Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
EJENDOMSSELSKABET
EEC A/S
kprine rr gys
LS GALIGOTYRELSGN
J |
ÅRSREGNSKAB 1996. ; 18 APR. 1997
CB
Godkendt på selskabets ordinære
generalforsamling den 17. april 1996:
Som dirigent;
ENRIK THOUB
Advokat (L) M.C.J.
H.C. Andersens Blvd. 12, 1553 V
Tlf. 33 15 75 33
OPLYSNINGER OM SELSKABET
Hjemsted Amaliegade 37, Bestyrelse Advokat Niels Heering (formand).
1256 København K. Direktør Jens Erik Udsen.
Kreditchef Ole Hansen.
Reg. or. A/S 191.219
Direktion Per W. Hallgren.
Moms nr. 14 24 60 45
Revisorer Grothen & Perregaard,
Aktiekapital Kr. 112.000.000. Statsautoriseret Revisionsaktie-
selskab.
Fondskode 1017136
Arthur Andersen, statsautoriserede
Aktivitet Selskabets formål er køb, salg og revisorer.
investering i fast ejendom og vær-
dipapirer, samt al anden efter be- Advokat Gorrissen Federspiel Kierke-
styrelsens skøn dermed beslægtet gaard.
virksomhed.
Generalforsamling
Selskabets ordinære generalforsamling afholdes den 17, april 1997 kl. 16.30. Foreløbig dagsorden :
An JA 00 OD mm
so &Q QL OV
. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år.
. Fremlæggelse af det reviderede årsregnskab til godkendelse.
. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab.
. Beslutning om decharge for direktion og bestyrelse.
. Bemyndigelsce til erhvervelse af egne aktier
Bemyndigelse til bestyrelsen til - indtil næste generalforsamling - at lade selskabet
erhverve egne aktier indenfor en samlet pålydende værdi af i alt 10% af selskabets aktie-
kapital jvf. aktieselskabslovens $ 48. Vederlaget må ikke afvige fra den på erhvervelses-
tidspunktet på Københavns Fondsbørs fastsatte gennemsnitskurs med mere end 10%,
- Behandling af forslag som måtte være fremsat af bestyrelsen eller aktionærer.
. Valg af medlemmer til bestyrelsen.
. Valg af revisorer.
. Eventuelt.
Årsberetning og regnskabsmeddelelse m.m. kan fås ved henvendelse til:
Ejendomsselskabet EEC A/S, Amaliegade 37, 1256 København K, telefon 3314 9266.
INDHOLDSFORTEGNELSE
Hoved- og nøgletal
Årsberetning
Indstilling og revisionspåtegning
Anvendte regnskabsprincipper
Resultatopgørelse
Balance
Pengestrømsopgørelse
Noter
Side
10
12
13
15
16
KONCERNENS HOVED- OG NØGLETAL (Beløb i t.kr)
HOVEDTAL
Lejeindtægter m.v.
Driftsudgifter
Bruttoresultat
Administrationsudgifter
Resultat før finansielle poster
Finansielle poster netto
Resultat før kursregulering
Kursregulering netto
Resultat før skat og ekstraordinære poster
Skat af årets resultat
Resultat før ekstraordinære poster
Ekstraordinære poster netto
Årets nettoresultat
Investeringsejendomme m.v.
Omsætningsaktiver i alt
Aktiver i alt
Aktiekapital
Egenkapital i alt
Hensættelser i alt
Langfristet gæld i alt
Kortfristet gæld i alt
Passiver i alt
NØGLETAL
Resultat pr. 100 kr. aktie
Indre værdi
Forrentning af egenkapital
Egenkapitalens andel af balancen
Børskurs pr. 31. december
Beløbsstørrelser anvendt ved beregning
af nøgletal, der ikke fremgår af hovedtal :
Gns. aktiekapital
Gns. egenkapital
Definitioner :
Resultat pr. 100 kr. aktie :
Forrentning af egenkapital :
Egenkapitalens andel af balancen :
1996 1995 1994 1993 1992
35.363 30.459 22.204 11.173. 7.297
-7.321 -5.075 -3.160 -1.477 -509
28.042 25.384 19.044 9.696 6.788
-2.855 -2.566 -2.040 -1.287. -1.240
25.187 22.818 17.004 8.409 5.548
723.515 -21.040 -16.931. -10.412. -7.041
1.672 1.778 73. -2.003 -1.493
4.176 1.082 1.583 0 0
5,848 2.860 1.656 -2.003 -1.493
-1.193 -331 0 0 0
4.655 2.529 1.656 -2.003 -1.493
0 843 2.017 0 0
4.655 3.372 3.673 -2.003 -1.493
557.511. 371.738. 307.921 218.403 104.693
87.020 10.203 3.891 35.569 371
644.531 381.941 311.812 253.972 105.064
112.000 74.503 74.503. 54.600 25.000
120.281 78.233 75.105. 51.105 23.123
3.762 765 0 0 0
386.188 238.449 223.766. 140.053 56.043
134.300 64.494 12.941 62.814 25.898
644.531. 381.941 311.812 253.972 105.064
6,3 3,4 2,6 -5,7 -6,0
107 105 101 94 92
5,8% 3,3% 2,6% - -
19% 20% 24% 20% 22%
105 104 103 103 103
74.503 74,503 64.552. 34.867 25.000
80.509 76.669 63.105 32.181 23.984
Resultat før ekstraordinære poster / gns. aktiekapital x 100.
Indre værdi : Egenkapital ultimo / aktiekapital ultimo.
Resultat før ekstraordinære poster / gns. egenkapital.
Egenkapital ultimo / balancesum ultimo.
Side 2
ÅRSBERETNING
Idegrundlag
Selskabet investerer i eksisterende ejendomme og
kun erhvervsejendomme med kontor eller butik samt
boligejendomme beliggende i Danmark, primært i de
større provinsbyer og sekundært i de Københavnske
omegnskommuner.
Det er målet at nå en størrelse, der placerer selskabet
som en betydelig ejendomsvirksomhed.
Ejendomsselskabet EEC A/S investerer primært i
anlægsejendomme, med et attraktivt driftsafkast, der
efterfølgende kan øges gennem selskabets stordrifts-
fordele og effektivitet. Evventuelle værditilførelser på
ejendommene skabes således gennem forbedret
driftsafkast.
Udviklingen i de senere år har vist, at investeringse-
jendomme i de større provinsbyer generelt har udvist
en prismæssig stabilitet, og at de velbeliggende
ejendomme i provinsen har fastholdt udlejningsni-
veauet og dermed indtægtsgrundlaget.
Ved en geografisk fokusering vil virksomheden opnå
betydelige driftsfordele og en organisation med den
nødvendige lokalkendskab til områdernes udvikling,
herunder tilstrækkelig indsigt i markedsforhold.
Det er selskabets holdning, at udlejningsejendomme-
ne finansieres med min. 25% egenkapital og max.
75% fremmedkapital. Egenkapitalen skal altid være
tilstrækkelig til, at der opnås positiv cashflow på
ejendommene og et passende driftsmæssigt overskud
efter renter, der kan danne grundlag for udbyttebeta-
ling.
Side 3
ÅRSBERETNING
Ejendomserhvervelser og drift.
Koncernen har i 1996 erhvervet 17 ejendomme,
fordelt med 6 boligejendomme og 11 erhvervsejen-
domme. Ejendomsselskabet EEC A/S har købt 3
erhvervsejendomme, mens de resterende 14 ejendom-
me er erhvervet ved køb af 4 selskaber : EEC I A/S,
EEC II A/S, EEC III A/S og EEC IV A/S (tidligere
Struerbo A/S). Ejendommene omfatter 32.080 m? og
den samlede anskaffelsessum udgjorde 184 mio. kr..,
svarende til en anskaffelsessum pr. m? på kr. 5.749.
Købene fordeler sig således:
Samtlige ejendomme er fuldt udlejet og fremtræder
velvedligeholdte. Enkelte ejendomme er nyopførte
eller har gennemgået en større renovering indenfor de
seneste 2-3 år.
Efter ovennævnte køb ejer koncernen 38 ejendomme
heraf 11 boligejendomme og 27 erhvervsejendomme
fordelt på i alt ca. 80.000 m2 med en samlet bogført
værdi på 554 mio. kr.
Areal Værdi Overtagel-
Boligejendomme m? it. kr. sesdato
Vestergade 13, Struer 706 3.594 15.8.1996
' Vestergade 21-23, Struer 762 2.365 15,8.1996
Anlægsvej 1, Struer 489 3.127 15,8.1996
Bryggergade 8, Struer 760 3.514 15.8.1996
Østergade 44, Struer 647 2.154 15.8.1996
Østergade 32 m.fl. Struer 2.106 10.941 15.8.1996
Boligejendomme i alt 5,470 25.695
Areal Værdi Overtagel-
Erhvervsejendomme m? it. kr. sesdato
Industrivej 59, Rønnede 1.994 6.301 1.7.1996
Skovriddergårdsvej 4, Virum 340 3.571 1.7.1996
Admiralgade 25, København K. 825 6.846 1.7.1996
Bygmestervej 5, København NV 4.201 27.500 31.12.1996
Grenåvej 127, Århus 756 5.000 31.12.1996
Kornmarksvej 6, Brøndby 4.084 21.700. 31.12.1996
Nørregade 44, Herning 2.679 17.500 31.12.1996
Svanevej 4, København NV 1.242 6.000 31.12.1996
Industriparken 44A, Ballerup 3.612 28.000 31.12.1996
Torvegade 16, Vejen 2.358 10.100. 31.12.1996
Halmstadsgade 2, Århus N. 4.519 26.200 31.12.1996
Erhvervsejendomme i alt
Ejendomserhvervelser for koncernen
Ejendomme i alt
26.610 158.718
Areal Værdi
m? it. kr.
32.080 184.413
ÅRSBERETNING
Klimaet på markedet for erhvervsejendomme er
væsentligt forbedret i de seneste år. Lejeniveauet har
stabiliseret sig, og der er endog en tendens til stigende
leje ved attraktive lejemål.
Koncernens lejere har naturligvis også mærket den
generelle forbedrede økonomiske udvikling. Den
øgede aktivitet har medført behov for udvidelser og
ændring af indretningen i eksisterende lejemål. Ved
selskabets tætte opfølgning af lejernes udvikling og
lokalebehov er det lykkedes i stort omfang at fasthol-
de lejerne.
Koncernens boligejendomme er fuldt udlejet.
Udlejningssituationen i 1996 har samlet været til-
fredsstillende, og tomgangsprocenten udgjorde ved
årets udgang ca. 3%.
Selskabets ejendomme fremtræder alle i en velvedli-
geholdt stand. Vedligeholdelsesarbejderne i 1996 har
derfor alene omfattet planlagt vedligeholdelse, der
indgår i den løbende vedligeholdelsesplanlægning.
Aktionærforhold
En større aktionær meddelte i slutningen af 1995
selskabet, at man ønskede at afhænde aktierne i
Ejendomsselskabet EEC A/S. Ledelsen i selskabet
besluttede at medvirke til placering af denne aktiepost
på ca. nom. 22,5 mio. kr.
I februar måned 1996 blev der indgået aftale om salg
af nom, 16,2 mio. kr. aktier. Restbeholdningen på
nom. 6,3 mio. kr. aktier erhvervede selskabet til
egen beholdning. Beholdningen af egne aktier blev i
2. halvår 1996 anvendt som delvis betaling for ejen-
domskøb.
I forbindelse med salg af ovennævnte aktiepost på
nom. 22,5 mio. kr. blev en planlagt kapitaludvidelse
på nom. 13,0 mio. kr. annulleret.
Den annullerede kapitaludvidelse afstedkommer at
selskabets soliditet reduceres med 5% point til 20%,
hvilket fører til forøget finansomkostninger på ca. 2
mio.kr., og dermed fald i den primære drift allerede
i 1996. Selskabets ledelse finder på trods heraf
løsningen tilfredsstillende. Selskabet fremstår i dag
med en kapitalstærk aktionærkreds, og det er ledel-
sens vurdering, at løsningen på lang sigt har styrket
selskabet.Den primære drift vil stige påny i 1997 og
soliditeten forventes øget til ca. 22%.
Administration
Selskabet har igennem 1996 varetaget administratio-
nen af 8 eksterne ejendomme på i alt 20.400 m2.
Administrationen omfatter både lejeadministration og
drift/vedligehold af ejendommene.
Emission.
Ved fondsbørsmeddelelse af den 6. januar 1997
meddelte selskabet, at bestyrelsen i henhold til den
gældende bemyndigelse i selskabets vedtægter, havde
besluttet at udvide aktiekapitalen med nom. kr. 37,5
mio. Udvidelsen gennemføres ved en kontant rettet
emission mod Nykredit A/S til kurs 103. Børspro-
spekt forventes offentliggjort i marts måned 1997.
Kapitaludvidelsen er indarbejdet i regnskabet.
Selskabet forhandler om overtagelse af yderligere
ejendomme beliggende i Danmark. En del af finansi-
eringen heraf vil ske ved en udvidelse af selskabets
aktiekapital, svarende til minimum 25% af de samlede
investeringer. Selskabet forventer, at forhandlingerne
vil udvise resultat i løbet af 1997 med overtagelse af
ejendommene i løbet af 2. halvår.
Finansiering og gældsstruktur.
Selskabets finansielle planlægning tager udgangs-
punkt i at beskytte selskabet mod rentestigninger og
dermed ikke nødvendigvis at opnå den lavest mulice
effektive rente på kort sigt. Selskabet vil dog ikke
tilsidesætte sin finansielle fleksibilitet, men såvidt
muligt tilrettelægge finansieringen således, at et
eventuelt rentefald kan medføre mulighed for reduk-
tion af finansieringsomkostningerne.
Ejendomskøb finansieres dels ved udstedelse af nye
aktier og dels ved optagelse af langfristet fremmedfi-
nansiering. Finansieringsstrukturen ved ejendomskøb
vil som hovedregel se således ud :
- 25% egenkapitalfinansiering
- 60% realkreditfinansiering med en løbetid på 20 år.
- 15% bankfinansiering med en løbetid på 15 år.
Ejendommens resultat før finansieringsudgifter skal
mindst svare til ydelsen på ejendommens samlede
finansiering.
Side 5
ÅRSBERETNING
Realkreditfinansieringen optages med fast rente i en
længere årrække, og som hovedregel en årrække
svarende til finansieringens løbetid.
I 1996 er der samlet optaget realkreditlån på 11,0
mio. kr. med en løbetid på 20 år og fast rente i 10 år.
Yderligere har koncernen overtaget realkreditlån for
i alt ca. kr. 13,3 mio. med en gns. løbetid på 14 år og
fast rente i samme periode.
Banklån optages med fast rente i minimum 2 år og
gerne op til 5 år, afhængig af rentestrukturen på 2-5
årige lån. Selskabet indgår ikke i spekulative transak-
tioner, men anvender alene relevante finansielle
instrumenter til hedging af selskabets renterisiko. Der
anvendes fortrinsvis Forward Rate Agreements og
Rente-Swaps.
I 1996 har selskabet optaget banklån for i alt kr. 43,5
mio.
Det samlede køb i 1996 finansieres ved optagelse /
udstedelse af :
Realkreditfinansiering 102,2 mio.kr.
Bankfinansiering 38,2 mio.kr.
Betaling med egne aktier 7,0 mio.kr.
Udstedelse af nye aktier 38,6 mip.kr.
186,0 mio.kr.
Af ovennævnte finansiering effektueres følgende i 1.
kvartal 1997 :
Realkreditfinansiering 77,8 mio.kr.
Bankfinansiering 37,5 mio.kr.
Udstedelse af nye aktier 38,6 mio.kr.
153,9 mio.kr.
Realkreditfinansieringen er hjemtaget som 20 årigt
7% obligationslån. Bankfinansieringen, der afvikles
som et serielån over 15 år, er hjemtaget i januar 1997,
og renten er fastlåst for 5 år.
Den samlede finansiering på 115,3 mio.kr., der
hjemtages primo 1997, anvendes til nedbringelse af
kortfristet gæld.
Værdiansættelse
Koncernen har i regnskabsåret ændret regnskabsprin-
cip for værdiansættelse af grunde og bygninger.
Koncernens grunde og bygninger er pr. 31. december
1996 værdiansat til markedsværdi mod tidligere til
anskaffelsessum. Markedsværdien fastlægges ved
periodiske vurderinger og værdireguleringer føres
over resultatopgørelsen, når de er betydende for den
samlede værdiansættelse. Det er ledelsens opfattelse,
at værdiansættelsen til markedsværdi giver et mere
retvisende billede af koncernens indtjening og af den
økonomiske stilling.
I december 1996 har ca. 50% af koncernens ejen-
domsportefølje, målt i bogført værdi, været udtaget til
ekstern vurdering, bl.a. til brug for den forestående
emission. Ejendommene blev vurderet af en uafhæn-
gig statsaut. ejendomsmægler og valuar.
Ændring af regnskabsprincip for værdiansættelse af
grunde og bygninger samt den foretagne vurdering af
koncernens ejendomme har ikke givet anledning til
justering af de bogførte værdier.
Note 8 til regnskabet indeholder en samlet oversigt
over koncernens ejendomme, der for den enkelte
ejendom viser : Beliggenhed, opførelsesår, type,
areal, tomgangsprocent og bogført værdi.
Regnskabsberetning
Da 14 ejendomme af de samlede ejendomserhver-
velser i 1996 teknisk set er købt ved erhvervelsen af
4 ejendomsaktieselskaber, er der aflagt koncernregn-
skab. Køb af ejendomsaktieselskaberne er valgt, idet
det afstedkommer betydelige hesparelser i køb-
somkostningerne.
Det er selskabets hensigt indtil videre, at lade selska-
berne bestå som 100% ejede datterselskaber, men på
et tidspunkt vil det formentlig være hensigtsmæssigt
at lade selskaberne fusionere med moderselskabet.
Resultatopgørelse
Stigningen i lejeindtægterne m.m. indeholder en
stigning i egentlige lejeindtægter på t.kr. 3.858,
hvilket kan henføres til ejendomskøbene pr. 1. juli og
15. august 1996. Den øvrige stigning på t.kr. 1.046
kan henføres til stigning i omsætningen i Teknisk
afdeling og øvrige indtægter.
Ejendomskøbene pr. 31.12.1996 har ikke påvirket
resultatet i 1996.
Side 6
ÅRSBERETNING
Driftsudgifterne indeholder udover ejendommenes
driftsudgifter, materialeforbrug i Teknisk afdeling på
t.kr. 2.576. Den reelle stigning i ejendommenes
driftsudgifter udgør 1,3 mio. kr., hvilket kan henføres
til køb af ejendomme i slutningen af 1995, samt
købene pr. 1. juli og 15. august 1996. Der har i 1996
ikke været ekstraordinære driftsudgifter på ejendom-
mene.
Stigningen i finansielle poster kan henføres til dels
ejendomskøbene i slutningen af 1995 og i 1996.
Rentefaldet i 1996 slår ikke fuldt igennem før på et
senere tidspunkt, idet størstedelen af de variable
renter er fastlåst ved brug af FRA-kontrakter.
Resultat før kursreguleringer udgør t.kr. 1.672 mod
t.kr. 1.778 i 1995. Strukturændringerne i februar
måned, som afstedkom en reduceret soliditet, har
påvirket selskabets resultat med ca. -2 mio.kr.
Selskabet har i 1996 realiseret kursgevinster netto for
t.kr. 4.176 ved indfrielse af lån.
Herefter udviser regnskabet et resultat før skat på t.kr.
5.848 mod t.kr. 2.860 i 1995.
Samlet vurderer selskabets bestyrelse resultatet som
tilfredsstillende.
Balance
Af stigningen i koncernens anlægsaktiver på 186
mio.kr. kan 184 mio.kr. henføres til ejendomsinve-
steringer foretaget i 1996 og ca. 2 mio.kr. henføres til
renovering og ombygning af lejemål.
Den kontant rettede emission mod Nykredit A/S på
nom. t.kr. 37.497 til kurs 103 er indarbejdet i regnska-
bet. Emissionen forventes gennemført ultimo marts
1997.
I forbindelse med købet af datterselskaberne EEC I
A/S, EEC II A/S og EEC WII A/S pr. 31. december
1996 indfries syndikatlån for samlet 121 mio.kr. i
Januar 1997 ved optagelsen af langfristede realkredit-
lån, banklån og nedbringelse af koncernens likvide
beholdning. Syndikatlån, der indfries ved optagelse af
langfristede realkreditlån og banklån, er optaget i
koncernbalancen under langfristet gæld. Syndikatlån,
der indfries ved nedbringelse af koncernens likvide
beholdning, er optaget i koncernbalancen under
kortfristet gæld.
Gæld i forbindelse med køb af datterselskaber på 47
mio. kr. betales i januar 1997.
Likviditet
Koncernens samlede likviditetsberedskab forventes
ikke i den resterende del af 1997, at komme under 15
mio.kr., svarende til ca. 30% af bruttolejeindtægten
for 1997.
Resultatdisponering
Selskabets overskud på 4,7 mio.kr. foreslås overført
til næste år.
Bestyrelsen foreslår, at der ikke udbetales udbytte for
regnskabsåret 1996.
Fremtidsudsigter
Driftsomkostningerne forventes alene at stige som
følge af tilgangen af nye ejendomme i 1996. Admini-
strationsomkostningerne vil i 1997 stige ganske
beskedent ligeledes som følge af tilgangen af nve
ejendomme i 1994,
Kursreguleringer vil afhænge af renteudviklingen,
men selskabet forventer ikke nævneværdige kursregu-
leringer i 1997.
Med udgangspunkt i selskabets ejendomsportefølje og
udlejningssituationen pr. 1. januar 1997 forventer
selskabets ledelse at regnskabet for 1997 vil udvise et
resultat før kursregulering og skat på ca. 5 mio. kr.
mod 1,7 mio. kr. i 1996.
Side 7
ÅRSBERETNING
Bestyrelse
Bestyrelsesformand :
Advokat Niels Heering
Gorrissen Federspiel Kierkegaard
H C Andersens Boulevard 12
1553 København V
Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994.
Advokat Niels Heering er partner i Advokatfirmaet
Gorrissen Federspiel Kierkegaard og beklæder iøvrigt
følgende ledelsesposter :
Formand for bestyrelsen i Mahe Freight, Jeudan
Holding A/S, Repadan Holding A/S, Falconbridge
Greenland A/S og Selda A/S.
Medlem af bestyrelsen for Tele Danmark A/S, Tele
Danmark Mobil A/S, Danyard A/S og Ole Mathiesen
A/S.
Bestyrelsesmedlem :
Direktør Jens Erik Udsen
Jeudan Holding A/S
Amagerbrogade 4
2300 København S
Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994,
Jens Erik Udsen er administrerende direktør i Jeudan
Holding A/S, Repadan Holding A/S og beklæder
iøvrigt følgende ledelsesposter :
Formand for bestyrelsen i Udlejerforeningen Dan-
mark, SBS Rådgivning A/S, Grundejernes Ejendoms-
selskab A/S og Grundejernes Investeringsfond.
Bestyrelsesmedlem :
Kreditchef Ole Hansen
Forstædernes Bank A/S
Malervangen I
2600 Glostrup
Indvalgt i bestyrelsen i oktober 1994.
Ole Hansen er kreditchef i Forstædernes Bank A/S og
beklæder iøvrigt følgende ledelsesposter :
Direktør for følgende datterselskaber til Forstædernes
Bank A/S : Ejendomsselskabet Industrivænget 19-21
Havdrup A/S, FB Leasing A/S og FB Ejendomme
A/S.
Direktion
Direktør Per W. Hallgren
Ejendomsselskabet EEC A/S
Amaliegade 37
1256 København K
Direktør Per W. Halligren beklæder ikke ledelsespo-
ster i andre selskaber, bortset fra ledelsesposterne i
Ejendomsselskabet EEC A/S's datterselskaber.
Følgende aktionærer ejer mere end 5% af aktieka-
pitalen :
Før emissionens gennemførelse :
Forstædernes Bank A/S, Malervangen 1, 2600 Glo-
strup.
Amagerbanken A/S, Amagerbrogade 25, 2300 Kø-
benhavn S.
Vestjysk Bank A/S, Store Torv 1, 7500 Holstebro.
Vadstrupvej Invest A/S, Ballerupvej 62, 3500 Værlø-
se.
Efter emissionens gennemførelse :
Forstædernes Bank A/S, Malervangen 1, 2600 Glo-
strup.
Amagerbanken A/S, Amagerbrogade 25, 2300 Kø-
benhavn S.
Vestjysk Bank A/S, Store Torv 1, 7500 Holstebro.
Nykredit A/S, Otto Mønsteds Plads 11, 1780 Køben-
havn V.
Fondsbørsmeddelelser
17. april 1996 - nr, 11 Ordinær generalforsamling.
5. juli 1996 - nr 12 Offentliggørelse af halvårsregn-
skab.
27. august 1996 - nr. 13 Halvårsregnskab og ejen-
domskøb.
16. december 1996 - nr. 14 Tilbud på køb af 3 ejen-
domsaktieselskaber.
6. januar 1997 - nr. 15 Køb af 3 ejendomsaktieselska-
ber - Udvidelse af selskabets aktiekapital - Årsregn-
skab 1996.
Side 8
INDSTILLING OG REVISIONSPÅTEGNING
Årsregnskabet for 1996 indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 25. februar 1997
DIREKTI Re
er W allgren
| JESTYRELSEN:
48237733)
Is Heering Jens Erik Udsen
(formand) '
REVISIONSPÅTEGNING
Vi har revideret det af ledelsen aflagte koncernregnskab og årsregnskab (side 10 - 24) for Ejendomsselskabet
EEC A/S for regnskabsåret afsluttet 3 1. december 1996.
Den udførte revision
Vi har i overensstemmelse med almindelige anerkendte revisionsprincipper tilrettelagt og udført revision med
henblik på at opnå en begrundet overbevisning om, at årsregnskaberne er uden væsentlige fejl eller mangler.
Under revisionen har vi ud fra en vurdering af væsentlighed og risiko efterprøvet grundlaget og dokumentationen
for de i regnskaberne anførte beløb og øvrige oplysninger. Vi har herunder taget stilling til den af ledelsen valgte
regnskabspraksis og de udøvede regnskabsmæssige skøn samt vurderet om regnskabernes informationer som
helhed er fyldestgørende.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Supplerende oplysninger
Vi henviser til årsberetningen side 6 samt til beskrivelsen af anvendte regnskabsprincipper, hvoraf det fremgår, at
selskabet har ændret princip for værdiansættelsen af investeringsejendomme. Vi er enige i den foretagne princip-
ændring.
Konklusion
Det er vor opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet er aflagt i overenstemmelse med lovgivningens krav
til regnskabsaflæggelse, og at regnskaberne giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver
og passiver, økonomiske stilling samt resultat og af koncernens pengestrøm.
Revisionen er afsluttet den 25. februar 1997.
Grothen & Perregaard
Statsautoriseret
Revisionsaktieselskab
Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor
Side 9
ANVENDTE REGNSKABSPRINCIPPER
Generelt
Årsregnskabet for 1996 er udarbejdet i over-
ensstemmelse med årsregnskabsloven og god dansk
regnskabsskik, herunder gældende danske vejlednin-
ger og de af Københavns Fondsbørs fastlagte ret-
ningslinier for børsnoterede selskaber. Der er med
nedenstående undtagelse ikke sket ændringer i regn-
skabsprincipperne i forhold til sidste regnskabsår.
Selskabets grunde og bygninger er for regnskabsåret
1996 opført til markedsværdi mod tidligere år til
kostpris. Principændringen har ikke medført påvirk-
ning af resultat eller balance for 1996 eller for
sammenligningsåret, idet der ikke har været betyden-
de værdireguleringer.
Selskabet har ændret den regnskabsmæssige klassifi-
kation af visse omkostninger. Sammenligningstallene
er ændret i overensstemmelse hermed.
Lejeindtægter m.v.
Selskabets indtægter repræsenterer primært årets
driftsindtægter fra udlejningsejendomme samt admini-
strationshonorar for eksterne ejendomme,
Materielle anlægsaktiver
Selskabets grunde og bygninger er opført til mar-
kedsværdi. Betydende ændringer i markedsværdien
føres over resultatopgørelsen. Opskrivninger bindes
i posten opskrivningshenlæggelser under egenkapita-
len.
Investeringer i grunde og bygninger beliggende i
udlandet, som er helt eller delvis finansieret i lokal
udenlandsk valuta, værdiansættes i lighed med til-
svarende indenlandske aktiver til markedsværdi.
Værdiregulering på udenlandske grunde og bygninger
som modsvarer valutakursreguleringer af lån optaget
i lokal valuta driftsføres.
Særindretninger og installationer opføres til anskaffel-
sespris og afskrives over den forventede driftsøkono-
miske brugstid.
Låneomkostningerne opføres til anskaffelsespris og
afskrives lmeært over et åremål svarende til restløbe-
tiden af finansieringsgælden.
Maskiner og inventar opføres til anskaffelsespris og
afskrives over den forventede driftsøkonomiske
brugstid.
Småanskaffelser under 8.600 kr. er udgiftsført i
resultatopgørelsen.
Finansielle anlægsaktiver
Værdipapirer opføres til anskaffelsespris eller til
markedsværdien, hvis denne er lavere.
Egne aktier er optaget til anskaffelsespris eller til
markedsværdien, hvis denne er lavere. Under egenka-
pitalen er der optaget en reserve på et tilsvarende
beløb.
Kapitalandele i datterselskaber
Kapitalandele i datterselskaber er værdiansat efter
indre værdis metode (equity-metoden).
Resultat og egenkapital i årsregnskabet for Ejendoms-
selskabet EEC A/S stemmer herefter overens med
koncernregnskabet.
Tilgodehavender
Værdiansættelsen er foretaget på grundlag af en
vurdering af de enkelte tilgodehavender.
Behandling af poster i fremmed valuta
Tilgodehavender og gæld i fremmed valuta omregnes
til statusdagens kurs. Ydelser, der er betalbare i
fremmed valuta, bogføres til kursen på transaktions-
tidspunktet. Kursreguleringer er indeholdt i resulta-
topgørelsen.
Skat
Selskabet bogfører den indkomstskat, der hviler på
resultatet før indkomstskat, som enten skyldig eller
udskudt skat i balancen med 34%,
Ved ændringer af skattesatsen reguleres den udskudte
skat, således at den til enhver tid svarer til den skatte-
forpligtelse, der vil blive udløst, såfremt selskabets
nettoaktiver bliver afhændet til de bogførte værdier.
Pengestrømsopgørelse
Ved udarbejdelsen af pengestrømsopgørelse er der
taget udgangspunkt i den indirekte metode.
Side 10
RESULTATOPGØRELSE (Beløb i t.kr)
RESULTATOPGØRELSE
Lejeindtægter m.v
Driftsudgifter
Bruttoresultat
Administrationsudgifter
Resultat før kapitalandele
Resultat i datterselskab
Resultat før finansielle poster
Renteindtægter og lignende indtægter
Renteudgifter og lignende udgifter
Resultat før kursregulering
Kursregulering netto
Resultat før skat og ekstraordinære poster
Skat af årets resultat
Resultat før ekstraordinære poster
Ekstraordinære poster netto
ÅRETS NETTORESULTAT
Årets resultat foreslås overført til næste år
KONCERN MODERSELSKAB
NOTE 1996 1995 1996 1995
1 35.363 30.459 34.474 30.459
2 -7.321 -5.075 -7.154 -3.075
28.042 25.384 27.320 25.384
3 og 4 -2.855 -2.566 -2.802 -2.566
25.187 22.818 24.518 22.818
0 0 186 0
25.187 22.818 24.704 22.818
1.091 315 1.090 315
-24.606 -21.355 -24.122 -21.355
1.672 1.778 1.672 1.778
5 4.176 1.082 4.176 1.082
5.848 2.860 5,848 2.860
7 -1.193 -331 -1.193 -331
4.655 2.529 4.655 2.529
6 0 843 0 843
4.655 3.372 4.655 3.372
Side 11
BALANCE (Beløb i t.kr)
AKTIVER
Materielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme
Maskiner og inventar
Materielle anlægsaktiver i alt
Finansielle anlægsaktiver
Kapitalandele i datterselskaber
Aktier
Finansielle anlægsaktiver i alt
Anlægsaktiver i alt
Omsætningsaktiver
Tilgodehavende i forbindelse med aktieemission
Tilgodehavende i forbindelse med ejendomssalg
Tilgodehavende hos lejere
Tilgodehavende hos datterselskab
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
Tilgodehavender i alt
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver i alt
AKTIVER I ALT
KONCERN
NOTE 31/12 1996 31/12 1995
MODERSELSKAB
31/12 1996 31/12 1995
556.691 370.769 388.890 370.769
583 742 583 742
8 557.274. 371.511 389.473. 371.511
0 0 52.080 0
237 227 237 227
9 237 227 52.317 227
557.511 371.738 441.790 371.738
10 38.622 0 38.622 0
0 8.436 0 8.436
920 212 846 212
0 0 489
2.831 885 2.274 885
525 69 496 69
42.898 9.602 42.727 9.602
11 44.122 601 11.019 601
87.020 10.203 53.7de 16.203
644.531 381.941 495.536 381.941
Side 12
BALANCE QBeløb i t.kr)
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital
Valutakursregulering
Reserve for egne aktier
Overført resultat
Egenkapital i alt
Hensættelser
Udskudt skat
Hensættelser i alt
Langfristet gæld
Danske realkreditlån
Tyske realkreditlån
Banklån
Lån fra tilknyttet virksomhed
Deposita
Langfristet gæld i alt
Kortfristet gæld
Kortfristet del af langfristet gæld
Bankgæld
Modtagne forudbetalinger fra lejere
Gæld i forbindelse med køb af datterselskaber
Gæld i forbindelse med ejendomskøb
Anden gæld
Kortfristet gæld i alt
PASSIVER I ALT
GARANTIER OG FORPLIGTELSER
14
15
16
17
KONCERN
NOTE 31/12 1996 31/12 1995
MODERSELSKAB
31/12 1996 31/12 1995
112.000 74.503 112.000 74.503
234 338 234 338
12 46 12 46
8.035 3.346 8.035 3.346
120.281 78.233 120.281 78.233
3.762 765 1.958 765
3.762 763 1.958 765
234.356 143.281 145.434 143.281
31.296 31.979 31.296 31.979
107.977 45.140 87.444 45.140
0 11.060 0 11.060
12.559 6.989 7.856 6.989
386.188 238.449 272.030 238.449
29.702 2.750 4.506 2.750
46.407 8.585 41,664 8.585
407 279 387 279
47.474 0 47,474 0
0 42.333 0 42.333
10.310 10.547 7.236 10.547
134.300 64.494 101.267 64.494
644.531 381.941 495.536 381.941
Side 13
PENGESTRØMSOPGØRELSE (beløb i t.kr)
PENGESTRØMSOPGØRELSE
Finansiering fra driftsmæssige aktiviteter
Resultat før skat
Korrektioner for at afstemme årets overskud til likvide midler:
Regnskabsmæssige afskrivninger
Nedskrivning af låneomkostninger
Kursregulering aktier
Stigning/fald i:
Tilgodehavender
Anden gæld og periodeafgrænsningsposter m.v.
Finansiering fra driftsmæssige aktiviteter i alt
Betaling for investeringsaktiviteter
Investeringsejendomme netto
Maskiner og inventar netto
Aktier netto
Betaling for investeringsaktiviteter i alt
Finansieringsaktiviteter
Aktieemission
Tilgodehavende fra aktieemission
Optagelse / indfrielse (-) af lån netto:
Realkredit
Banklån
Tilknyttet virksomhed
Gæld i forbindelse med køb af datterselskaber
Gæld i forbindelse med ejendomskøb
Afdrag på lån:
Realkreditlån
Banklån
Tilknyttet virksomhed
Likvide midler som er deponeret eller pantsat
Ændring kassekredit maksimum
Modtagne deposita netto
Finansieringsaktiviteter i alt
Nettoændring i alt
Likviditetsberedskab primo inklusiv trækningsrettigheder
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder
Afstemning til regnskabet:
Kassekredit maksimum
Likvide beholdninger ifølge regnskab
Likvide midler som er deponeret elier pantsat
Træk på kassekreditter
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder
KONCERN
1996 1995
5.848 4.137
730 562
32 985
-44 0
5.326 -5.912
-142 7.217
11.750 6.989
-185.049 -65.951
-34 -151
34 -66
-185.049 -66.168
37.497 0
-38.622 0
96.626 59.898
87.018 -42.286
-11.060 0
47.474 0
-42.333 42.333
-2.742 -1.655
430 o
0 -940
44.070 0
33.300 2.000
5.570 1.225
168.228 60.575
-5.071 1.396
7.016 5.620
1.945 7.016
48.300 15.000
44.122 601
-44.070 0
-46.407 -8.585
1.945 7.016
Side 14
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
1. Lejeindtægter m.v
KONCERN MODERSELSKAB
1996 1995 1996 1995
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 31.614 27,756 30.786 27.756
Omsætning teknisk afdeling 3.172 2.366 3.172 2.366
Øvrige indtægter 577 337 516 337
35.363 30.459 34.474 30.459
2. Driftsudgifter
KONCERN MODERSELSKAB
1996 1995 1996 1995
Driftsudgifter investeringsejendomme 4.685 3.392 4.518 3.392
Vareforbrug teknisk afdeling 2.576 1.683 2.576 1.683
Hensat til tab på lejer 60 0 60 0
7.321 5.075 7.154 5.075
3. Personaleudgifter
Personale Direktion Bestyrelse alt 1996 I alt 1995
Gager og lønninger 1.445 758 90 2.293 1,932
Udgifter til social sikring 8 in 0 19 16
1.453 769 90 2.312 1.948
Der er ikke afholdt personaleudgifter i datterselskaberne for den periode af datterselskabernes regnskaber, der
er indarbejdet i koncernregnskabet. Personaleudgifter i koncernen og moderselskabet er således ens.
Der er ikke udbetalt tantieme til bestyrelsen i regnskabsåret. I regnskabsåret har der i gennemsnit været 6
fuldtidsbeskæftigede.
4. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
MODERSELSKAB
Grothen & Arthur
Perregaard Andersen
Revisionshonorar for 1996 100 100
Diverse erklæringer 19
119 100
Side 15
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
5.
Kursregulering netto
Kursgevinst ved indfrielse af lån
Omkostninger ved indfrielse af lån
Kurstab ved indfrielse af lån
Ekstraordinære poster netto
Regulering til tidligere år m.v.
Udskudt skat vedr. ekstraordinære poster
Selskabsskat
Skat af ordinært resultat
Skat af ekstraordinære poster
Aktuel skat
Udskudt skat
Udskudt skat
Udskudt skat 1/1
Tilgang i forbindelse med køb
af datterselskab
Regulering i året
Udskudt skat 31/12
KONCERN MODERSELSKAB
1996 1995 1996 1995
4.640 2.136 4.640 2.136
-424 -1.054 -424 -1.054
-40 0 -40 0
4.176 1.082 4.176 1.082
KONCERN MODERSELSKAB
1996 1995 1996 1995
0 1.277 0 1.277
0 434 0 -434
0 843 0 843
KONCERN MODERSELSKAB
1996 1995 1996 1995
1.193 331 1.193 331
0 434 0 434
1.193 765 1.193 763
0 0 0 0
1.193 765 1.193 765
1.193 765 1.193 765
765 0 765 0
1.804 0 0 0
1.193 765 1.193 765
3.762 765 1.958 765
Koncernen har ikke betalt selskabsskat i regnskabsåret. Den udskudte skat vedrører anlægsaktiver.
Side 16
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
8. Materielle anlægsaktiver
Installatio- — Låne- Investe-
Udlejnings- ner og sær- omkost- ringsejen- — Maskiner
KONCERN ejendomme indretninger ninger domme ialt og inventar
Anskaffelsespriser 1/1 366.629 1.732 2.877 371.238 947
Reklassifikation valutakursregulering -262 0 0 -262 0
Tilgang i årets løb 185.926 430 529 186.885 34
Afgang i årets løb 0 0 -36 -36 0
Anskaffeisespriser 31/12 552.293 2.162 3.370 557.825 981
Valutakursregulering 1/1 0 0 0 0 0
Reklassifikation valutakursregulering 262 0 0 262 0
Regulering i årets løb -394 0 0 -394 0
Valutakursregulering 31/12 -132 0 0 -132 0
Akkumulerede afskrivninger 1/1 0 204 265 469 205
Årets afskrivninger 0 347 190 537 193
Afgang i årets løb 0 0 -4 -4 0
Akkumulerede afskrivninger 31/12 0 551 451 1002 398
Bogført værdi 31/12 1996 552.161 1.611 … 2.919 556.691 583
Bogført værdi 31/12 1995 366.629 1.528 2.612 370.769 742
Den offentlige vurdering af koncernens danske ejendomme udgør t.kr. 370.732. Den bogførte værdi af
koncernens danske ejendomme andrager t.kr. 477.179.
Til sikkerhed for obligationslån og tyske prioritetslån er der i koncernens ejendomme tinglyst pantsikkerhed for
t.kr 150.158 og for t.D-mark 17.350.
Til sikkerhed for øvrige gældsforpligtelser er der i koncernens ejendomme tinglyst ejerpantebreve på t.kr
142.150, skadesløsbreve på t.kr 218.000 og Grundschuldbriefe på t.D-mark 2.520.
Side 17
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
8. Materielle anlægsaktiver (fortsat)
Installatio- — Låne- Investe-
Udlejnings- ner og sær- omkost- ringsejen- — Maskiner
MODERSELSKAB ejendomme indretninger ninger domme ialt og inventar
Anskaffelsespriser 1/1 366.629 1.732. 2.877 371.238 947
Reklassifikation valutakursregulering -262 0 0 -262 0
Tilgang i årets løb 18.230 430 422 19.082 34
Afgang i årets løb 0 0 -36 -36 0
Anskaffelsespriser 31/12 384.597 2.162 3.263. 390.022 981
Valutakursregulering 1/1 0 0 0 0 0
Reklassifikation valutakursregulering 262 0 0 262 0
Regulering i årets løb -394 0 0 -394 0
Valutakursregulering 31/12 -132 0 0 -132 0
Akkumulerede afskrivninger 1/1 0 204 265 469 205
Årets afskrivninger 0 347 188 535 193
Afgang i årets løb 0 0 -4 -4 0
Akkumulerede afskrivninger 31/12 0 551 449 1.000 398
Bogført værdi 31/12 1996 384.465 1.611 2.814 388.890 583
Bogført værdi 31/12 1995 366.629 1.528 2.612 370.769 742
Den offentlige vurdering af selskabets danske ejendomme udgør t.kr. 249.952. Den bogførte værdi af selskabets
danske ejendomme andrager t.kr. 328.318.
Til sikkerhed for obligationslån og tyske prioritetslån er der i selskabets ejendomme tinglyst pantsikkerhed for
t.kr 134.111 og for t.D-mark 17.350.
Til sikkerhed for øvrige gældsforpligtelser er der i selskabets ejendomme tinglyst ejerpantebreve på t.kr 136.150,
skadesløsbreve på t.kr 41.000 og Grundschuldbriefe på t.D-mark 2.520.
Side 18
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
8. Materielle anlægsaktiver (fortsat)
Oversigt over koncernens ejendomme
Opførel- Tom- Bogført
Nr. Beliggenhed sesår Type Areal gang Værdi
1. Malervangen 1, Glostrup 1970 E 2.785. 0% 32.600
2. Damhaven 3, Vejle 1990 E 2.915. 0% 19.975
3. Gothersgade 160, København K 1876 E/B 3.768. 0% 28.685
4. Bruno Leuschner Str. 41, Stendal (D) 1991 E 3,165. 0% 42.874
5. Leopoldstrasse 26, Lemgo (D) 1914 E 1.300. 0% 14,875
6, Vadstrupvej 22, Bagsværd 1991 E 1.756. 0% 22.678
7, Smedeholm 10, Herlev 1992 E 3.240. 0% 30,680
8. Vallensbækvej 45, Brøndby 1991 E 3.823 0% 33.693
9. Nørregade 7, Hølstebro 1978 E/B 706 0% 8.592
10. Nørregade 6-8, Holstebro 1902 E/B 976. 0% 10.719
11. Nørregade 9. Hølstebro 1922. E/B 605 0% 5.405
12. Skivevej 49/Wesselsvej 1-3 & 2-6, Holstebro 1938 B 3.720. 0% 8.640
13. Vesterbrogade 32-40, Holstebro 1939 B 2.598 0% 6.739
14. Vestergade 21A, Thisted 1920 EB 1.002. 0% 3.106
15. Østerbakken 21, Thisted 1920 B 771 0% 2.068
16. Østergade 11A-B, Skive 1940 B 1254 0% 3.339
17. Køgevej 72. Taastrup 1991 EB 779 0% 6.412
18. Nørre Farimagsgade 65-69, København K 1878 E/B 3.202. 0% 28.109
19. Vesterbrogade 32. København V 1890 E/B 2.561 66% 18.018
20. Stamholmen 173, Hvidovre 1968 E 4.543 0% 23.687
21. Amaliegade 37, København K 1782 E 1.450 27% 18.464
22. Industrivej 59, Rønnede 1987 E 1.994 0% 6.301
23. Skovridergårdsvej 4, Virum 1907 E 340 0% 3.571
24. Admiralgade 25, København K 1795 E 8253 0% 6.846
25. Bygmestervej 5, København NV 1961 E 4.201 0% 27.500
26. Grenåvej 127, Riskov 1911 E 7S6 0% 5.000
27. Kornmarksvej 6, Brøndby 1981 E 4.084. 0% 21.700
28. Nørregade 44. Herning 1968 E 2.679. 0% 17.500
29. Svanevej 4, København NV 1961 E 1.242. 0% 6.000
30. Industriparken 44A, Ballerup 1994 E… 3.612. 0% 28.000
31. Torvegade 16, Vejen 1988 E 2.358. 0% 10.100
32. Halmstadsgade 2, Århus N 1969 E 4.519 0% 26.200
33. Vestergade 13, Struer 1908 B 706 0% 3.594
34. Vestergade 21-23. Struer 1917 B 762. 0% 2.365
35. Anlæpsvej i, Siruer 1921 y 482 0%4 3,127
36. Bryggergade 8, Struer 1938 B 760 0% 3.514
37. Østergade 44, Struer 1900 B 647 0% 2.154
38. Østergade 32 m.fl, Struer 1930 B 2.106 0% 10.942
KONCERNEN I ALT 79.005 3% 553.772
Tom- Bogført
Ejendomme opdelt geografisk Areal gang Værdi Afkast
København City 11.806 100.122. 7,5%
Stor København og Sjælland 32.399 242.822 8,9%
Jylland 30.335 153.079 8,3%
Danmark i alt 74.540 496.023 8,4%
Tyskland 4.465 37.749 6,8%
KONCERNEN I ALT 79.005 3% 553.772. 8,3%
Type: B: Beboelse E: Erhverv
Tomgang : Ledigt pr. 1. januar 1997 i forhold til ejendommens bruttoareal
Bogført værdi : Bogført værdi ejendomme excl. aktiverede låneomkostninger for t.kr. 2.919,
Afkast : Nettoleje for 1997 i procent af bogført værdi. Ved opgørelsen af nettolejen er anvendt lejeindtægten
for 1997 fratrukket driftsomkostninger. Vedligeholdelsesomkostninger er afsat individuelt med 15 -
30 kr. pr. m2, Der er for ledige lokaler medtaget en forsigtigt ansat markedsleje.
Side 19
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
9.
Finansielle anlægsaktiver
KONCERN
Anskaffelsespriser 1/1
Tilgang
Afgang
Anskaffelsespriser 31/12
Nedskrivning 1/1
Årets nedskrivninger
Tilbageførsel af nedskrivning
Nedskrivning 31/12
Bogført værdi 31/12 1996
Bogført værdi 31/12 1995
Kapitalandele i datterselskaber
EEC I A/S
EEC I A/S
EEC IN A/S
EEC IV A/S
MODERSELSKAB
Anskaffelsespriser 1/1
Tilgang
Afgang
Anskaffelsespriser 31/12
Opskrivning 1/1
Resultat EEC IV A/S (15/8 - 31/12 1996)
Opskrivning 31/12
Nedskrivning 1/1
Årets nedskrivninger
Tilbageførsel af nedskrivning
Nedskrivning 31/12
Bogført værdi 31/12 1996
Bogført værdi 31/12 1995
Egne Øvrige Aktier
aktier aktier ialt
46 236 282
6.702 0 6.702
-6.736 0 -6.736
12 236 248
0 55 55
0 0
0 -44 -44
0 11 11
12 225 237
46 181 227
Hjemsted Ejerandel
København 100%
København 100%
København 100%
København 100%
Aktier
i datter- Egne Øvrige Aktier
selskaber aktier aktier i alt
0 46 236 282
51 894 i 707 n 53.504
0 -6.736 0 -6.736
51.894 12 236 52.142
0 0
186 186
186 0 186
0 0 55 55
0 0
0 0 -44 -44
0 0 11 11
52.080 12 225 52.317
0 46 181 227
Side 20
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
9. Finansielle anlægsaktiver (fortsat)
Køb og salg af egne aktier i regnskabsåret
Procent
Antal Nom Kurs Beløb af kapital
Beholdning 1/1 480 48 95 46 0,06%
Køb 62.528 6.253. 107. 6.690 8,39%
Køb 50 5. 102 5 -
Køb 67 7. 105 7 -
Salg -63.008 -6.301 107 -6.736 8,46%
Beholdning 31/12 117 12 105 12 -
Selskabet har som led i en samlet aftale, der er omtalt i årsberetningen hvortil der henvises, erhvervet 62.528 stk.
egne aktier. Selskabet har i forbindelse med ejendomskøb nedbragt beholdningen af egne aktier med 63.008 stk.
10. Tilgodehavende i forbindelse med aktieemission
Selskabet gennemfører i foråret 1997 en kontant emission på nom. t.kr 37.497 til kurs 103 rettet mod Nykredit
A/S. Provenuet fra emissionen anvendes til nedbringelse af bankgæld i forbindelse med selskabets erhvervelse
af datterselskaberne EEC I A/S, EEC II A/S og EEC III A/S. Emissionen er indarbejdet i regnskabet for 1996
og er omtalt i årsberetningen, hvortil der henvises.
11. Likvide beholdninger
Koncern Moderselskab
Likvide beholdninger ifølge balancen 44.122 11.019
Provenu fra realkreditlån, deponeret indtil anmærkningsfrit skøde modtages -10.967 -10.967
Likvide beholdninger i dartterselskaberne FEC I A/S, EEC Hi A/S
og EEC HI A/S, der er pantsat til sikkerhed for finanslån -33.103 0
Frie likvide beholdninger pr. 31/12 1996 52 52
Side 21
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
12.
13.
Egenkapital
Aktiekapitalen består før emissionen af 745.030 stk aktier å kr. 100,-.
Saldo 1. januar 1996
Aktieemission
Hensat skyldige omkostninger
ved emission
Regulering reserve for egne aktier
Tilbageførsel af realiseret kursgevinst
Årets resultat
I alt
Aktieemissionen er omtalt i årsberetningen, hvortil der henvises.
Langfristet gæld
KONCERN
Danske realkreditlån
Tyske realkreditlån
Banklån
Deposita
I alt
MODERSELSKAB
Danske realkreditlån
Tyske realkreditlån
Banklån
Deposita
I alt
Over- Opskriv- Reserve
Aktie- kurs ved ningshen- for egne Overført
kapital emission — læggelse aktier resultat I alt
74.503 0 338 46 3.346 78.233
37.497 1.125 38.622
-1.125 -1.125
-34 34 0
7104 -104
4.655 4.655
112.000 0 234 12 8.035 120.281
Langfristet Gennemsnitlig
Langfris- gæld der for- Gennemsnitlig rente i procent
tetgæld falder efter 53 år restløbetid i år for år 1997
234.356 186.268 19 år 7,84%
31 296 29,891 19 år 7,1099%
107.977 78.746 11 år 7,40%
12.559 12.559 - -
386.188 307.465 - -
Langfristet Gennemsnitlig
Langfris- gæld der for- Gennemsnitlig rente i procent
tetgæld falder efter 5 år restløbetid i år for år 1997
145.434 107.773 18 år 8,37%
31.296 29.892 19 år 7,19%
87.444 64.081 10 år 7,53%
7.856 7.856 - -
272.030 209.602 - -
Side 22
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
13. Langfristet gæld (fortsat)
14.
15.
16.
17.
I moderselskabet er et kortfristet banklån på t.kr. 7.467 optaget under langfristet realkreditlån. Banklånet er
indfriet i 1. kvartal 1997 ved optagelse af et langfristet realkreditlån.
For koncernen er kortfristede banklån for i alt t.kr. 96.435 optaget under langfristet realkreditlån med t.kr.
75.902 og langfristet banklån med t.kr. 20.533. Kortfristede banklån for i alt t.kr. 96.435 er indfriet i 1. kvartal
1997 ved optagelse af henholdsvis langfristet realkreditlån og langfristet banklån.
For samtlige banklån gælder, at renten fastsættes udfra CIBOR + et tillæg. For et banklån på t.kr 12.587 er renten
fast indtil 31. december 1998 og for et banklån på t.kr. 22.000 er renten fast indtil 31. december 2001. For de
øvrige banklån er renten variabel. Selskabet har indgået FRA-kontrakter (Forward Rate Agreements) for
banklån med variabel rente, således at renten på disse lån er fast frem til ultimo 1998.
Kortfristet del af langfristet gæld
Koncem Moderselskab
Afdrag på prioritetsgæld i 1997 5.566 3.389
Afdrag på banklån i 1997 2.584 1.117
Nedbringelse af banklån i datterselskaber 21.552 0
I alt 29.702 4.506
Nedbringelse af banklån i datterselskaber sker ved anvendelse af likvide midler pantsat til sikkerhed for
finanslån.
Gæld i forbindelse med køb af datterselskaber
Gæld i forbindelse med køb af datterselskaber på t.kr 47.474 er i januar 1997 indfriet ved optagelse af et
langfristet banklån samt en mellemfinansiering, der efterfølgende indfries med provenu fra den kontante
emission. Køb af datterselskaber samt finansieringen heraf er omtalt i årsberetningen, hvortil der henvises.
Anden gæld
KONCERN MODERSELSKAB
1996 1995 1996 1995
Leverandørgæld 291 1.071 289 1.071
Hensat til ind- og udvendig vedligeholdelse 3.353 5.988 2.861 5.988
Moms 1.680 832 1.020 832
Anden gæld i øvrigt 4.924 2.656 3.004 2.656
10.248 10.547 7.174 10.547
Garantier og forpligtelser
I forbindelse med byfornyelse af 2 af koncernens ejendomme er der tinglyst pantesikkerheder for indekslån for
t.kr. 1.347. Indekslånene er ikke indarbejdet i koncernens balance, da koncernen modtager 100% ydelsesstøtte
for disse lån og således ikke skal betale hverken afdrag, rente eller bidrag, ligesom sikkerhederne rykker for
efterfølgende finansiering.
Ejendomsselskabet EEC A/S har afgivet selvskyldnerkaution overfor datterselskabet EEC IV A/S til sikkerhed
for bankgæld.
Side 23
NOTER TIL ÅRSREGNSKABET (Beløb i t.kr)
17. Garantier og forpligtelser (fortsat)
Århus kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 20. november 1969 berettiget til at tilbagekøbe
ejendommen Halmstadsgade 2, matr. nr. 77 ee Århus købstads markjorder i år 2066.
Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 6. juli 1954 berettiget til at tilbagekøbe
ejendommen Bygmestervej 5, matr. nr. 1149 Utterslev i år 2060.
Ejendomsselskabet EEC A/S erhvervede med virkning pr. 31. december 1996 samtlige aktier i selskaberne EEC
I A/S, EEC II A/S og EEC III A/S, der herefter er 100% ejede datterselskaber. EEC I A/S, EEC II A/S og EEC
IN A/S har følgende sikkerhedsstillelser og pantsætninger :
Til sikkerhed for obligationslån er der tinglyst pantsikkerhed for t.kr. 79.196. Til sikkerhed for øvrige
gældsforpligtelser er der tinglyst skadesløsbreve for t.kr 22.000.
Aktier nom. t.kr, 52.140 er håndpantsat til fordel for långiver.
Bortset fra ovenstående påhviler der ikke koncernen kautions-, garanti- eller andre forpligtelser, udover de i
regnskabet anførte.
Side 24