Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
UNIT TRUST A/S
Bredgade 63, l.tv. — 1260 København K
Tlf: 33 33 73 03 — Fax: 33 91 73 03
Unit Trust A/S
Reg.nr. 181.957
Koncernregnskab og årsregnskab for 1997
Koncernselskabsoplysninger
Selskabet Unit Trust A/S
Bredgade 63, 1
1260 København K
Hjemstedskommune: København
Bestyrelse Preben E. Silberg, formand
Karoly Nemeth
Kjell Herrlin
E. Falkenberg Larsen
Direktion Direktør Ole Nielsen
Advokat Advokatfimaet Nemeth & Sigetty A/S
Frederiksgade 21
1265 København V
Vinge
Rådhustorget 6
Box 1064
S-251 10 Helsingborg
Revision Coopers & Lybrand
Lyngbyvej 16-28
2100 København K
Baagøe Schou Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
H.C. Ørstedsvej 50 C
1879 Frederiksberg C
Med henvisning til Regler for udstedere af børsnoterede værdipapirer på Køben-
havns Fondsbørs A/S, $ 17, stk. 6 skal det oplyses, at datterselskabet Unitfond AB
revideres af nedenstående revisionsfirma.
Revisorhuset i Helsingborg AB
Lilla Garnisonsgatan 36
254 67 Helsingborg
Indholdsfortegnelse
Koncernoversigt
Hoved- og nøgletal for koncernen
Årsberetning
Revisionspåtegning
Regnskabspraksis
Koncernresultatopgørelse
Koncernbalance
Pengestrømsopgørelse for koncernen
Noter til koncernregnskabet
Moderselskabets resultatopgørelse
Moderselskabets balance
Noter til moderselskabets årsregnskab
mn
FE
o
16
18
20
28
29
31
Koncernoversigt
Moderselskab
Unit Trust A/S,
København
Nom. DKK 65.683.000
Konsoliderede 100% Egeparken ApS
dattervirksomhed
attervirksomheder København
100% Unitfond AB
Helsingborg
Ikke konsolideret dattervirksomhed
Gonad Corporation N.V.
Solgt
Hoved- og nøgletal for koncernen
Set over en 5-årig periode kan koncernens udvikling beskrives ved følgende hoved- og nøgletal
(DKK 1.000):
Hovedtal
1997 1996 1995 1994 xx 1993
Nettoomsætning 23.303 36.069 29.946 31.273 35.582
Resultat af ordinær
drift 4.071 -19.777 2.758 877 -16.773
Årets resultat 4.990 -16.869 5,172 654 -16.725
Investeringer i ejen-
domme i årets løb 401 7.953 50.139 0 Q
Egenkapital 59,497 30.423 48.309 44.516 61.067
Balancesum 179.592 331.733 379.489 355.056 410.088
Indre værdi i % 90,6 46,5 73,9 68,1 60,8
Kurs på Fondsbørsen %) 10,9 4,5 3,7 4,5 susp.
Antal medarbejdere 1 1 3 2 2
Nøgletal i %
Soliditetsgrad 33,1 9,2 12,7 12,5 14,9
Forrentning af
egenkapitalen neg. neg. 5,9 1,7 neg.
=) Stykstørrelsen er i 1995 ændret fra DKK 100 til DKK 10. Kurser tidligere år er omregnet
til denne stykstørrelse. Stykstørrelsen er i 1997 i forbindelse med kapitalnedsættelsen
ændret fra DKK 10 til DKK 5.
xx) Værdiansættelse af ejendomme til markedsværdi fra 1994 og frem.
Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings
vejledning.
Definition af nøgletal
Soliditetsgrad = Egenkapital ultimo x 100
Samlede aktiver
Forrentning af
egenkapital = Resultat før ekstraordinære poster reguleret
for skatteeffekten
Gennemsnitlig egenkapital
Årsberetning
Koncernen bestod den 31. december 1997 af moderselskabet Unit Trust A/S, tidligere Ejen-
domsselskabet Europa A/S, og de 100% ejede datterselskaber Unitfond AB og Egeparken ApS.
Årets koncernregnskab
Årsregnskabet for koncernen udviser et underskud efter skat på t.DKK -4.990 og en egenkapital
pr. 31. december 1997 på t.DKK 59.497.
Selskabets ledelse finder resultatet utilfredsstillende. Regnskabet er imidlertid påvirket af t.DKK
2.593 i omkostninger til omstrukturering og afvikling af hidtidige aktiviteter.
Det er ledelsens opfattelse, at selskabet nu er forberedt for de nye aktiviteter, der er påbegyndt
ved købet af Unitfond i Helsingborg AB (Unitfond AB).
Begivenheder i årets løb.
De væsentligste begivenheder kan sammenfattes i følgende punkter:
a) Salg af City Guide B.V.
b) Strukturændringer.
c) … Køb af Unitfond AB
Årsregnskabet for 1997 afspejler koncernens afståelse af aktierne i det hollandske datterselskab
City Guide B.V., der indeholdt en stor portefølje af hollandske ejendomme. Koncernens aktier
i City Guide B.V. er solgt pr. 24. marts 1997, hvorfor alene resultatet fra 1. januar til salgs-
tidspunktet indgår i koncernregnskabet.
Værdiansættelsen af aktierne i City Guide B.V.,, blev i årsregnskabet for 1996 foretaget til
forventet salgssum t.NLG 17.911 og den resultatmæssige på virkning af dette salg blev afspejlet
i årsregnskabet for 1996.
I forbindelse med salget af aktierne i City Guide B.V. har koncernen afgivet en huslejegaranti
på ejendommen, som i forhandlingsperioden mistede lejeindtægter som følge af lejers fraflyt-
ning eller konkurs. Der er fra salgstidspunktet den 24. marts 1997 frem til statustidspunktet
afholdt t.DKK 655 i huslejegarantiforpligtelse, Ledelsen vurderer, at den afgivne lejegaranti
ikke vil resultere i væsentlige udgifter fremover.
På selskabets ordinære generalforsamling den 30.05.1997 blev det besluttet at gennemføre en
række strukturændringer, således at selskabet blev forberedt til købet af Unitfond AB.
Selskabets navn blev ændret fra Ejendomsselskabet Europa A/S til Unit Trust A/S.
Der blev truffet beslutning om at nedskrive selskabets aktiekapital til nom. DKK 32.683.000 og
samtidig foretage en ændring af aktiestykstørrelsen fra DKK 10 pr. aktie til DKK 5 pr. aktie.
Den nævnte nedskrivning af kapitalen blev foretaget og registreret i efteråret 1997.
Årsberetning
Koncernen har pr. 1. juli 1997 erhvervet hele aktiekapitalen i Unitfond AB, hvorfor resultatet
i det nyerhvervede selskab indgår i koncernregnskabet fra erhvervelsestidspunktet. Der er ikke
foretaget tilretning af sammenligningstallene som følge af afståelsen af City Guide B.V., og
erhvervelsen af Unitfond AB, og tallene for 1996 er derfor ikke sammenlignelige med tallene
for 1997,
I forbindelse med beslutning om erhvervelse af aktiekapitalen i Unitfond AB blev det besluttet,
at aktiekapitalen i Unit Trust A/S forhøjes med 6.600.000 stk. aktier å nom. DKK 33 mio.
Kapitalforhøjelsen sker ved apportindskud af aktiekapitalen i Unitfond AB.
Selskabet har i henhold til gældende regler udarbejdet et prospekt, der belyser selskabets situa-
tion efter købet af Unitfond AB samt fokuserer på den fremtidige strategi for selskabet. Pro-
spektet blev offentliggjort den 02.04.1998. Registreringen af kapitalforhøjelsen er sket i Er-
hvervs- og Selskabsstyrelsen den 31.03.1998.
Ved forhøjelse af aktiekapitalen er der afholdt t.DKK 582 i omkostninger til rådgivere i for-
bindelse med udarbejdelse af fondsbørsprospekt. Omkostningerne er posteret direkte på egenka-
pitalen.
Det kan oplyses, at der i april 1997 blev indgået en aftale om salget af anparterne i Egeparken
ApS med virkning fra 31.12.1997
Aftalen blev hævet i december 1997, da det ikke var muligt at gennemføre aftalen på tilfreds-
stillende vilkår. Ophævelsen af aftalen har resulteret i en udgift i årsregnskabet på t.DKK 350.
Selskabets ledelse forventer, at anparterne i Egeparken ApS vil blive afstået ultimo 1998, idet
anparterne i Egeparken ApS på det tidspunkt har været ejet i mere end 3 år, hvorfor et salg
efter denne dato vil kunne gennemføres uden skattemæssige konsekvenser for selskabet.
Unit Trust A/S har i januar 1998 meddelt, at der forventes et underskud for 1997 på ca.
m.DKK 5,0.
Selskabet har efterfølgende kun konstateret mindre afvigelser i de forventede tal, der ikke
ændrer underskuddet. Afvigelserne hidrører blandt andet fra renteomkostningerne i Egeparken
ApS samt udsving i indtjeningen i Unitfond AB, sidstnævnte som følge af uroen på de asiatiske
børser i efteråret 1997,
Regnskabsmæssige forhold
I forbindelse med udarbejdelsen af halvårsregnskabet pr. 30. juni 1997 er der identificeret en
fejl i årsregnskabet for 1996, hvor det ordinære resultat, der er negativt, er opgjort t.DKK
2.713 for lavt og skatteindtægten af det ordinære resultat t.DKK 407 for lavt, således at resulta-
tet og egenkapitalen burde have været dårligere med t.DKK 2.306.
Nettoeffekten t.DKK 2.306 er i årsregnskabet korrigeret over egenkapitalen som en regulering
vedrørende tidligere år. Der er for 1996 tale om fejlagtig fortolkning af indgåede aftaler om
salg af ejendomsporteføljen i Holland, der får indflydelse på værdiansættelsen af investerings-
ejendommene og dermed på værdireguleringen i resultatopgørelsen. Korrektionen af fejlen er
således ikke en korrektion af et regnskabsmæssigt skøn.
Årsberetning
Med henvisning til Årsregnskabslovens $ 4, stk. 4 er det besluttet at fravige Årsregnskabs-
lovens bestemmelser i $ 23 og $ 26a, stk. 2 og i stedet anvende den, i den internationale regn-
skabsvejledning IAS 8, anbefalede behandling af væsentlige fejl vedrørende tidligere regnskabs-
år,
Den identificerede fejl er, for bedre at give retvisende billede af halvårs- og årsregnskab,
optaget som en korrektion af selskabets balance pr. 1. januar 1997 med en tilpasning af sam-
menligningstallene for tidligere år.
Regnskabsåret har endvidere været præget af store udgifter til omstrukturering og afvikling af
de hidtidige aktiviteter samt igangsættelse af opkøb af nye virksomheder.
Selskabets ledelse har besluttet at opføre de selskabsomkostninger, der relaterer sig til de
handlinger og beslutninger, der har med omstrukturering og afvikling at gøre, i en særlig post
i resultatopgørelsen benævnt omstrukturerings- og afviklingsomkostninger. Omkostningerne
andrager i alt t.DKK 2.593.
I koncernregnskabet foretages hensættelse til udskudt skat. Hensættelsen til udskudt skat svarer
til den forventede nutidsværdi af de udskudte indkomstskatter, der forventes at blive betalbare.
Den siden 1991 anvendte hensættelsesmetode er anvendt med henvisning til Årsregnskabslovens
$ 4, idet metoden efter selskabets opfattelse bedre giver et retvisende billede af selskabets
økonomiske stilling.
Da selskabets hidtidige hovedaktivitet er under afvikling samt international regnskabspraksis er
under ændring, har selskabets ledelse overvejet, om den anvendte fremgangsmåde bør ændres.
Den internationale regnskabsstandard IAS 12 Income Taxes er blevet opdateret, og der er ud-
arbejdet et udkast til dansk regnskabsvejledning U 16, der i sin helhed er baseret på IAS 12.
Ledelsen har besluttet at følge denne udvikling meget nøje, og det overvejes at ændre den
hidtidigt anvendte regnskabspraksis i regnskabet for 1998 og fremover. Såfremt der pr. 31.
december 1997 blev ændret regnskabspraksis til den i IAS 12 foreslåede, ville selskabets egen-
kapital blive forbedret med t.DKK 2.319.
Begivenheder efter regnskabsårets afslutning
Som tidligere nævnt har selskabet afsluttet arbejdet med udarbejdelse af et prospekt i marts/
april 1998, således at registreringen af den nødvendige kapitalforhøjelse i forbindelse med købet
af Unitfond AB har kunnet gennemføres.
Selskabets tilgodehavende vedrørende den udestående salgssum for salget af aktierne i City
Guide B.V., er indfriet i 1998.
Ud over disse forhold er der ikke indtruffet begivenheder, der kan have indflydelse på bedøm-
melsen af selskabets økonomiske stilling.
Årsberetning
Forventninger til fremtiden
Der er i Unit Trust A/S” bestyrelse truffet beslutning om at gennemføre en strategi for sel-
skabet, der kan beskrives i følgende punkter.
1. Unit Trust A/S skal struktureres som et holdingselskab for en række underliggende sel-
skaber, der alle beskæftiger sig med financial services med hovedvægten på fonds- og kapital-
forvaltning.
Denne strategiske beslutning medfører, at Unit Trust A/S vil frigøre sig totalt fra ejendomsin-
vesteringer og derfor så snart som muligt sælge de bestående ejendomme.
Ejendommene vil blive søgt afviklet, således at der opnås en pris der overstiger den samlede
bogførte værdi. Det er bestyrelsens opfattelse, at dette vil kunne gennemføres.
2, Unitfond AB skal være strategisk udgangspunkt for selskabets fremtidige investeringer.
Det er bestyrelsens opfattelse, at Unitfond AB og de aktiviteter og produkter, der kan skabes i
dette selskab, skal være det bærende element i den fremtidige udvikling i Unit Trust A/S.
Det er åbenbart, at der i en række vestlige lande i stadig stigende grad fokuseres på det forhold,
at det offentlige ikke længere kan garantere en pension, der gør det muligt at opretholde en
uændret levevis efter pensioneringen. Dette vil naturligvis føre til en forøget opsparing hos det
enkelte individ, enten i form af personligt tegnede kapital- og livsforsikringer eller som pensio-
ner tegnet af de enkelte arbejdsgivere på vegne af arbejdstageren.
Det er ligeledes en klar udvikling, at det enkelte individ ønsker Større og større indflydelse på
placeringen af disse opsparingsmidler. Der er allerede en klar tendens i markedet til, at de
traditionelle opsparingsordninger, hvor pengeinstitutter og forsikringsselskaber forestår placerin-
gen af midlerne, vil blive hårdt presset af Systemer, hvor den opsparende part selv har ind-
flydelse på placeringen af midlerne.
Ovennævnte tendenser vil begge gå i retning af at understøtte det koncept, som Unitfond AB
arbejder efter.
Det vil derfor være strategien i Unit Trust A/S at udvikle Unitfond AB på en sådan måde, at
selskabet naturligt kan tage sin andel af dette store marked.
Dette skal ske ved at øge distributionen af Unitfond AB's produkter både på det øjeblikkelige
hovedmarked Sverige, men også på det internationale marked. Her tænkes i første omgang på
de øvrige nordiske markeder, men på længere sigt på samtlige de lande, hvor Unitfond AB's
produkter kan sælges.
En større distribution af Unitfond AB's produkter, kan ske gennem opkøb af eksisterende
fondsforvaltningsselskaber eller indgåelse af samarbejdsaftaler med disse selskaber.
På lidt længere sigt er det hensigten at købe yderligere datterselskaber til Unit Trust A/S. Det
vil være udgangspunktet for disse opkøb, at selskaberne skal kunne indgå i et naturligt sam-
arbejde med Unitfond AB og skabe en synergieffekt af dette samarbejde.
Årsberetning
Unitfond AB's produkter vil over de nærmeste år ligeledes gennemgå en stadig udvikling. Det
vil blandt andet medføre, at Unitfond AB vil være i stand til at tilbyde fondsforvaltning, der
ikke nødvendigvis er kædet sammen med unit-link forsikringsprodukter. Dette vil åbne for et
langt større marked, idet Unitfond AB herved vil blive i stand til at betjene personer, virksom-
heder og institutioner, uanset om disse ønsker deres pensionsopsparing knyttet til et forsikrings-
produkt. De nævnte produkter vil for eksempel gøre Unitfond AB i stand til at tilbyde for-
valtning af de store midler, der vil blive indbetalt i den nye svenske arbejdsmarkedspensions-
ordning.
3. Børsnotering i Sverige,
Ved købet af aktierne i Unitfond AB vil Unit Trust A/S's arbejdsområde blive meget orienteret
mod det svenske marked, idet de væsentligste aktiviteter for Unitfond AB foregår i dette mar-
ked. Det vil derfor være naturligt, at Unit Trust A/S søger at blive noteret på Fondsbørsen i
Stockholm, således at svenske investorer i højere grad, end det er tilfældet i dag, vil kunne
investere i Unit Trust A/S. Denne notering vil blive forsøgt opnået i løbet af 1998.
4... Budget 1998
I henhold til selskabets budget, som bygger på en øget fondsvolumen til Unitfond AB på DKK
479 mio i løbet af 1998, og at selskabets ejendomme i løbet af året sælges til bogført værdi,
forventes driftsresultatet i kombination med salget af ejendommene at give et resultat af ordinær
drift i 1998 på DKK 5,0 mio., og der forventes et resultat efter skat i 1998 på ca. DKK 2,8
mio. Disse forventninger er blandt andet baseret på et salg af selskabets ejendomme til bogførte
værdier.
Selskabets ledelse
Af selskabets samlede bestyrelse og direktion har følgende medlemmer andre ledelseshverv i
danske aktieselskaber.
Karoly Németh:
Medlem af bestyrelsen i C. Jahn A/S, Carat A/S, Copenhagen Open A/S, Danske Trælast AJS,
Dragørhjørnet A/S, Fagerhult Belysning A/S, Filmaktieselskabet af 25. november 1974, Galleri
Weinberger A/S, Georg Kofoed Møbeletablissement A/S, God Mad Catering A/S, HBH Invest
A/S, Heitel A/S, Hofståtter & Ebbesen A/S, HW House of Watches A/S, Ilpea A/S, Inter-
national Project Development A/S, Jahn Holding A/S, Meta Group Denmark A/S, Nakskov
Mill Foods A/S, Németh & Sigetty A/S, NN Entreprise A/S, Niels Hørlyck Agencies A/S, P.
Nancke A/S, P.K. Contractors A/S, Pitzner Auto A/S, Povl Klarlund A/S, A/S, Rimas-Heden
Holding A/S, Saga Services AYS, Scansport A/S, Sennerskov Presser A/S, System-Letter A/S,
Telepartner A/S, Telepartner Holding A/S, Thylander & Co. A/S, Thiirmer Holding A/S,
VMC A/S.
E. Falkenberg Larsen:
Bestyrelsesmedlem i Rederi- og Handelsaktieselskabet Mercandia Enterprise, Mercandia Hol-
ding A/S, Mercandia Shipping A/S, Sennerskov Presser A/S, Sennerskov Leasing A/S og i
Sennerskov Maskiner A/S.
Årsberetning
Ejerforhold
Følgende aktionærer har overfor selskabet oplyst, at de er ejere af minimum 5% af stemmerne
eller minimum 5% af aktiekapitalen:
-… Scandinavian Finance Holding Ltd.
British Virgin Islands
Aktiebesiddelse før emission 7,49%
Aktiebesiddelse efter emission 3,73 %
Efter gennemførelse af emissionen vil følgende aktionærer have en aktiebesiddelse på 5% eller
mere af aktiekapitalen eller stemmerne.
-… Fenwick Group Inc.
British Virgin Islands
Aktiebesiddelse før emission 0,0%
Aktiebesiddelse efter emission 50,24%
Resultatdisponering
Moderselskab
t.DKK
Det disponible beløb udgør:
Årets resultat -4.990
Som af bestyrelsen foreslås fordelt således:
Overført fra overkursfond -1,114
Overførsel til næste år -3.876
-4.990
Årsberetning
Årsregnskabet for 1997 indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 12. maj 1998
Kjell Herrlin aroly Nemeth
Koncernregnskabet og årsregnskabet er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalfor-
samling, den77/ $7 1998.
Dirigent ÆG
10
Revisionspåtegning
Vi har revideret det af ledelsen aflagte koncernregnskab og årsregnskab for 1997 for Unit Trust
A/S.
Den udførte revision
Vi har i overensstemmelse med almindeligt anerkendte revisionsprincipper tilrettelagt og udført
revisionen med henblik på at opnå en begrundet overbevisning om, at regnskaberne er uden
væsentlige fejl og mangler. Under revisionen har vi ud fra en vurdering af væsentlighed og
risiko efterprøvet grundlaget og dokumentationen for de i regnskaberne anførte beløb og øvrige
oplysninger. Vi har herunder taget stilling til den af ledelsen valgte regnskabspraksis og de
udøvede regnskabsmæssige skøn samt vurderet, om regnskabernes informationer som helhed er
fyldestgørende.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Supplerende oplysninger
Der henvises til årsberetningen, hvori er omtalt, hvorledes den identificerede fejl i årsregn-
skabet for 1996 er behandlet i årsregnskabet for 1997.
Ledelsen har med henvisning til Årsregnskabslovens $ 4 stk. 4 valgt at fravige Årsregnskabs-
lovens bestemmelser og anvende "The Benchmark Treatment" fra den internationale regnskabs-
standard IAS 8 ved udarbejdelsen af årsregnskabet for 1997, hvilket indebærer, at den identifi-
cerede fejl føres over egenkapitalen og at sammenligningstal korrigeres.
Vi er enige i, at den af ledelsen valgte regnskabsmæssige behandling i koncernregnskabet og
årsregnskabet bedre giver et retvisende billede.
Konklusion
Det er vor opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med
lovgivningens krav til regnskabsaflæggelsen, og at regnskaberne giver et retvisende billede af
koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, økonomiske stilling samt resultat.
København, den 12. maj 1998
Coopers & Lybrand Baagøe Schou
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
== 24 flor får, / 17 Pl ar Ø . rr
Søren Larsen
Karsten Rasmussen Keld Nielsen [rd Schon
statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor
11
Regnskabspraksis
Regnskabsgrundlag
Koncernregnskabet og årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med dansk regnskabslov-
givning, danske regnskabsvejledninger samt almindeligt anerkendt regnskabspraksis. Koncern-
regnskabet og årsregnskabet opfylder de af Københavns Fondsbørs fastlagte retningslinier for
børsnoterede selskaber. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til året før.
Konsolideringspraksis
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet, Unit Trust A/S, samt virksomheder, hvori mo-
derselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moder-
selskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. Kon-
cernen omfatter Unit Trust A/S og virksomheder, som fremgår af koncernoversigten.
Koncernregnskabet er udarbejdet på grundlag af reviderede regnskaber for moderselskabet og
dattervirksomhederne som et sammendrag af regnskabsposter af ensartet karakter.
Der er ved sammendraget foretaget eliminering af interne indtægter og udgifter, aktiebesiddel-
ser og mellemværender.
De regnskaber, der er anvendt til brug for koncernregnskabet, er aflagt i overensstemmelse med
koncernens regnskabspraksis.
Ved køb af dattervirksomheder opgøres på anskaffelsestidspunktet forskellen mellem anskaffel-
sessummen og den regnskabsmæssige indre værdi i den købte virksomhed opgjort efter kon-
cernens regnskabspraksis, efter at de enkelte aktiver og gældsposter er reguleret til handelsvær-
di. Resterende positive forskelsbeløb aktiveres under immaterielle anlægsaktiver som koncern-
goodwill, der afskrives lineært over resultatopgørelsen over 10 år. Afskrivning af koncerngood-
will foretages over 10 år, da dette er i overensstemmelse med den af bestyrelsen foretagne
vurdering af værdien ved erhvervelsen, der er foretaget-på bagrund af en cash flow beregning
over det fremtidige forventede afkast af investeringen sammenholdt med den investerede kapi-
tal.
Omregning af fremmed valuta
Transaktioner i fremmed valuta er i årets løb omregnet til transaktionsdagens kurs.
Tilgodehavender og gæld samt beholdninger i fremmed valuta er i balancen omregnet til balan-
cedagens valutakurs.
Realiserede og urealiserede valutakursreguleringer er medtaget i resultatopgørelsen under
finansielle poster.
Ved omregning af udenlandske dattervirksomheders regnskaber omregnes resultatopgørelserne
til gennemsnitlige valutakurser, mens balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurs,
idet virksomhederne anses for at være selvstændige udenlandske enheder. Valutakursregulerin-
ger, der opstår ved omregning af udenlandske virksomheders egenkapitaler primo året, samt
valutakursreguleringer, der opstår som følge af omregning af udenlandske virksomheders
resultatopgørelser til gennemsnitlige valutakurser, reguleres på egenkapitalen.
12
Regnskabspraksis
Resultatopgørelsen
Indtægtskriterium
Indtægter i form af lejeindtægter fra udlejningsejendomme resultatføres i de perioder, de ved-
rører.
Provisionsindtægter resultatføres på optjeningstidspunktet.
Driftsomkostninger
Driftsomkostninger indeholder omkostninger til reparation og vedligeholdelse samt omkost-
ninger til huslejeadministration.
Provisionsomkostninger
Provisionsomkostninger indeholder omkostninger til mæglere i forbindelse med opnåelse af
provisionsindtægter.
Selskabsomkostninger
Selskabsomkostninger indeholder omkostninger til det administrative personale, ledelsen, kon-
torlokaler, kontoromkostninger, rådgivning m.v.
Omstrukturerings- og afviklingsomkostninger
Omstrukturerings- og afviklingsomkostninger indeholder omkostninger til afvikling af aktivite-
ter.
Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer, kurs-
regulering på værdipapirer.
Selskabsskat og udskudt skat
Selskabet er sambeskattet med dets 100% ejede danske datterselskab.
Skatteeffekten af sambeskatningen med den danske dattervirksomhed fordeles på såvel over-
skuds- som underskudsgivende virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld
fordeling).
I resultatopgørelsen udgiftsføres den skat, som kan henføres til årets regnskabsmæssige resultat
uanset tidspunktet for skatternes betaling samt eventuelle reguleringer fra tidligere års skatter.
Hensættelsen til udskudt skat er således udtryk for, at der ved opgørelsen af den skattepligtige
indkomst er foretaget skattemæssige afskrivninger og nedskrivninger, der afviger fra de regn-
skabsmæssige, samt at der i årsregnskaberne er foretaget regnskabsmæssige reservationer, der
først får skattemæssig virkning på et senere tidspunkt. Endvidere er den udskudte skat påvirket
af regnskabsmæssige op- og nedskrivninger.
13
Regnskabspraksis
Hensættelsen til udskudt skat svarer til den forventede nutidværdi af de udskudte indkomstskat-
ter, der forventes at blive betalbare, samt under hensyntagen til, hvornår de forventes at for-
falde. Hensættelsesmetoden sker med henvisning til Årsregnskabslovens S$ 4, idet denne frem-
gangsmåde efter selskabets opfattelse bedre giver et retvisende billede af selskabets økonomiske
stilling.
Balancen
Materielle anlægsaktiver
Selskabets ejendomme værdiansættes til markedsværdi.
Markedsværdien fastsættes ved en periodevis gennemført vurdering af de enkelte ejendomme,
baseret på markedets afkastkrav, ejendommenes forventede afkast, vedligeholdelsesstand og
beliggenhed. Som en konsekvens af koncernens praksis med værdiansættelse af ejendomme til
markedsværdi foretages ikke regnskabsmæssige afskrivninger på fast ejendom.
Forbedringer- og nyanskaffelser med en anskaffelsespris under DKK 8.700 udgiftsføres i
resultatopgørelsen.
Låneomkostninger ved etablering af finansiering i forbindelse med erhvervelse og prioritering
af ejendomme aktiveres og afskrives over lånets løbetid.
Driftsmateriel og inventar værdiansættes til anskaffelsespris med fradrag af akkumulerede
afskrivninger. Afskrivningsgrundlaget fordeles lineært over den forventede brugstid for drifts-
materiel og inventar, som udgør 5 år.
Finansielle anlægsaktiver
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder værdiansættes i moderselskabets årsregnskab efter den indre
værdis metode.
I moderselskabets resultatopgørelse medregnes andel af dattervirksomhedernes resultat før skat
for året under posten "Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder før skat", medens
andel i dattervirksomhedernes skat medregnes i posten "Selskabsskat".
I moderselskabets balance medregnes under posten "Kapitalandele i tilknyttede virksomheder"
den forholdsmæssige ejerandel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort
efter moderselskabets regnskabspraksis.
Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder henlægges i moderselskabet
via overskudsdisponeringen til en "Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode"
under egenkapitalen.
Forskelsbeløb i forbindelse med erhvervelse af kapitalandele i dattervirksomheder opgøres og
behandles efter samme metoder som omtalt under konsolideringspraksis, dog således at for-
skelsbeløb i moderselskabets balance medregnes under posten "Kapitalandele i dattervirksomhe-
der",
14
Regnskabspraksis
Tilgodehavender
Tilgodehavender værdiansættes til pålydende værdi med fradrag af hensættelse til imødegåelse
af tab. Hensættelsen til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte til-
godehavender.
Hensættelse til vedligeholdelse
Der foretages hensættelse til vedligeholdelsesudgifter, der er besluttet men endnu ikke afholdt,
hvorved vedligeholdelsesudgifterne udgiftsføres i beslutningsåret.
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen for koncernen opstilles efter den indirekte metode med udgangspunkt i
koncernresultatet efter ekstraordinære poster og skat.
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året, opdelt på drifts-, investerings-
og finansieringsaktivitet, samt hvorledes disse pengestrømme har påvirket årets likvider.
Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som resultat efter ekstraordinære poster og skat og
reguleres for ikke kontante driftsposter som af- og nedskrivninger, reservationer samt ændring
i driftskapitalen og betalte skatter.
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af immateriel-
le, materielle og finansielle anlægsaktiver reguleret for ændringer i tilgodehavender og gæld,
der vedrører disse investeringer.
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse af og tilba-
gebetaling af langfristet gæld samt udbyttebetaling til aktionærer.
Koncernresultatopgørelse
1. januar - 31. december
Note 1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
l Nettoomsætning 23.303 36.069
2 Driftsomkostninger 3.557 6.592
Provisionsomkostninger 2.411 -
Tab ved ejendomssalg - 3.447
3 Selskabsomkostninger 5.848 4.940
4 Afskrivninger 1.814 34
Resultat før finansielle poster 9.673 21.056
5 Finansielle indtægter 833 1.338
6 Finansielle udgifter 13.049 25.586
Resultat før værdiregulering "2.543 -3.192
9 Værdiregulering af ejendomme 1.065 -16.585
Omstrukturings- og afviklingsomkostninger -2.593 -
Resultat af ordinær drift -4.071 "19.777
7 Skat af ordinært resultat -919 2.908
Årets resultat -4.990 -16.869
Note
10
10
11
Koncernbalance 31. december
16
Aktiver
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
Koncerngoodwill 32.132 -
Immaterielle anlægsaktiver 32.132 -
Investeringsejendomme 133.160 322.600
Driftsmidler 576 84
Finansieringsomkostninger 399 122
Materielle anlægsaktiver 134.135 322.806
Anlægsaktiver 166.267 322.806
Tilgodehavende fra salg og tjensteydelser 1.968 -
Tilgodehavende vedrørende salg af aktiver 1.287 -
Andre tilgodehavender 2.596 4.200
Periodeafgrænsningsposter 22 38
Tilgodehavender 5,873 4.238
Likvide beholdninger 7.452 4.689
Omsætningsaktiver 13.325 8.927
Aktiver i alt 179.592 331.733
Note
12
13
14
15
15
16
17
18
19
Koncernbalance 31. december
Passiver
Selskabskapital
Qverkursfond
Overført resultat
Egenkapital
Hensættelse til udskudt skat
Hensættelse til vedligeholdelse
Hensættelse i øvrigt
Hensættelser
Huslejedeposita
Prioritetsgæld
Langfristet gæld
Lånekreditorer
Prioritetsgæld
Bankgæld
Modtagne forudbetalinger
Anden gæld
Kortfristet gæld
Gæld
Passiver i alt
Medarbejderforhold
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Kontraktlige forpligtelser
Eventualforpligtelser
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
65.683 65.366
6.186 -34.943
59.497 30.423
4.792 20.343
- 1.814
160 2.164
4.952 24.321
2.879 2.324
100.478 197.183
103.357 200.007
- 54.095
4.193 7.077
32 2.407
- 1.168
7.561 12.235
11.786 76.982
115.143 276.989
179.592 331.733
Pengestrømsopgørelse for koncernen
Årets resultat
Regulering for ikke kontante poster:
Hensættelse til udskudt skat
Værdiregulering af ejendomme
Årets afskrivninger på materielle anlægsaktiver
inklusive tab ved salg af anlægsaktiver
Årets afskrivninger på immaterielle anlægsaktiver
Hensættelse til vedligeholdelse
Anden hensættelse
Ændring i tilgodehavender
Ændring i forudbetalinger, deposita og anden gæld
Pengestrømme fra driftsaktivitet
Investering i anlægsaktiver:
Køb af materielle anlægsaktiver
Salg af materielle anlægsaktiver
Salg af dattervirksomhed
Indfrielse tilgodehavende dattervirksomhed
Køb af dattervirksomhed ved kapitaludvidelse
Egne aktier
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Afdrag lånekreditorer
Optagelse af prioritetsgæld
Afdrag prioritetsgæld
Afdrag bankgæld
Omkostninger ved kapitaludvidelse
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Årets forskydning i likvider
18
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
-4.990 -16.869
545 -2.874
-1.065 16.585
138 4.018
1.691 -
-129 -785
160 -
-1.947 -2.043
-4,323 5.763
-9.920 3.795
-1.042 -7.953
- 34.698
53.284 -
4.307 -
-371 -
- 236
56.178 26.981
-53.492 -929
15.406 -
-884 -27.569
-2,.374 660
-582 -
-41.926 -29.158
4.332 1.618
Pengestrømsopgørelse for koncernen
Årets forskydning i likvider
Likvider 1. januar
Likvider i solgt dattervirksomhed
Valutakursregulering
Likvider i købt dattervirksomhed
Likvider efter regulering
Likvider 31. december
Likvider omfatter likvide beholdninger.
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke direkte udledes
og 1997. Dette skyldes, at der for hvert af årene er fo
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
4.332 1.618
4.689 3.105
-2.914 -
-16 -34
1.361 -
3.120 3.071
7.452 4.689
19
af koncernregnskabets tal for 1995, 1996
retaget en omregning af årets primobalan-
ce til samme års ultimo-valutakurs. Herved elimineres ændringer i pengestrømme forårsaget af
valutakursdifferencer.
Noter til koncernregnskabet
Nettoomsætning
Lejeindtægter
Provisionsindtægter
Driftsomkostninger
Reparation og vedligeholdelse
Ejendomsskatter
Ejendomsadministration
Forsikring
Øvrige
Selskabsomkostninger
Advokathonorar
Revisorhonorar
Administrationsomkostninger
Eksterne konsulentomkostninger m.v.
Afskrivninger
Afskrivning driftsmidler
Afskrivning goodwill
Finansielle indtægter
Finansielle indtægter kan specificeres således:
Øvrige renteindtægter
Realiseret kursgevinst på egne aktier
Kursregulering, gældsposter
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
16.544 36.069
6.759 -
23.303 36.069
628 1.982
1.664 1.873
345 830
182 407
738 1.500
3.557 6.592
576 311
776 772
3.905 3.356
591 501
5.848 4.940
123 34
1.691 -
1.814 34
389 479
- 31
444 828
833 1.338
20
Noter til koncernregnskabet
Finansielle udgifter
Finansielle udgifter kan specificeres således:
Renter lånekreditorer
Øvrige renteudgifter
Kursregulering, aktiver
Omkostningsførte finansieringsomkostninger
Øvrige finansieringsomkostninger
Skat af årets resultat
Den udgiftsførte selskabsskat kan specificeres således:
Skat af årets skattepligtige indkomst
Forøgelse/(formindskelse) af hensættelse
til udskudt skat
Skat af årets resultat
Koncerngoodwill
Anskaffelsespris 1. januar
Årets tilgang
Anskaffelsespris 31. december
Afskrivninger 1. januar
Årets afskrivninger
Afskrivninger 31. december
Regnskabsmæssig værdi 31. december
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
941 3.590
11.016 20.769
651 569
9 537
432 121
13.049 25.586
374 0
545 -2.908
919 -2.908
33.823 -
33.823 -
1,691 -
1.691 -
32.132 -
21
Noter til koncernregnskabet
Materielle anlægsaktiver, investeringsejendomme
Samlet anskaffelsessum 1. januar
Valutakursregulering
Tilgang til kostpris
Afgang
Afgang ved salg af dattervirksomhed
Samlet anskaffelsessum 31. december
Samlede opskrivninger 1. januar
Valutakursregulering
Årets opskrivninger
Tilbageførte opskrivninger
Samlede opskrivninger 31. december
Samlede nedskrivninger 1. januar
Valutakursregulering
Årets nedskrivninger
Tilbageførte nedskrivninger
Tilbageførte nedskrivninger på afhændede ejendomme
Afgang ved salg af dattervirksomhed
Samlede nedskrivninger 31. december
Regnskabsmæssig værdi 31. december
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
366.958 404.228
-2.244 -4.789
401 7.953
- 40.434
-243.409 -
121.706 366.958
27.750 26.763
- -I
3.506 988
31.256 27.750
-72.108 -57.774
478 704
-2.441 -20.275
- 2.700
- 2.537
54.269 -
-19.802 -72.108
133.160 322.600
22
23
Noter til koncernregnskabet
Materielle anlægsaktiver, investeringsejendomme (fortsat)
Anvend- Handels-
Anskaf- elses- Årlig leje værdi
felsesår Areal (kvm) formål (DKK 1.000) Afkast (%) (DKK 1.000)
Dortheavej, København 1999 3.388 K/l 1.699 7,39 23.000
Folkert Elsingastraat,
Rotterdam 1990 1.962 K 1.242 6,97 17.832
Folkert Elsingastraat,
Rotterdam 1991 876 K 0 5.916
Ejendomme i moder-
selskabet 5.350 2.941 46.748
Herstedøstervej,
Albertslund 1995 17.700 K/H 6.075 7,03 86.412
Ejendomme i datter-
virksomheder 17.700 6.075 7,03 86.412
Ejendomme i kon-
cernen i alt 23.050 9.016 133.160
Forkortelser:
K = Kontor
I = Industri
H = Håndværk
Den offentlige ejendomsvurdering på Dortheavej andrager t.DKK 16.300 og på Herstedøstervej
t.DKK 95.000.
Finansieringsomkostninger og driftsmidler Finansierings-
omkostninger — Driftsmidler
DKK 1000 DKK 1000
Anskaffelsesomkostninger 1. januar 174 177
Tilgang i året 323 806
Afgang i året -37 -
Anskaffelsesomkostninger 31. december 460 983
Afskrivninger/omkostningsført tidligere år 52 93
Afskrivninger primo på årets tilgang - 191
Årets afskrivninger/omkostningsført i året 9 123
Afskrivninger/omkostningsført 31. december 61 407
Regnskabsmæssig værdi 31. december 399 576
11.
12.
Noter til koncernregnskabet
24
1997 1996
Likvide beholdninger DKK 1000 DKK 1000
Spærret indestående til brug for vedligeholdelse
og nedbringelse af gæld 1.858 3.473
Indestående på bank- og klientkonto 5.594 1.216
7.452 4.689
Egenkapital
Bevægelserne i egenkapitalen kan specificeres således (t.DKK):
Selskabs- Overført
kapital Overkursfond resultat I alt
Egenkapital 1. januar 1997 65.366 - -32.637 32.729
Regulering vedrørende tidligere år - - -2.306 -2.306
Korrigeret egenkapital 1. januar 1997 65.366 - -34.943 30.423
Kursregulering af datterselskabsaktier
til ultimokurs - - -4 -4
Kapitalnedsættelse -32.683 46 32.637 0
Kapitalforhøjelse 33.000 1.650 - 34.650
Omkostninger ved kapitalforhøjelse - -582 - -582
Resultatdisponering - -1.114 -3.876 4.990
Egenkapital 31. december 1997 65.683 9 6.186 59.497
13.
14.
Noter til koncernregnskabet
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
Hensættelse til udskudt skat
Nutidsværdien af den udskudte indkomstskat fremkom-
mer som skatten af følgende poster, hvorpå de skatte-
mæssige afskrivninger og fradrag afviger fra de regn-
skabsmæssige. Der er ligeledes foretaget regnskabs-
mæssige op- og nedskrivninger, som har indflydelse
på den udskudte skat.
Bevægelserne i udskudt skat kan specificeres således:
Udskudt skat 1. januar 20.343 23.518
Afgang ved salg af dattervirksomhed -16.130 -
Tilgang ved køb af dattervirksomhed 84 -
Årets regulering 545 -3.175
Udskudt skat 31. december 4.792 20.343
Udskudt skat er beregnet således:
Investeringsejendomme 30.753 126.664
Udskudt ejendomsavance i Holland - 32.889
Fremførbare underskud i Holland - -23.933
Beregningsgrundlag 30.753 135.620
Udskudt skat, 34% 10.456 46.111
Forventet. nutidsværdi af den udskudte indkomstskat
ved en gennemsnitlig skatteprocent på 15% 4.613 20.343
Skattemæssige hensættelser, Sverige, 28% 179 -
Udskudt skat 31. december 4.792 20.343
Ved anvendelse af den i udkast til regnskabsvejledning U 16 anbefalede balanceorien-
terede gældsmetode, vil den udskudte skat pr. 31. december 1997 med fuld hensættelse
på danske midlertidige afvigelser på 34% andrage t.DKK 2.473.
Hensættelse til vedligeholdelse
Hensættelse 1. januar 1.814 2.636
Årets regulering af hensættelse - -822
Regulering vedrørende salg af aktiver -1.814 -
Hensættelse 31. december 0 1.814
15.
16.
17.
Noter til koncernregnskabet
Prioritetsgæld
DKK
DEM 4.487.746 4 kurs 380,98
NLG
Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført
under kortfristet gæld
Afdrag der forfalder efter 1 til 5 år
Af den langfristede gæld forfalder til betaling
efter 5 år
Prioritetsgæld i alt
Medarbejderforhold
Personaleudgifter udgør følgende beløb:
Lønninger og gager
heraf udgør gager og vederlag til direktion og bestyrelse:
Direktion
Bestyrelse
Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
26
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
87.574 72.583
17.097 17.566
- 114.111
104.671 204.260
4.193 7.077
50.143 149.709
50.335 47.474
104.671 204.260
1.848 1.050
392 736
258 300
650 1.036
4 1
Til sikkerhed for prioritetsgæld t.DKK 89.806 er der givet pant i grunde og bygninger,
hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.DKK 133.160.
Til sikkerhed for pantebreve t.DKK 14.865 er der givet pant i bygning, hvis regnskabs-
mæssige værdi udgør t.DKK 86.412.
18.
19.
27
Noter til koncernregnskabet
Kontraktlige forpligtelser
Koncernen har indgået en leasingaftale, der udløber i juli 1999 med en årlig ydelse på
t.DKK 21.
Koncernen har indgået en huslejeaftale i Danmark, der udgør i alt t.DKK 765 i uopsige-
lighedsperioden. Lejekontrakten kan opsiges fra den 1. marts 2001 og har derefter en
opsigelsesperiode på 6 måneder.
Koncernen har ligeledes indgået en huslejeaftale i Sverige, der udgør i alt t.DKK 687 i
uopsigelighedsperioden. Lejekontrakten kan opsiges med ophør pr. 30. september 2001.
Eventualforpligtelser
Koncernen har overtaget sædvanlig momsreguleringsforpligtelse ved erhvervelse af ejen-
domme.
Selskabet har i forbindelse med salg af aktier i City Guide B.V. afgivet huslejegaranti for
enkelte ejendomme. Huslejegarantien løber frem til 31. oktober 2001. Huslejegarantien
andrager maksimalt pr. 31. december 1997 t.DKK 2.724.
Note
[FS
Moderselskabets resultatopgørelse
1. januar - 31. december
Lejeindtægter
Driftsomkostninger
Nettolejeindtægt
Selskabsomkostninger
Afskrivninger
Resultat før finansielle poster
Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder før skat
Finansielle indtægter
Finansielle udgifter
Resultat før værdiregulering
Værdiregulering af ejendomme
Omstrukturerings- og afviklingsomkostninger
Resultat af ordinær drift
Skat af ordinært resultat
Årets resultat
28
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
3.437 3.560
794 556
2.643 3.004
2.640 1.707
16 34
-13 1.263
2.866 -18.060
583 1.763
-5.684 -7.443
-2.248 -22.477
770 2.700
-2.593 -
-4.071 -19.777
-919 2.908
-4.990 -16.869
Note
0
10
Moderselskabets balance 31. december
29
Aktiver
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
Investeringsejendomme 46.748 43.429
Finansieringsomkostninger 76 85
Driftsmidler 78 84
Materielle anlægsaktiver 46.902 43.598
Kapitalandele i dattervirksomheder 62.625 83.380
Finansielle anlægsaktiver 62.625 83.380
Anlægsaktiver 109.527 126.978
Tilgodehavende vedrørende salg af aktiver 1.287 -
Tilgodehavender hos dattervirksomheder - 11.322
Andre tilgodehavender 1.591 746
Periodeafgrænsningsposter 22 38
Tilgodehavende sambeskatningsbidrag 566 537
Tilgodehavender 3.466 12.643
Likvide beholdninger 5.768 1.367
Omsætningsaktiver 9.234 14.010
Aktiver i alt 118.761 140.988
Note
11
12
13
14
14
15
16
17
18
19
Moderselskabets balance 31. december
30
Passiver
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
Selskabskapital 65.683 65.366
Overkursfond ” E:
Overført resultat -6.186 -34.943
Egenkapital 59,497 30.423
Hensættelse til udskudt skat - -
Hensættelse til vedligeholdelse - 129
Hensættelse i øvrigt 160 -
Hensættelser 160 129
Huslejedeposita fra lejere 898 884
Prioritetsgæld 36.646 38.518
Langfristet gæld 37.544 39.402
Lånekreditorer - 53.492
Prioritetsgæld 1.310 906
Bankgæld . 33 1.541
Kreditorer m.v. 3.942 7.836
Gæld til tilknyttede virksomheder 16.060 7.046
Anden gæld 215 213
Kortfristet gæld 21.560 71.034
Gæld i alt 59.104 110.436
Passiver i alt 118.761 140.988
Medarbejderforhold
Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Kontraktlige forpligtelser
Eventualforpligtelser
Noter til moderselskabets årsregnskab
31
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
Selskabsomkostninger
Advokathonorar 490 25
Revisorhonorar (jf. note 16) 580 610
Administrationsomkostninger 1.138 633
Eksterne konsulentomkostninger m.m. 432 439
2.640 1.707
Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder før skat
City Guide B.V. -1.585 -20.433
Egeparken ApS 4.564 2.373
Unitfond AB 1.578 -
Gonad Corporation N.V. - -
Afskrivning på goodwill -1.691 -
2.866 -18.060
Finansielle indtægter
Finansielle indtægter kan specificeres således:
Renteindtægter fra dattervirksomheder - 877
Øvrige renteindtægter 139 27
Realiseret kursgevinst på egne aktier - 31
Kursregulering, gældsposter 444 828
583 1.763
Finansielle udgifter
Finansielle udgifter kan specificeres således:
Renteudgifter dattervirksomheder 1.027 266
Øvrige renteudgifter 2.789 3.063
Renter lånekreditorer 941 3.590
Kursregulering, aktiver 651 414
Omkostningsførte finansieringsomkostninger 9 9
Øvrige finansieringsomkostninger 267 101
5.684 7.443
Noter til moderselskabets årsregnskab
Omstrukturerings- og afviklingsomkostninger
Omkostninger ved salg af datterselskab
Rådgiverhonorar
Advokat
Stempelomkostninger
Øvrige
Skat af ordinært driftsresultat
Den udgiftsførte selskabsskat kan specificeres således:
Skat af årets skattepligtige indkomst
Sambeskatningsbidrag, indtægt
Formindskelse af hensættelse til udskudt skat
Skat i dattervirksomheder
Skat af ordinært driftsresultat
Betalte skatter i året udgør
1997
DKK 1000
1.112
333
555
243
350
32
1996
DKK 1000
2.593
-566
1.485
-537
-2.371
919
-2.908
Noter til moderselskabets årsregnskab
33
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
Materielle anlægsaktiver, investeringsejendomme
Samlet anskaffelsessum 1. januar 60.847 61.243
Valutakursregulering -212 -396
Tilgang til kostpris 2.704 -
Afgang - -
Samlet anskaffelsessum 31. december 63.339 60.847
Samlede opskrivninger 1. januar - -
Valutakursregulering - -
Årets opskrivninger 3.211 -
Tilbageførte opskrivninger - -
Tilbageførte opskrivninger på afhændede ejendomme - -
Samlede opskrivninger 31. december 3.211 Q
Samlede nedskrivninger 1. januar -17.418 -20.265
Valutakursregulering 57 147
Årets nedskrivninger -2.441 -
Tilbageførte nedskrivninger - 2.700
Tilbageførte nedskrivninger på afhændede ejendomme - -
Samlede nedskrivninger 31. december -19.802 -17.418
Regnskabsmæssig værdi 31. december 46.748 43.429
Anvend- Handels-
Anskaf- elses- Årlig leje værdi
felsesår Areal (kvm) formål (DKK 1.000) Afkast (%) (DKK 1.000)
Dortheavej, København 1990 3.388 K/I 1.699 7,39 23.000
Folkert Elsingastraat,
Rotterdam 1990 1.962 K 1.242 6,97 17.832
Folkert Elsingastraat,
Rotterdam 1997 876 K 0 5,916
Ejendomme i moder-
selskabet 5.350 2.941 46.748
Forkortelser:
K = Kontor
I = Industri
Den offentlige ejendomsvurdering på Dortheavej andrager DKK 16.300.000
Noter til moderselskabets årsregnskab
Finansieringsomkostninger og driftsmidler
Anskaffelsesomkostninger 1. januar
Tilgang
Afgang i året
Anskaffelsesomkostninger 31. december
Afskrivninger/omkostningsført tidligere år
Årets afskrivninger/omkostningsført i året
Afskrivninger/omkostningsført 31. december
Regnskabsmæssig værdi 31. december
34
Finansierings-
omkostninger Driftsmidler
DKK 1000 DKK 1000
140 177
- 10
140 187
55 93
9 16
64 109
76 78
Noter til moderselskabets årsregnskab
Finansielle anlægsaktiver
35
Regnskabsårets investeringer i samt værdireguleringer på aktier i dattervirksomheder, kan
specificeres således:
City Gonad Egeparken Unitfond
Guide B.V. Corp. N.V. ApS AB
DKK 1000 DKK 1000 DKK 1000 DKK 1000
Anskaffelsespris 1. januar 122.728 41 203 -
Årets tilgang - - - 35.021
Afgang -122.728 - - -
Anskaffelsespris
31. december 0 41 203 35.021
Værdireguleringer 1. januar -63.99Q -41 24.439 -
Kursregulering til ultimokurs - - - -4
Årets resultatandele før skat -1.585 - 4.564 1.578
Skat på resultatandele - - -1.015 -470
Afskrivning på goodwill - - - -1.691
Tilbageført værdireguleringer 65.575 - - -
Værdireguleringer
31. december 0 41 27.988 -587
Regnskabsmæssig værdi
31. december 0 0 28.191 34.434
Resterende positivt forskels-
beløb, der indgår i ovenstående
regnskabsmæssige værdi, udgør
pr. 31. december Q 0 Q 32.132
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder kan specificeres således:
Selskabs- Stemme og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Egeparken ApS København t.DKK 200 100%
Unitfond AB Helsingborg t.SEK 1.000 100%
Gonad Corporation N.V. Hollandske Antiller t.USD 6 100%
10.
11.
12.
36
Noter til moderselskabets årsregnskab
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
Likvide beholdninger
Spærret indestående til brug for vedligeholdelse
og nedbringelse af gæld 1.858 1.264
Indestående på bankkonti m.v. 3.910 103
5.768 1.367
Egenkapital
Bevægelserne i egenkapitalen kan specificeres således (t.DKK):
Selskabs- Overført
kapital Overkursfond resultat I alt
Egenkapital 1. januar 1997 65.366 - -32.637 32.729
Regulering vedrørende tidligere år - - -2.306 -2.306
Korrigeret egenkapital 1. januar 1997 65,366 - -34.943 30.423
Kursregulering af datterselskabsaktier - - -4 -4
til ultimokurs
Kapitalnedsættelse -32.683 46 32.637 Q
Kapitalforhøjelse 33.000 1.650 - 34.650
Omkostninger ved kapitalforhøjelse - -582 - -582
Resultatdisponering - -1.114 -3.876 -4.990
Egenkapital 31. december 1997 65.683 9 6.186 59,497
Selskabskapitalen består af 13.163.600 stk. aktier 4 nominelt DKK 5. Ingen aktier er
tillagt særlige rettigheder.
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
Hensættelse til udskudt skat
Nutidsværdien af den udskudte indkomstskat fremkommer som skatten af følgende po-
ster, hvorpå de skattemæssige afskrivninger og fradrag afviger fra de regnskabsmæssige.
Der er ligeledes foretaget regnskabsmæssige op- og nedskrivninger, som har indflydelse
på den udskudte skat. Der foretages ikke aktivering af det udskudt skatteaktiv før det er
sandsynligt, at aktivet kan anvendes.
Materielle anlægsaktiver -13.858 -14.522
Finansielle anlægsaktiver 24.801 24.439
Hensættelser -160 -129
Fremførbare underskud -28.072 -26.487
Beregningsgrundlag -17.289 -16.699
Udskudt skat, nominel 15% 0 0
13.
14.
15.
Noter til moderselskabets årsregnskab
Hensættelse til vedligeholdelse
Hensættelse 1. januar
Årets regulering af hensættelse
Hensættelse 31. december
Prioritetsgæld
DKK
DEM 4.487.746 å kurs 380,98
Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført
under kortfristet gæld
Afdrag der forfalder efter 1 til 5 år
Af den langfristede gæld forfalder til betaling
efter 5 år
Prioritetsgæld i alt
Medarbejderforhold
Personaleudgifter udgør følgende beløb:
Lønninger og gager
heraf udgør gager og vederlag til direktion og bestyrelse:
Direktion
Bestyrelse
Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere
37
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
129 129
-129 -
- 129
20.859 21.858
17.097 17.566
37.956 39.424
1.310 906
36.646 38.518
37.956 39.424
258 314
0 0
258 300
258 300
1 0
16.
17.
18.
19.
38
Noter til moderselskabets årsregnskab
1997 1996
DKK 1000 DKK 1000
Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Samlet honorar til Coopers & Lybrand udgør:
Revision 225 225
Andre ydelser 1.076 237
heraf prospektomkostninger ført direkte på egenkapital -228 -
og omstrukturerings- og afviklingsomkostninger -333 -
og omkostninger ved erhvervelse af Unitfond AB,
aktiveret som købsomkostninger -265 -
475 462
Samlet honorar til Baagøe Schou,
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab:
Revision 40 40
Andre ydelser 95 108
heraf prospektomkostninger ført direkte på egenkapital -30
105 148
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Til sikkerhed for prioritetsgæld t.DKK 37.956 er der givet pant i grunde og bygninger,
hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 1997 udgør t.DKK 46.748
Kontraktlige forpligtelser
Selskabet har indgået en leasingaftale, der udløber i juli 1999 med en årlig ydelse på
t.DKK 21.
Selskabet har indgået en huslejeaftale, der udgør i alt t.DKK 765 i uopsigelighedsperio-
den. Lejekontrakten kan opsiges fra den 1. marts 2001 og har derefter en opsigelses-
periode på 6 måneder
Eventualforpligtelser
Selskabet har overtaget sædvanlig momsreguleringsforpligtelse ved erhvervelse af ejen-
dom.
Selskabet har i forbindelse med salg af aktier i City Guide B.V. afgivet huslejegaranti for
enkelte ejendomme, Huslejegarantien løber frem til 31. oktober 2001. Huslejegarantien
andrager pr. 31. december 1997 maksimalt t.DKK 2.724.
MNE/kij-rtf 200.71705.97/R97.038