Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
NORDICOM A/S
KONGENS NYTORV 21, 1050 KØBENHAVN K
ÅRSREGNSKAB FOR 1998
REG.NR. 179.504
ek på fruer frnaiern
Dot Ulf
Indholdsfortegnelse
Selskabsoplysninger
Årsregnskabets godkendelse
Selskabets hoved- og nøgletal
Årsberetning
Revisionspåtegning
Anvendt regnskabspraksis
Resultatopgørelse - koncern
Balance - koncern:
Aktiver
Passiver
Resultatopgørelse - moderselskab
Balance - moderselskab:
Aktiver
Passiver
Noter til årsregnskabet
Pengestrømsanalyse - koncern
Aktieposter - bestyrelsesmedlemmer
Side 1
nn
me2
e
4-5
6-21
22
23-24
25
26
27
28
29
30
31-41
42
43-44
Selskabsoplysninger
Selskabsnavn:
Direktion:
Bestyrelse:
Revisorer:
Nordicom A/S
Kgs. Nytorv 21
1050 København K.
Reg.nr.: A/S 179.504
Hjemstedskommune: København
Gunnar Chr. Kristensen
Henrik Nørkær Hansen (formand)
Aksel Bjødstrup Andreasen
Merete Helga Lund-Larsen
RevisionsFirmaet Edelbo
Mazars & Guerard Revisionsaktieselskab
Side 2
Årsregnskabets godkendelse
Årsregnskabet er godkendt af direktionen og bestyrelsen og indstilles hermed til generalforsamlingens
godkendelse.
Gunnar Chr. Kristensén
Bestyrelse:
He ørkær Hansen
formand
BÆGER Udulkes
Aksel Andreasen Merete Lund-Larsen |.
Side 3
Koncernens hoved- og nøgletal
Alle beløb i 1000 kr.
Resultatopgørelsen 1998 1997 1996 1995 1994
Lejeindtægter 76.272 59,923 51.279 48.008 33.082
Overskud ved udlejning 66.184 53.449 44.243 42.239 27.648
Avance ved salg af ejendomme 4.487 2.822 Q 0 0
Andre indtægter 1.237 0 3.000 6.389 1.000
Ejendommenes resultat 71.909 56.271 47.243 48.628 28.648
Personale og andre eksterne omk. -8,.289 -6.191 -6.942 -6.094 -3,601
Afskrivninger -789 -851 -1.280 -1.174 -650
Resultat før finansielle poster 62.831 49.229 39,021 41.359 24.397
Finansielle poster -34.864 -27.332 -27.241 -32.413 -18.198
Resultat før værdireguleringer 27.967 21.897 11.780 8.946 6.199
Værdireguleringer ejendomme 15,844 12.909 10.245 0 0
Resultat af detailhandel -2.450 -2.574 -785 0 0
Ekstraordinære poster -2.072 -1.382 0 -501 69
Resultat før skat 39.289 30.850 21.240 8.445 6.268
Skat af årets resultat 0 -31 -29 0 0
Resultat efter skat 39.289 30.819 21.211 8.445 6.268
Balancen
Aktiver
Ejendomme 1.043.311 808.582 718.589 598.459 452.525
Andre aktiver 81.236 66.618 63.839 65.698 62.497
Likvider og fonds 14.242 5.886 1 0 3.545
Aktiver i alt 1.138.788 881.086 782.429 664.157 518.567
Passiver
Egenkapital ultimo 449.824 306.123 263.417 214.718 157.580
Gæld og hensættelser 688.965 574.963 519.012 449.439 360.987
Passiver i alt 1.138.788 881.086 782.429 664.157 518.567
Ejendomme
Ejendomme (stk.) 57 41 39 36
Samlet etageareal i m2 136.512 116.717 94.766 80.204 59,477
Bogført værdi ejendomme 1.043.311 808.582 718.589 598.459 452.525
Ejendommenes afkast 8,2 8,6 8,7 9,3 8,8
Gennemsnitlig udlejningspris 651 672 656 744 750
Genm, investering pr. m2 etageareal 7.643 6.928 7.583 7.456 7.608
Side 4
Nøgletal 1998 1997 1996 1995 1994
Selskabskapital 347.540 243.767 223.119 201.693 155.217
Forrentning af egenkapital 10,9 11,3 8,9 5,0 5,0
Soliditetsgrad % 40 35 34 32 30
Resultat pr. aktie 13 13 10 5 5
Indre værdi pr. aktie, ultimo 129 126 118 106 102
Børskurs, ultimo 78 83 85 77 90
Kurs/ indre værdi, ultimo 0,6 0,7 0,7 0,7 0,9
Koncernens hoved- og nøgletal (fortsat)
Udbytte pr. aktie (kr.) Q 4 0 Q 0
Cashflow pr. aktie 1,7 15,4 -3,9 0,6 0,8
Antal medarbejdere (ekskl. detail) 7 7 4 3 3
Tomgangsprocent, ultimo året % 4,0 2,1 3 3 -
Direkte afkast, ejendomme (%) 7,2 7,4 68 ' '
Nøgletal er beregnet i henhold til Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning.
Den anvendte regnskabspraksis for regnskabsåret 1998 er uændret i forhold til regnskabsåret 1997.
Fra og med 1996 foretages der op-/nedskrivninger på ejendommene til handelsværdi. Fra og med
1993 er avance og tab ved salg af fast ejendom overført fra ekstraordinære poster til ordinære poster.
Side 5
ÅRETS VIGTIGSTE BEGIVENHEDER
1998 har været et godt og aktivt år for Nordicom. Med et resultat før
skat på 39,3 mio. kr. har selskabet fortsat den positive trend fra de
foregående år og skabt en tilfredsstillende fremgang på 27,5% i
forhold til 1997.
Ved køb af 18 nye investeringsejendomme for 228 mio. kr. i starten
af året, rundede værdien af selskabets ejendomme 1 mia. kr. ultimo
1998 er værdien af selskabets ejendomme opgjort til 1.043 mio. kr.
Dermed har selskabet opfyldt målsætningen fra 1993, om en
minimum porteføljesstørrelse på 1 mia. kr. I forbindelse med
ejendomskøbene blev selskabets aktiekapital udvidet med 103,8 mio.
kr, og udgør nu 347,5 mio. kr. (se prospekt april 1998 for yderligere
oplysninger)
I de nye ejendomme hentes 52% af lejeindtægterne fra
boligudlejning, og investeringen er derfor i god overensstemmelse
med selskabets generelle ønske om at øge porteføljens boligandel.
Tabel 1. Lejeindtægternes fordeling på anvendelse i procent.
1998 1997
Butiksudlejning 50,1% 67,5%
Boligudlejning 23,5% 12,2%
Kontorudlejning 15,9% 15,9%
Anden anvendelse 10,5% 4,4%
For 1998 har det været målet at igangsætte flere nye boligprojekter,
og samtidig at sælge strategisk udvalgte investeringsejendomme.
Også disse mål er på tilfredsstillende vis blevet opfyldt.
Der er solgt 2 investeringsejendomme for i alt 67 mio. kr. med en
fortjeneste til Nordicom på 4,7 mio. kr.
Nordicom afsluttede sidst på året projektet med indretningen af 34
nye boliger i Rantzausgade 22 i København. Desuden blev der i
slutningen af året erhvervet 3 nye projektejendomme, som skal
indrettes til i alt 85 nye udlejningsboliger. Det drejer sig om 2
bygninger i det gamle Spritfabrik kompleks i Roskilde samt et
grundstykke i Holme i Århus.
FREMTIDSUDSIGTER
Den høje tilvækst i ejendomsporteføljen, som har været
kendetegnende for selskabet i de foregående år, vil ikke fortsætte i
1999. Som ejendomsmarkedet fungere i øjeblikket, er det svært at
erhverve attraktive nye investeringsejendomme med et
tilfredsstillende startafkast.
Nordicom har derfor ændret selskabets investeringsstrategi mod i
højere grad at investere i projektudvikling af boligejendomme.
Kapitalfremskaffelsen tilvejebringes gennem fortsat salg af udvalgte
butiksejendomme og gennem en højere belåning af selskabets
udlejningsejendomme. Det er forventningen, at Nordicom, ved
egenudvikling af boligejendomme, vil kunne opnå startafkast på over
8% p.a.
Af de 3 igangværende projekter forventes byggeriet af de 56 solgte
rækkehuse i Holme i Århus afsluttet i 1999. Projektet til indretning
af boliger i de 2 bygninger på de gamle Spritfabrikker er under
myndighedsbehandlingen. Byggeriet af disse forventes igangsat i
maj/juni 1999 og afsluttet primo år 2000.
Med udgangspunkt i en uændret eller reduceret udlejningsportefølje i
1999, forventes et resultat før skat i 1999 på 40 mio, kr.
OVERSKUDSDISPONERING OG UDBYTTEPOLITIK
Bestyrelsen vil foreslå generalforsamlingen, at årets resultat på
39.289.209. kr. disponeres som nedenfor angivet.
Overført til næste år 12.822.885
Henlæggelser af netto værdireguleringer
på investeringsejendomme og finansielle
anlægsaktiver 18.386.503
Overført til reserve for egne aktier 8.079.820
Nordicom har inden for det seneste 2 år i stigende omfang engageret
sig i opkøb af egne aktier, og besidder p.t. 4,5% af selskabet
aktiekapital. Selskabets aktier prisfastsættes på Københavns
Fondsbørs til kurser der ligger betydeligt under indre værdi. Det er
derfor strategien, at fortsætte med opkøb af egne aktier, når
likviditeten tillader det.
Bestyrelsen forventer, at anvende egne aktier til nedskrivning af
selskabets aktiekapital, Der vil derfor ikke på selskabets
generalforsamling bliver stillet forslag om udbyttebetaling.
EJERFORHOLD
Nordicom er børsnoteret på Københavns Fondsbørs. Tryg-Baltica
Forsikring, Tåsingegade ApS samt Merethe Lund Larsen har overfor
selskabet anmeldt at eje mere end 5 % af selskabets aktiekapital.
GENERALFORSAMLING
Selskabets ordinære generalforsamling afholdes d. 20.5.1999 kl.
10.00. På generalforsamlingen vil bestyrelsen bede om
bemyndigelse til køb af op til 10% af selskabets egen aktiekapital i
overens-stemmelse med aktieselskabslovens $ 48. Det trykte
årsregnskab forventes at foreligge ultimo april.
KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKABET FOR 1998
Årets resultat
I regnskabsåret 1998 opnåede Nordicom et resultat før skat på 39,3
mio, kr. Resultatet er tilfredsstillende og en fremgang på 8,5 mio. kr.,
svarende til en stigning på 27,5%, Hovedparten (80%) af
resultatfremgangen skyldes dog øgede ejendomsinvesteringer i
regnskabsåret.
Forrentningen af egenkapitalen er en smule lavere end i 1997 og
udgør 10,9%.
Tabel 2. Egenkapitalens forrentning
mio. kr.
1993 1997 1996
Årets resultat 39,3 30,8 21,2
Forr. af egenkapital 10,9% 11,3% 8,9%
Udlejning af selskabets ejendomme.
Resultatet af selskabet udlejning udgør 66,3 mio. kr., hvilket er en
forbedring på 16,3 mio. kr. og 27,3% i forhold til året før.
Tabel 3. Overskud ved udlejning
mio. kr.
1998 1997 1996
Huslejeindtægter 76.272 59.922 52.460
Driftsomkostninger -10.088 -6.473 -7.673
Resultat af udlejning 66.184 53.449 44.787
Nordicom disponerede ultimo regnskabsåret over 1.015 lejemål, med
en mulig lejeindtægt (basisleje) på 88,8 mio. kr. Heraf blev 76,3 mio.
kr. realiseret, svarende til en udnyttelse af selskabets udlejnings-
potentiale på 86,0%. Det er en nedgang i forhold til 1997, hvor
selskabet realiserede 89,9% af basislejen.
Tabel 4. Specifikation af leje
mio. kr.
1998 1997 1996
Basisleje 88,8 66,7 63,2
Realiseret husleje 76,3 60,0 52,5
Tomgangsleje 4,0% 2,1% 3,2%
Lejemål u. udvikling 8,5% 5,9% 11,4%
Lejerabat 1,5% 2,1% 2,3%
Årets afkast ved udlejning er lavere end i 1997 og udgør 7,2%.
Tabel 5. Afkast ved udlejningsvirksomhed
mio.kr.
1998 1997 1996
Årets gennemsnitlige
ejendomsbeholdning 926,0 722,8 658,5
Overskud ved udlejning 66,2 53,4 44,8
Realiseret afkast ved
udlejningsvirksomhed 7,2% 7,4 % 6,8%
Ejendommenes resultat
Der er i årets løb solgt 2 investeringsejendomme med en samlet
avance i forhold til de bogførte værdier på 4,5 mio. kr.
Tabel 6. Ejendommenes resultat
mio. kr.
1998 1997
Resultat fra udlejning 66.184 53.449
Avance ved ejendomssalg 4.487 2.822
Andre driftsindtægter 1.237 0
Ejendommenes resultat 71,908 56.271
1996
44.787
0
3.000
47.787
10
Ejendommenes resultat udgør 71,9 mio. kr. og er forbedret med 15,6
mio. kr., svarende til 27,8%.
Det realiserede afkast fra ejendomsdriften udgør 7,8% og er helt i
niveau med 1997,
Tabel 7. Afkast fra ejendomsdrift
mio. kr.
1998 1997 1996
Årets gennemsnitlige
ejendomsbeholdning 926,0 722,8 658,5
Ejendommenes resultat — 71,9 56,3 47,8
Realiseret afkast
fra ejendomsdrift 7,8% 7,8% 6,2%
Ejendommenes driftsudgifter,
Ejendommenes omkostningsprocent, der i 1997 udgjorde 11,2%, er i
1998 øget en smule til 11,3%. Forklaringen er, at boligandelen i
Nordicoms ejendomsportefølje er stigende, og at boliglejemål ikke
bidrager til betaling af ejendommenes driftsomkostninger i samme
omfang som erhvervslejere.
Tabel 8. Fordeling af ejendømmenes driftsomkostninger.
mio. kr.
1998 1997 1996
Ejendomsskatter 4,5 3,1 2,8
Forsikringer 0,5 0,4 0,5
Vedligeholdelse 2,0 1,1 2,5
Renholdelse 2,3 1,6 1,5
Vand og renovation 2,7 1,6 1,4
Andre driftsudgifter 3,5 3,1 1,8
Lejernes andel -6,1 -6,0 4,5
Mæglerhonorarer 0,1 0,9 0,4
Andre 1,4 0,7 0,6
Periodisering -0,8 0,8 0,0
I alt 10,1 7,3 7,0
i % af basislejen 11,3% 11,2% 11,1%
11
Projektudvikling af ejendomme
Nordicom har i 1998 arbejdet med projektudviklingen af 2
butiksejendomme og 4 boligejendomme.
Butiksejendomme:
+ Ringsted Centret - Butikscenter.
Bygningsmæssigt er Ringsted Centret færdiggjort i 1998. Og da
Nordicom som sidste element i udviklingsarbejdet overtog
ansvaret for centrets markedsføring i slutningen af 1997, anses
udviklingen af Ringsted Centret herefter for færdiggjort. Der
resterer stadig udlejning af nogle få lejemål, som forventes
udlejet i årets løb.
+ Høje Gladsaxe Centret - Butikscenter.
I regnskabsåret har Nordicom foretaget en del nyudlejninger og
indretninger af nye lejemål. Ligeledes er der foretaget en del
fornyelser af centrets fælles- og udenomsarealer. I bygnings- og
udlejningsmæssige forstand forventes centret i store træk
færdiggjort i løbet af 1999. Herefter vil arbejdet med centret
primært dreje sig om en styrkelse af centrets ledelse og
markedsføring. Ved årsskiftet var der 1.982 m2. butikslokaler
ledige.
Boligejendomme:
+» Rantzausgade 22, Nørrebro.
Den gamle Madam Blå-Emalie fabrik Rantzausgade 22 har
Nordicom i 1998 nyindrettet til 34 New Yorker style lejligheder.
12
Renoveringen har taget udgangspunkt i bygningens
arkitektoniske
egenart, så man stadig fornemmer dens oprindelige produktions-
mæssige formål. Rummeligheden og lyset fra de store vindues-
partier er bevaret gennem disponering af ejendommen i
lejligheder med kun et opholdsrum.
+ Whiskyhuset, Spritfabrikken i Roskilde,
I slutningen af 1998 erhvervede Nordicom denne spændende
ejendom, som tidligere er blevet brugt til produktion af whisky.
Bygningen nyindrettes til 18 meget forskellige udlejningsboliger.
Her bliver plads til såvel familievenlige 2 plans lejligheder i stil
med Engelske Rækkehuse, smukke kvistlejligheder med fritlagte
bjælker og flotte kviste samt mere utraditionelle og
egoistprægede lejligheder som Rantzausgade 22-24,
Myndighedsbehandlingen pågår i øjeblikket og selve byggeriet
forventes igangsat i maj/juni i år.
+ Kornlageret, Spritfabrikken i Roskilde.
Det gamle kornlager er et helt traditionelt pakhus, som Nordicom
har erhvervet i slutningen af 1998. Bygningen nyindrettes i 1999
til 12 udlejningsboliger. Der bliver tale om lejligheder i helt
klassisk pakhusstil, hvor Nordicom i videst muligt omfang vil
bevare de nuværende rå ydermure og pommerske fyretræssøjler
og fyrretræsdragere.
+ Holmes Have i Århus.
Nordicom erhvervede ultimo 1998 et grundstykke i et af de
bedste kvarterer af Århus. Her opføres i øjeblikket 59 rækkehuse
til udlejning. Den færdige ejendom er videresolgt til overtagelse
13
for køber, når byggeriet afsluttes. Nordicom forventer et
overskud fra projektet i 1999 på minimum 4,5 mio. kr.
14
Finansielle poster.
Selskabets finansielle poster udgør for året 34,8 mio. kr. netto,
hvilket er 7,4 mio. kr. mere end i 1997. Stigningen på 27% skal ses i
sammenhæng med udviklingen i selskabets gæld, som er øget med
19,8% siden ultimo 1997.
Tabel 9. Finansposter
mio. kr.
1998 1997 1996
Gæld ultimo 688,9 574,9 519,0
Finansieringsudgifter -41,5 -33,7 -36,0
Gennemsnitlig renteudgift 6,0% 5,9% 6,9%
Finansieringsindtægter 6,7 6,4 8,7
Finansielle poster, netto. -34,8 -27,3 -27,3
Den gennemsnitlige lånerente er steget med 0,1 procentpoint.
Stigningen skyldes et højere renteniveau på overtagne lån i
forbindelse med Nordicoms køb af ejendomme i regnskabsåret.
Resultat før værdireguleringer og ekstraordinære poster
Resultatet før værdireguleringer og ekstraordinære poster udgør 25,5
mio, kr.
Tabel 10. Egenkapitalforrentning af. primær drift.
mio. kr.
1998 1997 1996
Egenkapital primo 306,2 263,4 214,7
Resultat før værdireg.
og eks. poster 25,5 21,9 13,0
Ek. forr. før værdireg
og eks. poster 8,3% 8,3% 6,0%
15
Værdireguleringer af selskabets aktiver
Markedsværdien af selskabets ejendomme opgøres ultimo hvert år og
føres over resultatopgørelsen
Værdiregulering af selskabets aktiver i 1998 udgør netto 15,8 mio.
kr. sammenlignet med 12,9 mio. kr. i 1997. Heraf udgør netto værdi-
reguleringen af selskabets ejendomme 22,1 mio. kr., værdiregulering
af selskabets pantebreve -3,4 mio. kr. og kursreguleringer og
låneomkostninger -2,9 mio. kr.
Tabel 11. Værdiregulering af selskabets ejendomme.
mio. kr.
1998 1997 1996
Ejendommenes bogførte
værdi ultimo 1.043,3 808,6 718,6
Heraf akkumulerede
værdireguleringer 73,0 58,2 36,9
Heraf årets ejd,
reguleringer 22,1 21,2 12,9
Nordicom indhenter hvert år eksterne mæglervurderinger til 20% af
selskabets ejendomsportefølje. Inden for de seneste 3 år er 50% af
selskabets nuværende ejendomsportefølje eksternt vurderet af
forskellige mæglere. De fremkomne vurderinger understøtter fuldt ud
de bogførte værdier i selskabets regnskaber.
Selskabets ejendomme vurderes og optages til forsigtig
markedsværdi i selskabets regnskaber. Markedsværdien opgøres med
udgangspunkt i den forventede leje i 1999 ved fuld udlejning
fratrukket tilknyttede driftsomkostninger i et normalt år, der herefter
kapitaliseres med det til ejendommen fastlagte afkastkrav. Den
kapitaliserede værdi tillægges deposita og fratrækkes eventuel
tomgangsleje i den forventede tomgangsperiode samt lejerabatter i
driftsåret. Såfremt der måtte være engangsudgifter til udvikling eller
renovering af ejendommen, fratrækkes disse den beregnede værdi.
16
I 1998 er selskabets ejendomme vurderet til afkast mellem 7,0% og
9,0% og med et gennemsnitligt afkast for porteføljen som helhed på
8,20%. I nedenstående tabel fremgår niveauerne for de enkelte
ejendomskategoriers afkast.
Tabel 12. Niveau for bogførte afkast
afkast mellem
Bolig og byejendomme i København 7,0% -"7,6%
Byejendomme på hovedstrøg provinsen 8,3% -9,0%
Mindre butiksejendomme 8,5% -9,0%
Butikscentre 8,5% -9,0%
Resultat af detailhandel
Driften af selskabets detailbutikker har ikke levet op til
forventningerne i 1998. Ved detailhandel er der realiseret et
underskud på 2,4 mio. kr., hvilket er ca. 0,1 mio. kr. mindre end i
1997.
Ved årets start var det forventningen, at underskuddet kunne
nedbringes til 1,5 mio. kr., gennem forbedring af omsætningen såvel
som dækningsbidraget. Det er kun lykkedes at forbedre
dækningsbidraget, hvorimod omsætning har ligget i samme niveau
som i 1997, I 1999 er det målet, at underskuddet kan nedbringes til
ca, 1,5 mio. kr.
Etablering og drift af egne butikker bruges i forbindelse med
udvikling af butikscentre, f.eks til at sikre et rigtigt butiksmix. Når
butikscentret er bragt i god drift, og indtjeningen i selskabets egne
butikker er stabil, er det hensigten, at butikkerne lukkes eller
afhændes. Nordicom har i regnskabsåret drevet 4 detailbutikker. En
butik er lukket ultimo året.
Ekstraordinære poster
I 1998 er der afholdt ekstraordinære udgifter på 2,1 mio. kr. Heraf
udgør den væsentligste post tilbageregulering af en tidligere
indtægtsført lejegaranti på 1 mio. kr.,
17
SELSKABETS BALANCE
Aktiver
Ultimo året er selskabets aktiver opgjort til 1.138,8 mio. kr., hvilket
er en stigning på 257,7 mio. kr. Heraf udgør værdien af ejendomme
1.043 mio. kr. og værdien af pantebreve 29,6 mio. kr.
Selskabet råder ultimo året over 57 ejendomme med et samlet areal
på 136.512 m2. Nedenstående skema viser selskabets lejemål opdelt
i geografiske regioner og fordelt på husleje.
Tabel 13. Lejeindtægternes fordeling Basisleje
1000 kr.
Butik Kontor Bolig Andet Ialt %andel pr. m2
Jylland 8,552 5.525. 5.278. 3.577 22.934 25,9 % 581
Fyn 1.410 2.495 536 60. 4.502. 5,1% 588
Sjælland! 23,264 5.151 1.696. 1.545. 31.657 35,7 % 817
Kbh. 11.195 937 13.281 4.157 29.572 33,4 % 584
I alt 44.422 14.109 20.793 9.340 88.666 100,0%
Talt % | 501% 159% 235% 10,5% 100,0%
Egenkapitalen
Nordicom's egenkapital udgør ved regnskabsårets afslutning 449,8
mio. kr., hvilket er en stigning på 143,7 mio. kr. i årets løb.
Selskabets aktiekapital udgør 347,5 mio. kr.
18
Tabel 14. Egenkapitalens sammensætning
mio. kr.
1998 1997 1996
Egenkapital primo 306,2 263,4 214,7
Årets resultat 39,9 30,8 21,2
Udbytte 0,0 9,7 0,0
Kapitalforhøjelse, netto 103,7 21,6 27,5
Egenkapitalandel 39,5% 35,0% 34,0%
Ved regnskabsårets afslutning udgør koncernens egenkapital andel
39,5%.
Lånekapital.
Selskabets finansiering er sammensat således:
Tabel 15. Finansieringens sammensætning
mio. kr.
1998 1997
Egenkapital 449,8 306,1
Konvertible obligationer 40,0 43,0
Langfristet gæld 604,1 430,9
Kortfristet gæld og hensættelser — 44,9 101,1
19
INVESTERINGER OG KAPITALUDVIDELSER
Nordicom har for 225,9 mio. kr. erhvervet 18 nye
investeringejendomme i årets løb.
Tabel 16, Ejendomsinvesteringer
Investeringsejendomme Over- Areal Købs-
tagelse pris
.3.1998 1.261 115
.1.1998 1.056 4,2
.1.1998 1.470. 11,3
Falkoner Allé 75, 2000 Fred. 1.3
Sølvgade 94, 1307 Kbh K 1.1
Ordrupvej 114, 2920 Char. 1.1
Nørregade 12, 6600 Vejen 1.1.1998 1.223 8,0
Priorgade 3, 4180 Sorø 1.1.1998 1.178 5,9
Tåsingegade 29, 2100 Kbh. Ø 1.3.1998 9.742. 105,0
Adelgade 16, 6000 Kolding 1.1.1998 1.909 13,2
Vestergade 1, 4230 Skælskør 1.1.1998. 1.051 7,4
Peder Skrams Vej 33, Odense 1.1.1998 687 2,9
Møllergade 1, Svendborg 1.1.1998 1.217 7,7
Vilhelmskildevej 1, Svendborg 1.1.1998 2.739. 17,8
Torvet 2, 5900 Rudkøbing 1.1.1998 1.180 5,9
Nordre Fasanvej 271, Kbh.N 1.2.1998 1.047 2,5
Thorsgade 81, 2200 Kbh. N 1.2.1998 678. 5,7
Krystalgade 9.-.9a, Kbh. K 1.2.1998 1.004 3,8
Landskronagade 27, Kbh. Ø 1.2.1998 1.064 2,4
Bøhmensgade 6-8, Amager 1.2.1998 720 3,1
Østergade 12, 3200 Helsinge 1.1.1998 989. 7,6
Projektejendomme
Hjulbjergvej 12-18, Århus 1998 7,6
Whiskyhuset, Roskilde 1999 4,0
Kornlageret, Roskilde 1999 3,6
I alt 30.215 241,1
Netto-
afkast
8,2%
8,5%
8,2%
8,7%
8,5%
7,6%
8,4%
8,3%
9,1%
8,3%
9,0%
8,3%
8,0%
8,6%
7,5%
9,0%
9,1%
8,5%
8,1%
20
Kapitaludvidelser.
I forbindelse med købet af ovennævnte ejendomme har Nordicom
udstedt aktier som delvis betaling for i alt nom. 103,8 mio. kr.
Selskabets aktiekapital udvides herefter til 347.539.700 kr. (se
prospektet april 1998)
Med venlig hilsen
Nordicom A/S
7
Henrik Nørkær
21
Revisionspåtegning
Vi bar revideret det af ledelsen aflagte koncernregnskab og årsregnskab for 1998 for Nordicom A/S.
Den udførte revision
Vi har i overensstemmelse med almindeligt anerkendte revisionsprincipper tilrettelagt og udført revisionen
med henblik på at opnå en begrundet overbevisning om, at regnskaberne er uden væsentlige fejl eller
mangler. Under revisionen har vi ud fra en vurderin g af væsentlighed og risiko efterprøvet grundlaget og
dokumentationen for de i regnskaberne anførte beløb og øvrige oplysninger. Vi har herunder taget stilling
til den af ledelsen valgte regnskabspraksis og de udøvede regnskabsmæssige skøn samt vurderet om
reguskabernes informationer som helhed er fyldestgørende,
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vor opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med
lovgivningens krav til regnskabsaflæggelsen, og at regnskaberne giver et retvisende billede af koncernens
og moderselskabets aktiver og passiver, økonomiske stilling samt resultat,
København, den 9. marts 1999
RevisionsFirmaet Edelbo
Statsautoriseret revisionsvirksomhed
Jan Ole Edelbo
tatsautoriseret revisor
Guerard Revisionsaktieselskab SS SDS ll
Per Otto Bech
statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor
Side 22
Anvendt regnskabspraksis
Årsregnskabet for 1998 er udarbejdet i henhold til årsregnskabsloven samt danske regnskabsvejledninger
og god dansk regnskabspraksis.
Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år.
Koncernregnskabet
Moderselskabets og dattervirksomhedernes årsregnskaber konsolideres linie for linie i koncernregnskabet.
De dattervirksomheder, der indgår i koncernregnskabet er aflagt i overensstemmelse med moderselskabets
regnskabspraksis.
I koncernregnskabet foretages eliminering af interne indtægter, udgifter, mellemværender, samt udligning af
kapitalandelen i dattervirksomhederne.
Dattervirksomheder købt i regnskabsåret er indregnet med driften i selskabets ejertid.
Koncernens investeringsejendomme værdiansættes til markedsværdi.
Skat af årets resultat og udskudte skatter
Skat af årets resultat beregnes og afsættes med 34% af selskabets skattepligtige indkomst.
Udskudt skat, der påhviler de enkelte ejendomme, er ikke afsat i balancen, Forpligtigelsen er beregnet med
32% og oplyses i noterne.
Ombygning i lejede lokaler
Ombyning i lejede lokaler er optaget til anskaffelsessum med fradrag af afskrivninger, der er beregnet
lineært ud fra aktivernes brugstid. Brugstiden forventes at udgøre 5 år.
Investeringsejendomme
Selskabet har fra og med 1996 valgt at ændre regnskabspraksis med hensyn til værdiansættelse af
selskabets ejendomme, der regnskabsmæssigt behandles som investeringsejendomme,
Investeringsejendomme værdiansættes til markedsværdi og samtlige værdireguleringer medtages i
resultatopgørelsen. Markedsværdien opgøres med udgangspunkt i en systematisk vurdering af de enkelte
ejendommes forventede afkast samt ved periodiske vurderinger, heraf vurderes 20% af Nordicom
koncernens ejendomme årligt af eksterne vurderingsmænd.
Inventar og driftsmidler
Er optaget til anskaffelsessum med fradrag af afskrivninger, der er beregnet lineært ud fra
aktivernes forventede brugstid. Brugstiden for inventaret forventes at udgøre 5-20 år.
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i moderselskabets balance til dattervirksomhedens
indre værdi.
Resultat af detailhandel
Resultat af detailhandel er vist som særskilt post og sammenligningstallene er tilpasset. Detailhandelens
hovedposter er vist i noten.
Side 23
Anvendt regnskabspraksis (fortsat)
Årets resultat i dattervirksomheder medregnes som en post i moderselskabets resultatopgørelse og
konsolideres post for post i koncernregnskabet korrigeret for koncernens interne handler og mellem-
værender.
Ved køb af dattervirksomheder reguleres forskellen mellem anskaffelsessummen og den regnskabsmæssige
indre værdi opgjort efter koncernens regnskabspraksis, efter at de enkelte aktiver og gældsposter er
reguleret til handelsværdi direkte på egenkapitalen.
Pantebreve udstedt på kassekreditlignende vilkår
Pantebreve, udstedt på kassekreditlignende vilkår, er udformet således, at det alene er gennem ejendommenes
afkast, at der foretages afvikling af pantebrevene. Værdiansættelsen af pantebrevene er foretaget efter samme
principper som investerinsgsejendommene, idet de er udstedt på vilkår, der medfører, at værdien følger
udviklingen i ejendommenes markedsværdi. Pantebrevene værdiansættes til den på statusdagen nominelle
gæld med fradrag af nedskrivning til ejendommenes markedsværdi.
Andre pante- og gældsbreve
Pante- og gældsbreve er værdiansat til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger på grund af
varige værdiforringelser,
Varebeholdninger
Varebeholdninger værdiansættes til anskaffelsespris eller nettorealisationsværdi, hvor denne er lavere.
Tilgodehavender
Tilgodehavender optages til nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab efter en
individuel vurdering.
Egne aktier
Egne aktier værdiansættes til anskaffelsessum på statusdagen. Endvidere reserveres et beløb svarende til
aktiernes bogførte værdi som reserve under selskabets egenkapital,
Konvertible obligationer
Konvertible obligationslån er optaget til obligationernes nominelle værdi på statusdagen.
Lån optaget i fremmed valuta
Lån optaget i fremmed valuta værdiansættes til statusdagens kurs. Realiserede og urealiserede kurstab
og gevinster medtages i resultatopgørelsen.
Gæld
Gældsforpligtigelser afsættes til pålydende værdi eller kursværdien, hvis denne er lavere.
Side 24
Note Resultatopgørelse for tiden 1. januar - 31. december 1998 - Koncern
eN
Lejeindtægter
Ejendommenes driftsomkostninger
Resultat af ejendommenes drift
Fortjeneste ved salg ejendomme
Andre driftsindtægter
Personaleomkostninger
Andre eksterne omkostninger
Resultat før finansielle poster og afskrivninger
Afskrivninger m.v.
Resultat før finansielle poster og værdireguleringer
Netto værdireguleringer på investeringsejendomme
og finansielle anlægsaktiver
Resultat af detailhandel
Finansieringsindtægter
Finansieringsudgifter
Resultat før skat og ekstraordinære poster
Ekstraordinære indtægter
Ekstraordinære udgifter
Årets resultat før skat
Skat af årets resultat
Årets resultat
Der fordeles således:
Overført til næste år
Henlæggelse af netto værdireguleringer på
investeringsejendomme og finansielle anlægsaktiver
Overført til reserve for egne aktier
Side 25
1998 1997
76.272.411 59.922,592
-10.088.227 -6.473.646
66.184.184 53.448,946
4.487.255 2.822.292
1.237.375 0
-4.551,.333 -3.173.189
3.737.322 -3.018.318
63.620.159 50.079.732
-789.408 -851.266
62,830.751 49.228,466
15.844.276. 12.909,752
-2.450.183 -2.574.121
6.639.775 6.408.213
-41.503.367 -33.740.485
41.361.252 32.231.825
0 0
-2.072.044 -1.382.287
39.289.208 30.849.538
0 -30.673
39.289.208 30.818.865
12.822.885 16.815.660
18.386.503 15.432.871
8.079.820 -1.429.666
39.289.208 30.818.865
Note Balance pr. 31. december 1998 - Koncern
10
10
12
13
13
17
14
Aktiver
Anlægsaktiver:
Immaterielle anlægsaktiver
Ombygning i lejede lokaler
Materielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme
Inventar & driftsmidler
Finansielle anlægsaktiver:
Pantebreve udstedt på kassekreditlignende vilkår
Andre pante- og gældsbreve
Anlægsaktiver i alt
Omsætningsaktiver
Varebeholdninger
Tilgodehavender
Afdrag på langfristet tilgodehavende i 1999
Tilgodehavende lejeindtægter
Tilgodehavende lejegaranti
Tilgodehavende refusionsopgørelser
Andre tilgodehavender, herunder tilgodehavende salg ejendomme
Periodeafgrænsningsposter
Værdipapirer og kapitalandele
Egne aktier
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver i alt
Aktiver i alt
Side 26
1998 1997
982.968 1.198.755
1.043.311,204 808.582.470
8.701.757 8.914.892
1.052.012.961 817.497.362
29.306.355 32.373.418
317.585 175.493
29.623.940 32.548.911
1.082.619.869 851.245.028
2.596.982 — 2.404.391
210.000 120.000
3.529,904 1.021.033
1.320.250 2.377.261
4.315.412 1.872.067
19.181.828 12.936.016
778.864 1.311.224
29.336.258 19.637.601
9.993.669 1.913.849
14.241.560 5.885.607
56.168.469 29.841.448
1.138.788.338 881.086.477
Note Balance pr. 31. december 1998 - Koncern
15
16
17
18
20
21
22
23
24
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital
Overkurs ved emission
Reserve for egne aktier
Henlæggelser af netto værdireguleringer på
investeringsejendomme og finansielle anlægsaktiver
Overført overskud
Egenkapital i alt
Gæld
Langfristet gæld:
Konvertible obligationer
Prioritetsgæld
Banklån
Deposita
Anden langfristet gæld
Kortfristet gæld:
Kortfristet del af langfristet gæld
Banklån
Anden gæld
Gæld i alt
Passiver i alt
Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtigelser,
Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Side 27
1993 1997
347.539.700 243.766.600
5.085.348 4.446.777
9.993.669 1.913.849
60.971.692 30.760.928
26.233.108 25.234.482
449.823.517 306.122.636
40.000.000 24.000.000
589.195.682 393.506.882
0 22.256.868
13.445.687 13.620.071
1.143.042 1.547.350
643.,784.411 454.931.171
12,647.000 28.648.205
19.684.621 67.548.212
12.848.789 23.836.253
45.180.410 120.032.670
688.964.821 574.963.840
1.138.788.338 881.086.477
Note Resultatopgørelse for tiden 1. januar - 31. december 1998 - Moderselskab
ml
11
Lejeindtægter
Ejendommenes driftsomkostninger
Resultat af ejendommens drift
Fortjeneste ved salg ejendomme
Andre driftsindtægter
Personaleomkostninger
Andre eksterne omkostninger
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede
virksomheder
Resultat før finansielle poster og afskrivninger
Afskrivninger m.v.
Resultat før finansielle poster og værdireguleringer
Netto værdireguleringer på investeringsejendomme
og finansielle anlægsaktiver
Finansieringsindtægter
Finansieringsudgifter
Resultat før skat og ekstraordinære poster
Ekstraordinære indtægter
Ekstraordinære udgifter
Årets resultat før skat
Skat af årets resultat
Årets resultat
Der fordeles således:
Overført til næste år
Henlæggelse af netto værdireguleringer på
investeringsejendomme og finansielle anlægsaktiver
Overført til nettoopskrivning efter den indre værdis metode
Hensat til reserve for egne aktier
Side 28
1998 1997
65.613.909 49.333.370
-11.647.488 -5.342,669
53,966.421 43.990.701
4.487.255 2.822.292
0 0
-2.238.183 -3.121.377
-3.093.427 -2.591.364
5.225.450 17.326.406
58.347.516 58.426.657
-613.423 -697,394
57,734.093 57.,729.263
12.257.060 -2.922,.102
8.043,742 6.620.040
-37.399.837 -29.226.049
40.635.058 32.201.153
0 0
-1.345.850 -1.382.287
39.289.208 30.818.865
0 0
39.289.208 30.818.865
11.270.951 15.590.246
14.712,988 -668.121
5.225.450 17.326.406
8.079.819 -1.429.666
39.289.208 30.818.865
Note Balance pr. 31. december 1998 - Moderselskab
10
10
11
12
13
17
14
Aktiver
Anlægsaktiver:
Materielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme
Inventar & driftsmidler
Finansielle anlægsaktiver:
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder
Pantebreve udstedt på kassekreditlignende vilkår
Andre pante- og gældsbreve
Anlægsaktiver i alt
Omsætningsaktiver
Tilgodehavender
Afdrag på langfristet gæld i 1999
Tilgodehavende lejeindtægter
Tilgodehavende lejegaranti
Tilgodehavende refusionsopgørelser
Tilgodehavender hos tilknyttet virksomhed
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
Værdipapirer og kapitalandele:
Egne aktier
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver i alt
Aktiver i alt
Side 29
1993 1997
872.565.143 655,889.280
4.751.231 4.825.200
877.316.374 660.714.480
87.683.755. 82.458.305
29,306.355 32.373.418
317.585 175.493
117.307.695 115.007.216
994.624.069 775.721.696
210.000 120.000
644.992 958.588
1.320.250 2.377.261
3.888.862 197.515
31.447.938 13.029.871
17.764,.359 10.760.166
611.115 1.249.521
55.887.516 28.692.922
9.993.668 1.913.849
13.577.336 4.701.061
79.458.520 35.307.827
1.074.082.589 811.029.523
Note Balance pr. 31. december 1998 - Moderselskab
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital
Overkurs ved emission
Reserve for egne aktier
Henlæggelse af netto værdireguleringer på
investeringsejendomme og finansielle anlægsaktiver
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode
Overført overskud
Egenkapital i alt
Gæld
Langfristet gæld:
Konvertible obligationer
Prioritetsgæld
Deposita
Anden langfristet gæld
Kortfristet gæld:
Kortfristet del af langfristet gæld
Banklån
Anden gæld
Gæld i alt
Passiver i alt
Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtigelser.
Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Side 30
1998
347.539.700
5.085.348
9.993.668
33.041.204
34,.564.185
19.599.412
449.823.517
40.000.000
521.824.333
11,320.417
1.143.042
574.287.792
11.675.000
18,.571.766
19.724.514
49.971.280
624,259.072
1.074.082.589
1997
243.766.600
4.446.777
1.913.849
6.623.931
29.338.735
20.032.744
306.122.636
24.000.000
344.367.279
11.457.162
1.547.350
381.371.791
28.185.205
67.548.212
27.801.679
123.535.096
504.906.887
811.029.523
Note Noter til resultatopgørelsen
1 Andre driftsindtægter
Andre driftsindtægter består af indtægtsførte engangsindtægter.
Koncern Moderselskab
2. Netto værdireguleringer på investerings-
ejendomme og finansielle anlægsaktiver 1998 1997 1998 1997
Årets opskrivninger, netto 26.683.411 19.159.727 23.246.507 2.822.124
Årets nedskrivninger, netto -4.594,959 0 -4.,831.570 0
Årets tilbageførte nedskrivninger, netto 0 2.065.889 0 2.302.500
Årets nedskrivning finansielle anlægsaktiver -3.349.835 -5,792.745 -3.349.835 -5.792.745
Årets nedskrivninger i alt -7.944.794 -3.726.856 -8.181.405 -3.490.245
Årets låneomkostninger -2,894.341 -2,523.119 -2.8308.042 -2.253.981
Netto værdireguleringer i året 15.844.276 12.909.752 12.257.060 -2.922.102
Der henvises i øvrigt til note 18, hvor akkumulerede op- og nedskrivninger er vist,
3. Personaleomkostninger 1998 1997
Medarbejdere Direktion Bestyrelse I alt I alt
Løn og gager 781.356 869.200 389.540 2.040.096 2.897.013
Sociale bidrag 11.047 2.684 0 13.731 14,494
Andre personaleomkostninger 96.842 87.514 0 184.356 209.870
Moderselskab i alt 839.245 959.398 389.540 2.238.183 3.121.377
Løn dattervirksomheder 2.313.150 2.313.150 51.811
Koncermn i alt 3.202.395 959.398 389.540 4.551.333 3.173.189
Omregnet til heltidsbeskæftigede har koncernen i det forløbne år haft 15, heraf 8 i detailhandelen.
Selskabet har stillet bil til rådighed for direktionen.
Side 31
Note Noter til resultatopgørelsen
4. Afskrivninger m.v.
Inventar & driftsmidler
Småanskaffelser i årets løb
5. Resultat af detailhandel
Koncern
1998 1997
638.697 587.528
150,711 263.738
789.408 851.266
Moderselskab
1998 1997
467.702 433.656
145.721 263.738
613.423 697.394
Detailhandelen har i regnskabsåret realiseret en bruttofortjeneste på t.kr. 1.859 og udgifter til personale- og
andre eksterne omkostninger med t.kr.-4,136, afskrivninger med t.kr. -165, samt finansielle poster t.kr. -8.
Årets resultat bliver således t.kr. -.2.450. Nettoomsætningen er ikke vist af konkurrencemæssige årsager.
6 Finansieringsindtægter
Renter af pante- og gældsbreve
Renter af bank- og girobeholdninger
Rente af tilgodehavender hos
tilknyttet virksomhed
Kursgevinst ved salg af egne aktier
Kursfortjeneste obligationer
Renter af obligationer
Renter af øvrige tilgodehavender
Side 32
Koncern
1993 1997
4.748.566 5.176.820
337.381 60.802
0 0
669.915 143.949
0 238.254
0 107.272
883.913 681.116
6.639.775 6.408.213
Moderselskab
1993 1997
4.748.566 5.176.820
334.061 23.007
1.487.263 447.250
669.915 143.949
0 166.757
0 107.272
803.937 554.985
8.043.742 6.620.040
Note Noter til resultatopgørelsen
7. Finansieringsudgifter
Renter af pantebreve
Renter af udstedte konvertible obligationslån
Renter af banklån
Prioritetsrenter
Renter af udlandslån
Kurstab obligationer
Andre renter og gebyrer
Ekstraordinære udgifter
Tab og forlig i retssager
Ekstraordinære udgifter i alt
Skat af årets resultat
Årets selskabsskat
Koncern Moderselskab
1998 1997 1998 1997
1.478.272 1.678.318 0 1.242.261
3.081.187 2.485.000 3.081.187 2.485.000
10.661.056 7.853.055 10.557,540 6.348.595
25.218.968 20.189.640 22.790.489 17.494.527
0 370.330 0 370.330
0 137,924 0 137.924
1.063.884 1.026.218 970.621 1.147.413
41.503.367 33.740.485
37.399.837 29.226.049
Koncern Moderselskab
1998 1997 1998 1997
2.072.044 1.382.287 1.345.850 1.382.287
2.072.044 1.382.287 1.345.850 1.382.287
Koncern Moderselskab
1993 1997 1998 1997
0 30.672 0 0
Moderselskabet har i regnskabsåret ikke betalt selskabsskat. Den udskudte skatteforpligtigelse, der påhviler
selskabet og koncernen er ikke medtaget i resultatopgørelse og balancen. Forpligtelsen udgør pr.
31. december 1998 t.kr, 23.440 for moderselskabet og t.kr. 50,100 for koncernen.
Side 33
Note Noter til balancen
10 Materielle anlægsaktiver
Anskaffelsespris:
Saldo pr. 1. januar 1998
Årets tilgang
Årets afgang
Saldo pr. 31. december 1998
Opskrivninger:
Saldo pr. 1. januar 1998
Tilbageførte opskrivninger ved afgang
Tilbageførte opskrivninger som følge af
værdiregulering
Årets opskrivninger
Saldo pr. 31. december 1998
Af- og nedskrivninger:
Saldo pr, 1. januar 1998
Årets afskrivninger
Tilbageførte nedskrivninger ved afgang
Tilbageførte nedskrivninger som følge af
værdiregulering
Overført fra nedskrivning på finansielle
anlægsaktiver
Årets nedskrivninger
Saldo pr. 31. december 1998
Nettoopskrivninger i alt
Bogført værdi pr. 31. december 1998
Inventar & driftsmidler Ejendomme
Koncern Møderselskab Koncern Moderselskab
10.394,666 5.866.920 750.747.516 622.191.323
653.449 393.733. 281.606.675 267.347.298
0 0 -62.059.400 -62.059.400
11.048,115 6.260.653 970.294,791 827.479,221
0 0 80.042.237 48.504.714
0 0 -2.738.071 -2.738.071
0 0 -10.076.252 -9.740.304
0 0 36.879.643 32.986.811
0 0 104.107.557 69.013.150
-1.479.774 -1.041.720 -22.207.283 -14.806.756
-866.584 -467.702 0 0
Q 0 2.385.957 2.385.957
0 0 1.987.828 1.987.828
0 0 -6.674.859 -6.674,859
0 -6.582,787 -6.819.398
-2.346.358 -1.509.422 -31.091.144 -23,927.228
-2.346.358 -1.509.422 73.016.413 45.085.922
8.701.757 4.751.231 1.043.311.204 872.565.143
Ejendomsværdien for grunde og bygninger udgjorde ved den offentlige kontante ejendomsvurdering
pr. 1. januar 1998 t.kr. 477.676 for koncernen og t.kr. 551.276 for moderselskabet.
Til sikkerhed for prioritetsgæld og mellemværender med selskabets bankforbindelser er tinglyst pant
på i alt t.kr.832.888 i koncernens ejendomme, heraf t.kr. 734.545 i moderselskabets ejendomme.
Der henvises i øvrigt til note 18, hvor akkumulerede op- og nedskrivninger er vist.
Side 34
Note Noter til balancen
11 Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder:
12
Selskabet ejer 100% af datterselskabet Detailhandelsselskabet A/S, Kongens Nytorv 21, 1050 København K.
Selskabet ejer 100% af datterselskabet Administrationsselskabet ApS, Kongens Nytorv 21, 1050 København K.
Selskabet ejer 100% af datterselskabet Udviklingsselskabet ApS, Kongens Nytorv 21, 1050 København K.
Anskaffelsespris
Saldo 1. januar 1998
Regulering primo
Årets tilgang
Saldo 31. december 1998
Værdireguleringer
Saldo 1. januar 1998
Regulering til indre værdi på købstidspunktet
Årets resultat
Saldo 31. december 1998
Bogført værdi pr. 31. december 1998
Detailhandelsselskabet A/S
Administrationsselskabet ApS
Udviklingsselskabet ApS
Pantebreve udstedt på kassekreditlignende vilkår
Nordicom A/S har i regnskabsåret købt en af ejendommene.
Moderselskab
1993 1997
52.842,.805 29.799,.800
0 200.000
0. 22.843.005
52.842.805 52.842.805
29.615.500 12.289.094
0 0
5.225.450 17.326.406
34.840.950 29.615.500
87.683.755. 82.458,305
Årets Indre værdi
resultat 1998 1997
558.110 13.987.097 13.428.986
1.545.001 40.550.732. 39.005.731
3.122.339 33,145.926. 30.023.587
5.225.450 87.683.755 82.458.304
Nordicom A/S har i forbindelse med salg af ejendomme i 1992 oprettet pantebreve med en samlet restgæld
pr. 31. december 1998 på t.kr. 41.351. Nordicom A/S har i perioden 1996 til 2003 ret til at tilbagekøbe de
resterende 2 ejendomme til en på forhånd aftalt pris.
Køberetten kan berigtiges ved overtagelse af realkreditlånene og kvittering af nævnte pantebreve.
I forbindelse med ovennævnte ejendomssalg i 1992 har Nordicom A/S stillet garanti for ejendommenes
drift. Garantien sikrer, at pantebrevsdebitorerne kan overholde forpligtigelserne i henhold til
pantebrevene. Såfremt der i et enkelt driftsår trækkes på garantien udgiftsføres dette i Nordicom A/S's
regnskab i pågældende regnskabsår.
Note Noter til balancen
12 Nordicoms tilgodehavende pr. 31. december 1998
13
14
Pantebreve udstedt på kassekreditlignende vilkår (fortsat)
kan specificeres således:
Tilgodehavende pr. 1. januar 1998
Tilskrevne renter
Overtaget ejendom
Kapitalindskud eller afdrag
Tilgodehavende pr. 31. december 1998
Beregnet nedskrivning 1. januar 1998
Tilbageført nedskrivning på overtaget ejendom
Årets nedskrivning
Akkumulerede nedskrivninger
Bogført værdi pr. 31. december 1998
Kommanditisterne i debitorkommandititselskaberne hæfter ikke for gælden.
Pantebrevene er deponeret til sikkerhed for Nordicom A/Ss engagement med dets bankforbindelser.
Der henvises i øvrigt til note 18, hvor akkumulerede op- og nedskrivninger er vist.
Andre pante- og gældsbreve
Tilgodehavende pr. 1. januar 1998
Årets tilgang
Årets afgang
Tilgodehavende pr. 31. december 1998
Bogført værdi pr. 31. december 1998
Afdrag i 1999
Langfristet tilgodehavende
Likvider beholdninger
Koncern Moderselskab
1998 1997 1998 1997
47.743.163 40.395.388 47.743.163 40.,395.388
4.698.280 5,130.798 4.698.280 5.130.798
-9.076.145 0 -9.076.145 0
-2.014.222 2.216.977 -2.014.222 2.216.977
41.351.076 47.743,163 41.351.076. 47,743.163
-15.369,745 -09,577.000 -15.369,745 -9.577.000
6.674.859 0 6,674.859 0
-3,349.835 -5.792,745 -3,349.835 -5.792.745
-12.044.721 -15.369.745 -12.044.721 -15.369.,745
29.306.355. 32.373.418 29,.306.355. 32.373.418
Koncern Moøderselskab
1998 1997 1993 1997
295,493 394.554 295.493 394,554
484.208 484.208
-252,116 -99,061 -252.116 -99,061
527.585 295.493 527.585 295.493
527.585 295.493 527.585 295.493
210.000 120.000 210.000 120.000
317.585 175.493 317.585 175.493
Af de likvide beholdninger pr, 31. december 1998 er henholdsvis t.kr. 4.888 i koncernen og t.kr, 4.888 i moder-
selskabet lagt til sikkerhed for selskabets engagement med dets bankforbindelser.
Side 36
Note Noter til balancen
15
16
17
Aktiekapital:
Aktiekapital pr. 1, januar 1998
Nyemision
Aktiekapital pr. 31. december 1998
Aktiekapitalen består af 3.475.397
a” kr, 100 stk, i alt
Ingen aktier har særlige rettigheder.
Overkurs ved emission:
Overkurs ved emission pr. 1. januar 1998
Overkurs ved emission i året
Emisionsomkostninger
Overkurs ved emission pr. 31. december 1998
Egne aktier/reserver for egne aktier
Koncern Moderselskab
1998 1997 1998 1997
243.766.600 223.119.600 243.766.600 223.119.600
103.773.100 20.647.000 103.773.100. 20.647.000
347,539.700 243.766.600 347.539.700 243.766.600
347.539,700 243.766.600 347.539.700 243.766.600
1998 1997 1998 1997
4.446.777 3.456.106 4.446.777 3.456.106
1.037.771 1.032.350 1.037.771 1.032.350
-3909,200 -41.679 -399.200 41.679
5.085.348 4.446.777 5,085.348 4.446.777
Selskabets beholdning af egne aktier udgør pr. 31.december 1998 111.255 stk. a kr. 100, svarende til 3,2% af
den samlede selskabskapital. Aktierne er dels modtaget som betaling for tilgodehavender dels via opkøb.
Selskabet har i årets løb modtaget i alt 92.306 stk. aktier a kr. 100, svarende til 2,7% af den samlede selskabska-
pital og har afhændet 0 stk.
Side 37
Note Noter til balancen
18
19
Henlæggelser af netto værdireguleringer
på investeringsejendomme og finansielle
anlægsaktiver
Opskrivning ejendomme 1. januar 1998
Regulering tidligere år
Tilbageførte opskrivninger ved afgang
Årets opskrivninger ejendomme, netto
Nedskrivning ejendomme 1. januar 1998
Tilbageførte nedskrivninger ved afgang
Overført fra nedskrivning på finansielle
anlægsaktiver
Årets nedskrivninger ejendomme, netto
Årets tilbageførte nedskrivninger, netto
Netto værdireguleringer ejendomme
Nedskrivning af finansielle
anlægsaktiver 1. januar 1998
Overført til nedskrivning på
investeringsejendomme
Årets nedskrivning
Låneomkostninger udgiftsført i 1996
Opskrivning 31. december 1998
Reserver for nettoopskrivning efter den
indre værdis metode
Nettoopskrivning pr. 1. januar 1998
Årets opskrivning
Nettoopskrivning pr. 31. december 1998
Koncern Moderselskab
1998 1997 1998 1997
80.358.548 61.198.821 48.821.024. 45.998.900
-196.331 0 -316.310 0
-2.738.071 0 -2,738.071 0
26.683.411 19.159,727 23.246.507 2.822.124
104,107.557 80.358.548 69.013,150 48.821.024
-22.207.283 -24,273,172 -14.806.756 -17.109.256
2.385.957 0 2.385.957 0
-6.674.859 0 -6.674.859 0
-4,.594,959 0 4.831.570 0
0 2.065.889 0 2.302.500
-31.091.144 -22.207.283 -23.927.228 -14.806.756
73.016.413 58.151.265 45.085.922 34.014.268
-15.369.745 -9,577.000 -15.369.745 — -9.577.000
6.674.859 0 6.674.859 0
-3,349.835 -5.792.745 -3.349.835 -5.792.745
-12.044,721 -15.369.745 -12.044.721 -15.369.,745
0 -12.020.592 0 -12.020.592
60.971.692 30.760.928 33.041.201 6.623.931
Moderselskab
1998 1997
29.338.735. 12.012.329
5.225.450 17.326.406
Side 38
—34.564.185
29.338.735
Note Noter til balancen
Koncern Moderselskab
20 Overført overskud 1993 1997 1998 1997
Overført resultat fra tidligere år 25.234.482 18.169,.486 20.032.744 14.193,162
Regulering af henlæggelse på
investeringsejendomme 196.333 Q 316.310 0
Låneomkostninger udgiftsført i 1996
overført fra henlæggelser -12.020.592 0 -12.020.592 0
Overført af årets resultat 12.822.885 16.815.660 11.270.951 15.590.246
26.233.108 34.985.146 19.599.413 29.783.408
Udlodning af udbytte 0 -9.750.664 0 -9.750.664
Overført overskud pr. 31. december 1998 26.233.108 25.234.482 19.599.413 20.032.744
21 Langfristet gæld:
Af den langfristede gæld pr. 31. december 1998 forfalder efter mere end 5 år i koncernen t.kr. 364.188 og i
moderselskabet t.kr.326.252.
Kontantværdien af den langfristede gæld udgør i koncernen t.kr. 648.705 og i moderselskabet t.kr. 578.880.
22 Konvertible obligationer:
Moderselskabet har udstedt konvertible obligationer for nominelt t.kr. 40.000. Obligationerne, der er
ansvarlig lånekapital, kan af kreditor konverteres til aktier i forholdet 1 ; 1 frem til den 30.6.2001.
Lånene skal, såfremt de ikke konverteres, indfries til kurs 100. Obligationernes pålydende rente er 6 % p.a.
23 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtigelser:
Afgivne garantier
Moderselskabet har jf. note 12, afgivet driftsgarantier vedrørende solgte ejendomme på i alt t.kr. 4.255 p.a.
Garantibeløbet stiger 3% p.a. indtil garantimodtagerne afhænder de til garantierne tilknyttede ejendomme.
Moderselskabet har i forbindelse hermed accepteret, at hovedstolen på de 2 pantebreve kan forøges til
mio.kr 60,3. Hovedstolen udgør pr. 31.12.1998, som det fremgår af note 12, mio.kr. 41,0. Sikkerheden begrænser
sig til pantet i ejendommene,
Selskabets bankforbindelser har afgivet garantier på t.kr. 30,179 overfor kreditinstitutter i forbindelse med
hjemtagelse af lån.
Pantsætninger
På ejendommene til en bogført værdi af t.kr. 1.043.311 er tinglyst pant til kreditinstitutter på t.kr. 466.702, samt
skadesløsbreve på t.kr, 212.750. Endvidere er tinglyst ejerpant på t.kr. 153.436.
Side 39
Pantebreve på kassekreditlignende vilkår til bogført værdi på t.kr. 29.306 er pantsat til sikkerhed for
selskabets engagementer med dets bankforbindelser.
Af de likvide beholdninger pr, 31. december 1998 er henholdsvis t.kr. 4.888 i koncernen og t.kr, 4,888 i moder-
selskabet lagt til sikkerhed for selskabets engagement med dets bankforbindelser. Endvidere har selskabets
bankforforbindelser transport i indbetalingerne fra lejere i nogle af selskabets ejendomme.
Aktier og anparter
Såfremt aktier i datterselskaber sælges til bogført værdi, udløses der en skat på t.kr. 10.001.
Kautioner
Moderselskabet kautionerer for i alt t.kr. 30.361 kreditforeningslån tinglyst i ejendomme solgt af selskabet
i 1992,
Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution på t.kr. 7,800 overfor dattterselskabets kreditinstitutter.
Retssager
Selskabet er part i retssager vedrørende husleje, opkrævning af fællesudgifter, samt købt ejendom. Den
samlede nominelle værdi af sagerne udgør ca. t.kr. 2,500. Det er ledelsens opfattelse, at procesrisiciene er
minimale.
Solgt ejendom
Moderselskabet har afgivet leje- og driftsgaranti på solgt ejendom frem til den 30.6,2002.
Side 40
Note Noter hvortil der ikke henføres i årsregnskabet
24 Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer:
Samlet honorar til revision for det forløbne regnskabsår:
RevisionsFirmaet Edelbo
Mazars & Guerard Revisionsaktieselskab
Andre ydelser end revision:
RevisionsFirmaet Edelbo
Mazars & Guerard Revisionsaktieselskab
Side 41
1998 1997
263.000 265.000
106.000 106.000
218.000 38.000
32.000 0
Pengestrømsanalyse - Koncern i t.kr.
Driftens likviditetsvirkning:
Resultat efter skat
Regulering for ikke kontante poster:
Netto værdireguleringer på investeringsejendomme
og finansielle anlægsaktiver
Afskrivninger m.v.
Avance ved salg af ejendom
Ændring i tilgodehavender
Ændring i varebeholdninger
Udlodning af udbytte
Ændring i kortfristet gæld
Investeringernes likviditetsvirkninger:
Investeret i ombygning af lejede lokaler
Investeret i pantebrevstilgodehavender
Salg af værdipapirer
Investeret i ejendomme, inventar og dritsmidler
Salg af ejendomme, inventar og driftsmidler
Tilgodehavender vedrørende salg af ejendomme
Investeret i egne aktier
Finansieringens likviditetsvirkning:
Udvidelse af aktiekapitalen inkl. overkurs med
fradrag af emissionsomkostninger
Optagelse af konvertible obligationslån
Optagelse af prioritetslån med fradrag af låneomkostninger
og afdrag, netto
Afdrag / optagelse af bankgæld samt udlandslån m.v.
Langfristede deposita
Årets likviditetsvirkning i alt
Likvide beholdninger pr. 1. januar 1998
Likvide beholdninger pr. 31. december 1998
Side 42
1998 1997 1996
39.280 30.819 21.211
-18.739 -15.433 -10.245
1.104 750 583
4.487 0 0
-920 -1.680 -6.843
-193 -1.353 -1.051
-9,751 -9.751 0
-1.236 32.537 -11.870
5.068 35.889 -8.215
-22 -1.022 -635
-2.916 -7.249 -1.230
0 3.197 -3.197
-273.304 -88.527 -84.946
66.899 15,756 438
-8.689 0 0
-8.080 1.430 -3.185
-226.112 16.415 -92.755
104.412 21.638 22.404
16.000 5.000 4.000
157.026 18.244 69.823
-47.864 0 -2.098
-174 713 3.990
229.400 45.595 98.119
8.356 5.069 -2.851
5.886 817 3.668
14.242 5.886 817
Aktieposter over 5%:
I henhold til aktieselskabslovens $ 28 A skal det oplyses, at
Merete Helga Lund-Larsen
Tryg-Baltica
Tåsingegade ApS
ejer mindst 5% af selskabets aktiekapital.
Bestyrelsesmedlemmer:
Bestyrelsens og direktionens ledelseserhverv i danske aktie- og anpartsselskaber
Bestyrelsesmedlemmer:
Henrik Nørkær Hansen
Bestyrelsesmedlem i:
Detailhandelsselskabet A/S
Administrationsselskabet ApS
Udviklingsselskabet ApS
Thurøbund Yacht - og Kutterværft A/S
Domus Investa A/S
Thurøbund Holding A/S
Svendborg Sund Marine A/S
J. H. Holm & Co. A/S
Mobr Ship Svendborg A/S
Svendborg Yacht Charter A/S
Ove Haugsted A/S
Ove Haugsted Holding A/S
Hammerum Tullebølle A/S
Svendborg Importfirma A/S
KNI A/S
Lohals havn A/S
Ecoplan Scandinavia A/S
Ulbølle Cementvarefabrik A/S
A/S af 1.3.1993, Tullebølle
Jens Schultz A/S
Royal Artic Line A/S
Winther Management A/S
Paprika A/S
Fonden Tranekær Danmark
Strandbo Finance Aps
Chili A/S
Chili Capital A/S
Super Spot A/S
Jørgen H. Holm A/S
Danu Holding A/S
Side 43
Henrik Nørkær Hansen (fortsat)
Konservesfabrikken Danu A/S af 1992
Bent C. Tryk A/S
Lunderbak ApS
TreviPark Scandinavia A/S
Sea Invest Chartering A/S
Pontus ApS
Driftsselskabet Idrætsparken A/S
KYS Grube, Marstal
Direktør i:
Ecoplan Scandinavia A/S
Ejendomsselskabet af 30.4,1993 ApS
SB Holding ApS
Merete Helga Lund-Larsen
Betyrelsesmedlem i:
Detailhandelsselskabet A/S
Administrationsselskabet ApS
Udviklingsselskabet ApS
Total Alarm A/S
Total Alarm Produktion A/S
A.M.C. Bolig Invest ApS
Direktør i:
Total Alarm Produktion A/S
Merik Invest ApS
A.M.C. Bolig Invest ApS
Aksel Andreasen
Bestyrelsesmedlem i:
Detailhandelsselskabet A/S
ÅAdministrationsselskabet ApS
Udviklingsselskabet ApS
DTM Software A/S
Nordsjællands Sommerpark A/S
AA International A/S
Side 44