
8.107
19.803
-10.355
9.448
-85
9.363
145.496
-21.024
124.472
-33.954
90.518
330.556
-90.430
240.126
-45.212
194.914
Anlægsaktiver
Investeringsejendomme
Grunde og bygninger
Havneindretninger
Driftsmateriel
Materielle anlægsaktiver under opførelse
Materielle anlægsaktiver under opførelse,
forudbetaling
Finansielle anlægsaktiver
31. dec. 2013
31. dec. 2013
31. dec. 2013
31. dec. 2013
31. dec. 2013
Udlejning
DKK 1.000
Havnedrift
DKK 1.000
Parkering
DKK 1.000
Areal
DKK 1.000
I alt
DKK 1.000
2.331.307
0
93.810
765
7.643
0
468
0
293.871
632.226
4.961
1.142
0
175.387
499.916
0
0
162
142
0
0
6.427.644
69.665
482.276
3.253
93.462
933.580
415.955
9.258.867
363.536
1.208.312
9.141
102.389
933.580
591.810
Anlægsaktiver i alt
2.433.993
1.107.587
500.220
8.425.835
12.467.635
Omsætningsaktiver
Tilgodehavende ved ejendomssalg
Tilgodehavender
Omsætningsaktiver i alt
Gældsforpligtelser
Leverandørgæld
Anden gæld
Kortfristede gældsforpligtelser
0
78.520
78.520
32.077
140.123
172.200
0
11.679
11.679
5.411
2.108
7.519
0
2.250
2.250
9.201
2.572
11.773
260.308
493.636
753.944
260.308
586.085
846.393
172.181
1.621.134
1.793.315
218.870
1.765.937
1.984.807
Noter til halvårsrapporten
2
Nettoomsætning
Havneindtægter
Lejeindtægter, ejendomme
Lejeindtægter, havn
Parkeringsindtægter
Jordmodtagelse, havn
Øvrig omsætning
3
Værdireguleringer af investeringsejendomme
Gevinst ved salg af investeringsejendomme
Værdireguleringer af investeringsejendomme
4
Personaleomkostninger
Lønninger
Pensioner
Andre omkostninger til social sikring
Øvrige personaleomkostninger
Side 21 af 38
1. halvår 2014
1. halvår 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
584
102.124
26.817
21.705
47.771
13.046
740
125.754
18.763
18.966
47.000
5.979
212.047
217.202
28.044
363.356
-27.073
139.890
391.400
112.817
30.363
2.172
413
1.278
34.226
30.176
2.113
310
1.195
33.794
Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere
111
110
5
Andre eksterne omkostninger
Drifts- og administrationsomkostninger
Ejendomsskatter og afgifter
6
Af- og nedskrivninger af materielle og
immaterielle anlægsaktiver
Bygninger
Havneindretninger
-heraf jorddepot
Driftsmateriel
39.610
15.041
54.651
41.179
15.457
56.636
3.501
46.789
34.647
1.195
51.485
3.203
40.504
32.169
1.505
45.212
Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927
Noter til halvårsrapporten
7
Resultat af kapitalandele i datterselskaber efter
skat
Resultat af andel i datterselskaber efter skat
8
9
Resultat af kapitalandele i joint ventures efter skat
skat
Resultat af andel i joint ventures efter skat
Resultat af kapitalandele i associerede selskaber
efter skat
Andel af overskud i associerede selskaber efter skat
10 Finansielle indtægter
Renteindtægter, bank
Renteindtægter, finansielle instrumenter
Renteindtægter, datterselskaber
Renteindtægter, joint ventures
Indtægter fra finansielle anlægsaktiver
Valutakursreguleringer
Andre finansielle indtægter
11 Finansielle omkostninger
Renteomkostninger, bank
Renteomkostninger, finansielle instrumenter
Renteomkostninger, Københavns Kommune
Finansiel leasing
Valutakursreguleringer
Andre finansielle omkostninger
12 Markedsværdiregulering af gæld
Markedsværdiregulering af lån
Markedsværdiregulering af valuta- og renteswaps
Markedsværdiregulering, vejgæld, Københavns Kommune
Side 22 af 38
1. halvår 2014
1. halvår 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
2.987
2.987
90.381
90.381
8.682
8.682
13.278
13.278
-465
-465
-123
-123
62.387
165.228
164
0
3.705
5.813
2.961
46.625
137.391
669
172
8.966
168.435
1.797
240.258
364.055
189.831
166.071
3.923
1.568
4.188
9
201.079
175.119
-2.040
1.559
167.104
92
365.590
542.913
-139.091
-397.421
-7.486
-277.993
-268.303
7.689
-543.998
-538.607
Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927
Noter til halvårsrapporten
13 Materielle anlægsaktiver
Side 23 af 38
Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927Investerings-ejendommeGrunde og bygningerHavne-indretningerDriftsmaterielMaterielle anlægsaktiver under udførelseDKK 1.000DKK 1.000DKK 1.000DKK 1.000DKK 1.000Kostpris 1. januar10.286.761409.3041.412.07230.174102.389Reklassifikation00000Tilgang933.580000159.470Afgang i perioden000-10Overførsler i perioden71.531139.72433.443813-245.511Kostpris 30. juni11.291.872549.0281.445.51530.98616.348Værdireguleringer 1. januar -1.027.894Periodens nettoopskrivning363.356 Periodens tilbageførsler af tidligere års opskrivninger-245.476Værdireguleringer 30. juni-910.014Af- og nedskrivninger 1. januar45.768203.76021.033Reklassifikation000Periodens afskrivninger3.50146.7891.195Tilbageførte af- og nedskrivninger på afhændede aktiver000Af- og nedskrivninger 30. juni49.269250.54922.228Regnskabsmæssig værdi 30. juni10.381.858499.7591.194.9668.75816.348Afskrives over30-40 år4-67 år4-7 år Heraf indgår finansielt leasede aktiver med 70.861Værdifastsættelsen af investeringsejendommene er baseret på en tilbagediskontering af de forventede fremtidige cash-flows. Der anvendes diskonteringsfaktorer på mellem 5 pct. og 10 pct. afhængig af investeringsejendommens kvalitet, beliggenhed og tidshorisont.
Noter til halvårsrapporten
14
Kapitalandele i datterselskaber
Kostpris primo
Periodens tilgang
Periodens afgang
Kostpris ultimo
Værdireguleringer primo
Periodens resultat
Regulering finansielle instrumenter
Tilbageførsel intern avance
Værdireguleringer ultimo
Side 24 af 38
30. juni 2014
31. dec. 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
91.236
0
0
91.236
61.186
2.987
-5.967
0
58.206
91.602
40
-406
91.236
-22.350
29.464
0
54.072
61.186
Regnskabsmæssig værdi ultimo perioden
149.442
152.422
Kapitalandele i datterselskaber specificeres således:
Navn
Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S
Komplementarselskab No. 1 ApS
FN-Byen P/S
Komplementarselskabet FN-Byen ApS
Hjemsted
København
København
København
København
15
Kapitalandele i joint ventures
Kostpris primo
Periodens tilgang
Periodens afgang
Kostpris ultimo
Værdireguleringer primo
Valutakursregulering, udenlandsk joint venture
Periodens resultat
Udbytte til moderselskabet
Periodens afgang
Værdireguleringer ultimo
Regnskabsmæssig værdi ultimo perioden
Kapitalandele i joint ventures specificeres således:
Selskabs-
kapital
Stemme-
og
ejerandel
TDKK
TDKK
TDKK
TDKK
2.000
125
90.000
80
90 pct.
90 pct.
98,35 pct.
100 pct.
30. juni 2014
31. dec. 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
219.726
0
0
219.726
0
0
219.726
219.726
11.073
-1.116
8.682
-25.546
0
9.882
-5.316
29.533
-23.026
0
-6.907
11.073
212.819
230.799
Navn
Copenhagen Malmö Port AB
Kommanditaktieselskabet DanLink-Udvikling
DLU ApS
Hjemsted
Malmö, SE
København
København
Selskabs-
kapital
Stemme-
og
ejerandel
TSEK
TDKK
TDKK
120.000
10.000
125
50 pct.
50 pct.
50 pct.
Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927
Noter til halvårsrapporten
Side 25 af 38
16
Kapitalandele i associerede selskaber
Kostpris primo
Periodens tilgang
Periodens afgang
Værdireguleringer primo
Periodens resultat
Udbytte til moderselskabet
Periodens afgang
Værdireguleringer ultimo
Regnskabsmæssig værdi ultimo perioden
Kapitalandele i associerede selskaber specificeres
således:
Navn
Ørestad Down Town P/S
Ørestad Down Town ApS
17 Øvrige finansielle anlægsaktiver
Regnskabsmæssig værdi 1. januar
Periodens tilgang
Periodens afgang
Regnskabsmæssig værdi 30. juni
30. juni 2014
31. dec. 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
6.632
0
0
6.632
-642
-465
0
0
-1.107
5.525
6.632
0
0
6.632
-177
-465
0
0
-642
5.990
Hjemsted
København
København
Selskabs-
kapital
Stemme-
og
ejerandel
TDKK
TDKK
16.500
80
40 pct.
40 pct.
Andre
værdipapirer
Tilgodeha-
vende hos
joint ventures
Andre
tilgode-
havender
DKK 1.000
DKK 1.000
DKK 1.000
175.958
3.705
-2.890
176.773
23.215
0
212
23.427
3.426
0
7
3.433
Tilgodehavende hos joint ventures vedrører ejendomssalg. Beløbene indfries i takt med, at ejendommene sælges.
18
Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme
Skødekonti og garantier
30. juni 2014
31. dec. 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
170.159
260.308
170.159
260.308
Af tilgodehavender fra ejendomssalg forfalder 150 mio. kr. inden for de kommende 12 måneder.
Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927
Side 26 af 38
Noter til halvårsrapporten
19 Andre tilgodehavender
Andre tilgodehavender indeholder tilgodehavende renter vedrørende gæld til kreditinstitutter på 199 mio. kr. samt
tilgodehavende vedrørende byggemodningsmoms på 252 mio. kr., der nedskrives i takt med salg af
investeringsejendomme.
20 Likvide beholdninger
Der er indgået aftale om cash-pool ordning med Nordea, hvori FN-Byen P/S og Komplementarselskabet FN-Byen
ApS samt Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S og Komplementarselskab No. 1 ApS indgår. Likvider, der
ultimo perioden figurerer med negativ værdi, overføres til posten "Bankgæld."
21 Andre hensatte forpligtelser
Kostpris 1. januar
Tilgang i perioden
Anvendt i perioden
Regnskabsmæssig værdi 30. juni
Heraf forventes forfaldstidspunkterne at blive
Inden for 1 år
Mellem 1 og 5 år
Efter 5 år
Kostpris 1. januar
Tilgang i perioden
Anvendt i perioden
Regnskabsmæssig værdi 30. juni
30. juni 2014
31. dec. 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
58.268
0
0
58.268
7.750
44.474
6.044
58.268
52.765
23.300
-17.797
58.268
7.750
44.474
6.044
58.268
Vedr. ejd.
salg
Miljøforan-
staltninger
Understøt-
telsesfond
DKK 1.000
DKK 1.000
DKK 1.000
21.050
0
0
21.050
37.074
0
0
37.074
144
0
0
144
Hensatte forpligtelser fra ejendomssalg vedrører forpligtelser i forbindelse med salg af arealer.
Hensatte forpligtelser til miljøforanstaltninger vedrører forureningsforpligtelser i forbindelse med salg af de tidligere
DanLink-arealer samt arealerne på Prøvestenen og i Nordhavn.
Den forsikringstekniske statusopgørelse pr. 30. juni 2014 for Havnens Understøttelsesfond udviste en
præmiereserve på i alt 0,1 mio. kr. Den forsikringstekniske reserve opgøres én gang årligt.
Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927
Noter til halvårsrapporten
22 Gældsforpligtelser
Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelser til dagsværdi specificeres således:
Kreditinstitutter
Obligationer
Bankgæld
Leasingforpligtelser
Gæld til Københavns Kommune
Side 27 af 38
30. juni 2014
31. dec. 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
15.358.285
204.685
0
68.657
535.277
14.948.116
208.018
145.221
70.046
524.031
16.166.904
15.895.432
Selskabets nominelle gæld for kreditinstitutter og obligationer udgør 13.306 mio. kr.
Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelse for kreditinstitutter og værdien af obligationer, begge målt
til dagsværdi, kan specificeres på følgende valutaer:
DKK
EUR
Øvrige
I alt
30. juni 2014
31. december 2013
Kreditinstitutter
10.707.323
4.859.693
-4.046
15.562.970
11.211.025
0
3.947.756
-2.467
15.156.314
Rentebindingsperioder vedrørende finansielle forpligtelser for kreditinstitutter og værdien af obligationer kan
yderligere specificeres således:
Gælden til kreditinstitutter og værdien af obligationer er fordelt på følgende rentetyper:
Variabel rente
Fast rente
Real rente
33,3 pct
33,3 pct
33,4 pct
100,0 pct
Selskabets gæld til kreditinstitutter er optaget inkl. værdien af rente- og valutaswaps. Den samlede værdi af rente- og
valutaswaps udgør pr. 30. juni 2014 i alt 1.305 mio. kr. Den samlede værdi af rente- og valutaswaps udgjorde pr. 31.
december 2013 i alt 885 mio. kr.
Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.9270-1 år1-2 år2-3 år3-4 år4-5 årMere end 5 årI altDagsværdiMio. kr. Lån-2.578-828-2.000-4.8000-3.050-13.256-14.257Renteswaps-5962958823.2000-3.803-22-1.382Valutaswaps-1.228001.20000-2876I alt-4.402-533-1.118-4000-6.853-13.306-15.563Omfanget og arten af finansielle instrumenter fremgår af resultatopgørelsen og balancen i henhold til den Koncernen har indgået valutaterminskontrakter til kurssikring af fremtidigt varekøb i FIM for i alt TDKK Selskabets umiddelbare moderselskab, der udarbejder koncernregnskab, hvori selskabet indgår som
Side 28 af 38
Noter til halvårsrapporten
22 Gældsforpligtelser (fortsat)
Gæld til Københavns Kommune
Gæld til Københavns Kommune vedrører tilskud til etablering af Nordhavnsvejen. 1/3 af lånet vedrørende vejgæld
forfaldt ved anlægsarbejdets igangsættelse i 2010. De resterende 2/3 forfalder, når vejen ibrugtages, forventelig i
2015. Gælden indekseres med udviklingen i Danmarks Statistiks indeks for anlæg af veje og er i regnskabet
optaget til tilbagediskonteret nutidsværdi.
Leasingforpligtelser
Forpligtelser fra finansiel leasing kan opgøres til følgende:
Forfalder inden for 1 år
Forfalder mellem 1 og 5 år
Forfalder efter 5 år
30. juni 2014
31. dec. 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
6.013
32.397
39.179
77.589
5.939
31.997
42.623
80.559
Fremtidige finansieringsomkostninger, finansiel leasing
22.808
23.338
Koncernens finansielle leasingaftaler vedrører en bilterminal samt en administrations- og personalebygning, der er
udlejet til Copenhagen Malmö Port AB. Leasingkontrakten indeholder en købsoption ved leasingperiodens udløb.
Begge leasingaftaler udløber i 2025.
Løbetid på langfristet gæld
Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927FinansielGæld til Kbh.Kredit-DepositaleasinggældKommuneinstitutterI altKortfristet gæld02.8630-2.389.089-2.386.226Forfalder mellem 1 og 5 år012.876535.277-7.848.747-7.300.594Forfalder efter 5 år36.56152.9180-5.325.134-5.235.65536.56168.657535.277-15.562.970-14.922.475
Side 29 af 38
Noter til halvårsrapporten
23 Leverandørgæld
Leverandørgæld indeholder skyldige renter vedrørende gæld til kreditinstitutter pr. 30. juni 2014 på 379 mio. kr. Pr.
31. december 2013 var beløbet 136 mio.kr.
24 Eventualforpligtelser mv.
Af lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S fremgår, at By & Havn skal tilrettelægge og
gennemføre omdannelsen af de havneområder i København, som ikke længere anvendes til havnedrift. Ved
vurderingen af ejendommene er der taget hensyn til omkostninger, der er forbundet med udviklingen af de områder,
som ikke længere skal anvendes til havnedrift. For at kunne leve op til lovens intentioner kan det blive nødvendigt, at
By & Havn bidrager til særlige foranstaltninger i relation til infrastruktur og vandmiljø mv., som ikke vil indebære en
stigning i By & Havns aktiver.
By & Havn indestår som selvskyldnerkautionist for en byggekreditfacilitet på 200 mio. kr. i Nordea udbetalt til
Projektselskabet Marmorbyen P/S.
Tidligere medarbejdere har via særskilt pensionskasse ret til tjenestemandspension. Pensionskassen optager ikke
nye medlemmer. Det sidste aktive medlem gik på pension i 2010. By & Havn er forpligtet til ekstraordinært at
indbetale den til enhver tid værende underdækning i pensionskassen baseret på en aktuarmæssig opgørelse.
Pensionskassens aktiver pr. 30. juni 2014 udgør 284 mio kr. (mod 277 mio. kr. pr. 31. december 2013) og
pensionsforpligtelsen inkl. 4 pct. solvensmargin udgør 160 mio. kr. (mod 158 mio. kr. pr. 31. december 2013).
Overdækningen i pensionskassen udgør 124 mio. kr. Det vurderes, at der i pensionskassens levetid ikke bliver
behov for, at By & Havn indbetaler ekstraordinære bidrag til eventuel underdækning.
Kontraktlige forpligtelser
By & Havn har indgået kontrakter med entreprenører om byggemodning og opfyldning i Nordhavn, etablering af
adgangsforhold ved Nordhavn Station og renoveringsopgaver i Nordhavn med en restværdi på ca. 196 mio. kr.
Selskabet har modtaget garantistillelser vedrørende entreprisekontrakter for ca. 325 mio. kr.
I forbindelse med indgåede salgsaftaler i Ørestad er By & Havn forpligtet til at etablere infrastruktur i Ørestad og har
særlige forpligtelser til at vedligeholde infrastruktur i form af veje og bolværker generelt. Der findes også visse retlige
forpligtelser til at vedligeholde fredede ejendomme i ejendomsporteføljen.
Selskabet har ved salg/option af flere arealer på samlet 107.870 etagemeter i Ørestad aftalt, at betaling af
salgsprisen afhænger af købers økonomiske udnyttelse af arealet. Der kan udelukkende blive tale om merbetaling til
By & Havn.
Selskabet modtager garantistillelser ved indgåelse af lejekontrakter. Pr. 30. juni 2014 er der modtaget
garantistillelser for i alt 114 mio. kr.
Selskabet har indgået operationelle leasingaftaler på kørende materiel. Aftalerne løber i 3-7 år.
Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927
Noter til halvårsrapporten
25 Nærtstående parter og ejerforhold
Bestemmende indflydelse
Københavns Kommune
Den Danske Stat
Hjemsted
København
Danmark
Grundlag
Interessent
Interessent
Side 30 af 38
Øvrige nærtstående parter
By & Havns nærtstående parter omfatter datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber, jf. note 14,15 og
16.
Endvidere anses selskabets ejere, bestyrelse og direktion som nærtstående parter.
Transaktioner
Samhandel med nærtstående parter sker på markedsvilkår.
By & Havn har pr. 30. juni 2014 haft indtægter og omkostninger fra Copenhagen Malmö Port AB i form af
lejeindtægter og betalinger for serviceydelser på netto 37 mio. kr.
By & Havn har opført en bilterminal samt en administrations- og personalebygning til Copenhagen Malmö Port AB
via leasing. Leasingaftalen er etableret som en aftale mellem parterne med en løbetid minimum frem til 2025.
Derudover er der mindre transaktioner mellem moderselskabet og datterselskaber, joint ventures samt associerede
selskaber i form af administrationsbidrag og tjenesteydelser.
By & Havn er stiftet med en gæld til Københavns Kommune vedrørende bidrag til vejforbindelse til Nordhavn. Pr. 30.
juni 2014 er gælden optaget i regnskabet til 535 mio. kr., som udgør hovedstolen samt indeksering og
markedsværdiregulering.
Ejerforholdet forventes ændret pr. 1. juli 2014, idet Københavns Kommune overtager 40 pct. fra Den Danske Stat.
Ændringen sker i overensstemmelse med principaftale mellem Københavns Kommune og Staten om metro til Ny
Ellebjerg samt udbygning af Nordhavn.
Ejerforhold pr. 30.06.2014
Københavns Kommue (55 pct.)
Den Danske Stat (45 pct.)
Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927
Noter til halvårsrapporten
Side 31 af 38
26 Pengestrømsopgørelse - reguleringer
Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger
Markedsværdiregulering af gæld
Værdireguleringer af investeringsejendomme
Regulering realiserede salg
Gevinst ved salg af anlægsaktiver
Periodens af- og nedskrivninger
Indtægt af kapitalandele i associerede selskaber efter skat
Indtægt af kapitalandele i joint ventures efter skat
Indtægt af kapitalandele i Datterselskaber efter skat
ææ
27
Pengestrømsopgørelse - ændring i driftskapital
Ændring i tilgodehavender
Ændring i andre hensatte forpligtelser
Ændring i leverandører mv.
30. juni 2014
30. juni 2014
31. dec. 2011
31. dec. 2013
DKK 1.000
DKK 1.000
-240.258
365.590
543.998
-392.192
792
0
51.485
465
-11.669
0
318.211
318.211
-641.982
966.970
-759.770
-383.696
-71.503
-238
97.083
465
-128.542
0
-921.213
-921.213
-110.841
0
101.479
-9.362
-9.362
-5.391
-5.503
159.073
148.179
148.179
Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927Lovpligtig revisionØvrige lovpligtigeAndre erklæringer Skatteråd-givningAndre ydelserI alt2011Rigsrevisionen5970000597665 Deloitte6800154208907672 PricewaterhouseCoopers0000-16 -16 272 KPMG0186000186121 I alt1.2771861541921.6741.730 Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkravPrimære afkastkrav (pct.)-1,0-0,5Centralt skøn, 6,7 pct.+0,5+1Dagsværdi af udlejningsejendomme (mio. kr.)2.5542.3602.1952.0511.927
Side 32 af 38
Anvendt regnskabspraksis
Generelt
By & Havn er som interessentskab omfattet af årsregnskabslovens bestemmelser
om aflæggelse af årsrapport for regnskabsklasse A-virksomheder. Med henblik på
at øge årsrapportens gennemsigtighed og informationsværdi har By & Havn i lig-
hed med tidligere år ved udarbejdelsen af årsrapporten valgt at følge bestemmel-
serne for regnskabsklasse D-virksomheder (statslige aktieselskaber).
Da virksomheder omfattet af regnskabsklasse A ikke er omfattet af pligten til at
udarbejde koncernregnskab, har By & Havn valgt at undlade at udarbejde koncern-
regnskab.
Generelt om indregning og måling
Alle indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes – baseret
på følgende kriterier:
1)
2)
3)
4)
levering har fundet sted inden regnskabsperiodens udløb,
der foreligger en forpligtende salgsaftale,
salgsprisen er fastlagt, og
på salgstidspunktet er indbetalingen modtaget eller kan med rimelig sik-
kerhed forventes modtaget.
Herudover indregnes dagsværdireguleringer af investeringsejendomme samt af
finansielle aktiver og forpligtelser i resultatopgørelsen. Endvidere indregnes i
resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå periodens
indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt
tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidli-
gere har været indregnet i resultatopgørelsen.
Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sand-
synligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilgå interessentskabet, og aktivets
værdi kan måles pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når interessentskabet som følge af en tidligere
begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse og det er sandsynligt, at fremtidige
økonomiske fordele vil fragå interessentskabet, og forpligtelsens værdi kan måles
pålideligt.
Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles
aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.
Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkom-
mer, inden årsrapporten aflægges, og be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på
balancedagen.
Behandling af kapitalandele i datterselskaber, joint ventures og associerede
selskaber i moderselskabet
Kapitalandele i datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber indregnes
og måles efter den indre værdis metode.
I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af periodens resultat
med fradrag af afskrivning af goodwill under posterne ”Resultat af kapitalandele i
datterselskaber” og ”Resultat af kapitalandele i joint ventures” samt ”Resultat af
kapitalandele i associerede selskaber”.
Side 33 af 38
I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i datterselskaber” og ”Kapital-
andele i joint ventures” samt ”Kapitalandele i associerede selskaber” den forholds-
mæssige ejerandel af selskabernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort efter
moderselskabets regnskabspraksis tillagt eventuel goodwill.
I balancen indregnes under posten ”Egenkapital” afdækning af dagsværdireguleret
pengestrøm, der eksisterer som følge af afledt finansielt instrument tilhørende lang-
fristet lån i datterselskaber.
Omregning af fremmed valuta
Transaktioner i fremmed valuta er i periodens løb omregnet til transaktionsdagens
kurs. Gevinster og tab, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på
betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.
Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta,
som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens kurs. Forskel-
len mellem balancedagens kurs og transaktionsdagens kurs indregnes i resultat-
opgørelsen som en finansiel post.
Såfremt interessentskabets udenlandske datterselskaber, associerede selskaber
og joint ventures er selvstændige enheder, omregnes resultatopgørelsen til gen-
nemsnitlige valutakurser, mens balanceposterne omregnes til balancedagens kurs.
Valutakursreguleringer, der opstår ved omregning af selvstændige udenlandske
selskabers egenkapitaler primo året, samt valutakursreguleringer, der opstår som
følge af omregning af selvstændige udenlandske selskabers resultatopgørelser til
gennemsnitlige valutakurser, indregnes direkte på egenkapitalen.
Segmentoplysninger
Der gives oplysninger om nettoomsætning, ordinært resultat før finansielle indtæg-
ter og omkostninger, samt aktiver og forpligtelser fordelt på forretningssegmen-
terne Arealudvikling, Udlejning, Parkering og Havnedrift. Forretningssegmenterne
er sammenfaldende med de segmenter, der vil blive udarbejdet delregnskaber for i
henhold til § 7, stk. 1 i Regnskabsreglementet for konkurrenceudsatte aktiviteter,
ikke-konkurrenceudsatte aktiviteter og finansielt område i Udviklingsselskabet By &
Havn I/S. Oplysninger om forretningssegmenter er baseret på interessentskabets
afkast og risici samt ud fra den interne økonomistyring.
Arealudvikling består af:
•
Indtægter ved salg af ejendomme, herunder værdiregulering af investe-
ringsejendomme, der er bestemt for udvikling
Aktiviteter, som i bred forstand er knyttet til arealudviklingen, herunder og-
så omkostninger til fremme af den rekreative anvendelse af interessent-
skabets ejendomme samt indtægter fra jorddepot
Udviklingsselskabet By & Havn I/S’ andel af posterne i datterselskaber,
joint ventures og associerede selskaber, der vedrører arealudvikling
Øvrige poster, der ikke falder ind under de øvrige forretningssegmenter.
•
•
•
Udlejning består af:
•
•
Indtægter ved udlejning af bygnings-, areal- og vandareallejemål
Indtægter ved salg af udlejningsejendomme, herunder værdiregulering af
udlejningsejendomme
•
•
Omkostninger ved drift og vedligehold af Udviklingsselskabet By & Havn
I/S’ bygninger og arealer, der udlejes eller som forventes udlejet
Afskrivninger på de faste anlæg, der vedrører udlejning.
Side 34 af 38
•
•
•
•
•
Havnedrift består af:
•
Udviklingsselskabet By & Havn I/S’ andel af posterne i joint venture (Co-
penhagen Malmö Port AB)
Udviklingsselskabet By & Havn I/S’ indtægter ved udleje af faste anlæg til
joint venture (Copenhagen Malmö Port AB)
Afskrivninger på faste anlæg udlejet til joint venture (Copenhagen Malmö
Port AB)
Havneindtægter i Udviklingsselskabet By & Havn I/S og de omkostninger,
der er forbundne hermed.
Parkering består af:
•
Indtægter fra parkering på Udviklingsselskabet By & Havn I/S’ parkerings-
anlæg
Omkostninger ved drift og vedligehold af Udviklingsselskabet By & Havn
I/S’ parkeringsanlæg
Drift og administration af parkeringsanlæg for DanLink-Udvikling P/S.
Der er kun ét geografisk segment.
Der sker fordeling af de poster, som indgår i periodens resultat til og med resultat
før finansielle poster.
Aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift.
Segmentforpligtelser omfatter ikke-rentebærende forpligtelser, der er afledt af seg-
mentets drift, herunder leverandører af varer og tjenesteydelser samt anden gæld.
Resultatopgørelsen
Indtægter
Nettoomsætning omfatter havneindtægter, huslejeindtægter, parkeringsindtægter,
indtægter fra jordmodtagelse og øvrig omsætning. Omsætning indregnes i resultat-
opgørelsen, når levering og risikoovergang til køber har fundet sted inden regn-
skabsperiodens udgang. Omsætning indregnes ekskl. moms og med fradrag af
rabatter i forbindelse med salget.
Lejeindtægter er opgjort ekskl. omkostningsrefusioner fra lejerne vedrørende
varme, idet dette mellemværende indregnes i balancen.
Indtægter fra jordmodtagelse indregnes i takt med, at jord modtages fra kunder.
Værdireguleringer af investeringsejendomme består af realiserede avancer ved
ejendomssalg samt periodens beregnede værdireguleringer. For opgørelse af
værdireguleringer henvises til afsnit vedrørende investeringsejendomme.
Avance ved salg af investeringsejendomme omfatter fortjeneste i forhold til den
skønnede markedsværdi for ejendomme, der anses for solgt på aftaletidspunktet.
Andre driftsindtægter indeholder indtægter af sekundær karakter i forhold til
interessentskabets hovedaktivitet.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgjort som for-
skellen mellem evt. salgssum og bogført værdi indgår under andre driftsindtægter
eller andre driftsomkostninger.
Side 35 af 38
Omkostninger
Personaleomkostninger omfatter lønninger, vederlag, pensionsbidrag og øvrige
personaleomkostninger til interessentskabets ansatte, herunder direktion og
bestyrelse.
Andre eksterne omkostninger omfatter reparation og vedligeholdelse af faste an-
læg og maskiner, renholdelse af faste anlæg og bygninger, forsikringer, ejendoms-
skatter, administrationsomkostninger m.m.
Afskrivninger
Materielle anlægsaktiver afskrives lineært over den forventede brugstid. De forven-
tede brugstider er som følger:
Broer, bolværker og andre havneindretninger ................................ op til 67 år
Bygninger mv. ................................................................................. op til 40 år
Leasede anlægsaktiver............................................................................. 30 år
Flydende driftsmateriel ....................................................................... 10-25 år
Øvrigt materiel og udstyr ...................................................................... 4-10 år
Afskrivningsgrundlaget er anskaffelsessum med fradrag af eventuel scrapværdi.
Der afskrives ikke på arealer og investeringsejendomme. Investeringsejendomme
optages til dagsværdi, jf. nedenfor.
Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renteindtægter og –omkostninger vedrørende virk-
somhedsobligationer, likvide beholdninger samt gældsforpligtelser og indregnes
med det beløb, der vedrører regnskabsperioden.
Balancen
Materielle anlægsaktiver
Materielle anlægsaktiver er værdiansat efter følgende principper.
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme defineres som ejendomme, der ikke anvendes i interes-
sentskabets drift, og som besiddes med henblik på at opnå lejeindtægter og/eller
kapitalgevinster ved salg.
Investeringsejendomme måles til dagsværdi efter de modeller, der, ved inddragel-
se af ekstern professionel valuar, blev anvendt ved interessentskabets stiftelse un-
der hensyntagen til ejendommenes særlige karakteristika:
•
•
Dagsværdien af udlejningsejendomme måles til den kapitaliserede værdi
af nettolejen for de enkelte udlejningsejendomme. Den kapitaliserede vær-
di opgøres ved brug af et aktuelt markedsbaseret afkastkrav.
Dagsværdien af udviklingsarealer måles til den tilbagediskonterede værdi
af den forventede salgsværdi for de enkelte udviklingsarealer ved brug af
et aktuelt markedsbaseret afkastkrav for de pågældende arealer.
Principper, beregningsmetoder og forudsætninger for ledelsens skøn over ejen-
dommenes dagsværdier fremgår af noten ”Materielle anlægsaktiver”.
Side 36 af 38
Værdireguleringer af investeringsejendommene indregnes i resultatopgørelsen.
Øvrige materielle anlægsaktiver
Øvrige materielle anlægsaktiver består af grunde og bygninger, havneindretninger,
driftsmateriel og inventar. Den bogførte værdi består af aktivernes anskaffelsessum
med fradrag af foretagne af- og nedskrivninger.
Værdiforøgende hovedistandsættelser og andre større renoveringsarbejder aktive-
res som forbedringer.
Nedskrivningsvurdering af materielle anlægsaktiver
Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver, der ikke løbende måles
til dagsværdi, gennemgås periodisk for at afgøre, om der er en indikation af værdi-
forringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfæl-
det, foretages der nedskrivning til aktivets lavere genindvindingsværdi.
Genindvindingsværdien for aktivet opgøres som den højeste værdi af nettosalgs-
værdien og kapitalværdien.
Såfremt det ikke er muligt at fastsætte genindvindingsværdien for det enkelte aktiv,
vurderes nedskrivningsbehovet for den mindste gruppe af aktiver, hvor der ved en
samlet vurdering kan fastsættes en pålidelig genindvindingsværdi.
Domicilejendomme og andre aktiver, hvor det ikke er muligt at opgøre nogen
kapitalværdi som følge af, at aktivet ikke i sig selv genererer fremtidige penge-
strømme, vurderes for nedskrivningsbehov sammen med den gruppe af aktiver,
hvortil de kan henføres.
Finansielle anlægsaktiver
For kapitalandele henvises til beskrivelsen ovenfor i afsnittet ”Behandling af kapital-
andele i datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber i moderselska-
bet”.
Tilgodehavender under finansielle anlægsaktiver måles til amortiseret kostpris, der
sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegå-
else af forventede tab.
Tilgodehavender
Tilgodehavender værdiansættes til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed sva-
rer til nominel værdi, eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket svarer til på-
lydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivninger
til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender
samt for tilgodehavender fra salg tillige med en generel nedskrivning baseret på
interessentskabets erfaringer.
Andre hensatte forpligtelser
Andre hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til miljøforanstaltnin-
ger vedrørende forureningsforpligtelser. Andre hensatte forpligtelser indregnes, når
interessentskabet som følge af en begivenhed indtruffet før eller på balancedagen
har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives øko-
nomiske fordele for at indfri forpligtelsen.
Side 37 af 38
Langfristede gældsforpligtelser og afledte finansielle instrumenter
Gæld til finansieringsinstitutter og udstedte virksomhedsobligationer måles på tids-
punktet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne provenue efter fra-
drag for afholdte transaktionsomkostninger. Efter første indregning måles udstedte
virksomhedsobligationer og gæld til finansieringsinstitutter til dagsværdi. Ændringer
i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.
Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme i
form af variable rentebetalinger måles til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien
indregnes i resultatopgørelsen.
Kortfristet del af langfristet gæld indregnes under kortfristede gældsforpligtelser
som ”Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser”.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter opført som aktiver omfatter afholdte omkostninger
vedrørende efterfølgende regnskabsperiode.
Modtagne forudbetalinger fra kunder
Modtagne forudbetalinger fra kunder opført som forpligtelser omfatter hovedsage-
ligt opkrævninger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsperioder.
Andre finansielle forpligtelser
Andre finansielle forpligtelser, der omfatter bankgæld, kreditorer og anden gæld,
måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen viser interessentskabets pengestrømme for perioden
opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, periodens forskydning i
likvider samt interessentskabets likviditet ved periodens begyndelse og udgang.
Pengestrømme fra driftsaktivitet
Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres efter den indirekte metode som perio-
dens primære drift reguleret for ikke kontante resultatposter som af- og nedskriv-
ninger, hensatte forpligtelser samt ændring i driftskapitalen, renteind- og udbeta-
linger. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kortfristede gældsfor-
pligtelser, bortset fra ”kortfristet del af langfristet gæld”, ekskl. de poster, der indgår
i likvider.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg
af materielle og finansielle anlægsaktiver.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse
og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt pengestrømme til og fra
ejerne.
Likvider
Likvide midler består af posterne ”Likvide beholdninger” og kortfristet bankgæld.
Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes direkte af resultatopgørelsen og balan-
cen.
Hoved- og nøgletal
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:
Side 38 af 38
Overskudsgrad =
Afkastningsgrad =
Soliditetsgrad =
Egenkapitalforrentning =
Resultat af primær drift x 100
Indtægter i alt
Resultat af primær drift x 100
Gennemsnitlige aktiver
Egenkapital x 100
Passiver i alt
Resultat efter skat x 100
Gennemsnitlig egenkapital
By & Havn
Nordre Toldbod 7
Postboks 2083
1013 København K
CVR-nummer: 30 82 37 02
Tlf. 33 76 98 00
Fax: 33 76 98 01
info@byoghavn.dk
www.byoghavn.dk