Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

i

 

s Selskab: Nordicom
Cvr. nrxr.: 12 93 25
Regnskabsperiode: 1.1.2013
Dirigent: Marianne
Godkendt:

Coakendt

Årsrapport // 2013

EL

be mug

TA1I4ALOEOGSN1Q136

 

Erhvervsstyrelsen
24 apr. 2014

A/S

02

- 31.12.2013
Philip

Liar ne Philip

mA mdk fn

 

 

 

,

 

Selskab:

Nordicom A/S

Svanevej 12

2400 København NV

CVR-nr: 12 93 25 02

Hjemsted: København, Danmark

Telefon: +45 33 33 93 03
Telefax: +45 33 33 83 03
Internet: www.nordicom.dk
E-mail: nordicomØønordicom.dk

Bestyrelse:

Allan Andersen, formand

Michael Vad Petersen, næstformand
Julius Thorfinnsson

Mette Lis Andersen

David Overby

Direktion:
Adm. direktør Ole Steensbro

Revisor:
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

Hovedaktivitet:

Nordicom er et ejendomsselskab med en større portefølje af
erhvervsejendomme overvejende i hovedstadsområdet og den
centrale del af Østjylland fra Aarhus til Kolding.

Generalforsamling:

Ordinær generalforsamling afholdes
den 23. april 2014 kl. 10
Langebrogade 5, 1411 København K

141141GE0GSN10137

 

 

Indholdsfortegnelse
Ledelsesberetning …
Året i hovedtræk... i
Væsentlige begivenheder efter 31. december 2013.
melse LE
(mles se sd ste SE BORER
Strategi og målsætninger.
Finansielle resultater
Risikofaktorer
Medarbejderforhold og videnressourcer
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar, j regnskabslovens $ 99a
rotere SSR SO SES ET SS Se SE as MONS SEND
Åktionærforhold.…
rss NS SS NNE
Koncernstruktur pr.
Påtegning
Ledelsespåtegning
BEES SSR
Koncernregnskab …...…
Resultatopgørelse.…
Opgørelse af totalindkomst
Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december
Opgørelse af egenkapital
Opgørelse af pengestrømme

 

Årsregnskab for Nordicom A/S.
Resultatopgørelse og Totalindkomstopgørelse
Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december …
SISSE SETE]
Opgørelse af pengestrømme.
Noter …

Ejendomsoversigt.

 

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Ledelsesberetning

Til vores aktionærer

Driften af Nordicoms ejendomsportefølje levede i 2013 op til vores
forventninger. Nordicom realiserede således et positivt EBVAT på 17,9
mio. kr. (resultat eksklusive værdireguleringer, skat og ophørte aktivite-
ter).

Nordicom er dog fortsat i en vanskelig finansiel situation. Ved indgangen
til 2014 har koncernen med dens finansielle kreditorer indgået aftaler,
der sikrer et tilstrækkeligt kapitalberedskab frem til 30. juni 2014, hvor
der skal foretages låneforlængelser af lån for ca. 232 mio. kr. og ske
genforhandling af vilkår vedrørende rente- og bidragssatser for gæld på
ca. 2.585 mio. kr. Dette medfører naturligt, at der er usikkerhed om
koncernens fortsatte drift, da grundlaget for koncernens drift for hele
2014 afhænger af udfaldet af disse genforhandlinger om låneforlængel-
ser og -vilkår pr. 1. juli 2014.

Nordicoms langsigtede eksistens som ejendomsselskab og nuværende
finansielle situation kræver tillige, at der findes en løsning, som reetable-
rer og styrker kapitalgrundlaget for koncernens aktiviteter. Ledelsen
arbejder derfor aktivt på at styrke koncernens kapitalstruktur og har i den
forbindelse indgået aftale med en finansiel rådgiver om at bistå med
denne proces. Processen bakkes op af Nordicoms konsultationsudvalg,
der består af repræsentanter fra 4 af koncemens væsentligste finansiel-
le kreditorer med et samlet tilgodehavende på 69 % af koncernens
samlede gæld til finansielle kreditorer,

Nordicom forventer, at den igangsatte proces resulterer i, at der i 2014
indledes konkrete forhandlinger mellem selskabet, koncernens finansiel-
le kreditorer og potentielle investorer om vilkårene for reetablering og
styrkelse af Nordicoms kapitalgrundlag.

Nordicom har i 2013 uændret arbejdet på at optimere driften af koncer-
nens strategiske ejendomme, nedbringelse af balancen med ikke-
strategiske ejendomme og nedbringelse af kapacitetsomkostningerne.

Dette arbejde er forløbet tilfredsstillende.

1411410E0GSN10139

 

Særligt kan fremhæves, at det i 2013 lykkedes at frasælge ejendomme-
ne Enghave Brygge, København SV og Herlev Hovedgade 17, Herlev.
Sidstnævnte ejendom vil dog først blive overdraget til køber i 2014, hvor
også den regnskabsmæssige effekt af salget indregnes i regnskabet.

Frasalget af de to ejendomme medfører alt anden lige en betydelig
forbedring af såvel fremtidige driftsresultater som likviditet. Herudover ”
har Nordicom i 2013 afhændet de resterende udenlandske aktiviteter i
Tyskland, hvilket var en vigtig milepæl i omstillingen af selskabet.

Det har i 2013 været nødvendigt at foretage negative værdireguleringer
med -265 mio. kr. på koncernens danske investeringsejendomme, da
Nordicom fortsat oplever, at markedet er præget af stagnerende eller
faldende markedsleje, såvel ved genudlejninger som ved genforhandlin-
ger med eksisterende lejere. Endvidere er ejendomsmarkedet fortsat
præget af illikviditet og få transaktioner, hvilket smitter af på ejendom-
menes afkastkrav. Værdireguleringerne skyldes således en kombination
af stigende afkastkrav og faldende markedsleje i 2013.

I 2014 vil selskabet fortsætte strategien med operationelle tilpasninger i
ejendomsporteføljen. De samfundsøkonomiske nøgletal indikerer tillige
begyndende optimisme, som med tiden må forventes at påvirke driften
positivt og dermed også værdien af de ejendomme, som Nordicom er i
besiddelse af. .

På vegne af bestyrelsen og direktionen vil jeg takke medarbejdere,
kunder, finansielle kreditorer og øvrige samarbejdsparinere for et godt
samarbejde i 2013.

Ole Steensbro
Adm. direktør

 

 

 

 

 

Året i hovedtræk

Strategi

Nordicoms strategi er at blive et økonomisk sundt porteføljeselskab med
erhvervsejendomme overvejende i hovedstadsområdet og de centrale
dele af Østjylland fra Aarhus til Kolding.

Nordicom er fortsat i en vanskelig finansiel situation, og ledelsens væ-
sentligste strategiske fokus er derfor at styrke kapitalgrundlaget. For at
nå det overordnede mål om at blive et økonomisk sundt porteføljesel-
skab er der tillige fokus på gennemførelse af operationelle og finansielle
tilpasninger i koncernen.

Gennemførelsen af strategien skal medføre og sikre, at Nordicom
besidder en klar og fokuseret strategisk sammensætning af ejendomme,
der er understøttet af en velafbalanceret finansiel struktur, og som
indeholder et betydeligt potentiale for porteføljeoptimering, dels i form af
potentiel driftsoptimering og dels i form af porteføljevækst.

Koncernens finansielle situation

Nordicom har siden 2010, som følge af sin vanskelige finansielle situati-
on, været omfattet af en bankaftale med hovedparten af koncernens
penge- og realkreditinstitutter. Aftalen udløb oprindeligt den 31. decem-
ber 2012, men er af flere omgange forlænget.

Nordicom opnåede den 25, marts 2013 med hovedparten af koncernens
finansielle kreditorer en forlængelse af bankaftalen med en hovedstol på
i alt 2.899 mio. kr., så bankaftalen herefter var gældende for hele 2013.

Den kortsigtede forlængelse medførte, at Nordicom allerede fra og med
1. januar 2014 havde behov for at opnå yderligere forlængelser af
løbetider samt rente- og bidragsvilkår på den omfattede gæld, ligesom
der pr. 1. januar 2014 også skulle opnås forlængelser af løbetider mv.
på gæld uden for bankaftalen.

Den 20. december 2013 opnåede Nordicom de nødvendige forlængel-
ser af såvel bankaftalen som gæld uden for bankaftalen. To finansielle
kreditorer valgte at træde ud af bankaftalen i forbindelse med forlængel-
sen. Forlængelsen af bankaftalen medfører bl.a., at rente- og bidrags-
satser er fastlåste indtil 30. juni 2014, ligesom gæld omfattet af bankaf-
talen umiddelbart ikke kan kræves indfriet i 2014. Endvidere forpligter
bankaftalen Nordicom til at afsøge mulighederne for rejsning af ny
egenkapital.

Ved forlængelsen af bankaftalen pr, 1, januar 2014 fordeler koncernens
nominelle gæld sig således på henholdsvis gæld omfattet af bankaftalen
og gæld, hvor der er indgået bilaterale aftaler:

 

 

 

Realkredit-
Belob i mio. kr. Bankgæld gæld lak %
Bankaftalen 845 1.247 2,092 78%
Bilaterale aftaler 255 339 594 22%
I alt 1.100 1.586 2.686 100%

 

De indgåede aftaler medfører bl.a.:

EO At løbetider på finansiel gæld på ca. 232 mio. kr. skal forlænges pr.
1, juli 2014.

EH At rente- og bidragsvilkår på finansiel gæld på ca. 2,585 mio. kr.
skal genforhandles pr. 1. juli 2014,

H. At bankaftalen i visse tilfælde kan ophøre før udgangen af 2014.

l1ATL1410E0GSN10140

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

I den nuværende finansielle situation er det en forudsætning for Nordi-
coms langsigtede eksistens som ejendomsselskab, at der findes en
løsning, der sikrer reetablering og styrkelse af kapitalgrundlaget for
koncernens aktiviteter.

Ledelsen indledte i efteråret 2013 derfor en proces med henblik på at
styrke koncernens kapitalstruktur. Nordicom har i den forbindelse indgå-
et aftale med en finansiel rådgiver om at bistå hermed, herunder med at
identificere potentielle investorer med henblik på at indlede konkrete
forhandlinger mellem selskabet, koncernens finansielle kreditorer og
potentielle investorer om vilkårene for reetablering og styrkelse af Nordi-
coms kapitalgrundlag. Processen bakkes op af og foregår i dialog med
Nordicoms konsultationsudvalg, der består af repræsentanter fra 4 af
koncernens væsentligste finansielle kreditorer med et samlet tilgodeha-
vende på 69 % af koncernens samlede gæld til finansielle kreditorer.

For at gennemføre koncernens planlagte aktiviteter i hele 2014 er det
nødvendigt, at der opnås tilfredsstillende aftaler om nødvendige forlæn-
gelser af de lån og vilkår, der udløber respektive skal genforhandles pr.
1. juli 2014 og også er nødvendige for, at arbejdet med styrkelsen af
kapitalgrundlaget kan fortsætte. Forudsat opnåelse af disse forlængelser
udviser Nordicoms likviditetsprognoser, at der er tilstrækkelige midler til
at gennemføre koncernens planlagte aktiviteter i hele 2014.

Usikkerhed om fortsat drift

I afsnittet "Usikkerhed om fortsat drift” i koncemregnskabets note 1 er
forhold om Nordicoms finansielle situation detaljeret beskrevet, herunder
usikkerhed om Nordicoms fortsatte drift som følge af, at Nordicom ikke i
tilstrækkeligt omfang har opnået bindende finansieringstilsagn for hele
2014, jf. beskrivelsen ovenfor.

På baggrund af usikkerheden om den fremtidige finansiering af Nordi-
com har selskabets ledelse i forbindelse med regnskabsaflæggelsen
grundigt overvejet og vurderet, hvorvidt årsrapporten kan aflægges
under forudsætning af fortsat drift. De regnskabsregler, som koncernen
anvender, foreskriver, at års- og koncernregnskabet skal aflægges
under forudsætning af fortsat drift, med mindre der er planer om afvik-
ling, eller der ikke er noget realistisk alternativ hertil. Som beskrevet
ovenfor arbejder ledelsen på at tilvejebringe en styrkelse af kapital-
grundlaget i Nordicom. Det er derfor ledelsens vurdering, at der er
realistiske altemativer til en afvikling af selskabets aktiviteter, og års- og
koncernregnskabet er på den baggrund aflagt under forudsætning af
koncernens fortsatte drift.

På tidspunktet for aflæggelse af års- og koncerregnskabet er det
usikkert om den igangsatte proces fører til en løsning, der sikrer et
tilstrækkeligt styrket kapitalgrundlag for koncernens aktiviteter. Dette
afhænger i vid udstrækning af villigheden hos de involverede parter til at
opnå en samlet løsning. På tidspunktet for regnskabsaflæggelsen kan
ledelsen ikke vurdere med sikkerhed, hvorvidt processen vil føre til et
tilfredsstillende resuitat.

Ovennævnte forhold har medført, at Nordicom på tidspunktet for aflæg-
gelse af års- og koncernregnskabet ikke har kunnet tilvejebringe et for
Nordicoms revisor (Deloitte) tilstrækkeligt og passende revisionsbevis
for Nordicoms evne til at fortsætte driften i hele 2014. Nordicoms revisor
har overfor ledelsen oplyst, at der i en sådan situation, i henhold til
internationale standarder, i en afkræftende konklusion skal tages forbe-
hold for, at års- og koncemregnskabet er aflagt under forudsætning af
fortsat drift. En påtegning uden forbehold ville kræve, at der foreligger et
revisionsbevis, der kan give revisor en høj grad af sikkerhed for Nordi-
coms forventninger til koncernens fortsatte drift i hele 2014. I årsrappor-
tens revisionspåtegning på side 29 er der derfor anført en afkræftende

3

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

konklusion. Udover det manglende revisionsbevis for forudsætningen
om fortsat drift har Deloittes revision ikke givet anledning til bemærknin-
ger til års- og koncernregnskabet.

Hvis der ikke opnås en tilfredsstillende løsning i relation til en styrkelse
af kapitalgrundlaget, vil det i høj grad være op til koncernens finansielle
kreditorer at træffe afgørelse om Nordicoms fremtid, herunder at afklare
om der mellem de involverede parter er opbakning til at skabe en løs-
ning, som sikrer koncernens fortsatte drift.

Der kan i den situation være mange alternative former for videreførelse
af Nordicom, eksempelvis ved rekonstruktion af koncernen, afvikling af
dele eller hele ejendomsporteføljen eller fortsættelse af aktiviteterne i
uændret form ved indgåelse af nye kreditoraftaler. Det kan også være
nødvendigt .at ophøre med koncernens drift, bl.a, ved konkurs eller
anden form for afvikling, men der er på tidspunktet for affæggelsen af
årsrapporten ikke grundlag for at forvente, at dette vil blive tilfældet.

Det generelle ejendomsmarked

Generelt set har samfundsudviklingen gennem de seneste år ikke været
gunstig for ejendomsbranchen — specielt ikke for aktører som Nordicom,
der hovedsageligt besidder ejendomme med sekundære beliggenheder.
Markedet for sådanne ejendomme har således været hårdt ramt af den
såkaldte finanskrise, hvilket har medført nedadgående pres på lejeni-
veauer og driftsindtjening, udfordrende genudlejninger, stigende tom-
gang og stigende tab på lejerestancer.

2013 har i lighed med de seneste foregående år været særdeles udfor-
drende for Nordicom. Koncernen oplever fortsat, at markedet er præget
af stagnerende eller faldende markedsleje, såvel ved genudlejninger
som ved genforhandlinger med eksisterende lejere.

Markedet for ejendomme med sekundære beliggenheder har desuden
været præget af få transaktioner og fortsatte vanskeligheder med at
opnå finansiering. Dette smitter af på investoremes afkastkrav til inve-
steringer i sådanne ejendomme. | visse tilfælde kan det endog konstate-
res, at illikviditeten på denne del af ejendomsmarkedet medfører store
forskelle på resultatet af forskellige ejendomsmægleres værdiansættelse
af samme ejendom. Dette udtrykker efter Nordicoms opfattelse meget
tydeligt den usikkerhed, der præger markedet, og som ikke mindst
vanskeliggør værdiansættelsen af koncernens ejendomme.

Kombinationen af stigende afkastkrav og faldende markedsleje har i
2013 således haft en negativ effekt på værdien af koncernens investe-
ringsejendomme, hvorfor det i 2013 har været nødvendigt at foretage
negative værdireguleringer med -265 mio. kr. på koncernens investe-
ringsejendomme.

Udlejning og ejendomsdrift

Markedsforholdene medfører, at Nordicom har stor fokus på at fastholde
en stabiliseret ejendomsdrift. Som følge af lav efterspørgsel efter nye
lejemål er det vigtigt for Nordicom at fastholde nuværende lejere og
samtidigt have særlig fokus på at nedbringe tomgangslejen.

For året som helhed har Nordicom haft succes med at fastholde en
stabiliseret drift på ejendomsporteføljen. Tomgangsprocenten på strate-
giske ejendomme (opgjort efter lejeværdi) faldt således fra 17,9 % i
2012 til 16,7 %i 2013.

Tomgangsprocenten steg ellers betydeligt i begyndelsen af 2013 som
følge af flere større lejeres fraflytninger. Isoleret set udgjorde tomgangen
på strategiske ejendomme således 21,6 % i 1. kvartal 2013, hvorfor det i
denne sammenhæng er tilfredsstillende, at 2013 som helhed endte med
en samlet tomgang, der er lavere, end den var i 2012,

Faldet i tomgangen kan tilskrives en succes med at indgå nye lejekon-
trakter i et omfang, der har medført, at der i 2013 er flyttet nye lejere ind

TALIATOGEOGSNIO141

 

på ca. 30.000 kvm svarende til ca. 7 % af koncernens samlede etage-
arealer, Særligt kan følgende nyudlejninger i 2013 nævnes:

Femøvej, Næstved: Ca. 5.000 kvm (kontor).
Kejlstrupvej, Silkeborg: Ca. 4.000 kvm (lager).
Hejrevej, København NV: Ca. 3.000 kvm (kontor).
Dannebrogsgade, Odense: Ca. 1.500 kvm (kontor).

Dodd m

Der er endvidere indgået lejekontrakter i 2013 og i begyndelsen af 2014,
der medfører indflytning af nye lejere på ca. 10.000 kvm i løbet af 2014,
ligesom der er igangværende kontraktforhandlinger med potentielle nye
lejere i flere af koncernens ejendomme.

Ejendomssalg

Nordicom har i 2013 fortsat arbejdet med at omstille koncernen fra at
være udviklingsorienteret til at fokusere på driftsoptimering af koncer-
nens ejendomsportefølje. | den forbindelse er arbejdet med at frasælge
ikke-strategiske ejendomme fortsat, og bl.a. er der opnået følgende
positive resultater:

Frasalg af ejendommene ved Enghave Brygge i Københavns Syd-
havn. Handlen er struktureret således, at der på grundlag af aftaler
med henholdsvis køber og panthaver i ejendommene er opnået en
salgssum på 180 mio. kr. og en gældseftergivelse på i alt 80 mio.
kr., hvoraf 35 mio. kr. afhænger af købers planmæssige indfrielse af
sine låneforpligtelser inden for de kommende år, I resultatopgørel-
sen for 2013 er derfor indregnet et salgsprovenu på 225 mio. kr. De
resterende 35 mio. kr. indtægtsføres, når grundlaget herfor er til
stede.

EH Frasalg af ejendommen Herlev Hovedgade (”DISA”"-grunden) i
Herlev. Ejendommen skal overtages af køber senest den 30. april
2014. Købesummen andrager 205 mio. kr., hvoraf 5 mio. kr. allere-
de er modtaget i form af optionspræmier. Nordicom har tidligere
modtaget yderligere 3 mio, kr. | optionspræmier, ligesom køber re-
funderer Nordicoms liggeomkostninger indtil overtagelsestidspunk-
tet. Salget vil få regnskabsmæssig effekt ved aflevering af ejen-
dommen i 2014,

Afvikling af koncernens sidste udenlandske ejendomsaktivitet. Ved
årets start ejede Nordicom gennem medejerskab af et tysk selskab
én kontorejendom i Hamborg. Kapitalandelene i det pågældende
selskab blev solgt pr, 1. maj 2013, hvilket resulterede i, at et kontant
beløb på ca. 27 mio. kr. kunne overføres til koncernens danske ak-
tiviteter.

Nordicom har i 2013 også overdraget flere mindre grundstykker og
ejendomme som følge af frasalg. Samlet set er der dermed i løbet af
2013 opnået væsentlig fremdrift i gennemførelse af den lagte strategi.

I bankaftalen er der i øvrigt aftalt en mekanisme, hvorefter koncernen
kan forpligtes til at sælge en ejendom på nærmere aftalte betingelser.

Ledelse og administration

2013 har været præget af omkostningsbesparende initiativer. Målet har
været at reducere de faste omkostninger, og dette er bl.a. lykkedes ved
at flytte virksomhedens domicil til en af koncemens egne ejendomme i
Københavns Nordvestkvarter, Herudover er der sket en reducering i
medarbejderantallet, der ved udgangen af 2013 udgjorde 25 mod 32 ved
indgangen til 2013. Endelig er der foretaget en reducering af honoraret
til selskabets bestyrelse, hvilket er sket ved dels at reducere honoraret
pr. bestyrelsesmedlem og dels ved en formindskelse af antallet af
bestyrelsesmedlemmer fra 6 til 5.

I henhold til bankaftalen er der i 2013 nedsat et konsultationsudvalg med
repræsentanter fra de i forhold til koncernens respektive låneengage-
menter største bankkreditorer, den største realkreditkreditor og de
øvrige bankkreditorer. Udvalget holdes orienteret om koncernens drift og
ejendomssalg, ligesom det bl.a. har mulighed for at indhente samtlige de

 

 

N

 

finansielle kreditorers udtalelse om forhold, som Nordicom har forelagt
udvalget.

I 2013 har Nordicom fastsat måltal for det underrepræsenterede køn i
bestyrelsen. Der er i bankaftalen, som Nordicom er underlagt, begræns-
ninger i udpegning af nye bestyrelsesmedlemmer, og under hensynta-
gen hertil har Nordicom valgt, at det underrepræsenterede køn inden
udgangen af 2018 skal være repræsenteret i bestyrelsen med 40 %
(andrager aktuelt 20 %).

Ledelsen i Nordicom noterede sig i efteråret 2013, at der på ejendoms-
markedet eksisterede en vis usikkerhed med hensyn til, hvorvidt ”klassi-
ske ejendomsselskaber' er omfattet af den nye lov om forvaltere af
alternative investeringsfonde (”FAIF-loven”). Som følge heraf indgik
Nordicom i en dialog med Finanstilsynet herom, og i den forbindelse er
det blevet bekræftet, at Nordicom på nuværende tidspunkt ikke er
omfattet af den pågældende lovgivning.

Kapitalforhold

Ledelsen har pr. 25. april 2013, efter bemyndigelse fra generalforsam-
lingen, foretaget nedsættelse af aktiekapitalen i Nordicom A/S fra nomi-
nelt 120.278.580 kr. til nominelt 12.027,858 kr. Nedsættelsen er sket
ved ændring af aktiekapitalens pålydende værdi fra 10 kr. pr. aktie til 1
kr. pr. aktie. Nedsættelsen er anvendt til dækning af koncernens under-
skud samt delvis dækning af moderselskabets selskabsretlige kapi-
taltab.

Koncernens egenkapital pr. 31. december 2013 er negativ med -156,5
mio. kr. Som omtalt ovenfor har Nordicom bl.a. derfor påbegyndt en
proces med henblik på, at der i løbet af 2014 indledes konkrete forhand-
linger mellem selskabet, koncernens finansielle kreditorer og potentielle
investorer om vilkårene for reetablering og styrkelse af kapitalgrundla-
get.

Koncernens resultat

Årets resultat blev et underskud på -191,9 mio. kr, (2012: -5,0 mio. kr.)
for koncernens fortsættende aktiviteter og et underskud på -194,6 mio.
kr. (2012: -43,5 mio. kr.) for koncernens samlede aktiviteter.

Årets resultat for fortsættende aktiviteter er påvirket af negative dags-
værdireguleringer på investeringsejendomme med netto -265,0 mio, kr.
(2012: 2,4 mio. kr.), jf. omtalen ovenfor. Det vægtede afkastkrav for
koncernens færdige investeringsejendomme udgør 6,97 % p.a. pr. 31.
december 2013. Pr. 31. december 2012 udgjorde det tilsvarende væg-
tede afkastkrav for hele porteføljen 6,82 % p.a. Årets resultat er herud-
over påvirket af positive dagsværdireguleringer på gæld med 42,6 mio.
kr. (2012: -29,1 mio.kr.).

Det realiserede EBVAT (resultat eksklusive værdireguleringer og skat)
for fortsættende aktiviteter udgør 17,9 mio. kr. (2012: 26,5 mio. kr.),
hvilket er i overensstemmelse med de udmeldte forventninger.

Væsentlige begivenheder efter 31. december 2013

Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne
årsrapport ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker vurderingen af
årsrapporten.

1411410E0GSWN10142

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Forventninger til 2014

Nordicom arbejder på, at der i løbet af 2014 findes en løsning, der i
tilstrækkeligt omfang reetablerer og styrker koncemens kapitalgrundlag.

Hvis der ikke opnås en tilfredsstillende løsning i relation til styrkelse af
kapitalgrundlaget, skal der findes en alternativ form for videreførelse af
Nordicom, eksempelvis ved rekonstruktion af koncernen, afvikling af
dele eller hele ejendomsporteføljen eller fortsættelse af aktiviteterne i
uændret form ved indgåelse af nye kreditoraftaler. Det kan også være
nødvendigt at ophøre med koncernens drift, bl.a. ved konkurs eller
anden form for afvikling.

Nordicoms resultatforventninger i 2014 afhænger i høj grad af udfaldet
af den igangværende proces. Det er på nuværende tidspunkt ikke muligt
at skønne over, hvilken effekt processen med at styrke kapitalstrukturen
vil have på resuitatet for 2014. Dette gælder, uanset om det forudsæt-
tes, at processen resulterer i et positivt eller negativt resultat.

Det vil formentligt medføre en negativ påvirkning på Nordicoms driftsre-
sultat for 2014, såfremt den igangsatte proces ikke resulterer i eller ikke
har udsigt til en styrkelse af kapitalstrukturen. Dette gælder særligt, fordi
Nordicom i givet fald skal genforhandle vilkår om rente- og bidragssatser
pr. 1. juli 2014 på finansiel gæld omfattet af bankaftalen og sikre refi-
nansiering af gæld uden for bankaftalen, ligesom omkostninger til den
igangsatte proces vil påvirke resultatopgørelsen.

Nordicom har udarbejdet et budget for 2014 baseret på en alt andet lige
situation, dvs. baseret på en uændret ejendomsportefølje og på de
vilkår, der aktuelt gælder for bl.a. rente- og bidragssatser på finansiel
gæld.

Det pågældende budget for 2014 udviser en forventning til EBVAT
(resultat eksklusive værdireguleringer og skat) i niveauet 20-30 mio. kr.

! det for 2014 udarbejdede budget forventes, at køberen af ejendommen
Herlev Hovedgade (”DISA-grunden”) planmæssigt overtager ejendom-
men senest den 30. april 2014, hvilket positivt påvirker det forventede
EBVAT med en avance på ca. 14 mio. kr. Det forudsættes herudover, at
Nordicoms arbejde med at nedbringe tomgangen afleder en positiv
effekt af driftsresultatet for 2014,

På grund af situationen på ejendomsmarkedet er der generelt betydelig
usikkerhed knyttet til forudsætningerne for Nordicoms forventede resul-
tater. Driftsresultatet for 2014 kan således påvirkes væsentligt ved
større lejeres fraflytninger, konkurser og lignende, ligesom genforhand-
ling af lejevilkår med eksisterende lejere kan få indflydelse på driftsresul-
tatet.

Udover den mulige effekt af genforhandlinger af rente- og bidragssatser
pr. 1. juli 2014, har Nordicom variabelt forrentet realkreditgæld for nomi-
nelt ca. 600 mio. kr., hvor der skal ske en ny rentefastsættelse pr. 1. juli
2014, hvilket også vil kunne påvirke driftsresultatet for 2014 såvel posi-
tivt som negativt.

Herudover vil eventuelle frasalg af ejendomme påvirke det forventede
EBVAT.

 

ra

Se eked
Pe n

EEK 55. å. DER
RER are Le

 

ka SNNer Feer
Fr ell ba ene sms SELE
” =

å i”
(Gl fr
$&

x
2
É

 

 

 

Hoved- og nøgletal

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

 

Hovedtal

Beløb i 1.000 kr.

 

 

 

 

 

2013 2012 2011 2010 2009
Resultatopgørelse
Huslejeindtægter 165.953 203.565 209.020 217.922 207.916
Nettoomsætning i alt 196.471 223.281 230.765 393.868 260.750
Bruttoresultat 141.396 165.041 162.448 159.502 173.473
Resultat af primær drift -122.420 86.644 6.160 496.919 478.403
Finansielle poster -86.021 -93.857 -105.014 -112.321 -181.275
Resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT) (fortsættende aktiviteter) 17.876 26.468 4.744 -22,294 -80.561
Årets resultat af fortsættende aktiviteter -191.870 4.964 -18.049 412.861 -539.768
Årets resultat af ophørte aktiviteter -2.718 -38.548 -36.985 4.217 -13.009
Årets resultat -194,588 | 43.512 -115.034 417,078 -552,777
Opgørelse af finansiel stilling SERENE ? KEE .
Investeringsejendomme 2.208.685 2.856.773 3.344.661 3.967,464 4.532.981
Investeringer i materielle aktiver "48.612" 41:987 — —” 63.600: : 92.994 154,911
Balancesum i alt 2.725.331 3.281.589 4.008.504 — 4.279.236" 4.979.684
Rentebærende gæld 2.694.493 3.087.327- ". 3.749.696 3.856,514 3.978.077
Egenkapital for aktionærer i Nordicom A/S ” -156.526 40.257 - 84.605 194.014 496.908
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømme fra driften 10.342 -24.094 13.341 146.275 -79,304
Pengestrømme fra investering 40.427 402.606 81.068 49.525 56.821
Pengestrømme fra finansiering 49.969 413.157 -137,713 -93.765 12.199
Øvrige oplysninger
Andel af langfristet gæld af total gæld (%) 57,6 52,4 83,8 89,4 52,5
Aktiekapital 12.028 120.279 120.279 120.279 312.786
Børskurs, ultimo (beløb i kr.) 2,3 4,7 44 11 60
Aktiekursændring i kurspoint -2,4 0,3 6,7 49 $
Udbytte pr. aktie (beløb i kr.) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Antal medarbejdere i koncernen (gns.) 32" 32 33 37 52
Nøgletal

2013 2012 2011 2010 2009
Afkast på investeringsejendomme (% p.a.) af fortsættende aktiviteter 4,8 5,1 47 4,2 3,9
Gennemsnitlig lånerente (% p.a.) af fortsættende aktiviteter 3,0 2,9 3,1 32 5,0
Afkastmarginal på investeringsejendomme (% p.a.) af fortsættende aktiviteter 1,8 22 1,6 1,0 1,1
Forrentning af egenkapital (%) N/A -69,5 -81,5 -120,5 71,8
Indre værdi pr. aktie, ultimo (kr.) -13,1 34 7,4 16,3 78,2
Resultat pr. aktie (kr.) -16,3 -3,6 -9,5 -52,7 -86,9
Resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie (kr.) -16,1 -0,4 -6,6 -52,3 -84,9
Udbytteafkast (%) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Kursåindre værdi, ultimo Neg. 1,4 0,6 0,7 0,8
Cashflow pr. aktie (kr.) 0,9 -2,0 1,1 18,2 -12,5
Soliditet (%) Neg. 1,2 2,1 4,5 10,0
Aktierelaterede nøgletal for 2009 er multipliceret med en justeringsfaktor ”): 25 medarbejdere ultimo 2013.
på 0,47 som følge af gennemført aktieemission i 2010. Ovennævnte
nøgletal er beregnet i henhold til definitioneme udarbejdet af Den Dan-
ske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal 2010”, jf. omta-
len i koncemregnskabets note 36.

7

1411410E0GSN10144

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Strategi og målsætninger

Nordicoms strategi

Nordicom strategi er at blive et økonomisk sundt porteføljeselskab med
erhvervsejendomme overvejende i hovedstadsområdet og den centrale
del af Østjylland fra Aarhus til Kolding.

Nordicom er fortsat i en vanskelig finansiel situation, og ledelsens væ-
sentligste strategiske fokus er derfor at reetablere og styrke kapital-
grundlaget.

For at nå det overordnede mål om at blive et økonomisk sundt porteføl-
jeselskab finder Nordicom det nødvendigt, at der fortsat gennemføres
operationelle og finansielle tilpasninger i koncernen.

Strategien kan opdeles i to delelementer:

1.… Operationel tilpasning
2. Finansiel tilpasning

Gennemførelsen af strategien skal medføre og sikre, at Nordicom
besidder en klar og fokuseret strategisk sammensætning af ejendomme,
der er understøttet af en velafbalanceret finansiel struktur, og som
indeholder et betydeligt potentiale for porteføljeoptimering, dels i form af
potentiel driftsoptimering og dels i form af porteføljevækst.

Operationel tilpasning

Nordicom har historisk haft betydelige aktiviteter inden for ejendomsud-
vikling (development), men ændrede i 2010 strategi til primært at besid-
de danske erhvervsudlejningsejendomme.

Det historiske strategiske fokus og ændringerne heri medførte, at Nordi-
com besad en porteføljesammensætning, der i forhold til den nuværen-
de strategi ikke var strategisk begrundet, herunder ejendomme med stor
geografisk spredning og med mange forskelligartede ejendomstyper og
risici.

Med henblik på at tilpasse ejendomsporteføljen har Nordicom derfor
siden 2010 arbejdet med frasalg af udenlandske ejendomme, boligud-
lejningsejendomme, grunde og ejendomsudviklingsprojekter. Endvidere
har Nordicom arbejdet med at frasælge ejendomme på ikke-strategiske
beliggenheder, hvilket imidlertid har været vanskeliggjort som følge af de
ændrede markedsforhold i forbindelse med finanskrisens indtræden i
2008.

Sideløbende med frasalgsaktiviteterne arbejder Nordicom på at driftsop-
timere sine strategiske ejendomme. Optimeringen gennemføres ved en
kombination af opgradering af ejendommenes vedligeholdelsesstand,
kundepleje af eksisterende lejere og genudlejning af tomme lejemål.
Optimeringen gennemføres dels for at sikre maksimal indtjening på
ejendommene og dels for at reducere risici ved udlejningsaktiviteterne.

1411410E0GSN10145

 

Nordicoms ejendomsportefølje har, trods allerede opnåede positive
resultater, fortsat potentiale til betydelige optimeringer, ligesom der
fortsat besiddes ejendomme, som ikke er omfattet af det strategiske
fokus.

Gennemførelse af de operationelle tilpasninger vil derfor fortsætte
uændret i 2014.

Finansiel tilpasning

Historisk set har Nordicom haft en politik om at have en stor andel af
gæld baseret på lån hos en bred kreds af bankkreditorer. Lånene hos
bankkreditorerne var kendetegnet ved, at de kunne opsiges med kort
varsel, hvilket for hovedparten af lånenes vedkommende netop skete i
2009 som følge af finanskrisens hærgen.

Situationen i 2009 medførte, at der pr. 1. januar 2010 blev indgået en
fælles bankaftale med hovedparten af koncernens finansielle kreditorer,
der sikrede, at Nordicom kunne arbejde videre med den ovennævnte
ændrede strategi.

Som beskrevet på side 3 er bankaftalen fortsat gældende for resten af
2014, idet rente- og bidragsvilkår dog skal genforhandles pr. 1. juli 2014.
Bankaftalen sikrer, at koncernen i en periode har tilstrækkelig likviditet til
at gennemføre sine aktiviteter. Nordicoms finansielle situation indebærer
dog, at der er behov for reetablering og styrkelse af kapitalgrundlaget.

Nordicoms langsigtede eksistens som ejendomsselskab kræver såle-
des, at der findes en løsning, der sikrer et styrket kapitalgrundlag for
koncernens aktiviteter. En styrkelse af kapitalgrundlaget skal sikre, at
Nordicom opnår en fornuftig balance mellem aktiver og gæld samt sikre
et nødvendigt kapitalberedskab til gennemførelse af koncernens aktivite-
ter, Dette vil forbedre Nordicoms kreditværdighed og har til hensigt at
sikre, at koncernen igen kan indgå låneaftaler på markedsvilkår.

Den for 2014 indgåede bankaftale forpligter Nordicom til at afsøge
mulighederne for en kapitaltilførsel, Nordicom har derfor i 2013 opstartet
opgaven med løsninger til at styrke koncernens kapitalstruktur og har i
den forbindelse indgået en aftale med en finansiel rådgiver om at bistå
med denne proces, hvilket vil fortsætte i 2014, jf. beskrivelsen på side 3.

Det er koncemens målsætning, at egenkapitalandelen på lang sigt skal
udgøre 20-40 % for koncernen som helhed.

 

 

 

Finansielle resultater

Årets resultat sammenholdt med den forventede udvikling
Koncemen opnåede i 2013 et resultat eksklusive værdireguleringer og
skat (EBVAT) og ophørte aktiviteter på 17,9 mio. kr., hvilket er i over-
ensstemmelse med de udmeldte forventninger som omtalt i delårsrap-
porten for 3. kvartal 2013, og som har været gældende i hele 2013. De
udmeldte forventninger i delårsrapporten for 3. kvartal 2013 udgjorde
således et EBVAT i niveau 10 til 20 mio. kr., der knyttede sig til koncer-
nens fortsættende aktiviteter, '

Segmentoplysninger
Nordicom opdeler koncemens ejendomme i 4 segmenter fordelt på
henholdsvis

AA. Strategiske ejendomme
=. Erhvervsejendomme

B.  Ikke-strategiske ejendomme
2 Udviklingsejendomme og grunde
=. Boligejendomme og hoteller
= Udenlandske ejendomme

Nordicom har i 2013 frasolgt sin ejerandel af den resterende udenland-
ske ejendom, og segmeniet "Udenlandske ejendomme” er derfor nu
fuldt afviklet.

Koncemens ejendomme grupperet på segmenter er præsenteret på side
109. Den regnskabsmæssige værdi af koncernens investerings- og
domicilejendomme og projektbeholdninger pr. 31. december 2013
fordeler sig således på segmenter:

Erhvervsejendomme

Cc NA Udviklingsejendomme
+ og grun:

Boligejendomme
og hoteller

 

 

 

A. Strategiske ejendomme
Erhvervsejendomme
Beløb i mio. kr. 2013 2012
Omsætning 134,4 153,2
Bruttoresultat 107,8 123,1
Værdireguleringer -253,1 44,7
Segmentresultat -211,9 15,6
Samlede aktiver 1.902,5 2.144,8

 

Segmentet ”Erhvervsejendomme” omfatter Nordicoms strategiske
ejendomme, herunder investeringsejendomme inden for butik, kontor,
lager og produktion. Segmentet indeholder enkelte ejendomme under
omstilling, hvor Nordicom selv forestår udviklingen med henblik på at
optimere ejendommenes drift.

1411410E0GSN1014€

 

NORDICOM |] LEDELSESBERETNING

Segmentets ejendomme er geografisk koncentreret i Storkøbenhavn og
større provinsbyer, Fordelt på regnskabsmæssige værdier fordeler
porteføljen sig således:

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2013 2012
Storkøbenhavn 712 38% 820 38%
Øvrige Sjælland 405 21% 459 21%
Fyn 249 13% 252 12%
Jylland 536 28% 614 29%
l alt 1.903 2,145

 

Opdelt på ejendomstyper fordeler segmentets regnskabsmæssige værdi
sig således:

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2013 2012
Butik 870 45% 1.030 48%
Kontor 926 49% 970 45%
Lager og produktion 70 4% 108 5%
Andre 37 2% 37 2%
I alt 1.903 2.145

 

Omsætningen i segmentet udgør i 2013 134,4 mio. kr. og er faldet med
18,8 mio. kr. sammenlignet med 2012. Nedgangen forklares hovedsage-
ligt ved følgende forhold:

Indtægtsført engangsbeløb på 15 mio. kr. i 2012 vedr. kompensati-
on for en lejers frigørelse af sin lejekontrakt.

EH Lavere leje end tidligere ved indgåelse af nye lejekontrakter.

Nordicom arbejder fortsat målrettet på at genudleje ledige lokaler og
derved nedbringe tomgangen, som på koncernens sirategiske ejen-
domme udgjorde 16,7 % (opgjort efter lejeværdi) i 2013 mod 17,9 % i
2012.

Tomgangsprocenten for hver ejendomstype er illustreret i nedenstående
tabel:

 

 

 

Gennemsnitlig tomgang i % 2013 2012
Butik 16,3% 18,2%
Kontor 12,3% 11,1%
Lager og produktion 53,5% 54,8%
Andre 2,1% 2,8%
I alt 16,7% 17,9%

 

Tomgangsprocenten steg ellers betydeligt i begyndelsen af 2013 som
følge af flere større lejeres fraflytninger. Tomgangen har som følge af
nye lejeres indflytning været faldende i 2013 i forhold til tomgangsni-
veauet ved begyndelsen af året, hvor den udgjorde 21,6 %. Tomgangen
forventes yderligere nedbragt i 2014. Nordicom har fortsat stort fokus på
kundepleje og udlejning i segmentets ejendomme og har bl.a. intensive-
ret udlejningsbestræbelserne ved engagering af flere eksterne mæglere,
Herudover regulerer Nordicom løbende udbudspriserne for lejen på flere

9

 

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

ejendomme i forventning om at tiltrække større interesse fra potentielle
lejere.

Justeringen af udbudspriserne på lejen medfører, at der i segmentet
opleves en faldende bruttoleje. Den gennemsnitlige bruttoleje for seg-
mentet udgør i 2013 614 kr. pr. m2, hvilket er 12 kr. lavere end i 2012,
svarende til en nedgang på ca. 2 %.

 

 

 

Gns. bruttoleje pr. m? p.a. (kr.) 2013 2012
Butik 663 681
Kontor 734 719
Lager og produktion 222 270
Andre 973 950
Falt 614 626

 

Der er i 2013 afholdt planlagte investeringer med henblik på at nedbrin-
ge den eksisterende tomgang i segmentet. Investeringerne er bl.a.
afholdt i forbindelse med indretning til nye lejere og er gennemført med
et tilfredsstillende resultat. De samlede investeringer i 2013 udgør ca. 13
mio. kr. De væsentligste investeringer er foretaget i følgende 4 ejen-
domme:

EO Tåstrup Stationscenter (butiksejendom).

O Dannebrogsgade 2, Odense (kontorejendom).
EH Femøvej 3, Næstved (kontorejendom).

EO Hejrevej 30, København (kontorejendom).

Bruttoresultatet udgør 107,8 mio. kr. i 2013, hvilket er en nedgang på
15,3 mio. kr. i forhold til 2012.

En kombination af stigende afkastkrav og faldende markedsleje har i
2013 haft en negativ effekt på værdien af segmentets ejendomme,
hvorfor der er foretaget negative værdireguleringer med 253,1 mio. kr.
Det vægtede afkastkrav for segmentets investeringsejendomme udgør
7,14 % p.a. pr. 31. december 2013 mod 6,91 % p.a. pr. 31. december
2012.

Segmentresultatet udgør -211,9 mio. kr. i 2013 mod 15,6 mio. kr. i 2012,

Der er i 2013 frasolgt en mindre boliglejlighed for 1,5 mio. kr. i en af
segmentets investeringsejendomme.

B. Ikke-strategiske ejendomme

Udviklingsejendomme og grunde

 

 

Beløb i mio. kr. 2013 2012
Omsæining 16,8 25,3
Bruttoresultat 6,7 11,6
Værdireguleringer -3,5 53,3
Segmentresultat -12,4 47,7
Samlede aktiver 296,8 523,1

 

Segmentet ”Udviklingsejendomme og grunde” omfatter danske udvik-
lingsejendomme og grundstykker, hvor Nordicom ikke har til hensigt selv
at gennemføre den fulde udvikling. Ejendommene indgår ikke i Nordi-
coms langsigtede strategi. Ejendommene i segmentet forventes at blive
afhændet, når markedsforholdene herfor vurderes som værende gunsti-
ge.

10

1411410QE0GSN10147

I segmentet er i 2013 realiseret følgende to væsentlige frasalg:

Den 13. december 2013 blev ejendommene på Enghave Brygge
ved havnefronten i Københavns Sydhavn endeligt solgte. Handlen
er struktureret således, at der på grundlag af aftaler med henholds-
vis køber og panthaver i ejendommene opnås en salgssum på 180
mio, kr. og en gældseftergivelse på i alt 80 mio. kr., hvoraf 35 mio.
kr. er afhængig af købers planmæssige indfrielse af sine låneforplig-
telser inden for de kommende år. Skæringsdagen er i henhold til
salgsaftalen den 15. september 2013, og køber refunderer Nordi-
com alle omkostninger tilknyttet ejendommene fra denne dag og
indtil den endelige overtagelse.

H Ejendommen Herlev Hovedgade (”DISA"-grunden) i Herlev. Ejen-
dommen skal overtages af køber senest den 30. april 2014. Købe-
summen andrager 205 mio. kr., hvoraf 5 mio. kr. allerede er modta-
get I form af optionspræmier. Nordicom har udover købesummen
tidligere modtaget yderligere 3 mio. kr. i optionspræmier, ligesom
køber refunderer Nordicoms liggeomkostninger indtil overtagelses-
tidspunktet. Salget vil få regnskabsmæssig effekt ved aflevering af
ejendommen i 2014.

Segmentresultatet for ”Udviklingsejendomme og grunde” udgør -12,4
mio. kr. i 2013 mod 47,7 mio. kr. i 2012. Resultatet er påvirket af negati-
ve værdireguleringer på ejendomme med -3,5 mio. kr. i 2013 (2012:
53,3 mio. kr.).

Der er i segmentet udover ovenstående salg i 2013 frasolgt otte mindre
grundstykker for en samlet salgssum på 3,9 mio. kr.

De regnskabsmæssige værdier af ”Udviklingsejendomme og grunde”
udgør pr. 31. december 2013 296,8 mio. kr. (31. december 2012: 523,1
mio. kr.).

Boligejendomme og hoteller

 

 

Beløb i mio, kr. 2013 2012
Omsætning 44,9 43,0
Bruttoresultat 18,2 21,4
Værdireguleringer 8,4 6,1
Segmentresultat 3,8 0,5
Samlede aktiver 333,8 363,2

 

Segmentet ”Boligejendomme og hotelle" omfatter danske boligejen-
domme og hotelejendomme, som ikke omfattes af Nordicoms langsigte-
de strategi. Nordicom forventer således med tiden at afhænde ejen-
dommene i segmentet.

Segmentresultatet for "Boligejendomme og hoteller” udgør 3,8 mio. kr. i
2013 mod 0,5 mio. kr. i 2012.

Som følge af salg er der i 2013 overdraget følgende ejendomme og
projektbeholdninger for i alt 26,7 mio. kr.:

OH Løvegade 6, Slagelse (boligejendom).

HO Schweizerpladsen 3, Slagelse (boligejendom).
HK Møllehusene 1-3, Roskilde (1 boliglejlighed).
EJ Lindholm (parkeringskælder).

De regnskabsmæssige værdier af ”Boligejendomme og hoteller” udgør
333,8 mio. kr. (31. december 2012: 363,2 mio. kr.). Nordicom arbejder
fortsat på at afhænde ejendommene i segmentet.

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

 

 

Udenlandske ejendomme

Beløb i mio. kr. 2013 2012
Segmentresultat (ophørte aktiviteter) -2,6 730,3
Samlede aktiver 0,0 96,5

 

Segmentet "Udenlandske ejendomme” omfatter koncernens tidligere
ejendomme beliggende i Tyskland og Sverige, som ikke var omfattet af
Nordicoms langsigtede strategi, og som derfor nu er frasolgte. Aktivite-
terne betragtes som separate geografiske områder og er i årsrapporten,
herunder segmentoplysningerne, præsenteret som ophørte aktiviteter.
Segmentets sidste ejendom blev solgt med virkning pr. 1. maj 2013.
Salget blev gennemført som et virksomhedssalg, hvor køber har overta-
get aktieposten i Nordicoms tyske datterselskab Nordteam Ill. GmbH.

Segmentresultatet for ”Udenlandske ejendomme” udgør -2,6 mio. kr. i
2013 mod -30,3 mio. kr. i 2012, Segmentresultatet i 2012 indeholdt også
koncernens tidligere svenske aktiviteter, der blev frasolgt pr. 1. oktober
2012.

 

11

1411410E0GSN10148

 

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Regnskabsberetning for koncernen

RESULTATOPGØRELSEN

Koncernens udenlandske aktiviteter er som følge af frasalg af ejendom-
me præsenteret separat i resultatopgørelsen som ophørte aktiviteter.
Resultatet fra de ophørte aktiviteter er præsenteret efter resultatet for de
fortsættende aktiviteter, der består af koncernens danske aktiviteter.

Nordicom har i 2013 realiseret et positivt resultat eksklusive værdiregu-
leringer og skat (EBVAT) på 17,9 mio. kr. (2012: 26,5 mio. kr.), svarende
til en nedgang på ca. 8,6 mio. kr. i forhold til 2012.

Huslejeindtægter udgør i 2013 166,0 mio. kr. mod 203,6 mio. kr. i 2012.
Faldet skyldes bl.a., at huslejeindtægterne i 2012 var positivt påvirket
med ca. 15 mio, kr. vedrørende et indtægtsført engangsbeløb vedrøren-
de kompensation for en lejers frigørelse af sin lejekontrakt, Herudover er
huslejeindtægter i 2013 i forhold 2012 påvirket negativt af gennemførte
frasalg af ejendomme og lavere leje ved indgåelse af nye lejekontrakter.

Tomgangen for koncernens investeringsejendomme udgør i 2013 14,6
% (opgjort efter lejeværdi) mod 16,2 % i 2012. For koncernens strategi-
ske ejendomme udgør tomgangen i 2013 16,7 % (opgjort efter lejevær-
di) mod 17,9 % sidste år. Tomgangsprocenten steg ellers betydeligt i
begyndelsen af 2013 som følge af flere større lejeres fraflytninger,
Isoleret set udgjorde tomgangen for 1. kvartal 2013 for strategiske
ejendomme således 21,6 %.

Salg af projektbeholdninger udgør 16,3 mio. kr. i 2013 (2013: 5,4 mio,
kr.) og vedrører hovedsageligt frasalg af en parkeringskælder i Køben-
havn.

Nordicom opnåede i 2013 et bruttoresultat på 141,4 mio. kr. (2012:
165,0 mio. kr.), svarende til en nedgang på 23,6 mio. kr.

Koncernens kapacitetsomkostninger, der udgør 41,4 mio. kr. (2012: 43,6
mio, kr.), er faldet med 2,2 mio. kr. i forhold til 2012. Faldet skyldes
generelle omkostningstilpasninger.

Årets resultat for fortsættende aktiviteter er påvirket med negative
dagsværdireguleringer på investeringsejendomme med -265,0 mio, kr.
(2012: 2,4 mio. kr.). Værdireguleringerne skyldes en kombination af
stigende afkastkrav og faldende markedsleje på koncernens investe-
ringsejendomme, jf. omtalen på side 4,

De vægtede afkastkrav for koncernens færdige investeringsejendomme
udgør 6,97 % p.a. pr. 31. december 2013 (pr. 31. december 2012: 6,82
% p.a.).

Dagsværdireguleringer på Nordicoms gæld til kreditinstitutter har i 2013
påvirket resultatet positivt med 42,6 mio. kr. (2012: -29,1 mio. kr.).
Dagsværdireguleringerne vedrører en kombination af markedsmæssige
kursudsving på gæld til realkreditinstitutter, vilkår på banklån og effekten
af koncernens finansielle situation.

Finansielle poster, netto udgør -86,0 mio. kr. (2012: -93,9 mio. kr.),
hvilket er en reduktion på 7,9 mio, kr. i forhold til sidste år. Den lavere
renteomkostning (netto) skyldes hovedsageligt effekten af reduktion af
gæld m.m. i forbindelse med frasalg af ejendomme.

Årets resultat af fortsættende aktiviteter udgør i 2013 -191,9 mio. kr.
(2012: -5,0 mio. kr.).

Årets resultat af ophørte aktiviteter (udenlandske aktiviteter) udgør i
2013 -2,7 mio, kr. (2012: -38,5 mio, kr.).

12

141141QE0GSN10149

 

BALANCE PR. 31. DECEMBER 2013

Koncernens langfristede aktiver, der pr. 31. december 2013 udgør
2.323,0 mio. kr. (31. december 2012: 2,537,0 mio. kr.), er reduceret med
214,0 mio. kr. i 2013 som konsekvens af negative værdireguleringer af
investeringsejendomme. Herudover er de langfristede aktiver i 2013
påvirket af reklassifikation af investeringsejendomme samt overførsel af
pante- og gældsbreve til kortfristede aktiver. Der er i 2013 investeret
18,3 mio. kr. i forbedringer og udvikling af eksisterende ejendomme.

Nordicom har i september 2013 flyttet sit domicil til en af selskabets
egne ejendomme i Københavns Nordvestkvarter. Som konsekvens
heraf er den pågældende ejendom i balancen reklassificeret fra investe-
ringsejendomme til domicilejendomme.

Kortfristede aktiver udgør 402,3 mio. kr. mod 744,6 mio. kr. pr. 31.
december 2012, svarende til et fald på 342,3 mio. kr. Faldet skyldes
bl.a. frasalg af de ejendomme, der pr. 31. december 2012 var klassifice-
ret i balancen som aktiver bestemt for salg. Der er herudover grundet
salg sket et fald i projektbeholdninger, der er modsvaret af stigninger på
tilgodehavender og pante- og gældsbreve.

Egenkapitalen udgør -156,5 mio. kr. (31. december 2012: 37,8 mio. kr.),
svarende til et fald på 194,3 mio. kr. Faldet skyldes hovedsageligt de
ovenfor nævnte negative værdireguleringer af investeringsejendomme i
forbindelse med opgørelsen af periodens resultat.

Gæld til kreditinstitutter udgør 2.694,5 mio. kr. (31. december 2012:
3.007,0 mio. kr.), svarende til en reduktion på 312,5 mio. kr. Faldet
skyldes primært indfrielser af bank- og realkreditgæld i forbindelse med
solgte ejendomme samt tilbagebetaling af oprullede renter med ca. 28
mio, kr. i juli 2013. Langfristede forpligtelser pr. 31. december 2013
udgør 1.658,8 mio. kr., svarende til 57,6 % af den samlede gæld (31.
december 2012: 52,4 %). Pr. 31. december 2013 udgør oprullede renter
ca, 10 mio. kr.

PENGESTRØMME FOR 2013

Pengestrømme fra driftsaktivitet for 2013 udgør 10,3 mio. kr, (2012:
-24,1 mio, kr.), svarende til en stigning på 34,4 mio. kr. i forhold til 2012.
Pengestrømme fra driftsaktivitet påvirkes af flere forhold. | 2013 er
driftsaktiviteten således påvirket positivt med frasalg af projektbehold-
ninger, herunder særligt med 12,4 mio. kr, vedrørende en parkerings-
kælder i København. Herudover påvirkes driftsaktiviteten af Nordicoms
betalingstidspunkter for renter, der opkræves i henhold til bankaftalen. I
2013 er driftsaktiviteten påvirket med netto -7 mio. kr. vedrørende beta-
ling af renter udover de i året opkrævede renter, Beløbet er sammensat
af tilbagebetaling af renter vedrørende tidligere år med ca, 28 mio. kr.,
hvilket modsvares af nye renteoprulninger med ca. 21 mio. kr. Det
tilsvarende nettobeløb i 2012 udgjorde ca.

-35 mio. kr.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør 40,4 mio. kr. (2012: 402,6
mio. kr.). Årets: likviditetseffekt af investeringer udgør -18,3 mio. kr.
(2012: -35,3 mio. kr.) og vedrører forbedringer på koncernens eksiste-
rende ejendomme. Herudover er der frasolgt ejendomme og dattervirk-
somheder med en likviditetseffekt på 59,0 mio, kr. (2012: 438,0 mio. kr.),
hvoraf hovedparten vedrører salg af 2 boligejendomme samt tyske
aktiviteter.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør -50,0 mio. kr, (2012:
-413,2 mio. kr.), hvorefter koncernens likvide beholdninger udgør 41,0
mio. kr, pr. 31. december 2013 (pr. 31. december 2012: 40,2 mio. kr.).

 

 

 

Usikkerhed ved indregning og måling

I forbindelse med aflæggelsen af årsrapporten har Nordicom foretaget
en række skøn og vurderinger, der har betydelig indflydelse på årsrap-
porten, herunder vedrørende:

Usikkerhed om fortsat drift.

Opgørelse af dagsværdi af investeringsejendomme.
Klassifikation af ejendomme.

Opgørelse af dagsværdi af pantebreve.

Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser.

Opgørelse af dagsværdi af gæld til kreditinstitutter.
Nedskrivningstest på domicilejendomme.

Indregning af salgssummer på investeringsejendomme.
Indregning af salgssummer på projektbeholdninger.
Kapitalandele i dattervirksomheder (modervirksomheden).

ODOD0OQO0D00D0DE

Da der er tale om skøn, knytter der sig usikkerhed til de nævnte forhold
og poster. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn
på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ændret
strategi eller på grund af supplerende information, yderligere erfaringer
eller efterfølgende begivenheder. Der henvises til note 1 i koncernregn-
skabet og note 1 i modervirksomhedens årsregnskab for yderligere
omtale af de nævnte vurderinger, skøn og tilknyttede usikkerheder.

1411410E0GSN10150

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Moderselskabet Nordicom A/S
For moderselskabet Nordicom A/S andrager resultat før skat -86,5 mio.
kr. for 2013 (2012: -75,5 mio. kr.).

Moderselskabets resultat før skat er påvirket med -71,2 mio. kr. (2012: -
66,7 mio, kr.) fra resultat af dattervirksomheder. Den negative påvirkning
af resultatopgørelsen skyldes:

E. Nedskrivning på kapitalandete i dattervirksomheder.
O. Nedskrivning på mellemværender med dattervirksomheder.
H Hensættelser vedrørende dattervirksomheder.

Baggrunden for nedskrivninger og hensættelser er yderligere omtalt i
note 9 i årsregnskabet for moderselskabet, hvortil der henvises.

Moderselskabets egenkapital pr. 31. december 2013 udgør -143,7 mio,
kr. (31. december 2012: -56,9 mio. kr.). Nordicom A/S har dermed
fortsat tabt mere end 50 % af aktiekapitalen.

I henhold til beslutning på generalforsamlingen den 25. april 2013 er der
foretaget nedsættelse af aktiekapitalen i selskabet fra nominelt
120.278.580 kr. til nominelt 12.027.858 kr. Nedsættelsen er sket ved
ændring af aktiekapitalens pålydende værdi fra 10 kr. pr. aktie til 1 kr. pr.
aktie. Nedsættelsen er anvendt til dækning af underskud, herunder
delvist moderselskabets selskabsretlige kapitaltab.

Som beskrevet bl.a. på side 3 arbejder ledelsen i Nordicom på at reetab-
lere og styrke selskabets kapitalgrundlag.

Der vurderes herudover ikke at være forhold vedrørende modervirksom-

hedens regnskab, der ikke er de samme, som gælder for koncernen
som helhed.

13

 

 

”&

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Risikofaktorer

Nordicoms strategi er beskrevet på side 8 og er inddelt i følgende
delelementer:

CO Finansielle tilpasninger.
O Operationelle tilpasninger.

Til gennemførelsen af de nødvendige tilpasninger af koncernen knytter
sig en række risikofaktorer inden for hvert af de to delelementer.

Nordicoms finansielle risici

Nordicoms finansielle risikostyring varetages i henhold til den vedtagne
finanspolitik for koncemen, med de begrænsninger, der følger af, at
koncernen er underlagt en bankaftale med hovedparten af koncernens
finansielle kreditorer og bilaterale låneaftaler.

Den finansielle styring i koncernen er målrettet mod stabilisering og
optimering af koncernens drift, men samtidig mod at minimere koncer-
nens finansielle risikoeksponering. Det indgår i koncernens politik ikke at
foretage spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle
instrumenter.

Usikkerhed om fortsat drift
Nordicom er som følge af sine aktiviteter og finansielle situation ekspo-
neret over for væsentlige finansielle risici, herunder særligt:

O Likviditetsrisici.
IO Renterisici.

Ovenstående risici medfører, at Nordicom i forbindelse med aflæggelsen
af årsrapporten vurderer, at der er usikkerhed om koncernens fortsatte
drift. Der er redegjort herfor på side 3 i ledelsesberetningen og i kon-
cermregnskabets note 1.

Som beskrevet i bl.a, afsnittet "Strategi og målsætninger" på side 8 er
det Nordicoms vurdering, at koncernens langsigtede eksistens som
ejendomsselskab kræver, at der findes en løsning, som reetablerer og
styrker kapitalgrundlaget for koncernens aktiviteter. Ledelsen har på den
baggrund igangsat en proces med henblik på at undersøge muligheder-
ne for at styrke kapitalgrundlaget.

Hvis der ikke opnås en tilfredsstillende løsning herfor, er det efter Nordi-
coms vurdering usikkert, hvordan koncernens finansielle situation vil
udvikle sig, hvilket medfører, at der er usikkerhed om den fortsatte drift.
En usikkerhed om Nordicoms finansielle situation vil i negativ retning
kunne påvirke koncernens strategi om at gennemføre finansielle og
operationelle tilpasninger.

Øvrige finansielle risici
Nordicoms finansielle risici er beskrevet i koncernregnskabeis note 30
og indeholder bl.a. en beskrivelse af følgende elementer:

EJ Likviditetsrisiko.

= Refinansieringsrisiko.

= Bankaftalen.

= Styring af likviditetsrisiko.
Renterisiko.

Valutarisiko.

Kreditrisiko.

Kapitalstyring.

O000

Der henvises til omtalen i note 30.

14

14A11410E0GSN10151

 

Forretningsmæssige risici
Nordicom er omfattet af almindelige forretningsmæssige risici gældende
for aktører på det danske ejendomsmarked.

Gennemførelsen af de operationelle tilpasninger forudsætter overordnet,
at der er markeder til at aftage Nordicoms ikke-strategiske ejendomme,
samt at der er efterspørgsel efter Nordicoms lejemål.

Generelt set har samfundsudviklingen gennem de seneste år ikke været
gunstig for ejendomsbranchen, herunder for Nordicom. Situationen på
det danske ejendomsmarked har medført prisfald på flere typer af ejen-
domme, blandt andet som følge af en forringet adgang til finansiering for
potentielle købere. Udviklingen har tillige medført pres på lejeniveauerne
samt en lavere efterspørgsel efter lejemål.

Samfundsudviklingen vil fortsat udgøre en væsentlig risiko for gennem-
førelsen af Nordicoms strategi. En yderligere forværring af markedssitu-
ationen kan således forringe Nordicoms muligheder for at gennemføre
strategien.

Udover den generelle samfundsudvikling kan Nordicoms væsentligste
forretningsmæssige risici inddeles i følgende kategorier:

EH Markedsværdi af ejendomme.
HO Markedsleje.

EH Tomgang.

O Vedligeholdelse.

HO Salg af ejendomme.

DO. Fejl og mangler vedrørende ombygning og nybyggeri.

Markedsværdi af ejendomme

Nordicom værdiansætter investeringsejendomme til dagsværdi (mar-
kedsværdi) og indregner værdireguleringer i årets resultat. Nordicoms
portefølje af ejendomme udgør en relativ stor andel af koncernens
balance, hvilket bevirker, at følsomheden over for prisfald på ejendoms-
markedet er relativ stor.

Ejendommenes værdi er påvirket af flere faktorer, herunder er værdien
særlig følsom over for udsving i følgende parametre:

i. Markedsleje
i. Tomgang
iii, Afkastkrav

Estimerede ændringer på ejendommenes værdi ved ændringer af oven-
stående parametre fremgår af note 1 i koncermnregnskabet.

Markedsleje

I forlængelse af de seneste års finansielle og økonomiske krise oplever
Nordicom fortsat, at markedet er præget af stagnerende eller faldende
markedsleje. Denne udvikling kan fortsætte.

Udviklingen medfører, at der er risiko for, at aftalte lejeniveauer for
eksisterende lejemål er højere end markedslejen, og at det aktuelle
lejeniveau derfor skal reduceres til en lavere markedsleje ved eventuel
genforhandling eller genudlejning. Dette kan medføre en negativ påvirk-
ning af Nordicoms resultat og finansielle stilling.

Tomgang

Nordicom besidder hovedsageligt ejendomme med sekundære belig-
genheder og er derfor afhængig af, at der på ejendommene kan opret-
holdes eller skabes et naturligt brugerbehov for koncernens nuværende
lejere eller hos potentielle lejere til ejendommene.

 

 

 

For koncernens portefølje af strategiske ejendomme udgør udlejnings-
tomgangen 16,7 % i 2013 (2012: 17,9 %).

Ved en lejers fraflytning af et lejemål er der en risiko for, at det ledige
lejemål ikke genudlejes, ikke genudlejes inden for den forventede tidsho-
risont eller eventuelt alene kan udlejes til et lavere lejeniveau end for-
ventet. Herudover er tomgangen påvirket af de generelle konjunkturer i
det område, hvor ejendommen er beliggende.

Eliminering af udlejningstomgang forudsætter i visse tilfælde, at Nordi-
com investerer i en modernisering og ombygning af ejendommene.
Markedssituationen på det danske ejendomsmarked og de finansielle
markeder har blandt andet medført en øget tilbageholdenhed hos kredit-
institutterne til at yde finansiering til ejendomsprojekter. Dette forøger
Nordicoms risiko for ikke at opnå fremmedkapitalfinansiering til gennem-
førelse af investeringerne.

Vedligeholdelse

Fundamentet for at opnå lejeindtægter er selvsagt, at Nordicom kan
tilbyde lejemål, som opfylder lejernes forventninger og krav, herunder til
en tilfredsstillende vedligeholdelsesstand for ejendommen.

Manglende vedligeholdelse af ejendomme udgør derfor en risiko for
Nordicom. Manglende vedligeholdelse kan skyldes mange forhold, f.eks.
manglende økonomiske ressourcer, konstruktionsmæssige mangler,
uforudset nedslidning, hærværk, ekstreme vejrforhold mm.

Nordicom udarbejder 10-årige vedligeholdelsesbudgetter og prioriterer
hvert år de vedligeholdelsesarbejder, som skal gennemføres inden for
koncernens økonomiske rammer,

Salg af ejendomme

Nordicoms operationelle tilpasninger omfatter frasalg af ejendomme, der
ikke omfattes af den langsigtede strategi. Salgsprisen er naturligt for-
bundet med usikkerhed, da den afhænger af den konkrete forhandlings-
situation på salgstidspunktet og påvirkes tillige af en lang række øvrige
forhold, herunder ejendommenes lejeindtægter, det generelle renteni-
veau og markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet. | henhold til bankaf-
talen kan Nordicoms finansielle kreditorer i visse tilfælde kræve frasalg
af ejendomme, jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note 30.

Fejl og mangler vedrørende ombygning og nybyggeri

Ved ombygning af koncemens eksisterende ejendomme eller ved ny-
byggeri er der risiko for, at der opstår fejl og mangler. Nordicom sikrer
sig imod disse gennem kontrakter med koncernens underleverandører
(entreprenører mv.), som dermed vil være forpligtet til at udbedre even-
tuelle mangler, I tilfælde, hvor underleverandører er gået konkurs eller af
anden grund ikke kan honorere sine forpligtelser, kan Nordicom imidler-
tid ende med at skulle udbedre fejl og mangler for egen regning, såfremt
der ellers ikke er stillet garanti eller anden sikkerhed fra underleverandø-
rer,

Øvrige risikoforhold
Øvrige risikoforhold kan inddeles i følgende kategorier:

O Forsikringsmæssige risici,
IJ Skatterisici.

OD Juridiske risici.

CD IT-risici.

Forsikringsmæssige risici

Nordicom tegner lovpligtige forsikringer samt de forsikringer, der vurde-
res at være relevante og sædvanlige. Nordicom foretager med jævne
mellemrum en gennemgang af forsikringerne med en forsikringsspecia-
list. Baseret på den seneste rapport om Nordicoms forsikringsdækning
vurderer ledelsen, at Nordicom har en tilstrækkelig forsikringsdækning.

1411410E0GSN10152

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Skatterisici
Ændringen i skatte- og afgiftslovgivningen kan påvirke Nordicoms skat-
te- og afgiftsmæssige situation.

Juridiske risici

Nordicom indgår løbende en række aftaler, herunder aftaler vedrørende
drift af ejendomme. Aftalerne indebærer muligheder og risici, der bliver
vurderet og afdækket i forbindelse med indgåelse af aftalerne.

IT-risici

Nordicom anvender IT i betydeligt omfang og er således eksponeret
over for driftsmæssige forstyrrelser eller brist i den etablerede sikkerhed.
Dette kan medføre driftsmæssige og finansielle tab. Nordicom arbejder
til stadighed med at sikre et højt niveau for IT-sikkerhed.

Medarbejderforhold og videnressourcer

Nordicom er en dynamisk arbejdsplads, drevet af engagement og resul-
tater, Koncernen har høje standarder og påskønner dialog, initiativ og
nytænkning på alle niveauer i organisationen.

De demografiske nøgletal for Nordicoms organisation pr. 1. januar 2014
udgør følgende:

EJ Antal ansatte udgør 25 fuldtidsstillinger (1. januar 2013: 32).

EB Gennemsnitlig anciennitet for medarbejderne er 4,5 år (1. januar
2013: 3,8 år).

CO Den gennemsnitlige alder for medarbejderne er 44 år (1. januar
2013: 43 år).

OD Kønsfordelingen udgør 60 % mænd og 40 % kvinder (1. januar
2013: 63 % mænd og 37 % kvinder).

O 80 % af de ansatte har en mellemlang eller længere videregående

uddannelse (1. januar 2013: 81 %).

Den enkelte medarbejders indsats og uddannelsesbehov vurderes
gennem årlige medarbejdersamtaler mellem leder og medarbejder.

Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar, jf. Års-
regnskabslovens $ 99a

Under hensyntagen til Nordicoms økonomiske situation har ledelsen
valgt ikke længere at arbejde aktivt og struktureret med samfundsan-
svar. Ledelsen vil således fokusere på omstillingen af koncernen i
overensstemmelse med Nordicoms strategi samt forhandling med
koncernens finansielle kreditorer med henblik på at reetablere og styrke
Nordicoms kapitalgrundlag.

Nordicom har som konsekvens heraf ikke længere politikker for sam-
fundsansvar, herunder politikker for at respektere menneskerettigheder-
ne og for at reducere klimapåvirkningen.

Nordicoms ledelse vil løbende vurdere muligheden for igen at arbejde
aktivt og struktureret med samfundsansvar.

15

 

 

 

 

 

HEE LE gr HEHE
Hi RD ur i

KH
AN LH HT

Wi VELEL GELSE HR SLIDE OL-HHAN HE -

HHERHH !

i

KH LAT UN KH

mk
LÆR

N
U
NH
H

Å

MNL) AG i VE

i hi i LÅ Ab NY I
Mi En NUL NU

SEE, SSWGVAN

i ig AMNING i
Ai Hr

HH;

 

eler

G&G

Wrote ks TES

 

 

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse, jf. Årsregnskabslovens 8 107b.

Denne lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse dækker perio-
den 1. januar — 31, december 2013 og omfatter:

ÅA.. Anbefalinger for god selskabsledelse.

B. Ledelsens sammensætning og dens funktion.

C.. Kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regn-
skabsaflæggelsesprocessen.

A. ANBEFALINGER FOR GOD SELSKABSLEDELSE

Nordicom A/S er omfattet af anbefalingerne for god selskabsledelse,
som er en del af reglerne for notering på NASDAQ OMX Copenhagen.
Reglerne omhandler bl.a. selskabets kommunikation og samspil med
selskabets investorer og øvrige interessenter, bestyrelsens opgaver og
ansvar, bestyrelsens sammensætning og organiseringer, bestyrelsens
og direktionens vederlag samt regnskabsaflæggelse, risikostyring og
revision, Anbefalingerne for god selskabsledelse er offentligt tilgænge-
lige på hjemmesiden: www.corporategovernance.dk.

Nordicoms bestyrelse og direktion søger til stadighed at sikre, at
ledelsesstruktur og kontrolsystemer er hensigtsmæssige og fungerer
tilfredsstillende. En række interne procedurer og kontroller er imple-
menteret og vurderes løbende.

Nordicom skal som børsnoteret selskab følge anbefalingerne eller
forklare, hvis en anbefaling ikke følges, hvorfor selskabet har valgt
anderledes. Nordicom har valgt at fravige på følgende punkter:

CO Pkt. 1.1.1:

Det anbefales, at bestyrelsen sikrer en løbende dialog mellem
selskabet og aktionærerne, således at aktionærerne får relevant
indsigt i selskabets potentiale og politikker, og bestyrelsen kender
aktionærernes holdninger, interesser og synspunkter i relation til
selskabet.

Fravigelse:

Nordicom har som følge af sin finansielle situation fokus på løben-
de dialog med sine finansielle kreditorer frem for sine aktionærer.
Dialogen med aktionærer er derfor valgt at foregå via fandsbørs-
meddelelser, delårs- og årsrapporter samt på generalforsamlinger
og ikke med udgangspunkt i en af selskabet valgt Investor Relati-
on-strategi med gensidig dialog med aktionærer. Selskabet til-
stræber åbenhed i fondsbørsmeddelelser, delårs- og årsrapporter
samt på generalforsamlinger.

OU Pkt 1.1,2:

Det anbefales, at bestyrelsen vedtager politikker for selskabets
forhold til dets interessenter, herunder aktionærer og andre inve-
storer, samt sikrer, at interessenternes interesser respekteres i
overensstemmelse med selskabets politikker herom.

Fravigelse:
Selskabet har som følge af sin finansielle situation valgt ikke at
udarbejde separate politikker herfor, jf. også pkt. 1.1.1 ovenfor.
Dialogen med Nordicoms finansielle kreditorer er reguleret af
bankaftalen indgået med hovedparten af koncernens finansielle
kreditorer,

O Pkt. 2.1.6:

Det anbefales, at bestyrelsen årligt drøfter selskabets aktiviteter
for at sikre en for selskabet relevant mangfoldighed i selskabets
ledelsesniveauer, herunder fastsætter konkrete mål, og i ledelses-
beretningen, i selskabets årsrapport og/eller på selskabets hjem-

1411410E0GSN10154

meside redegør for såvel sin målsætning som status for opfyldelsen
heraf,

Fravigelse:

Nordicom har ikke opstillet konkrete mål for mangfoldighed i selska-
bets ledelsesniveauer, udover hvad der påkræves iht. Selskabslov-
givningen, da dette ikke skønnes relevant under hensyntagen til sel-
skabets størrelse. | overensstemmelse med anbefalingerne vurderes
og evalueres bestyrelsens sammensætning og direktion, hvilket vur-
deres tilstrækkeligt for selskabet.

Pkt 2.2.7:

Det anbefales, at bestyrelsen vedtager politikker for selskabets sam-
fundsansvar.

Fravigelse: .

Under hensyntagen til Nordicoms finansielle situation har ledelsen
valgt ikke længere at arbejde aktivt og struktureret med samfundsan-
svar. Ledelsen vil således fokusere på omstillingen af koncernen i
overensstemmelse med Nordicoms strategi samt forhandling med
koncernens finansielle kreditorer med henblik på at sikre et tilstrække-
ligt finansielt beredskab. Nordicom har som konsekvens heraf ikke
politikker for samfundsansvar. Nordicoms ledelse vil løbende vurdere
muligheden for igen at arbejde aktivt og struktureret med samfunds-
ansvar.

Pkt, 3.4.6: .
Det anbefales, at bestyrelsen nedsætter et nomineringsudvalg.

Fravigelse:

Bestyrelsen mener, at opgaverne med at beskrive de kvalifikationer,
der kræves i bestyrelsen og direktionen, og evaluere ledelsesorga-
nernes struktur, størrelse, sammensætning, resultater og ledelses-
medlemmers kompetence bedst varetages af den samlede bestyrel-
se.

Pkt. 3.4.7 og 3.4.8:
Det anbefales, at bestyrelsen nedsætter et vederiagsudvalg.

Fravigelse:

Bestyrelsen har ikke fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte et sær-
skilt vederlagsudvalg. Bestyrelsen mener, at opgaverne med at vur-
dere ledelsens vederlag bedst varetages af den samlede bestyrelse.

Pkt. 411:

Det anbefales, at bestyrelsen udarbejder en klar og overskuelig
vederlagspolitik for bestyrelsen og direktionen, der indeholder

- en detaljeret beskrivelse af de vederlagskomponenter, som indgår i
vederlæggelsen af bestyrelsen og direktionen,

- en begrundelse for valget af de enkelte vederlagskomponenter, og

- en beskrivelse af de kriterier, der ligger til grund for balancen mellem
de enkelte vederlagskomponenter.

Fravigelse:

Nordicoms vederlagspolitik indeholder ikke begrundelse for valg eller
beskrivelse af kriterier, men en udtømmende beskrivelse af de kom-
ponenter, der indgår i vederlæggelsen.

Nordicom vil på den kommende generalforsamling den 23. april 2014

fremlægge en ny vederlagspolitik til godkendelse, hvorefter selskabet
følger anbefalingerne vedrørende dette punkt. Det tilrettede forslag til

17

 

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

ny vederlagspolitik kan indtil den kommende generalforsamling
ses på selskabets hjemmeside www.nordicom.dk.

EH Pkt 4.1.2:
Det anbefales blandt andet, at der, hvis vederlagspolitikken inde-
holder variable komponenter, indgås en aftale, der giver selskabet
ret til i helt særlige tilfælde at kræve hel eller delvis tilbagebetaling
af variable løndele, der er udbetalt på grundlag af oplysninger, der
efterfølgende dokumenteres fejlagtige.

Fravigelse:
Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da selskabet alene fin-
der det relevant at kræve tilbagebetaling af variable løndele i til-
fælde, hvor Nordicom har et krav på tilbagebetaling iht. dansk ret.
Nordicom har valgt at offentliggøre den fulde lovpligtige redegørel-
se på koncernens hjemmeside htip:/Awww.nordicom.dkÅinfo/
aktieinformation/corporate-governance.

B. LEDELSENS SAMMENSÆTNING OG DENS FUNKTION

Ledelsen i Nordicom sammensættes af følgende organer:

IT Bestyrelse.
HO Direktion.

Bestyrelsen har nedsat to udvalg, henholdsvis et revisions- og ejen-
domsudvalg.

Oversigt over ledelsesmedlemmer i Nordicom:

 

 

 

Aktiebesid-
Indtråd! Udløb af delse, antal — Uafhæn-

ansat valgpericde Alder stk.” gighed Køn
Bestyrelse
Allan Andersen 2011 2014 68 13.665 … Uafhængig M
Michael Vad Petersen 2007 2014 55 0 Uafhængig M
Julius Thorfinnsson 2011 2014 48 0 Uafhængig M
Mette Lis Andersen 2011 2014 58 0 Uafhængig K
David Overby 2011 2014 35 0 Uafhængig M
Direktion
Ole Steensbro 2008 - 50 12.522 - M

 

1) Der har ikke været køb og salg af aktier i regnskabsåret.

På side 24 i årsrapporten fremgår oplysninger om de enkelte bestyrel-
sesmedlemmers direktions- og bestyrelsesposter i andre virksomheder.

18

1411410E0GSR10155

 

 

 

Bestyrelsen

Bestyrelsens sammensætning og mødefrekvens

Bestyrelsen udgør det øverste ledelsesorgan i Nordicom. Bestyrelsen
påser, at direktionen overholder de af bestyrelsen besluttede strategier,
politikker mv. og træffer bl.a. beslutninger om forhold uden for direktio-
nens beføjelser.

Nordicoms bestyrelse består p.t. af i alt fem medlemmer. Bestyrelsen
skal ifølge selskabets vedtægter bestå af minimum tre og maksimum
seks medlemmer,

Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen for et år ad gangen, og
udskiftning sker i henhold til Selskabslovens almindelige regler. Med-
lemmer af bestyrelsen skal iht, bestyrelsens forretningsorden og ved-
tægter fratræde ved den første ordinære generalforsamling efter det
kalenderår, hvori de er fyldt 70 år.

Det i december 2013 indgåede tillæg til bankaftalen gældende for 2014
medfører begrænsninger i udpegning af nye bestyrelsesmedlemmer,
idet koncernens finansielle bankkreditorer kan afvise nye medlemmer.
Såfremt afviste bestyrelseskandidater indvælges eller forbliver i Nordi-
coms bestyrelse i mere end 1 måned efter afvisningen, betragtes bank-
aftalen som misligholdt, jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note 30.

Nordicom har ingen medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer.

Bestyrelsen mødes mindst fem gange årligt i henhold til en i forvejen
fastlagt møde- og arbejdsplan. I 2013 har bestyrelsen afholdt 10 besty-
relsesmøder. Mindst én gang om året afholder bestyrelsen et strategi-
møde med henblik på at drøfte og fastlægge bestyrelsens væseniligste
opgaver og ansvar i relation til ledelsen af koncernen. Møder afholdes,
når dette skønnes nødvendigt eller hensigtsmæssigt i lyset af koncer-
nens behov.

Bestyrelsens kønsmæssige sammensætning

I 2013 har Nordicom fastsat måltal for det underrepræsenterede køn i
bestyrelsen, Der er i bankaftalen, som Nordicom er underlagt, begræns-
ninger i udpegning af nye bestyrelsesmedlemmer, og under hensynta-
gen til dette har Nordicom valgt, at det underrepræsenterede køn skal
være repræsenteret med 40 % i bestyrelsen inden udgangen af 2018.
Kvinder er på nuværende tidspunkt repræsenteret med 20 % i Nordi-
coms bestyrelse og udgør således det underrepræsenterede køn. Bl.a.
som følge af de i bankaftalen gældende begrænsninger for udpegning af
nye bestyrelsesmedlemmer har Nordicom ingen aktuelle planer om
indstilling af nye bestyrelsesmedlemmer til bestyrelsen.

Bestyrelsesmedlemmernes uafhængighed
Ålle bestyrelsens medlemmer anses for at være uafhængige.

Bestyrelsens selvevaluering

Bestyrelsens formand forestår årligt en struktureret evaluering af besty-
relsens arbejde, resultater og sammensætning. Endvidere omfatter
evalueringen samarbejdet mellem bestyrelse og direktion samt direktio-
nens arbejde og resultater. Resultatet af evalueringen drøftes i bestyrel-
sen og har ikke givet anledning til yderligere tiltag.

Bestyrelsesudvalg
Bestyrelsen har nedsat io udvalg, henholdsvis et revisionsudvalg og et
ejendomsudvalg, der begge består af to medlemmer.

Det er revisionsudvalgets opgave at overvåge koncernens regnskabsaf-
læggelsesproces, det interne kontrolmiljø samt fastsætte rammerne for
den eksterne revision. Revisionsudvalget består af de to bestyrelses-
medlemmer Michael Vad Petersen, formand, og Allan Andersen, der
begge har regnskabsmæssig erfaring. Revisionsudvalget afholder ca. 6
møder årligt,

1411410E0GSN10156€6

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Bestyrelsen har udarbejdet et kommissorium for revisionsudvalget, hvori
udvalgets ansvarsområde og kompetence er fastlagt. Kommissoriet kan
læses på www.nordicom.dk.

Ejendomsudvalget bistår direktionen med igangværende udviklingspro-
jekter. Ejendomsudvalget består af de to bestyrelsesmedlemmer Allan
Andersen, formand, og Mette Lis Andersen. Begge udvalgsmedlemmer
har indgående kendskab til ejendomsdrift og udvikling og har i en lang
årrække arbejdet indenfor ejendomsbranchen. Bestyrelsen har udarbej-
det et kommissorium for ejendomsudvalget, hvori udvalgets formål og
opgaver er fastlagt. Kommissoriet kan læses på www.nordicom.dk.

Øvrige udvalg

I henhold til bankaftalen er der i 2013 nedsat et konsultations- og råd-
givningsudvalg, jf. omtalen i koncemregnskabets note 30. Dette udvalg
består af repræsentanter for de i forhold til koncernens respektive låne-
engagementer største bankkreditorer, den største realkreditkreditor og
de øvrige bankkreditorer. Udvalget skal holdes orienteret om koncer-
nens drift og ejendomssalg, ligesom det bl.a, har mulighed for at indnen-
te samtlige de finansielle kreditorers udtalelse om forhold, som Nordi-
com har forelagt udvalget.

Direktion

Nordicoms direktion har ansvaret for at tilrettelægge og gennemføre
Nordicoms strategiske planer, Nordicoms bestyrelse har udarbejdet en
direktionsinstruks, som udgør rammerne for direktionens opgaver og
ansvar. Nordicoms direktion består p.t. af ét medlem.

Vederlag til bestyrelse og direktion

Formålet med koncernens aflønning, herunder eventuelle incitamentsaf-
lønninger, er at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige
kompetencer samt fremme ledelsens incitament til at realisere Nordi-
coms målsætninger og skabe værdi i og for selskabet.

Der er udarbejdet en vederlagspolitik, der beskriver retningslinjerne for
fastlæggelse og godkendelse af vederlag til medlemmer af bestyrelse og
direktion. Vederlagspolitikken er godkendt på selskabets generalforsam-
ling og er tilgængelig på www.nordicom.dk.

Jf. omtalen på side 17 nederst vil Nordicom på den kommende general-
forsamling den 23. april 2014 fremlægge en ny vederlagspolitik til god-
kendelse.

Bestyrelsens grundhonorar blev fra 1. maj 2013 reduceret til 200.000 kr.
p.a. fra 300.000 kr. p.a., hvor der samtidigt blev indført vederlag til
medlemmer af Nordicoms revisions- og ejendomsudvalg, således at de
respektive udvalgsformænd modtager et vederlag på 150.000 kr. p.a.,
mens de menige udvalgsmedlemmer oppebærer et vederlag på 75.000
kr. p.a.

Ifølge såvel den eksisterende som nye vederlagspolitik oppebærer
formanden tre gange grundhonorar og næstformanden to gange grund-
honorar. Nordicom er i henhold til bankaftalen gældende for 2014 ikke
berettiget til at forhøje vederlaget til medlemmer af Nordicoms bestyrel-
se,

Oversigt over vederlag til bestyrelsen og bestyrelsesudvalg:

 

 

 

Grund-
Aflønning af bestyrelsen vederlag Tillæg (i % af
gældende fra 1. maj 2013 (tkr.) grundvederlag)
Alle bestyrelsesmedlemmer 200
Formand for bestyrelsen 200%
Næstformand for bestyrelsen 100%
19

 

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

 

 

Aflønning af Grund-
bestyrelsesudvalg gældende — vederlag Tillæg (€% af
fra 1. maj 2013 (tkr.) grundvederlag)
Alle medlemmer 75.000
Formand for bestyrelsesudvalg 100%

 

Det i 2013 oppebåret vederlag for bestyrelsesmediemmerne fremgår af
koncernregnskabets note 5.

Nordicoms nuværende bestyrelse har ingen uudnyttede aktieoptioner og
indgår ikke i selskabets pensionsordninger eller andre ordninger, og der
er ikke indgået aftale om fratrædelsesgodtgørelser til bestyrelsesmed-
lemmer.

Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én gang
årligt af bestyrelsen. Lønnen består af fast løn, bonus, bilordning og
pension. Herudover oppebærer direktionen fri telefon m.v. Den samlede
lønpakke sammensættes således, at honoreringen er på et konkurren-
cedygtigt niveau under hensyntagen til direktionsmedlemmets kompe-
tencer og indsats samt opnåede resultater. Der henvises til koncern-
regnskabets note 5 angående vederlag til direktionen.

Direktionen kan opsiges med 12 måneders varsel og er berettiget til en
fratrædelsesgodtgørelse på 9 måneders løn.

Direktionen kan ifølge de overordnede retningslinjer for koncemens
incitamentsaflønning ud over sit sædvanlige vederlag modtage en
variabel aflønning i form af kontant bonus. Den kontante bonusordning
vil være afhængig af, at direktionen indfrier forud fastsatte mål. Målene
knytter sig til Nordicoms indtjening og til en række individuelle forhold.
Opfyldelse af kriterierne for tildeling af kontant bonus vurderes af besty-
relsen ved årets afslutning. Den kontante bonus kan maksimalt udgøre
20 % af direktørens faste vederlag for det pågældende år.

Der er ikke udstedt aktieoptioner til selskabets nuværende direktion.

C. KONTROL- OG RISIKOSTYRINGSSYSTEMER I FORBINDELSE
MED REGNSKABSAFLÆGGELSESPROCESSEN

ifølge Selskabslovens & 115 er bestyrelsen ansvarlig for de interne
kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regnskabsaflæggel-
sesprocessen.

Koncernens risikostyring og interne kontroller vedrørende regnskabsaf-
læggelsen er tilrettelagt med henblik på:

.  Aflæggelse af interne regnskaber, som giver mulighed for op-
følgning på koncemens præstationer.

+  Aflæggelse af eksterne års- og delårsrapporter i overens-
stemmelse med Intemational Financial Reporting Standards
(IFRS), som godkendt af EU, og yderligere danske oplys-
ningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber,

Nordicoms interne kontrolsystem er tilrettelagt således, at det kan redu-
cere snarere end at eliminere risikoen for fejl i regnskabsaflæggelsen.
Såvel opbygningen som beskrivelsen af de interne kontroller tager
udgangspunkt i COSO-begrebsrammens fem hovedkomponenter:

DO Kontrolmiljø.

CO Risikovurdering,

HO Kontrolaktiviteter,

O Information og kommunikation.
O Overvågning.

1411410EQGSN10157

 

Kontrolmiljø
Kontrolmiljøet angiver tonen i organisationen og påvirker medarbejder-
nes bevidsthed om kontrolspørgsmål. Det udgør grundlaget for den
interne kontrol og fastsætter den kultur og struktur, som de øvrige kon-
trolkomponenter hviler på.

Nordicom har procedurer og politikker såsom bestyrelsens forretnings-
orden, instrukser til den administrerende direktør og attestationsregler,
som angiver, hvorledes ansvar skal delegeres, og godkendelsesregler,
som beskriver, på hvilket niveau personer kan træffe beslutninger om
omkostninger, investeringer, aftaler m.v.

Nordicom har fastlagt procedurer for regnskabsaflæggelsen, herunder
for værdiansættelse af ejendomme og projektbeholdninger. Regnskabs-
standarder er baseret på IFRS for at sikre ensartethed og stringens i
regnskabsaflæggelsen.

Der er vedtaget en personalepolitik, som sikrer, at medarbejderne har de
rette egenskaber og kompetencer, som kræves i deres respektive
stillinger. Procedurer og skabeloner for ansættelse og medarbejdereva-
luering anvendes kontinuerligt, ligesom jobbeskrivelser er definerede og
dokumenterede.

Bestyrelsen vurderer mindst en gang årligt koncernens organisations-
struktur og bemanding på væsentlige områder, herunder områder vedrø-
rende regnskabsaflæggelsesprocessen.

Risikovurdering

Koncernen udsættes for en række forskellige risici fra såvel eksterne
som interne kilder, En forudsætning for at kunne vurdere risikoen er, at
der er opstillet konkrete mål og politikker for hvilke risici, koncernen vil
påtage sig.

Overordnede risikovurderinger kan føre til, at særlige tiltag gennemføres
for at afbøde uventede risici. Ved risikovurdering skal forstås det at
identificere og analysere relevante risici for ikke at nå målene eller leve
op til de fastsatte politikker. Den interne kontrol af regnskabsaflæggel-
sen er et af de områder, som vurderes i den forbindelse.

Væsentlige og risikofyldte regnskabsposter i regnskabet omfatter:

 

 

Regnskabspost Kontrolmål

Nettoomsætning Fuldstændighed, nøjagtighed

Investeringsejendomme Værdiansættelse, rettigheder

Kreditinstitutter Fuldstændighed, værdiansættelse,
præsentation og oplysning

Projektbeholdninger Værdiansættelse

Tilgodehavender Værdiansættelse

Pante- og gældsbreve Værdiansættelse

Eventualforpligtelser Præsentation og oplysning

 

Herudover er der risiko vedrørende vurdering af going concern, overhol-
delse af IFRS, implementerede it-systemer / it-kontroller samt besvigel-
ser, ] koncernregnskabets note 1 er væsentlige vurderinger og skøn i
forbindelse med aflæggelsen af årsregnskabet omtalt yderligere, herun-
der forhold vedrørende usikkerhed om fortsat drift.

Kontrolaktiviteter

Kontrolaktiviteter er processer, som hjælper til med at sikre, at ledelsens
anvisninger følges, og at de nødvendige skridt tages til håndtering af
risici. ] hele organisationen på alle niveauer og i alle funktioner findes
kontrolaktiviteter, der omfatter en række aktiviteter så forskellige som

 

 

godkendelse, bemyndigelse, verifikation, afstemning, resultatopfølgning,
sikring af aktiver og opdeling af arbejdsopgaver.

Nordicom har bl.a. forankret en del af kontrolaktiviteterne i organisatio-
nen gennem et elektronisk dokumentstyringssystem, som sikrer, at alle
fakturaer kun kan godkendes af personer, som er bemyndiget hertil, og
inden for de beløbsgrænser, som er fastlagt af ledelsen.

Der er implementeret faste rutiner i form af månedlig opfølgning på
porteføljens resultater i forhold til forventningerne, herunder forklaringer
på eventuelle afvigelser.

Der er etableret en fast og formel proces for tilblivelsen af delårsrappor-
ter og årsrapporter, ligesom der findes tjeklister til sikring af korrekt
information til noter og andre lovpligtige oplysningskrav.

Andre væsentlige kontroller omfatter desuden finansielle applikationer,
som er afgørende for regnskabsaflæggelsen. Det vil sige programmere-
de kontroller i applikationer og de manuelle kontroller, som udføres i
tilknytning til processen. Endvidere omfattes fysisk sikkerhed i virksom-
heden og generelle it-kontroller vedrørende de systemer, som understøt-
ter regnskabsaflæggelsesprocessen. Dette gælder også etablerede it-
baserede beredskabsplaner.

Information og kommunikation

Velfungerende informations- og kommunikationskanaler er nødvendige
for at sikre et velfungerende internt kontrolsystem. Formålet med effekti-
ve kommunikationskanaler er endvidere at sikre,

ES. at oplysninger er fuldstændige, nøjagtige og som minimum lever op
til de lovmæssige krav,

EO rettidig rapportering til fondsbørsen og offentligheden i øvrigt,

EO tilstrækkelig åbenhed i og omkring virksomheden,

ES at væsentlige risici og bestyrelsens holdning til intern kontrol er
kendt, herunder væsentlige tiltag til reduktion af de identificerede ri-
sici i regnskabsaflæggelsen,

EJ at direktion og medarbejdere kender deres ansvar for risikostyring
og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen, og

EH at alle i virksomheden har den fornødne viden, herunder de rette
informationer til rådighed for at kunne udføre deres hverv.

Nordicom har indrettet kommunikationskanaler således, at medarbej-
derne kan opfylde deres ansvarsopgaver effektivt, og at ledelsen har de
nødvendige midler til i tide at kunne reagere på baggrund af den kom-
munikation, som kommer fra organisationen. I den forbindelse har
Nordicom implementeret et intranet, som giver medarbejderne lettere
adgang til politikker, instruktioner, vejledninger, håndbøger m.v.

Informationssystemer leverer rapporter, som gør det muligt at drive og
kontrollere virksomheden. Disse systemer håndterer ikke kun interne
oplysninger, men også informationer om eksterne begivenheder, aktivi-
teter og forhold, som er vigtige for virksomhedens beslutningstagning og
eksterne rapportering.

Overvågning

Overvågning er den proces, som bedømmer kvaliteten af det interne
kontrolsystem gennem løbende overvågningsaktiviteter, separate vurde-
ringer samt en kombination heraf.

Løbende overvågning er en integreret del af det daglige arbejde. Det
indgår således i ledelsens daglige aktiviteter og i de aktiviteter, som
medarbejderne udfører i forbindelse med deres arbejde. Eventuelle
konstaterede svagheder, kontrolsvigt og overskridelser af rammer,
beføjelser og politikker rapporteres i henhold til de vedtagne politikker
opad i organisationen. Utilstrækkeligheder i den interne kontrol skal
rapporteres til den nærmeste overordnede, og alvorlige fejl skal rappor-
teres til direktionen og bestyrelsen.

1411410QEO0GSN10158

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Der er udfærdiget faste processer og tidspunkter for direktionens rappor-
tering til bestyrelsen respektive revisionsudvalget, herunder indhold og
omfang af rapporteringen. Et vigtigt led i overvågningen er en detaljeret
budgetopfølgning, hvor udviklingstendenser i forhold til budget samt
tidligere år analyseres og forklares.

Overvågningsprocedurer og politikker defineres og gennemføres med
jævne mellemrum for at sikre, at den interne kontrol er effektiv. I direkti-
onens overvågning indgår anbefalinger fra den generalforsamlingsvalgte
revision vedrørende den interne kontrol.

Bestyrelsen respektive revisionsudvalget holder endvidere løbende
møder med den generalforsamlingsvalgte revision, ligesom denne
rapporterer om væsentlige fejl eller mangler i revisionsprotokollen.

Bestyrelsen respektive revisionsudvalget overvåger løbende, at direktio-
nen gennemfører aftalte tiltag til imødegåelse af identificerede risici i
regnskabsaflæggelsesprocessen, og at direktionen foretager den for-
nødne overvågning og reagerer rettidigt på identificerede fejl og mangler
samt eventuelle overtrædelser af politikker, processer og forretnings-
gange.

21

 

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

 

Aktionærforhold
Aktieinformation
Aktiekapital 12.027.858 kr.
Nominel stykstørrelse 1 kr.
Antal aktier 12.027.858 stk.
Aktieklasser En
Antal stemmer pr. aktie En
Ihændehaverpapir Ja
Stemmeretsbegrænsning Nej

Begrænsninger i omsættelighed — Nej
Fondskøde DK0010158500

Fondsbørs Nasdaq OMX Copenhagen

 

! henhold til beslutning på generalforsamlingen den 25. april 2013 er der
foretaget nedsættelse af aktiekapitalen i Nordicom A/S fra nominelt
120.278.580 kr. til nominelt 12.027,858 kr. Nedsætielsen er sket ved
ændring af aktiekapitalens pålydende værdi fra 10 kr. pr. aktie til 1 kr. pr.
aktie. Nedsættelsen er anvendt til dækning af underskud samt delvis
dækning af moderselskabets kapitaltab.

Antallet af navnenoterede aktionærer udgjorde pr. 31. december 2013
1.361 stk. (31. december 2012: 1.423 stk.). De navnenoterede aktionæ-
rer udgør 87 % af aktiekapitalen (31. december 2012: 89 %).

Alle Nordicom A/S' aktier er noteret på Nasdaq OMX Copenhagen og
indgår i Small Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede den 31. december
2013 på kurs 2,3 (31. december 2012: 4,7), hvilket er et fald på 2,4
kurspoint i forhold til aktiekursen pr. 31. december 2012. Markedsværdi-
en af Nordicom A/S udgør pr. 31. december 2013 28 mio. kr. (31. de-
cember 2012: 57 mio. kr.). Der er i 2013 omsat for 11,5 mio. kr. af
Nordicom A/S" aktier på Nasdaq OMX Copenhagen (2012: 6,3 mio. kr.).

Bemyndigelser
Bemyndigelser til at udstede nye aktier fremgår af selskabets vedtægter.

I henhold til vedtægternes punkt 3.7 er bestyrelsen bemyndiget til i tiden
indtil den 1. april 2014 ad én eller flere omgange at optage lån mod
obligationer eller andre gældsbreve, der giver indehaveren ret til at
konvertere fordringen til aktier for et ånebeløb på op til 70 mio. kr. mod
kontant betaling eller overtagelse af værdier. Lån kan optages med eller
uden fortegningsret for koncernens eksisterende aktionærer som beslut-
tet af bestyrelsen i hvert enkelt tilfælde. Fortegningsretten kan ved
kontant indskud alene fraviges, såfremt lånet optages til en kurs, der
svarer til markedskursen eller derover, Bestyrelsen er bemyndiget til ved
konverteringen at gennemføre de tilhørende kapitalforhøjelser.

Ifølge vedtægterne punkt 3.8 og 3.8 a er bestyrelsen bemyndiget til indtil
den 22. marts 2015 ad én eller flere omgange at forhøje aktiekapitalen
med højst 6,1 mio. kr. (i kursværdi) til markeds- eller favørkurs ved
kontant indbetaling med fortegningsret for Nordicoms eksisterende
aktionærer.

Ifølge vedtægterne punkt 3.9 og 3.9.1 er bestyrelsen bemyndiget til indtil
den 22. marts 2015 ad én eller flere omgange mod vederlag, men uden
fortegningsret for de eksisterende aktionærer, at udstede konvertible
gældsbreve på maksimalt 11 mio. kr,, der tillægger långiver ret til at

22

1411410E0GSN10159

 

konvertere hele eller dele af sin fordring til aktier i koncernen til mar-
kedskursen på enten udstedelsestidspunktet af gældsbrevet eller mar-
kedskursen på et andet tidspunkt efter bestyrelsens skøn, dog senest på
konverteringstidspunktet, samt til at foretage den deraf følgende kapital-
forhøjelse.

Bestyrelsen har ikke bemyndigelse til erhvervelse af egne aktier.

Regler for ændring af vedtægter

Nordicom A/S' vedtægter kan ændres ved generalforsamlingsbeslutning
i overensstemmelse med Selskabslovens 88 106 og 107. Beslutning om
ændring af vedtægterne er kun gyldig, hvis beslutningen tiltrædes af
mindst 2/3 såvel af de stemmer, som er afgivet, som af den del af aktie-
kapitalen, der er repræsenteret på generalforsamlingen.

Insiderregler

Ledelsens og medarbejdernes handel med koncernens aktier finder kun
sted i en 4-ugers periode efter offentliggørelse af koncernens års- og
delårsrapporter. Der bliver ført register over insideres beholdninger og
beholdningsændringer, hvilket bliver offentliggjort i henhold til gældende
lov,

Udgangspunktet er, at ledelsen og medarbejdere kun må handle inden
for de åbne handelsvinduer på fire uger. Såfremt ledelsen eller medar-
bejdere besidder inter viden, som kan påvirke kursdannelsen, må disse
ikke handle, selvom handelsvinduet er åbent, Dispensation til at handle
uden for handelsvinduet vil alene blive meddelt undtagelsesvist, såfremt
bestyrelsen træffer beslutning herom, herunder i forbindelse med ne-
denstående tilfælde:

EH Tegning af medarbejderaktier,

EH Udnyttelse af eller salg af tegningsretter.
EH Udnyttelse af tegningsoptioner.

HO Udnyttelse af forkøbsret eller -pligt.

Ejerforhold
Følgende aktionærer har over for Nordicom A/S oplyst at eje mere end
5 % af Nordicom A/S' aktiekapital:

 

 

 

Navn Hjemsted  Kapitalandel

Investeringsselskabet Bøg ApS Fredensborg 25,5 %

Stodir hf Reykjavik 11,4%

JEW Holding ApS Odense 10,4 %

SB Holding 2009 ApS København 6,7 %
Udbytte

Bestyrelsen vil indstille til generalforsamlingen, at der for regnskabsåret
2013 ikke udbetales udbytte.

Investor Relations
Det er Nordicoms politik at informere hurtigt om relevante forhold.

Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinjer aftalt
med bestyrelsen, og det er målet til hver en tid at opfylde de af Nasdaq
OMX Copenhagen formulerede oplysningsforpligtelser. Det indgår i
Nordicoms informationspolitik, at

EJ udsende kvartalsvise delårsrapporter,
udsende årsrapporter, og
EH give hurtige besvarelser på henvendelser til koncernen.

 

 

Fondsbørsmeddelelser i 2013 og 2014

Dato

13-03-2013

13-03-2013

25-03-2013

26-03-2013

26-03-2013

25-04-2013

07-05-2013

14-05-2013

15-05-2013

27-05-2013

21-06-2013

01-07-2013

14-08-2013

29-08-2013
29-11-2013
03-12-2013

13-12-2013

18-12-2013

20-12-2013

18-02-2014

26-03-2014

Titel

Nordicom A/S - Betinget salg af "Enghave Brygge"

Nordicom A/S — Indgåelse af optionsaftale på
ejendommen Herlev Hovedgade 17, 2730 Herlev

Nordicom A/S — Forlængelse af bankaftale

Nordicom A/S - Ordinær generalforsamling i Nordi-
com A/S

Nordicom A/S — Årsrapport for 2012

Nordicom A/S — Orientering om forløb af ordinær
generalforsamling

Nordicom A/S — Vedtægter af 25. april 2013

Nordicom A/S — Nedsættelse af aktiekapital

Nordicom A/S — Salg af selskabets tyske portefølje
gennemført

Nordicom A/S - Delårsrapport 1. kvartal 2013

Nordicom A/S — Forlængelse af låneaftale for 52
mio. kr.

Nordicom A/S - Salg af ejendommen Herlev Ho-
vedgade 17, 2730 Herlev

Nordicom A/S — Forventede negative værdiregule-
ringer på selskabets investeringsejendomme

Nordicom A/S — Delårsrapport 1. halvår 2013
Nordicom A/S — Delårsrapport 3. kvartal 2013
Nordicom A/S — Finanskalender

Nordicom A/S — Handel gennemført af "Enghave
Brygge"

Nordicom A/S — Udskydelse af overtagelsesdagen
af ejendommen Hertev Hovedgade 17, Herlev

Nordicom A/S — Forlængelse af bankaftale og
øvrige låneaftaler

Nordicom A/S — Forventede negative værdiregule-
ringer på koncernens investeringsejendomme

Nordicom A/S — Ordinær generalforsamling

 

Finanskalender
Dato

13-03-2014

26-03-2014
17-04-2014
23-04-2014
22-05-2014
28-08-2014
27-11-2014
26-03-2015
29-04-2015

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Titel

Sidste frist for fremsættelse af forslag til dagsorden
på selskabets generalforsamling.

Årsrapport 2013
Registreringsdag”
Generalforsamling

Delårsrapport 1, kvartal 2014
Delårsrapport 1. — 2. kvartal 2014
Delårsrapport 1. — 3. kvartal 2014
Årsrapport 2014
Generalforsamling

 

 

1411410E0GSN10160

” Registreringsdag regulerer møde- og stemmeret til Nordicoms general-

forsamling

Yderligere information

På Nordicoms hjemmeside www.nordicom.dk findes yderligere informa-
tioner om selskabs- og aktionærforhold samt koncernens aktiviteter.
Forespørgsler vedrørende koncernens relationer til investorer og aktie-
markedet kan stiles til:

Adm. direktør Ole Steensbro
Ti: —… +45 33 33 93 03
E-mail: osØnordicom.dk

 

23

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Bestyrelsen

   

Allan Andersen

Født 1945 + Formand for bestyrelsen + indvalgt i bestyrelsen i januar
2011

Allan Andersen er uddannet civilingeniør fra DTU og HD fra Handelshøj-
skolen i København.

Allan Andersen har tidligere i sin karriere haft direktørstillinger i DSB,
FDB, The Cosmos Group A/S, Ejendomsselskabet Tor VS og Freja
ejendomme A/S. Siden 2009 har Allan Andersen drevet egen rådgiv-
ningsvirksomhed, AA Consult ApS.

Direktionsposter

AA Consult ApS + NeuroSearch A/S + Allan Consulting EOOD + AA
Construction EOOD + Provadia Cheese OOD » Jeravna Development
EOOD

Bestyrelsesposter
NeuroSearch A/S

  

Julius Thorfinnsson
Født 1965 + Indvalgt i bestyrelsen januar 2011

Julius Thorfinnsson er uddannet B.S., Business Administration fra South
Carolina University.

Julius Thorfinnsson er CEO for det islandske investeringsfirma Stodir.
Før udnævnelsen til CEO i maj 2010 arbejdede Julius Thorfinnsson med
den finansielle restrukturering af Stodir. Julius Thorfinnsson har siden
afslutningen af sin uddannelse arbejdet som managing director for flere
forskellige islandske selskaber.

Direktionsposter
Stodir hf.

Bestyrelsesposter
Ferskur Holding B.V.

24

1411410E0GSN10161

  

Michael Vad Petersen

Født 1958 + Næstformand for bestyrelsen + Indvalgt i bestyrelsen i april
2007

Michael Vad Petersen er uddannet i den finansielle sektor.

Michael Vad Petersen har siden 2005 drevet virksomheden RE-
CONSULT Denmark ApS, der beskæftiger sig med rådgivnings- og
serviceydelser i forbindelse med investering i og finansiering af danske,
tyske og svenske udlejningsejendomme. Med et karriereforløb bl.a. som
afdelingsleder hos Danske Bank A/S, erhvervschef hos Sydbank A/S,
direktør hos Scandic Hotels A/S, afdelingsdirektør hos Aareal Bank AG
og adm. direktør for et københavnsk ejendomsinvesterings- og projekt-
udbyderselskab besidder Michael Vad Petersen omfattende kompetence
og erfaring med ejendomsinvestering og -udvikling på ejendomsmarke-
det i Danmark såvel som internationalt.

Direktionsposter
RE-CONSUET Denmark ApS + MVP-INVEST Holding ApS

Bestyrelsesposter
Ingen bestyrelsesposter.

  

Mette Lis Andersen
Født 1955 « Indvalgt i bestyrelsen i april 2011

Mette Lis Andersen er uddannet cand, arch. på Kunstakademiets Arki-
tektskole i København.

Mette Lis Andersen har gennem sin karriere overvejende beskæftiget sig
med planlægning og ledelse. Først i DSB, hvor hun blev kontorchef med
særligt ansvar for miljøspørgsmål, siden som teknisk direktør i Hillerød
Kommune, som fondschef i Realdania, som adm. direktør i Københavns
Kommunes Bygge- og Teknikforvaltning og nu som direktør for Realda-
nia By, der står for et antal større by omdannelses- og ejendomsudvik-
lingsprojekter.

Direktionsposter
Realdania By A/S » Jord ApS + Arealudviklingsselskabet FredericiaC P/S

Bestyrelsesposter

Kvæsthusselskabet A/S (formand) » Sankt Annæ Selskabet A/S (for-
mand) + Arealudviklingsselskabet FredericiaC P/S + Arealudviklingssel-
skabet Køge Kyst P/S + Ringkøbing K ApS - Nærheden P/S

 

 

   

David Overby
Født 1978 « Indvalgt i bestyrelsen i april 2011

David Overby er uddannet cand. merc. i Applied Economics and Finan-
ce fra Handelshøjskolen i København.

David Overby har igennem sit karriereforløb dels beskæftiget sig med
køb og salg af virksomheder og dertil hørende strategiske, finansielle og
procesmæssige arbejdsopgaver, og dels med strategisk arbejde gen-
nem diverse bestyrelsesposter. Disse strategiske opgaver har i de
seneste par år blandt andet været kapitaltilførsler, gældsrestrukturerin-
ger samt gennemgribende organisatoriske ændringer.

Direktionsposter
Copenhagen Skyline Holding ApS + Selskabet af 8. oktober 1954 ApS

Bestyrelsesposter

Billetlugen A/S + Copenhagen Skyline Holding ApS (samt 9 dattersel-
skaber) + Venuepoint Holding + Crowne Plaza Copenhagen Towers A/S +
SB Holding 2009 ApS » Selskabet af 8. oktober 1954 ApS + Bella Center
AIS + RecyclelT A/S » BB.DK Holding ApS

T4A1IATOEOGSNI0162

 

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Direktion

Ole Steensbro
Født 1963 » Adm. direktør siden februar 2011

Ole Steensbro er uddannet cand.merc. fra Handelshøjskolen i Køben-
havn.

Ole Steensbro har været ansat i Nordicom siden den 1. februar 2008 og
har tidligere i sin kariere bl.a. besat stillinger som økonomidirektør i
Veolia Transport Danmark A/S og nordisk økonomidirektør i erhvervsrej-
sebureauet Mærsk/DFDS Travel,

Bestyrelsesposter
Ingen bestyrelsesposter

25

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Koncernstruktur pr. 31. december 2013

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

NORDICOM A/S
N j
| | | | | HEN |
Komplementar- Nordicom Nordicom Nordicom Nordicom Nordicom Nordicom
koncernen af 3. | ;—| Udvikling A/S —1 Ejendom A/S Finans A/S Parking ApS Sverige A/S Tyskland A/S
april 2007 ApS
K/S Langebrogade I |  Randlewej i | Nordicom Bolig- Nordteam IV,
5 ÅpS ejendomme A/S GmbH
| |Havnestaden ApS | | | Nordicom By- | | Kanalparken A/S
ejendomme A/S
| | Skærgården, Egå | | |Nordicom Domicil-| | Hejrevej 26-28
ApS ejendomme A/S | | 2400 København
- - NV ApS
Emdrup Have [ | Nordicom Butiks-
ApS ejendomme A/S
Astersvej ApS | | | Logistik-og Pro-
duktionsejen-
domme A/S
| | Hammershøj ApS
[ | Amager Strand-
vej ApS
(|| Emdrup Park PIS Enghave
ApS Brygge
Fyrholm ApS
Lindholm ApS

 

 

' | Ballerup Idrætsby

Marbækvej ApS

 

 

Skrånings-
husene ApS

 

 

Ved Stigbordene
ApS

 

 

 

 

Susågaarden ApS

 

 

Oplysninger om ejerandele fremgår af note 16 i modervirksomhedens årsregnskab.

1411410E0GSWN10163

 

 

 

tg

Å 7 SL, i ERE TE HE AGES Ers EN ETS -A EK Ta
"sg i sg oa .

 

       

Øl
2,
"27
ÅD

 

 

 

 

 

ÅD
be 5
JER

 

 

NORDICOM | LEDELSESPÅTEGNING

Ledelsespåtegning

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt års-
rapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 for Nordicom
AlS.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for
børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at koncemregnskabet og årsregnskabet giver et

retvisende billede af koncemens og selskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af koncer-

København den 26. marts 2014

 

Direktionen
Ole Stéensbro
Adm. direktør
Bestyrelsen
Allan Andersen (
Formand
Julius Thorfinnsson
David Over!
28

1411410E0GSN10165

 

nens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1.
januar - 31. december 2013.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende
redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og
økonomiske forhold, årets resultater, pengestrømme og finansielle
stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfakto-
rer, som koncernen og selskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

   

iehael Vad Petersen
Næstformand

ML CGGR ]

Mette Lis Andersen

 

  
  
 
 
 
 
   
 
  
 
 
 
   
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   
   
 
  
  
    
      

T4Æ1L141GEOGSN1.0166

Den uafhængige revisors erklæringer

Til kapitalejerne i Nordicom A/S

Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Nordicom A/S
for regnskabsåret 1, januar - 31. december 2013, der omfatter resultat-
opgørelse, opgørelse af totalindkomst, opgørelse af finansiel stilling,
opgørelse af egenkapital, opgørelse af pengestrømme og noter, herun-
der anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet.
Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplys-
ningskrav for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et
årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvi-
dere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig
for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig
fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Revisors ansvar

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og
årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i
overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderli-
gere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder
etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad
af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden
væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisi-
onsbevis for beløb og oplysninger i koncerregnskabet og årsregnska-
bet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering,
herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncemregn-
skabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for
virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab,
der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisi-
onshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at
udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne
kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg
af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige
skøn er rimelige, samt den samlede præsentation af koncernregnskabet
og årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt
og egnet som grundlag for vores afkræftende konklusion.

Forbehold

Grundlag for afkræftende konklusion

På baggrund af usikkerheden om den fremtidige finansiering af Nordi-
com har selskabets ledelse i forbindelse med regnskabsaflæggelsen

København, den 26. marts 2014

Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

 

René H. Christensen
statsautoriseret revisor

 

NORDICOM | DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER

grundigt overvejet og vurderet, hvorvidt årsrapporten kan aflægges
under forudsætning af fortsat drift. De regnskabsregler, som koncernen
anvender, foreskriver, at koncernregnskabet og årsregnskabet skal
aflægges under forudsætning om fortsat drift med mindre der er planer
om afvikling eller der ikke er noget realistisk alternativ til en afvikling af
koncernens aktiviteter, Som oplyst i note 1 til koncernregnskabet er det
ledelsens vurdering, at der er realistiske alternativer til en afvikling af
koncernens aktiviteter, og koncemregnskabet og årsregnskabet er på
den baggrund aflagt under forudsætning af koncernens fortsatte drift.
Det fremgår endvidere af note 1 til koncernregnskabet, at Nordicom på
tidspunktet for aflæggelse af koncernregnskabet og årsregnskabet ikke i
tilstrækkeligt omfang har opnået bindende finansieringstilsagn for hele
2014, og det er usikkert om den igangsatte proces fører til en løsning,
der sikrer et tilstrækkeligt styrket kapitalgrundlag for koncernens aktivite-
ter. Dette afhænger i vid udstrækning af villigheden hos de involverede
parter til at opnå en samlet løsning. På tidspunktet for regnskabsaflæg-
gelsen kan ledelsen ikke med sikkerhed vurdere, hvorvidt processen vil
føre til et tilfredsstillende resultat. Vi har ikke på tidspunktet for aflæggel-
se af koncernregnskabet og årsregnskabet kunnet opnå et tilstrækkeligt
og passende revisionsbevis, der dokumenterer selskabets evne til at
fortsætte driften i hele 2014. Vi skal derfor i henhold til internationale
standarder tage forbehold for, at koncernregnskabet og årsregnskabet
er aflagt under forudsætning af fortsat drift, og give en afkræftende
konklusion. Udover det manglende revisionsbevis for forudsætningen
om fortsat drift har vores revision ikke givet anledning til bemærkninger.

Afkræftende konklusion

Med den begrundelse, der er beskrevet i grundlag for afkræftende
konklusion, er det vores opfattelse, at ledelsens forudsætning for at
aflægge koncernregnskabet og årsregnskabet under forudsætning af
fortsat drift ikke i tilstrækkelig og passende omfang kan dokumenteres
på tidspunktet for aflæggelse af koncemregnskabet og årsregnskabet.
På grund af betydeligheden af dette forhold giver koncernregnskabet og
årsregnskabet ikke et retvisende billede af koncernens og selskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af
resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for
regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen.
Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte
revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelses-

beretningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregn-
skabet.

SØM

Søren Nielsen
statsautoriseret revisor

29

 

 

2 SL

air ØDE

GI.
ox.

DØ)

Ng
10; LJ or

90

oC" SE
COD
5035 .
10098
OD NON IV.
0593 ,
p900
BOD D
00
18000
6890
650.
ege
eee
1006

ø:

Ek

 

Koncernregnskab // 2013

 

 

NORDICOM |] KONCERNREGNSKAB

Resultatopgørelse

Note Beløb i 1.000 kr.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012

3 Nettoomsætning 196.471 223.281

4 Driftsomkostninger 55.075 58.240

Bruttoresultat 141.396 165.041

5 Personaleomkostninger -28.736 -28.313

6 Andre eksterne omkostninger -12.688 -15.307

7 Af- og nedskrivninger 3.925 -1.096

Resultat før værdireguleringer 103.897 120.325

8 Regulering til dagsværdi, netto -221,327 -33.385

9 Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 4.990 -296

Resultat af primær drift -122.420 86.644

10 Finansielle indtægter 5.020 2.960

11 Finansielle omkostninger -91.047 -96.817

Resultat af fortsættende aktiviteter før skat -208.441 -1.213

12 Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter 16.571 2.249

Årets resultat af fortsættende aktiviteter -191.870 -4.964

22 Årets resultat af ophørte aktiviteter -2.718 -38.548

Årets resultat -194.588 -43.512
Fordeles således

Moderselskabets aktionærer -194,372 43.380

Minoritetsinteresser -216 -132

Årets resultat -194.588 -43.512

13 Resultat pr. aktie -16,32 -3,64

13 Udvandet resultat pr. aktie -16,32 -3,64

13 Resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie -16,11 -0,42

13 Udvandet resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie 16,11 -0,42

32

1411410E0GSN10169

 

Opgørelse af totalindkomst

 

NORDICOM | KONCERNREGNSKAB

 

 

   

 

 
 
  
 

 

 

 

 

 

 

 

  
  
  

 

 

 

 

 

1411410E0GSN10170

Note Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Årets resultat -194.588 -43.512
Anden totalindkomst:

Poster, der kan blive omklassificeret til resultatopgørelsen:

Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 281 -968
Anden totalindkomst efter skat 281 -968
Årets totalindkomst -194,307 -44.480
Fordeles således

Moderselskabets aktionærer -194.091 -44,348
Minoritetsinteresser -216 -132
Årets totalindkomst -194.307 -44.480

33

 

NORDICOM |] KONCERNREGNSKAB

Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december

Note Beløb i 1.000 kr.
AKTIVER
Langfristede aktiver

immaterielle aktiver

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

14 Software 27 463
27 463
Materielle aktiver
15 Domicilejendomme 117.243 47.482
16 Investeringsejendomme 2.171.340 2.441.248
17 Inventar og driftsmidler 268 632
2.288.851 2.489.362
Finansielle aktiver .
18 Pante- og gældsbreve 21.701 45.501
25 Udskudte skatteaktiver 12.446 0
Tilgodehavender 0 1.700
34.147 47,201
Langfristede aktiver i alt 2.323.025 2.537.026
Kortfristede aktiver
19 — Projektbeholdninger 207.129 223.245
20 Tilgodehavender 92.906 49.796
Periodeafgrænsningsposter 3.261 4.635
18 Pante- og gældsbreve 20.697 10.225
21 Likvide beholdninger 40.968 33.715
364.961 321.616 |
22 Aktiver bestemt for salg 37.345 422.947
Kortfristede aktiver i alt 402.306 744.563
Aktiver i alt 2.125.331 3.281.589
34
141141QE0GSN10171

 

 

 

Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december

Note Beløb i 1.000 kr.

 

NORDICOM | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 12.028 120.279
Reserve for valutakursregulering 146 -135
Overført resultat -168.700 -79,887
Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer -156.526 40.257
Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser 0 -2,465
23,24. Egenkapital i alt -156.526 37.792
Forpligtelser
Langfristede forpligtelser
25 Udskudt skat 0 4.125
21,28 Konvertible obligationer 48.137 47,120
28 Kreditinstitutter 1.590.893 1.621.274
Deposita 19.752 27.742
1.658.782 1.700.261
Korifristede forpligtelser
26 Hensatte forpligtelser 5.443 9,380
28  Kreditinstitutter 1.103.600 1.385.679
Skyldige omkostninger vedr. projekter 857 3.133
Leverandørgæld 8.439 13.821
Deposita 26.603 24.440
Anden gæld 78.133 24.397
1.223.075 1.460.850
22  Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg 0 82,686
1.223.075 1.543.536
Forpligtelser i alt 2.881.857 3.243.797
Passiver i alt 2.125.331 3.281.589
Oversigt over noter fremgår på side 38.

1411410E0GSN10172

 

35

 

NORDICOM | KONCERNREGNSKAB

Opgørelse af egenkapital

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6LC"07L ZLoZz foquiaoop "Lg ud jende4u96a
0 FoJesqeysuboJ 10 JSW0%PpUrB30 |
0 jejesgeysubBel | ]SW04PpUI[2]0) Uspuy
0 poywosyJlalopep je bjes paa uasjesøbdojeynsel |) HØJ BAO
0 JOpSyYWOSWIIA SyspuUejuopn spuaJøJpan Buiiojnbossanyejnen
0 Jeynsel sjeJy
ZLOZ IISWUON PU EIOL
ZLC'28 EEEZ" $09'78 0 LOG"9E- £E8 6LZ'0CL ZLOZ senuef"L "ad jende4u06g
92G"9GL- 0 9ZG'9GL- 0 00£'89L- 9vL 820'2L £Log JoqWuooop "Lg "ud [eudeyuo63
LE- L89T 269'c- 0 6SS' GOL 0 LGZ'80L- Ye I £LOZ I oJefe palu Jouonyesuel,.
08g- 0gc- 0 0 0 0 0 payqWosy11A je Bjes pa esjepujqJo) | Sue by
0 C69'C £69'7" 0 269'7- 0 0 poaywosysia je Bjes pow as|spuiqJioj I josJøenQ
690 697 0 0 0 0 0 esjoføysoyeydey pan ossaJe]uisjoyJouu Sue big
0 0 0 0 LSC'80L Q LSC'80L- esjopæspoujendey
aJafo pow Jouomjesuely
LOE'vGL- gLe- L60'%6L- 0 CLEV6L- L8z 0 FesqeysuboJl 10j JSUOYpPUN 210 1
182 Q L8e Q 0 8 Q Jjejesqeysubel | 1SWUO4pUI|2]03 U9pUV
Ege Q EG 0 Q Ege 0 poywosysla Je bjes pan uasjesøbdojeynsel |h HØJ BAG
87 Q 8 0 0 87 0 JepayqWwosyla syspuejuapn apuasøJpan Buuojnbosanyenen
88S'y6|- 91 CLE'v6l- Q TLE'76I- Q Q jeynsel sjeJy
ELOZ IISLUO4 PU B]O 1
COL'LE Got" g- LGC'0v 0 188'6L- GEL- 6LE'02L £LO0Z Jenuef "1 "ud jendeyua6y
ver 39SS949)U! Jolæuonye onÅgqpn vennsos Buuamb6oJ lendeyamyv "| 000'L I gøjeg

jeudeyuobag -S7o40Uu sjoqeys 198|Ss9407 VØJ.I9AQ Ssmemen

apuoJoyun -[ossapou Joj BAJASBY

jendeyuoba opu9Joyn
jendeyuobg

 

1411410E0GSWN10173

 

 

Opgørelse af pengestrømme

Note Beløb i 1.000 kr.

 

NORDICOM | KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
Resultat af primær drift (EBIT) af fortsættende aktiviteter -122.420 86.644
Resultat af primær drift (EBIT) af ophørte aktiviteter -2.222 -21.233
31 Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. 219.406 60.665
Ændring i projektbeholdninger, netto 16.116 4.563
32 Ændring i øvrig driftskapital 6.993 -3.982
Pengestrømme vedrørende primær drift 103.887 117.531
Modtagne finansielle indtægter 5.020 1.725
Betalte finansielle omkostninger -98.565 -143.350
Pengestrøm fra driftsaktivitet I alt 10.342 -24.094
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
Forbedringer på investeringsejendomme -18.326 -35.347
Salg af investeringsejendomme 36.299 412.562
Køb af øvrige materielle aktiver -286 0
33 Salg af dattervirksomheder og aktiviteter 22.740 25.391
Pengestrøm fra investeringsaktivitet I alt 40.427 402.606
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Provenu fra optagelse af gæld hos kreditinstitutter 1.382 12,146
Afdrag på gæld til kreditinstitutter 51.351 425.303
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt -49.969 -413.157
Årets pengestrøm i alt 800 -34.645
Likvide beholdninger pr. 1. januar 40.168 72711
Kursregulering af likvide beholdninger 0 2,102
Likvide beholdninger pr. 31. december 40.968 40.168
Fordeles således:
Likvide beholdninger pr. 31. december, fortsættende aktiviteter 40.968 33.715
Likvide beholdninger pr. 31. december, indeholdt i aktiver bestemt for salg 0 6.453
Likvide beholdninger pr. 31. december 40.968 40.168

 

141141QE0GSN310174

 

37

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

38

1411410E0GSN10175

 

Oversigt over noter til koncernregnskabet

Note 1 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn

Note 2 — Segmentoplysninger

Note 3 — Nettoomsætning

Note 4 — Driftsomkostninger

Note 5 — Persøonaleomkostninger

Note 6 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 7 — Af- og nedskrivninger

Note 8 — Regulering til dagsværdi, netto

Note 9 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
Note 10 — Finansielle indtægter

Note 11 — Finansielle omkostninger

Note 12 — Skat af årets resultat

Note 13 — Resultat pr. aktie

Note 14 — Software

Note 15 - Domicilejendom

Note 16 — Investeringsejendomme

Note 17 — Inventar og driftsmidler

Note 18 — Pante- og gældsbreve

Note 19 — Projektbeholdninger

Note 20 — Tilgodehavender

Note 21 — Likvide beholdninger

Note 22 — Ophørte aktiviteter og aktiver bestemt for salg
Note 23 — Aktiekapital

Note 24 — Egne aktier

Note 25 — Udskudt skat

Note 26 — Hensatte forpligtelser

Note 27 — Konvertible obligationer

Note 28 — Kreditinstitutter

Note 29 — Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser og eventualaktiver
Note 30 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter
Note 31 — Ikke-likvide driftsposter m.v.

Note 32 — Ændring i øvrig driftskapital

Note 33 — Salg af dattervirksomheder og aktiviteter
Note 34 — Nærtstående parter

Note 35 — Begivenheder efter balancedagen

Note 36 — Anvendt regnskabspraksis

 

 

 

Note 1— Regnskabsmæssige vurderinger og skøn

Usikkerhed om fortsat drift

Årsregnskabet er aflagt under forudsætning af fortsat drift, jf. bemærk-
ningerne herom på side 3 i ledelsesberetningen. Nordicom er dog fortsat
i en vanskelig finansiel situation og indledte derfor i efteråret 2013 en
proces med henblik på at reetablere og styrke koncernens kapitalgrund-
lag.

Ved indgangen til 2014 udgør koncernens samlede nominelle gæld til
kreditinstitutter 2.686 mio. kr., som er specificeret i nedenstående tabel:

Beløb i mio. kr. Lån Særlige forhold

Omfattet af bankaftale:
a- Bankgæld

1. juli 2014,
b - Bankgæld
c - Bankgæld
d - Realkreditgæld

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

767 Løbetid til og med 31. december 2014. Eventuel genforhandling om rentesats og salgsaktiviter pr.

43 Løbetid til og med 30. juni 2014, hvorefter kreditoren udtræder af bankaftalen.
35 Løbetid til og med 27. december 2018 på særlige vilkår.
1.247 Løbetid i henhold til bilaterale aftaler (> 1 år). Eventuel genforhandling af bidragssats og

salgsaktiviteter pr. 1. juli 2014.

talt 2.092

Bilaterale låneaftaler:
e - Bankgæld

159 Løbetid til og med 30. juni 2014 på vilkår som i bankaftalen. Lånene forlænges automatisk til 31.

december 2014, såfremt to specifikke ejendomme er solgt pr. 30. juni 2014,

f - Bankgæld
g - Bankgæld
h - Bankgæld
i- Realkreditgæld

30 Løbetid til og med 30, juni 2014 på vilkår som i bankaftalen.

52 Løbetid til og med 29, december 2014 på bilaterale vilkår.

14 Løbetid til og med 31. december 2014 på bilaterale vilkår.

37 Løbetid til og med 30. april 2014 på bilaterale vilkår om bidragssats. Lånet forventes indfriet inden

30. april 2014 i forbindelse med en solgt ejendom.

| - Realkreditgæld
I alt 594

302 Løbetid i henhold til bilaterale aftaler (> 1 år). Genforhandling af bidragssats pr. 1. juli 2014,

 

I alt 2.686

Nordicom har siden 2010, som følge af den vanskelige finansielle situati-
on, været omfattet af en bankaftale med hovedparten af koncernens
penge- og realkreditinstitutter. Aftalen udløb oprindeligt den 31. december
2012, men er af flere omgange forlænget til og med den 31. december
2014. Ved forlængelserne er vilkårene løbende blevet justeret, ligesom
enkelte kreditinstitutter er trådt ud af bankaftalen.

Den seneste aftale om forlængelse af bankaftalen blev indgået den 20.
december 2013, og medfører bl.a. at rente- og bidragssatser er fastlåste
indtil den 30. juni 2014, ligesom gæld omfattet af bankaftalen umiddelbart
ikke kan kræves indfriet i 2014. Bankaftalen forpligter Nordicom til at
afsøge mulighederne for rejsning af ny egenkapital. Koncernens bankaf-
tale er beskrevet detaljeret i note 30.

Som det fremgår af ovenstående tabel, er der indgået aftaler med kon-
cernens finansielle kreditorer, der sikrer et kapitalberedskab frem til den
30. juni 2014, hvor der

HH. skal foretages forlængelser af lån på ca. 232 mio. kr. (punkt b, e og f)

EJ og ske genforhandling af vilkår vedrørende rente- og bidragssatser
på lån for ca. 2.585 mio. kr. (pkt. a, b, d, e, f, j og evt. i).

Vedrørende ovennævnte låneforlængelser på 232 mio. kr. gælder, at der
kun vil være behov for forlængelse af lån på 159 mio. kr., såfremt to

1411410EOGSN10176 .

specifikke ejendomme ikke er solgt pr. 30. juni 2014. Nordicom arbejder
på frasalg af de to pågældende ejendomme.

For gæld omfattet af bankaftalen gælder, at de finansielle kreditorer pr. 1.
juli 2014 alene kan kræve genforhandling af vilkår om rente- og bidrags-
satser, såfremt konsultationsudvalget i Nordicom pr. 30. juni 2014 ikke
finder, at kapitalrejsningsprocessen har udsigt til at føre til et tilfredsstil-
lende resultat.

I bankaftalen gælder desuden, at aftalen kan opsiges af de finansielle
kreditorer under visse forudsætninger, bl.a. ved misligholdelse fra Nordi-
coms side, eller såfremt alle finansielle kreditorer er enige herom. I sidst-
nævnte tilfælde gælder et varsel på 6 måneder. Såfremt der ikke senest
den 1. juli 2014 er opnået forlængelser af lån på 232 mio, kr. (pkt. b, e og
f) indtil den 31. december 2014, kan bankaftalen opsiges med et varsel
på 4 uger. I tilfælde af genforhandling af vilkår i bankaftalen pr. 1. juli
2014 ophører bankaftalen den 30. september 2014, såfremt Nordicom
ikke accepterer de fra de finansielle kreditorer stipulerede vilkårsændrin-
ger.

Som følge af at Nordicom ikke i tilstrækkeligt omfang har opnået binden-
de tilsagn om ovenstående væsentlige vilkår for hele 2014 medfører dette
selvsagt, at der er usikkerhed om koncernens fortsatte drift, da grundla-
get for koncernens drift for hele 2014 afhænger af udfaldet af genforhand-
linger om låneforlængelser og -vilkår pr. 1. juli 2014.

39

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 1— Regnskabsmæssige vurderinger og skøn (fortsat)

Betingelserne for koncernens fortsatte drift for hele 2014 kan opsumme-
res således:

Genforhandlinger pr. 1. juli 2014 af vilkår i bilaterale aftaler, og evt.
bankaftalen, om rente- og bidragssatser sker på vilkår, som koncer-
nen vil være i stand til at kunne honorere,

EH Bankaftalen ikke ophører i 2014 som følge af Nordicoms mislighol-
delse, ved uoverensstemmelse om eventuelle vilkårsændringer eller
samtlige de finansielle kreditorers opsigelse af aftalen.

EH Der senest pr. 1. juli 2014 er opnået forlængelse af løbetid indtil 31.
december 2014 af lån på ca. 232 mio. kr.

EH Realkreditgæld på 37 mio, kr. enten er indfriet i forbindelse med
ejendomssalg pr. 30. april 2014, eller at den pågældende gælds lø-
betid forlænges.

Forudsat opnåelse af ovenstående betingelser udviser Nordicoms
likviditetsprognoser, at der er tilstrækkelige midler til at gennemføre
koncernens planlagte aktiviteter i hele 2014.

De for 2014 indgåede aftaler med de finansielle kreditorer medfører, at
der frem til den 30. juni 2014 er skabt basis for ledelsens arbejde med at
reetablere og styrke kapitalgrundlaget i koncernen. Nordicom har i den
forbindelse indgået aftale med en finansiel rådgiver om at bistå hermed,
herunder med at identificere potentielle investorer med henblik på at
indlede konkrete forhandlinger mellem selskabet, koncernens finansielle
kreditorer og potentielle investorer om vilkårene for reetablering og
styrkelse af Nordicoms kapitalgrundlag. Processen bakkes op af og
foregår i dialog med Nordicoms konsultationsudvalg, der består af
repræsentanter fra 4 af koncemens væsentligste finansielle kreditorer
med et samlet tilgodehavende på 69 % af koncernens samlede gæld til
finansielle kreditorer,

Det er selvsagt usikkert, om den igangsatte proces fører til en løsning,
der sikrer et tilstrækkeligt styrket kapitalgrundlag for koncernens aktivite-
ter. Dette afhænger i vid udstrækning af villigheden hos de involverede
parter til at opnå en samlet løsning. På tidspunktet for regnskabsaflæg-
gelsen kan ledelsen ikke vurdere med sikkerhed, hvorvidt processen vil
føre til et tilfredsstillende resultat.

Hvis der ikke opnås en tilfredsstillende løsning i relation til styrkelse af
kapitalgrundlaget, vil det i høj grad være op til koncernens finansielle
kreditorer at træffe afgørelse om Nordicoms fremtid, herunder afklare
om der mellem de involverede parter er opbakning til at skabe en løs-
ning, der sikrer koncernens fortsatte drift.

Der kan i denne situation være mange alternative former for videreførel-
se af Nordicom, eksempelvis ved rekonstruktion af koncernen, afvikling
af dele eller hele ejendomsporteføljen eller fortsættelse af aktiviteterne i
uændret form ved indgåelse af nye kreditoraftaler, Det kan også være
nødvendigt at ophøre med koncernens drift, bl.a. ved konkurs eller
anden form for afvikling, men der er på tidspunktet for aflæggelsen af
årsrapporten ikke grundlag for at forvente, at dette vil blive tilfældet.

Såfremt der opnås tilfredsstillende aftaler om nødvendige fortængelser
af de låneaftaler og -vilkår, der udløber pr, 30, juni 2014, men der ikke
opnås et resultat, som fører til tilførsel af ny egenkapital eller anden form
for styrkelse af kapitalgrundlaget, vil fortsat drift efter 2014 være betinget
af, at der med virkning fra begyndelsen af 2015 indgås nye aftaler med
koncernens finansielle kreditorer, der sikrer et tilstrækkeligt likviditetsbe-
redskab til at gennemføre de planlagte aktiviteter.

40

1411410EQ0GSN10177

 

Øvrige væsentlige regnskabsmæssige vurderinger og skøn
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan alene
skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger af de seneste oplysninger,
der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan
være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændrin-
ger af de forhold, der lå til grund for skønnet, ændret strategi eller på
grund af supplerende information, yderligere erfaringer eller efterfølgen-
de begivenheder.

Derudover er det nødvendigt, ved anvendelse af den i note 36 beskrev-
ne regnskabspraksis, at foretage vurderinger og opstille kriterier, der kan
anvendes konsistent fra år til år.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regn-
skabspraksis har Nordicom foretaget nedenstående regnskabsmæssige
vurderinger og skøn, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten.

Opgørelse af dagsværdi af investeringsejendomme

Ved opgørelse af dagsværdien på investeringsejendomme fastlægges
principper og beregningsmetoder, som anvendes til at skønne over
ejendommenes dagsværdier. Nordicom besidder en varieret portefølje af
investeringsejendomme og har derfor til brug for opgørelse af dagsvær-
dier opdelt porteføljen i følgende kategorier af investeringsejendomme:

A.… Færdige investeringsejendomme.
B.  Investeringsejendomme med udviklingsprojekter.
C.. Byggeretter og øvrige.

Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme fordeler sig
således opdelt på ovenstående kategorier:

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2013 2012
Færdige investeringsejendomme 2.050 2.344
Investeringsejendomme med

udviklingsprojekter 93 127
Byggeretter og øvrige 66 386
I alt 2.209 2.857

 

Nordicom understøtter egne værdiansættelser af ejendomme med
eksterne vurderinger, når det skønnes relevant. Ved indhentelse af
eksterne vurderinger anvendes ejendomsmæglere eller -valuarer, som
er uafhængige og har relevante og anerkendte faglige kvalifikationer og
erfaringer,

Der er i årets løb indhentet eksterne vurderinger fra ejendomsvaluarer
med henblik på at underbygge de foretagne værdiansættelser i årsrap-
porten for 2013. Der er i alt indhentet eksterne vurderinger på 14 ejen-
domme, der repræsenterer en regnskabsmæssig værdi på 737 mio. kr.
9 af vurderingerne blev indhentet i sommeren 2013 i forbindelse med
aflæggelsen af halvårsrapporten for 2013, og de resterende 5 vurderin-
ger er indhentet i forbindelse med aflæggelsen af årsrapporten for 2013.
For 4 ejendomme er der indhentet 2 eksterne vurderinger,

Opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme er i stort omfang
baseret på ledelsens skøn underbygget af markedsmæssige bench-
marks. Værdiansættelsesmetoderne er uændret i forhold til sidste år.

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 1 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn (fortsat)

A. Færdige investeringsejendomme

Færdige investeringsejendomme omfatter ejendomme, der genererer
løbende afkast, og hvor ejendommene ikke er under væsentlig udvikling.
Principper og beregningsmetoder for fastsættelse af skøn over dags-
værdierne af ejendomme i denne kategori baseres på en afkastbaseret
cash flow-model inspireret af Ejendomsforeningen Danmarks principper,
jf. publikationen ”Værdiansættelse af investeringsejendomme — anbefa-
linger til DCF-modellen”,

Opgørelsen af dagsværdier i henhold til den afkastbaserede cash flow-
model tager udgangspunkt i de forventede fremtidige pengestrømme for
hver enkelt ejendom. Ved fastsættelsen af de forventede fremtidige
pengestrømme tager Nordicom i videst muligt omfang udgangspunkt i
historiske realiserede pengestrømme og konkrete budgetter, korrigeret
for forventede ændringer samt enkeltstående hændelser, for hver enkelt
ejendom. Nordicom har valgt at anvende nominelle værdier i budgetter-
ne og foretager således ikke indeksreguleringer i budgetperioden som
følge af inflation m.v. Ejendommenes dagsværdi opgøres herefter ved
tilbagediskontering af de forventede fremtidige pengestrømme med et
afkastkrav, som af Nordicom fastsættes individuelt for hver enkelt ejen-
dom. Afkastkravene fastsættes ligeledes uden tillæg af inflation og
svarer således til principperne for fastsættelsen af afkastkravene i en
normalindtjeningsmodel.

Den anvendte model indeholder følgende hovedelementer og opgøres
over en 10-årig periode inkl. et terminalled:

+ Årlige lejeindtægter (fuldt udlejet)

+- Regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje
-»… Rabatter og lejeværdi af uudlejede arealer (tomgang)
Driftsomkostninger

Løbende vedligeholdelse

Større vedligeholdelses- og modemiseringsomkostninger
Administration

+ Forrentning af deposita

Årligt cash flow

9 Tilbagediskontering med afkastkrav

= Dagsværdi

1
2
3
4
5
6
7
8

Ad. 1) De forventede lejeindtægter opgøres for de kommende 10 driftsår
samt for et terminalled med en forudsætning om fuld udlejning. For
ledige arealer er markedslejen anslået. For udlejede arealer anvendes
den aktuelle leje.

Ad. 2) Såfremt det på udlejede arealer vurderes, at den aktuelle leje er
lavere eller højere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning,
foretages en korrektion af den aktuelle leje til den forventede leje ved
genudlejning, dog tidligst fra muligt genudlejningstidspunkt,

Ad, 3) Såfremt en ejendom ikke er fuldt udlejet, fratrækkes et beløb
svarende til tomgangslejen, indtil ejendommens ledige lokaler forventes
genudlejet. Der fratrækkes desuden et beløb vedrørende indgåede
rabataftaler. | terminalledet fratrækkes herudover en skønsmæssig
opgjort langsigtet strukturel tomgang.

Ad. 4) Samtlige forventede fremtidige driftsomkostninger fratrækkes.
Dette omfatter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, renhold, forsynings-
omkostninger, serviceabonnementer etc.

Ad, 5) Vedligeholdelse skønnes individuelt pr. ejendom baseret på
konkrete vedligeholdelsesbudgetter for hver enkelt ejendom og et skøn
over den langsigtede gennemsnitlige vedligeholdelse i terminalledet. Der
hensættes ikke til indvendig vedligeholdelse på erhvervslejemål, da
disse omkostninger normalt afholdes af lejer.

T411410E0GSN10178

Ad, 6) Er der væsentlige vedligeholdelses- og/eller moderniseringsbe-
hov, som er nødvendige for at sikre eller fastholde en udlejning af ejen-
dommen, fratrækkes de anslåede udgifter hertil. Med væsentlige vedli-
geholdelses- og/eller modemiseringsbehov forstås specifikke udgifter,
som ikke er dækket af den løbende vedligeholdelse.

Ad, 7) Administration medregnes med et beløb, der erfaringsmæssigt
svarer til de faktisk anvendte omkostninger (ca. 3 % af bruttolejen).

Ad, 8) Modtaget deposita fra lejere forrentes med en rente, som svarer
til renten på en 10-årig dansk statsobligation.

Ad. 9) Afkastkravet fastsættes individuelt for hver ejendom med ud-
gangspunkt i afkastkrav for sammenlignelige ejendomme i samme
geografiske område (hvor dette er muligt) samt ejendommens risikopro-
fil. Afkastkravene fastsættes uden tillæg af inflation, da budgetterne
udarbejdes med nominelle værdier. Afkastkravene justeres dels på
grundlag af udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen-
domstype og dels på grundlag af erfaringer i forbindelse med salgsfor-
handlinger og ændringer i den enkelte ejendoms risiko og forhold i
øvrigt.

Estimeringen af ejendommenes dagsværdi er følsom overfor ændringer i
alle ovennævnte input i værdiansættelsesmodellen. De væsentligste
ikke-observerbare input anvendt ved estimering af dagsværdien på
færdige investeringsejendomme er følgende:

i. Markedsleje pr. kvm. pr. år
il. Strukturel tomgang
ii. Afkastkrav

En generel stigning i markedsleje pr. kvm. og fald i tomgang i de områ-
der, hvor Nordicoms ejendomme er beliggende, vil sandsynligvis medfø-
re fald i afkastkravene.

i. Markedsleje pr. kvm. pr. år

Markedslejen pr. kvm. pr. år udgør et væsentligt input til estimering af
ejendommenes dagsværdi. Såfremt det på udlejede arealer vurderes, at
den aktuelle leje er lavere eller højere end den leje, der vil kunne opnås
ved genudlejning, foretages en korrektion af den aktuelle leje til den
forventede leje ved genudlejning. Dette input baseres på et skøn, Tilsva-
rende baseres input vedrørende markedsleje for tomme arealer på et
skøn. Den langsigtede gennemsnitlige markedsleje (dvs. i terminalledet)
udgør følgende opdelt på ejendomsstyper:

 

 

 

Kr. pr. m? p.a.

Butik 641
Kontor 679
Lager og produktion 183
Bolig 969
Andre 914
Gennemsnitligt i alt 582

 

Den estimerede dagsværdi er følsom over for ændringer i den skønnede
markedsleje. Følsomheden ved ændringer i den gennemsnitlige mar-
kedsleje pr. kvm. er belyst i nedenstående tabel, hvoraf det fremgår, at
en stigning i markedslejen med eksempelvis 50 kr. pr. kvm. pr. år vil
forøge de færdige investeringsejendommes dagsværdi med ca. 115 mio.
kr.

41

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 1 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn (fortsat)

 

 

Ændring i gennemsnitlig Ændring i
markedsleje pr. kvm. pr. år markedsværdi
(kr) (mio. kr.)

+200 460

+100 230

+50 115

+25 58

-25 -58

-50 -115

-100 -230

-200 460

 

ii. Strukturel tomgang

Den strukturelle tomgang udgør den estimerede langsigtede gennem-
snitlige tomgang på ejendommene og udgør følgende (opdelt på ejen-
domstyper opgjort som estimeret tomgang divideret med markedslejen i
terminalledet):

 

 

 

1% af markedsleje

Butik 64
Kontor 6,7
Lager og produktion 15,6
Bolig 3,4
Andre 5,6
Gennemsnitligt i alt 6,8

 

Ændringer i fastsættelsen af strukturel tomgang har væsentlig indvirk-
ning på den estimerede dagsværdi. Følsomheden ved ændringer i den
strukturelle tomgang er illustreret i nedenstående tabel, hvoraf det
fremgår, at en forhøjelse af den strukturelle tomgang med et procentpo-
int vil reducere de færdige investeringsejendommes dagsværdi med ca.
13 mio. kr.

 

 

Ændring i gennemsnitlig i Ændring i
strukturel tomgang markedsværdi
(%-point) (mio. kr.)

+10% -134

+5% 67

+2% -27

+1% -13

-1% 13

2% 27

5% 67

 

42

lÆLIÆLGEOGSNI0179

Jii. Afkastkrav

 

De fastsatte afkastkrav udgør et væsentligt input ved estimering af
dagsværdierne. Nedenstående tabel viser intervalleme for de anvendte
afkastkrav pr. 31. december 2013 opdelt på ejendomstyper samt det
vægtede afkastkrav indenfor hver ejendomstype.

 

 

 

Vægtet
I procent p.a. Interval gns.
Butik 6,00 - 9,00 7,49
Kontor 5,50 - 8,00 6,75
Lager og produktion 7,75 - 9,00 8,64
Bolig 4,75 -7,50 5,25
Andre 6,25 - 8,00 6,91
I alt 4,15 - 9,00 6,97

 

Det fremgår af tabellen, at afkastkravene for færdige investeringsejen-
domme pr. 31. december 2013 ligger i intervallet 4,75 % - 9,00 % p.a.
Det tilsvarende interval pr. 31. december 2012 udgjorde 5,25 % - 9,25 %
p.a.

Det vægtede afkastkrav i tabellen er opgjort som hver enkelt ejendoms
afkastkrav vægtet med ejendommens dagsværdi i forhold til ejendoms-
typens/porteføljens samlede dagsværdi og udgør pr. 31. december 2013
6,97 % p.a. for den samlede portefølje af færdige investeringsejendom-
me. Pr. 31. december 2012 udgjorde det tilsvarende vægtede afkasikrav
for hele porteføljen 6,82 % p.a.

De anvendte afkastkrav har væsentlig betydning for ejendommenes
dagsværdi. Følsomheden ved ændringer i afkastkravet er belyst i ne-
denstående tabel, hvoraf det fremgår, at en stigning i afkastprocenten på
0,25 procentpoint vil reducere de færdige investeringsejendommes
dagsværdi med ca. 75 mio. kr.

 

 

Ændring i

Ændring i afkastkrav markedsværdi
(%-point) (mio. kr.)
+1,00% -273
+0,75% -211
+0,50% -146
+0,25% -75
-0,25% 81
-0,50% 169
-0,75% 264
-1,00% 367

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 1 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn (fortsat)

B. Investeringsejendomme med udviklings projekter
Investeringsejendomme med udviklingsprojekter omfatter ejendomme,
der er under væsentlig udvikling med henblik på fremtidig eller fortsat
anvendelse som investeringsejendomme. Ved udvikling forstås i denne
sammenhæng mere end den fysiske konstruktion af aktivet, idet udar-
bejdelse af lokalplan m.v. ligeledes betragtes som udvikling.

Ved opgørelse af dagsværdien for investeringsejendomme med udvik-
lingsprojekter tages udgangspunkt i dagsværdien, i det væsentligste
opgjort efter principperne for færdige investeringsejendomme, hvor det
forudsættes, at den planlagte udvikling er færdiggjort. Dagsværdien på
balancedagen opgøres herefter således:

Dagsværdi af ejendom ved færdig udvikling

- Resterende udviklingsomkostninger

- Finansielle omkostninger til færdiggørelse af udvikling
- Fradrag for projektrisici og projektavance

= Dagsværdi

BON mm

Ad. 1) Den forventede dagsværdi, når udviklingen på ejendommen er
færdiggjort, baseres på ledelsens forventninger til ejendommens drifts-
resultater ved endt udvikling. Herefter opgøres dagsværdien i det væ-
sentligste efter principperne for færdige investeringsejendomme, jf.
beskrivelsen ovenfor.

Det gennemsnitlige afkastkrav anvendt til opgørelse af den forventede
værdi ved færdigudvikling udgør 7,5 % p.a. pr. 31. december 2013 (31.
december 2012: 6,75 % p.a.). Ved en stigning i afkastprocenten på 0,25
procentpoint vil ejendommenes dagsværdi falde med 4 mio. kr. Omvendt
vil et fald i afkastprocenten på 0,25 procentpoint medføre en stigning i
dagsværdien på 4 mio, kr.

Den gennemsnitlige langsigtede markedsleje pr. kvm. pr. år udgør 422
kr. ved opgørelsen af den forventede værdi ved færdigudvikling. Ved en
forhøjelse af den forventede gennemsnitlige langsigtede markedsleje
med 25 kr. pr. kvm. pr. år forøges ejendommenes dagsværdi med 7 mio.
kr.

Ad. 2) Resterende udviklingsomkostninger omfatter de resterende
omkostninger, der på balancedagen forventes afholdt til at færdiggøre
udviklingen.

Ad, 3) Finansielle omkostninger til færdiggørelse af udvikling omfatter et
skøn over omkostninger, der vil påløbe til finansiering af udviklingen
frem til tidspunktet, hvor udviklingen på ejendommen er færdiggjort.

Ad. 4) Fradrag for projektrisici og projektavance omfatter et skøn over,
hvad en potentiel kvalificeret køber på balancedagen vil forlange i ned-
slag for at overtage en ejendom med et igangværende eller forventet
udviklingsprojekt. Nedslaget kompenserer køber en avance for at fær-
diggøre udviklingen og risici forbundet med færdiggørelsen, herunder
udsving i udviklingsomkostninger, lejeforhold og projektet i øvrigt.

C. Byggeretter og øvrige

Byggeretter og øvrige investeringsejendomme omfatter grundstykker,
ejerlejligheder og lignende, hvor dagsværdien ikke opgøres på basis af
et sædvanligt driftsafkast. Der foretages derfor et skøn over, hvad
ejendommene kan sælges til på sædvanlige handelsviikår på balance-
dagen, baseret på identificerede sammenlignelige transaktioner og
konkrete skøn fra anvendte ejendomsmæglere i forbindelse med salgs-
processer.

1411410E0GSW10180

Klassifikation af ejendomme
Nordicom klassificerer ejendomme i følgende kategorier i opgørelsen af
finansiel stilling:

EH Domicilejendomme.
EL Investeringsejendomme.
OD Projektbeholdninger.

Der henvises til omtalen i note 36 under anvendt regnskabspraksis for
en nærmere redegørelse af, hvorledes ejendommene respektivt indgår i
ovennævnte klassifikationer.

Klassifikation af ejendomme sker på baggrund af Nordicoms hensigt
med hver enkelt grund eller ejendom på erhvervelsestidspunktet. Så-
fremt det fremtidige formål med en grund ikke er endeligt klarlagt på
erhvervelsestidspunktet, klassificeres grunden som en investeringsejen-
dom.

! nogle tilfælde kan leverede tjenesteydelser til lejere mv. udgøre væ-
sentlige ydelser. Nordicom ejer og driver et hotel, hvor tjenesteydelser til
gæsterne udgør en væsentlig del af det samlede produkt. Ejendommen
er derfor klassificeret som en domicilejendom.

Der foretages reklassifikation af ejendomme mellem kategorier af ejen-
domme, når anvendelsen ændres og en række kriterier er opfyldte. I
noter til de enkelte regnskabsposter er anført, hvorvidt der er foretaget
ændringer i klassifikationen vedrørende ejendomme, der besiddes af
Nordicom. Nordicom har i september 2013 flyttet domicil til en af kon-
cemens egne ejendomme i Københavns Nordvestkvarter. Som konse-
kvens heraf er den pågældende ejendom reklassificeret fra investe-
ringsejendomme til domicilejendomme i opgørelsen af finansiel stilling.

Opgørelse af dagsværdi af pantebreve
Måling af pantebreve til dagsværdi er forbundet med et skøn over de
anvendte forudsætninger.

Dagsværdien opgøres ved brug af en værdiansættelsesmodel, der
estimerer nutidsværdien af de forventede fremtidige pengesirømme.
Værdiansættelsen er dels baseret på observerbare markedsdata (renter)
og dels på ikke-observerbare input, herunder vurderinger af lånets
restløbetid og prioritetsstilling samt debitors bonitet og en generel vurde-
ring af pantets værdi.

Den regnskabsmæssige værdi af pantebreve, der måles til dagsværdi,
udgør pr. 31. december 2013 8,8 mio. kr. (31. december 2012: 10,2 mio.
kr,). Den regnskabsmæssige værdi af pantebreve, der måles til amorti-
seret kostpris, udgør pr. 31. december 2013 33,6 mio. kr. (31. december
2012: 45,5 mio, kr.).

43

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 1 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn (fortsat)

Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser
Måling af udskudte skatteaktiver og -forpligtelser er forbundet med skøn.

Værdiansættelsen af udskudte skatteaktiver og -forpiigtelser er foretaget
på baggrund af de nugældende muligheder for underskudsfremførelse
og sambeskatning. Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og
sambeskatning ændres, kan værdien af skatteaktiverne og -forplig-
telserne påvirkes såvel positivt som negativt.

Skatteaktiver, der hidrører fra uudnyttede skattemæssige underskud,
værdiansættes på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfrem-
skrivninger for en 3-årig periode. Skatteaktiver indregnes i opgørelsen af
finansiel stilling i det omfang, der efter Nordicoms opfattelse foreligger
en overbevisende dokumentation for, at de kan udnyttes, hvis koncernen
har en historik med skattemæssige underskud.

] grundlaget for opgørelse af udskudte skatteaktiver og -forpligtelser pr.
december 2013 indgår uudnyttede skattemæssige underskud med en
skatteværdi på 50,4 mio. kr., hvoraf 14,1 mio. kr. er vurderet at kunne
realiseres inden for en 3-årig periode eller ved modregning i udskudte
skatteforpligtelser.

Måling af udskudte skatteaktiver og -forpligtelser baserer sig på gæl-
dende skatteregler, herunder muligheder for at fradrage nettofinansie-
ringsomkostninger i den skattepligtige indkomst. Nordicom har i juli 2013
modtaget skattemyndighedermes godkendelse af en ønsket ændret
skatteansættelse for indkomståret 2009, hvilket medfører, at fradrag for
koncernens nettofinansieringsomkostninger tilknyttet danske ejendom-
me ikke begrænses efter særlige regler herfor.

Selskabsskatten i Danmark, der for 2013 androg 25 %, nedsættes
gradvist til 24,5 % i 2014, 23,5 % i 2015 og 22 % i 2016 og efterfølgende
år, Den udskudte skat er indregnet med den skattesats, som forventes
at gælde, når den udskudte skat realiseres.

Opgørelse af dagsværdi af gæld til kreditinstitutter

Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle mar-
kedskurser for de underliggende obligationer korrigeret for et skøn over
ændringer i koncernens egen kreditværdighed.

Dagsværdien af koncemens bankgæld er baseret på renten for de
specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en
vurdering af den sikkerhed, der er stillet for lånet samt ændringer i
koncernens kreditværdighed, Såfremt bankgælden er fastforrentet, er
dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebe-
talinger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle
markedsrenter.

For realkredit- og pengeinstitutgæld med et anfordringselement udgør
dagsværdien dog ikke et beløb, der er mindre end det beløb, der skal
betales på anfordring.

Nedskrivningstest på domicilejendomme

Pr. 31. december 2013 har Nordicom vurderet, hvorvidt der var indikati-
oner på nedskrivninger eller tilbageførsel af nedskrivninger på koncer-
nens domicilejendom i Ballerup, hvori der drives hotel, samt koncernens
domicilejendom på Svanevej 12, København NV, der fra efteråret 2013
bl.a. fungerer som Nordicoms nye hovedkontor,

Vurderingen har givet anledning til tilbageførsel af nedskrivninger på
koncernens domicilejendom i Ballerup med 5,5 mio. kr., idet hotellet i
2013 har opnået stigning i omsætning og forbedret drifisresultat, hvilket
er en udvikling, der forventes at fortsætte i de kommende år. Stigningen
i omsætning og det forbedrede driftsresultat skyldes en bedre udnyttelse

44

1411410QE0GSNWN10181

 

 

af hotellet, herunder øget belægningsprocent samt øget gennemsnits-
pris pr. værelse.

Ejendommen indgår i segmentet "Boligejendomme og hoteller” og
beløbet er indregnet i posten ”Af- og nedskrivninger” i resultatopgørel-
sen, jf. note 7. Genindvindingsværdien er opgjort med udgangspunkt i
ejendommens kapitalværdi og udgør pr. 31. december 2013 52,7 mio.
kr. Ved opgørelsen af kapitalværdien er der anvendt en diskonterings-
faktor på 10,6 %. Den seneste opgørelse af genindvindingsværdien for
den pågældende ejendom blev gennemført i 2010, hvor der blev an-
vendt en diskonteringsfaktor på 8,1 %.

Der vurderes ikke at være indikationer på behov for nedskrivninger på
koncernens anden domicilejendom.

Indregning af salgssummer fra investeringsejendomme

Nordicom har i 2013 solgt ejendommene ved Enghave Brygge i Køben-
havns Sydhavn. Handlen er struktureret således, at der på grundlag af
aftaler med henholdsvis køber og panthaver i ejendommene er opnået
en salgssum på 180 mio. kr. og en gældseftergivelse på i alt 80 mio. kr.,
hvoraf 35 mio. kr. afhænger af købers planmæssige indfrielse af sine
låneforpligtelser inden for de kommende år. | forbindelse med regn-
skabsaflæggelsen for 2013 har ledelsen vurderet, at salgssummen og
gældseftergivelserne er sammensatte transaktioner, der samlet repræ-
senterer salgssummen for ejendommene, dog således at den endnu
ikke modtagne gældseftergivelse på 35 mio. kr. først kan indtægtsføres,
når der er tilstrækkelig sikkerhed for at betingelserne for den yderligere
gældseftergivelse opfyldes. Den i 2013 indtægtsførte salgssum udgør
således 225 mio, kr, svarende til salgssummen på 180 mio. kr. og
gældseftergivelsen i 2013 på 45 mio. kr.

Indregning af salgssummer fra prøjektbeholdninger

Nordicom har modtaget optionspræmier på i alt 8 mio. kr. vedrørende
afgivne køberetter til ejendommen Herlev Hovedgade 17, Herlev (”DI-
SA”-ejendommen). Ejendommen er klassificeret som projektbeholdnin-
ger i balancen. Optionshaver har den 1. juli 2013 kaldt sin option til at
købe ejendommen, som skal overtages senest den 30. april 2014, De
betalte optionspræmier reducerer den samlede købesum på ejendom-
men, I forbindelse med aflæggelsen af årsrapporten for 2013 har ledel-
sen vurderet, at de modtagne optionspræmier skal betragtes som forud-
betalinger for ejendommen, og optionspræmierne er således ikke ind-
regnet som indtægter i resultatopgørelsen. Indregningen af optionspræ-
mierne som indtægter vil ske på overdragelsestidspunktet for ejendom-
men.

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 2 — Segmentoplysninger

Ledelses- og rapporteringsmæssigt er koncernen opdelt i følgende 4
driftssegmenter baseret på Nordicoms strategiske fokus:

 

Strategiske ejendomme
Erhvervsejendomme

Danske ejendomme, der udgør Nordicoms langsigtede strategiske ejendomme, herunder
investeringsejendomme inden for butik, kontor, lager og produktion.

 

 

Ikke-strategiske ejendomme
Udviklingsejendomme og
grunde

Boligejendomme og hoteller

Udenlandske ejendomme

Danske udviklingsejendomme og grundstykker, som Nordicom ikke har til hensigt at udvikle, og som ikke
omfattes af Nordicoms langsigtede strategi.

Danske boligejendomme og hoteller, som ikke omfattes af Nordicoms langsigtede strategi.

Ejendomme beliggende i Tyskland og Sverige, som ikke omfattes af Nordicoms langsigtede strategi. Alle
udenlandske ejendomme er pr. 31. december 2013 frasolgte.

 

Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncer-
nens anvendte regnskabspraksis.

Nordicom har pr. 1. maj 2013 afviklet sin sidste udenlandske ejendoms-
aktivitet. Koncernens udenlandske aktiviteter er præsenteret som ophør-

te aktiviteter i segmentresultatet.

Segmentresultatet for de enkelte driftssegmenter opgøres som indtæg-
ter og omkostninger, som direkte kan henføres til ejendommenes drift,
herunder et internt allokeret administrationshonorar. Følgende poster
medtages ikke i driftssegmenter og fremgår derfor af afstemningspo-
sterne til koncernens resultat før skat:

EJ Renteindtægter fra pante- og gældsbreve.

HO Fælles administrationsomkostninger, der ikke direkte kan allokeres
til ejendommenes drift, blandt andet løn- og kapaciteisomkostninger
og afskrivninger. Internt allokerede administrationshonorarer mod-
regnes i fælles administrationsomkostninger.

H Dagsværdireguleringer af gæld til kreditinstitutter og pantebreve.

EJ Finansielle poster, der ikke direkte knytter sig til finansiering af

ejendomme.

Opkrævninger af intern husleje mellem segmenter foretages på mar-

kedsvilkår.

1411410E0GSN10182

 

45

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ty

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 2 — Segmentoplysninger (fortsat)

Segmentresultat og segmentaktiver 2013

Udviklings- Bolig-
Erhvervs- — ejendomme ejendomme Udenfandske

Beløb i 1.000 kr. ejendomme og grunde og hoteller ejendomme lalt
SEGMENTRESULTAT

Huslejeindtægter, eksterne 134.087 12.976 18.862 0 165.925
Huslejeindtægter, interne 295 0 0 0 295
Salgssummer, projektbeholdninger 0 3.868 12.400 0 16.268
Øvrig ekstern omsætning 0 0 13.599 0 13.599
Driftsomkostninger, investeringsejendomme -26.539 6.374 -5.832 0 -38.745
Driftsomkostninger, projektbeholdninger 0 -3.762 -12.233 0 -15.995
Driftsomkostninger, øvrige 0 0 8.592 Q -8.592
Bruttoresultat 107.843 6.708 18.204 0 132.755
AF- og nedskrivninger -239 -24 -308 0 -571
Tilbageførsel af nedskrivning, domicilejendomme 0 0 5,458 0 5,458
Resultat før værdireguleringer 107.604 6.684 23.354 0 137.642
Regulering til dagsværdi, netto -253.089 -3.535 8.353 0 -264.977
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme -967 -3.320 -703 0 4.990
Resultat af primær drift -146.452 -171 14.298 0 -132.325
Finansielle indtægter 0 0 0 0 0
Finansielle omkostninger -65.451 -12.232 -10.473 0 88.156
Segmentresuitat (fortsættende aktiviteter) -211.903 -12.403 3.825 0 -220.481 |
Segmentresultat (ophørte aktiviteter) 0 0 0 -2.626 -2.626
Segmentresultat i alt -211.303 -12.403 3.825 -2.626 -223.107
Renteindtægter, pante-/gældsbreve 651
Fælles administrationsomkosininger -34.396
Dagsværdiregulering af gæld og pantebreve 43.650
Finansielle poster 2.135
Segmentresultat (ophørte aktiviteter), tilbageført 2.626
Resultat af fortsættende aktiviteter før skat -208.441
SEGMENTAKTIVER

Investerings- og domicilejendomme 1.865.196 89.627 333.760 0 2.288.583
Projektbeholdninger 0 207.129 0 0 207.129
Investerings- og domicilejendomme (aktiver bestemt for salg) 37.345 0 0 0 37.345
Segmentaktiver i alt 1.902.541 296.756 333.760 0 2.533.057
46

1411410E0GS810183

 

 

 

Note 2 — Segmentoplysninger (fortsat)
Segmentresultat og segmentaktiver 2012

 

NORDICOM |] NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udviklings- Bolig-
Erhvervs- — ejendomme ejendomme Udenlandske

Beløb i 1.000 kr. ejendomme oggrunde og hoteller ejendomme l alt
SEGMENTRESULTAT

Huslejeindtægter, eksterne 153.204 24.896 25,274 0 203.374
Salgssummer, projektbeholdninger 0 388 5.030 0 5.418
Øvrig ekstern omsæining 0 0 12.725 0 12.725
Driftsomkostninger, investeringsejendomme -30.124 -10.880 -8.913 0 49.917
Driftsomkostninger, projektbeholdninger 0 -2.776 4.130 0 -6.906
Driftsomkostninger, øvrige 0 0 8.636 0 -8.636
Bruttoresultat 123.080 11.628 21.350 0 156.058
Af- og nedskrivninger -15 -20 -1.061 0 -1.096
Resultat før værdireguleringer 123.065 11.608 20.289 0 154.962
Regulering til dagsværdi, netto 44,720 53.263 -6.134 0 2,409
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 98 -825 431 0 -296
Resultat af primær drift 78.443 64.046 14.586 0 157.075
Finansielle omkostninger 62.810 -16.304 -14.136 0 -93.250
Segmentresultat (fortsættende aktiviteter) 15.633 47.142 450 0 63.825
Segmentresultat (ophørte aktiviteter) 0 0 0 -30.292 -30.292
Segmentresultat i alt 15.633 47.742 450 -30.292 33.533
Renteindtægter, pante-/gældsbreve 1.573
Fæiles administrationsomkostninger -36.210
Dagsværdiregulering af gæld og pantebreve -35.794
Finansielle poster -607
Segmeniresultat (ophørte aktiviteter), tilbageført 30.292
Resultat af fortsættende aktiviteter før skat -1.213
SEGMENTAKTIVER

Investerings- og domicilejendomme 2.060.020 90.535 338.175 0 2.488.730
Projektbeholdninger 0 210.845 12.400 0 223.245
Investerings- og domicilejendomme (aktiver bestemt for salg) 84,755 221.703 12.612 96.455 415.525
Segmentaktiver i alt 2.144.775 523.083 363.187 96.455 3.127.500

 

1411410E0GSN10184

 

47

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 2 — Segmentoplysninger (fortsat)
Omsætning til eksterne kunder

Beløb i 1.000 kr.

Nettoomsætning for præsentationspligtige segmenter:
Huslejeindtægter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

166.220 203.374
Eliminering af interne huslejeindtægter mellem segmenter -295 0
Øvrig ekstern omsætning 13.599 12.725
Salgssummer, projektbeholdninger 16.268 5.418
195.792 221.517
Øvrig nettoomsætning:
Fremlejeindtægter 28 191
Renteindtægter, pante-/gældsbreve 651 1.573
679 1,764
Omsætning til eksterne kunder i alt 196.471 223.281
Koncernen har ikke kunderllejere, der udgør mere end 10 % af koncer-
nens huslejeindtægter.
Segmentaktiver og samlede aktiver
Beløb i 1.000 kr. 2013 20712
Segmentaktiver 2.533.057 3.127.500
Ikke fordelte aktiver 192.274 154.089
Aktiver i alt 2.125.331 3.281.589
Omsætning og langfristede aktiver fordelt på geografiske områder
Nettoomsætning Langfristede aktiver
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012 2013 2012
Danmark 196.471 223.281 2.323.025 2.537,026
Sverige (ophørte aktiviteter) - 20.450 - -
Tyskland (ophørte aktiviteter) 3.057 5,540 - -
I alt 199.528 249.271 2.323.025 2.537.026
48

1411410E0GSN10185

 

 

 

Note 3 — Nettoomsætning

Beløb i 1.000 kr.

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
Huslejeindtægter 165.953 203.565
Salg af øvrige tjenesteydelser 12.403 11.458
Salg af tjenesteydelser i alt 178.356 215.023
Salgssummer, projektbeholdninger 16.268 5,418
Renteindtægter, pante- og gældsbreve 651 1.573
Salg af varer 1.196 1.267
196.471 223.281

Note 4 — Driftsomkostninger
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Driftsomkostninger, investeringsejendomme 30.488 42.698
Driftsomkostninger, projektbeholdninger 15.995 6.906
Driftsomkostninger, øvrige tjenesteydelser 8.199 8.218
Vareforbrug 393 418
55.075 58.240

 

1411410E0GSN10186

 

49

 

 

NORDICOM ] NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 5 — Personaleomkostninger
Beløb i 1.000 kr.

Løn og gager

Bidragsbaserede pensioner ”
Andre omkostninger til social sikring
Øvrige personaleomkostninger

 

 

Personaleomkostninger indregnes således:
Personaleomkostninger
Omkostninger medgået til udvikling af investeringsejendomme

 

 

Gennemsnitligt antal medarbejdere

Vederlag til modervirksomhedens adm. direktør (Ole Steensbro) udgør følgende ”:
Løn og gager

Bidragsbaserede pensioner

Bonus

 

 

Vederlag til modervirksomhedens bestyrelse udgør følgende ?:

 

 

Allan Andersen (formand for bestyrelsen og ejendomsudvalget samt medlem af revisionsudvalget) 850 900
Michael Vad Petersen (næstformand for bestyrelsen og formand for revisionsudvalget) 567 600
Jålius Thorfinnsson 233 300
Mette Lis Andersen (medlem af ejendomsudvalget) 283 300
David Overby 233 300
Leif Djurhuus (udtrådt pr. 30. april 2013) 100 300

2,267 2.700

 

1) Koncernen har alene indgået bidragsbaserede pensionsordninger. I
bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver forpligtet til at
indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab, men har ingen risiko
med hensyn til den fremtidige udvikling i rente, inflation, dødelighed,
invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til medar-
bejderen.

2) Moderselskabets adm. direktør, er omfattet af en bonusordning, der
afhænger af fastsatte resultatmål. Vederlag til direktionen er beskrevet
på side 19 i årsrapporten.

3) Vederlag til bestyrelsen er beskrevet på side 19 i årsrapporten.

50

1411410E0GSN10187

 

 

 

Note 6 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

Samlet honorar til Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab kan
specificeres således:

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

Beløb i 1.000 kr.

2012

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013
Lovpligtig revision 756 1.160
Andre erklæringsopgaver med sikkerhed 0 27
Skatte- og momsmæssig rådgivning 484 451
Andre ydelser 93 266
1.333 1.904
Note 7 — Af- og nedskrivninger
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Afskrivninger, software 436 115
Afskrivninger, domicilejendomme 496 270
Tilbageførsel af nedskrivning, domicilejendomme -5,458 0
Afskrivninger, inventar og driftsmidler 149 310
Tab ved salg af driftsmidler 452 401
-3.925 1.096
Note 8 — Regulering til dagsværdi, netto
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Dagsværdiregulering, investeringsejendomme -264.977 2.409
Dagsværdiregutering, pantebreve 1.024 6.737
Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld 42.626 -29.057
-221.327 -33.385
Note 9 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Salgssummer, investeringsejendomme 240.659 232.169
Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. -245.649 -232.465
-4.990 -296
51

1411410GE0GSN10188

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 10 — Finansielle indtægter

Beløb i 1.000 kr.

Renter af indestående i pengeinstitutter
Renter af andre tilgodehavender målt til amortiseret kostpris

 

 

Note 11 — Finansielle omkostninger

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. - 2013 2012

… Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi 87,398 100.584
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til amortiseret kostpris 912 1.199
Realiseret kurstab på prioritetsgæld målt til amortiseret kostpris 15 25
Amortisering af konvertibel obligation 1.018 1.074
Andre renter og gebyrer 1.126 564
Låneomkostninger 572 11
91.041 103.457

Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger og investeringsejendomme 0 6.640
91.041 96.817

 

Finansieringsomkostninger indregnet i kostprisen på udviklingsprojek-
ter på investeringsejendomme er i det væsentligste baseret på fakti-
ske afholdte omkostninger på lån tilknyttet de pågældende projekter.

Øvrige indregnede finansieringsomkostninger er indregnet baseret på
de gennemsnitlige finansieringsomkostninger i koncernen. Der er ikke
indregnet finansieringsomkostninger på udviklingsprojekter i 2013
(2012: ca. 3,2 % p.a.).

52

1411410E0GSN10189

 

 

 

Note 12 — Skat af årets resultat

Skat af årets resultat

Beløb i 1.000 kr.

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
Årets skat opdeles således:
Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter -16.571 -2.249
Skat vedrørende ophørte aktiviteter 92 10.235
-16.479 7.986
Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter fremkommer således:
Ændring i udskudt skat -16,537 -1.873
Ændring i udskudt skat tidligere år -34 -376
-16.571 -2.249
Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter kan forklares således:
Beregnet skat ved en skatteprocent på 25 % 52,110 -1.803
Nedsættelse af dansk selskabsskat fra 25 % til 22 % frem til 2016 -744 0
Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberetiigede omkostninger 165 259
Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter -184 -329
Regulering af ikke-indregnede skatteaktiver 36.336 0
Regulering vedrørende tidligere år -34 -376
-16.571 -2.249
Effektiv skatteprocent 7,95% 31,18%

 

Der er ikke skat af anden totalindkomst.

1411410E0GSW101.90

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 13 — Resultat pr. aktie

Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. . 2013 2012
Årets resultat -194.588 43.512
Minoritetsinteresser 216 132
Moderselskabets aktionærers andel af årets resultat, anvendt til beregning af resultat pr. aktie -194.372 -43.380
Gennemsnitligt antal aktier (stk.) 12.027.858  12.027.858
Gennemsnitligt antal egne aktier (stk.) -119.491 -119.491
Gennemsnitligt antal aktier i omløb (stk.) 11.908.367  11.908.367
Konvertible obligationers gennemsnitlige udvandingseffekt (stk.) 0 0
Udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb (stk.) 11.908.367  11.908.367
Resultat pr. aktie (kr.) -16,32 -3,64
Udvandet resultat pr. aktie (kr.) 716,32 -3,64

Ved beregning af resultat pr. aktie for henholdsvis fortsættende og
ophørte aktiviteter er moderselskabets andel af resultat opdelt som

 

 

 

følger:
Resultat af fortsættende aktiviteter -191.870 4.964
Resultat af ophørte aktiviteter -2,502 -38.416
Moderselskabets aktionærers ande! af årets resultat -194.372 -43.380
Resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie (kr.) -16,11 -0,42
Udvandet resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie (kr.) -16,11 -0,42
Resultat af ophørte aktiviteter pr. aktie (kr.) -0,21 -3,22
Udvandet resultat af ophørte aktiviteter pr. aktie (kr.) -0,21 -3,22

Antal aktier anvendt ved beregning af henholdsvis "Resultat af fortsæt-
tende aktiviteter pr. aktie" og "Resultat af ophørte aktiviteter pr. aktie” er
de samme som ved beregning af ”Resuitat pr. aktie”.

Det gennemsnitlige antal aktier anvendt til beregning af udvandet resul-
tat pr. aktie ville være større, såfremt 690.500 stk. udestående aktier i
2013 og 2012, som kan opnås ved konvertering af konvertible obligatio-
ner, havde en udvandingseffekt.

54

 

1411410E0GSW10191

 

Note 14 — Software

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Kostpris pr. 1. januar 7,254 7.254
Kostpris pr. 31. december 7.254 7.254
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar 6.791 -6.676
Afskrivninger 436 -115
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -7.227 -6.791
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 27 463
Note 15 — Domicilejendomme
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Kostpris pr. 1. januar 62.701 62.701
Overførsel fra investeringsejendomme 64,753 0
Tilgang 46 0
Kostpris pr. 31. december 127.500 62.701
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -15.219 -14.949
Afskrivninger 496 -270
Tilbageførsel af tidligere foretagne nedskrivninger 5.458 0
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -10.257 -15.219
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 117.243 47,482

 

Domicilejendomme består af et hotel i Ballerup samt Nordicoms hoved-
kontor i Københavns Nordvestkvarter (i 2013 overført fra investerings-
ejendomme til domicilejendomme).

Der er i 2013 foretaget tilbageførsel af tidligere foretagne nedskrivninger
på hotellet i Ballerup. Der henvises til omtalen heraf i note 1,

Domicilejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter
og øvrige kreditinstitutter, jf. omtalen i note 29.

55

1411410EQ0GSN10192

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 16 — Investeringsejendomme

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Balance pr. 1. januar 2.441,248 3.344.661
Kursregulering 0 4.649
Overførsel til domicilejendomme 64.753 0
Omkostninger afholdt til forbedringer 16.258 41.302
Regulering til dagsværdi, netto -258.044 -34.247
Afgang ved salg -3.151 -28.950
Reklassifikation til aktiver bestemt for salg -39.958 886.167
Reklassifikation fra aktiver bestemt for salg 79.740 0
Balance pr. 31. december 2.171.340 2.441.248

 

Oplysninger om dagsværdihierarki for investeringsejendomme:

 

 

Dagsværdi pr.
Beløb i 1.000 kr. Niveau 1 Niveau 2 Niveaun3 — 31.12.2013
Investeringsejendomme jf. note 16 - - 2.171.340 2.171.340
Investeringsejendomme bestemt for salg jf, note 22 - - 37.345 37.345

 

- - 2.208.685 2.208.685

Klassifikation af investeringsejendomme i niveau 3 betyder, at opgørelsen Af årets samlede dagsværdireguleringer vedrører -265,7 mio. kr. ejen-
af dagsværdi på investeringsejendommene hovedsageligt er baseret på domme, der fortsat besiddes pr. 31. december 2013, og er indregnet i
data, som ikke er observerbare i markedet. Der har ikke været overførsler resultatopgørelsen i posten ”Regulering til dagsværdi, netto".
mellem niveauer i dagsværdihierarkiet i 2013 og 2012.
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut
Dagsværdien af investeringsejendomme er baseret på væsentlige skøn. ter og øvrige kreditinstitutter, jf. omtalen i note 29.
Der henvises til omtalen heraf i note 1. Der er ikke erhvervet ejendomme i
2013 og 2012. Koncernen har pr. 31. december 2013 indgået aftaler, der forpligter
koncernen til at opføre eller ombygge ejendomme. Resterende anlægs-
De samlede dagsværdireguleringer på investeringsejendomme i regn- omkostninger for de omfattede byggerier udgør 4 mio. kr. pr. 31. decem-

 

 

 

 

skabsåret udgør: ber 2013 (31. december 2012: 14 mio. kr.).
Nordicom besidder ikke ejendomsandele gennem operationelle leasing-
- kontrakter.
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Investeringsejendomme jf. note 16 -258.044 -34.247
Aktiver bestemt for salg jf. note 22 -9.491 0
"267.535 -34.247

 

De samlede dagsværdireguteringer er indregnet således i resultatopgø-

 

 

 

 

relsen:

Beføb i 1.000 kr. 2013 2012

Regulering til dagsværdi, netto -264.977 2,409

Årets resultat af ophørte aktiviteter -2.558 -36.656
-267.535 -34.247

56

1411410E0GSN10193

 

 

 

Note 16 — Investeringsejendomme (fortsat)

Årets nettoindtægter af fortsættende aktiviteter fra porteføljen af investe-
ringsejendomme udgør følgende:

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 165.925 203.374
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -19.395 -31.454
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -11.093 -11.244
Nettoindtægter fra investeringsejendomme 135.437 160.676
Koncernen har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter)

med lejere af koncernens investeringsejendomme. Lejekontrakterne

indgås med op til 12 års uopsigelighed for lejere. De fremtidige kontrakt-

lige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter vedrørende fort-
sættende aktiviteter fordeler sig således:

Beløb i 1.000 kr, 2013 2012
Resterende uopsigelighed inden for 1 år fra balancedagen 113.536 140.144
Resterende uopsigelighed mellem 1 og 5 år fra balancedagen 253.867 293.349
Resterende uopsigelighed efter 5 år fra balancedagen 80.214 114.447
447.6117 547.940

I resultatopgørelsen for 2013 indgår betingede lejeydelser med 4,5 mio.
kr. (2012: 4,2 mio. kr.).

Note 17 — Inventar og driftsmidler

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Kostpris pr. 1. januar 10.745 11.300
Tilgang 240 0
Afgang -3.719 -555
Kostpris pr. 31. december 7.266 10.745
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -10.113 -9.957
Afskrivninger -149 -310
Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang 3.264 154
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -6.998 -10.113
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 268 632

 

1411410EQGSN10194

 

57

 

NORDICOM [ NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 18 — Pante- og gældsbreve
Nordicom besidder pante- og gældsbreve, der klassificeres i følgende kategorier:
Udlån og tilgodehavender.

H Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen.

Pante- og gældsbreve klassificeret som finansielle instrumenter i kategorien ”Udlån og tilgodehavender"

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Tilgodehavende pr. 1. januar 45.501 0
Årets tilgang 0 49,800
Årets afdrag -11.900 -4.299
Tilgodehavende pr. 31. december 33.601 45.501

 

Pante- og gældsbrevene udløber i følgende perioder:

 

 

 

 

 

Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi

Effektiv rente p.a. (i 1.000 kr.) (i 1,000 kr.)
Valuta Udløb 2013 2012 2013 2012 2013 2012
DKK 2014 5,0% - 5,0% 11.900 17.850 11.900 17.850
DKK 2015 …… 4,0% 4,0% 9.800 9.800 9.800 9.800
DKK 2016 6,0% 6,0% 11.901 - 17.851 11.901 17.851
33.601 45.501 33.601 45.501

 

Pante- og gældsbreve klassificeret som finansielle instrumenter i katego-
rien ”Udlån og tilgodehavender” måles til amortiseret kostpris. Den
opgjorte dagsværdi er baseret på skøn (niveau 2 i dagsværdihierarkiet).
Der henvises til omtalen heraf i note 1.

Pante- og gældsbreve klassificeret som finansielle instrumenter i kategorien ”Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgø-
relsen”

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Tilgodehavende pr. 1. januar 10.225 17.212
Årets tilgang 1.125 0
Årets afdrag -377 -250
Årets afgang -3.200 0
Årets regulering til dagsværdi 1.024 -6.737
Dagsværdi pr. 31. december 8.797 10.225
58

1411410E0GSN10195

 

 

Note 18 — Pante- og gældsbreve (fortsat)

Pante- og gældsbrevene udløber i følgende perioder:

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Effektiv rente p.a. Dagsværdi (i 1.000 kr.)
Valuta Udløb 2013 2012 2013 2012
DKK 2019 - 6,0% - 3.200
DKK 2025 7,5% 7,5% 8,797 7,025
8.797 10.225
Koncernens pante- og gældsbreve klassificeret som finansielle instru-
menter i kategorien "Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via
resultatopgørelsen" måles til dagsværdi. Den opgjorte dagsværdi er
baseret på skøn. Der henvises til omtalen heraf i note 1,
Den samlede regnskabsmæssige værdi for begge kategorier af
pante- og gældsbreve indregnes således i balancen:
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Pante- og gældsbreve, langfristede 21.701 45.501
Pante- og gældsbreve, korffristede 20.697 10.225
42.398 55.726
Note 19 — Projektbeholdninger
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012

 

Projektbeholdninger pr. 1. januar
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger

223.245 218.682

 

 

 

 

1411410E0GSN10196

 

Indregnet i resultatopgørelsen som driftsomkostninger, projektbeholdninger -1 6705 2518
Projektbeholdninger pr. 31. december 207.129 223.245
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdninger indregnet til nettorealisationsværdi 15.433 32.139
Nedskrivninger af projektbeholdninger indregnet i resultatopgørelsen 0 0
Projektbeholdninger er stillet til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter, jf.
omtalen i note 29.
59

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 20 — Tilgodehavender

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Tilgodehavende lejeindtægter ' 6.769 6.939
Tilgodehavende fra salg af ejendomme 4.526 0
Refusionsret i forbindelse med hensatte garantiforpligtelser 1.145 6.230
Deponerede midler i pengeinstitutter til senere frigivelse 70.408 23.238
Andre tilgodehavender 10.058 13.389
Tilgodehavende pr. 31. december 92.906 49.796

 

Nedskrivninger på tilgodehavende lejeindtægter er foretaget efter en individuel vurdering og har udviklet sig således:

 

 

 

Nedskrivninger pr. 1. januar 13.277 14.478
Årets nedskrivninger 3.182 2,601
Årets konstaterede tab -3.665 -3.802
12.794 13.277
I ovenstående tilgodehavende lejeindtægter er indregnet tilgodehavender, der var overforfaldne pr. 31. december, men som ikke er nedskrevet,
med følgende beløb:
Op til 30 dage 224 451
Mellem 30 og 90 dage 85 236
Over 90 dage 1.091 1.659
1.400 2.346

 

på balancedagen, eller som er vurderet værdiforringede.

Note 21 — Likvide beholdninger

Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende. Bortset fra tilgodehavende lejeindtægter har Nordicom ikke tilgodehavender, som er overforfaldne

 

 

Belob i 1.000 kr. 2013 2012
Kontant beholdning 28 27
Indestående i pengeinstitutter til fri disponering 40.940 33.688

40.968 33.715

 

60

 

1411410E0GSN10197

 

 

 

Note 22 — Ophørte aktiviteter og aktiver bestemt for salg

Beløb i 1.000 kr.

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
Hovedtal for ophørte aktiviter
Nettoomsætning 3.057 25.990
Øvrige omkostninger -1.798 -9,105
Regulering til dagsværdi, netto -2.598 -36.656
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 0 -1.073
Tab ved salg . -670 -2,611
Valutakursregulering overført til resultatopgørelsen mv. -253 2.222
Resultat af primær drift -2.222 -21.233
Finansielle poster, netto -404 -7.080
Resultat før skat -2.626 -28.313
Skat af ophørte aktiviteter -92 -10.235
Årets resultat af ophørte aktiviteter -2,718 -38.548
Fordeles således:
Moderselskabets aktionærer -2,502 -38.416
Minoritetsinteresser -216 -132
Årets resultat af ophørte aktiviteter -2.718 -38.548
Årets resultat af ophørte aktiviteter kan specificeres således:
Ordinært resultat efter skat -2.048 -35.937
Tab ved salg -670 -2.611
Årets resultat af ophørte aktiviteter -2,718 -38.548
Pengestrømme vedrørende ophørte aktiviteter
Pengestrømme fra driftsaktivitet 855 10.878
Pengestrømme fra investeringsaktivitet -1.447 4.321
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 0 11.920
Pengestrømme i alt -592 18.477

 

Hovedtal for aktiver og forpligtelser bestemt for salg

 

 

 

 

Investeringsejendomme 37,345 415.525
Tilgodehavender 0 969
Likvide beholdninger 0 6.453
Aktiver bestemt for salg 37.345 422.947
Kreditinstitutter 0 80.374
Øvrige forpligtelser 0 2.312
Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg 0 82.686
61

1411410E0GSN10198

 

 

 

NORDICOM [| NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 22 — Ophørte aktiviteter og aktiver bestemt for salg (fortsat)

Årets bevægelser vedrørende investeringsejendomme bestemt for salg specificeres således:

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Investeringsejendomme pr. 1. januar 415.525 0
Valutakursregulering 0 7.379
Reklassifikation fra investeringsejendomme 39.958 886.167
Øvrige tilgange 2.068 685
Regulering til dagsværdi, netto -9,491 0
Afgang ved salg af virksomheder jf. note 33 95.344 -279.200
Afgang ved salg af investeringsejendomme -235.631 -199,506
Reklassifikation til investeringsejendomme -79.740 0
Investeringsejendomme pr. 31. december 37.345 415.525
Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme bestemt for
salg specificeres således på segmenter:
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Erhvervsejendomme 37.345 84,755
Udviklingsejendomme og grunde 0 221.703
Boligejendomme og hoteller 0 12.612
Udenlandske ejendomme 0 96.455
37.345 415.525

 

Nordicom reklassificerer aktiviteter til ophørte aktiviteter i resultatopgørel-
sen, når et væsentligt forretningsområde eller geografisk område er solgt
eller efter en samlet plan er bestemt for salg. Resultatet af ophørte aktivi-
teter præsenteres i resultatopgørelsen som en særskilt post, der består af
driftsresuitatet efter skat og eventuelle gevinster og tab ved dagsværdire-
gulering eller salg af de aktiver og forpligtelser, der er tilknyttet aktiviteten.

Nordicom reklassificerer investeringsejendomme til posten "aktiver be-
stemt for salg” i balancen, når ejendommene forventes genindvundet ved
salg frem for gennem fortsat brug, og forudsat at salget på balancedagen
anses for at være højst sandsynligt. Dette forekommer bl.a. for ejendom-
me, der er solgt i regnskabsåret eller i tidligere regnskabsår, men først
overdrages til køber i et efterfølgende regnskabsår, Ejendommene måles
fortsat til dagsværdi efter reklassifikationen. Tilhørende gældsforpligtelser
reklassificeres tilsvarende til en særskilt post under gældsforpligtelser,
når visse kriterier er opfyldte.

Når ejendommene forventes genindvundet ved salg af dattervirksomhe-

der, der ejer ejendommene, reklassificeres alle dattervirksomhedens
aktiver og forpligtelser.

62

1411410EQGSN10199

Nordicom har pr. 31. december 2013 reklassificeret følgende aktiviteter
og ejendomme:

H Koncernens tyske aktiviteter, der er solgt som et virksomhedssalg i
maj 2013, jf. note 33. Koncernens tyske aktiviteter betragtes som et
geografisk område og er i årsrapporten for 2013 og 2012 præsente-
ret som ophørte aktiviteter i resultatopgørelsen. | sammenligningstal-
lene for resultatopgørelsen for 2012 indgår endvidere koncernens
svenske aktiviteter, der blev solgt i 2012,

HO En investeringsejendom, der pr. 31. december 2013 forventes solgt i
2014 i henhold til aftale med panthavende kreditinstitut. Ejendommen
er præsenteret som aktiver bestemt for salg i balancen.

Nordicom har pr. 31. december 2013 tilbageført en ejendom, som tidlige-
re blev reklassificeret til aktiver bestemt for salg. Ejendommen er således
reklassificeret til investeringsejendomme under langfristede aktiver.
Tilbageførslen skyldes, at det ikke lykkedes at frasælge ejendommen
inden for den tidsperiode, der berettiger til at have klassificeret ejendom-
men under aktiver bestemt for salg.

 

 

 

NORDICOM |] NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 23 — Aktiekapital

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Aktiekapital pr. 1. januar 120.279 120.279
Kapitalnedsættelse -108.251 0
Aktiekapital pr. 31. december 12.028 120.279

 

Aktiekapitalen består af 12,027,858 aktier å kr. 1 (31. december 2012:
12.027.858 aktier å kr. 10). Ingen aktier har særlige rettigheder. Aktierne
er fuldt indbetalt,

Note 24 — Egne aktier

Nominel værdi

 

 

 

Antal stk. (beløb i 1.000 kr.) % af selskabskapital

2013 2012 2013 2012 2013 2012

1. januar 119.491 119.491 1.195 1.195 1,0% 1,0%
Kapitalnedsættelse i 2013 0 0 -1.076 0 - -
31. december 119.491 119.491 119 1.195 1,0% 1,0%

 

Alle egne aktier ejes af Nordicom A/S.

 

63

1411410EQGSWN10200

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 25 — Udskudt skat
Beløb i 1.000 kr.

Udskudt skat pr. 1. januar

Kursregulering

Indregnet i resultatopgørelsen som fortsættende aktiviteter
Indregnet i resultatopgørelsen som ophørte aktiviteter

 

Udskudt skat pr. 31. december

Udskudt skat er indregnet således i balancen:

 

 

Udskudt skat (aktiv) -12.446 0
Udskudt skat (forpligtelse) 0 4.125
Udskudt skat pr. 31. december -12.446 4.125

 

Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen

I opgørelsen af udskudt skat indgår 50,4 mio. kr. (skatteværdi) vedrø-
rende fremførselsberettigede skattemæssige underskud fra koncernens
danske virksomheder, som har genereret regnskabs- og skattemæssige
underskud i 2013.

Baseret på budgetterede regnskabs- og skattemæssige overskud i
perioden 2014-2016 og udskudte skatteforpligtelser vurderes det, at
14,1 mio. kr. af de skattemæssige underskud (skatteværdi) vil kunne
realiseres, hvilket indgår i opgørelsen af skatteaktivet på 12,4 mio. kr. pr.
31. december 2013. Ved vurderingen af skatteaktivet er bl.a, taget højde
for effekten af allerede gennemførte ejendomssalg med regnskabsmæs-
sig effekt i 2014. Endvidere har Nordicom konstateret, at skattemæssige
underskud i 2013 kan tilskrives negative skattemæssige tab på solgte
ejendomme og derfor ikke er af vedvarende karakter.

Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen
Udskudte skatteaktiver (skatteværdi), der ikke er indregnet i balancen,
vedrører: .

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Fradragsberettigede midlertidige forskel 0 9.772
Fremførbare skatemæssige underskud 36.997 661

36.997 10.433

 

ikke indregnede midlertidige forskelle i 2012 vedrører koncernens tidli-
gere ejerskab af en tysk ejendom. Ejerandelen er solgt i 2013, jf. note
33.

Ikke indregnede skattemæssige underskud vedrører danske virksomhe-
der, som har genereret regnskabs- og skattemæssige underskud, og
hvor der ikke i fuldt omfang er udsigt til udnyttelse af underskuddene
indenfor en overskuelig fremtid. De uudnyttede underskud har ingen
udløbsdato. Der henvises til omtalen heraf i note 1.

64

141141GEQGSW10201

Nordicom har i juli 2013 fået skattemyndighedernes godkendelse af, at
nettofinansieringsudgifter, der kan henføres til næringsejendomme, ikke
skal medtages i nettofinansieringsudgifter, der rentefradragsbegrænses i
efter Selskabsskattelovens $ 11 C. Skattemyndighedernes godkendelse
har isoleret set ingen beløbsmæssige konsekvenser for regnskabet, da
Nordicom i forvejen havde forventet at få den pågældende godkendelse.

Udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen
Der er ingen udskudte skatteforpligtelser, som ikke er indregnet.

 

 

 

Note 25 — Udskudt skat (fortsat)

Specifikation af udskudt skat

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Indregnet i resultat-

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. Balance 1/1 opgørelsen Balance 31/12
2013
Immaterielle aktiver 116 -109 7
Investeringsejendomme 95.705 77.411 18.294
Inventar og driftmidler -572 -35 -607
Projektbeholdninger -15.430 17,624 2.194
Tilgodehavender -3.319 376 -2.943
Pante- og gældsbreve -3.384 3.227 -157
Hensatte forpligtelser 715 -371 -1.146
Kreditinstitutter -26.819 12.854 -13.965
Fremførelsesberettigede underskud -41.397 27.274 -14.123
4.125 -16.571 -12,446
2012
Immaterielle aktiver 301 -185 116
Investeringsejendomme 111.593 -15.888 95.705
Inventar og driftmidler -406 -166 572
Projekibeholdninger 2.682 -18.112 -15.430
Tilgodehavender -3.556 237 -3.319
Pante- og gældsbreve -1.700 -1.684 -3.384
Hensatte forpligtelser -1.022 247 775
Kreditinstitutter -21.900 4.919 -26.819
Fremførelsesberettigede underskud 89.402 48.005 41.397
-3.410 7.535 4.125
65

1411410E0GSWN10202

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 26 — Hensatte forpligtelser
Beløb i 1.000 kr.
Garantiforpligtelser pr. 1. januar

Tilbageført i året
Hensat i året

 

Garantiforpligtelser pr. 31. december

Andre hensatte forpligtelser pr. 1. januar
Anvendt i året

Tilbageført i året

Hensat i året

 

Andre hensatte forpligtelser 31. december

 

Hensatte forpligtelser pr. 31. december

Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:

 

 

Langfristede forpligtelser 0 0
Kortfristede forpligtelser 5,443 9.380
Hensatte forpligtelser pr. 31. december 5.443 9.380

 

Koncernen hæfter for garantiforpligtelser, som f.eks. forpligtelser til at
udbedre fejl ved 1-års og 5-års gennemgang af solgte projektejendom-
me. Koncernen har normalt en tilsvarende garanti fra den anvendte
hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen afleverede
projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet af entrepre-
nøren. Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet. Hvis

Note 27 — Konvertible obligationer

garantiforpligtelsen er dækket af underentreprenører, er et tilsvarende
aktiv medtaget under andre tilgodehavender.

Andre hensatte forpligtelser vedrører forpligtelser til imødegåelse af
voldgifts- og retssager. ”

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Dagsværdi af finansiel forpligtelse på udstedelsestidspunkt 44.384 44.384
Amortisering af konvertible obligationer pr. 1. januar 2,736 1.662
Årets amorlisering 1.018 1.074
Amortisering af konvertible obligationer pr. 31. december 3.753 2.136
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 48.137 417.120

 

Som følge af den indgåede bankaftale udstedte Nordicom i 2010 kon-
vertible obligationer til en række kreditinstitutter for i alt nominelt 69,0
mio. kr. Obligationerne er uopsigelige fra kreditinstitutternes side frem til
den 31. december 2029 og afdrages og forrentes ikke. Kreditinstitutterne
er berettigede til at konvertere obligationerne til aktier i perioden 1.
januar 2013 til 30. september 2014 fil markedskursen på udstedelses-
tidspunktet (dog minimum 100 kr. pr. aktie). Der er pr. 31. december
2013 ikke sket konverteringer.

66

141141QE0GSN10203

De konvertible obligationer er optaget som efterstillet ansvarlig lånekapi-
tal og er således efterstillet al anden ikke-efterstillet gæld. Dagsværdien
vurderes som følge af koncernens finansielle situation at være tæt på 0
kr. Pr. 31. december 2012 blev dagsværdien opgjort til 41,7 mio. kr. ved
anvendelse af en diskonteringsfaktor på 3,01 % p.a. (niveau 2 i dags-
værdihierarkiet).

 

 

Note 28 — Kreditinstitutter

Beløb i 1.000 kr.

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
Kreditinstitutter 2.734.364 3.083.554
Kursregulering til dagsværdi 8.266 50.893
2.742.630 3.134.447
Forpligtelserne indgår således i balancen:

Konvertible obligationer 48.137 47,120
Kreditinstitutter, langfristet 1.590.893 1.621.274
Kreditinstitutter, kortfristet 1.103.600 1.385.679
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg 0 80.374
2.742.630 3.134.447

Koncernens lån og kreditter fordeler sig pr. 31. december på følgende valutaer og udløbstidspunkter:
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Forpligtelser indregnet til dagsværdi (p.a.) (i 1.000 kr.)
Lån/valuta Udløb 2013 2012 2013 2012
DKK 0-1 år 3,60% 3,60% 1.078.381 1.345,909
DKK 2-5 år 1,60% 1,52% 41.798 41.798
DKK (rentefri) 2-5 år - - 35.000 0
EUR 2-5 år - 1,42% 0 71.620
DKK 11-15 år 2,12% 1,95% 448.864 376.312
EUR 11-15 år 1,67% 2,21% 7.091 7.715
DKK 16-20 år 2,67% 2,67% 0 90.985
EUR 16 - 20 år 1,66% - 2.563 0
DKK 21-25 år 3,19% 2,99% 1.018.117 891.286
EUR 21-25 år 1,67% 2,06% 16.533 28.525
DKK 26 - 30 år 3,36% 3,21% 14.438 142.495
Nominel restgæld i alt 2.662.785 2.996.645
Kursregulering til dagsværdi 8.266 50.893
Regnskabsmæssig værdi 2.671.051 3.047.538

67

1411410E0GSN10204

 

 

1411410E0GSN10205

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 28 — Kreditinstitutter (fortsat)

 

 

 

 

 

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris (p.a.) (1 1.000 kr.)
Lån/valuta Udløb 2013 2012 2013 2012
DKK 0-iår 3,60% 3,63% 23.442 39,789
DKK (rentefrie konvertible obligationer) 16-20 år - - 48.137 47,120
Regnskabsmæssig værdi 71.579 86.909

 

De i tabellerne oplyste nominelle beløb udgør de beløb, som Nordicom i
henhold til låneaftalerne skal tilbagebetale senest ved aftalernes udløb.

Oplysninger om bankaftalen, rentebindingsperioder, refinansiering og
koncernens finansielle situation i øvrigt fremgår af note 1 og 30,

Bankgæld omfattet af bankaftalen og bankgæld uden for bankaftalen, i alt
nominelt 999 mio. kr., har fast rentebinding frem til den 30. juni 2014.
Øvrig bankgæld uden for bankaftalen, i alt 66 mio. kr., har fast rentebin-
ding frem til den 31. december 2014. Koncernens øvrige gæld omfatten-
de gæld til realkreditinstitutter, i alt nominelt 1.586 mio. kr,, er variabelt
forrentet med rentebindingsperioder på op til 5 år, dog med løbende
mulighed for genforhandling af bidragssatser, første gang pr. 1. juli 2014.

Koncernen måler gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi,
jf. IAS 39 ("dagsværdioptionen”), som godkendt af EU. Denne metode
anvendes for at modvirke "accounting mismatch" mellem måling af inve-
steringsejendomme og tilknyttede finansielle gældsforpligtelser. Hvis ikke
både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til dagsvær-
di, vil dette give en inkonsekvent indregning af gevinst og tab på disse
aktiver og forpligtelser. Det er Nordicoms opfattelse, at måling af både
investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi giver mere
relevant regnskabsinformation.

Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle mar-
kedskurser for de underliggende obligationer korrigeret for et skøn over

68

ændringer i koncernens egen kreditværdighed. Dagsværdien af koncer-
nens gæld til pengeinstitutter er baseret på renten for de specifikke lån
under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af den
sikkerhed, der er stillet for lånet, samt ændringer i koncernens kreditvær-
dighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til
nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse
af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter.

For gæld til realkredit- og pengeinstitutter med et anfordringselement
udgør dagsværdien dog ikke et beløb, der er mindre end det beløb, der
skal betales på anfordring.

I 2013 udgør den samlede dagsværdiregulering på gæld til realkredit- og

pengeinstitutter 42,6 mio. kr. (2012: -29,1 mio. kr.), hvoraf 22,0 mio. kr.

(2012: 0 mio. kr.) kan henføres til ændringer i koncernens kreditværdig-

hed. Den akkumulerede dagsværdiregulering, der kan henføres til æn-

dringer i koncernens kreditværdighed, udgør pr. 31. december 2013 22,0

mio. kr, (31. december 2012: 0 mio. kr.). Effekten af ændringer i koncer-

nens kreditværdighed er beregnet direkte for hvert enkelt lån baseret på .
en konkret vurdering af den enkelte forpligtelses kreditstilling.

Den regnskabsmæssige værdi af finansielle forpligtelser, der måles til
amortiseret kostpris, afviger ikke væsentligt fra disse forpligtelsers dags-
værdi (niveau 2 i dagsværdihierarkiet). For oplysninger om dagsværdi af
de konvertible obligationer henvises til note 27.

  

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 29 — Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser og eventualaktiver

Pantsætninger og garantier

Til sikkerhed for lån hos koncernens kreditinstitutter, pr. 31. december
2013 i alt 2.522 mio. kr. (31. december 2012: 2.844 mio. kr.), er tinglyst
pant (og/eller stillet sikkerhed i aktier i dattervirksomheder) for i alt 3.135
mio, kr. (31. december 2012: 3.398 mio. kr.) i koncernens investerings-
og domicilejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 2.304
mio. kr. (31. december 2012: 2.867 mio. kr.).

Til sikkerhed for mellemværende med koncernens kreditinstitutter, pr.
31. december 2013 i alt 151 mio. kr. (31. december 2012: 158 mio. kr.),
er tinglyst pant for i alt 183 mio. kr. (31. december 2012: 183 mio. kr.) i
koncernens projektbeholdninger med regnskabsmæssige værdier på
207 mio. kr. (31. december 2012: 211 mio. kr.).

Til sikkerhed for koncemens mellemværende med kreditinstitutter, pr.
31. december 2013 på 3 mio. kr. (31, december 2012: 4 mio. kr.), er
deponeret pantebreve med en regnskabsmæssig værdi på i alt 3 mio. kr.
(31. december 2012; 2 mio. kr.).

Koncernen har pr. 31. december 2013 afgivet en garanti på 1 mio. kr.
(31. december 2012: 1 mio. kr.) for en kommunes omkostninger forbun-
det med lokalplanarbejde. Til sikkerhed for garantien er et beløb svaren-
de til garantien deponeret på en bankkonto, som indgår som tilgodeha-
vende i opgørelsen af finansiel stilling.

Koncernen har pr. 31. december 2013 deponeret 1 mio. kr. (31. decem-
ber 2012: 1 mio. kr.) til sikkerhed for en garantiforpligtelse på en solgt
ejendom. Garantiforpligtelsen udløber i januar 2015. Det deponerede
beløb indgår som tilgodehavender i opgørelsen af finansiel stilling.

Operationelle leasingforpligtelser:

Beløb i 1.000 kr,

Retssager og tvister

Koncernen er pr, 31. december 2013 ikke part i retssager og tvister
udover de retssager og tvister, der er hensat til, jf. note 26. Pr. 31.
december 2012 var koncernen part i retssager og tvister med et samlet
krav på ca. 15 mio. kr., hvor procesrisiciene blev vurderet til at være
under 50 %.

Eventualaktiver

Nordicom har i 2013 sølgt ejendommene ved Enghave Brygge i Køben-
havns Sydhavn. Handlen er struktureret således, at der på grundlag af
aftaler med henholdsvis køber og panthaver i ejendommene er opnået
en salgssum på 180 mio. kr. og en gældseftergivelse på i alt 80 mio. kr.,
hvoraf 35 mio. kr. afhænger af købers planmæssige indfrielse af sine
låneforpligtelser inden for de kommende år og således repræsenterer et
eventualaktiv.

Nordicom har pr. 31. december 2013 herudover ingen eventualaktiver
(31. december 2012: 17 mio. kr.).

Operationelle leasingforpligtelser

Der er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kopi-
maskiner og biler. Lejekontrakterne for kopimaskiner udløber den 31.
december 2016. Biler leases over en 3-årig periode. I 2013 og 2012 har
der endvidere været indgået en operationel leasingkontrakt vedrørende
et kontorlejemål, der omfattede Nordicoms tidligere domicil på Kongens
Nytorv 26 i København. Lejekontrakten vedrørende kontorlejemålet
ophørte pr. 31. december 2013.

 

 

 

 

2073 2012

Inden for 1 år fra balancedagen 456 5,082

Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 509 526

Efter 5 år fra balancedagen 0 0

Operationelle leasingforpligtelser pr. 31. december 965 5.608

Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse 5.580 5.284
69

1411410E0GSN10206

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

Note 30 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter

Kategorier af finansielle aktiver og forpligtelser

Beløb i 1.000 kr.

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
Pante- og gældsbreve 8.797 10.225
Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 8.797 10.225
Pante- og gældsbreve 33.601 45,501
Tilgodehavender (langfristede) 0 1.700
Tilgodehavender (kortfristede) 92.906 50.765
Likvide beholdninger 40.968 40.168
Udlån og tilgodehavender 167.475 138.134
Kreditinstitutter 2.671.051 3.047.538
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 2.671.051 3.047.538
Konvertible obligationer 48.137 47.120
Kreditinstitutter 23.442 39,789
Deposita 46.355 52,182
Skyldige omkostninger vedr. projekter 857 3.133
Leverandørgæld 8.439 13.821
Anden gæld 78.133 26.709
Finansfelle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 205.363 182.754

 

Koncernens risikostyringspolitik

Nordicoms finansielle risikostyring varetages i henhold til den vedtag-
ne finanspolitik for koncernen med de begrænsninger, der følger af,
at koncernen er underlagt en bankaftale med hovedparten af koncer-
nens finansielle kreditorer og bilaterale låneaftaler.

Den finansielle styring i koncemen er målrettet mod stabilisering og
optimering af koncernens drift, men samtidig mod at minimere kon-
cernens finansielle risikoeksponering. Det indgår i koncernens politik
ikke at foretage spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af
finansielle instrumenter,

Koncernen er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for en
række finansielle risici, herunder likviditetsrisici, markedsrisici (valuta
og rente) og kreditrisici.

Nordicom forholder sig løbende til koncernens risikoprofil på områder
med de største risici, og aktuelt er den væsentligste fokus på arbejdet

70

1411410E0GSWN10207

med optimering af koncernens kapitalstruktur med henblik på at
reetablere og styrke kapitalgrundlaget for koncernens aktiviteter.

Likviditetsrisici

Nordicoms likviditetsrisiko består i ikke at kunne foretage løbende
betalinger og i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til
blandt andet at dække koncemens finansieringsomkostninger, af-
dragsforpligtelser samt kapitalinvesteringer. Mangel på likviditet kan
opstå ved et utilstrækkeligt likviditetsberedskab og kan påvirkes
negativt ved svigtende betalinger fra Nordicoms lejere, øget tomgang,
tilbagebetaling af deposita, frasalg, køb eller uforudsete omkostninger
og investeringsbehov. Mangel på likviditet kan endvidere opstå ved
misligholdelse af den indgåede bankaftale og bilaterale Jåneaftaler
samt i forbindelse med refinansiering, når eksisterende låneaftaler
udløber,

Forudsætningerne for Nordicoms fortsatte drift er omtalt i note 1.

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 30 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Nordicom har ingen uudnyttede kreditfaciliteter, der repræsenterer et
kapitalberedskab til den løbende drift. Forlængelsen af bankaftalen
medfører, at Nordicom delvist opruller de i 2014 forfaldne renter i et
niveau på ca. 10 mio, kr., som dermed tillægges lånenes hovedstole.
Herudover har Nordicom opnået en kreditfacilitet på 28,7 mio. kr. til
finansiering af forbedringer på en specifik ejendom, hvor ca. 1,3 mio. kr.
er trukket pr. 31. december 2013.

Likviditetsreserven, eksklusive renteoprulningsmuligheder, udgør pr. 31.
december 2013 35,0 mio. kr. (31. december 2012: 40,2 mio. kr.), som er
den ifølge bankaftalen maksimalt tilladte likviditetsreserve, som koncer-
nen må være i besiddelse af.

Forudsat opnåelse af forlængelser af lån, der udløber i løbet af 2014,
udviser Nordicoms likviditetsprognoser, at der er tilstrækkelige midler til
at gennemføre koncernens planlagte aktiviteter i hele 2014.

Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret nedenfor
og fordelt på tidsmæssige intervaller. De specificerede beløb repræsen-
terer de beløb, der forfalder til betaling inklusive renter mv. og er indar-
bejdet på det tidligst mulige forfaldstidspunkt.

 

Regnskabs-  Kontraktlige

 

 

 

 

 

 

mæssig penge-
Beløb i 1.000 kr. værdi strømme 0-Tår 2-3år 4-5 år Efter 5 år
2013
Ikke-afledte finansielle instrumenter
Konvertible obligationer 48.137 69.050 0 0 0 69.050
Kreditinstitutter 2,694.493 3.271.305 1.186.327 178.419 262.441 1.644.118
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter 857 857 857 0 0 0
Leverandørgæld 8.439 8.439 8.439 0 0 0
Deposita 46.355 46.355 26.603 3.063 7,005 9,684
Anden gæld 78.133 78.133 78.133 0 0 0
lalt 2.876.414 3.474.139 1.300.359 181.482 269.446 1.722.852
2012
Ikke-afledte finansielle instrumenter
Konvertible obligationer 47.120 69.050 Q 0 0 69.050
Kreditinstitutter 3.087.327 3.658.197 1.479.921 194.849 223.842 1.759.585
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter 3.133 3.133 3.133 0 0 0
Leverandørgæld 13,821 13.821 13.821 0 0 0
Deposita 52.182 52.182 24.440 9.064 9.544 9,134
Anden gæld 26.709 26.709 26.709 0 0 0
Ikke-afledte finansielle instrumenter i alt 3.230.292 3.823.092 1.548.024 203.913 233.386 1.837,769
Heraf:
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg -82.686 -94.500 -8.089 -76.921 -1.012 8.478
I alt 3.147.606 3.728.592 1.539.935 126.992 232.374 1.829.291

71

1411410E0GSN10208

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 30 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

De centrale elementer i Nordicoms likviditetsrisiko er beskrevet nedenfor
og udgør:

A.… Refinansieringsrisiko.
B.  Bankaftalen.
C.… Styring af likviditetsrisiko.

A. Refinansieringsrisiko

Det er overordnet koncernens ønske at minimere den korffristede refi-
nansieringsrisiko, som i de seneste år har udgjort en væsenilig risiko for
koncernen.

Oplysninger om udløbstidspunkter for koncernens gæld fremgår af note
28, og tidspunkter for koncernens tilknyttede udgående betalingsstrøm-
me fremgår af tabellerne på side 71.

Refinansieringsrisikoen medfører, at der er usikkerhed om koncernens
fortsatte drift.

I afsnittet "Usikkerhed om fortsat drift" i note 1 er redegjort for den umid-
delbare refinansieringsrisiko pr. 1. juli 2014, som koncernen står overfor,
samt de tiltag Nordicom har foretaget med henblik på at reetablere og
styrke koncernens kapitalgrundlag. Der henvises til omtalen heraf.

Som følge af Nordicoms finansielle situation kan usikkerheden omkring
likviditetsfremskaffelse til refinansieringsformål fortsætte flere år frem,
såfremt der ikke findes en løsning i relation til en tilstrækkelig styrkelse
af koncernens kapitalgrundlag. ! den situation er refinansiering på såvel
kort som på langt sigt forbundet med høj risiko for koncernen.

B. Bankaftalen

Nordicom indgik i 2010 en bankaftale med hovedparten af koncernens
penge- og realkreditinstitutter. Aftalen udløb oprindeligt den 31. decem-
ber 2012, men er af flere omgange forlænget til og med den 31. decem-
ber 2014. Ved forlængelserne er vilkårene løbende blevet justeret,
ligesom enkelte kreditinstitutter er trådt ud af bankaftalen. Seneste aftale
om forlængelse af bankaftalen blev indgået den 20. december 2013 og
medfører bl.a., at rente- og bidragssatser er fastlåste indtil den 30, juni
2014, ligesom gæld omfattet af bankaftalen umiddelbart ikke kan kræves
indfriet 1 2014,

Ved forlængelsen af bankaftalen pr. 1. januar 2014 fordeler koncernens
nominelle gæld sig således på gæld omfattet af bankaftalen og gæld,
hvor der er indgået bilaterale aftaler.

 

 

 

Realkredit-
Beløb i mio, kr. Bankgæld gæld lalt %
Bankaftalen 845 1.247 2.092 78%
Bilaterale aftaler 255 339 594 22%
l alt 1.100 1,586 2.686 100%

 

Ved forlængelsen af bankaftalen pr. 1. januar 2014 udtrådte to finansiel-
le kreditorer. De to kreditorer repræsenterede pr. 1. januar 2014 en
samlet gæld på 189 mio, kr. Yderligere en finansiel kreditor med en
gæld på 42 mio. kr. udtræder af bankaftalen pr. 1. juli 2014, medmindre
der forinden er indgået aftale om forlængelse,

72

1411410E0GSN10209

 

Pr. 1. januar 2014 omfatter bankaftalen 78 % af koncernens samlede
finansielle gæld, jf. tabellen ovenfor, Den tilsvarende andel pr. 1. januar
2013 udgjorde 95 % svarende til finansiel gæld omfattet af bankaftalen
på 2.899 mio, kr. ud af en samlet finansiel gæld på 3.036 mio. kr., hvoraf
et realkreditinstitut med en gæld på 342 mio, kr. udtrådte af bankaftalen
pr. 1. april 2013.

For gæld omfattet af bankaftalen gælder, at der ikke forfalder gæld til
betaling i 2014, bortset fra:

EH Ordinære afdrag på realkreditgæld.

E Tilbagebetalinger af overskudslikviditet over 25 mio. kr., dog jf.
omtalen nedenfor.

H. Refinansiering af lån på 42 mio. kr. vedrørende et kreditinstitut, som
udtræder af bankaftalen pr. 1. juli 2014.

Bankaftalen pålægger Nordicom nogle begrænsninger og forpligtelser i
aftaleperioden, bl.a.:

H. Nordicom skal følge en aftalt strategi og forretningsplan.

H. Nordicom skal fortsat arbejde aktivt på at nedbringe balancen.

EO Begrænsninger på nye forretningsområder, akkvisitioner og mage-
skiftehandler.

DO Begrænsninger på refinansiering af eksisterende gæld.

HE Begrænsninger på optagelse af ny gæld for mere end 85 mio. kr.
Begrænsninger på byggerier og udviklingsaktiviteter. Anvendelse af
likviditet til kapitalinvesteringer i aftaleperioden må ikke overstige
235 mio. kr.

LJ Begrænsninger på anvendelse af finansielle instrumenter.

O

Begrænsninger vedrørende tilførsel af likviditet til Nordicoms tyske
datterselskaber.

Nordicom kan anmode bankkreditorerne om dispensation til dispositio-
ner, der er omfattet af begrænsningerne i bankaftalen.

De væsentligste ændringer af aftalevilkårene af bankaftalen ved den
seneste forlængelse til og med den 31. december 2014 udgør følgende:

O. Nordicom forpligter sig til i løbet af aftaleperioden at afsøge mulig-
hederne for rejsning af ny egenkapital.

HJ. De finansielle kreditorer kan pr. 1. juli 2014 kræve genforhandling af
vilkår om rente- og bidragssaiser samt salgsaktiviteter, såfremt der
pr. 30. juni 2014 ikke er udsigt til at processen med rejsning af ny
egenkapital vil føre til et tilfredsstillende resultat, Vurderingen heraf
foretages af konsultationsudvalget, der består af repræsentanter for
4 kreditinstitutter. De finansielle kreditorer skal senest pr. 31. august
2014 meddele hvilke vilkårsændringer, der skal gælde med effekt
fra og med den 1. juli 2014. Såfremt Nordicom ikke senest den 21.
september 2014 har accepteret de stipulerede ændringer eller nået
til anden enighed med samtlige finansielle kreditorer, ophører bank-
aftalen den 30. september 2014.

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 30 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Herudover gælder der bl.a. fortsat følgende vilkår for aftaleperioden:

Kreditinstitutterne er i aftaleperioden forpligtet til at fastlåse renterne
til 3,6 % p.a. på den omfattede bankgæld henholdsvis bidragssatser
til maksimalt 1,10 % p.a. på den omfattede realkreditgæld. Rente-
og bidragssatserne genforhandles under visse forudsætninger pr. 1.
juli 2014, jf. omtalen ovenfor.

EH Der gælder en fast oprulning af renter til bankkreditorer, således at
der sker oprulning af rentetilskrivninger på panisikret bankgæld, der
ikke kan serviceres af likviditet fra den pågældende ejendom. Op-
rulningen forventet at udgøre ca. 10 mio, kr. i 2014, Oprullede renter
tilbagebetales løbende med overskudslikviditet, jf. beskrivelsen ne-
denfor, og forfalder senest ved udløb af aftaleperioden.

EH Der gælder en fast oprulning af renter til pengeinstitutterne vedrø-
rende usikrede fordringer.

O. Nordicom er i aftaleperioden forpligtet til at nedbringe den omfattede
bankgæld og oprullede renter med fri likviditet ud over en likviditets-
beholdning på 25 mio. kr. Grænsen på 25 mio. kr. er forhøjet midler-
tidigt med 10 mio. kr, til brug for visse specifikke likviditetskrævende
formål. Tilbagebetalingen sker pro rata. Beregning af likviditetsbe-
holdningen omfatter ikke (a) likviditet i Nordicom Tyskland (inklusive
dattervirksomhed) samt (b) bundne midler (f.eks. på deponerings-
konti).

HO Der gælder en beløbsmæssig begrænsning på anvendelse af fri
likviditet til istandsættelser på ejendomme. Udover almindelig vedli-
geholdelse er Nordicom i 2014 berettiget til at anvende 10 mio. kr. til
generelle istandsættelser på ejendomme. Beløb pr. ejendom er
maksimeret til 2 mio. kr. Herudover tillader aftalen gennemførelse af
to større specifikke ejendomsprojekter. Investeringer herudover for-
drer, at den nødvendige likviditet tilvejebringes ved låneoptagelse
hos relevante panthavere i ejendommene.

EJ Der er indført et konsultationsudvalg bestående af fire medlemmer,
der repræsenterer bankkreditorerne og realkreditinstitutterne. Ud-
valget virker som sparringspartner i forbindelse med realisation af
Nordicoms strategi. Medlemmer af udvalget kan kræve, at emner fo-
relagt for medlemmerne kan sendes til en tilkendegivelse om emnet
hos samtlige bankkreditorer omfattet af bankaftalen. Endvidere kan
medlemmer af udvalget kræve, at samtlige bankkreditorer omfattet
af bankaftalen skal foretage godkendelse af nye bestyrelsesmed-
lemmer i Nordicom A/S, dog således at bestyrelseskandidaten(rne)
kan godkendes af bankkreditorer, der repræsenterer (i) mindst 50 %
af det samlede udestående på banklånene, og (ii) mindst 45 % af
bankkreditorerne med hensyn til antal. Såfremt afviste bestyrelses-
kandidater indvælges eller forbliver i Nordicoms bestyrelse i mere
end 1 måned efter afvisningen, betragtes bankaftalen som mislig-
holdt.

H Nordicom er i aftaleperioden ikke berettiget til at forhøje vederlaget
til medlemmer af Nordicoms bestyrelse.

EO Panthavere kan i aftaleperioden kræve, at Nordicom accepterer
modtagne købstilbud på ejendomme, som henholdsvis (i) allerede
er på Nordicoms salgsliste, og såfremt (ii) købstilbuddet er mar-
kedskonformt.

Bankaftalen kan opsiges af de finansielle kreditorer under visse forud-
sætninger, bl.a. ved misligholdelse fra Nordicoms side eller såfremt alle
finansielle kreditorer er enige herom. I sidstnævnte tilfælde gælder et
varsel på 6 måneder.

lÆT141GEOGSN10G210

Såfremt der senest den 1. juli 2014 ikke er opnået forlængelser af lån
uden for bankaftalen på 232 mio, kr. indtil 31. december 2014, kan
bankaftalen opsiges med et varsel på 4 uger. Såfremt Nordicom senest
den 21. september 2014 ikke har accepteret eventuelle stipulerede
vilkårsændringer fra kreditorerne eller er nået til anden enighed med
samtlige finansielle kreditorer, ophører bankaftalen den 30. september
2014.

I bankaftalen er bl.a. beskrevet følgende yderligere misligholdelsesgrun-
de:

Betalingsmisligholdelse.

Misrøgt af pantsatte ejendomme.

Misligholdelse af finansielle forpligtelser på mere end 15 mio, kr.
Misligholdelse af låneforholdene med de kreditgivere, der står uden
for bankaftalen.

Såfremt afviste bestyrelseskandidater indvælges eller forbliver i
Nordicoms bestyrelse i mere end 1 måned efter afvisning af bank-
kreditorerne (gælder alene ved nyvalgte bestyrelsesmedlemmer).

EH Misligholdelse af bankaftalen i øvrigt.

dB adam

Såfremt der indtræder en misligholdelse, som ikke kan afhjælpes af
Nordicom, vil bankkreditorerne og herefter realkreditlångiveme have ret
til at opsige bankaftalen.

Opsiges eller ophører bankaftalen, vil de individuelle lånevilkår for
Nordicoms bilaterale finansieringsaftaler igen gælde i fuldt omfang. Det
vil betyde, at den omfattede pengeinstitutgæld enten vil være umiddel-
bart forfalden eller vil kunne opsiges til indfrielse med kort varsel, lige-
som realkreditlångiverne ikke længere vil være bundet af at fastholde
den maksimale bidragssats på 1,10 % p.a. I den situation vil Nordicom
efter al sandsynlighed ikke have et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at
kunne honorere betydelige indfrielseskrav. Ligeledes vil kreditgiverne i
vidt omfang kunne forhøje rente- og bidragssatser og/eller rentemargina-
ler med den virkning, at Nordicoms finansielle omkostninger vil blive
forøget.

C. Styring af likviditetsrisiko

I afsnit A. "Refinansieringsrisiko” ovenfor og i note 1 er beskrevet kon-
cernens refinansieringsrisiko, som udgør ledelsens aktuelt væsentligste
fokusområde i relation til styring af likviditetsrisiko. Der er endvidere
redegjort for de tiltag, der er foretaget for at minimere denne risiko.

Overholdelse af koncernens bankaftale og bilaterale låneaftaler udgør et
andet væsentligt fokusområde, idet misligholdelse af disse aftaler kan
forværre koncernens finansielle situation og i værste fald medføre, at
koncernens bankaftale og bilaterale låneaftaler ophører. Nordicom har
derfor allokeret en medarbejder til styring af koncernens låneaftaler,
således at der sikres overholdelse af forpligtelser i aftalerne. Bankaftalen
indebærer, at Nordicom løbende afholder mødeaktiviteter med såvel den
brede kreditorkreds som konsultationsudvalget, hvilket medfører, at der
sikres en løbende dialog om selskabets situation og udvikling, herunder
selskabets likviditetsrisiko.

Koncernen fører en stram styring af den daglige likviditet. Det er ledel-
sens opfattelse, at en stram styring og pålidelig rapportering af koncer-
nens resultater og likviditetspositioner bidrager positivt til at bevare en
konstruktiv dialog med koncernens finansielle kreditorer. Den stramme
styring af den daglige likviditet er endvidere nødvendig for at sikre, at
koncernens likviditetsbehov i tilstrækkeligt omfang kan tilvejebringes
inden for de rammer, der er aftalt i bankaftalen.

73

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

Note 30 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Koncernens likviditetsposition opgøres således med høj frekvens, her-
under prognosticeres likviditetsbehovet for året ved udgangen af hver
måned, Direktionen gennemgår den seneste likviditetsprognose, der
som led i den indgåede bankaftale rapporteres til penge- og realkreditin-
stitutterne.

Renterisiko
Nordicom er som følge af sine finansieringsaktiviteter i væsentligt om-
fang eksponeret i relation til renteudsving. Renterisikoen udgør således

et væsentligt element i den samlede vurdering af koncernens finansielle
situation.

Historisk set har Nordicom haft en politik om at have en stor andel af
gæld med renteperioder på 1 år eller mindre (korte renter), idet korte
renter normalt vil være lavere end de lange.

Udover risikoen for udsving på korte renter har Nordicom gennem de
seneste år oplevet, at der fra realkreditlångivere har været et pres for at
øge bidragssatserne.

Koncernens nominelle rentebærende gæld til kreditinstitutter fordeler sig
således opdelt på perioder indtil førstkommende mulige rentetilpasnings-
tidspunkt på lånene:

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Inden for 6 måneder 1.603.696 745.474
Mellem 6 og 12 måneder 415.408 1.408.845
Mellem 1 og 2 år 632.121 238.368
Mellem 2 og 5 år 35.000 643.747

2.686.225 3.036.433

 

Ovennævnte rentetilpasningstidspunkter skyldes enten aftalte rentebin-
dinger eller udløb af gæld, der skal refinansieres. | tabellen er ikke taget
højde for mulige tidspunkter for ændringer af bidragssatser på realkredit-
lån. Såfremt mulige ændringer af bidragssatser på realkreditlån medta-
ges i tabellen, vil alle lån i koncernen, bortset fra et lån på 35 mio. kr.,
kunne opleve ændring af rente- og/eller bidragssatser senest ved års-
skiftet 2014/15.

Renterisikoen kan efter Nordicoms opfattelse præsenteres i følgende to
opdelinger:

O Variable markedsrenter: Risiko der knytter sig til udsving på mar-
kedsrenter, dvs. på lån hvor rentetilpasning sker på nærmere defi-
nerede tidspunkter baseret på markedsudsving. Dette gælder for
realkreditlån med variable renter,

DO Renter mv. på alle lån: Risiko der knytter sig til udsving i renter på
alle lån. Udover ovenstående udsving i markedsrenter omfatter det-
te genforhandling af bidragssatser hos realkreditinstitutter og gen-
forhandling af lånevilkår hos bankkreditorer.

Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge

af 1 procentpoint stigning i rentesatser (ekskl. dagsværdireguleringer) er
illustreret i nedenstående tabel:

TÅ

141141QE0GSW10211

 

Beløb i mio. kr. 2013 2012

Variable markedsrenter:

Effekt på resultatopgørelse -11,8 -12,6
Effekt på egenkapital -11,8 -12,6
Renter mv. på alle lån:

Effekt på resultatopgørelse -19,8 -22,2
Effekt på egenkapital -19,8 -22,2

 

På lån hos kreditinstitutter, hvor der løbende sker rentetilpasninger som
følge af ændringer i markedsrenter, illustrerer tabellen ovenfor, at den
hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge af 1
procentpoint stigning i rentesatser udgør -11,8 mio. kr. p.a, Hvis alle lån
hos kreditinstitutter oplever en rente- og/eller bidragsstigning på 1 pro-
centpoint, vil effekten på årets resultat og egenkapital udgøre -19,8 mio.
kr. p.a.

De opgivne følsomheder er opgjort efter skat og på baggrund af de
indregnede finansielle aktiver og forpligtelser pr. 31. december.

Nordicom anvendte pr. 31. december 2013 ingen finansielle instrumen-
ter til renteafdækning, og koncernen har begrænsede muligheder for at
påvirke renterisici, sålænge koncernen er omfattet af den eksisterende
bankaftale. Bankaftalen tillader ikke Nordicom at anvende finansielle
instrumenter, ligesom der er begrænsninger i relation til refinansiering af
eksisterende gæld og optagelse af ny gæld, Nordicom har visse mulig-
heder for at omlægge renteperioder på eksisterende realkreditgæld og
anvender derfor disse muligheder til at reducere koncernens renteek-
sponeringer, når det skønnes muligt og fordelagtigt.

Nordicoms væsentligste renterisiko består i risikoen for, at de finansielle
kreditorer pr. 1. juli 2014 kræver genforhandling af vilkår om rente- og
bidragssatser, såfremt der pr. 30. juni 2014 ikke er udsigt til at proces-
sen med rejsning af ny egenkapital i Nordicom vil føre til et tilfredsstil-
lende resultat. | denne situation vil størrelsen af rente- og bidragssatser
afhænge af forhandlinger med kreditinstitutterne, der har det afgørende
mandat til at fastsætte niveauerne.

Koncernens låneportefølje overvåges løbende med henblik på yderligere
optimering af koncernens eksponering af renterisici.

Valutarisiko

Koncernen er efter frasalg i 2013 af de sidste aktiviteter i udlandet kun i
meget begrænset omfang eksponeret for valutaudsving. Nordicom
besidder pr. 31. december 2013 et kontant indestående på ca. 234
LEUR og en gæld på t.EUR 3.510, hvortil der er knyttet valutarisici. Der
anvendes ikke finansielle instrumenter til afdækning af valutarisici.

 

 

»

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 30 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Kreditrisiko
Koncernens kreditrisici knytter sig primært til:

I] Lejetilgodehavender.
CO Tilgodehavender fra salg af ejendomme.
O Pantebreve.

Den maksimale kreditrisiko for finansielle aktiver er afspejlet i de regn-
skabsmæssige værdier, der indgår i balancen under hensyntagen til
modtagne sikkerheder.

Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af Nordi-
coms mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse af de
omfattede lejemål. Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse med
salg af ejendomme er begrænset, da handleme altid er betinget af
købesummernes betaling. Med pantebreve har koncernen en sædvanlig
debitorrisiko, der reduceres ved pant i ejendomme.

For at minimere risiko for tab af tilgodehavende leje vurderes lejernes
betalingsevne inden indgåelse af lejekontrakter i det omfang, at det er
relevant. Herudover stilles der normalt krav om et kontant depositum, en
garanti og/eller forudbetalt leje. Såfremt en lejer ikke er i stand til at
betale, kan det imidlertid medføre tab samt reduceret indtægt som følge
af udlejningstomgang ved fraflytning, lavere fremtidig lejeindtægt samt
eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med istandsættelse mv.

Kreditrisici vedrørende tilgodehavender pr. 31. december 2013 er yderli-
gere omtalt i note 20.

Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velre-
nommerede pengeinstitutter, Der vurderes ikke at være nogen væsenilig
kreditrisiko tilknyttet likviderne. Indeståender i pengeinstitutter er varia-
belt forrentet.

Kapitalstyring
Nordicoms ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapital-
strukturen,

] den nuværende finansielle situation er det en forudsætning for Nordi-
coms langsigtede eksistens som ejendomsselskab, at der findes en

løsning, der reetablerer og styrker kapitalgrundlaget for koncemens
aktiviteter,

Der blev derfor i efteråret 2013 indledt en proces med henblik på afdæk-
ning af mulighederne for at styrke koncernens kapitalstruktur. Nordicom
har i den forbindelse indgået aftale med en finansiel rådgiver om at bistå
hermed, herunder med at identificere potentielle investorer med henblik
på at indlede konkrete forhandlinger mellem selskabet, koncernens

1411410E0GSN10212

finansielle kreditorer og potentielie investorer om vilkårene for reetable-
ring og styrkelse af Nordicoms kapitalgrundlag.

Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter en
langsigtet økonomisk vækst, og som samtidig maksimerer afkastet til
koncernens aktionærer. Egenkapitalandelen (soliditeten) er pr. 31.
december 2013 negativ (31. december 2012: 1,2 %).

Det er koncemens målsætning, at egenkapitalandelen (egenkapital og
eventuelle ansvarlige lån) på lang sigt skal udgøre 20-40 % for koncer-
nen som helhed. Målsætningen anses ikke for at kunne opnås på kort
sigt, medmindre der tilvejebringes en samlet løsning, som indebærer en
væsentlig styrkelse af koncernens kapitalgrundlag.

Dagsværdier

Dagsværdien af pantebreve opgøres ved brug af en værdiansættelses-
model, der dels er baseret på observerbare markedsdata (kurs på
realkreditobligationer med samme rente og løbetid) og dels på vurderin-

ger af pantebrevets prioritetsstilling sammenholdt med pantebrevdebi-
tors bonitet.

Dagsværdien af realkreditgæld er fastsat på baggrund af dagsværdien
af de underliggende obligationer korrigeret for et skøn over ændringer i
koncernens kreditværdighed.

Dagsværdien af koncernens gæld til pengeinstitutter er baseret på
renten for de specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko,
herunder en vurdering af sikkerheden, der er stillet for lånet, samt æn-
dringer i koncernens kreditværdighed. Såfremt gælden er fastforrentet,
er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rente-
betalinger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af de aktu-
elle markedsrenter.

For gæld til realkredit- og pengeinstitutter med et anfordringselement
udgør dagsværdien dog ikke et beløb, der er mindre end det beløb, der
skal betales på anfordring.

Koncernens finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi,
er klassificeret på følgende 3 niveauer i dagsværdihierarkiet:

O Niveau 1: Baseret på noterede priser (ikke-justerede) på aktive
markeder for identiske aktiver eller forpligtelser.

DO Niveau 2: Baseret på andre input end noterede priser, som er
observerbare for aktivet eller forpligtelsen, enten direkte (som pri-
ser) eller indirekte (afledt af priser).

Niveau 3: Baseret på data, som ikke er observerbare i markedet.

75

 

 

 

NORDICOM [ NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

 

Note 30 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Regnskabs-
Beløb i 1.000 kr. mæssig værdi Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3
2013
Pante- og gældsbreve 8.797 0 8.797 Q
Finansielle aktiver i alt 8.797 0 8.797 0
Kreditinstitutter ” 2.671.051 1.610.518 1.060.533 0
Finansielle forpligtelser i alt 2.671.051 1.610.518 1.060.533 0
2012
Pante- og gældsbreve 10.225 0 10.225 0
Finansielle aktiver i alt 10.225 0 10.225 0
Kreditinstitutter 3.047.538 1.667.303 1.380.235 0
Finansielle forpligtelser i alt . 3.047.538 1.667.303 1.380.235 0
Der er i regnskabsåret ikke foretaget overførsler mellem de enkelte
niveauer, og de anvendte værdiansættelsesmetoder er uændrede i
forhold til 2012.
Note 31 — Ikke-likvide driftsposter M.v.
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Af- og nedskrivninger 4.377 695
Regulering til dagsværdi, netto 223.885 70.041
Avance ] tab ved salg af driftsmidler 452 401
ÅAvance ved salg af ejendomme 4,990 1.369
Øvrige reguleringer 5,544 11.841
Regulering I alt 219.406 60.665

 

Nordicom har i 2013 solgt ejendommene Enghave Brygge i Københavns pligtelser inden for de kommende år. Såvel salgssum som gældseftergi-
Sydhavn. Handlen er struktureret således, at der på grundlag af aftaler —— velse har ikke påvirket koncernens pengestrømme i 2013, da handlen er
med henholdsvis køber og panthaver i ejendommene er opnået en — berigtiget af panthavende kreditinstitut, herunder ved købers gældsover-
salgssum på 180 mio. kr. og en gældseftergivelse på 80 mio. kr., hvoraf — tagelse.

35 mio. kr. afhænger af købers planmæssige indfrielse af sine lånefor-

76

1411410E0GSN10213

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 32 — Ændring i øvrig driftskapital

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Ændring i tilgodehavender 7.435 -9.708
Ændring i handelsbeholdning af pante- og gældsbreve 1.051 250
Ændring i hensatte forpligtelser -1.600 -210
Ændring i deposita -5.827 -2,718
Ændring i anden gæld -8.052 8,404
Ændring i driftskapital i alt -6.993 -3.982

 

Note 33 — Salg af dattervirksomheder og aktiviteter

 

Betøb i 1.080 kr. 2013 2012
Langfristede aktiver .

Investeringsejendomme 95.344 279.200
Kortfristede aktiver

Tilgodehavender 253 4.231
Likvide beholdninger 4.626 19,456

Langfristede gældsforpligtelser
Kreditinstitutter -71.620 -250.015

Kortfristede gældsforpligtelser

 

 

 

 

Leverandørgæld og andre gældsforpligtelser 567 5,414
Regnskabsmæssig værdi af afhændede nettoaktiver 28.036 47,458
Tab ved salg -670 -2,611
Samlet vederlag 27.366 44,847
Afhændede likvide beholdninger jf. ovenfor -4.626 -19,456
Likviditetseffekt, netto 22.140 25.391

 

Nordicom har pr. 1. maj 2013 solgt koncernens andel af en ejendom i
Hamborg i Tyskland. Salget er gennemført som et virksomhedssalg,
hvor køber overtager aktieposten i Nordicoms tyske datterselskab
Nordteam lil. GmbH. Det samlede kontante provenu, der er overført til
koncernens danske likviditetsbeholdning, udgør ca. 27 mio. kr.

Salg af dattervirksomheder og aktiviteter i 2012 vedrører koncemens
svenske portefølje bestående af seks ejendomme, der blev solgt i 2012,
De seks ejendomme blev overtaget af køber pr. 1. oktober 2012. Salget
blev gennemført som et virksomhedssalg, hvor køber overtog aktiepo-
sten i Nordicoms svenske moderselskab Nordicom Sverige AB. Det
samlede kontante provenu fra salget af aktierne udgjorde ca. 45 mio. kr.,
der i 2012 blev tilført koncernens danske likviditetsberedskab,

77

1411410E0GSN10Q214

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 34 — Nærtstående parter

Nærtstående parter med betydelig indflydelse omfatter Nordicoms
bestyrelse og direktion samt disse personers nære familiemedlemmer.
Nærtstående parter omfatter endvidere virksomheder, hvori denne
personkreds udøver bestemmende indflydelse samt virksomheder, der
har betydelig indflydelse i Nordicom.

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse over koncernen.

Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem Nordicom
og nærtstående parter:

 

Beløb i 1.000 kr.

Andre nærtstående parter
Rådgiveraftale med NPV Management ApS"

Årets transaktioner i henhold til rådgiveraftale med NPV Management ApS kan specificeres således:
NPV Management ApS, honorar
NPV Management ApS, viderefaktuerede udgifter:

Advokatfirma, hvor et bestyrelsesmedlem i Nordicom er partner

Øvrige (ikke nærtstående parter)

 

| alt faktureret fra NPV Management ApS

"Nordicom indgik i 2011 en rådgivningsaftale med NPV Management ApS
om videreudvikling og salgsmodning af 4 af koncernens store ejendoms-
udviklingsprojekter i København, Herlev og Silkeborg. Formålet med
aftalen er i en periode at tilføre Nordicom ekstra ressourcer og knowhow
med henblik på værdioptimering og salgsmodning af de pågældende
ejendomme. NPV Management ApS er kontrolleret af Jens Schaumanns
familie, der tillige kontrollerer Investeringsselskabet Bøg ApS, som ejer
25,5 % af aktierne i Nordicom A/S. Der udestår ingen og forventes ikke
igangsat yderligere arbejder på de pågældende ejendomme.

 

Der henvises desuden til note 5, hvor vederlag til direktion og bestyrelse i
Nordicom fremgår.

Note 35 — Begivenheder efter balancedagen

Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne
årsrapport ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker vurderingen af
årsrapporten.

78

1411410E0GSN10215

 

 

Note 36 — Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for perioden 1, januar — 31. december 2013 for Nordicom
AIS omfatter både koncernregnskab for Nordicom A/S og dets datter-
virksomheder samt separat årsregnskab for moderselskabet.

Årsrapporten for Nordicom A/S for 2013 aflægges i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt
af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Bestyrelse og direktion har den 26. marts 2014 behandlet og godkendt
årsrapporten for Nordicom A/S. Årsrapporten forelægges til Nordicom
AlS" aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling
den 23. april 2014.

GRUNDLAG FOR UDARBEJDELSE

Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK) afrundet til nærmeste
1.000 kr., der anses for at være den primære valuta for koncernens
aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet.

Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra
investeringsejendomme, visse pantebreve og visse finansielle forplig-
telser, der måles til dagsværdi, Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt
som beskrevet nedenfor.

ÆNDRING AF ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Nordicom A/S har med virkning fra 1. januar 2013 implementeret:

O Ændret IAS 1, Præsentation af årsregnskaber: Præsentation af
anden totalindkomst (juni 2011).

OL IFRS 13, Dagsværdimåling (maj 2011).

Ændringerne har ikke haft beløbsmæssige påvirkninger i 2013 eller i
tidligere år, ligesom ændringerne ingen effekt har på resultat pr. aktie
og udvandet resultat pr. aktie.

Implementeringen af IAS 1 medfører, at posterne i anden totalindkomst
opdeles i poster, der på et senere tidspunkt kan blive reklassificeret til
resultatet i henhold til andre standarder, henholdsvis poster som ikke
senere kan blive reklassificeret til resultatet. Implementeringen påvirker
ikke det samlede beløb for anden totalindkomst.

Implementeringen af IFRS 13 har medført øgede oplysninger vedrø-
rende opgørelse af dagsværdier.

Implementeringen af øvrige nye eller ændrede standarder og fortolk-
ningsbidrag, som er trådt i kraft, har ikke medført yderligere ændringer
i anvendt regnskabspraksis eller præsentationen af årsregnskabet.

NY REGNSKABSREGULERING

IASB har udsendt en række nye regnskabsstandarder (IAS / IFRS) og
fortolkningsbidrag (IFRIC), der endnu ikke er trådt i kraft. Nedenståen-
de standard forventes at påvirke indregning og måling:

O |FRS 9, "Klassifikation og måling af finansielle aktiver og finansiel-
le forpligtelser", som ændrer den regnskabsmæssige behandling
af finansielle instrumenter. Virksomheder, der vælger at måle fi-
nansielle forpligtelser til dagsværdi (dagsværdi-optionen), skal ef-
ter IFRS 9 præsentere den del af periodens ændring i dagsværdi-
en, som kan henføres til ændringer i virksomhedens egen kredit-
værdighed, i anden totalindkomst. Nordicom forventer, at standar-
den vil få en mindre betydning for koncernen, men kan endnu ikke
opgøre effekten. Standarden er endnu ikke godkendt af EU.

Øvrige nye standarder og fortolkningsbidrag, der ikke er obligatoriske
for Nordicom ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2013, forventes
ikke at få væsentlig indvirkning på regnskabsaflæggelsen. Nordicom

1411410E0GSN10216

 

NORDICOM [| NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

forventer at implementere nye standarder, ændringer til eksisterende
standarder og fortolkningsbidrag på tidspunktet for deres ikrafttræden.

BESKRIVELSE AF ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Koncernregnskabet

Koncermnregnskabet omfatter moderselskabet Nordicom A/S samt datter-
virksomheder, hvori Nordicom A/S direkte eller indirekte ejer eller råder
over mere end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde kan
udøve eller faktisk udøver bestemmende indflydelse.

Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af årsregnskabet
for moderselskabet og regnskaber for de enkelte dattervirksomheder, der
alle er aflagt i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis,
elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser,
interne mellemværender, udbytter samt fortjenester og tab ved transaktio-
ner mellem de konsoliderede virksomheder.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter
100 %. Minoritetsinteressernes andel af årets resultat og af egenkapitalen
i dattervirksomheder, der ikke ejes 100 %, indgår som en del af koncer-
nens resultat henholdsvis egenkapital, men vises særskilt.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnska-
bet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet.
Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i koncernregnskabet frem til
afståelses- og afviklingstidspunktet.

Ved køb af virksomheder, hvor Nordicom A/S opnår bestemmende indfly-
delse over den købte virksomhed, anvendes overtagelsesmetoden, hvor-
ved de tilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og
eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet.

Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af det aftalte
vederlag i form af overdragne aktiver, påtagne forpligtelser og udstedte
egenkapitalinstrumenter. Omkostninger, der direkte kan henføres: til
virksomhedsovertagelser, indregnes i resultatet ved afholdelsen.

Positive forskelsbeløb (goodwill), mellem på den ene side købsvederlaget,
værdien af minoritetsinteresser i den overtagne virksomhed og dagsvær-
dien af tidligere erhvervede kapitalandele, og på den anden side dags-
værdien af overtagne identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualfor-
pligtelser, indregnes som goodwill under immaterielle aktiver. Goodwill
afskrives ikke, men testes minimum årligt for nedskrivningsbehov.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder,
der medfører ophør af kontrol, opgøres som forskellen mellem dagsvær-
dien af salgsvederlaget eller afviklingssummen og den regnskabsmæssi-
ge værdi af nettoaktiver inkl. goodwill på salgstidspunktet og omkostninger
til salg eller afvikling. Den derved opgjorte fortjeneste eller det opgjorte tab
indregnes i resultatet tillige med akkumulerede valutakursreguleringer, der
tidligere er indregnet i anden totalindkomst.

79

 

 

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Note 36 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i anden valuta end de enkelte virksomheders funktionel-
le valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs.
Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta,
som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens
valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsda-
gen og betalingsdagen henholdsvis balancedagen, indregnes i resul-
tatopgørelsen under finansielle indtægter eller omkostninger.

Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af udenlandske
virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens
valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnits-
kurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalind-
komst. Valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer
foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, indreg-
nes ligeledes i anden totalindkomst.

Ved hel eller delvis afståelse af udenlandske enheder, hvor kontrol
afgives, reklassificeres de valutakursreguleringer, der er indregnet i
anden totalindkomst, og som kan henføres til enheden, fra anden
totalindkomst til årets resultat sammen med gevinst eller tab ved
afståelsen.

RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning

Nettoomsætning omfatter huslejeindtægter, renter af pante- og gælds-
breve, der måles til dagsværdi, salgssummer fra solgte projektbehold-
ninger, salg af varer og salg af øvrige tjenesteydelser. Nettoomsætning
måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag
og opgøres eksklusive moms, der opkræves på vegne af tredjemand,
og rabatter,

Indtægter fra salg af projektbeholdninger indregnes, når levering og
risikoovergang til køber har fundet sted (salgsmetoden), dvs. når et
eventuelt byggeri er afsluttet samt endeligt overdraget til køber, og alle
væsentlige elementer i salgsaftalen er opfyldt. Salg af varer indregnes
når levering og risikoovergang har fundet sted.

Huslejeindtægter, renter af pante- og gældsbreve, der måles til dags-
værdi, og salg af øvrige tjenesteydelser indregnes i de perioder, som
de vedrører.

Driftsomkostninger

Driftsomkostninger omfatter omkostninger direkte tilknyttet omsætnin-
gen, herunder løbende driftsomkostninger på koncernens investe-
ringsejendomme, omkostninger tilknyttet erhvervelse og opførelse af
afleverede projektbeholdninger samt øvrige driftsomkostninger,

Regulering til dagsværdi, netto

Regulering til dagsværdi, netto omfatter løbende værdireguleringer af
investeringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelser samt pante-
og gældsbreve, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen.

Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
Realiserede avancer vedrørende solgte investeringsejendomme
indregnes, når alle risici og fordele er overgået til køber, og denne har
kontrol med ejendommen.

Finansielle indtægter og omkostninger
Finansielle poster omfatter renteindtægter og renteomkostninger,
kursregulering af fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag, realise-

rede og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer samt tillæg -

og godtgørelser under acontoskatteordningen.

80

TA11ALOEQGSNI0217

 

Låneomkostninger, der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på
investeringsejendomme eller projektbeholdninger, tillægges kostprisen på
de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt, og
ejendommen kan benyttes til det planlagte formål. Såfremt der ikke er
optaget et lån direkte til finansiering af udviklingsprojektet, beregnes
låneomkostningerne på grundlag af en gennemsnitlig rente for koncer-
nens lån bortset fra lån, der er optaget til anskaffelse af specifikke aktiver.

Øvrige låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder,
som de vedrører.

Skat af årets resultat

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat,
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets
resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den
del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen
og i anden totalindkomst.

BALANCEN

Immaterielle aktiver

Immaterielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og
nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostnin-
ger direkte tilknyttet anskaffelsen, Immaterielle aktiver afskrives lineært
over den forventede brugstid på 3 år. Af- og nedskrivninger indregnes i
resultatopgørelsen.

Domicilejendomme

Domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og
nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostnin-
ger direkte tilknyttet anskaffelsen. Dagsværdi på tidspunktet, hvor en
tidligere investeringsejendom overføres til domicilejendomme, anses som
ejendommens nye kostpris. Domicilejendomme afskrives lineært over
aktivemes/bestanddelenes forventede brugstid, der udgør:

Bygningsskal
Øvrige bestanddele

50 år
15-30 år

Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter
afsluttet brugstid (scrapværdi). Grunde afskrives ikke.

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme omfatter grunde og bygninger, som besiddes af
Nordicom for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der
omfatter ejendommenes anskaffelsessum og direkte tilknyttede omkost-
ninger. Investeringsejendomme måles herefter tit dagsværdi og samtlige
værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i posten "Regulering til
dagsværdi, netto",

Principper og beregningsmetoder for ledelsens skøn over ejendommenes
dagsværdier fremgår af note 1.

Grunde, hvor der ikke er truffet endelig beslutning om formålet med be-
siddelsen, indgår i koncernens beholdning af investeringsejendomme.

Inventar og driftsmidler

Inventar og driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af-
og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkost-
ninger direkte tilknyttet anskaffelsen, Inventar og driftsmidler afskrives
lineært over aktivernes forventede brugstid på 3-10 år.

 

 

Note 36 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Pante- og gældsbreve

Pante- og gældsbreve, der klassificeres som finansielle instrumenter i
kategorien "Udlån og tilgodehavender”, indregnes ved første indreg-
ning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris med fradrag
af nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering.
Nordicom klassificerer nye pante- og gældsbreve, der modtages i
forbindelse med salg af ejendomme, i denne kategori.

Pante- og gældsbreve, der klassificeres som finansielle instrumenter i
kategorien "Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatop-
gørelsen”, indregnes til dagsværdi ved første indregning og måles
efterfølgende til dagsværdi, hvor der løbende foretages en værdiregu-
lering heraf over resultatopgørelsen. Dagsværdien opgøres på bag-
grund af observerbare markedsdata (renter), debitors bonitet og på
vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling.

Nedskrivningstest af langfristede aktiver

Den regnskabsmæssige værdi af langfristede immaterielle og materiel-
le aktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes løbende og mindst én
gang årligt for at afgøre, om der er indikation for nedskrivninger. Når
en sådan indikation er til stede, beregnes aktivets genindvindingsvær-
di. Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med
fradrag af forventede salgsomkostninger eller nytteværdi. Nytteværdi-
en beregnes som nutidsværdien af forventede fremtidige penge-
strømme fra aktivet eller den pengestrømsfrembringende enhed, som
aktivet er en del af.

Hvis aktivet ikke frembringer pengestrømme uafhængigt af andre
aktiver, opgøres genindvindingsværdien for den mindste pengestrøms-
frembringende enhed, som aktivet indgår i.

En nedskrivning indregnes, når den regnskabsmæssige værdi af et
aktiv henholdsvis pengestrømsfrembringende enhed overstiger akti-
veis eller den pengestrømsfrembringende enheds genindvindingsvær-
di. Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen.

Nedskrivninger tilbageføres i det omfang, der er sket ændringer i de
forudsætninger og skøn, der førte til nedskrivningen. Nedskrivninger
tilbageføres kun i det omfang, at aktivets nye regnskabsmæssige
værdi ikke overstiger den regnskabsmæssige værdi, som aktivet ville
have haft efter afskrivninger, hvis aktivet ikke havde været nedskrevet.

Projektbeholdninger

Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet med henblik på
salg, herunder igangværende eller færdige byggeprojekter for egen
regning, og tidligere investeringsejendomme under udvikling med
henblik på salg.

Projektbeholdninger måles til kostpris eller nettorealisationsværdi, hvis
denne er lavere. Dagsværdi på tidspunktet, hvor en tidligere investe-
ringsejendom overføres til projektbeholdninger, anses som ejendom-
mens nye kostpris.

Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg
af medgåede projekt- og byggeomkostninger samt låneomkostninger,
der kan henføres til projekt-'ombygningsperioden og indirekte projekt-
omkostninger.

Når det vurderes, at de samlede omkostninger til byggeprojekter,
herunder om-ftilbygningsprojekter, vil overstige de samlede salgsind-
fægter, indregnes det forventede tab i resultatopgørelsen.

1411410E0GSW10218

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning
til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv
indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet.

Under tilgodehavender er indregnet refusionsretten vedrørende anvendte
hovedentreprenørers garantier til dækning af eventuelle mangler på de af
koncernen afleverede projektejendomme, Typisk anvendes almindelige
betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der stilles en bankgaranti
på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering, 10 % efter aflevering og 2
% fra 1. år efter afleveringstidspunktet. Sikkerheden ophører 5 år efter
afleveringstidspunktet.

Tilgodehavender måles som det bedste skøn over de omkostninger, der
er nødvendige for på balancedagen at afvikle Nordicoms forpligtelser
overfor køberne af de pågældende ejendomme. Tilgodehavender med
forventet forfald efter et år er klassificeret som langfristede aktiver.

Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte
omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgræns-
ningsposter måles til kostpris.

Udbytte

Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på
generalforsamlingen. Udbytte, som foreslås udbetalt for året, vises som
en særskilt post under egenkapitalen indtil generalforsamlingens vedta-
gelse.

Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra disse
indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Reserve for valutakursregulering
Reserve for valutakursregulering omfatter modervirksomhedsaktionærer-
nes andel af valutakursdifferencer, som er opstået ved omregning af

regnskaber for virksomheder med en anden funktionel valuta end danske
kroner.

Reserven opløses ved afhændelse af udenlandske enheder.

81

 

 

NORDICOM |] NOTER TIL KONGERNREGNSKABET

Note 36 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Selskabsskat og udskudt skat

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i
balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, men
reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster og for betalte
acontoskatter.

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle
midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige
værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlerti-
dige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill
eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksom-
hedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på
tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæs-
sige resultat eller den skattepligtige indkomst.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberetti-
gede skattemæssige underskud, indregnes under langfristede aktiver
med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt enten ved udlig-
ning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte
skatteforpligtelser. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes
kun i det omfang, det er sandsynligt, at de vil blive udnyttet.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der
med balancedagens lovgivning vil være gældende i de respektive
lande, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Æn-
dring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i
resultatopgørelsen.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen som følge af en begi-
venhed indtruffet før eller på balancedagen har en retslig eller faktisk
forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske
fordele for at indfri forpligtelsen.

I posten indgår bl.a. hensættelse til imødegåelse af konkrete usikker-
heder på afsluttede projekter samt garantiforpligtelser opgjort på
baggrund af erfaringer med tilsvarende tidligere projekter.

Koncernen hæfter for garantiforpligtelser, som f.eks. forpligtelser til at
udbedre fejl ved 1-års og 5-års gennemgang af solgte projektejen-
domme. Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti fra den
anvendte hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen
afleverede projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet
af entreprenøren. Da refusionsretten ifølge IAS 37 "Hensatte forpligtel-
ser, eventualforpligtelser og eventualaktiver" ikke kan modregnes i
forpligtelsen, er refusionsretten indregnet særskilt under henholdsvis
langfristede og kortfristede tilgodehavender i balancen. Typisk anven-
des almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der
stilles en bankgaranti på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering,
10 % efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet.
Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet,

Hensatte forpligtelser måles efter bedste skøn af det beløb, hvormed
forpligtelsen forventes at kunne indfries.

Hensatte forpligtelser med forventet forfald efter et år er klassificeret
som langfristede forpligtelser.

Konvertible obligationer

Konvertible obligationer betragtes som sammensatte instrumenter
bestående af en finansiel forpligtelse, der måles til amortiseret kostpris,
og et egenkapitalinstrument i form af den indbyggede konverteringsret.
På udstedelsesdatoen fastsættes dagsværdien af den finansielle
forpligtelse ved anvendelse af en markedsrente for et tilsvarende ikke-
konvertibelt gældsbrev. Forskellen mellem provenuet ved udstedelse

82

1411410E0GSN10219

 

af det konvertible gældsbrev og dagsværdien for den finansielle forpligte!-
se, svarende til den indbyggede option på at konvertere forpligtelsen til
egenkapital, indregnes på egenkapitalen. Dagsværdien af den finansielle
forpligtelse indregnes som langfristet gæld og måles efterfølgende til
amortiseret kostpris.

Gældsforpligtelser

Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme,
måles til dagsværdi. Reguleringer af finansielle forpligtelser, der kan
henføres til investeringsejendomme, indregnes i resultatopgørelsen under
"Regulering til dagsværdi, netto".

Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gældsforpligtelser i
øvrigt, gæld til leverandører samt anden gæld, måles til amortiseret kost-
pris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Aktiver bestemt for salg

Aktiver bestemt for salg omfatter langfristede aktiver, der er bestemt for
salg. Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg er forpligtelser
direkte tilknyttet disse aktiver, der vil blive overført ved transaktionen.
Aktiver klassificeres som "bestemt for salg”, når deres regnskabsmæssige
værdi primært vil blive genindvundet gennem et salg inden for 12 måne-
der i henhold til en formel plan frem for gennem fortsat anvendelse.

Der afskrives ikke på aktiver fra det tidspunkt, hvor de klassificeres som
"bestemt for salg". Aktiver bestemt for salg måles til den laveste værdi af
den regnskabsmæssige værdi på tidspunktet for klassifikationen ”bestemt
for salg” eller dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger. Investe-
ringsejendomme bestemt for salg måles dog fortsat efter koncernens
sædvanlige regnskabspraksis for investeringsejendomme, dvs. til dags-
værdi uden fratræk af salgsomkostninger.

Ophørte aktiviteter

Ophørte aktiviteter udgør en betydelig del af virksomheden, hvis aktiviteter
og pengestrømme operationelt og regnskabsmæssigt klart kan udskilles
fra den øvrige virksomhed, og hvor enheden enten er afhændet eller er
udskilt som bestemt for salg, og salget forventes gennemført inden for et
år i henhold til en formel plan.

Resultat efter skat af ophørte aktiviteter og værdireguleringer efter skat af
tilhørende aktiver og forpligtelser samt gevinst/tab ved salg præsenteres i
en særskilt linje I resultatopgørelsen med tilpasning af sammenligningstal.
I noterne oplyses nettoomsætning, omkostninger, regulering til dagsværdi,
netto, finansielle poster, netto og skat for de ophørte aktiviteter. Aktiver og
dertil tilknyttede forpligtelser for ophørte aktiviteter udskilles i særskilte
linjer i balancen uden tilpasning af sammenligningstal, og hovedposterme
specificeres i noterne.

Pengestrømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteter for de
ophørte aktiviteter oplyses i en note.

 

 

 

Note 36 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og
viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsak-
tivitet for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets be-
gyndelse og slutning.

Likviditetsvirkningen ved køb og salg af virksomheder vises separat
under pengestrømme fra investeringsaktivitet. | pengestrømsopgørel-
sen indregnes købte virksomheders pengestrømme fra overtagelses-
tidspunktet, og solgte virksomheders pengestrømme indregnes frem til
salgstidspunktet.

Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat af primær drift
reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, modtag-
ne og betalte finansielle indtægter og omkostninger og betalt selskabs-
skat.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse
med køb og salg af virksomheder og aktiviteter, køb og salg af finan-
sielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immateriel-
le og materielle aktiver, herunder investeringsejendomme.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i moder-
selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed samt opta-
gelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af
egne aktier samt udbetaling af udbytte.

Likvider omfatter likvide beholdninger og korffristede værdipapirer med
ubetydelig kursrisiko.

SEGMENTOPLYSNINGER

Segmentoplysningeme er udarbejdet i overensstemmelse med kon-
cernens anvendte regnskabspraksis og følger den interne ledelsesrap-
portering.

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver omfatter de
poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment på et pålideligt
grundlag, herunder et internt allokeret administrationshonorar.

Ikke allokerede poster omfatter indtægter og omkostninger vedrørende
koncernens administrative funktioner, renteindtægter fra pante- og
gældsbreve, dagsværdiregulering af gæld til kreditinstitutter og pante-
breve samt finansielle poster, der ikke knytter sig til finansiering af
ejendomme.

Segmentaktiverne omfatter domicilejendomme, investeringsejendom-
me og projektbeholdninger, som anvendes direkte i segmentets drift.

NØGLETAL

Nøgletal i ledelsesberetningen er udarbejdet i overensstemmelse med
Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal 2010"
efter følgende formler:

1411410E0GSN10220

NORDICOM | NOTER TIL KONCERNREGNSKABET

Afkast på investerings-
ejendomme

Gennemsnitlig lånerente

Afkastmarginal på investerings-
ejendomme

Forrentning af egenkapital
Indre værdi pr. aktie, ultimo
Resultat pr. aktie
Udbytteafkast

Kursåindre værdi, ultimo
Price Eaming

Cash flow pr. aktie

Soliditet (%)

 

83

 

 

 

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR NORDICOM A/S

Resultatopgørelse og Totalindkomstopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
2 Nettoomsæfning 14.125 14.348
3 Driftsomkostninger 4.489 -3.988
Bruttoresultat 9.636 10.360
4 Personaleomkostninger -28.729 -28.852
5 Andre eksterne omkostninger -10.970 -12.399
6 Andre driftsindtægter . 30.407 32.458
7 Af- og nedskrivninger -1.007 -308
Resultat før værdireguleringer -663 1.259
8 Regulering til dagsværdi, netto -6.537 -3.461
Resultat af primær drift -7.200 -2.202
9 Indtægter af dattervirksomheder -71.169 -66.695 -
10 Finansielle indtægter 9.879 17.648
11 Finansielle omkostninger -18.001 -24.214
Resultat før skat -86.491 -75.463
12 … Skat af årets resultat -275 3.163
Årets resultat -86.766 -72,300

 

Moderselskabet har ingen ”Anden totalindkomst" og derfor svarer "Årets totalindkomst' til "Årets resultat".

85

 

1411410E0GSN10222

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR NORDICOM A/S

Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december

Note Beløb i 1.000 kr.
AKTIVER
Langfristede aktiver

Immaterielle aktiver

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13 Software 27 463
27 463
Materielle aktiver
14  Investeringsejendomme 182.438 190.468
15 Inventar og driftsmidler 192 593
182.630 191.061
Finansielle aktiver
16 Kapitalandele i dattervirksomheder 411.640 419.135
Andre tilgodehavender 0 1.665
411.640 420.800
Langfristede aktiver i alt 594.297 612.324
Kortfristede aktiver
17 Tilgodehavender 5,869 1.808
9 Tilgodehavender hos dattervirksomheder 6.061 49.185
Periodeafgrænsningsposter 281 1.460
18 Likvide beholdninger 1.482 5.787
Kortfristede aktiver i alt 13.693 58.240
Aktiver i alt 607.990 670.564
!
86
1411410E0GSN10223

 

 

 

Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december

Note

Beløb i 1.000 kr.

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR NORDICOM A/S

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 12.028 120.279
Overført resultat -155.743 -177.228
19,20 Egenkapital i alt -143.715 -56.949
Forpligtelser
Langfristede forpligtelser
21 Udskudt skat 234 817
9 Hensættelser vedrørende dattervirksomheder 0 56.738
22,23 Konvertible obligationer 48.137 47.120
23  Kreditinstitutter 104.497 105.990
Deposita 410 380
153.278 211.045
Kortfristede forpligtelser
23 Kreditinstitutter 158.653 164.063
Leverandørgæld 2.060 2.814
Gæld til dattervirksomheder 327.501 341.346
9 Hensættelser vedrørende dattervirksomheder 105.860 0
Deposita 2.059 2.028
Anden gæld 2.294 6.217
598.427 516.468
Forpligtelser i alt 751.705 721.513
Passiver i alt 607.990 670.564

 

Oversigt over noter fremgår på side 90.

1411410E0GSN10224

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR NORDICOM A/S

 

 

 

Opgørelse af egenkapital
Overført Foreslået = Egenkapital
. Beløb i 1.000 kr. . Aktiekapital resultat udbytte ialt
Egenkapital pr. 1. januar 2013 120.279 -177.228 0 -56.949

 

Totalindkomst i 2013

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Årets resultat 0 -86.766 0 -86.766
Totalindkomst for regnskabsåret 0 -86.766 0 -86.766
Transaktioner med ejere

Kapitalnedsættelse -108.251 108.251 0 0
Transaktioner med ejere i 2013 i alt -108.251 108.251 0 0
Egenkapital pr. 31. december 2013 12.028 155.743 0 -143.715
Egenkapital pr. 1. januar 2012 120.279 -104.928 0 15.351
Totalindkomst i 2012

Årets resultat ' 0 -72.300 0 -72.300
Totalindkomst for regnskabsåret 0 -72.300 0 -72.300
Egenkapital pr. 31. december 2012 120.279 -117.228 0 -56.949
Udbytte

For regnskabsåret 2012 er der ikke udloddet udbytte, ligesom bestyrel-
sen har indstillet, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret 2013.

Udlodning af udbytte til Nordicom A/S' aktionærer har ingen skattemæs-
sige konsekvenser for Nordicom A/S.

 

88

1411410E0GSN10225

 

 

 

Opgørelse af pengestrømme

Note Beløb i 1.000 kr.

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR NORDICOM A/S

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
Resultat af primær drift (EBIT) -7.200 -2.202
26 Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. 7.570 5,577
27 Ændring i øvrig driftskapital 8.241 -9.246
Pengestrømme vedrørende primær drift 8.611 -5,871
Modtagne finansielle indtægter 9.879 17,648
Betalte finansielle omkostninger -18.211 -26.666
Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt 219 -14.889
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
Forbedringer på investeringsejendomme 0 -2,213
Køb af øvrige materielle aktiver -173 0
Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt -173 -2,213
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Afdrag på gæld til kreditinstitutter 4.411 -17,646
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt 4.411 -17.646
Årets pengestrøm i alt -4,305 -34.748
Likvide beholdninger pr. 1. januar 5.787 40.535
Likvide beholdninger pr. 31. december 1.482 5.787

 

JÆT141GEOGSRNI0226

 

89

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

90

1411410E0GSW10227

Oversigt over noter til årsregnskabet for Nordicom A/S

Note 1 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn
Note 2 — Nettoomsætning

Note 3 — Driftsomkostninger

Note 4 — Personaleomkostninger

Note 5 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 6 — Andre driftsindtægter

Note 7 — Af- og nedskrivninger

Note 8 — Regulering til dagsværdi, netto

Note 9 — Indtægter fra dattervirksomheder

Note 10 — Finansielle indtægter

Note 11 — Finansielle omkostninger

Note 12 — Skat af årets resultat og anden totalindkomst
Note 13 — Software

Note 14 — Investeringsejendomme

Note 15 — Inventar og driftsmidler

Note 16 — Kapitalandele i dattervirksomneder

Note 17 — Tilgodehavender

Note 18 — Likvide beholdninger

Note 19 — Aktiekapital

Note 20 — Egne aktier

Note 21 — Udskudt skat

Note 22 — Konvertible obligationer

Note 23 — Kreditinstitutter

Note 24 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser
Note 25 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter
Note 26 — Ikke-likvide driftsposter m.v.

Note 27 — Ændring i øvrig driftskapital

Note 28 — Nærtstående parter

Note 29 — Begivenheder efter balancedagen

Note 30 — Anvendt regnskabspraksis

 

 

 

Note 1 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn

De regnskabsmæssige vurderinger og skøn anlagt ved udarbejdelsen af
regnskabet for moderselskabet er de samme, som beskrevet i note 1 i
koncernregnskabet, hvortil der henvises.

Skøn og vurderinger vedrørende indregning og måling af kapitalandele,
tilgodehavender hos dattervirksomheder og hensættelser vedrørende
dattervirksomheder i moderselskabets regnskab fremgår af note 9.

Note 2 — Nettoomsætning

Beløb i 1.000 kr.

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

 

 

 

 

 

 

2013 2012
Huslejeindtægter 14,125 14.348
14.125 14.348

Note 3 — Driftsomkostninger
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Driftsomkostninger, investeringsejendomme 4,489 3.988
4.489 3.988

 

1411410E0GSN10228

 

91

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 4 — Personaleomkostninger

Beløb i 1.000 kr.

Løn og gager

Bidragsbaserede pensioner”
Andre omkostninger til social sikring
Øvrige personaleomkostninger

 

 

Gennemsnitligt antal medarbejdere

Vederlag til den adm. direktør (Ole Steensbro) udgør følgende ?-
Løn og gager

Bidragsbaserede pensioner

Bonus

 

 

Vederlag til bestyrelsen udgør følgende :
Bestyrelseshonorar

 

 

1) Nordicom A/S har alene indgået bidragsbaserede pensionsordnin-
ger. I bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver forpligtet til
at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab, men har ingen
risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i rente, inflation, døde-
lighed, invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til
medarbejderen.

 

2) Moderselskabets adm. direktør er omfattet af en bonusordning, der
afhænger af individuelt fastsatte resultatmål. Vederlag til direktionen
er beskrevet på side 19 i årsrapporten.

3) Vederlag til bestyrelsen er beskrevet på side 19 i årsrapporten.

 

92

1411410E0GSW10229

 

 

 

Note 5 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Samlet honorar til Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab kan
specificeres således:

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

 

Beløb i 1,000 kr.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
Lovpligtig revision 264 330
Andre erklæringsopgaver med sikkerhed 0 13
Skatte- og momsmæssig rådgivning 148 381
Andre ydelser 93 90
505 814
Note 6 — Andre driftsindtægter
Andre driftsindtægter vedrører allokering af omkostninger til øvrige koncernselskaber.
Note 7 — Af- og nedskrivninger
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Afskrivninger, software 436 115
Afskrivninger, inventar og driftsmidler 119 224
Avance ved salg af driftsmidler 452 -31
1.007 308
Note 8 — Regulering til dagsværdi, netto
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Dagsværdiregulering, investeringsejendomme 78.030 -739
Dagsværdiregulering, prioriteisgæld og bankgæld 1.493 -2,722
-6.537 -3.461

 

141141QE0GSW10230

 

93

 

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 9 — Indtægter fra dattervirksomheder

Beløb i 1.000 kr.

 

 

 

2013 2012

Nedskrivning på kapitalandele i dattervirksomheder -7.495 -3.000
Nedskrivning på mellemværender med dattervirksomheder -14,552 -93.758
Hensættelser vedrørende dattervirksomheder 49.122 30.063
-71.169 -66.695

 

Nedskrivning på kapitalandele

Nordicom A/S har pr. 31. december 2013 gennemført nedskrivningstest
af selskabets kapitalandele i dattervirksomheder. Nedskrivningstesten er
gennemført som følge af, at de pågældende dattervirksomheder udviser
negative resultater.

Nedskrivningstesten har medført en nedskrivning for 2013 på 7,5 mio.
kr. (2012: 3,0 mio. kr.), som er omkostningsført i resultatopgørelsen, jf.
ovenstående specifikation. Genindvindingsværdien er i princippet base-
ret på kapitalværdien af dattervirksomhedemes nettoaktiver (nyttevær-
di), idet dattervirksomhedernes aktiver og forpligtelser i det væsentligste
er værdiansat til dagsværdi, jf. omtalen af metode og forudsætninger for
værdiansættelse af aktiver og forpligtelser i koncernregnskabets note 1,
hvortil der henvises. For opgørelse over kapitalandele i dattervirksom-
heder henvises til note 16.

Nedskrivning på mellemværender

Nordicom A/S har pr. 31. december 2013 tilgodehavender hos datter-
virksomheder på 342,7 mio. kr. (31. december 2012; 371,3 mio. kr.). I
forbindelse med regnskabsaflæggelsen har ledelsen foretaget en kon-
kret vurdering af de enkelte tilgodehavender under hensyntagen til bl.a,
forpligtelser og regnskabsmæssige værdier af aktiver i de enkelte sel-
skaber. Baseret herpå er tilgodehavender på i alt 342,7 mio. kr. (31.
december 2012: 371,3 mio. kr.) anset for værdiforringede, hvilket har
medført nedskrivninger i 2013 på i alt 14,6 mio, kr. (2012: 93,8 mio. kr.),
hvorefter de akkumulerede nedskrivninger på mellemværender pr. 31.
december 2013 udgør 336,6 mio. kr. (31. december 2012: 322,1 mio.
kr.).

Den resterende regnskabsmæssige værdi af tilgodehavenderne efter
nedskrivning udgør pr. 31. december 2013 6,1 mio, kr. (31. december
2012: 49,2 mio. kr.), hvilket udtrykker den resterende maksimale kredit-
risiko på tilgodehavenderne. Nordicom A/S har ikke modtaget sikkerhed
for tilgodehavenderne. Tilgodehavenderne forfalder på anfordring og
anses derfor ikke for at være forfaldne.

Nedenstående tabel viser udviklingen i nedskrivninger på mellemværen-
der hos dattervirksomheder:

 

 

 

Beløb i 1.000 kr, 2013 2012
Nedskrivninger 1. januar 322.082 228.324
Årets nedskrivninger 14.552 93.758

336.634 322.082

 

Kreditkvaliteten af tilgodehavenderne knytter sig til dattervirksomheder-
nes generering af likviditet og eventuel realisering af aktiver til minimum
de regnskabsmæssige værdier. Der knytter sig således samme usikker-

94

1411410E0GSN10231

hed til kvaliteten af tilgodehavenderne, som beskrevet i note 1 i koncern-

regnskabet vedrørende værdiansættelse af koncernens aktiver, hvortil
der henvises.

Der er i 2013 indtægtsført 1,5 mio. kr. i renteindtægter vedrørende
nedskrevne tilgodehavender hos dattervirksomheder (2012: 13,5 mio.
kr.).

Hensættelser vedrørende dattervirksomheder

Nordicom A/S har jf. note 24 afgivet en række selvskyldnerkautioner for
sine dattervirksomheder. Som følge af negative nettoaktiver i enkelte
dattervirksomheder er det i forbindelse med regnskabsaflæggelsen
vurderet, at der skal foretages hensættelser til sandsynlige tab som
følge af selvskyldnerkautioner.

Selvskyldnerkautioner kan gøres gældende, såfremt datterselskaber
kommer i en situation, hvor der ikke opnås nødvendige forlængelser af
låneaftaler eller i situationer, hvor datterselskaber misligholder låneafta-
ler, herunder bankaftalen. Der henvises til omtalen af Nordicoms finan-
sielle situation mv. i koncermregnskabets note 1 og 30.

Uanset de foretagne tiltag med henblik på refinansiering af dattervirk-
somhedernes lån og styrkelse af koncernens kapitalgrundlag vurderes
det, at Nordicom A/S skal hensætte til tab.

Der knytter sig en usikkerhed til den beløbsmæssige størrelse af hen-
sættelserne og tidspunktet for et eventuelt træk på økonomiske ressour-
cer i Nordicom A/S. Den beløbsmæssige størrelse og tidspunktet af-
hænger bl.a. af udfaldet af forhandlinger om låneforlængelser, likvidi-
tetsgenerering i dattervirksomhederne og fremtidige værdiændringer på
dattervirksomhedernes ejendomme.

Som følge af at Nordicom ikke i tilstrækkeligt omfang har opnået bin-
dende finansieringstilsagn for hele 2014, betragtes hensættelser pr. 31.
december 2013 som kortfristede forpligtelser. Pr. 31. december 2012
blev hensættelserne vurderet som langfristede forpligtelser.

Nedenstående tabel viser udviklingen i hensættelser vedrørende datter-
virksomheder:

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Hensættelser 1. januar 56.738 86.801

- Tilbageført i året 0 -35,663
Hensat i året 49,122 5,600
105.860 56.738

 

 

 

 

Note 10 — Finansielle indtægter

Beløb i 1.000 kr.

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
Renter af indestående i pengeinstitutter målt til amortiseret kostpris 0 1
Renter af tilgodehavender hos dattervirksomheder målt til amortiseret kostpris 1.549 13.453
Kautionspræmier fra dattervirksomheder 8,330 4.194
9,879 17.648
Note 11 — Finansielle omkostninger
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi 8.418 9,627
Renteomkostninger af gæld til dattervirksomheder målt til amortiseret kostpris 8.378 13.339
Amortisering af konvertibel obligation 1.018 1.073
Andre renter og gebyrer 187 175
18.001 24.214
Note 12 — Skat af årets resultat og anden totalindkomst
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Aktuel skat af årets resultat 0 -2.310
Aktuel skat, tidligere år 858 -228
Ændring i udskudt skat tidligere år -108 -387
Ændring i udskudt skat 475 -238
275 -3.163
Skat af årets resultat fremkommer således:
Beregnet skat ved en skatteprocent på 25 % (2012: 25 %) -21.623 -18.866
Nedsættelse af dansk selskabsskat fra 25 % til 22 % frem til 2016 -7A4 0
Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger 19.652 16.318
Regulering af ikke-indregnede skatteaktiver 2.240 0
Regulering vedrørende tidligere år 750 -615
275 -3.163
Effektiv skatteprocent -0,32% 4,19%
Skat af årets resultat

Regnskabsårets aktuelle selskabsskat er for Nordicom A/S beregnet ud fra
en skatteprocent på 25 % (2012: 25 %).

Ikke-fradragsberettigede omkostninger vedrører hovedsagligt nedskrivnin-
ger af kapitalandele og mellemværender samt hensættelser vedrørende
dattervirksomheder.

1411410E0GSN10232

 

95

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 13 — Software
Beløb i 1.000 kr.

Kostpris pr. 1. januar

 

Kostpris pr. 31. december

Af- og nedskrivninger pr. 1. januar
Afskrivninger

 

Af- og nedskrivninger pr. 31. december

 

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december

Note 14 — Investeringsejendomme

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Balance pr. 1. januar 190.468 188.994
Omkostninger afholdt til forbedringer 0 2.213
Regulering til dagsværdi, netto -8.030 -739
Balance pr. 31. december 182.438 190.468

 

Dagsværdien af investeringsejendomme er baseret på væsentlige skøn.
Der henvises til omtalen heraf i note 1. Alle moderselskabets ejendom-
me indgår i kategorien ”Færdige investeringsejendomme”" i relation til
principper for opgørelse af dagsværdier.

 

De samlede dagsværdireguleringer på investeringsejendomme udgør i
2013 -8,0 mio. kr. (2012: -0,7 mio. kr.), som vedrører ejendomme, der
besiddes pr. 31. december 2013, og som indgår i resultatopgørelsen i
posten "Regulering til dagsværdi, netto”,

Estimeringen af ejendommenes dagsværdi er følsom overfor ændringer i
input i værdiansættelsesmodellen. De væsentligste ikke-observerbare
input anvendt ved estimering af dagsværdien på færdige investerings-

 

 

ejendomme er følgende:

Gns.
Markedsleje pr. kvm. pr. år (kr.) 877
Strukturel tomgang (%) 3,6
Afkastkrav (% p.a.) 5,4

 

En generel stigning i markedsleje pr. kvm. og fald i tomgang i de områ-
der, hvor selskabets ejendomme er beliggende, vil sandsynligvis medfø-
re fald i afkastkravene.

Afkastkravene for moderselskabet ligger pr. 31. december 2013 i inter-
vallet 5,0 % - 7,5 % p.a. (pr. 31. december 2012 i intervallet 5,8 % - 7,5
% p.2.). Det vægtede afkastkrav udgør jf. tabellen ovenfor 5,4 % p.a. Pr.
31. december 2012 udgjorde det tilsvarende afkastkrav 5,9 % p.a. Åreis
negative værdireguleringer skyldes hovedsageligt en ændret vurdering
af markedslejen for selskabets ejendomme.

26

1411410E06GSW10233

 

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 14 — Investeringsejendomme (fortsat)
Der er ikke erhvervet ejendomme i 2013 og 2012.

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinsti-
tutter og øvrige kreditinstitutter, jf. omtalen i note 24.

 

Dagsværdi pr.
Beløb i 1.000 kr. Niveau 1 Niveau 2 Niveau3 — 31.12,2013

Dagsværdihierarki-oplysninger:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Investeringsejendomme - - 182,438 182.438

182.438 182.438
Klassifikation af investeringsejendomme i niveau 3 betyder, at opgørel-
sen af dagsværdi på investeringsejendommene hovedsageligt er base-
ret på data, som ikke er observerbare i markedet. Der har ikke været
overførsler mellem niveauer i dagsværdihierarkiet i 2013 og 2012.
Årets nettoindtægter fra porteføljen af investeringsejendomme udgør
følgende:
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 14.125 14,348
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -4.280 -3.824
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -209 -164
Nettoindtægter fra investeringsejendomme 9.636 10.360
Nordicom A/S har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter)
med lejere af selskabets investeringsejendomme. Lejekontrakterne
indgås med op til 12 års uopsigelighed for lejere. De fremtidige kontraktli-
ge minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter fordeler sig således:
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Inden for 1 år fra balancedagen 7.965 7.656
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 12.947 14,559
Efter 5 år fra balancedagen 7,447 8.709

28.359 30.924
Nordicom A/S modtager ikke betingede lejeydelser.
97
1411410E0GSN10234

 

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 15 — Inventar og driftsmidler
Beløb i 1,000 kr.
Kostpris pr. 1, januar

Tilgang
Årets afgang

 

Kostpris pr. 31. december

Af- og nedskrivninger pr. 1. januar
Afskrivninger
Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang

 

Af- og nedskrivninger pr. 31. december

 

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december

Note 16 — Kapitalandele i dattervirksomheder

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Kostpris pr. 1. januar 573.206 573.206
Kostpris pr. 31. december 573.206 573.206
Nedskrivninger pr. 1. januar 154.071 -151.071
Nedskrivninger i året -7,495 -3.000
Nedskrivninger pr. 31. december -161.566 -154.071
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 411.640 419.135

 

Årets nedskrivninger er omtalt i note 9.

98

1411410E0GSN10235

 

 

 

Note 16 — Kapitalandele i dattervirksomheder (fortsat)

Nordicom A/S" dattervirksomheder pr. 31. december omfatter:

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

 

 

 

 

Hjemsted Ejerandel

Navn 2013 2012
Direkte ejet
Nordicom Ejendom A/S København 100% 100%
Nordicom Udvikling A/S København 100% 100%
Nordicom Finans A/S København 100% 100%
Nordicom Parking ApS København 100% 100%
Nordicom Tyskland A/S København 100% 100%
Nordicom Sverige A/S København 100% 100%
Komplementarselskabet af 3. aprii 2007 ApS København 100% 100%
Indirekte ejet
K/S Langebrogade 5 København 100% 100%
Logistik- og Produktionsejendomme A/S København 100% 100%
Nordicom Byejendomme A/S København 100% 100%
Nordicom Boligejendomme A/S København 100% 100%
Nordicom Domicilejendomme A/S København 100% 100%
Nordicom Butiksejendomme A/S København 100% 100%
Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS København 100% 100%
Kanalparken A/S København 100% 100%
Fyrholm ApS København 100% 100%
Skærgården, Egå ApS København 100% 100%
Havnestaden ApS København 100% 100%
Hammershøj ApS København 100% 100%
Emdrup Have ApS København 100% 100%
Amager Strandvej ApS København 100% 100%
Emdrup Park ApS København 100% 100%
Skråningshusene ApS København 100% 100%
Enghave Brygge P/S København 100% 100%
Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS København 100% 100%
Lindholm ApS København 100% 100%
Ved Stigbordene ApS København 100% 100%
Susågaarden ApS København 100% 100%
Randlevvej ApS København 100% 100%
Astersvej ApS København 100% 100%
Nordteam III. GmbH Tyskland 0% 94%
Nordteam IV. GmbH Tyskland 100% 100%

99

141141QE0GSWN10236

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 17 — Tilgodehavender
Beløb i 1.000 kr.
Tilgodehavende lejeindtægter

Deponerede midler i pengeinstitutter til senere frigivelse
Andre tilgodehavender

 

Tilgodehavende pr. 31. december

 

Nedskrivninger på tilgodehavender er foretaget efter en individuel vurdering og har udviklet sig således:

 

Nedskrivninger 1. januar 535 200
Årets nedskrivninger 86 464
Realiseret . -118 -129
Tilbageført -398 0

145 535

 

I ovenstående tilgodehavender er indregnet tilgodehavender, der var overforfaldne pr. 31. december, men som ikke er nedskrevet, med følgende

 

 

 

 

 

 

beløb:

Op til 30 dage 0 29

Mellem 30 og 90 dage 10 113

Over 90 dage 77 109

87 251

Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende.

Note 18 — Likvide beholdninger

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012

Kontant beholdning 2 8

Indestående i pengeinstitutter til fri disponering 1.480 5.779
1.482 5.787

 

Note 19 — Aktiekapital

For en specifikation af aktiekapitalen henvises til note 23 i koncernregn-
skabet.

Note 20 — Egne aktier

For en specifikation af egne aktier henvises til note 24 i koncernregn-
skabet.

100

141141QE0GSN10237

 

 

 

Note 21 — Udskudt skat

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Udskudt skat pr. 1. januar 817 1.442
indregnet i resultatopgørelsen -583 -625
Udskudt skat pr. 31. december 234 817
Specifikation af udskudt skat
Indregnet i
resultat-

Beløb i 1.000 kr.

Balance 11 opgørelsen Balance 31/12

 

 

 

2013
immaterielle aktiver 115 -108 7
Investeringsejendomme : 10.391 -3.342 7.049
Inventar og driftmidler 511 -142 -653
Tilgodehavender -134 98 -36
Kreditinstitutter -3.268 840 4,428
Underskud fra tidligere år -3.776 2.071 -1.705
817 -583 234

2012
Immaterielle aktiver 301 -186 115
Investeringsejendomme 12.488 -2.097 10.391
Inventar og driftmidler -371 -140 511
Tilgodehavender 50 -84 "134
Kreditinstitutter 4.618 -650 5.268
Underskud fra tidligere år -6.308 2.532 -3.776
1.442 -625 817

 

Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen

I opgørelsen af udskudt skat indgår 3,2 mio. kr. (skatteværdi) vedrøren-
de fremførselsberettigede skattemæssige underskud, Baseret på bud-
getterede regnskabs- og skattemæssige overskud og udskudte skatte-
forpligtelser i sambeskatningen i Nordicom-koncernen i perioden 2014-
2016 vurderes det, at 1,7 mio. kr. af de skattemæssige underskud
(skatteværdi) vil kunne realiseres, hvilket indgår i opgørelsen af udskudt
skat pr. 31. december 2013.

Ved vurderingen af skatteaktivet er bl.a, taget højde for effekten af
allerede gennemførte ejendomssalg med regnskabsmæssig effekt i
2014 i Nordicom-koncernen. Endvidere har Nordicom konstateret, at
skattemæssige underskud i 2013 i sambeskatningen i Nordicom-
koncernen kan tilskrives negative skattemæssige tab på solgte ejen-
domme og derfor ikke er af vedvarende karakter.

1411410EOGSR10238

 

Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet I balancen
Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen, vedrører:

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Fremførbare skatemæssige underskud 2.240 0
2,240 0

 

Ikke indregnede skattemæssige underskud skyldes, at Nordicom-
koncernen har genereret regnskabs- og skattemæssige underskud, og
der ikke i fuldt omfang er udsigt til udnyttelse af underskuddene indenfor
en overskuelig fremtid. De uudnyttede underskud har ingen udløbsdato.

Nordicom har i juli 2013 fået skattemyndighedernes godkendelse af, at
nettofinansieringsudgifter, der kan henføres til næringsejendomme, ikke
skal medtages i nettofinansieringsudgifter, der rentefradragsbegrænses i
efter Selskabsskattelovens & 11 C. Skattemyndighedernes godkendelse
har isoleret set ingen beløbsmæssige konsekvenser, da Nordicom i
forvejen havde forventet at få den pågældende godkendelse.

Der er ingen udskudte skatteforpligtelser, som ikke er indregnet.

101

 

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 22 — Konvertible obligationer

For en specifikation af konvertible obligationer henvises til note 27 i koncernregnskabet.

Note 23 — Kreditinstitutter

Beløb i 1.000 kr.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 2012
Kreditinstitutter 310.518 314.911
Kursregulering til dagsværdi 769 2.262
311.287 317.173
Forpligtelserne indgår således i balancen:
Konvertible obligationer 48.137 47.120
Kreditinstitutter, langfristet 104.497 105.990
Kreditinstitutter, kortfristet 158.653 164.063
311.287 317.173
Nordicom A/S' lån og kreditter fordeler sig pr. 31. december 2013 på følgende valutaer og udløbstidspunkter:
Effektivrente — Regnskabsmæssig værdi
Forpligtelser indregnet til dagsværdi (p.2.) (i 1.000 kr.)
Lånlvaluta Udløb 2013 2012 2013 2012
DKK 0-1 år 3,60% 3,63% 158.653 164.063
DKK 21-25 år 2,54% 2,25% 103.728 100.043
DKK 26-30 år - 3,74% 0 3.685
Nominel restgæld i alt 262.381 267.1791
Kursregulering til dagsværdi 769 2.262
Regnskabsmæssig værdi 263.150 270.053
Effektivrente — Regnskabsmæssig værdi
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris (p.a.) (i 1.000 kr.)
Lånl/valuta Udløb 2013 2012 2013 2012
DKK (rentefri konvertibel obligation) 16 - 20 år - - 48.137 47,120
Regnskabsmæssig værdi 48.137 47.120
102

1411410E0GSW10239

 

 

Note 23 — Kreditinstitutter (fortsat)

Oplysninger om rentebindingsperioder fremgår af note 25 på side 105.
Bankgæld omfattet af bankaftalen, i alt nominelt 158 mio. kr., har fast
rentebinding frem til 30. juni 2014. Selskabets øvrige gæld omfattende
gæld til realkreditinstitutter, i alt nominelt 104 mio. kr., er variabelt forren-
tet med rentebindingsperioder på op til 5 år, dog med løbende mulighed
for genforhandling af bidragssatser, første gang pr. 1. juli 2014,

Nordicom A/S måler gæld vedrørende investeringsejendomme til dags-
værdi, jf. IAS 39 ("dagsværdioptionen"), som godkendt af EU. Denne
metode anvendes for at modvirke "accounting mismaich" mellem måling
af investeringsejendomme og tilknyttede finansielle gældsforpligtelser.
Hvis ikke både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til
dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent indregning af gevinst og tab
på disse aktiver og forpligtelser. Det er Nordicoms opfattelse, at måling
af både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi
giver mere relevant regnskabsinformation.

Dagsværdier af selskabets realkreditgæld er baseret på officielle mar-
kedskurser for de underliggende obligationer korrigeret for et skøn over
ændringer i selskabets egen kreditværdighed. Dagsværdien af selska-
bets gæld til pengeinstitutter er baseret på renten for de specifikke lån
under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af den
sikkerhed, der er stillet for lånet, samt ændringer i selskabets kreditvær-
dighed, Såfremt gælden til et pengeinstitut er fastforrentet, er dagsvær-
dien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger
ved anvendelse af den aktuelle rentekurve, som er udledt af aktuelle
markedsrenter,

For realkredit- og pengeinstitutgæld med et anfordringselement udgør
dagsværdien dog ikke et beløb, der er mindre end det beløb, der skal
betales på anfordring.

[2013 udgør den samlede dagsværdiregulering på gæld til realkredit- og
pengeinstitutter 1,5 mio. kr. (2012: -2,7 mio. kr.), hvoraf 1,6 mio. kr.
(2012: 0 mio. kr.) kan henføres til ændringer i selskabets kreditværdig-
hed. Den akkumulerede dagsværdiregulering, der kan henføres til
ændringer i selskabets kreditværdighed, udgør pr. 31. december 2013
1,6 mio. kr. (31. december 2012: 0 mio. kr.). Effekten af ændringer i
selskabets kreditværdighed er beregnet direkte for hvert enkelt lån
baseret på en konkret vurdering af den enkelte forpligtelses kreditstilling.

For oplysninger om dagsværdi af de konvertible obligationer henvises til
note 27 i koncemregnskabet.

De i tabellerne oplyste nominelle beløb udgør de beløb, som Nordicom
AlS i henhold til låneaftalemne skal tilbagebetale senest ved aftalernes
udløb.

1411410E0GSN10240

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 24 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser

Pantsætninger og garantier

Til sikkerhed for lån hos kreditinstitutter pr. 31. december 2013 på i alt
186 mio, kr. (31. december 2012: 186 mio. kr.) er tinglyst pant for i alt
190 mio. kr. (31. december 2012: 190 mio. kr.) i investeringsejendom-
me, der har en regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2013 på i alt
182 mio. kr. (31. december 2012: 190 mio. kr.).

Nordicom A/S har for dattervirksomheders mellemværender med kredit-
institutter afgivet selvskyldnerkautioner, der pr. 31. december 2013
udgør 1.571 mio. kr. (31. december 2012: 1.819 mio. kr.).

Selskabet er administrationsselskab i en dansk sambeskatning og
hæfter derfor fra og med regnskabsåret 2013 solidarisk for indkomst-
skatter mv. for de sambeskattede selskaber.

Moderselskabet hæfter på samme måde som beskrevet ovenfor tillige
for eventuelle korrektioner af den skattepligtige indkomst i en eller flere
af de sambeskattede virksomheder.

Moderselskabet hæfter desuden solidarisk med fællesregistrerede
dattervirksomheder for den samlede momsforpligtelse i de pågældende
virksomheder.

Operationelle leasingforpligtelser

For en specifikation af operationelle leasingforpligtelser henvises til note
29 i koncemregnskabet, der alene består af Nordicom A/S' forpligtelser.

103

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

 

Note 25 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter

Kategorier af finansielle aktiver og forpligtelser

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Andre tilgodehavender (langfristede) 0 1.665
Tilgodehavender hos dattervirksomheder 6.061 49,185
| Tilgodehavender (kortfristede) 5,869 1.808
| Likvide beholdninger 1.482 5.787
Udlån og tilgodehavender 13.412 58.445
Kreditinstitutter 263.150 270.053
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 263.150 270.053
Konvertible obligationer 48.137 47,120
Deposita 2.469 2.408
Leverandørgæld 2.060 2.814
Gæld til dattervirksomheder 327,501 341.346
Anden gæld 2.294 6.217
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 382.461 399.905

 

Risiko- og kapitalstyring

Nordicom A/S og selskabets dattervirksomheder varetager den finansiel-
le risikostyring i henhold til den vedtagne finanspolitik for koncernen som
helhed, Der er således ikke en separat risikostyring for Nordicom A/S.
Tilsvarende er der ikke udarbejdet separate operationelle mål eiler
politikker for kapitalstyring for moderselskabet. Ledelsen i Nordicom A/S
varetager den samlede risiko- og kapitalstyring for koncernen.

 

Nordicom-koncernen styrer sin danske likviditet ved cash pooling af
koncernens danske likviditet via moderselskabet Nordicom A/S, ligesom
koncernens danske virksomheder under ét er omfattet af den indgåede
bankaftale med koncernens væsentligste bankkreditorer og realkreditin-
stitutter. Nordicom A/S hæfter endvidere i betydelig grad for dattersel-
skabers forpligtelser, jf. omtalen i note 24.

Modervirksomheden Nordicom A/S er således eksponeret over for
samme finansielle risici som beskrevet i koncemregnskabeis note 30,
hvortil der henvises.

Udover de i koncernregnskabets note 30 anførte oplysninger om kon-
cernen som helhed, suppleres nedenfor med separate oplysninger om
Nordicom A/S.

Likviditetsrisiko

Forfaldstidspunkter for Nordicom A/S" finansielle forpligtelser er specifi-
ceret på næste side fordelt på tidsmæssige intervaller. De specificerede
beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling inklusive renter
mv. og er indarbejdet på det tidligst mulige forfaldstidspunkt.

104

1411410E0GSN10241

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S:

Note 25 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Regnskabs- Kontraktlige

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

mæssig penge-

Beløb i 1.000 kr. værdi strømme 0-1år 2-3år 4-5år Efter 5 år

2013

Ikke-afledte finansielle instrumenter

Konvertible obligationer 48.137 69.050 0 0 0 69.050

Kreditinstitutter 263.150 302,943 166.945 9.119 13.822 113.057

Leverandørgæld 2.060 2.060 2.060 0 ( 0
| Gæld til dattervirksomheder 327.501 327,501 327.501 0 0 0

Deposita 2.469 2.469 2.059 0 356 54

Anden gæld 2.294 2,294 2.294 0 0 0

I alt 645.611 706.317 500.859 9.119 14.178 182.161

2012

Ikke-afledte finansielle instrumenter

Konvertible obligationer 47,120 69,050 0 0 0 69.050

Kreditinstitutter 270.053 307.149 172.412 5.486 11.702 117.549

Leverandørgæld 2.814 2.814 2.814 0 0 0

Gæld til dattervirksomheder 341.346 341.346 341.346 0 0 0

Deposita 2.408 2.408 2,028 82 0 298

Anden gæld 6.217 6.217 6.217 0 0 0

I alt 669.958 728.984 524.817 5.568 11.702 186.897

Nordicom A/S" andel af gæld (nominelt), der er omfattet af bankaftalen,

udgør pr. 31. december 2013 262 mio. kr. (31. december 2012; 268 mio.

kr.), hvoraf gæld til pengeinstitutter udgør 158 mio. kr. (31. december

2012: 164 mio. kr.) og realkreditgæld 104 mio. kr. (31. december 2012:

104 mio. kr.). Nordicom A/S har ikke finansiel gæld, der ikke er omfattet

af bankaftalen.

Renterisiko

Nordicom A/S” nominelle rentebærende gæld til kreditinstitutter fordeler

sig således opdelt på perioder indtil førstkommende rentetilpasnings-

tidspunkt på lånene:

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012

< 6 måneder 225.472 66.819

6-12 måneder 0 164.063

1-2 år 36.909 0

2-5 år 0 36.909

l alt 262.381 267.191

Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital opgjort efter

skat som følge af 1%-point stigning i rentesatser (ekskl. dagsværdiregu-

leringer) udgør -0,8 mio. kr. (2012: -0,7 mio. kr.) (beregnet af selskabets

variabelt forrentede gæld).

105
1411410E0GSWN10242

 

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

 

Note 25 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Valutarisiko
Nordicom A/S har ingen valutarisiko udover den for koncernen beskrev-
ne risiko, som selskabet besidder via ejerskabet af dattervirksomheder.

Kreditrisiko
Nordicom A/S er eksponeret for kreditrisici vedrørende lejetilgodehaven-
der og eventuelle tilgodehavender fra salg af ejendomme. Kreditrisici

vedrørende tilgodehavender pr. 31. december 2013 er yderligere omtalt i
note 17.

Dagsværdier

Nordicom A/S" finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi, er klassi-
ficeret på følgende 3 niveauer i dagsværdihierarkiet (der henvises til
note 30 i koncemregnskabet for en beskrivelse af de 3 niveauer):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Regnskabs-
mæssig
Beløb i 1.000 kr. værdi Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3
2013
Kreditinstitutter 263.150 104.497 158.653 0
Finansielle forpligtelser i alt 263.150 104.497 158.653 0
2012
Kreditinstitutter 270,053 106.612 163.441 0
Finansielle forpligtelser i alt 270.053 106.612 163.441 0
Der er i regnskabsåret ikke foretaget overførsler mellem de enkelte
niveauer, og de anvendte værdiansættelsesmetoder er uændrede i
forhold til 2012.
Note 26 — Ikke-likvide driftsposter m.v.
Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Af- og nedskrivninger . 555 339
Regulering til dagsværdi, netto 6.537 3.461
Avance / tab ved salg af driftsmidler 452 -31
Øvrige reguleringer 26 1.808.
Regulering i alt 7.510 5,577
108
1411410EQGSN10243

 

 

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 27 — Ændring i øvrig driftskapital

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2013 2012
Ændring i mellemværende med dattervirksomheder 14,074 -17.477
Ændring i tilgodehavender -1.217 4.995
Ændring i deposita 61 -1.425
Ændring i anden gæld 4,677 4.661
Ændring i driftskapital i alt 8.241 -9.246

 

Note 28 — Nærtstående parter
Nærtstående parter med betydelig indflydelse omfatter Nordicoms
bestyrelse og direktion samt disse personers nære familiemediemmer.
Nærtstående parter omfatter endvidere virksomheder, hvor den tilknyt-
tede personkreds udøver bestemmende indflydelse, samt virksomheder,
der har betydelig indflydelse i Nordicom,

Selskaber i Nordicom-koncernen omfatter dattervirksomheder, jf. note
16, hvor Nordicom A/S har bestemmende indflydelse, og anses ligele-
des for at være nærtstående parter.

Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem Nordicom

 

 

AIS og næristående parter:
Beløb 1 1.000 kr, 2013 2012
Dattervirksomheder |.
Fordeling af koncernomkostninger, indtægter 30.407 32.458
Koncemmellemværender, renteindtægter 11.513 13.453
Koncemmellemværender, renteomkostninger 8.378 13.339
Kautionspræmier, indtægter 8.330 4,194
Koncermmellemværender, tilgodehavender 352.659 371.267
Koncernmellemværender, gældsforpligtelser 327,501 341.346

 

Koncemtilgodehavender er værdiforringede jf. omtalen i note 9, hvor
størrelsen af nedskrivninger fremgår. De oplyste beløb for renteindtæg-
ter og tilgodehavender vedrørende koncernmellemværender udtrykker
de faktisk nominelle beløb og er som følge af regnskabsprincipper ikke
identiske med de i regnskabet indregnede eller oplyste beløb.

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Nordicom
AIS.

Der henvises desuden til note 4, hvor vederlag til direktion og bestyrelse

i Nordicom fremgår.

Note 29 — Begivenheder efter balancedagen
Der henvises til koncernregnskabets note 35 for en beskrivelse af begi-
venheder efter baiancedagen.

107

1411410E0GSN10244

 

NORDICOM | NOTER TIL ÅRSREGNSKABET FOR NORDICOM A/S

Note 30 — Anvendt regnskabspraksis

Årsregnskabet for moderselskabet Nordicom A/S for 2013 aflægges i
overensstemmelse med International Financial Reporting Standards
(IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til
årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. IFRS-bekendtigørelsen
udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK) afrundet til nærmeste
1.000 kr., der er den funktionelle valuta for moderselskabet.

Implementering af ny IFRS har ikke haft beløbsmæssige påvirkninger i
2013 eiler i tidligere år. .

Ny regnskabsregulering omtalt i koncernregnskabets note 36 vil have
tilsvarende påvirkning for moderselskabet.

Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er grundlæggende den
samme som for koncernen, jf. note 36 i koncermregnskabet, med tillæg
af nedenstående.

Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i modersel-
skabets resultatopgørelse som finansielle indtægter i det regnskabsår,
hvor udbyttet deklareres.

Skat af årets resultat

Nordicom A/S er sambeskattet med alle sine danske dattervirksomhe-
der. Den samlede aktuelle selskabsskat vedrørende sambeskattede
selskaber er fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen i forhold til
disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling).

Kapitalandele i dattervirksomheder
Kapitalinteresser i dattervirksomheder måles til kostpris. Overstiger
kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi,

Tilgodehavender hos dattervirksomheder

Tilgodehavender hos dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris.
Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at
være indtruffet en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende
er værdiforringet.

Selskabsskat og udskudt skat

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med
kapitalandele i daltervirksomheder, medmindre moderselskabet har
mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det
er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive realiseret som aktuel
skat inden for en overskuelig fremtid.

Gæld til dattervirksomheder

Gæld til dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris, hvilket sæd-
vanligvis svarer til nominel værdi.

108

1411410E0GSW10245

 

 

 

 

Ejendomsoversigt

Nordicom har pr. 31. december 2013 følgende 75 ejendomme (seg-
mentopdelt) med et samlet etageareal på 328.483 m2:

 

NORDICOM | EJENDOMSOVERSIGT

 

 

Areal
Erhvervsejendomme Postnr. By (kvm) — Type
Albuen 19 6000 Kolding 3.193 Butik
Allerød Vestcenter 3450 Allerød 1.617 Andet
Amagerbanen 15/Amager Strandvej 20-26 2300 København S 3.960 Kontor
Axel Kiers Vej 13 8270 Højbjerg 9.188 Lager og produktion
Banetorvet 3, ejl. nr. 2 3450 Allerød 1.404 Andet
Birkemose Allé 23-35 6000 Kolding 6,723 Kontor
Birkemosevej 9 6000 Kolding 893 Kontor
Dannebrogsgade 2 5000 Odense C 36.919 Kontor
Dyssegårdscentret 4700 Næstved 2,419 Butik
Dæmningen 34 7100 Vejle 3.869 Kontor
Engdahisvej 2 A-B, ejl. 1+2 (2 ejerlejligheder) 7400 Herning 1.917 Butik
Englandsvej 51 m.fl. 2300 København S 2.819 Butik
Femøvej 3 4700 Næstved 4,836 Kontor
Hejrevej 26-28, Ørnevej 33-35 2400 København NV 8.250 Kontor
Hejrevej 30 2400 København NV 4.369 Kontor
Hejrevej 8-10 2400 København NV 10.760 Kontor
Helligkorsgade 1, Naverstræde 3 6000 Kolding 1.362 Butik
Hersegade 23, Jembanegade 6A+B 4000 Roskilde 1.054 Butik
Høje Gladsaxe Centret 2860 Søborg 14.214 Butik
Kejlstrupvej 84 8600 Silkeborg 41.020 Lager og produktion
L.C. Worsøesvej 2 4300 Holbæk 3.063 Butik
Langebrogade 5 1411 København K 4.990 Kontor
Loftbrovej 17 9400 Nørresundby 13.098 Butik
Mosede Centret 2670 Greve 1.705 Butik
Møllergade 1 5700 Svendborg 1.051 Butik
Nørregade 21 4100 Ringsted 524 Butik
Nørregade 27 A 4100 Ringsted 365 Butik
Prøvestensvej 20 3000 Helsingør 830 Butik
Rebæk Søpark Butikscenter 2650 Hvidovre 12,576 Butik
Ringsted Centret 4100 Ringsted 10.957 Butik
Ro's Have 11 4000 Roskilde 1.250 Butik
Ro's Have 13 4000 Roskilde 1.100 Butik
Ro's Have 14 og 16 4000 Roskilde 3,476 Butik
Ro's Have 8, 10, 12, 18 4000 Roskilde 2.365 Butik
Schweizerpladsen 1B, ejl. 1 4200 Slagelse 419 Butik
Schweizerpladsen 5 4200 Slagelse 540 Butik
Silkeborgvej 102 7400 Herning 4.842 Butik
Sjællandsgade 12,16,18 7100 Vejle 10.817 Butik
Slangerupgade 48 D, ejl. 2 3400 Hillerød 1.182 Butik
Stagehøjvej 22 8600 Silkeborg 4.430 Kontor
Stenbukken 1 (Center Syd) 9200 Aalborg SV 2,871 Butik
Svendborgvej 275 5260 Odense S 2.000 Butik
Taldbuen 6 4700 Næstved 1.950 Kontor
Tåstrup Stationscenter 2630 Taastrup 24.811 Butik
Vilhelmskildevej 1 C 5700 Svendborg 2,694 Kontor
Zahrtmannsvej 78 3700 Rønne 928 Butik
Ørnevej 18, Svanevej 12 2400 København NV 3.937 Kontor
Østergade 30 / Søndergade 2B 7600 Struer 978 Kontor
Aakirkebyvej 58-60 3700 Rønne 5.000 Butik
Århusvej 119-121, Ulrikkasvej 1 8900 Randers 907 Butik
50 ejendomme 286.442

 

TÆTT410EOQGSN10246

 

109

 

 

 

 

 

 

 

 

4
e

NORDICOM | EJENDOMSOVERSIGT
Ejendomsoversigt (fortsat)
Udviklingsejendomme og grunde Postnr. By (kvm) — Type
Blegdammen 7-13 4700 Næstved 6.554 Lager og produktion
Ejlersvej 73-77 4700 Næstved - Byggeret
Elisagårdsvej 4 4000 Roskilde - Byggeret

| Frederiksgade 1 4200 Slagelse 129 Butik

! Halfdans Vænge (Gedebjergparken) 4700 Næstved - Byggeret
Havnegade 50 4700 Næstved - Byggeret
Herlev Hovedgade 17 (solgt) 2730 Herlev - Byggeret
Laguneparken 4700 Næstved - Byggeret
Løvegade 4 4200 Slagelse - Byggeret
Nørregade 31-33 4100 Ringsted 359 Butik
Omøvej 9 4700 Næstved 896 Kontor
Randlevvej 8300 Odder - Byggeret
Skolesvinget 2 2860 Søborg 650 Butik
Skråningshusene 3070 Snekkersten - Byggeret
Vordingborgvej 78 4700 Næstved 2,326 Lager og produktion
Vordingborgvej 80-82 4700 Næstved . 4.785 Lager og produktion
16 ejendomme 15.699

Åreal
Boligejendomme og hoteller Postnr. By (kvm.) — Type
Algade 13, Hotel Prindsen 4000 Roskilde 5,938 Andet
Ballerup Hotel 2750 Ballerup 3.400 Andet
Ballerup Idrætsby Boliger 2750 Ballerup 218 Bolig
Jembanegade 33-35 6000 Kolding 2,668 Bolig
Møllehusene 1-3 4000 Roskilde 166 Bolig
Rungsted Bytorv 2-9 2960 Rungsted Kyst 1.848 Bolig
Sct. Bendtsgade 10 4100 Ringsted 1.425 Bolig
Tåsingegade 29 2100 København Ø 10.576 Bolig
Vesterhavnen 17 5800 Nyborg 103 Bolig
9 ejendomme 26.342
110
1411410E0GSN10247

 

 

 

 

1411410E0GSN10248

 

 

ey

nordicom

nog Heer ES
Svanevej 12
Fætse lse Ehe Rid

Tel: +4533339303
Fax: +4533338303

ANNA Telte sete
nordicom&nordicom.dk

 

mæ

F silku

AZ

CO"

in

N
S
x
i
sim