Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
eet ele ele ESS
Properties A/S
»
Gødkendt på g "ftmeminer den 30. april 2014
Mun pund
Dirigent: Best) relsesformand Michael Hansen
ÅRSRAPPORT
1405024EogSN
German High Street
Properties
Selskabsoplysninger
Selskabet German High Street Properties A/S
Lindegårdsvej 41B
2920 Charlottenlund
CVR-nr: 30 69 1644
Regnskabsår: 1. januar — 31. december
Hjemstedskommune: Gentofte
Direktion Hans Thygesen
" Bestyrelse Michael Hansen, formand
' Kim Lautrup, næstformand
Peter Marner Åge Jacobsen
Revision PricewaterhouseCoopers
Strandvejen 44
2900 Hellerup
flolmann 17 7
Hage '
Ejendommen med butikslejer Fielmann, som er en del af en
stor optikerkæde.
1405024EogSN75274
German High Street
Properties
Indholdsfortegnelse
. Selskabspræsentation 3
Koncernstruktur 4
Strategi 6
Ledelsesberetning 7
" Information til aktionærer 10
Bestyrelse og ledelse |. 13
Hoved- og nøgletalsoversigt 18
Regnskabsberetning 19
| Ledelsespåtegning 21
Den uafhængige revisors erklæringer 23
Resultatopgørelse 25
Totalindkomstopgørelse 26
Balance | 27
Egenkapitalopgørelse 29
Pengestrømsopgørelse 30
Noteoversigt 31
1405024EogSN75275
German High Street
Properties
Selskabspræsentation
German High Street Properties A/S investerer i strøgejendomme i større byer med økonomisk og demogra-
fisk vækst i det vestlige Tyskland. Koncernens ejendomsportefølje omfatter 14 ejendomme i 12 byer. Kon-
cernen er i sin nuværende form etableret i 2007 og blev noteret på Nasdaq OMX København 20. september
2007. Koncernen administreres af Kartago Development ApS, og ejendomsforvaltningen varetages af Colli-
ers Property Management Partners GmbH i Minchen.
Frankfurt am Main
FNEEEN
(SSI
Oles Å
ØJ
1405024EogSN75276
Koncernstruktur
German High Street
Properties
Koncernen består af ni tyske GmbH'er indeholdende de fjorten ejendomme, et holdingselskab i Luxembourg
og tre i Tyskland. GHSP Grundbesitz I GmbH ejer, efter salget af selskabets ejendom i Landshut i 2011,
ikke længere nogen ejendom. Som vist i nedenstående koncerndiagram ejer minoritetsaktionærer 6% af sel-
skabet GHSP Zweite Holding ApS & Co. KG. Selskaberne GHSP Grundbesitz I GmbH til GHSP Grundbe-
sitz VII GmbH er hver ejet af GHSP Erste Holding GmbH og GHSP Zweite Holding ApS & Co. KG med
henholdsvis 94% og 6%.
GHSP Grundbesitz VII GmbH
(Giiterslob)
GHSP Grundbesitz VIII GmbH
(Passau)
1405024EogSN75277
German High Street Properties A/S
DL
( 100% DDV
— et
GHSP Erste Holding GmbH
Apreit Two Grundbesitz GmbH
Braunschweig
D ren ” Minoritets-
C 94% ON 6% Vo | .… aktionær
K | dd K. Å
GHSP Grundbesitz I GmbH gen, GHSP Zweite Holding
(Pforzheim) —, 6% ApS & Co. KG. '
OR see
( 100% D
GHSP Grundbesitz II GmbH mg
| C 89,
GHSP Dritte Holding GmbH EEN
GHSP Grundbesitz III GmbH
(Aachen)
| (oa I
K. .d
GHSP Grundbesitz IV GmbH 4
(Essen, Leverkusen)
| Daian Lux. Sar.
GHSP Grundbesitz V GmbH
(Braunschweig)
gere PE SSAN
| ( 100%) ( 100% Y
nag mere DA un nd
GHSP Grundbesitz VI GmbH
(Essen)
Apreit Two GmbH
Frankfurt
Hamburg
Kassel
Koblenz
Rosenheim
German High Street
Properties
Ejendommen i Leverkusen
Ejendommen er fuldt udlejet til Douglas med butik i stueetagen og lager på første sal.
o1
1405024EogSN75278
German High Street
Properties
Strategi
Driftsstrategi
German High Street Properties A/S vil udvikle og vedligeholde ejendomsporteføljen i det omfang, det er
økonomisk formålstjenligt. Større vedligeholdelsesarbejder, som for eksempel investering i nyindretning, vil
blive igangsat i det omfang, det er nødvendigt for enten at øge lejeniveauet, for at opretholde ejendommens
nuværende standard, eller for at beholde en væsentlig lejer i ejendommen. Endvidere kan det i visse tilfælde
være hensigtsmæssigt at investere i at omdanne kontorlejemål til butikslejemål, hvor kvadratmeterlejen nor-
malt er væsentlig højere, eller til boliglejemål, hvis det igennem en længere periode har vist sig svært at udle-
je kontorlokaler.
Det er selskabets mål at øge cash flowet i koncernen ved:
+ At fokusere på værdiskabelse i forbindelse med indgåelse af aftaler med leverandører og planlagte
investeringer
e At fastholde nuværende lejere
e& At nedbringe tomgangsprocenten
e At nedbringe finansieringsomkostninger
Investeringsstrategi
Bestyrelsen påser, at selskabet har en kapitalstruktur og aktionærsammensætning, som understøtter, at sel-
skabets strategi og langsigtede værdiskabelse er i aktionærernes og selskabets interesse.
Det er German High Street Properties A/S' investeringsstrategi at erhverve butiksejendomme beliggende på
attraktive placeringer på hovedindkøbsgader eller i det centrale gågademiljø i store og mellemstore byer i
Tyskland. Herudover er det afgørende, at indkøbte ejendomme ligger i byer med en stærk økonomisk og
positiv demografisk udvikling. De senere års begrænsede adgang til finansiering har dog gjort at der ikke
siden 2008 er indkøbt nye ejendomme, og placering af selskabets overskudslikviditet er sket i form af køb af
egne aktier. Det overvejes tilsvarende løbende om enkelt ejendomme med fordel kan frasælges.
Risikostyring
Koncernen er eksponeret for en række risici, hvoraf nogle ligger uden for koncernens kontrol, mens andre
kan påvirkes eller styres som led i den daglige drift. Af væsentlige risici, der ligger uden for koncernens kon-
trol, kan nævnes den generelle udvikling i samfundsøkonomien og efterspørgslen efter butiks- og kontorle-
jemål i de byer, hvor koncernens ejendomme er beliggende. Ændringer i de generelle økonomiske konjunk-
turer kan medføre fald eller stigninger i ejendomsværdier samt øget tomgang, faldende lejeindtægter og lang-
sommere betalinger fra lejere. Koncernen kan ikke ændre disse grundliggende betingelser, men kan søge at
tilrettelægge udlejnings- og investeringsaktiviteterne på en sådan måde, at konjunkturernes effekter minime-
res.
1405024EogSN75279 EEE
German High Street
Properties
Ledelsesberetning
I 2013 udviklede tysk økonomi sig på niveau med 2012 med en vækst i underkanten af 1%. Væksten er sta-
digvæk især drevet af en fortsat stærk eksportudvikling. Det tyske privatforbrug udviklede sig behersket
positivt i 2013, og koncernens ejendomsdrift udviklede sig stabilt. Lejeindtægten i koncernens ejendomme
udviklede sig positivt gennem 2013, og omsætningen steg med 4,7% i forhold til 2012.
Koncernens resultat før skat og værdiregulering af investeringsejendomme udgjorde DKK 4,9 mio. i 2013
mod tidligere udmeldte forventninger på omegnen af DKK 5,0 mio. og DKK 1,4 mio. i 2012.
Det tyske marked for udlejningsejendomme var i såvel 2012 som 2013 præget af moderate prisstigninger.
Det forventes, at der fortsat vil være god efterspørgsel efter lejemål med den bedste beliggenhed. Det for-
ventes, at tysk økonomi i 2014 kun vil udvise lidt større vækst end i 2013, men de fortsatte økonomiske ba-
lanceproblemer i Eurolandene og den uafklarede politiske situation i Ukraine kan især svække den tyske
økonomi og dermed øge risikoen på udlejningssituationen.
Udviklingen i lejeindtægterne i 2013
Udlejningsaktiviteten i koncernens ejendomme er forløbet tilfredsstillende. Lejeindtægterne har udviklet sig
positivt igennem 2013. I 2013 er der sket positive lejereguleringer i 11 af koncernens 14 ejendomme og
lejeindtægten er faldet i 1 ejendom, mens lejeindtægten er uændret for 2 ejendomme.
— By, adresse ” i Delstat Areal | Primo 2013 | Ultimo 2013 lÆndring i %:
! | i ! Husleje - euro : Husleje - euro ; '
(Aachen, Grosskålnstrasse 20-28 Nordhrein-Westfalen | 3.925| ——— 408.262! 437.076! 7,1%
Braunschweig, Bohlweg 17-18 "iNiedersachsen i 1.356 217.513: 237.732 9,3%:
iBraunschweig - Mtinzstrasse 12 Niedersachsen | 1,238| 290.231: 314.076! 8,2% |
(Essen, Limbeckerstrasse 47-49 Nordhrein-Westfalen | — 1,272 326.520 | 330.000! 1,1%,
Essen, Limbeckerstrasse 42 |Nordhrein-Westfalen ; —— 755) 181.8571 181.848: 0,0%;
(Frankfurt am Main, Schillerstrasse 4 (Hessen "1943 635.047 658.620! —— 3,7%:
[Gutersloh, Berlinerstrasse 36-38 Nordhrein-Westfalen — — 1.613! 280.530; 273.120! -2,6%:
|Hamborg, Wandsbeker Kånigstrasse 2 ;Hamborg | 1,779! 518.332: 531.384; 2,5%:
|Kassel, Obere Kånigstrasse 37 a Hessen | (2.808! 553.998; ——— 578.736! 4,5%!
"Koblenz - Låhrstrasse 73 " IRheinland-Pfalz —— ' — 1.999; — 433.146 453.588) 4,7%;
ileverkusen, Wiesdorfer Platz39 — — Nordhrein-Westfalen | —— 340 150.000| — 150.000, —— 0,0%,
'Passau, Bahnhofstrasse 2 "Bayern 5 2,871! 464.501: 473.616; 2,0%.
|Pforzheim, Westliche Karl-Friedrich-St:Baden-Wurttemberg | — 1.724; 267.105! 267.672: 0,2%'
[Rosenheim - Minchenerstrasse 20 [Bayern . 1.341! 585.216; 620.424! 6,0%
Total i 24,964! 5.312.258! — 5,507.892! 3,7%'
Ovenstående specifikation er et øjebliksbillede af lejeniveauet henholdsvis primo og ultimo 2013 og er der-
for ikke direkte sammenligneligt med årets realiserede lejeindtægter, som fremgår af resultatopgørelsen.
1405024EogSN75280
German High Street
Properties
Af væsentlige lejebegivenheder kan nævnes, at kontorlejemålet på 224 m? i ejendommen beliggende
Minzstr. 12 i Braunschweig blev udlejet til Diakonische Gesellschaft fra 1. juli 2013. Kontorlejemålet på
2717 w? i ejendommen beliggende Schillerstrasse i Frankfurt blev udlejet fra den 1.10.2013 til DAF Deut-
sches Bårsenfernsehen. Endvidere er der indgået en ny 10-årig lejekontrakt med lejer Hallhuber i ejendom-
men Limbeckerstrasse 42 i Essen, hvilket dog først træder i kraft pr. 1. juni 2014. Tomgangen i ejendomme-
ne er faldet i løbet af 2013 fra en økonomisk tomgangsprocent på 3,9% ved indgangen til 2013 til 2,7% ved
udgangen af 2013.
Udviklingen i ejendomsporteføljens værdi
Som led i regnskabsaflæggelsen har ledelsen indhentet markedsvurderinger fra en førende tysk ejendoms-
mæglerkæde med speciale i strøgejendomme. Markedsvurderingen ligger på EUR 96,4 mio. Markedsvurde-
ringen er indgået i ledelsens vurdering af udviklingen i markedsprisen for koncernens ejendomme. Det tyske
marked for udlejningsejendomme har i 2013 været præget af prisstabilisering og de bedst beliggende strøg-
ejendomme har oplevet moderate prisstigninger. På baggrund heraf har ledelsen vurderet, at porteføljens
værdi er EUR 96 mio. Bestyrelsen og ledelsen har tillagt værdien af udlejningspotentiale på midlertidige
tomme lejemål og fratrukket planlagte og igangsatte investeringer forbundet hermed ved vurdering af dags-
værdien.
Selskabets ledelse og bestyrelsens vurdering er baseret på erfaringer fra andre salg af ejendomme samt lø-
bende uopfordrede henvendelser fra potentielle købere.
Aktiekursen
German High Street Properties A/S er noteret på Nasdaq OMX København. B-aktien blev udbudt til kurs
100 den 20. september 2007. Lukkekursen udgjorde DKK 54,5 den 31. december 2012 og DKK 56,0 den 31.
december 2013 svarende til en stigning på 2,8%.
Rapportering i Euro
Bestyrelsen vurderer at det er mere hensigtsmæssigt at rapportere regnskaber i Euro frem for DKK og har
derfor besluttet at ændre rapporteringsvalutaen fra DKK til Euro fra 1. januar 2014. I forhold til årsrapporten
2013 er der ingen ændringer udover at resultat forventninger for 2014 bliver udmeldt i såvel DKK som Euro.
Investeringer og udbytte
Selskabet har oplevet et fald i tomgangen i 2013 og forventer ingen nævneværdige ændringer i 2014. Gen-
udlejning af de resterende lediggjorte lokaler kræver generelt, at der gennemføres renoveringsarbejder i et
vist omfang, og der ventes udgifter til vedligeholdelse i 2014 på niveau med 2013. Det er fortsat vigtigt, at
selskabet har et likviditetsberedskab set i lyset af behovet for yderligere vedligeholdelse, renovering og gen-
udlejning af en række af koncernens lejemål, og derfor har bestyrelsen indstillet til generalforsamlingen, at
selskabet ikke udbetaler udbytte for regnskabsåret 2013. De fortsat vanskelige betingelser på de finansielle
markeder gør det nødvendigt for koncernen at egenfinansiere udgifter til investeringsprojekter og vedlige-
holdelse.
1405024EogSN75281
German High Street
Properties
Køb af egne aktier
Det blev i forbindelse med en ekstraordinær generalforsamling 3. februar 2011 besluttet, at bestyrelsen har
bemyndigelse til at lade selskabet købe egne aktier for en samlet pålydende værdi af i alt 20% af selskabets
til enhver tid værende aktiekapital. Denne bemyndigelse er gældende til 3. februar 2016, og købskursen må
ikke afvige med mere end 10% fra den på erhvervelsestidspunktet noterede børskurs for B-aktierne.
Det er selskabets strategi at placere en del af selskabets overskudslikviditet i egne aktier, og det forventes, at
denne placering på sigt vil kunne give en favorabel forrentning.
Selskabet har i løbet af 2013 købt 114.200 styk egne B-aktier og ejer ultimo 2013 i alt 504.700 stk. egne B-
aktier svarende til 13,8% af aktiekapitalen og 7,3% af stemmerne.
Forventninger til 2014
Tysk økonomi kom igennem 2013 med moderat vækst, og ledelsen forventer, at denne moderate vækst vil
fortsætte i 2014. På grundlag af de seneste lejeprognoser forventes en samlet omsætning for 2014 i størrel-
sesordnen DKK 46-48 mio., hvilket er lidt højere end i 2013. De budgetterede vedligeholdelsesudgifter på
ejendommene forventes at være på niveau med 2013. Det forventes at finansieringsomkostninger vil være
noget lavere grundet fuld effekt af omlægning af den ene lånetranche pr. 1. april 2013. På denne baggrund
forventes et resultat før skat og værdireguleringer i omegnen af DKK intervallet 6 - 8 mio. svarende til ca.
Euro 805 — 1.070 tusind i 2014.
Selskabet har i Årsrapport 2012 udmeldt, at i en af selskabets ejendomme kunne der ligge en forpligtigelse
på DKK 5 — 10 mio. i forbindelse med krav om flere parkeringspladser og en række andre myndighedsmæs-
sige krav. I tredje kvartals regnskab udmeldte selskabet at der formentlig var muligt at afkøbe forpligtigelsen,
men de økonomiske konsekvenser på dette tidspunkt ikke var muligt at kvantificere. Selskabet forventer nu
efter gennemgang og forhandling med myndigheder og rådgivere at de totale økonomiske konsekvenser ikke
vil overstige i alt cirka DKK 4 mio., hvoraf cirka DKK 1 mio allerede er afholdt i 2013. Den resterende for-
pligtigelse er der taget højde for ved værdiansættelsen af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af
årsrapport 2013.
Politikker for samfundsansvar, menneskerettigheder og klimapåvirkning
Selskabet har på nuværende tidspunkt ikke en politik vedrørende samfundsansvar, menneskerettigheder og
klimapåvirkning. Selskabet har som følge heraf ikke en redegørelse indeholdende oplysninger om, hvilke
standarder der følges, hvordan de omsættes til handling, samt en vurdering af hvad der er opnået og forvent-
ningerne til det fremtidige arbejde.
Måltal for det underrepræsenterede køn
Selskabet bestyrelse har ingen måltal om, at der skal være mindst en kvinde indvalgt i bestyrelsen. Bestyrel-
sen henstiller til, at valg af medlemmer til bestyrelsen sker med fokus på kompetencer og erfaringsgrundlag
hos de pågældende kandidater, og bestyrelsen anerkender i det henseende vigtigheden af mangfoldighed i
koncernens ledelse og medarbejderstab. Bestyrelsen er derfor også generelt opmærksom på at der er lige
muligheder for begge køn i koncernen.
1405024EogSN75282
German High Street
Properties
Information til aktionærer
Aktieinformation
German High Street Properties A/S har en aktiekapital på nominelt DKK 36.500.830 fordelt på 3.650.083
aktier. Aktierne er opdelt i to klasser — 365.008 A-aktier å nominelt DKK 10 og 3.285.075 B-aktier å nomi-
nelt DKK 10. B-aktierne er fordelt på ca. 257 aktionærer, medens Kartago ApS ejer alle A-aktierne.
Selskabets B-aktier er noteret på Nasdaq OMX København under kortnavnet GERHSP B og fondskode
DK0060093524. A-aktierne er ikke optaget til notering eller handel på en fondsbørs eller en autoriseret mar-
kedsplads.
På selskabets generalforsamlinger giver A-aktier 10 stemmer pr. aktie og B-aktier giver 1 stemme pr. aktie.
A-aktiernes stemmemajoritet er begrundet i hensynet til investorbeskyttelse af både A- og B-aktionærerne,
idet den skal sikre en vedvarende professionel ledelse af selskabet, en kontinuerlig gennemførelse af den i
børsprospektet beskrevne investeringsstrategi og en forsvarlig forvaltning af ejendomsporteføljen. A- og B-
aktierne har i alle andre forhold samme økonomiske rettigheder.
Udbyttepolitik
Det er selskabets politik at udbetale udbytter i overensstemmelse med selskabslovens regler og under hen-
syntagen til fastholdelse af en passende likviditetsreserve. Udbyttebetalinger skal desuden kunne foregå for-
svarligt under hensyntagen til koncernens økonomiske stilling.
Selskabets likvide beholdninger udgør den 31. december 2013 DKK 14,6 mio., og soliditetsgraden er 37,0%.
Bestyrelsen indstiller, at selskabet ikke udbetaler udbytte for regnskabsåret 2013.
Delårsregnskaber
German High Street Properties A/S offentliggør halvårsrapport og delårsrapporter for 1. og 3. kvartal.
Generalforsamling
Der afholdes ordinær generalforsamling den 30. april 2014.
0
1405024EogSN75283
German High Street
Properties
Ejerforhold og nærtstående parter
I henhold til Selskabslovens $ 55 har følgende aktionærer oplyst at have mere end 5% af aktiekapitalen ved
årsrapportens offentliggørelse:
Hjemstedskommune Aktiekapital Ejerandel%w Stemmeandel%
. Kartago Property A/S Gentofte 7.091.740 19,4% 10,2%
German High Street Properties Gentofte 5.047.000 13,8%
A/S 7,3%
Kartago ApS Gentofte 3.650.080 10,0% 55,7%
Koncernen er kontrolleret af familien Thygesen igennem Kartago ApS, som er ejet af Drot ApS og Marsk
ApS. A-aktierne 365.008 stk. svarende til 10,0% af aktiekapitalen og 55,7% af stemmerne ejes af Kartago
ApS. Øvrige selskaber kontrolleret af familien Thygesen ejer 821.274 B-aktier svarende til 22,5% af aktie-
kapitalen og 11,8% af stemmerne. Selskabet indgår i koncernregnskabet for Kartago ApS.
Koncernens nærtstående parter omfatter endvidere moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse perso-
ners nære familie. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte personkreds har kontrol
eller væsentlig indflydelse.
Ud over ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af familien Thygesen besidder bestyrelse, direktion, samt
selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 1.675 stk. B-aktier.
Investor relations
På selskabets website http://www.germanhighstreet.dk/nyheder offentliggøres fondsbørsmeddelelser, årsrap-
porter mv.
Finansiel kalender for regnskabsåret 2014
18. marts 2014
31. marts 2014
31. marts 2014
30. april 2014
30. maj 2014
29, august 2014
28. november 2014
Seneste rettidige indlevering af forslag til afstemning på selskabets ordinære
generalforsamling.
Årsrapport 2013
Forventet dato for indkaldelse til ordinær generalforsamling.
Afholdelse af ordinær generalforsamling/Orientering om generalforsamling.
Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 31, marts 2014
Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. juni 2014
Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. september 2014
-
md
1405024EogSN75284 FEE
German High Street
Properties
Udsendte fondsbørsmeddelelser i 2013
26. marts 2013 Årsrapport 2012 (meddelelse)
26. marts 2013 Årsrapport 2012
27. marts 2013 Indkaldelse til generalforsamling
15. april 2013 Insidermeddelelse
25. april 2013 Præsentation generalforsamling (Bilag)
25. april 2013 Generalforsamlingsprotokollat
31. maj 2013 Kvartalsrapport for perioden 1. januar - 31, marts 2013 (meddelelse)
30. august 2013 Halvårsrapport for perioden 1. januar - 30. juni 2013
13. september 2013 Insidermeddelelse
13. september 2013 Storaktionærmeddelelse
29. november 2013 Kvartalsrapport 1. januar — 30. september 2013
16. december 2013 Finanskalender 2014
12
1405024EogSN75285
German High Street
Properties
Bestyrelse og ledelse
Bestyrelse og direktion
German High Street Properties A/S” ledelse består af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion med et
medlem, som varetager den daglige drift. Bestyrelsen blev valgt på den ordinære generalforsamling den 25.
april 2013.
Administrator
Administrator, Kartago Development ApS, udfører selskabets administrative opgaver blandt andet i relation
til investorer, generalforsamlinger, kontakt til långivere, fondsbørsen, offentlige myndigheder, rådgivere,
registre m.v. Kartago Development ApS står endvidere for selskabets likviditetsdisponering, bogføring,
regnskabsaflæggelse, budgettering, omkostningskontrol og driftsrapportering. Som betaling for Kartago De-
velopment ApS” ydelser under administrationsaftalen betaler selskabet et løbende kvartårligt honorar på
0,135% af ejendommenes bogførte værdi. Selskabets direktion modtager deruover fra og med 1. januar 2014
en årlig honorering på EUR 100.000.
God selskabsledelse (Corporate Governance)
Bestyrelsen i German High Street Properties A/S anser det for sin væsentligste opgave at varetage selskabets
— og dermed også aktionærernes — langsigtede interesser. Retningslinjerne for den overordnede ledelse af
selskabet er beskrevet i selskabets vedtægter, mål og strategi og bygger på et værdigrundlag, der tager ud-
gangspunkt i almindeligt anerkendte principper for god selskabsledelse.
Nasdaq OMX København har fastlagt anbefalinger vedrørende god selskabsledelse. Bestyrelsen i German
High Street Properties A/S vurderer årligt selskabets regler, politikker og praksis i relation til anbefalingerne
om god selskabsledelse fra Nasdaq OMX København, og det er bestyrelsens opfattelse, at selskabet i al væ-
sentlighed følger anbefalingerne, idet bestyrelsen dog vurderer, at selskabsspecifikke forhold gør det uhen-
sigtsmæssigt eller irrelevant fuldt ud at følge visse anbefalinger.
I de følgende afsnit redegøres for selskabets stillingtagen til de specifikke anbefalinger, der ikke i al væsent-
lighed følges. Den fulde redegørelse for selskabets stillingtagen til anbefalingerne findes på selskabets
hjemmeside: http://germanhighstreet.dk/investor-relations/corporate-governance-2013.
Offentliggørelse af meddelelser på engelsk
Det anbefales, at offentliggørelse sker både på dansk og engelsk og eventuelt andre relevante sprog og om-
fatter brug af selskabets hjemmeside med identisk indhold på disse sprog.
Selskabet følger ikke denne anbefaling, idet meddelelser alene udsendes på dansk. Henset til selskabets stør-
relse, aktionærkreds og ressourcer vurderes det på nuværende tidspunkt ikke hensigtsmæssigt eller nødven-
digt at kommunikere på engelsk. Bestyrelsen overvejer løbende, hvorvidt selskabet også skal offentliggøre
meddelelser på engelsk.
1405024EogSN75286 FEE
German High Street
Properties
Bestyrelsesmedlemmers uafhængighed
Det anbefales, at mindst halvdelen af de generalforsamlingsvalgte bestyrelsesmedlemmer er uafhængige i
henhold til et nærmere specificeret sæt af betingelser, herunder bestyrelsesmedlemmets økonomiske involve-
ring i selskabet som andet end aktionær.
Selskabet administreres af Kartago Development ApS. Kartago ApS besidder hele A-aktiekapitalen og har
således en kontrollerende indflydelse og en væsentlig økonomisk interesse i selskabet både som aktionær og
som samarbejdspartner. I henhold til de af Nasdaq OMX København opstillede kriterier er personer ansat i
Kartago ApS ikke uafhængige. På tidspunktet for denne årsrapportis aflæggelse er en ud af bestyrelsens tre
medlemmer (formanden) samt direktionen, ikke uafhængig.
Bestyrelsen vurderer, at det i lyset af selskabets kapitalstruktur, dets strategi og hensynet til stabiliteten i
selskabets relationer til banker og andre samarbejdspartnere er hensigtsmæssigt, at administrator samtidig er
repræsenteret i bestyrelsen.
Vederlag til bestyrelsen og direktionen
Det anbefales, at det samlede vederlag (grundløn, bonus, kursrelaterede incitamentsordninger, pension, fra-
trædelsesordninger og andre fordele) ligger på et konkurrencedygtigt og rimeligt niveau og afspejler direkti-
onens og bestyrelsens selvstændige indsats og værdiskabelse for selskabet. Bestyrelsen har til hensigt at søge
at tilpasse direktionshonorar og det årlige honorar til bestyrelsesmedlemmer til et niveau, der anses for rime-
ligt og konkurrencedygtigt. Der henvises til særlig note i regnskabet hvor honoraret er specificeret.
Åbenhed om vederlag
Det anbefales, at der i årsrapporten gives oplysning om størrelsen af henholdsvis de enkelte bestyrelses-
medlemmers og de enkelte direktionsmedlemmers samlede specificerede vederlag og andre fordele af væ-
sentlig art, som ledelsesmedlemmet modtager fra selskabet og andre selskaber i samme koncern.
Selskabet følger ikke anbefalingen for så vidt angår vederlag fra andre selskaber i koncernen, hvilket skyldes
selskabets særlige ledelsesmæssige forhold, herunder at den fulde administration foretages af Kartago Deve-
lopment ApS.
ra
=>
24F0gSN75287
German High Street
Properties
Direktionen
Hans Thygesen, adm. direktør, født den 18. maj 1950
, Uddannelse
Stilling
Bestyrelsesformand i følgende selskaber
Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber
; Direktør i følgende selskaber udover German High
" Street Properties A/S
Indtrådt i direktionen
Advokat og cand. polit.
Group CEO i Kartago AG
Kartago Property A/S
Kartago Retail A/S, Kartago A/S, Kartago Development
ApS og Niirnberg Zentrum A/S.
Marsk ApS, Drot ApS, Kartago Retail A/S, Kartago Hold-
ing ApS, Kartago Development ApS, Kartago ApS og
Kartago A/S.
29. april 2010
Ud over ovenstående varetages direktions- og bestyrelsesstillinger i øvrige selskaber der vurderes uden betyd-
ning for årsrapporten.
Bestyrelsen
Michael Hansen, formand, født den 3. januar 1962
. Uddannelse
Stilling
" Bestyrelsesformand i følgende selskaber udover
German High Street Properties A/S
Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber
. Direktør i følgende selskaber
Indtrådt i bestyrelsen
Antal aktier
Uafhængighed
HD R og statsautoriseret ejendomsmægler
Administrationschef i Kartago A/S
Ejendomsselskabet Kartago ApS
Kartago A/S, Swiss Real Estate Danmark ApS, Kartago
Retail A/S, Kartago Property A/S, Kartago Development
ApS og Niirnberg Zentrum A/S.
Swiss Real Estate Danmark ApS, Kartago Administration
Tyskland ApS og Kartago Property A/S.
25. juni 2007 og på valg ved næste ordinære generalfor-
samling
200 styks
Michael Hansen betragtes ikke som værende uafhængig
som følge af hans ansættelse hos selskabets administrator
der ejes og drives af selskabets hovedaktionær.
Ud over ovenstående varetages direktions- og bestyrelsesstillinger i øvrige selskaber der vurderes uden betydning
for årsrapporten.
15
1405024EogSN75288
German High Street
Properties
Kim Lautrup, født den 9. januar 1976
Uddannelse
Stilling
Bestyrelsesformand i følgende selskaber
Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover Ger-
man High Street Properties A/S
Direktør i følgende selskaber
Indtrådt i bestyrelsen
”" Antal aktier
Uafhængighed
Statsautoriseret ejendomsmægler
Partner i Nordic Property Vision A/S
Nordic Property Vision A/S
H M Fjord ApS og Schaumann Libeck 1 ApS
H M Fjord ApS, Schaumann Retail Finland 1 A/S,
Schaumann Liibeck ApS, Schaumann Liibeck 1 ApS,
Ankida Holding ApS, Speranza Invest ApS og Schaumann
Hamburg Aps.
29. april 2010 og på valg ved næste ordinære generalfor-
samling
I/A
Kim Lautrup er uafhængig
Ud over ovenstående varetages direktions- og bestyrelsesstillinger i øvrige selskaber der vurderes uden betyd-
ning for årsrapporten.
Peter Marner Åge Jacobsen, født den 24. september
1962
Uddannelse Nationaløkonom, cand. oecon.
Stilling Konsulent
- Bestyrelsesformand i følgende selskaber Ingen
Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover Ger- Ingen
man High Street Properties A/S
Direktør i følgende selskaber
indtrådt i bestyrelsen
Antal aktier
Uafhængighed
EYSTNES Sp/f
27. maj 2011 og på valg ved næste ordinære generalfor-
samling
1.475 styks
Peter Marner Åge Jacobsen er uafhængig
Ud over ovenstående varetages direktions- og bestyrelsesstillinger i øvrige selskaber der vurderes uden betyd-
ning for årsrapporten.
1405024E0gSN75289
16
German High Street
Properties
Eames near ren er
me
ÆT RØSER
i . ,
ar RR se
,
i
7
i
i
i
i
|
I
Ejendom i Braunschweig
Ejendommens indgangsparti til ankerlejeren Gina Tricot.
German High Street
Properties
Hoved- og nøgletalsoversigt (Koncern)
DKK mio. 2013 2012 2011 2010 2009
Resultatopgørelse
Omsætning 46,0 43,9. 50,6 48,6 47,1
Resultat før værdireguleringer og finansielle poster . 26,2 25,7 31,1 31,4 32,8
Værdiregulering af investeringsejendomme 149. 5,7 17,6. -0,1 -58,7
Nedskrivning af koncerngoodwill 0,0 0,0 -142 0,0 0,0
Finansielle poster netto ' -21,3 -24,3 -30,8 -26,9 -26,5
Resultat før skat 198 71. 3,7 4,5 -52,4
Periodens resultat 16,7 59 3,1 4,2 -42,9
Balance
Investeringsejendomme 716,2 700,6 692,5 727,6 725,5
Periodens investeringer til anskaffelsessum ' 0,7 00 0,7 0,9 -0,9
Langfristede aktiver 716,2 704,9 694,2 752,3 750,2
Balancesum 733,2 728,9 732,0 786,2 781,1
Egenkapital 271,7 247,6 262,5 303,6 298,2
Langfristede forpligtelser 437,8 453,2 445,1 466,0 469,4
Pengestrømme
Pengestrømme fra drift ' 62 5,1. 3,8 10,3 5,0
Pengestrømme fra investeringsaktivitet -0,7 0,0 42,0 -0,9 0,0
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -10,5 -18,7 -41,7 -4,3. -4,6
Pengestrømme i alt ' -5,0 -13,6 42. 5,1 0,4
Nøgletal
Soliditet,% 37,1 34,0 35,9 38,6 38,2
Loan to value % 62,9 67,3 66,9 62,6 63,3
Forrentning af egenkapitalen % . 6,8 2,3 1,0 1,4 -12,6
Afkast af ejendomsporteføljen % 47) 44. 52. 43. 4,5
Forretning af egenkapitalen før værdireguleringer og : 20 0,5 0,1 15 1,8
Rentedækningsgrad 12. 10 1,0 1,2 1,2
Indre værdi pr. aktie, DKK ; 86,4 67,8 71,9 83,2 81,7
Indtjening pr. aktie, EPS, DKK 5,3 18 0,9. 1,2 -11,7
Aktiekurs, DKK 56,0 54,5 52,0. 38,5 41,5
Antal medarbejdere 1 1 l 1 1
Definition af nøgletallen fremgår på side 41
18
EDI AROS .
German High Street
Properties
Regnskabsberetning
Selskabets syvende regnskabsår omfatter perioden 1. januar — 31. december 2013.
RESULTATOPGØRELSE
Omsætning
Omsætningen udgjorde i 2013 DKK 46,0 mio. mod DKK 43,9 mio. i 2012. Stigningen i omsætningen skyl-
des udlejning af ledige lejemål.
Resultat før værdireguleringer
Bruttoresultatet udgjorde DKK 33,8 mio. efter drifitsomkostninger på DKK 12,2 mio. mod et bruttoresultat
på DKK 31,0 mio. og driftsomkostninger på DKK 12,9 mio. i 2012. Resultat før værdireguleringer udgjorde
DKK 26,2 mio. mod DKK 25,7 mio. i 2012.
Resultat før finansielle poster
Resultatet før finansielle poster udgjorde DKK 41,1 mio. efter en værdiregulering på ejendomsporteføljen på
DKK 14,9 mio. I 2012 udgjorde værdireguleringer DKK 5,7 mio. og resultat før finansielle poster var i 2012
DKK 31,4 mio.
Resultat før skat
Resultatet før skat udgjorde efter finansielle poster på netto negativ DKK 21,3 mio. et overskud på DKK
19,8 mio. mod finansielle poster på netto negativ DKK 24,3 mio. og et overskud DKK 7,1 mio. i 2012.
Resultat efter skat
Årets resultat efter skat i 2013 er et overskud på DKK 16,8 mio. mod et resultat på DKK 5,9 mio. i 2012.
Ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende, de øjeblikkelige konjunkturer og markedsforhold i Tyskland
taget i betragtning.
19
German High Street
Properties
BALANCE
Aktiver
Den bogførte værdi af koncernens investeringsejendomme udgjorde DKK 716,2 mio. den 31. december 2013
mod DKK 700,6 mio. den 31. december 2012. Værdien opskrevet med DKK 14,9 mio.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2013 værdiansat til EUR 96,0 mio.
eller DKK 716,2 mio. Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud fra bruttoleje-
faktorer på mellem 14,75 og 19,00 eller 17,50 i gennemsnit.
Den 31. december 2012 var ejendommene værdiansat til EUR 93,9 mio. eller DKK 700,6 mio. svarende til
en gennemsnitlig lejefaktor på 17,44.
De samlede aktiver andrager herefter i alt DKK 733,2 mio. mod DKK 728,9 mio. ved årets begyndelse.
Egenkapital og forpligtelser
Egenkapitalen udgjorde den 31. december 2013 DKK 271,7 mio. svarende til en soliditet på 37,1% mod
DKK 247,5 mio. og soliditet 34,0% i 2012. Egenkapitalen er i året blevet forøget med årets overskud, DKK
16,7 mio., DKK 13,5 mio. i anden totalindkomst og formindsket med DKK 6,1 mio. i anskaffelse af egne
aktier. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udloddes udbytte.
Finansielle gældsforpligtelser udgør DKK 450,7 mio. mod DKK 471,2 mio. ved årets begyndelse. Heraf har
DKK 14,5 mio. forfald i 2014.
PENGESTRØMME
Årets pengestrømme fra driftsaktivitet udgjorde DKK 6,2 mio. mod DKK 5,1 mio. i 2012. Pengestrømme fra
investeringsaktivitet udgør DKK 0,7 mio. mod DKK 0,0 mio. i 2012. Pengestrømme fra finansieringsaktivi-
tet, negativ DKK 10,5 mio., vedrører primært afdrag på koncernens finansielle gældsforpligtelser og anskaf-
felse af egne aktier.
EFTERFØLGENDE BEGIVENHEDER
Der er ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31. december 2013, udover at selskabet har afmeldt likvi-
ditsstilleraftalen pr. 30.6.2014 samt ændrer rapporterings valuta fra DKK til EURO fra 1. januar 2014.
20
German High Street
Properties
Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2013 for German High Street
Properties A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt
af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Årsrapporten giver
derfor efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og fi-
nansielle stilling pr. 31, december 2013 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og
pengestrømme for 2013.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold som den om-
handler og beskriver de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står
overfor.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Charlottenlund, den 31. marts 2014
Direktion
ll HAN
ll EL PD
FINK | / U
Un ll ln 1104 " Kim Lautrup ” Peter Marner Åge Jacqøsen
Formand | Næstformand
1405024EogSN75294
German High Street
Properties
endom 1 Braunschweig
Ej
Ejendommen på Bohlweg med stueetagen udlejet til McDonald's. De resterende etager er boligle-
jemål.
22
1405024EogSN75295
German High Street
Properties
Den uafhængige revisors erklæringer
Til kapitalejerne i German High Street Properties A/S
Påtegning på koncernregnskab og årsregnskab
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for German High Street Properties A/S for regnskabs-
året 1. januar — 31. december 2013, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenka-
pitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som
selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende
billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske
oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som
ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinforma-
tion, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Revisors ansvar
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores
revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderlige-
re krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører
revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig
fejlinformation.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i
koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder
vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne
skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virk-
somhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet
hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en
konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af,
om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige,
samt en vurdering af den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
23
14050?24FodgSN75296
ER
German High Street
Properties
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores kon-
klusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og
selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af koncernens og
selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2013 i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsno-
terede selskaber.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere
handlinger i tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet, Det er på denne baggrund
vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og
årsregnskabet.
Hellerup, den 31. marts 2014
PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
self
Med bør
iinkolt Mark Philip Beer
sa uulis et revisor Statsautoriseret revisor
2Åå
1405024EogSN75297 —
German High Street
Properties
Resultatopgørelse
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 Note. 2013 2012 2013 2012
Omsætning :… 45.959 43.903 3.589 0
Ejendommenes driftsomkostninger " »12.157 -12.916 0 0
Bruttoresultat - 33.802 30.987 3.589 0
Personaleomkostninger 5 -881 -741 -881 -741
Administrationsomkostninger 6 -6.694 -4.538 -5.114 -2.023
Resultat før værdireguleringer og finansielle poster 26.227 25.708 -2.406 -2.764
Tilbageførsel af nedskrivning af kapitalandele 0 0 32.332 -1.316
Værdiregulering af investeringsejendomme 7 :… 14.855 5.688 0 0
Nedskrivning af koncerngoodwill ' 0 0 0 0
Resultat før finansielle poster …… 41.082 31.396 29.926 -4.080
Finansielle indtægter 8 . 22 5.068 22 1
Finansielle omkostninger 9 . -21.331 -29.404 -237 -45
Resultat før skat 19.773 7.060 29.710 "4.124
Skat af periodens resultat 10 -3,031 -1.146 569 702
Periodens resultat 11 . 16.742 5.914 30.279 -3.422
Aktionærerne i German High Street Properties A/S 16.815 5.856 30.279 -3.422
Minoritetsinteresser -74 58 0 0
Periodens resultat 16.742 5.914 30.279 -3.422
Indtjening pr. aktie, EPS i DKK (svarer til ud-
vandet indtjening pr. aktie) 12 5,30 1,80
25
P2AE0dgSN75298
German High Street
Properties
Totalindkomstopgørelse
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2013 2012 2013 2012
Årets resultat . 16.742 5.914 . 30.279 -3.422
Anden totalindkomst
Beløb der recirkuleres til resultatopgørelsen, når visse
betingelser opfyldes
Valutaregulering omregning til præsentationsvaluta ' -127 631 ., -11 2.865
Dagsværdiregulering af rentesikringsaftaler 16.221 8.802 0 0
Skat af anden totalindkomst . -2.568 1.700 : 0 0
Anden totalindkomst for året efter skat 13.527 -6.471 - 30.268 2.865
Totalindkomst for året . 30.268 -557 : 30.268 -557
Aktionærerne i German High Street Properties A/S 30.342 -615 30.268 -557
Minoritetsinteresser . -74 58 0 0
Totalindkomst for året . 30.268 -557 …… 30.268 -557
24E0gaSN75299 Eee
BEER
German High Street
Properties
Balance
Aktiver Koncernen Moøderselskabet
DKK 1.000 Note: 2013 2012 2013 2012
Investeringsejendomme 13 716.189 700.636 0 0
Kapitalandele i dattervirksomheder 14 0 0 :… 275.632 236.652
Udskudt skatteaktiv 15 0 3.826 : 866 746
Langfristede aktiver i alt . 716.189 704.462 ' 276.498 237.398
Tilgodehavender fra udlejning 16 7173 274 . 0 0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 17 0 0. 0 9.865
Selskabsskat og sambeskatningsbidrag 449 662 449 649
Andre tilgodehavender ; 1.165 2.981 1.013 0
Periodeafgrænsningsposter . 0 484 0 0
Likvide beholdninger 18 14.640 20.018 234 118
Kortfristede aktiver i alt 17.027 24.419 1.696 10.632
Aktiver i alt " 733.216 728.881 278.194 248.030
14050?7?4F0ogSN75300 ENE
German High Street
Properties
Balance
Passiver Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 Note 2013 2012 2013 2012
Aktiekapital 19. 36.501 36.501 36.501 36.501
Reserve for valutakursregulering . -23 104 3.683 3.694
Reserve for rentesikring . 731.417 -45.071 0 0
Overkursfond 315.701. 315.701 0 0
Overført resultat 11. -49.101 -59.708 231.476. 207.332
Aktionærerne i German High Street Properties A/S 271.660 247.527 . 271.660 247.527
Minoritetsinteresser 4 78 0 0
Egenkapital i alt 271.664 247.605 271.660 247.527
Langfristede finansielle gældsforpligtelser 20 436.191 452.862 0 0
Udskudt skatteforpligtelse 21 … 1.507 0 0 0
Modtagne deposita 78 332 0 0
Langfristede forpligtelser i alt 437.775 453.194 0 0
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 22 14.471 18.370 0 0
Leverandører af varer og tjenesteydelser 1.096 1.220 0 0
Gæld hos tilknyttede virksomheder 17 0 0 "4.949 0
Anden gæld … 8.210 8.492 1.585 503
Kortfristede forpligtelser i alt 23.777 28.082 6.534 503
Passiver i alt 733.216 728.881 . 278.194 248.030
FEodSN75301
German High Street
Properties
Egenkapitalopgørelse
Koncern
SE …m 3 =
= == S
im 5 D så fm st
mann = za = oe -
2 åbu SE 8 0 Éå Små 2, &
So SEE oå 3 s 0 RER 2 å s
== za 9 Pa i s = Sw = =
& SE83s g38 5 ss SEs SE s
Ex Sw 25 > 5 ZEotø ES En
DKK 1.000 < æsiå me o o d<0nd ås: få
Egenkapital primo 2012 ” 36.501 -527 -37.969 315.701 -51.253 262.453 20 262.473
Totalindkomst for perioden 0 631 -7.102 0 5,856 -615 58 -557
Anskaffelse af egne aktier 0 0 0 0 -14.369 -14.369 0 -14.369
Ållok, af minoritetsinteresse 0 0 0 0 58 58 0 58
Egenkapital ultimo 2012 36.501 104 -45.071 315.701 -59.708 247.527 78. 247.605
"Totalindkomst for perioden 0 -127 13.654 0 16.815 30.342 -74 30.268
Anskaffelse af egne aktier 0 0 0 0. -6.135 -6.135 0 -6.135
-Allok. af minoritetsinteresse 0 0 0 0 -74 -74 0 -74
F ,
Egenkapital ultimo 2013 36.501 -23 -31.417 315.701 -49.101 271.660 4 271.664
Moderselskabet
= 1 ==
SER + å
13 BØ838 28858 å
SE SBB Sy EB
ES SS 22 de
DKK 1.000 <a vi Ø>ik Og Fl
Egenkapital primo 2012 36.501 829 225.123 262.453
Anskaffelse af egne aktier 0 0 -14.369 -14,369
Totalindkomst for året 0 2.865 -3,422 -557
Egenkapital ultimo 2012 36.501 3.694 207.332. 247.527
Anskaffelse af egne aktier 0 0. 6.135 — -6.135
Totalindkomst for året 0 -11 30.279 30.268
Egenkapital ultimo 2013 36.501 3.683 231.476 271.660
7 SN75302 EEN
German High Street
Properties
Pengestrømsopgørelse
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2013 2012 2013 2012
Periodens resultat 16.742 5,914 30.279 -3.422
Tilbageførsel af nedskrivninger af kapitalandele | 0 0 -32.332 1.316
Værdiregulering af investeringsejendomme "14.854 -5,688 0 0
Finansielle indtægter |. -22 -5,.068 | -22 -1
Finansielle omkostninger 21.331 29.404 ; 237 45
Skat af periodens resultat ' 3.031 1.146 . -569 -702
Pengestrømme fra drift før ændring i driftskapital 26.228 25.708 -2.407 -2.764
Ændring i kortfristede tilgodehavender : 2.013 102 , 2.602 17.154
Ændring i kortfristede forpligtelser -406 3.616 : -6.031 -283
Pengestrømme fra drift før finansielle poster "… 27.835 29.426 6.226 14.107
Renteindbetalinger 22 5.068 22 i
Renteudbetalinger =20.965 -29.404 -237 -45
Betalt selskabsskat -685 0 0 0
Pengestrømme fra driftsaktivitet : 6.207 5.090 6.011 14.063
Tilgang investeringsejendom | -703 0 0 0
Penge fra investeringsaktivitet : -703 0 0 0
Optagelse fra lån 0 0 0 0
Indfrielse af lån ' -4.344 -4.329 0 0
Modtagne deposita -254 108 0 0
Anskaffelse af egne aktier -6.135 -14,369 -6.135 -14.369
Sikkerhedsstillelser for långivere 254 -108 ; 0 0
Penge fra finansieringsaktivitet -10.479 -18.697 -6.135 -14.369
Årets frie pengestrømme -4.975 13.607 —— -124 -306
Likvide beholdninger til fri disposition primo 19.686 33.101 118 424
Valutakursregulering -138 192 . 240 0
Likvide beholdninger til fri disposition ultimo 14.573 19.686 234 118
Likvide beholdninger til fri disposition "14,573 19,686 234 118
Likvide beholdninger stillet til sikkerhed for
lejedeposita mv. 67 332 0 0
Likvide beholdninger i alt 14.640 20.018 234 118
Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncernregnskabets øvrige bestanddele.
SS ]
German High Street
Properties
Noteoversigt Note Side
Anvendt regnskabspraksis 1 33
Risici 2 42
Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger 3 45
Segmentoplysninger 4 47
" Personaleomkostninger 5 47
Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor 6 48
Værdiregulering af nvesteringsejendomme 7 48
Finansielle indtægter 8 48
Finansielle omkostninger 9 48
Skat 10 49
" Resultatdisponering 11 49
Indtjening pr. aktie 12 5Q
Investeringsejendomme 13 50
Kapitalandel i dattervirksomheder 14 51
Udskudt skatteaktiv 15 52
Tilgodehavender fra udlejning 16 53
” Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 17 53
Likvide beholdninger 18 53
Aktiekapital 19 54
Finansielle gældsforpligtelser 20 55
. Udskudt skatteforpligtelse 21 56
Finansielle instrumenter 22 57
Valutaeksponering 23 57
Kapitalstyring 24 58
: Kontraktlige forpligtelser 25 58
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 26 58
" Eventualforpligtelser 27 58
Nærtstående parter 28 59
Efterfølgende begivenheder 29 59
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter 30 60
WJ
mm
24FodSN75304
ifemmmrel tk
ANS gsalkld
. 2 : gg ITS
ÆT. æ |
Properties
German High Street
Ejendommen på Schillerstrasse med flere små butikslejere. De øvrige etager er kontolejemål.
32
14050?24EFogSN75305
SN75306 BENE
ES $= ST]
German High Street
Properties
Note 1 - Anvendt regnskabspraksis
Generelt
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de internationale regnskabsstan-
darder (IFRS) som er godkendt af EU og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven,
samt Nasdaq OMX Københavns øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering.
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet opfylder tillige IFRS udstedt af LASB.
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet for 2013 aflægges i DKK 1.000.
Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år.
Nye standarder og fortolkningsbidrag
Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag.
Årsregnskabet af aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IAS/IFRS) samt fortolk-
ningsbidrag (IFRIC), der er gældende for regnskabsår, der begynder 1. januar 2013 eller senere. Følgende er
relevante for koncernen:
« Ændring af IAS 1 vedr. præsentation af årsregnskabet. I henhold til ændringen skal beløb i anden to-
talindkomst opdeles i beløb, der recirkuleres når visse betingelser er opfyldt og beløb, der ikke recir-
kuleres.
& IFRS 13 om dagsværdimåling. IFRS 13 er en generel standard om måling af dagsværdi og erstatter
den vejledning, der findes i IAS 40. Den fastslår, at dagsværdien af ikke finansielle aktiver skal op-
gøres ud fra et ”highest and use” koncept. Standarden indeholder endvidere en række oplysnings-
krav.
Standarder og fortolkningsbidrag, der er udstedt men endnu ikke trådt i kraft
Følgende standarder og fortolkningsbidrag , som pr. balancedagen er godkendt af EU og endnu ikke trådt i
kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen.
Ændring til IAS 32 vedr. betingelserne for at præsentere finansielle aktiver og forpligtelser er modregnet.
(AJ
ØJ
German High Street
Properties
Konsolideringspraksis
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet German High Street Properties A/S samt virksomheder, hvori
moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet
gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse.
Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter,
De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncernens
regnskabspraksis.
Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med moderselskabets andel
af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet
blev etableret.
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra anskaffelsestidspunktet, som
er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indreg-
nes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen
over virksomheden overgår til tredjemand. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte eller
afviklede virksomheder.
Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identi-
ficerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på erhvervelsestidspunktet. Identi-
ficerbare immaterielle aktiver indregnes, såfremt de kan udskilles eller udspringer fra en kontraktlig ret, og
dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indregnes udskudt skat af de foretagne revurderinger. Samtlige
virksomhedssammenslutninger er gennemført før 1. januar 2010, hvor ændret IFRS 3 er trådt i kraft. Neden-
stående beskrivelse omfatter derfor alene regnskabspraksis efter den tidligere IFRS 3.
Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der di-
rekte kan henføres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller
flere fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, såfremt den pågældende begi-
venhed er sandsynlig og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt.
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dagsværdien af over-
tagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes under immaterielle anlægsakti-
ver, Goodwill testes årligt for værdiforringelse. Første nedskrivningstest udføres inden udgangen af overta-
gelsesåret. Ved overtagelsen henføres goodwill til de pengestrømsfrembringende enheder, der efterfølgende
danner grundlag for nedskrivningstest.
Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dags-
værdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser foretages en revurdering af
de opgjorte dagsværdier og den opgjorte kostpris for virksomheden. Hvis dagsværdien af de overtagne akti-
ver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurdering fortsat overstiger kostprisen, indregnes forskels-
beløbet som en indtægt i resultatopgørelsen.
Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem salgs-
summen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller
afviklingstidspunktet, inklusive goodwill, akkumulerede valutakursreguleringer ført direkte på egenkapitalen
samt forventede omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til dagsværdien af det modtagne
vederlag.
German High Street
Properties
Omregning af fremmed valuta
Funktionel valuta
I koncernregnskabet måles de poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, i den
valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer (funktionel valuta). Den
funktionelle valuta for såvel moderselskabet som datterselskaberne er EUR. Transaktioner i andre valutaer
end den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.
Transaktioner i fremmed valuta
Transaktioner i anden valuta end den funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktions-
dagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er
afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem
transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultat-
opgørelsen som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-
monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes
til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som revurderes til dagsværdi eller nedskrives, omregnes
ved brug af valutakursen på revurderings- eller nedskrivningstidspunktet.
Præsentationsvaluta
Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at moderselskabet overvejende
har danske aktionærer.
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der har en anden funktionel valuta end danske kroner
(DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse afviger
væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de fakti-
ske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.
Valutakursdifferencer, opstået ved omregning af balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valu-
takurser samt ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser,
indregnes i anden totalindkomst og klassificeres som en særskilt reserve under egenkapitalen. Denne omreg-
ning omfatter også valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af koncernmellemværender, hvor afreg-
ning hverken er planlagt og sandsynlig inden for en overskuelig fremtid, da sådanne mellemværender anses
for et tillæg eller et fradrag i nettoinvesteringen. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået
som følge af ændringer, der er foretaget direkte i enhedens egenkapital, ligeledes i anden totalindkomst.
Poster i resultatopgørelsen
Omsætning
Lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede kontrakter.
ØJ
VI
German High Street
Properties
Ejendommenes driftsomkostninger
Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder indgår direk-
te og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse samt ejendomsadministration.
Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, omkostningsføres i
resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger.
Personaleomkostninger
I personaleomkostninger indregnes løn- og personaleomkostninger, der er afholdt til ledelse og administrati-
on af selskabet.
Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af
koncernen.
Værdiregulering af investeringsejendomme
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten ”Værdi-
regulering af investeringsejendomme”.
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
Avance og tab ved salg af investeringsejendomme, der opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssi-
ge værdi og salgsprisen, indregnes i resultatopgørelsen i posten ”Værdiregulering”.
Finansielle indtægter og omkostninger
Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede valutakurs-reguleringer,
kursregulering på værdipapirer, amortisering af låneomkostninger til kreditinstitutter.
Skat af årets resultat
Årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til
årets resultat og indregnes i anden totalindkomst, med den del, der kan henføres til anden totalindkomst, og
direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner.
Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.
Moderselskabet er sambeskattet med Kartago A/S indtil 10. august 2009 og fra denne dato med Kartago
ApS.
36
German High Street
Properties
Poster i balancen
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og
eventuelt direkte tilknyttede omkostninger.
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Se note 3 for beskrivelse af måling af investe-
ringsejendomme til dagsværdi.
Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelses-
tidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som
forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, om-
kostningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger.
Der indregnes ikke renter i kostprisen på investeringsejendomme, da disse måles til dagsværdi.
Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen.
Ejendomme, som forventes solgt, reklassificeres til ”Investeringsejendomme til salg”.
Kapitalandele i dattervirksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Hvor kostprisen overstiger
genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.
Udlån til dattervirksomheder
Udlån til dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris i moderselskabets regnskab, hvilket i al væsent-
lighed svarer til pålydende værdi.
Nedskrivning af aktiver
Den regnskabsmæssige værdi af langfristede aktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af
værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning eller dagsværdiregulering. Hvis dette er tilfæl-
det, gennemføres en nedskrivningstest til afgørelse af, om genindvindingsværdien er lavere end den regn-
skabsmæssige værdi, og der nedskrives til denne lavere genindvindingsværdi.
Overstiger den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i datterselskaber den værdi, nettoaktiverne er ind-
regnet med i koncernregnskabet, anses det for at være en indikation for værdiforringelse.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi med fradrag af salgsomkost-
ninger og kapitalværdien. Ved opgørelse af kapitalværdien tilbagediskonteres skønnede fremtidige penge-
strømme til nutidsværdi ved hjælp af en diskonteringsfaktor, der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger
af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyttet aktivet, og som der ikke er regu-
leret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.
Såfremt aktivets genindvindingsværdi skønnes at være mindre end den regnskabsmæssige værdi, nedskrives
den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.
3/7
I ANENDARNSEN 152310 — >
German High Street
Properties
Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterfølgende tilbageførsler af nedskrivninger
som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes aktivets regnskabs-
mæssige værdi til det korrigerede skøn af genindvindingsværdien, dog maksimalt til den regnskabsmæssige
værdi, som aktivet ville have haft, hvis nedskrivningen ikke var foretaget.
Nedskrivningstest omfatter ikke investeringsejendomme, der måles til dagsværdi.
Tilgodehavender
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende til amorti-
seret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der foretages nedskrivning på tilgodeha-
vender, når det er konstateret, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overens-
stemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurde-
ring af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdi-
en af forventede fremtidige betalinger.
Likvider
Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt andre kortfristede, let omsætte-
lige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksi-
malt tre måneder.
Egenkapital
Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier eller optioner, vises efter
skat som et fradrag i egenkapitalen.
Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen.
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier indregnes direkte i overført resultat i egen-
kapitalen.
38
German High Street
Properties
Finansielle gældsforpligtelser
Fastforrentede lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, vedrørende investeringsejendomme indreg-
nes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efter-
følgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nomi-
nelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden ved anvendelse af den
effektive rentemetode.
Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret til at udsky-
de indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den dato, hvor kontrakten indgås,
og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af,
hvorvidt det finansielle instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdækning, og i så fald af karakte-
ren af den afdækkede transaktion.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne
for sikring af dagsværdien, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien
af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for
afdækning af pengestrømme, indregnes i egenkapitalen for så vidt angår den effektive del af instrumentet.
Tab eller gevinst, som knytter sig til den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen. Beløb, som er akku-
muleret under egenkapitalen, overføres til resultatopgørelsen i den periode, hvor den afdækkede transaktion
påvirker resultatopgørelsen.
Udskudt skat
Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssig værdi af aktiver
og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil
være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse af skat-
teværdien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte
anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat på investeringsejendomme opgøres
som den skattemæssige effekt af salg af ejendommene til den regnskabsmæssige værdi på balancedagen.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til
den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening
eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.
Der indregnes ikke udskudt skat, som opstår på tidspunktet for første indregning af et aktiv, der ikke erhver-
ves ved en virksomhedssammenslutning.
German High Street
Properties
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed indtruffet senest på balancedagen
har en retslig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at
indfri forpligtelsen, og at beløbets størrelse kan måles pålideligt.
Dagsværdi ved måling og oplysning
Dagsværdien af finansielle instrumenter, der handles i et aktivt marked, opgøres til senest noterede kurs.
Dagsværdien af finansielle instrumenter, som ikke handles i et aktivt marked, opgøres på grundlag af en
værdiansættelsesmodel, med udgangspunkt i discounted cash flow.
Opgørelsen baseres så vidt muligt på observerbare markedsdata. Dagsværdien af lån opgøres på basis af sel-
skabets aktuelle lånerente for tilsvarende lån.
Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansie-
ringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning. Likvi-
ditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I
pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra overtagelsestidspunk-
tet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode med udgangspunkt i årets resultat før skat.
Pengestrømme fra driftsaktivitet
Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring i driftskapitalen og ikke
kontante resultatposter som af- og nedskrivninger og hensatte forpligtelser. Drifiskapitalen omfatter omsæt-
ningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Pengestrøm til investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af immaterielle, materielle og
finansielle anlægsaktiver.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfri-
stede gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger til og fra selskabsdeltagerne.
40
German High Street
-Properties
Likvider
Likvide beholdninger i pengestrømsopgørelsen omfatter indeståender på konti i banker samt andre kortfri-
stede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring, som ikke er stillet til sikker-
hed.
Likvide beholdninger i balancen omfatter både likvide beholdninger til fri disposition og likvide beholdnin-
ger stillet til sikkerhed for långivere.
Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale.
Nøgletal
Soliditet
Loan to value
Afkast af ejendomsporteføljen
Forrentning af egenkapital
Indre værdi pr. aktie
Indtjening pr. aktie
Rentedækningsgrad
Forretning af egenkapital før skat
og værdireguleringer
41
array AA
Egenkapital ultimo x 100
Samlede aktiver
Rentebærende gæld x 100
Investeringsejendomme
Lejeindtægter - ejd. omkostninger
Investeringsejendomme
Årets resultat x 100
Egenkapital primo
Egenkapital ultimo x 100
Antal aktier ultimo
Årets resultat x 100
Gennemsnitlig antal aktier
EBIT + Renteindtægter
Renteudgifter
Resultat før skat og vædipapir
Egenkapital primo
German High Street
Properties
Note 2 - Risici
Aktiv risikostyring indgår som en del af koncernens strategi med henblik på at optimere indtjeningsmulighe-
derne. Koncernen søger i videst muligt omfang at imødegå og styre de risici, som koncernen via egne hand-
linger kan påvirke. Ejendomsmarkedet er konjunkturfølsomt, hvilket blandt andet kommer til udtryk ved
periodisk kraftigt svingende ejendomspriser.
De overordnede rammer for koncernens risikostyring vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen på bag-
grund af blandt andet rapporteringen fra koncernens samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration.
Nedenfor beskrives de risici, som skønnes at kunne have negativ påvirkning på koncernens fremtidige vækst,
aktiviteter, økonomiske stilling og resultat. Beskrivelsen er ikke udtømmende, og der er ikke tale om en prio-
riteret rækkefølge af de beskrevne risikofaktorer.
Driftsrisici
Driften af ejendomsporteføljen kan blive påvirket af blandt andet ændringer i realiserede lejeindtægter samt
omkostninger ved drift og vedligeholdelse.
Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med aner-
kendte samarbejdspartere.
Lejeindtægter
Investering i fast ejendom er forbundet med en udlejningsrisiko. Udlejningsrisikoen vedrører hovedsagligt
udviklingen i lejeniveau og udviklingen i tomgangsleje. Sådanne afvigelser kan navnlig skyldes forhold ved-
rørende lejernes mulighed og evne til at honorere lejeopkrævninger, koncernens muligheder for at regulere
lejen, den generelle og specifikke efterspørgsels- og udbudsudvikling på de lokale markeder, udvikling i
lejeledigheden og udviklingen i markedslejeniveauet på tyske strøgejendomme.
Koncernens ledelse og administrator følger tæt op på huslejeudviklingen via periodevis og systematisk rap-
portering. Dette sker for at sikre fokus på udlejningen af tomme lokaler, styre løbetiden på nye kontrakter,
undgå koncentration af udløbstidspunkter, sikre stabilitet og i sidste ende for at minimere tomgangsniveauet
mest muligt.
Omkostninger ved drift og vedligeholdelse
Ledelsen vurderer, at de planlagte udgifter til drift og vedligeholdelse er tilstrækkelige til at sikre oprethol-
delsen af den nuværende lejeindtægt og af ejendomsporteføljens nuværende tekniske stand. Der er imidlertid
risiko for, at koncernens faktiske udgifter viser sig at være højere end forventet. De faktiske udgifter til ved-
ligeholdelse kan endvidere blive påvirket af en række eksterne forhold, herunder vejrmæssige forhold, tekni-
ske forhold, myndighedskrav, kommercielle beslutninger som led i porteføljens løbende optimering og ud-
viklingen i det almindelige prisniveau.
Den miljømæssige belastning fra driften af porteføljen forsøges reduceret gennem minimering af energifor-
bruget, hvor det er økonomisk forsvarligt, og hvor det kan føre til reduktion af driftsomkostninger. Ændrin-
ger i myndighedernes krav til miljøforhold kan på den anden side føre til en forøgelse af driftsomkostninger-
ne.
Ååz
German High Street
Properties
Kreditrisiko
Koncernen har ingen særlig koncentration af kreditrisici. Kreditrisici vedrører tilgodehavender hos lejere og
andre kortfristede aktiver, herunder likvide beholdninger. Risikostyring finder sted på koncernniveau i over-
ensstemmelse med ledelsens retningslinjer.
Retningslinjerne omfatter kreditgodkendelse af nye lejere og løbende overvågning af tilgodehavender. Rap-
portering til ledelsen foregår månedligt.
Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang,
koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen.
Risiko vedrørende ejendomsadministration
Koncernens evne til at administrere porteføljen effektivt vil have en betydning for udviklingen i lejeindtæg-
terne og den planlagte optimering af porteføljen med henblik på at opnå den størst mulige leje fra de erhver-
vede ejendomme.
Der er indgået aftale med Colliers Property Management Partners GmbH om varetagelse af ejendomsadmini-
strationen og kommerciel forvaltning. Colliers? opgaver omfatter blandt andet udlejning, lejeopkrævning,
økonomisk rapportering og myndighedskontakter m.v.
Markedsrisici
Værdien af porteføljen er dels afhængig af dens kommercielle drift og indtjening, dels af udviklingen og
prissætningen på investeringsejendomme generelt i Tyskland, herunder i særdeleshed prissætningen på tyske
strøgejendomme, Den generelle prissætning på strøgejendomme påvirkes af en lang række faktorer, blandt
hvilke kan nævnes: Aktuel inflation og forventninger til fremtidig inflation, aktuelt renteniveau og forvent-
ninger til fremtidigt renteniveau, fremtidige ejendomsinvestorers krav til nettoforrentning for tilsvarende
ejendomme, omfanget af nybyggeri af forskellige ejendomstyper, efterspørgslen efter lokaler, befolknings-
udviklingen generelt og i lokalområdet, den generelle samfundsøkonomiske udvikling, herunder specielt den
økonomiske vækst, beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i det tyske privatforbrug, udviklingen i detailbu-
tikkernes omsætning og indtjening og ændringer i den offentlige sektors aktivitetsniveau og efterspørgsel
efter lokaler.
Valutarisiko
Koncernen ejer udelukkende ejendomme i Tyskland. Såvel koncernens aktiver som løbende indtjening er
derfor i EUR. For at reducere valutarisikoen har koncernen ligeledes optaget finansiering i EUR. Det er såle-
des alene koncernens egenkapital, der er risikobehæftet for en dansk baseret investor. Ledelsen vurderer i
øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR for begrænset i forhold til DKK.
43
German High Street
Properties
Renterisiko
I finansiering af investeringen i porteføljen indgår lån for 205,3 mio med en fast rente på 5,65% med udløb
den 29. september 2017. Den resterende del af lånet DKK 206,7 mio er fastlåst med en rente på 2,36% med
et udløb den 29. december 2017.
Renteafdækningen er vist i note 20, Finansielle gældsforpligtelser.
En fastlåsning af renten i denne periode skal ses i sammenhæng med de kontraktlige forhold for fastlæggelse
af afkastet af investeringsejendomme, hvor ikke mindst lejekontrakter med en vis løbetid er et vigtigt ele-
ment. Ledelsen vurderer derfor, at ovennævnte fastlåsning af renten må anses som passende.
Når lånene skal rentefornys i år 2017, vil der i forbindelse med refinansieringen være risiko for, at der kan
ske ændringer i de samlede renteudgifter afhængigt af det generelle renteniveau på tidspunktet for refinansie-
ring.
Ændring i markedsrenten vil påvirke den indregnede værdi af swapaftalerne og derved de samlede finansiel-
le gældsforpligtelser i balancen. Nedenfor er vist påvirkningen på de samlede finansielle gældsforpligtelser
som følge af ændringer i markedsrenten.
Ændring i markedsrenten (i procentpoint) -1,00 . Basis +1,00
Dagsværdi i DKK 1.000 -432.358 -450.661 -470.088
Ændring i dagsværdi i DKK 1.000 -18.303 . 0 19.427
Som følge af at swapaftalerne er effektive sikringsinstrumenter, vil ændringen ikke påvirke årets resultat men
alene påvirke anden totalindkomst.
Refinansierings- og likviditetsrisici
Som et vigtigt led i risikostyringen følger ledelsen tæt op på koncernens likviditetsberedskab, der skal sikre,
at koncernens nuværende og fremtidige forpligtelser, herunder betaling af rente og afdrag til långivere, kan
serviceres.
Lånene til koncernens investering i porteføljen er indgået med uopsigelighed fra långivernes side indtil 4.
kvartal 2017. I forbindelse med en refinansiering af lånene kan der opstå en risiko for, at porteføljens mar-
kedsværdi på refinansieringstidspunktet er faldet i forhold til anskaffelsessummen.
Et fald i porteføljens markedsværdi kan påvirke mulighederne for og i givet fald de vilkår, på hvilke porte-
føljen kan refinansieres.
På grund af afvikling af gæld og forventet værdistigning på ejendommene forventes refinansieringsrisikoen
begrænset grundet øget friværdi.
Til lånene er der knyttet en række betingelser (covenants) til finansielle nøgletal for koncernen og porteføl-
jen, der løbende skal være opfyldt.
Såfremt covenants ikke kan opfyldes, eller ikke kan bringes til opfyldelse, kan dette medføre, at lånene opsi-
ges som følge af misligholdelse. I så fald skal lånene refinansieres eller porteføljen helt eller delvist afhæn-
des, hvilket vil påføre koncernen en række omkostninger samt risikoen for, at porteføljen i forbindelse med
LÅ
German High Street
Properties
en tvangsrealisation sælges til værdier, der ligger under den værdi porteføljen ville kunne indbringe ved et
almindeligt salg på det frie marked.
Koncernen er underlagt de risici der kan være i forbindelse med en generel opstramning af belåningsrammer
og udbuds begrænsning af låneudbud i forbindelse med en refinansiering af porteføljen.
Politiske risici vedrørende dansk og tysk skatte- og afgiftslovgivning
Koncernen er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og afgifter, og der kan ikke gives
sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller afgiftslovgivningen ikke forekommer, herunder ændringer i
dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyskland. Væsentlige ændringer i lov eller praksis
vedrørende skatter og afgifter vil kunne påvirke koncernens økonomiske stilling og resultat.
Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt undtaget
fra betaling af tysk erhvervsskat på 15-19%. Da regelsættet vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst,
kan der ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til enhver tid
vil være opfyldte. Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagelsesbetingelserne, vil det medføre
yderligere ikke-budgetterede skattebetalinger, blandt andet fordi fradragsretten for renter på langfristet gæld
under de tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50%.
Ledelsen vurderer i samarbejde med tyske skatterådgivere, at det vil være muligt at undgå den tyske er-
hvervsskat.
Note 3 - Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger
I forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretager ledelsen en række skøn og vurderinger vedrørende fremti-
dige forhold, der indeholder en stillingstagen til målingen af regnskabsmæssige aktiver og forpligtelser.
Ledelsen vurderer følgende anvendte regnskabspraksis som mest væsentlig for koncernen.
Måling af investeringsejendomme til dagsværdi
Ledelsen vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme måles til dagsværdi giver
det bedste udtryk for koncernens aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af koncernens
aktiviteter.
Den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning for resultatopgørelse og balance, da udsving i
dagsværdien i regnskabsåret vil påvirke målingen af investeringsejendomme i balancen og vil blive ført i
resultatopgørelsen.
Alternativt kunne investeringsejendomme måles til kostpris med fradrag afskrivninger med heraf følgende
påvirkning af balance og resultat af af- og nedskrivninger.
Den bedste dokumentation for dagsværdierne for koncernens investeringsejendomme er aktuelle priser i et
aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan information bestemmes dags-
værdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.
Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendommene fastsættes ud fra markedskonforme standarder og
bygger på en individuel vurdering af investeringsejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdel-
sesstand og afkastkrav.
45
mo amt mar 0DC>t 0
German High Street
Properties
Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejendomme, herunder sammenligne-
lige værdier for tidligere salg af større grupper af ejendomme.
Dagsværdien for investeringsejendommene i årsrapporten for 2013 er vurderet på baggrund af en ekstern
vurdering af kapitaliseringsfaktorer af det internationalt anerkendte valuarfirma CityJung GmbH. Ledelsen
har hertil tillagt værdien af udlejningspotentiale og udviklingsmuligheder og fratrukket forventede udgifter
til at realisere potentialet.
Der er ved fastlæggelsen af dagsværdien blandt andet anvendt følgende metoder:
. Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom, hvor en ejendoms værdi fastlægges ud fra det for-
ventede driftsoverskud og et afkastkrav
e Nettoleje gange kapitaliseringsfaktor (lejefaktor) efter sædvanlig tysk model
Beregningen af dagsværdien bygger således på skøn over den fremtidige leje, de nuværende lejeres evne til
at opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tomgangsperioder, vedligeholdelsesbehov samt et skøn over af-
kastkravet.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2013 værdiansat til EUR 96,0 mio.
eller DKK 716,2 mio. Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud fra en brutto-
lejefaktor på mellem 14,75 og 19,0 eller 17,50 i gennemsnit.
31. december 2012 var ejendommene værdiansat til EUR 93,9 mio. eller DKK 700,6 mio. svarende til en
gennemsnitlig bruttolejefaktor på mellem 14,50 og 19,30 eller 17,44 i gennemsnit.
German High Street
Properties
Skat
Koncernen har skattepligtige aktiviteter i både Danmark og Tyskland, og der beregnes aktuel skat af forven-
tede danske og tyske skattepligtige indkomster. Såfremt skattemyndighederne ved en gennemgang af kon-
cernens selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der ske ændring af den tidligere beregnede skat.
Herudover beregnes udskudt skat på baggrund af en vurdering af den fremtidige aktuelle skat, der skal beta-
les vedrørende poster i regnskabet. Vurderingen bygger på forventninger om fremtidige skattepligtige resul-
tater og skatteplanlægningsstrategier, herunder forventninger til exit-strategier. Fremtidige ændringer i lov-
givningen omkring selskabsskat og andre ændringer i de nævnte forventninger, herunder om salget finder
sted som salg af aktier eller som salg af enkelte ejendomme, kan således medføre, at den fremtidige betalbare
skat kan afvige væsentligt fra den beregnede udskudte skat.
Beregningen af årets skat fremgår af note 10 og skatte aktiv og udskudt skat i henholdsvis note 15 og 21.
Note 4 - Segmentoplysninger
Koncernen investerer udelukkende i tyske strøgejendomme og ejer 14 strøgejendomme i større byer i det
vestlige Tyskland.
Aktiviteterne styres og rapporteres under ét, hvorfor koncernen kun har et operationelt segment.
Note 5 - Personaleomkostninger
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2013 2012 2013 2012
Lønninger -472 -336 -472 -336
Andre omkostninger til social sikring : -9 5 -9 -5
Andre personaleomkostninger 0 0 0 0
Honorar til moderselskabets bestyrelse . -400 -400 -400 -400
Personaleomkostninger i alt -881 -741 -881 -741
Direktøren modtager ikke vederlag fra German High Street Properties A/S. Direktionens honorar er inklude-
ret i selskabets selskabsadministrationsaftale med Kartago Development ApS. Fra og med 2014 modtager
direktøren derudover et særskilt honorar på EUR 100.000 p.a.. Vederlag for selskabsadministrationsaftalen
fremgår af note 28, nærtstående parter.
47
German High Street
Note 6 - Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
DKK 1.000
Revision
Samlet honorar til den generalforsamlingsvalgte
revisor
Øvrige administrationsomkostninger
Administrationsomkostninger i alt
Properties
Koncernen Moderselskabet
2013 2012 2013 2012
-275 -1.346 -275 -376
-275 -1.346 -275 -376
-6.419 -3.192 -4.839 -1.647
-6.694 -4.538 -5,114 -2.023
Note 7 - Værdiregulering af investeringsejendomme
Årets værdiregulering er beregnet som forskellen mellem dagsværdien, EUR 93,9 mio. (DKK 700,6 mio.) pr.
31.12.2012 og, og værdien pr. 31.12.2013, EUR 96,0 mio.(DKK 716,2 mio), korrigeret for årets tilgang og
årets afgang samt valutakursregulering jf. note 13.
Note 8 - Finansielle indtægter
DKK 1.000
Renteindtægter fra pengeinstitutter
Tilknyttede virksomheder
Finansielle indtægter i alt
Note 9 - Finansielle omkostninger
DKK 1.000
Renteudgifter til kreditinstitutter
Renteudgifter til pengeinstitutter
Tilknyttede virksomheder
Andre renteomkostninger
Finansielle omkostninger i alt
Koncernen Moderselskabet
2013 2012 2013 2012
1 5.068 1 1
21 0 21 0
22 5.068 22 1
Koncernen Moderselskabet
2013 2012 2013 2012
-20.963 -24.622 0 0
-3 -4.782 0 Q
0 Q -195 0
-365 0 -42 -45
-21.331 -29.404 -237 -45
48
German High Street
Properties
Note 10 - Skat
Koncernen Møderselskabet
DKK 1.000 2013 2012 2013 2012
Aktuel skat -717 0 0 0
Ændring af skatteprocent -9 0 -9 0
Udskudt skat -4.873 -2,846 578 702
Årets skat i alt 5,599 -2.846 569 702
Heraf indregnet i anden totalindkomst:
Aktuel skat af anden totalindkomst 0 0 0 0
Udskudt skat af anden totalindkomst : -2.568 1.700 , 0 0
Skat af årets resultat i alt ” -3.031 -1.146 . 569 702
Skat af årets resultat forklares således:
Resultat før skat 19.773 7.060 30.756 4.900
Tilbageførsel af regulering af kapitalandele i . .
dattervirksomheder 0 0 -33.377 -7.708
Grundlag for beregning af skat til lokale satser | 19.773 7.060 -2.622 -2.808
Skat beregnet på baggrund af lokale satser -3.031 -1.146 578 702
Ændring af skattesats 0 0 -9 0
Skat af årets resultat -3.031 -1.146 569 702
Gennemsnitlig skattesats i % 15,33 16,23 22,00 25,00
Koncernen beskattes med 25% af dansk indkomst i 2012 og 22% i 2013 og 15,825% af tysk indkomst. Den
gennemsnitlige skat er beregnet på baggrund af lokale skattesatser. Moderselskabet er sambeskattet med
Kartago ApS.
Den udskudte skat er, jf. note 15 og 21, indregnet som et langfristet aktiv og en langfristet forpligtelse for
henholdsvis moderselskabet og koncernen. Ejerperioden forventes at overstige 10 år og regelmæssige frasalg
af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.
Note 1! - Resultatdisponering
Moderselskabet
DKK 1.000 2013 2012
Til disposition pr. 1. januar 207.332 225.123
Totalindkomst for året 30.279 -3.422
Anskaffelse af egne aktier -6.135 -14,369
Foreslået udbytte 0 0
Overført resultat pr. 31. december — 231.476 207.332
men fm TY FYN
German High Street
Properties
Note 12 - Indtjening pr. aktie
Koncernen
2013 2012
Resultat til aktionærerne i German High Street Properties A/S, DKK 1.000 ' 16.815 5.856
Vejede gennemsnitligt antal udestående ordinære aktier i tusinder . 3.145 3.259
Resultat pr. aktie, DKK 5,30 1,80
Der er ikke udstedt egenkapitalinstrumenter med udvandende effekt. Udvandet indtjening pr. aktie svarer til
indtjening pr. aktie.
Note 13 — Investeringsejendomme
Koncernen
DKK 1.000 2013 2012
Kostpris pr. 1. januar 2013 750.448 747.199
Valutakurs primo -122 2.649
Tilgang 703 0
Afgang ; 0 0
Kostpris pr. 31. december :… 751.029 750.448
Værdireguleringer
Primo -49.812 -55.304
Valutakurs, primo 17 -196
Årets værdiregulering 14.855 5.688
Årets tilbageførte afskrivninger 0 0
Værdireguleringer pr. 31. december -34.840 -49.812
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december — 716.189 700.636
Investeringsejendomme er værdiansat ud fra kapitaliseringsfaktorer oplyst af det internationalt anerkendte
valuarfirmaer CityJung GmbH samt tillagt udviklingspotentialet og fratrukket forventede udviklingsomkost-
ninger som beskrevet i note 3. Værdien af investeringsejendomme udgør i alt EUR 96,0 mio. (2012: EUR
93,9 mio.) og er fastsat ejendom for ejendom. Værdiansættelsen svarer til en bruttolejefaktor på mellem
14,75 og 19,00 med 17,50 i gennemsnit (2012: 17,44). Årets værdiregulering udgør på denne baggrund DKK
14,9 mio. (2012: DKK 5,7 mio.).
Ændringer i skøn over lejefaktor vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen.
Nedenfor er vist påvirkningen på investeringsejendommenes værdi som følge af ændringer i lejefaktor.
Ændring i lejefaktor (point) — =1,50 -0,75 Basis +0,75.: . +1,50
Lejefaktor ' 16,00 16,75 17,50 18,25 19,00
Dagsværdi i DKK 1.000 654.801 685.495 " 716.189 746.833. 777.577
Ændring i dagsværdi i DKK 1.000 -61.388 -30.694 0 30.694 61.388
50
German High Street
Properties
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for finansielle gældsforpligtelser, DKK 450,7 mio.
Pr. 31. december 2013 har koncernen ingen ikke-fuldførte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Der er
ikke indregnet renter i kostprisen på investeringsejendomme vedrørende årets tilgange.
Koncernens investeringsejendomme omfatter både erhvervs- og boliglejemål, der udlejes på sædvanlige vil-
kår. Den gennemsnitlige restløbetid på lejekontrakterne udgør 3 år og 7 måneder (2012: 3 år og 7 måneder).
De akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden kan vises således:
Koncernen
DKK 1.000 2013 2012
Inden 1 år 37.961 36.307
Mellem 1 og 5 år 87.393 90.683
Efter 5 år 29.639 20.634
Akkumulerede minimumslejeydelser i alt 154.992 147.624
Note 14 — Kapitalandele i dattervirksomheder
Moderselskabet
DKK 1.000 2013 2012
Kapitalandele i dattervirksomheder 1. januar 236.652 237.968
Tilgang i årets løb 0 0
Afgang i årets løb 0 0
Tilbageførsel af nedskrivninger af kapitalandele til genindvindingsværdi 38.980 -1.316
Kapitalandele i dattervirksomheder 31. december 275.632 236.652
Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af GHSP Erste Holding GmbH. Den indre værdi af dette
selskab udgør DKK 275,6 mio. pr. 31. december 2013 (2012: DKK 236,7 mio.).
Det er vurderet, at indre værdi svarer til genindvindingsværdien, idet væsentlige aktiver og forpligtelser er
opgjort til dagsværdi.
Page nd DEDE
German High Street
Properties
Note 15 — Udskudt skatteaktiv
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2013 2012 " 2013 2012
Udskudt skatteaktiv pr. 1. januar 3.826 1.661 746 462
Anvendt i sambeskatning 0 -421 -449 -421
Valutakursregulering 0 14 0 3
Ændring af skatteprocent 0 0. -9 0
Årets udskudte skat - «3,826 2.572 | 578 702
Udskudt skatteaktiv pr. 31. december . 0 3.826 866 746
Det udskudte skatteaktiv fordeler sig således:
Investeringsejendomme 0 -16.744 0 0
Finansielle forpligtelser 0 8.638 0 0
Fremført skattemæssigt underskud 0 11.932 866 746
Udskudt skatteaktiv i alt 0 3.826 866 746
Skatteaktivet er løbet af 2013 ændret til udskudt skat. Specifikation af skat fremgår af note 21.
Den udskudte skat er indregnet som et langfristet aktiv. Ejerperioden forventes at overstige 10 år og regel-
mæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi. Aktivet forventes at
kunne realiseres ved udligning i skat af fremtidig indtjening, herunder eventuelle fremtidige salg af investe-
ringsejendomme.
Der er ingen ikke indregnede udskudte skatteaktiver.
52
German High Street
Properties
Note 16 — Tilgodehavender fra udlejning
Koncernen
DKK 1.000 2013 2012
Tilgodehavender fra udlejning . 918 707
Tabsreservation ' -145 -433
Tilgodehavender fra udlejning i alt ; 773 274
Af tabsreservationen for 2012 er DKK 0,1 mio. realiseret som tab, og DKK 0,3 mio. er tilbageført. Tabsre-
servationen for 2013 vedrører udelukkende tilgodehavender opstået i 2013.
Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang
koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen. Der er ingen særlig koncentration af
kreditrisici hos enkelte lejere. Det vurderes, at de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige til at sikre, at
tilgodehavender fra udlejning vil blive udlignet.
Note 17 — Mellemværende hos tilknyttede virksomheder
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 — 2013 2012 2013 2012
Gæld hos tilknyttede virksomheder 0 0 4.949 0
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder i 0 0 . 0 9.865
Mellemværende hos tilknyttede virksomheder i alt 0 0 4.949 9.865
Note 18 — Likvide beholdninger
Af koncernens likvide beholdninger er DKK 0,1 mio. (2012: DKK 0,3 mio.) stillet til sikkerhed for lejedepo-
sita. Øvrige likvide beholdninger, DKK 14,5 mio. (2012: DKK 19,7 mio.), er til fri disposition.
Likvide beholdninger er placeret i Nordea Bank Germany, hvorfor kreditrisikoen vurderes som begrænset.
Selskabet har i begyndelsen af det nye år placeret EURO 1 mio. på aftale indskud i Jyske Bank.
German High Street
Properties
Note 19 — Aktiekapital
Udvikling i aktiekapital:
DKK 1.000 A-aktier B-aktier
Indskud ved stiftelse i 2007 . 100 900
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007 3.550 31.951
Aktiekapital i alt 3.650 32.851
Aktiekapitalen består således af 365.008 A-aktier å nom. DKK 10, der hver giver ret til 10 stemmer og
3.285.075 B-aktier å nom. DKK 10, der hver giver ret til en stemme. B-aktierne er noteret på Nasdaq OMX
København. Alle aktier er tegnet til kurs 100 og overkurs ved stiftelse og kapitalforhøjelse udgør således i alt
DKK 328,5 mio. Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.
Aktier i omløb:
A-aktier B-aktier
Indskud ved stiftelse i 2007 10.000 90.000
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007 355.008 3.195.075
Antal aktier i alt 365.008 == 3.285.075
Egne aktier:
Selskabet kan i henhold til generalforsamlingens bemyndigelse frem til 3. februar 2016 erhverve egne aktier
svarende til maksimalt 20% af selskabets enhver tid værende aktiekapital. Egne aktier erhverves med henblik
på placering af selskabets overskudslikviditet.
Antal styk Nominel værdi % af aktiekapitalen
DKK 1.000 " 2013 2012 — 2013 2012 2013 2012
Beholdning pr. 1. januar : 391 136 —… 3.910 1.360 10,7 3,7
Tilgang . 114 255 . 1.140 2.550 2,1 7,0
Afgang 0 0 0 0 0 0,0
Beholdning pr. 31. december 505 391 5.050 3.910 13,8 10,7
54
German High Street
Properties
Note 20 — Finansielle gældsforpligtelser
Koncernen har alene lån med fast rente eller variabelt forrentede lån og tilhørende swaps.
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2013 2012 — 2013 2012
Langfristede banklån 407.785 412.129 0 0
Langfristede swapaftaler” . 28.406 40.733 0 0
Langfristede forpligtelser i alt 436.191 . 452.862 0 0
Kortfristede banklån 4.338 4.338 0 0
Kortfristede swapaftaler" .— 10.133 14.032 0 0
Kortfristede forpligtelser i alt . 14.471 18.370 0 0
Regnskabsmæssig værdi af finansielle '
gældsforpligtelser i alt ”— 450.662 471.232 . 0 0
Nominel værdi af finansielle gældsforpligtelser … 412.123 416.467 . 0 0
Dagsværdi af finansielle gældsforpligtelser … 450.662 471.232 0 0
+) Dagsværdien af swaps er opgjort på basis af observerbare input (Niveau 2).
De finansielle gældsforpligtelser vedrører lån hos kreditinstitutter sikret ved pant i investeringsejendomme
med en regnskabsmæssig værdi på DKK 716,2 mio., jf. note 13.
Forfaldstider for langfristede finansielle gældsforpligtelser inklusiv forventede rentebetalinger og den faste
rente på swapaftalerne udgør følgende:
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 — 2013 2012 2013 2012
Forfald mellem 1 og 2 år 31.706 41.429 0 0
Forfald mellem 2 og 5 år …— 455.637 514.727 0 0
Forfald efter mere end 5 år 0 0 0 0
Langfristede finansielle gældsforpligtelser i alt … 487.343 556.156 0 0
Alle finansielle gældsforpligtelser er optaget i EUR.
Likviditetsrisikoen ved fremtidig forfald af finansielle gældsforpligtelser er afdækket ved det fremtidige af-
kast af investeringsejendomme. Se i øvrigt de akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden
i note 13.
Lån er optaget til amortiseret kostpris.
Koncernens afledte finansielle instrumenter består af renteswaps som omlægger koncernens variabelt forren-
tede lån til fast rente. Dagsværdien pr. 31. december 2013 udgør negativt DKK 38,5 mio. (2012: DKK 54,8
mio.)
German High Street
Properties
Rentesikringer og de hertil knyttede rentesatser pr. 31. december 2013 kan herefter vises således:
Rente
DKK 1.000 Hovedstol Udløb p.a.
Hypothekenbank Frankfurt 207.490 30-09-2017 5,65%
Hypothekenbank Frankfurt 208.977 29-12-2017 2,86%
Koncernen har ingen ubenyttede lånefaciliteter pr. 31. december 2013.
Koncernens lån skal refinansieres i 2017. Såfremt lånene til den tid ikke kan refinansieres, vil det have væ-
sentlig indflydelse på koncernens økonomiske stilling.
Note 21 — Udskudt skatteforpligtelse
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2013 2012 2013 2012
Skatteaktiv pr. 1. januar -3.826 0 0 0
Valutakursregulering 2 0 0 0
Anvendt i sambeskatningen |. 449 0 0 0
Ændring i skatteprocent 9 0 0 0
Årets udskudte skat 4.873 0 0 0
Udskudt skatteforpligtelse pr. 31. december ' 1.507 0 0 0
Den udskudte skatteforpligtelse fordeler sig således:
Investeringsejendomme 19.096 0 0 0
Kortfristede aktiver 0 0 0 0
Finansielle gældsforpligtelser : -6.070 0 0 0
Fremført skattemæssigt underskud -11.519 0 0 0
Udskudt skatteforpligtelse i alt 1.507 0 0 0
Den udskudte skat er indregnet som en langfristet forpligtelse. Ejerperioden forventes at overstige 10 år og
regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.
Der er ingen ikke indregnede udskudte skatteforpligtelser.
56
German High Street
Properties
Note 22 - Finansielle instrumenter
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2013 2012 2013 2012
Tilgodehavender fra udlejning ; 773 274 0 0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 0 9.865
Selskabsskat og sambeskatningsbidrag 449 662 449 649
Andre tilgodehavender 1.166 2.981 1.013 0
Periodeafgrænsningsposter . 0 484 0 0
Likvide beholdninger — 14.640 20.018 , 234 118
Udlån og øvrige tilgodehavender i alt ' 17.028 24.419 ; 1.696 10.632
Forfald mellem 1 og 2 år 14.471 18.370 0 0
Forfald mellem 2 og 5 år …— 421.720 434.492 0 0
Forfald efter mere end 5 år 0 0 0 0
Langfristede finansielle gældsforpligtelser til ' .
amortiseret kostpris i alt " 436.191 452.862 0 0
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser :— 14.471 18.370 ; 0 0
Øvrige kortfristede gældsforpligtelser ' 9.306 9712 1.575 503
Gæld til tilknyttede virksomheder . 0 0 4.959 0
Kortfristet gæld til amortiseret kostpris i alt 23.777 28.082 6.534 503
Tilgodehavender fra udlejning og andre tilgodehavender tilskrives som udgangspunkt ikke renter. Posterne
har forfald inden for et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse tilgodehavender, jf. i
øvrigt note 16.
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder og likvide beholdninger forrentes til markedsniveau og har
forfald inden for et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse aktiver.
Note 2 og Ledelsens beretning indeholder en beskrivelse af risici relateret til finansielle instrumenter.
Note 23 — Valutaeksponering
Moderselskabets aktier er denomineret i DKK, mens koncernens investeringer og indtægter og udgifter af-
holdes i EUR. Alle aktiver og passiver er således denomineret i EUR. Koncernens egenkapital og dermed
moderselskabets mulighed for at udbetale udbytte er derfor eksponeret overfor en ændring i valutakursen.
Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR for minimal i forhold til DKK.
German High Street
Properties
Note 24 - Kapitalstyring
Det er koncernens mål at sikre muligheden for fortsat drift med henblik på at optimere aktionærernes afkast
og optimere kapitalstrukturen med henblik på at minimere de finansielle omkostninger.
Selskabets evne til at akkumulere tilstrækkelig likviditet afhænger af koncernens driftsresultat og af mulig-
hederne for at kunne optage fremmedfinansiering. Koncernens mulighed for at betale udbytter er begrænset i
henhold til selskabslovens regler, idet selskabet kun lovligt kan betale udbytter, såfremt selskabet har til-
strækkelig fri likviditet i henhold til selskabets årsrapport, og selskabet i øvrigt efter bestyrelsens skøn har et
forsvarligt kapitalberedskab i forhold til koncernens drift og forpligtelser efter udlodningen.
Ud over likviditetsstyring vurderer koncernen kapitalberedskabet ud fra soliditeten, der blandt andet har af-
gørende betydning for koncernens mulighed for optagelse af fremmedfinansiering. Selskabet har i overens-
stemmelse med sin strategi en solid kapitalstruktur med en relativ lav gearing med en soliditet på 37,1%
(2012: 34,0%).
Soliditeten er beregnet således:
Koncernen
DKK 1.000 2013 2012
Egenkapital — 271.660 247.527
Aktivsum …— 733.216 728.881
Soliditet 37,1% 34,0%
Note 25 - Kontraktlige forpligtelser
Koncernen har indgået administrationsaftale med Kartago DevelopmentAps der er uopsigelig indtil 31. de-
cember 2017.
Koncernen har derudover kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab.
Note 26 - Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på DKK 716,2 mio. (2012: DKK 700,6 mio.) er
stillet til sikkerhed for banklån på DKK 450,6 mio. (2012: DKK 471,2 mio.). Øvrige sikkerhedsstillelser
udgør DKK 0,1 mio. (2012: DKK 0,3 mio.).
Note 27 — Eventualforpligtelser
Koncernen har ingen eventualforpligtelser, når bortses fra sædvanlige forpligtelser i et ejendomsselskab.
58
2 4E0QSN75331
German High Street
Properties
Note 28 - Nærtstående parter
Koncernen er kontrolleret af familien Thygesen igennem Kartago ApS, som er ejet af Drot ApS og Marsk
ApS. A-aktierne 365.008 stk. svarende til 10,0% af aktiekapitalen og 55,7% af stemmerne ejes af Kartago
ApS. Øvrige selskaber kontrolleret af familien Thygesen ejer 821.274 B-aktier svarende til 22,5% af aktie-
kapitalen og 11,8% af stemmerne. Selskabet indgår i koncernregnskabet for Kartago ApS.
Koncernens nærtstående parter omfatter endvidere moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse perso-
ners nære familie. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte personkreds har kontrol
eller væsentlig indflydelse.
Ud over ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af familien Thygesen besidder bestyrelse, direktion, samt
selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 1.675 stk. B-aktier.
Transaktioner med selskaber kontrolleret af familien Thygesen, har alene omfattet administrationshonorar i
henhold til administrationsaftale, samt et mindre mellemværende i form forudbetalt administrationshonorar,
som almindeligvis faktureres ultimo kvartalet for det kommende kvartal.
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2013 2012 , 2013 2012
Administrationsaftale 3.782 2.457 3.782 117
Mellemværende, tilgodeh., rentesats 4,75% 0 0 21 0
Mellemværende, gæld, rentesats 4,75% 0 0 0 0
Aflønning af bestyrelsen har udgjort i alt DKK 0,4 mio. i året (2012: DKK 0,4 mio.).
Direktionens vederlag er indeholdt i administrationshonoraret, og skønnes at være DKK 0,75 mio. i perioden
(2012: DKK 0,75 mio.).
Note 29 - Efterfølgende begivenheder
Der er ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31. december 2013, udover at selskabet har afmeldt likvidi-
tetsstilleraftalen pr. 30.6.2014 samt ændrer rapporterings valuta fra DKK til EURO fra 1. januar 2014.
1405024F0QGSN75332
German High Street
Properties
Note 30 — Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle
instrumenter
Nedenstående tabel viser klassifikationer af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til
dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierakiet:
Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtigelser.
Niveau 2 Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtigelser eller andre værdian-
sættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer
til koncernens renteswap og banklån
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerba-
re markedsdata. Beløbet svarer til koncernens investeringsejendomme.
Balance post
Koncern - 2012 Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 i alt
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 700.636 700.636
Langfristede passiver
Banklån 412.129 412.129
Swap 40.733 40.733
Kortfristede passiver
Banklån 4.338 4.338
Swap 14.032 14.032
Koncern - 2013
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 716.189 716.189
Langfristede passiver
Banklån 407.785 407.785
Swap 28.406 28.406
Kortfristede passiver
Banklån 4.338 4.338
Swap 10.132 10.132
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret
60
1405024EFo0o0SN75333
German High Street
Properties
« 1 ;
» 6
be
"Ejendommen i Pforzheim. :.
d — UL mm. de | Å
IA NAR JT: .
AD NETTE |
Hovedlejerne i ejendommen er Central Apotheke og slagterbutikken Adolf Dietz. De øvrige etager
er primært indrettet som praksislejemål.
61
1405024EogSN75334
German High Street Properties A/S Tel.:… +45 81 100 800
Lindegårdsvej 41B
DK-2920 Charlottenlund Email: infoægermanhighstreet.dk
CVR nr.: 3069 1644 Web: germanhighstreet.dk