Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
EJENDOMSSELSKABET
EEC A/S
ÅRSREGNSKAB 1995
(6. regnskabsår)
sl IRHVERVS-OG
Cass sms
19 APR. 1996
ekspeditionen
Godkendt på selskabet.s ordinære generalfor-
samling den 17. april 1996.
Som dirigent:
OPLYSNINGER OM SELSKABET
Side
Oplysninger om selskabet 2
Hoved- og nøgletal 3
Årsberetning 4
Anvendt regnskabspraksis 11
Indstilling og revisionspåtegning 12
Resultatopgørelse 13
Balance 14
Finansieringsanalyse 16
Noter 17
OPLYSNINGER OM SELSKABET
Hjemsted Amaliegade 37, Bestyrelse Advokat Niels Heering (formand).
1256 København K. Direktør Jens Erik Udsen.
Kreditchef Ole Hansen.
Reg. nr. A/S 191.219
Direktion P.W. Hallgren.
Moms nr. 14 24 60 45
Revisorer Grothen & Perregaard,
Aktiekapital — Kr. 74.503.000. Noteret på statsautoriseret, Revisionsaktieselskab
Københavns Fondsbørs. og Arthur Andersen, statsautoriserede
revisorer.
Fondskode 1017136
Advokat Gorrissen Federspiel Kierke-
Aktivitet Selskabets formål er køb, salg og gaard.
investering i fast ejendom og vær-
dipapirer, samt al anden efter be- Banker Amagerbanken A/S.
styrelsens skøn dermed beslægtet Forstædernes Bank A/S.
virksomhed. Vestjysk Bank A/S.
Generalforsamling
Selskabets ordinære generalforsamling afholdes den 17. april 1996 kl. 16.30 i Dagmar Hus, H C Andersens
Boulevard 12, 1553 København V. Foreløbig dagsorden:
nm BRWQWDN mm
KØ Co HJ ON
. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år.
. Fremlæggelse af det reviderede årsregnskab til godkendelse.
. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab.
. Beslutning om decharge for direktion og bestyrelse.
. Bemyndigelse til erhvervelse af egne aktier.
Bemyndigelse til bestyrelsen til - indtil næste generalforsamling - at lade selskabet
erhverve egne aktier indenfor en samlet pålydende værdi af i alt 10% af selskabets aktie-
kapital jvf. aktieselskabslovens $ 48. Vederlaget må ikke afvige fra den på erhvervelses-
tidspunktet på Københavns Fondsbørs fastsatte gennemsnitskurs med mere end 10%.
. Behandling af forslag som måtte være fremsat af bestyrelsen eller aktionærer.
. Valg af medlemmer til bestyrelsen.
. Valg af revisorer.
. Eventuelt.
Årsberetning og regnskabsmeddelelse m.m. kan fås ved henvendelse til:
Ejendomsselskabet EEC A/S, Amaliegade 37, 1256 København K, telefon 3314 9266.
Side 2
SELSKABETS HOVED- OG NØGLETAL Beløb i t.kr)
HOVEDTAL
Lejeindtægter m.v.
Driftsudgifter
Bruttoresultat
Administrationsudgifter
Resultat før finansielle poster
Finansielle poster netto
Resultat før kursregulering
Kursregulering netto
Resultat før ekstraordinære poster og skat
” Ekstraordinære poster netto
Resultat før skat
Skat af årets resultat
Årets nettoresultat
Investeringsejendomme m.v
Omsætningsaktiver i alt
Aktiver i alt
Aktiekapital
Egenkapital i alt
Hensættelser i alt
Langfristet gæld i alt
Kortfristet gæld i alt
Passiver i alt
NØGLETAL
Resultat pr. 100 kr. aktie
Indre værdi
Egenkapitalens andel af balancen
+) For 1993 er anvendt koncernens hoved- og nøgletal.
1995 1994 1993+) 1992 1991
30.459 22.204 11.173 7.297 3.838
-4.729 -3.160 -1.477 -509 -224
25.730 19.044 9.696 6.788. 3.614
-2.912 -2.040 -1.287 -1.240 -521
22.818 17.004 8.409 5.548 3.093
-21.040 -16.931. -10.414 -7.041. -3.561
1.778 73 -2.003 -1.493 -468
1.082 1.583 0 0 0
2.860 1.656 -2.003 -1.493 -468
1.277 2.017 0 0 -114
4.137 3.673 -2.003 -1.493 -582
-765 0 0 0 0
3.372 3.673 -2.003 -1.493 -582
371.738. 307.921 218.403 104.693 80.152
10.203 3.891 35.569 371. 2.787
381.941 311.812 253.972. 105.064 82.939
74.503 74.503 54.600 25.000 25.000
78.233 75.105 51,105 23.123 24.845
765 0 0 0 0
238.449 223.766. 140.053. 56.043 9.017
64.494 12.941 62.814 25.898 49.077
381.941 311.812 253.972. 105.064 82.939
4,5 4,9 -3,7 -6,0 -2,3
105 101 94 92 99
20% 24% 20% 22% 30%
Side 3
ÅRSBERETNING
Resume
Regnskabet for 1995 udviser et nettoresultat før skat
på 4,1 mio. kr. mod 1994 3,7 mio. kr. og egenkapita-
len udgør 78,2 mio. kr. mod 1994 75,1 mio. kr. Den
samlede balance udgør 381,9 mio. kr. mod 1994
311,8 mio. kr.
Regnskabet udviser således en forsat forbedring af
selskabets drift og en fortsat pæn vækst.
Nettoresultatet for 1995, der svarer til forventninger-
ne, anser bestyrelsen for tilfredsstillende.
Året 1995 og starten på året 1996 har været præget af
begivenheder, der ikke alene på kort sigt styrker
selskabets drift, men også på lang sigt har løst en
række strukturelle opgaver for selskabet.
Ejendomserhvervelser
Selskabet har i 1995 erhvervet 10 udlejningsejendom-
me, heraf 2 i København og 8 i Jylland. Det samlede
areal udgør 17.335 m?, fordelt på 46% erhverv og
54% bolig.
Den samlede købesum udgør 89,4 mio. kr., og ejen-
dømmenes samlede nettolejeindtægt svarer til en
forrentning af den samlede købesum på ca. 8% p.a.
Ejendomssalg
Selskabet har solgt én udlejningsejendom til en pris
på 26,5 mio. kr. og derved realiseret en gevinst på 0,3
mio. kr.
Formidlingsaftale
Formidlingsaftalen med NCM Commercial A/S er i
1996 ophævet, og selskabet er i enhver henseende
frigjort for de med denne aftale forbunde omkostnin-
ger.
Ombygning/Vedligeholdelse
Der er i 1995 udført en betydelig vedligeholdelse,
fortrinsvis på ejendomme som selskabet har erhver-
vet 1 1995. Langt hovedparten af vedligeholdelses-
omkostningerne er betalt af sælgerne. Der er yderli-
gere udført en del indretninger og ombygninger på
selskabets ejendomme, hvoraf langt hovedparten er
betalt af henholdsvis sælgere og lejere.
Finansiering/Konvertering
Selskabet har i 1995 gennemført en større omlægning
af den langfristede finansiering, der dels har skabt en
kursgevinst og dels har reduceret de fremtidige
rentebetalinger. Yderligere har omlægningen som
helhed medført en bedre finansieringsstruktur.
Selskabet har ved brug af renteinstrumenter fastlåst
renten på den variabelt forrentede finansiering frem til
medio 1997.
Retssag
Retssagen i Tyskland, som selskabet siden 1992 har
været involveret i, er afsluttet uden tab for selskabet
af nogen art.
Kapitalgrundlag/Aktionærforhold
I februar 1996 er der indgået aftale om salg af Frahm
& Frahm A/S' aktiepost i selskabet på 22,5 mio. kr. til
kapitalstærke aktionærer.
Samtidig er selskabets lån hos Frahm & Frahm A/S
indfriet.
Udlejning
Selskabets udlejningsprocent udgør 98% incl. leje-
garantier og 93% excl. lejegarantier.
Udlejningssituationen betragtes som tilfredsstillende.
Virksomhedsprofil
Ejendomsselskabet EEC A/S' idegrundlag er inve-
stering i udlejningsejendomme samt at markedsføre
dertil knyttede aktiviteter, d.v.s. ejendomsadministra-
tion, ejendomsdrift og ejendomsvedligeholdelse samt
rådgivning vedrørende ejendomme.
Det er Ejendomsselskabet EEC A/S' målsætning at
fremstå som et anerkendt mellemstort ejendomssel-
skab, der karakteriseres ved en solid økonomi, støt
vækst og lav risikoprofil.
Selskabet investerer i velbeliggende erhvervs- og
boligejendomme i Danmark. Udover 2 tyske ejen-
domme, som selskabet ejer i dag, har selskabet ikke
planer om køb af yderligere ejendomme i udlandet.
Der lægges vægt på at erhverve ejendomme af vari-
erende størrelse og spredning med hensyn til belig-
genhed og lejersammensætning. For såvidt angår
erhvervsejendomme, vil lejemålene primært være
fordelt på kontor- og butikslejemål.
Side 4
ÅRSBERETNING
Selskabet lægger betydelig vægt på, at selskabets
ejendomme fremtræder velvedligeholdte og i en
stand, der iøvrigt lever op til lejernes berettigede
forventninger. Med udgangspunkt heri har selskabet
tilrettelagt en yderst markant og præcis styring af
ejendommenes vedligeholdelsesstand, der på alle
områder udføres eller overvåges af egne medarbej-
dere.
Et væsentligt element i selskabets udvikling er, at
kapitalgrundlaget tilvejebringes ved at ejendomme
erhverves mod delvis betaling i aktier. Aktieandelen
ved ejendomskøb skal som hovedregel udgøre mini-
mum 25-30%. Aktieandelen skal sikre et positivt
nettoafkast samt minimum en neutral likviditet på den
enkelte ejendom.
Selskabet markedsfører en totaladministration, der
omfatter både den økonomiske og vedligeholdelses-
mæssige drift af en ejendom, ligesom selskabet
forestår renovering, indretning og ombygning af
ejendomme.
Selskabet tilbyder yderligere at bistå ejendomsin-
vestorer og finansielle institutter med tilvejebringelse
af et kvalificeret beslutningsgrundlag ved ejendomser-
hvervelser eller finansiering af ejendomme.
Den økonomiske administration udføres på selskabets
kontor i København.
Selskabets tekniske afdeling varetager den daglige
pasning af udenomsarealer, varmecentraler og renhol-
delse samt bygningsvedligeholdelse. Teknisk afdeling
forestår endvidere indretning og vedligeholdelse af
lejemål.
Selskabet lægger i det hele taget megen vægt på, at
alle serviceydelser udføres af egne medarbejdere,
således at serviceydelserne og den løbende kontakt
med selskabets kunder afspejler selskabets egne
kvalitetskrav.
Aktiviteter 1995.
Ejendomserhvervelser
Med virkning fra 1. januar 1995 har selskabet erhver-
vet ejendommene Nørregade 6-8, Nørregade 7 og
Nørregade 9 i Holstebro. De 3 ejendomme, der er
100% udlejet, er beliggende på den kendte gågade i
Holstebro tæt på Store Torv. Det samlede areal udgør
ca. 2.200 m? fordelt med 60% til butikslejemål og
40% til boliglejemål. Den samlede kontante købspris
med tillæg af købsomkostninger andrager 24,7 mio.
kr.
Ejendomserhvervelsen er finansieret ved optagelse af
langfristet banklån med ca. 50% og langfristet real-
kreditlån med ca. 50%.
Med virkning fra 1. oktober 1995 erhvervede selska-
bet 5 ejendomme i Jylland. To ejendomme i Holste-
bro, to ejendomme i Thisted og en ejendom i Skive.
De 2 ejendomme i Holstebro, der er 100% udlejet, er
beliggende ved Holstebro Bymidte. Det samlede areal
udgør ca. 6.400 m? fordelt på 95 boliger. Den samlede
kontante købspris med tillæg af købsomkostninger
udgør 14,8 mio. kr.
I 1995 har ejendommene gennemgået en større
udvendig vedligeholdelse til en samlet projektsum på
ca. 3,5 mio. kr. Ejendommene fremtræder således
velvedligeholdte, og der er i de kommende år udsigt
til lave vedligeholdelsesomkostninger.
Ejendomserhvervelsen er finansieret ved optagelse af
langfristet banklån, men størstedelen heraf forventes
i 1996 omlagt til langfristet realkreditlån.
De 2 ejendomme i Thisted, der er 100% udlejet, er
centralt beliggende i Thisted by. Det samlede areal
udgør ca. 1.800 m? fordelt på 20% til butikker og
80% til boliger. Den samlede kontante købspris med
tillæg af købsomkostninger udgør 5,0 mio. kr.
Af købesummen har sælger refunderet 1,2 mio. kr. til
renovering i 1996. En del af denne renovering forven-
tes at medføre lejeforhøjelser.
Erhvervelsen er finansieret ved optagelse af langfris-
tet banklån, men størstedelen heraf forventes i 1996
omlagt til langfristet realkreditlån.
Ejendommen i Skive, der er 100% udlejet, er belig-
gende i Skive Bymidte. Det samlede areal udgør ca.
1.100 m? fordelt med 15% erhverv og 85% boliger.
Den samlede kontante købesum med tillæg af køb-
somkostninger andrager 3,2 mio. kr.
Side 5
ÅRSBERETNING
Erhvervelsen er finansieret ved optagelse af langfris-
tet banklån, men størstedelen heraf forventes i 1996
omlagt til langfristet realkreditlån.
Med virkning fra 1. oktober 1995 har selskabet
erhvervet ejendommen Stamholmen 173 i Hvidovre.
Ejendommen, der er 95% udlejet, er beliggende i
erhvervsområdet Avedøre Holme. Det samlede areal
udgør ca. 4.300 m? fordelt på 6 erhvervslejere. Den
samlede kontante købesum med tillæg af købsomkost-
ninger andrager 23,7 mio. kr.
Af købsprisen har sælger refunderet 3,8 mio. kr.
Beløbet dækker dels leje og indretning af ledige
lokaler og dels forestående udvendige vedligeholdel-
sesarbejder. I 1996 vil ejendommen derfor gennemgå
en større udvendig vedligeholdelse, således at denne
opfylder selskabets krav til vedligeholdelsesstand.
Erhvervelsen er finansieret ved optagelse af langfris-
tet banklån samt overtagelse af et mindre realkredit-
lån. Banklånet forventes i 1996 delvis omlagt til
langfristet realkreditlån.
Med virkning fra 1. december 1995 har selskabet
erhvervet ejendommen Amaliegade 37 i København.
Ejendommen, der er 50% udlejet, er beliggende i
Frederiksstaden i København. Ejendommen, hvis
areal udgør ca. 1.500 m?, indeholder kontorlejemål.
Den samlede købesum andrager 18,0 mio. kr.
Erhvervelsen er finansieret ved optagelse af banklån,
der forventes delvis omlagt til langfristet realkredit-
g
lån.
I februar 1996 er selskabets administration flyttet fra
ejendommen Frederiksgade 21 til Amaliegade 37.
Herefter udgør ejendommens udlejningsprocent 69.
Selskabet forventer, at ejendommen er fuldt udlejet
inden udgangen af 1996.
Ejendomssalg
Med virkning fra den 1. december 1995 har selskabet
solgt ejendommen Kastanie Alle 16 i Ribe. Ejendom-
men er fuldt udlejet til Kommune Data I/S. Ejendom-
men er afhændet til en pris på 26,5 mio. kr. I forhold
til ejendommens bogførte værdi har salget medført en
mindre gevinst på 0,3 mio. kr., der er indtægsført
under ekstraordinære poster.
Overblik
Efter ovennævnte køb og salg i 1995 ejer selskabet 21
ejendomme, der fordeler sig således:
Ledigt areal 737 mm? 2%
Ledigt areal lejegar. 2.370 m? 5%
Udlejet areal 42.963 mZ 93%
Samlet areal 46.070 m? | 100%
Boliger 11.628 m? 25%
Kontorer 34.442 m? 75%
Samlet areal 46.070 m? | 100%
Bogført anskaffelsessum
excl. låneomk. i alt 368,2 mio. kr.
Gennemsnit pr. m? 7.800 kr.
Årlig leje i alt incl. ledige
arealer 30,8 mio. kr.
Gns leje pr. m2 670 kr,
Gns. forrentning beregnet
basis nettoleje 7,1%
Udover egne ejendomme har selskabet 5 ejendomme
i administration, hvis samlede areal udgør 10.700 m?.
Formidlingsaftale
Selskabet har med virkning fra 1. januar 1996 indgået
aftale om ophævelse af formidlingsaftalen med NCM
Commercial A/S (tidligere Flemming Frahm A/S).
Formidlingsaftalen berettigede NCM Commercial til
med eneret at formidle køb og salg af ejendomme for
selskabet. Herefter er selskabet ikke part i aftaler af
nøgen art vedrørende formidling eller lignende.
Det er ledelsens vurdering, at selskabet med ophævel-
sen af formidlingsaftalen er væsentlig styrket.
Ombygning/Vedligeholdelse
I april måned 1995 indgik selskabet lejekontrakt med
en ny lejer i ejendommen Smedeholm 10, Herlev. I
den forbindelse er ejendommen ombygget/indrettet
Side 6
ÅRSBERETNING
for ca. 5,0 mio. kr., hvoraf 1,1 mio. kr. vedrører
særindretning. Særindretningen er finansieret af
selskabet og tilbagebetales ved et lejetillæg over en
periode svarende til lejekontraktens uopsigelighed.
Selskabets andel af ombygningen er finansieret ved en
erstatning betalt af tidligere lejere for fraflytning før
uopsigelighedsperiodens udløb og af sælger ved køb
af ejendommen. Selskabet har i forbindelse med
ombygningen realiseret et samlet overskud på 0,4
mio. kr., der er anført som ekstraordinær indtægt.
Selskabet har yderligere udført 4 indretninger for i alt
1,5 mio. kr., hvoraf 0,9 mio. kr. er betalt af lejerne
ved indflytning. 0,6 mio. kr. betales delvist af lejerne
over en periode svarende til lejekontrakternes uopsi-
gelighedsperiode
I ejendommen Gothersgade 160 er der foretaget om-
bygning/indretning for 1,5 mio. kr., som er betalt af
lejeren.
På 2 nyerhvervede ejendomme i Holstebro er anvendt
ca. 3,5 mio. kr. på udvendig renovering, som er betalt
af sælger.
På en ejendom i Glostrup er foretaget ombygning/for-
bedring for ca. 4,0 mio. kr., som er betalt af lejeren.
I regnskabsåret er der således anvendt mere end 15,5
mio. kr. på forbedring/vedligeholdelse af selskabets
ejendomme, som er betalt af henholdsvis lejere/
sælgere.
I foråret fik selskabet af Grundejernes Investerings-
fond anerkendt en andel af en ombygning, foretaget i
1993 på en boligudlejningsejendom, som vedligehol-
delsesomkostninger. Vedligeholdelsesomkostninger-
ne, der i 1993 er udgiftsført over resultatopgørelsen,
udgør ca. 1,3 mio. kr. Selskabet har derfor fået
udbetalt tidligere års indbetalinger til Grundejernes
investeringsfond på 0,3 mio. kr., der er anført som
ekstraordinær indtægt.
Teknisk afdeling/Administration
I slutningen af 1994 etablerede selskabet egen teknisk
afdeling med følgende målsætning:
- at øge kvaliteten og nedbringe omkostningerne ved
vedligeholdelse/renholdelse af egne ejendomme og
ejendomme i administration
- at udbyde almindeligt forekommende vedligeholdel-
se/renholdelse af lejemål.
Omsætningen udgjorde i 1995 2,5 mio. kr. Vedlige-
holdelse/renholdelse af ejendommene er synligt
forbedret, og afdelingen udviser et tilfredsstillende
resultat. Det er fortsat målsætningen at øge afdelin-
gens forretningsomfang indenfor eksisterende forret-
ningsområde.
Selskabet varetager ejendomsadministration af ekster-
ne ejendomme på konkrete forespørgsler, men mar-
kedsfører ikke produktet i en bred kreds. Ydelsen skal
udføres indenfor eksisterende ressourcer, idet det er
hensigten, at administrationsomsætningen direkte skal
medvirke til reduktion af selskabets øvrige admini-
strationsomkostninger.
Indtægter ved administration og rådgivning udgjorde
i 1995 ca. 0,5 mio. kr.
Konvertering
I september måned optog selskabet en samlet finansi-
ering på 82,5 mio. kr. i et tysk realkreditinstitut.
Vilkårerne svarer til en kombination af et dansk
realkreditlån og et dansk pengeinstitutlån, og lånene
er optaget i d.kr. Der er således ikke knyttet valuta-
kursrisiko til finansieringen - uanset det tyske islæt.
Lånene har en gennemsnitlig løbetid på ca. 22 år, og
renten er fastsat på basis af en rente-SWAP
DM/D.kr. med et mindre fast tillæg. Aftaleperioden
for renten kan variere fra 3 mdr. til 10 år. Selskabet
har indgået aftaler, der i gennemsnit svarer til en
periode med fast rente på godt 5 år.
Provenuet er anvendt til indfrielse af eksisterende
realkreditlån med 48,0 mio. kr. og pengeinstitutfinan-
siering på 34,0 mio, kr.
I forbindelse med indfrielsen af den eksisterende
realkreditfinansiering har selskabet realiseret en
kursgevinst på 2,1 mio. kr. Samtidig er aktiverede
låneomkostninger vedrørende realkreditlånene afskre-
vet med 1,0 mio. kr. Nettoresultatet ved indfrielsen
udgør således 1,1 mio. kr.
På såvel realkreditfinansieringen som pengeinstitutfi-
nansieringen medfører konverteringen dels en be-
sparelse på finansieringsomkostningerne og dels en
Side 7
ÅRSBERETNING
længere løbetid, med deraf følgende forbedret likvidi-
tetsforløb.
Selskabets aktiviteter medfører, at resultatet er meget
påvirkeligt af markedsrenten's udvikling. Der gen-
nemføres derfor konstant en tæt styring af selskabets
finansiering, der sikrer minimering af renterisikoen,
men ikke på bekostning af de gevinstmuligheder,
renteudviklingen kan medføre.
Selskabet lægger vægt på at gennemføre en finansie-
ring, der i størst muligt omfang består af langfristet
finansiering med fast rente i en årrække.
Selskabet indgår ikke i spekulative transaktioner, men
anvender relevante muligheder til hedging af selska-
bets renterisici, Selskabet anvender således Forward
Rate Agreements (FRA) og Rente-SW APS. Derimod
har renteoptioner ikke været anvendt, og der er ikke
planer herom.
Renten på selskabets variabelt forrentede finansiering
er fastlåst indtil medio 1997 ved brug af Forward Rate
Agreements.
Selskabet påtager sig ikke valutakursrisici af nogen
art. Selskabet anvender således ikke finanslån i
fremmed valuta og gennemfører ikke dobbeltfinansi-
eringer.
Selskabets 2 tyske ejendomme er finansieret med
tyske realkreditlån optaget i DM, og periodisk anven-
des finanslån i DM. Den samlede finansiering oversti-
ger dog ikke på noget tidspunkt den samlede værdi af
tyske ejendomme. Finansieringen anvendes således
alene til valutakurssikring af aktiver og indtægter i
DM.
Selskabets langfristede gæld er beskrevet i Note 12 til
regnskabet, hvortil der henvises.
Selskabet har pr. 31.12.1995 et likviditetsberedskab
inklusiv trækningsrettigheder på 7,0 mio. kr.
Retssag i Tyskland
Som anført i selskabets regnskab for 1994, var
selskabet involveret i en tvist om honorarstørrelse til
en tysk advokat i forbindelse med ophævelse af en
række betingede handler i Tyskland i 1992.
Frahm & Frahm A/S, der på tidspunktet for tvistens
opståen, var hovedaktionær i selskabet, havde afgivet
en erklæring overfor selskabet, hvorefter Frahm &
Frahm A/S indestod for ethvert tab, som selskabet
måtte lide som følge af denne tvist.
Sagen er afsluttet i efteråret 1995 uden tab af nogen
art for selskabet.
Kapitalgrundlag & Aktionærforhold
Ved fondsbørsmeddelelse den 15. august 1995
meddelte selskabet, at bestyrelsen havde truffet
beslutning om udvidelse af selskabets aktiekapital
med 13,0 mio. kr. til 87,5 mio. kr.
Frahm & Frahm A/S meddelte i slutningen af 1995
selskabet, at man ønskede at afhænde aktierne i
Ejendomsselskabet EEC A/S.
Ledelsen i selskabet besluttede at medvirke til pla-
cering af aktieposten.
I februar måned 1996 er der indgået aftaler om salg af
den nævnte aktiebeholdning på 22,5 mio. kr.
Vestjysk Bank A/S har erhvervet 13,0 mio. kr.
Betalingen for ejendommene, købt af Vestjysk Bank
A/S, var aftalt til delvist at ske med aktier. I den
forbindelse besluttede selskabets bestyrelse at udvide
selskabets aktiekapital med nominelt kr. 12.997.000,
som anført i selskabets halvårsrapport. Idet Vestjysk
Bank A/S erhverver aktierne af Frahm & Frahm A/S,
har selskabets bestyrelse besluttet at annullere den
planlagte kapitaludvidelse, og købesummen for
ejendommene ændres til at udgøre en kontant købe-
sum.
Amagerbanken A/S har af Frahm & Frahm A/S
erhvervet 3,3 mio. kr.
Restbeholdningen på 6,3 mio. kr. har selskabet
erhvervet til egen beholdning. Beholdningen af egne
aktier vil blive anvendt som delvis betaling ved
fremtidige ejendomserhvervelser,
Aktionærer med mere end 5% af aktiekapitalen har
indgået aktionæroverenskomst, der indeholder aftale
om ikke at ændre sine aktiebesiddelser inden 1999
uden forudgående aftale herom.
Side 8
ÅRSBERETNING
På trods af at selskabets egenkapitalandel formindskes
som følge af den annullerede kapitaludvidelse, finder
selskabets ledelse løsningen tilfredsstillende. Selska-
bet fremstår i dag med en kapitalstærk aktionærkreds,
og det er ledelsens vurdering, at løsningen som helhed
har styrket selskabet.
Herefter har selskabet følgende aktionærsammen-
sætning:
(1.000 kr.)
Aktionær Aktier Andel
nominelt i%
Forstædernes Bank A/S 29.354 | 39,4%
Amagerbanken A/S 17.835 f 23,9%
Vestjysk Bank A/S 12.997 4 17,4%
Vadstrupvej Invest A/S 5.340 7,2%
Øvrige aktionærer 2.724 3,7%
Ejendomss. EEC A/S 6.253 8,4%
I alt 74.503 100%
Frahm & Frahm A/S' lån til selskabet på 11,0 mio. kr.
er ligeledes indfriet i februar måned 1996.
Forventningerne for 1996
Selskabet fører i øjeblikket forhandlinger vedrørende
køb af yderligere udlejningsejendøomme. Ledelsen
forventer, at disse forhandlinger vil vise resultat i
1996 og dermed fortsat tilgang af nye udlejningsejen-
domme.
Yderligere forventer selskabet en fortsat vækst i
teknisk afdeling og en moderat tilgang af aftaler om
administration af udlejningsejendomme.
Ejendommenes driftsomkostninger forventes alene at
stige som følge af tilgangen af nye ejendomme i 1995
og 1996. Administrationsomkostningerne forventes
fastholdt på nuværende niveau.
Kursreguleringerne vil afhænge af renteudviklingen,
men selskabet forventer ikke nævneværdige kursregu-
leringer i 1996.
Med udgangspunkt i selskabets eksisterende ejen-
domsportefølje forventer ledelsen, at regnskabsåret
for 1996 vil udvise et resultat af ordinær drift på
niveau med regnskabsåret 1995.
Gennemgang af resultatopgørelse og balance
Lejeindtægter m.v. udgjorde 30,5 mio. kr. mod 22,2
mio. kr. i 1994. Stigningen udgør tilgangen af nye
ejendomme i 1995, idet udlejningssituationen gennem
hele året har været på samme niveau.
Stigningen indeholder ligeledes omsætning i teknisk
afdeling og administration på samlet ca. 3,0 mio. kr.
Stigningen i bruttoresultatet på ca. 35% fremkommer
ligeledes grundet tilgangen af nye ejendomme.
Ca. 50% af stigningen i administrationsomkostninger
vedrører ansættelse af nye medarbejdere i 1994, som
først har fået fuld virkning i 1995. Den resterende del
vedrører stigningen i selskabets aktivitetsomfang. Det
nuværende 12 måneders niveau forventes ikke øget i
1996.
Finansiering af de nyerhvervede ejendomme er årsag
til stigningen i finansieringsudgifterne. Rentefaldet i
1995 har ikke påvirket finansieringsudgifterne, idet
der er indgået aftaler om fast rente.
Kursreguleringer netto andrager 1,1 mio. kr. mod 1,6
mio. kr. i 1994 og udgør nettoresultatet af konver-
teringen i september måned efter fradrag af afskrevet
låneomkostninger på 1,0 mio. kr. Der henvises til note
5.
Ekstraordinære indtægter andrager 1,3 mio. kr. mod
2,0 mio. kr. i 1994, som er anført i note 7.
Resultat før skat udgør herefter 4,1 mio. kr. mod 3,7
mio, kr. i 1994.
Udskudt skat er afsat med 0,8 mio. kr.
Ændringen i investeringsejendomme på 63,9 mio. kr.
indeholder bl.a. tilgangen af 10 nye ejendomme for i
alt 89,4 mio. kr. og salg af 1 ejendom for 26,5 mio.
kr.
Tilgodehavende i forbindelse med ejendomssalg, der
vedrører salget af ejendommen i Ribe, er indbetalt i
februar måned 1996.
Den langfristede gæld er specificeret og beskrevet i
Note 12.
Side 9
ÅRSBERETNING
Gæld i forbindelse med ejendomskøb 42,3 mio. kr. er
i januar/februar måned 1996 omlagt til langfristet
banklån og forventes senere omlagt til langfristet
realkreditlån. Af den kortfristede gæld udgør således
ca. 42,3 mio. kr. reelt langfristet gæld.
Af anden gæld udgør 6,0 mio. kr. hensættelser til
indvendig og udvendig vedligeholdelse. Finansie-
ringsanalysen viser, at selskabets likviditet er positivt
påvirket med 1,4 mio. kr. Mere interessant er, at
selskabets ordinære resultat udgør 1,3 mio. kr., mens
afdrag på selskabets finansiering udgør 1,7 mio. kr.
Driften genererer således tilstrækkelig likviditet til
den løbende afvikling af den langfristede finansiering.
Resultatdisponering
Bestyrelsen foreslår, at der ikke betales udbytte for
regnskabsåret 1995,
Selskabets overskud på 3,4 mio. kr. foreslås overført
til næste år.
Bestyrelse
Advokat Niels Heering (formand)
Direktør Jens Erik Udsen
Kreditchef Ole Hansen
Selskabets bestyrelse beklæder følgende ledelsespos-
ter i andre selskaber.
Advokat Niels Heering
Advokat Niels Heering er partner i Advokatfirmaet
Gorrissen Federspiel Kierkegaard og beklæder i
øvrigt følgende ledelsesposter :
Formand for bestyrelsen i Mahe Freight A/S, Jeudan
Holding A/S, Repadan Holding A/S, Venjo A/S,
Falconbridge Greenland A/S, Selda A/S. Medlem af
bestyrelsen for Tele Danmark A/S, Jysk Telefon A/S,
Teledanmark Mobil A/S, Ole Mathiesen A/S og H.T.
Holding af 16. september 1993 A/S. Direktør for
Rohm and Haas Denmark A/S.
Direktør Jens Erik Udsen
Direktør Jens Erik Udsen er administrerende direktør
for Jeudan Holding A/S, Repadan Holding A/S og
beklæder i øvrigt følgende ledelsesposter :
Bestyrelsesformand for SBS Rådgivning A/S og
Grundejernes Ejendomsselskab A/S.
Kreditchef Ole Hansen
Kreditchef Ole Hansen er kreditchef i Forstædernes
Bank A/S og beklæder i øvrigt følgende ledelsespos-
ter:
Direktør for Ejendomsselskabet Vesterkøb, Hedehu-
sene A/S, Ejendomsselskabet Industrivænget 19-21
Havdrup A/S, FB Leasing A/S og FB Ejendomme
A/S.
Direktion.
Direktør P. W. Hallgren beklæder ikke ledelsesposter
i andre selskaber
Aktionærer, der ejer mere end 5% af aktiekapita-
len
Følgende aktionærer ejer mere end 5% af aktiekapita-
len, jvf. aktieselskabslovens $28a :
Amagerbanken A/S, Amagerbrogade 25, 2300 Kø-
benhavn S.
Forstædernes Bank A/S, Malervangen 1, 2600 Glo-
strup.
Frahm & Frahm A/S, Gamlehave Alle 22, 2920
Charlottenlund.
Vadstrupvej Invest A/S, Ballerupvej 62, 3500 Værlø-
se.
Fondsbørsmeddelelser
21. februar 1995 - nr. 4. Årsregnskabsmeddelelse for
1994.
27. marts 1995 - nr. 5. Referat af generalforsamling.
28. april 1995 - nr. 6. Køb af 3 ejendomme.
15. august 1995 - nr. 7. Halvårsmeddelelse.
15. februar 1996 - nr. 8. Meddelelse om dato for
årsregnskab.
29, februar 1996 - nr. 9. Meddelelse om ejendomskøb
og aktionærændring.
29. februar 1996 - nr. 10. Årsregnskabsmeddelelse for
1995.
Side 10
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Generelt
Årsregnskabet for 1995 er udarbejdet i over-
ensstemmelse med årsregnskabsloven samt regn-
skabsvejledninger 1 til $ udsendt af Foreningen af
Statsautoriserede Revisorer og de af Københavns
Fondsbørs fastlagte retningslinier for børsnoterede
selskaber. Regnskabet er aflagt efter samme regn-
skabspraksis som året før,
Selskabet har ændret opstillingen af resultatopgørel-
sen. Efter mellemtotalen Resultat før finansielle
poster er opført en mellemtotal Resultat før kursre-
guleringer. Kursgevinst og kurstab ved konvertering
samt indfrielse af langfristet gæld optages i regnska-
bet under denne post. Sammenligningstallene for
1994 er reklassificeret i overensstemmelse med den
ændrede opstilling af resultatopgørelsen.
Lejeindtægter m.v.
Selskabets indtægter repræsenterer primært årets
driftsindtægter fra udlejningsejendomme samt admi-
nistrationshonorar for eksterne ejendomme.
Materielle anlægsaktiver
Grunde, bygninger, særindretninger og installationer
opføres til anskaffelsespris, som omfatter samtlige
købsomkostninger med fradrag af afskrivninger.
Låneomkostningerne afskrives lineært over et åremål
svarende til restløbetiden af finansieringsgælden.
Særindretninger og installationer afskrives over den
forventede driftsøkonomiske brugstid.
Grunde og bygninger opføres til anskaffelsespris med
fradrag af afskrivninger. Afskrivninger foretages
lineært over bygningernes forventede levetid. Afskriv-
ninger beregnes udfra kostpris fratrukket bygninger-
nes forventede scrapværdi. Da scrapværdien ikke
skønnes at være lavere end bygningernes anskaffel-
sespris andrager årets afskrivninger 0 kr.
Anskaffelsesprisen for udenlandske grunde og byg-
ninger kursreguleres til balancedagens kurs og even-
tuelle kursreguleringer bogføres på egenkapitalen.
Maskiner og inventar opføres til anskaffelsespris, som
omfatter samtlige købsomkostninger med fradrag af
afskrivninger.
Maskiner og inventar afskrives over den forventede
driftsøkonomiske brugstid.
Småanskaffelser under 8.400 kr. er udgiftsført i
resultatopgørelsen.
Finansielle anlægsaktiver
Værdipapirer opføres til anskaffelsespris eller til
markedsværdien, hvis denne er lavere.
Egne aktier er optaget til anskaffelsespris eller til
markedsværdien, hvis denne er lavere. Under egenka-
pitalen er der optaget en reserve på et tilsvarende
beløb.
Tilgodehavender
Værdiansættelsen er foretaget på grundlag af en
vurdering af de enkelte tilgodehavender.
Behandling af poster i fremmed valuta
Anlægsaktiver, tilgodehavender og gæld i fremmed
valuta omregnes til statusdagens kurs. Ydelser, der er
betalbare i fremmed valuta, bogføres til kursen på
transaktionstidspunktet.
Samtlige kursreguleringer er indeholdt i resultat-
opgørelsen, bortset fra netto valutakursregulering af
ejendomme, der bogføres direkte på egenkapitalen.
Netto valutakursregulering af ejendomme opgøres
som anskaffelsesprisen for ejendommen minus lang-
fristet gæld i samme valuta, der kan henføres til den
enkelte ejendom.
Skat
Selskabet bogfører den indkomstskat, der hviler på
resultatet før indkomstskat, som enten skyldig eller
udskudt skat i balancen med 34%.
Der hensættes endvidere udskudt skat af valutakursre-
guleringer. Ved ændringer af skattesatsen reguleres
den udskudte skat, således at den til enhver tid svarer
til den skatteforpligtelse, der vil blive udløst, såfremt
selskabets nettoaktiver bliver afhændet til de bogførte
værdier.
Finansieringsanalyse
Ved udarbejdelsen af finansieringsanalysen er der
taget udgangspunkt i den indirekte metode.
Side 11
INDSTILLING OG REVISIONSPÅTEGNING
Årsregnskabet for 1995 indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 29. februar 1996
BESTYRELSEN:
KR
Ole Hansen
måls Heering Jens Erik Udsen
(formand) /
REVISIONSPÅTEGNING
Til aktionærerne i Ejendomsselskabet EEC A/S.
Vi har revideret omstående årsregnskab for ENENDOMSSELSKABET EEC A/S for regnskabsåret afsluttet 31.
december 1995. Revisionen er udført i overensstemmelse med almindeligt anerkendte revisionsprincipper og har
omfattet de revisionshandlinger, som vi har anset for nødvendige. Vi har tidligere revideret regnskabet for
regnskabsåret afsluttet den 31. december 1994,
Efter vor opfattelse giver ovennævnte regnskab et retvisende billede af aktiver og passiver, af den økonomiske stilling
samt af resultatet og pengestrømmen og er aflagt i overensstemmelse med lovgivningens og vedtægternes krav til
regnskabsaflæggelse.
Grothen & Perregaard
Statsautoriseret
Revisionsaktieselskab
Ejnet Larsen
? Statsautofiseret revisor Statsautoriseret revisor — Statsautoriseret revisor
David Holm Sten Løkke Pedersen
Statsautoriseret revisor
Revisionen er afsluttet den 28. februar 1996
Side 12
RESULTATOPGØRELSE (Beløb i t.kr)
Lejeindtægter m.v
Driftsudgifter
Bruttoresultat
Administrationsudgifter
Resultat før finansielle poster
Renteindtægter og lignende indtægter
Renteudgifter og lignende udgifter
Resultat før kursregulering
Kursregulering indtægt
Kursregulering udgift
Resultat før ekstraordinære poster
Ekstraordinære indtægter
Resultat før skat
Skat af årets resultat
ÅRETS NETTORESULTAT
Årets resultat foreslås overført til næste år
log 2
30,459
24.729
25.730
-2.912
22.818
315
-21.355
1.778
1.082
2.860
1.277
4.137
-765
22.204
—3.160
19.044
-2.040
17.004
522
217.453
Side 13
BALANCE (Beløb i t.kr)
AKTIVER
Materielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme
Maskiner og inventar
Materielle anlægsaktiver i alt
Finansielle anlægsaktiver
Aktier
Finansielle anlægsaktiver i alt
Anlægsaktiver i alt
Omsætningsaktiver
Tilgodehavende i forbindelse med ejendomssalg
Tilgodehavender hos lejere
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
Tilgodehavender i alt
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver i alt
AKTIVER I ALT
NOTE
10
31/12 1995
370.769
742
371.511
8.436
212
885
69
9.602
31/12 1994
306.936
715
307.711
”
md
-
173;
-
>
he
aa»
må
1.334
2.157
199
3.690
Side 14
BALANCE (Beløb i t.kr)
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital
Valutakursregulering af anlægsaktiver
Reserve for egne aktier
Overført resultat
Egenkapital i alt
Hensættelser
Udskudt skat
Hensættelser i alt
Langfristet gæld
Danske realkreditlån
Tyske realkreditlån
Banklån
Lån fra tilknyttet virksomhed
Deposita
Langfristet gæld i alt
Kortfristet gæld
Kortfristet del af langfristet gæld
Bankgæld
Modtagne forudbetalinger fra lejere
Gæld i forbindelse med ejendomskøb
Anden gæld
Kortfristet gæld i alt
PASSIVER I ALT
GARANTIER OG FORPLIGTELSER
NOTE 31/12 1995 31/12 1994
74.503 74.503
338 582
46 0
3.346 20
11 78.233 75.105
8 7635 0
765 0
143.281 85.490
31.979 32.701
45.140 87.811
11.060 12.000
6.989 5.764
12 238.449 223.766
2.750 1.751
8.585 7.581
279 715
13 42.333 0
14 10.547 2.894
64.494 12.941
381.941 311.812
15
Side 15
FINANSIERINGSANALYSE (Beløb i t.kr)
Finansiering fra driftsmæssige aktiviteter
Resultat før skat
Korrektioner for at afstemme årets overskud til likvide midler:
Regnskabsmæssige afskrivninger
Neskrivning af låneomkostninger i for-
bindelse med indfrielse af lån m.v.
Stigning/fald i:
Tilgodehavender
Anden gæld og periodeafgrænsningsposter m.v.
Finansiering genereret fra driftsmæssige aktiviteter i alt
Betaling for investeringsaktiviteter
Investeringsejendomme netto
Maskiner og inventar netto
Aktier netto
Betaling for investeringsaktiviteter i alt
Finansieringsaktiviteter
Aktieemission
Indfrielse af lån:
Realkredit
Banklån
Afdrag på lån:
Realkreditlån
Tilknyttet virksomhed
Gæld i forbindelse med ejendomskøb
Optagelse af lån:
Realkreditlån
Banklån
Gæld i forbindelse med ejendomskøb
Ændring kassekredit maksimum
Modtagne deposita netto
Finansieringsaktiviteter i alt
Nettoændring i alt
Likviditetsberedskab primo inklusiv trækningsrettigheder
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder
Afstemning til regnskabet:
Kassekredit maksimum
Likvider (kontanter)
Træk på kassekreditter
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder
1995
4.137
562
985
-5.912
7.217
6.989
-65.951
-151
-66
-66.168
-50.951
46.786
-1.655
-940
110.849
4.500
42.333
2.000
— 1.225
60,575
1.396
5.620
7.016
1994
3.673
303
1.193
—22.015
3.154
-140.424
-515
20.349
-120.590
20.172
-1.062
-356
-29.423
50.245
66.779
0
9.500
5.547
121.402
3.966
1.654
—3.620
13.000
201
—7.381
—3.620
Side 16
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
1. Personaleudgifter
Personale Direktion Bestyrelse Talt 1995 f alt 1994
Gager og lønninger 1.142 700 90 1.932 1.369
Udgifter til social sikring 5 11 0 16 15
I alt 1.147 711 90 1.948 1.384
Der er ikke udbetalt tantieme til bestyrelsen i regnskabsåret.
I regnskabsåret har der i gennemsnit været 5 fuldtidsbeskæftigede.
2. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Grothen & Arthur
Perregaard Andersen
Revisionshonorar for 1995 85 85
Udarbejdelse af vurderingsberetning
i forbindelse med ejendomskøb 11 28
3. Renteindtægter og lignende indtægter
1995 1994
Renteindtægter og lignende indtægter 284 522
Kursgevinst terminskontrakt 31 Q
315 522
4. Renteudgifter og lignende udgifter
1995 1994
Renteudgifter og lignende udgifter 21.306 17.447
Renteudgifter til datterselskab 0 805
Resultat datterselskab 1/1 - 30/6 1994, renter 0 -805
Kurstab aktier 49 6
21.355 17.453
Side 17
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
5. Kursregulering indtægt
1995 1994
Kursgevinst ved indfrielse af lån 2.136 0
Omkostninger ved indfrielse af lån -118 0
Afskrivning af aktiverede låneomkostninger på indfriede lån -936 0
Kursgevinst ved omlægning af lån 0 1.775
ma
>
0
RO
AJ
3
Kan
6. Kursregulering udgift
1995 1994
Kurstab ved indfrielse af valutalån 0 192
0 192
7... Ekstraordinære indtægter
1993 1994
Fortjeneste ved salg af ejendom 273 0
Ombygning af ejendom 383 0
Tilbageførsel af henlæggelser til $18 og $18b vedr. tidligere år 334 0
Øvrige ekstraordinære indtægter 287 0
Indtægter ved salg af datterselskabet EEC Invest A/S 0 2.017
bQ
I
<Q
(DR
[em]
=
W
8. Selskabsskat
Skat af årets resultat 1995 1994
Aktuel skat 0 0
Regulering af udskudt skat 765 0
765 0
Selskabet har ikke betalt indkomstskat i regnskabsåret.
Udskudt skat 1995 1994
Udskudt skat 1/1 0 0
Regulering i året 765 0
Udskudt skat 31/12 765 0
Af de samlede udgiftsførte skatter vedrører t.kr, 417 ekstraordinære poster.
Der påhviler selskabet udskudt skat af anlægsaktiver og valutakursregulering af gæld.
Side 18
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
9. Materielle anlægsaktiver
Installatio- Låne- Investe-
Udlejnings- ner og sær- omkost- — ringsejen- Maskiner
ejendomme indretninger ninger domme ialt og inventar
Anskaffelsespriser 1/1 303.796 923 2.725 307.444 834
Tilgang i årets løb 89.365 1.657 1.156 92.178 322
Afgang i årets løb -25.728 -848 -1.004 -27.580 -209
Valutakursomregning -804 0 0 -804 0
Anskaffelsespriser 31/12 366.629 1.732 2.877 371.238 947
Akkumulerede afskrivninger 1/1 0 327 181 508 59
Årets afskrivninger 0 226 152 378 184
Afgang i årets løb 0 -349 -68 -417 -38
Akkumulerede afskrivninger 31/12 0 204 265 469 205
Bogført værdi 31/12 1995 366.629 1.528 2.612 370.769 742
Bogført værdi 31/12 1994 303.796 596 2.544 306.936 775
Afskrivningsprocent (lineær) 0% 8%-16% 3%-10% 20%
Den offentlige vurdering af selskabets danske ejendomme udgør t.kr. 199.212. Den bogførte værdi af selskabets
danske ejendomme andrager t.kr. 312.616.
Til sikkerhed for obligationslån og tyske prioritetslån er der i selskabets ejendomme tinglyst pantsikkerhed for
t.kr 147.386 og for t.D-mark 17.350.
Til sikkerhed for øvrige gældsforpligtelser er der i selskabets ejendomme tinglyst ejerpantebreve på t.kr 136.150,
et skadesløsbrev på t.kr 12.000 og Grundschuldbriefe på t.D-mark 8.800.
Side 19
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
9. Materielle anlægsaktiver (fortsat)
Oversigt over selskabets ejendomme
Opførel- Ledigt Bogført Offentlig Tom-
Navn og adresse sesår Areal areal Type værdi vurdering gang
Gothersgade 160, København K 1876 3.623 0) E/B 28.685 18.900 0%
Nr. Farimagsgade 65-69, København K 1878. 3.202 0 EB 28.109 21.602. 0%
Vesterbrogade 32, København V 1890 2.505 1.402/281 E/B 17.804 17.960. 11%
Amaliegade 37, København K 1782 1.450 0/456 E 18.000 18.000 31%
Malervangen 1, Glostrup 1970 2.784 0 E 32.600 13.500 0%
Vadstrupvej 22, Bagsværd 1991 1.771 113/0 E 22.674 8.550 0%
Smedeholm 10, Herlev 1992 3.240 492/0 E 30,529 16.200 0%
Vallensbækvej 45, Brøndby 1991 3.813 0 E 33.693 20,250. 0%
Køgevej 72, Taastrup 1991 595 0 EB 6.431 8.220 0%
Stamholmen 173, Hvidovre 1968 4.543 363/0 E 23.680 11.700. 0%
Damhaven 3B, Vejle 1990 2.737 0 E 20.125 14.400 0%
Nørregade 7, Holstebro 1978 722 0 EB 8.592 4.850 0%
Nørregade 6-8, Holstebro 1902 885 0 EB 10.719 4.760. 0%
Nørregade 9, Holstebro 1922 558 0 EB 5.405 2.240 0%
Skivevej 49/Wesselvej 2-6, Holstebro 1938 3.720 0 EB 3.285 7.120 0%
Vesterbrogade 32-40, Holstebro 1939 2.598 0 B 6.476 5.050 0%
Vestergade 21A, Thisted 1920 1.002 0 EB 3.023 2.160. 0%
Østerbakken 21, Thisted 1920 777 0 B 2.032 1.740 0%
Østergade 11A og 11B, Skive 1940 1.080 0) EB 3.152 2.010 0%
Bruno Leuschner Strasse 41, Stendal 1991 3.165 0 E 43.164 -… 0%
Leopoldstrasse 26, Lemgo 1914 1.300 0 E 14.979 - 0%
Ejendomme i alt - 46.070 2.370/737 - 368.157 199.212 2%
Ejendomme opdelt geografisk :
Storkøbenhavn i alt - 27.526 2.370/737 - 242.205 154.882 3%
Provinsen i alt - 14.079 (0 -… 67.809 44,330 0%
Danmark i alt - 41.605 2.370/737 - 310.014. 199.212 2%
Tyskland i alt - 4.465 0 - 58.143 - 0%
Forklaring til noten :
Ledigt areal : Ledigt areal med lejegaranti / ledigt areal uden lejegaranti.
Type: ” B = Boligejendom
E = Erhvervsejendom
E/B = Erhvervs- og boligejendom
Tomgang : Tomgang omfatter ledigt areal uden lejegarantier.
Bogført værdi : Bogført værdi af ejendomme eksklusiv aktiverede låneomkostninger på t.kr. 2.612.
Side 20
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
10. Finansielle anlægsaktiver
Egne Øvrige Aktier
aktier aktier ialt
Anskaffelsespriser 1/1 0 216 216
Tilgang 48 20 68
Afgang -2 0 -2
Anskaffelsespriser 31/12 46 236 282
Nedskrivninger 1/1 0 6
Årets nedskrivninger 0 49 49
Nedskrivninger 31/12 0 SS SS
Bogført værdi 31/12 1995 46 181 227
Bogført værdi 31/12 1994 0 210 210
Selskabet har i regnskabsåret fundet det fordelagtigt at erhverve 500 stk. egne aktier til en anskaffelsessum på
t.kr. 48 og afhændet 20 stk. aktier til en salgspris på t.kr. 2.
11. Egenkapital
Aktiekapitalen består af 745.030 stk aktier å kr. 100,-.
. Opskrivnings Reserve for Overført
Aktiekapital henlæggelse egne aktier resultat T alt
Saldo 1. januar 1995 74.503 582 0 20 75.105
Overført til reserve
for egne aktier 46 46 0
Valutakursregulering
ejendomme -804 -804
Valutakursregulering lån 560 560
Årets resultat 3.372 3.372
Saldo 31. december 1995 74.503 338 46 3.346 78.233
Side 21
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
12.
13.
Langfristet gæld
Langfristet Gennemsnitlig
Langfristet gæld der for- Gennemsnitlig rente i procent
gæld falderefter5 år restløbetid i år for år 1996
Danske realkreditlån 143.281 131.191 18 år 8,42% p.a
Tyske realkreditlån 31.979 30.635 20 år 8,54% p.a
Banklån 45.140 38.619 12 år 7,68% p.a
Lån fra tilknyttet virksomhed 11.060 8.701 - -
Deposita 6.989 6.989 - -
I alt 238.449 216.135 - -
Under danske realkreditlån på t.kr 143.281 er medtaget et lån på t.kr 13.000 fra Nykredit. Lånet skal indfries i
november 1996, men der foreligger i dag tilsagn fra Nykredit om, at lånet, når det udløber i november 1996, kan
omlægges til et 20 årigt lån.
Lån fra tilknyttet virksomhed er i februar 1996 omlagt til et langfristet banklån.
Af danske realkreditlån på t.kr 143.281 vedrører t.kr. 80.533 lån optaget hos Depfa-Bank AG i Tyskland. Der
er optaget lån i 5 ejendomme hos Depfa-Bank AG, og alle lån er optaget i danske kroner. Renten er fast i en 2
til 8 årig periode. Den resterende del af danske realkreditlån på t.kr 62.748 er optaget i danske realkreditinstitut-
ter, hvor renten er fast i lånenes løbetid.
Af tyske realkreditlån skal renten fastsættes for en ny periode for t.DM 6.111 (t.kr. 23.663) den 31. marts 1997
og for den resterende del af tyske realkreditlån t.DM 2.147 (t.kr. 8.316) skal renten fastsættes næste gang den
1. april 2000.
For samtlige banklån gælder, at renten fastsættes udfra CIBOR + et tillæg. For et enkelt banklån på t.kr 12.587
er renten fast indtil 31. december 1998. For de øvrige banklån er renten variabel. Selskabet har primo 1996
indgået FRA-kontrakter (Forward Rate Agreements) for de banklån med variabel rente, således at renten på disse
lån er fast frem til medio 1997.
Gæld i forbindelse med ejendomskøb
Gæld i forbindelse med ejendomskøb t.kr 42.333 er afviklet i februar 1996. I første omgang er gælden afviklet
ved optagelse af en mellemfinansiering stillet til rådighed af selskabets bankforbindelser. Selskabet ansøger i
1996 om størst mulig realkreditbelåning, og restfinansieringen, der fremkommer som forskellen mellem
mellemfinansieringen minus opnået realkreditbelåning, omlægges efterfølgende i henhold til indgået aftale til
langfristet banklån. Ejendomskøbene samt finansieringen heraf er omtalt i årsberetningen, hvortil der henvises.
Side 22
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
14. Anden gæld
1995 1994
Leverandørgæld 1.071 522
Hensat til indvendig og udvendig vedligeholdelse 5.988 275
Moms 832 741
Anden gæld i øvrigt 2.656 1.356
10.547 2.894
15. Garantier og forpligtelser
I forbindelse med ophævelsen af en række betingede handler i Tyskland i marts 1992 blev der rejst krav mod
selskabet og foretaget arrest i selskabets tyske ejendomme. Sagen er afsluttet uden omkostninger eller tab af
nogen art for selskabet, der er i besiddelse af de nødvendige dokumenter til aflysning af arresterne.
Bortset fra ovennævnte påhviler der ikke selskabet kautions-, garanti- eller andre forpligtelser, udover de i
regnskabet anførte.
Side 23