Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
UNIT TRUST A/S
si ERHVERVS-OG
ONE EN
20 MÅ) (DL)
JWN - DATA
Unit Trust A/S
Reg.nr. 181.957
Koncernregnskab og årsregnskab for 1998
JORCKS PASSAGE B. 3. Tv, 1162 KØBENHAVN K Tir: +45 33 93 12 33 FAX: +45 33917303
Koncernselskabsoplysninger
Selskabet Unit Trust A/S
Jorcks Passage, opg. B
1162 København K
Hjemstedskommune: København
Bestyrelse Sven A. Olsson, formand
Per Hegard
Kjell Herrlin
Ebbe Drehn
Jørgen Mejlholm
Direktion Direktør Ole Nielsen
Advokat Dania Advokater
Bredgade 49
1260 København K
Advokatfirman Vinge KB
Rådhustorget 6
Box 1064
S-251 10 Helsingborg
Revision PricewaterhouseCoopers
Strandvejen 44
2900 Hellerup
Statsautoriseret revisor Alex Ankjær-Jensen
Skodsborgparken 56
2942. Skodsborg
Med henvisning til Regler for udstedere af børsnoterede værdipapirer på Køben-
havns Fondsbørs A/S, $ 17, stk. 6 kan det oplyses, at datterselskabet Unitfond AB
revideres af nedenstående revisionsfirma.
SET
Auktoriserede revisorer
Jårnvågsgatan 7
S-252 24 Helsingborg
Pannell Kerr Forster Worldwide
Indholdsfortegnelse
Koncernoversigt
Hoved- og nøgletal for koncernen
Årsberetning
Revisionspåtegning
Regnskabspraksis
Koncernresultatopgørelse
Koncernbalance
Pengestrømsopgørelse for koncernen
Noter til koncernregnskabet
Moderselskabets resultatopgørelse
Moderselskabets balance
Noter til moderselskabets årsregnskab
11
12
16
17
19
21
29
30
32
Moderselskab
Konsoliderede
dattervirksomheder
Koncernoversigt
Unit Trust A/S,
København
Nom. DKK 65.683.000
100%
Egeparken ApS
København
100%
Unitfond AB
Helsingborg
Hoved- og nøgletal for koncernen
Set over en 5-årig periode kan koncernens udvikling beskrives ved følgende hoved- og nøgletal
(DKK 1.000):
Hovedtal
1998 1YYT ERE 1996 1995 1994 xx
Nettoomsætning 27.769 23.303 36.069 29.946 31.273
Resultat af ordinær
drift -2.604 -4.071 -19.777 2.758 877
Årets resultat -1.554 -3.075 -16.869 5.172 654
Egenkapital 59.217 61.499 30.423 48.309 44.516
Balancesum 171.253 179.592 331.733 379.489 355.056
Finansiel udvikling:
Pengestrømme fra:
-driftsaktivitet 79 -9.920 3.795 -832 -2.500
-investeringsaktivitet -976 56.178 26.981 -43.290 36.663
-finansieringsaktivitet -969 41.926 -29,158 25.236 -23.309
Årets forskydning i
likvider -1.866 4.332 1.618 -18.886 10.854
Indre værdi i % 90,1 93,6 46,5 73,9 68,1
Kurs på Fondsbørsen +) 6,4 10,9 4,5 3,7 4,5
Antal medarbejdere 9 4 1 3 2
Nøgletal i %
Soliditetsgrad 34,6 34,2 9,2 12,7 12,5
Forrentning af
egenkapitalen neg. neg. neg. 5,9 1,7
t) … Stykstørrelsen er i 1995 ændret fra DKK 100 til DKK 10. Kurser tidligere år er omregnet
til denne stykstørrelse. Stykstørrelsen er i 1997 i forbindelse med kapitalnedsættelsen
ændret fra DKK 10 til DKK 5.
xx) Værdiansættelse af ejendomme til markedsværdi fra 1994 og frem.
+x%) Ændring af regnskabspraksis vedrørende udskudt skat for 1997 og frem.
Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings
vejledning.
Hoved- og nøgletal for koncernen
Definition af nøgletal
Soliditetsgrad = Egenkapital ultimo x 100
Samlede aktiver
Forrentning af
egenkapital = Resultat før ekstraordinære poster reguleret
for skatteeffekten
Gennemsnitlig egenkapital
Årsberetning
Koncernen bestod den 31. december 1998 af moderselskabet Unit Trust A/S og de 100% ejede
datterselskaber Unitfond AB og Egeparken ApS.
Årets koncernregnskab
Koncernen har ved aflæggelsen af dette regnskab besluttet at ændre regnskabspraksis og an-
vende den nyeste regnskabspraksis i relation til udskudt skat, således som praksis er beskrevet
i et udkast til dansk regnskabsvejledning U16, der i sin helhed er baseret på den internationale
regnskabsstandard IAS 12.
Ledelsen gjorde allerede ved aflæggelsen af årsregnskabet 1997 opmærksom på, at det kunne
forventes, at fremtidige regnskaber ville blive aflagt efter retningslinjerne i U16.
Med anvendelsen af de nye regnskabsprincipper udviser årsregnskabet for koncernen et under-
skud efter skat på t.DKK 1.554 og en egenkapital pr. 31. december 1998 på t.DKK 59.217.
Resultatet er utilfredsstillende, idet det i halvårsmeddelelsen pr. 31.08.98 var forventningen, at
2. halvår ville fremvise en resultatforbedring.
Det ordinære resultat efter skat sammensætter sig som følger i koncernens aktiviteter:
Egeparken Aps: overskud t.DKK 2.090
Unitfond AB: overskud t.DKK 2.814
Unit Trust A/S: underskud t.DKK 6.458 excl. resultat af datterselskaber.
Resultatet i Unit Trust A/S er påvirket af et tab på ca. DKK 1,4 mio., der er fremkommet som
følge af indgåelse af aftale om salg af 3 af selskabets ejendomme, henholdsvis Dortheavej 7,
København, Folkert Elsingastraat 3-9, Rotterdam og Folkert Elsingastraat 42, Rotterdam.
Herudover er der foretaget goodwill afskrivninger som følge af købet af Unitfond AB på ca.
DKK 3,4 mio.
Koncernens halvårsresultat viste et underskud på DKK 1,2 mio. Underskuddet i 2. halvår på
ca. DKK 0,4 mio. er primært fremkommet som følge af de ovenfor nævnte indgåelser af aftaler
om salg af 3 af selskabets ejendomme og ændringen af regnskabspraksis i relation til udskudt
skat, hvor sidstnævnte har forbedret årets resultat med DKK 2,2 mio. Det skal ligeledes be-
mærkes, at Unitfond AB ikke fuldt ud har nået det budgetterede resultat, idet budgetopfyldelsen
for regnskabsresultatet ligger på ca. 95% baseret på det opstillede budget i svenske kroner. Det
forventede fondsvolumen er derimod opnået i regnskabsåret. Medvirkende til det lavere regn-
skabsresultat har været turbulente aktiemarkeder med faldende aktiekurser i specielt 2. halvår,
hvilket har en direkte indflydelse på Unitfonds indtjening, da denne beregnes på basis af det
aktuelle fondsvolumen samt en udvikling i valutakursen mellem danske kroner og svenske
kroner, hvor førstnævnte blev betydeligt styrket i løbet af 1998.
Årsberetning
Koncernens aktiviteter
Moderselskab
I forbindelse med fremlæggelsen af koncernens strategi på generalforsamlingen i 1998 blev det
påpeget, at ledelsen ønskede at udvikle koncernen, således at Unit Trust A/S efter frasalg af
selskabets ejendomme blev et holdingselskab med begrænsede aktiviteter, og primært med ejer-
skab af en række dattervirksomheder inden for formueforvaltning og dertil relaterede aktivite-
ter.
Denne strategi er blevet fulgt i 1998, idet Unit Trust A/S har indgået aftale om salg af de 3
ejendomme, selskabet var direkte ejer af. Det forventes, at den sidste ejendom vil kunne sælges
i 1. halvår af 1999, således at selskabet herefter vil fremstå som holdingselskab for indtil videre
2 datterselskaber.
På generalforsamlingen i 1998 blev der valgt ny bestyrelse, hvorved den overordnede ledelse
blev styrket med en række nye bestyrelsesmedlemmer med betydelig erfaring fra Sverige, Dan-
mark og Norge.
Datterselskaber
Egeparken ApS er en 100% ejet dattervirksomhed, hvis eneste aktivitet er ejerskabet af ejen-
dommen Egeparken, Herstedøstervej 27-29, Albertslund. Denne ejendom har, som det fremgår
ovenfor, haft en tilfredsstillende drift i 1998 og bidraget til koncernens samlede resultat med et
overskud på t.DKK 2.090. Ejendommen har været fuldt udlejet i 1998.
Unitfond AB har i 1998 udviklet sin aktivitet omkring forvaltning af pensionsmidler indskudt af
forsikringstagere under Skandia's unit-link forsikringer. Selskabet har i 1998 konsolideret sin
position som Sveriges største udbyder af denne type fondsforvaltning.
Selskabet tilbyder forsikringstagerne, at forvalte deres indbetalte pensionsmidler under de
nævnte forsikringer ved køb af andele i investeringsfonde sammensat af Unitfonds fondanalyti-
kere. Disse fonde sammensættes af analytikerne til fondsporteføljer blandt de ca. 600 svenske
og internationale fonde, der er godkendt af Skandia som mulige investeringsobjekter for kun-
derne i unit-link forsikringssystemet. Forsikringstageren har derfor i princippet to alternative
placeringsmuligheder, idet vedkommende kan vælge selv at placere de indbetalte midler i en
eller flere af de af Skandia godkendte fonde eller placere midlerne i en af de af Unitfond sam-
mensatte fondporteføljer.
Unitfond AB's investeringsfonde sammensættes gennem investeringer i de fonde, der forvaltes
af verdens førende fondsforvaltere og som Unitfond anser, i henhold til de udførte analyser, at
have de største vækstpotentialer. Pr. 31. december 1998 havde Unitfond placeret midler i fonde
forvaltet af Borings, G.A.M., Morgan Stanley, Fleming, Martin Currie, Alfred Berg, River &
Mercantile, Gartmore, Fidelity, Skaniafonden, Mercury, Bank Julius Bear, Invesco J P Morgan
og Coutts Bank.
Unitfond AB har i 1998 bidraget til koncernens resultat med et positivt resultat på t.DKK 2.814
mio.
Årsberetning
Begivenheder i årets løb
Koncernen har i 1998 koncentreret sin aktivitet om de to nøgleområder, der blev fremhævet i
selskabets strategi, nemlig frasalg af koncernens tilbageværende ejendomme og en udbygning
og konsolidering af Unitfond AB's position på markederne i primært Sverige, Norge og Fin-
land. Koncernen har, som tidligere omtalt, indgået aftale om salg af 2 af ejendommene i 1998
nemlig Dortheavej 7, København og Folkert Elsingastraat 3-9, Rotterdam. Begge ejendomme er
solgt med overtagelse i 1999. Der er i 1999 indgået aftale om salg af den sidste ejendom i
Holland.
Efter salget af disse ejendomme resterer der en kun en ejendom, nemlig Egeparken i Albert-
slund. Det forventes, at denne ejendom kan sælges i 1. halvår af 1999.
Det forventes ligeledes, at salget af alle 4 ejendomme vil ske til en samlet pris, der som mini-
mum svarer til ejendommenes bogførte værdi pr. 31. december 1997.
Som et led i processen med at sænke omkostningsniveauet i moderselskabet er Unit Trust A/S
i 1999 flyttet til nye lokaler i Jorcks Passage, København.
Unitfond AB har fortsat den positive udvikling, der har kendetegnet selskabets aktiviteter det
seneste år. Ved udgangen af 1998 forvaltede Unitfond AB således en samlet kapital på SEK
2.616 mio., hvilket var en stigning i forhold til samme tidspunkt i 1997 på SEK 816 mio.
svarende til 45%. Det er samtidig lykkedes Unitfond AB over den samme periode at forbedre
sin nettomarginal fra 0,45% til 0,67%. Nettomarginalen beregnes som forvaltningshonorar
minus honorar udbetalt til de formidlere, der har tilført Unitfond de enkelte kunder.
Unitfond AB har samtidig styrket sin organisation i løbet af 1998 ved ansættelsen af Peter
Birath som administrerende direktør. Dette har muliggjort en frigørelse af den tidligere direktør
Ole Nielsen, således at denne kan koncentrere sig om udviklingen af koncernens overordnede
strategi og forretningsplan som administrerende direktør i moderselskabet Unit Trust A/S.
Unitfond AB har i 1998 åbnet kontor i Stockholm med henblik på en styrkelse af selskabets
kundepleje og markedsføring.
Unitfond AB indgik med virkning fra 01.01.99 en aftale med P.R.P. Performa om overtagelse
af dette selskabs forvaltning af en række investeringsfonde.
Denne aftale har medført en forøgelse af forvaltningsvolumet på p.t. ca. SEK 182 mio., der er
indbetalt under unit-link forsikringer i Skandia-koncernen fra kunder i primært Norge og Fin-
land.
Regnskabsmæssige forhold
I koncernregnskabet foretages hensættelse til udskudt skat. Hensættelsen til udskudt skat har
hidtil svaret til den forventede nutidsværdi af de udskudte indkomstskatter, der forventes at
blive betalbare. Den siden 1991 anvendte hensættelsesmetode har været anvendt med henvisning
til Årsregnskabslovens $ 4, idet metoden efter selskabets opfattelse bedre gav et retvisende
billede af selskabets økonomiske stilling.
Da selskabets hidtidige hovedaktivitet er under afvikling ligesom international regnskabspraksis
er under ændring, har selskabets ledelse besluttet at ændre denne praksis.
Årsberetning
Den internationale regnskabsstandard IAS 12 Income Taxes er blevet ændret, og der er udarbej-
det et udkast til dansk regnskabsvejledning U 16, der i sin helhed er baseret på IAS 12. Ledel-
sen har besluttet at følge denne nye praksis og ændre regnskabspraksis ved aflæggelsen af
årsregnskabet for 1998.
Den ændrede regnskabspraksis medfører, at beregning af udskudt skat kan foretages under
hensyntagen til udskudte skatteaktiver. Nettoeffekten af denne praksisændring har medført en
forbedring af årets resultat med t.DKK 2.221 og en forbedring af egenkapitalen med t.DKK
4.341.
Den i koncernbalancen afsatte udskudte skat på t.DKK 662 hidrører i al væsentlighed fra Ege-
parken ApS.
Da Egeparken ApS og Unit Trust A/S har været sambeskattede fra 01.01.96 vil det være muligt
at anvende de fremførte skattemæssige underskud i Unit Trust A/S, når den endelige skatte-
beregning i forbindelse med et salg af Egeparken skal foretages. Ved et salg af Egeparken til en
pris svarende til den nuværende bogførte værdi, vil der således kun skulle betales en skat på ca.
DKK 0,3 mio.
Ved den i 1997 foretagne forhøjelse af aktiekapitalen er der afholdt yderligere t.DKK 450 i
omkostninger til rådgivere i forbindelse med udarbejdelse af fondsbørsprospekt. Omkostninger-
ne er posteret direkte på egenkapitalen.
Ved bedømmelse af sammenligningstallene, kan det anføres at Unitfond AB kun har påvirket
resultatopgørelsen for 1997 med 6 måneder, da selskabet først er erhvervet den 1. juli 1997.
År 2000
Koncernen har iværksat en analyse af år 2000 problematikkens omfang og risici, og den påvirk-
ning År 2000 problemer hos koncernens forretningsforbindelser måtte have. Det er ledelsens
vurdering, at de handlingsplaner, koncernen har igangsat, vil sikre, at alle væsentlige problemer
vil være løst i passende tid inden År 2000 problematikken bliver aktuelt.
Som følge af År 2000 problemets kompleksitet, herunder udefra kommende påvirkninger, kan
der dog ikke opnås fuld sikkerhed for, at koncernen ikke i væsentlig omfang kan blive påvirket
af År 2000 problemet. Koncernen har imidlertid igangsat beredskabsplaner, der bl.a. indeholder
indhentning af leverandørerklæringer, til minimering af en eventuel påvirkning fra denne pro-
blemstilling.
Begivenheder efter regnskabsårets afslutning
Unit Trust A/S påbegyndte i efteråret 1998 en nøje analyse af mulighederne for etablering af
egne opsparingsprodukter baseret på en SICAV-fond. Analysen har bl.a. omfattet mulighederne
for at etablere en SICAV-fond i samarbejde med en eller flere finansielle institutioner. Det har
imidlertid vist sig, at selskabet opnår den mest optimale situation ved at etablere sin egen SI-
CAV-fond.
Årsberetning
Som følge heraf er der i 1999 indledt forhandlinger med pengeinstitutter i Luxembourg og
Irland om etableringen af en SICAV-fond. De pågældende pengeinstitutter har indikeret, at den
juridiske og administrative struktur for fonden forventes at være færdig omkring 01.08.99,
hvorefter markedsføringen af fonden kan påbegyndes. Etableringen af en SICAV-fond gør det
muligt for Unit Trust A/S at markedsføre egne investeringsprodukter, idet en investering i en
SICAV-fond ikke er bundet til en forsikringsordning.
SICAV-fonden bliver struktureret i en række underliggende fonde, der gør det muligt for den
enkelte kunde at tilpasse sin investering ud fra et givet ønske om risikoeksponering, geografisk
placering etc.
Produktet vil kunne markedsføres over for såvel den private sektor som den institutionelle
sektor, hvorfor det totale marked er langt større end den nuværende aktivitet, der er knyttet til
unit-link forsikringssystemet.
Unitfond AB har via sine etablerede kontakter med diverse distributionssystemer mulighed for
at markedsføre produktet i Sverige, Norge og Finland, men vil på længere sigt med nye dis-
tributionsaftaler have mulighed for en større international markedsføring.
Der er herudover ikke indtruffet begivenheder af betydning for bedømmelsen af selskabet.
Forventninger til fremtiden
Det er koncernledelsens opfattelse, at selskabet skal fastholde sin langsigtede strategi med en
klar fokus på kapitalforvaltningsaktiviteterne i Unifond AB. Det er derfor målet for 1999 at
opbygge egne opsparingsprodukter i form af en SICAV fond, hvor selskabet får mulighed for at
markedsføre direktinvesteringer. Markedet for sådanne produkter i specielt Sverige er særdeles
stort, hvorfor selskabet med rette kan have positive forventninger til et sådant initiativ.
Det er ligeledes et langsigtet mål at forøge den distributionskraft, hvormed Unitfonds eksi-
sterende og fremtidige produkter sælges. Dette skal ske ved nye samarbejdsaftaler med dis-
tributionssystemer samt gennem vækst i de partnere, som selskabet allerede samarbejder med.
Det kan ligeledes komme på tale, at selskabet selv opkøber distributionsselskaber for at opnå en
hurtig vækst i dækningen af markederne.
Det er ledelsens klare opfattelse, at væksten i det forvaltede kapitalvolumen er afhængig af
væksten i distributionskraften af selskabets produkter. En seriøs og styret vækst i denne dis-
tribution vil derfor på såvel kort som lang sigt være en væsentlig målsætning for selskabet.
Koncernledelsen forventer, at selskabet i 1999 er overskudsgivende som følge af en forøgelse af
den forvaltede kapital, der budgetteres til at passere SEK 3,5 mio. i 1999. Første kvartal 1999
har indtil videre vist, at disse forventninger er realistiske.
Årsberetning
Selskabets ledelse
Af selskabets samlede bestyrelse og direktion har følgende medlemmer andre ledelseserhverv i
danske aktieselskaber.
Sven Å. Olsson:
Formand for bestyrelsen i Lukoil Scandinavia A/S
Formand for bestyrelsen i Indufa Forlag A/S
Jørgen Mejlholm:
Medlem af bestyrelsen i E. Pihl & Søn A/S
Ebbe Drehn:
Medlem af bestyrelsen i Det Alm. Danske Ejendoms Selskab A/S
Ejerforhold
Følgende aktionærer har overfor selskabet oplyst, at de er ejere af minimum 5% af stemmerne
eller minimum 5% af aktiekapitalen:
- Fenwick Group Inc., British Virgin Islands
- Ole Nielsen
Resultatdisponering
Moderselskab
t.DKK
Det disponible beløb udgør:
Årets resultat -1.554
Som af bestyrelsen foreslås fordelt således:
Henlæggelse til datterselskabsreserve 1.522
Overførsel til næste år -3.076
-1.554
10
Årsberetning
Årsregnskabet for 1998 indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 7. april 1999
Ole Nielsen
n , Kjell Herrlin Per Hegaard
NA
Ebbe Drehn rgen Mejl
Koncernregnskabet og årsregnskabet er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalfor-
samling, den / 1999.
Dirigent
11
Revisionspåtegning
Vi har revideret det af ledelsen aflagte koncernregnskab og årsregnskab for 1998 for Unit Trust
AlS.
Den udførte revision
Vi har i overensstemmelse med almindeligt anerkendte revisionsprincipper tilrettelagt og udført
revisionen med henblik på at opnå en begrundet overbevisning om, at regnskaberne er uden
væsentlige fejl og mangler. Under revisionen har vi ud fra en vurdering af væsentlighed og
risiko efterprøvet grundlaget og dokumentationen for de i regnskaberne anførte beløb og øvrige
oplysninger. Vi har herunder taget stilling til den af ledelsen valgte regnskabspraksis og de
udøvede regnskabsmæssige skøn samt vurderet, om regnskabernes informationer som helhed er
fyldestgørende.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vor opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med
lovgivningens krav til regnskabsaflæggelsen, og at regnskaberne giver et retvisende billede af
koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, økonomiske stilling samt resultat.
Hellerup, den 7. april 1999
Karsten Rasmussen 4 Keld Nielsen Alex
statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor
PricewaterhouseCoopers
12
Regnskabspraksis
Regnskabsgrundlag
Koncernregnskabet og årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med dansk regnskabslov-
givning, danske regnskabsvejledninger samt almindeligt anerkendt regnskabspraksis. Koncern-
regnskabet og årsregnskabet opfylder de af Københavns Fondsbørs fastlagte retningslinier for
børsnoterede selskaber. Den anvendte regnskabspraksis er med nedenstående undtagelse uæn-
dret i forhold til året før.
Ændring i anvendt regnskabspraksis
Den anvendte regnskabspraksis er ændret, således at den er i overensstemmelse med den aktuel-
le udvikling i regnskabspraksis vedrørende den regnskabsmæssige behandling af udskudt skat,
som beskrevet i udkast til regnskabsvejledning U16.
Opgørelse af udskudt skat under hensyntagen til udskudte skatteaktiver har medført en forbed-
ring af årets resultat med t.DKK 2.221 og en forbedring af egenkapitalen med t.DKK 4.341.
Sammenligningstallene for 1997 er ændret i overensstemmelse med praksisændringen. Der er
ikke foretaget ændring af hoved- og nøgletal for 1994 - 1996, da ændringen ikke vil have
væsentlig indflydelse på disse tal.
Konsolideringspraksis
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet, Unit Trust A/S, samt virksomheder, hvori mo-
derselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moder-
selskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. Kon-
cernen omfatter Unit Trust A/S og virksomheder, som fremgår af koncernoversigten.
Koncernregnskabet er udarbejdet på grundlag af reviderede regnskaber for moderselskabet og
dattervirksomhederne som et sammendrag af regnskabsposter af ensartet karakter.
Der er ved sammendraget foretaget eliminering af interne indtægter og udgifter, aktiebesiddel-
ser og mellemværender.
De regnskaber, der er anvendt til brug for koncernregnskabet, er omarbejdet i overensstem-
melse med koncernens regnskabspraksis.
Ved køb af dattervirksomheder opgøres på anskaffelsestidspunktet forskellen mellem anskaffel-
sessummen og den regnskabsmæssige indre værdi i den købte virksomhed opgjort efter kon-
cernens regnskabspraksis, efter at de enkelte aktiver og gældsposter er reguleret til handelsvær-
di. Resterende positive forskelsbeløb indregnes i balancen under immaterielle anlægsaktiver som
koncerngoodwill, der afskrives lineært over resultatopgørelsen over 10 år. Afskrivning af kon-
cerngoodwill foretages over 10 år, da dette er i overensstemmelse med den af bestyrelsen
foretagne vurdering af værdien ved erhvervelsen, der er foretaget på bagrund af en cash flow
beregning over det fremtidige forventede afkast af investeringen sammenholdt med den in-
vesterede kapital.
13
Regnskabspraksis
Omregning af fremmed valuta
Transaktioner i fremmed valuta er i årets løb omregnet til transaktionsdagens kurs.
Tilgodehavender og gæld samt beholdninger i fremmed valuta er i balancen omregnet til balan-
cedagens valutakurs.
Realiserede og urealiserede valutakursreguleringer er medtaget i resultatopgørelsen under
finansielle poster.
Ved omregning af udenlandske dattervirksomheders regnskaber omregnes resultatopgørelserne
til gennemsnitlige valutakurser, mens balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurs,
idet virksomhederne anses for at være selvstændige udenlandske enheder. Valutakursregulerin-
ger, der opstår ved omregning af udenlandske virksomheders egenkapitaler primo året, samt
valutakursreguleringer, der opstår som følge af omregning af udenlandske virksomheders
resultatopgørelser til gennemsnitlige valutakurser, indregnes direkte på egenkapitalen.
Resultatopgørelsen
Indtægtskriterium
Indtægter i form af lejeindtægter fra udlejningsejendomme indregnes i resultatopgørelsen i de
perioder, de vedrører.
Provisionsindtægter indregnes i resultatopgørelsen på optjeningstidspunktet.
Driftsomkostninger
Driftsomkostninger indeholder omkostninger til reparation og vedligeholdelse samt omkost-
ninger til huslejeadministration.
Provisionsomkostninger
Provisionsomkostninger indeholder omkostninger til mæglere i forbindelse med opnåelse af
provisionsindtægter.
Selskabsomkostninger
Selskabsomkostninger indeholder omkostninger til det administrative personale, ledelsen, kon-
torlokaler, kontoromkostninger og rådgivning m.v.
Omstrukturerings- og afviklingsomkostninger
Omstrukturerings- og afviklingsomkostninger indeholder omkostninger til afvikling af aktivite-
ter.
Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer samt
kursregulering på værdipapirer.
14
Regnskabspraksis
Selskabsskat og udskudt skat
Selskabet er sambeskattet med dets 100% ejede danske datterselskab.
Skatteeffekten af sambeskatningen med den danske dattervirksomhed fordeles på såvel over-
skuds- som underskudsgivende virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld
fordeling).
Årets skat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørel-
sen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del,
der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende skat indregnes i balancen som kortfristet gæld i
det omfang, der ikke er foretaget betaling heraf, henholdsvis som tilgodehavende i det omfang,
der er betalt for meget.
Udskudt skat er skatten af midlertidige forskelle, opgjort med den skatteprocent, som den
aktuelle skat forventes afregnet med ved fremtidig udligning af de midlertidige forskelle. Ud-
skudt skat omfatter såvel udskudte skatteforpligtelser som udskudte skatteaktiver.
Udskudte skatteaktiver er indregnet med den værdi, de forventes at kunne realiseres til ved
modregning i udskudte skatteforpligtelser. Udskudte skatteforpligtelser er indregnet med den
værdi, de vil andrage ved realisation af de udskudte skatteforpligtelser til den aktuelle skatte-
sats.
Der er ved opgørelse af den udskudte skat i koncernregnskabet foretaget modregning af det i
moderselskabet opgjorte udskudte skatteaktiv. Modregning er foretaget under hensyntagen til, at
det udskudte skatteaktiv kan rummes i skatteforpligtelserne i det år, hvor det udskudte skatteak-
tiv forventes realiseret.
Den udskudte skat er i 1998 afsat med 32% mod 34% i 1997.
Balancen
Materielle anlægsaktiver
Selskabets ejendomme værdiansættes til markedsværdi.
Markedsværdien fastsættes ved en periodevis gennemført vurdering af de enkelte ejendomme,
baseret på markedets afkastkrav, ejendommenes forventede afkast, vedligeholdelsesstand og
beliggenhed. Som en konsekvens af koncernens praksis med værdiansættelse af ejendomme til
markedsværdi foretages ikke regnskabsmæssige afskrivninger på fast ejendom.
Forbedringer- og nyanskaffelser med en anskaffelsespris under DKK 8.900 omkostningsføres i
resultatopgørelsen.
Låneomkostninger ved etablering af finansiering i forbindelse med erhvervelse og prioritering
af ejendomme indregnes i balancen og afskrives over lånets løbetid.
Driftsmateriel og inventar værdiansættes til anskaffelsespris med fradrag af akkumulerede
afskrivninger. Afskrivningsgrundlaget fordeles lineært over den forventede brugstid for drifts-
materiel og inventar, som udgør 5 år.
15
Regnskabspraksis
Finansielle anlægsaktiver
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder værdiansættes i moderselskabets årsregnskab efter den indre
værdis metode.
I moderselskabets resultatopgørelse medregnes andel af dattervirksomhedernes resultat før skat
for året under posten "Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder før skat", medens
andel i dattervirksomhedernes skat medregnes i posten "Selskabsskat".
I moderselskabets balance medregnes under posten "Kapitalandele i tilknyttede virksomheder"
den forholdsmæssige ejerandel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort
efter moderselskabets regnskabspraksis.
Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder henlægges i moderselskabet
via overskudsdisponeringen til en "Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode"
under egenkapitalen.
Forskelsbeløb i forbindelse med erhvervelse af kapitalandele i dattervirksomheder opgøres og
behandles efter samme metoder som omtalt under konsolideringspraksis, dog således at for-
skelsbeløb i moderselskabets balance medregnes under posten "Kapitalandele i dattervirksomhe-
"
der".
Tilgodehavender
Tilgodehavender værdiansættes til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse
af tab. Nedskrivningen til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte til-
godehavender.
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen for koncernen opstilles efter den indirekte metode med udgangspunkt i
koncernresultatet efter ekstraordinære poster og skat.
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året, opdelt på drifts-, investerings-
og finansieringsaktivitet, samt hvorledes disse pengestrømme har påvirket årets likvider.
Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som resultat efter ekstraordinære poster og skat og
reguleres for ikke kontante driftsposter som af- og nedskrivninger, reservationer samt ændring
i driftskapitalen og betalte skatter.
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af immateriel-
le, materielle og finansielle anlægsaktiver reguleret for ændringer i tilgodehavender og gæld,
der vedrører disse investeringer.
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse af og tilba-
gebetaling af langfristet gæld samt udbyttebetaling til aktionærer.
Koncernresultatopgørelse
1. januar - 31. december
Note , 1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
l Nettoomsætning 27.769 23.303
2 Driftsomkostninger 3.642 3.557
Provisionsomkostninger 4.822 2.411
3 Selskabsomkostninger 8.827 5.848
4 Afskrivninger 3.625 1.814
Resultat før finansielle poster 6.853 9.673
5 Finansielle indtægter 466 833
6 Finansielle udgifter 8.547 13.049
Resultat før værdiregulering -1.228 -2.543
9 Værdiregulering af ejendomme -1.376 1.065
Omstrukturings- og afviklingsomkostninger - -2.593
Resultat af ordinær drift -2.604 -4.071
7 Skat af ordinært resultat, indtægt 1.050 996
Årets resultat -1.554 -3.075
16
Note
10
10
11
Koncernbalance 31. december
Aktiver
Koncerngoodwill
Immaterielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme
Finansieringsomkostninger
Driftsmidler
Materielle anlægsaktiver
Anlægsaktiver
Tilgodehavende fra salg og tjensteydelser
Tilgodehavende vedrørende salg af aktiver
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
Tilgodehavender
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver
Aktiver i alt
17
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
28.750 32.132
28.750 32.132
132.406 133.160
343 399
733 576
133.482 134.135
162.232 166.267
1.606 1.968
- 1.287
1.881 2.596
24 22
3.511 5,873
5.510 7.452
9.021 13.325
171.253 179.592
Note
12
13
14
14
15
16
17
18
Koncernbalance 31. december
Passiver
Selskabskapital
Overført resultat
Egenkapital
Hensættelse til udskudt skat
Hensættelse i øvrigt
Hensættelser
Huslejedeposita
Prioritetsgæld
Langfristet gæld
Prioritetsgæld
Bankgæld
Skyldig selskabsskat
Anden gæld
Kortfristet gæld
Gæld
Passiver i alt
Medarbejderforhold
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Kontraktlige forpligtelser
Eventualforpligtelser
18
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
65.683 65.683
-6.466 -4.184
59.217 61.499
662 2.790
Q 160
662 2.950
2.935 2.879
76.424 100.478
79.359 103.357
26.708 4.193
1.050 32
766 718
3.491 6.843
32.015 11.786
111.374 115.143
171.253 179.592
Pengestrømsopgørelse for koncernen
Årets resultat
Betalt skat
Regulering for ikke kontante poster:
Tilbageførsel af skat
Værdiregulering af ejendomme
Årets afskrivninger på materielle anlægsaktiver
inklusive tab ved salg af anlægsaktiver
Årets afskrivninger på immaterielle anlægsaktiver
Hensættelse til vedligeholdelse
Anden hensættelse
Ændring i tilgodehavender
Ændring i forudbetalinger, deposita og anden gæld
Pengestrømme fra driftsaktivitet
Investering i anlægsaktiver:
Køb af materielle anlægsaktiver
Salg af materielle anlægsaktiver
Salg af dattervirksomhed
Indfrielse tilgodehavende dattervirksomhed
Køb af dattervirksomhed ved kapitaludvidelse
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Afdrag lånekreditorer
Optagelse af prioritetsgæld
Afdrag prioritetsgæld
Optagelse af bankgæld
Omkostninger ved kapitaludvidelse
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Årets forskydning i likvider
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
-1.554 -3.075
-806 -
-1.322 -1.426
1.376 -1.065
320 138
3.382 1.691
- -129
-160 160
1.938 -1.891
-3.095 -4.323
79 -9.920
-976 -1.042
- 53.284
- 4.307
- -371
-976 56.178
- -53.492
3.380 15.406
4.917 -884
1.018 -2.374
-450 -582
-969 -41.926
-1.866 4.332
19
20
Pengestrømsopgørelse for koncernen.
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
Årets forskydning i likvider -1.866 4.332
Likvider 1. januar 7.452 4.689
Likvider i solgt dattervirksomhed - -2.914
Valutakursregulering -76 -16
Likvider i købt dattervirksomhed - 1.361
Likvider efter regulering 7.376 3.120
Likvider 31. december 5.510 7.452
Likvider omfatter likvide beholdninger.
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke direkte udledes af koncernregnskabets tal for 1996, 1997
og 1998. Dette skyldes, at der for hvert af årene er foretaget en omregning af årets primobalan-
ce til samme års ultimo-valutakurs. Herved elimineres ændringer i pengestrømme forårsaget af
valutakursdifferencer.
Noter til koncernregnskabet
Nettoomsætning
Lejeindtægter
Provisionsindtægter
Driftsomkostninger
Reparation og vedligeholdelse
Ejendomsskatter
Ejendomsadministration
Forsikring
Øvrige
Selskabsomkostninger
Advokathonorar
Revisorhonorar
Administrationsomkostninger
Eksterne konsulentomkostninger m.v.
Afskrivninger
Afskrivning driftsmidler
Afskrivning goodwill
Finansielle indtægter
Finansielle indtægter kan specificeres således:
Øvrige renteindtægter
Kursregulering, gældsposter
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
12.373 16.544
15.396 6.759
27.769 23.303
1.369 628
1.544 1.664
217 345
168 182
344 738
3.642 3.557
64 576
614 7176
7.023 3.905
1.126 591
8.827 5.848
243 123
3.382 1.691
3.625 1.814
466 389
- 444
466 833
21
Noter til koncernregnskabet
Finansielle udgifter
Finansielle udgifter kan specificeres således:
Renter lånekreditorer
Øvrige renteudgifter
Kursregulering
Omkostningsførte finansieringsomkostninger
Øvrige finansieringsomkostninger
Skat af årets resultat
Den udgiftsførte selskabsskat kan specificeres således:
Årets aktuelle skat
Årets udskudte skat
Årets skat i alt
der fordeler sig således:
Skat af ordinært resultat
Skat af egenkapitalbevægelser
Årets skat i alt
Skat af ordinært resultat forklares således:
Beregnet 34% af ordinært resultat før skat
Skatteeffekt af:
Ikke fradragsberettiget amortisation på koncerngoodwill
Ikke fradragsberettigede omkostninger
Lavere skatteprocent i udenlandsk dattervirksomhed
Afgang udenlandsk dattervirksomhed
Aktivering af underskud fra før sambeskatning
Regulering af udskudt skat som følge af nedsættelse af
selskabsskatten
Betalte skatter i året udgør
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
- 941
8.230 11.016
49 651
56 9
212 432
8.547 13.049
925 374
-2.094 -1.509
-1.169 -1.135
-1.050 -996
-119 -139
-1.169 -1.135
-885 -1.384
1.150 575
27 259
-184 -66
- -380
-1.141 -
-17 -
-1.050 -996
806 -
22
Noter til koncernregnskabet
Koncerngoodwill
Anskaffelsespris 1. januar
Årets tilgang
Anskaffelsespris 31. december
Afskrivninger 1. januar
Årets afskrivninger
Afskrivninger 31. december
Regnskabsmæssig værdi 31. december
Materielle anlægsaktiver, investeringsejendomme
Samlet anskaffelsessum 1. januar
Valutakursregulering
Tilgang til kostpris
Afgang ved salg af dattervirksomhed
Samlet anskaffelsessum 31. december
Samlede opskrivninger 1. januar
Valutakursregulering
Årets opskrivninger
Tilbageførte opskrivninger
Samlede opskrivninger 31. december
Samlede nedskrivninger 1. januar
Valutakursregulering
Årets nedskrivninger
Afgang ved salg af dattervirksomhed
Samlede nedskrivninger 31. december
Regnskabsmæssig værdi 31. december
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
33,823 -
- 33.823
33.823 33.823
1.691 -
3.382 1.691
5,073 1.691
28.750 32.132
121.706 366.958
i -2.244
622 401
- -243.409
122.328 121.706
31.256 27.750
213 3,506
31.469 31.256
-19,802 -55.465
- 478
-1.589 -2.441
- 37.626
-21.391 -19,802
132.406 133.160
23
10.
Noter til koncernregnskabet
Materielle anlægsaktiver, investeringsejendomme (fortsat)
Anvend- Regnskabs-
Anskaf- elses- Årlig leje mæssig værdi
felsesår Areal (kvm) formål (DKK 1.000) Afkast (%) (DKK 1.000)
Dortheavej, København 1990 3.388 K/l 2.227 1) 22.736
Folkert Elsingastraat,
Rotterdam 1990 1.962 K 1.543 D 16.507
Folkert Elsingastraat,
Rotterdam 1991 876 K 194 1) 6.129
Ejendomme i moder-
selskabet 6.226 3.964 45.372
Herstedøstervej,
Albertslund 1995 17.700 K/H 6.637 7,63 87.034
Ejendomme i datter-
virksomheder 17.700 6.637 7,63 87.034
Ejendomme i kon-
cernen i alt 23.926 10.601 132.406
Forkortelser:
K = Kontor
I = Industri
H = Håndværk
Den offentlige ejendomsvurdering på Herstedøstervej andrager t.DKK 95.000.
1) Værdiansat til salgssum ved salg i 1999.
Finansieringsomkostninger og driftsmidler Finansierings-
omkostninger Driftsmidler
DKK 1000 DKK 1000
Anskaffelsesomkostninger 1. januar 460 983
Tilgang i året - 454
Afgang i året -38 -101
Anskaffelsesomkostninger 31. december 422 1.336
Afskrivninger/omkostningsført tidligere år 61 407
Årets afskrivninger/omkostningsført i året 35 243
Tilbageført afskrivninger/omkostninger på årets afgang -17 -47
Afskrivninger/omkostningsført 31. december 79 603
Regnskabsmæssig værdi 31. december 343 733
11.
12.
Noter til koncernregnskabet
Likvide beholdninger
Spærret indestående til brug for vedligeholdelse
og nedbringelse af gæld
Indestående på bank- og klientkonto
Egenkapital
Bevægelserne i egenkapitalen kan specificeres således (t.DKK):
Egenkapital 1. januar 1998 før
ændring i anvendt regnskabspraksis
Akkumuleret virkning af ændring
i anvendt regnskabspraksis
Egenkapital 1. januar 1998,
tilpasset
Kursregulering af datterselskabsaktier
til ultimokurs '
Omkostninger ved kapitalforhøjelse
Skat af egenkapitalbevægelser
Årets resultat
Egenkapital 31. december 1998
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
581 1.858
4.929 5.594
5.510 7.452
Selskabs- Overført
kapital resultat I alt
65.683 -6.186 59.497
- 2.002 2.002
65.683 -4.184 61.499
- -397 -397
- -450 -450
. 119 119
- -1.554 -1.554
65.683 -6.466 59.217
25
13.
Noter til koncernregnskabet
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
Hensættelse til udskudt skat
Bevægelserne i udskudt skat kan specificeres således:
Udskudt skat 1. januar 2.790 20.750
Regulering som følge af praksisændring - 6.048
Udskudt skat 1. januar reguleret 2.790 26.798
Kursregulering af udskudt skat til ultimokurs -16 -
Afgang ved salg af dattervirksomhed - -22.582
Årets regulering -2.112 -1.426
Udskudt skat 31. december 662 2.790
Hensættelsen til udskudt skat kan specificeres således:
Investeringsejendomme 10.951 5.778
Andre anlægsaktiver -37 -35
Anden hensættelse 0 -54
Andre skattemæssige reserver dattervirksomheder 392 179
Skattemæssige underskud, moderselskab -10.644 -3.078
662 2.790
Den skattemæssige underskudsfremførsel i moderselskabet kan som følge af skatteregler-
ne anvendes til nedbringelse af skat af fremtidig indtjening i dette selskab. Endvidere kan
den skattemæssige underskudsfremførsel hidrørende fra sambeskatningsperioden med
datterselskabet Egeparken ApS, ligeledes anvendes til nedbringelse af fremtidig indtjening
i dette selskab.
Som følge af den stedfundne reorganisering herunder salg af ejendomme samt forvent-
ning til den positive udvikling i selskabet vurderes den fornødne fremtidige indtjening at
være til stede.
Det udskudte skatteaktiv er indregnet med fuld værdi, for den del der vedrører sambe-
skatningsperioden med datterselskabet Egeparken ApS. Udskudt skatteaktiv vedrørende
tiden før sambeskatningsperioden, er alene medtaget i det omfang, der forventes at være
tilstrækkelig fremtidig indtjening, herunder ved salg af den resterende ejendom.
14.
15.
16.
Noter til koncernregnskabet
27
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
Prioritetsgæld
DKK 82.829 87.574
DEM 4.443.545 å kurs 380,85 16.923 17.097
NLG 1.000.000 å kurs 338,02 3.380 -
103.132 104.671
Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført
under kortfristet gæld 26.708 4.193
Afdrag der forfalder efter 1 til 5 år 27.060 50.143
Af den langfristede gæld forfalder til betaling
efter 5 år 49.364 50.335
Prioritetsgæld i alt 103.132 104.671
Medarbejderforhold
Personaleudgifter udgør følgende beløb:
Lønninger og gager 3.352 1.848
heraf udgør gager og vederlag til direktion og bestyrelse:
Direktion 506 392
Bestyrelse 173 258
679 650
Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere 9 4
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Til sikkerhed for prioritetsgæld t.DKK 89.273 er der givet pant i grunde og bygninger,
hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.DKK 132.191.
Til sikkerhed for pantebreve t.DKK 13.859 er der givet pant i bygning, hvis regnskabs-
mæssige værdi udgør t.DKK 87.034.
17.
18.
28
Noter til koncernregnskabet
Kontraktlige forpligtelser
Koncernen har indgået en leasingaftale, der udløber i juli 1999 med en årlig ydelse på
t.DKK 21.
Koncernen har indgået en huslejeaftale i Danmark, der udgør i alt t.DKK 238 i uopsige-
lighedsperioden. Lejekontrakten kan opsiges fra den 1. september 2000 og har derefter
en opsigelsesperiode på 3 måneder.
Koncernen har ligeledes indgået en huslejeaftale i Sverige, der udgør i alt t.DKK 331 i
uopsigelighedsperioden. Lejekontrakten kan opsiges med ophør pr. 31. december 2000.
Eventualforpligtelser
Koncernen har overtaget sædvanlig momsreguleringsforpligtelse ved erhvervelse af ejen-
domme.
Note
AW DD NR
Moderselskabets resultatopgørelse
1. januar - 31. december
Lejeindtægter
Driftsomkostninger
Nettolejeindtægt
Andre driftsindtægter
Selskabsomkostninger
Afskrivninger
Resultat før finansielle poster
Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder før skat
Afskrivning på goodwill
Finansielle indtægter
Finansielle udgifter
Resultat før værdiregulering
Værdiregulering af ejendomme
Omstrukturerings- og afviklingsomkostninger
Resultat af ordinær drift
Skat af ordinært resultat, indtægt
Årets resultat
29
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
3.963 3.437
1.870 794
2.093 2.643
200 -
2.272 2.640
16 16
S -13
6.220 4.557
-3.382 -1.691
30 583
4.101 -5.684
-1.228 -2.248
-1.376 770
- -2.593
-2.604 -4.071
1.050 996
-1.554 -3.07S
Note
00
10
11
Moderselskabets balance 31. december
Aktiver
Investeringsejendomme
Finansieringsomkostninger
Driftsmidler
Materielle anlægsaktiver
Kapitalandele i dattervirksomheder
Finansielle anlægsaktiver
Anlægsaktiver
Udskudt skatteaktiv
Tilgodehavende vedrørende salg af aktiver
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
Tilgodehavende sambeskatningsbidrag
Tilgodehavender
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver
Aktiver i alt
30
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
45.372 46.748
36 76
62 78
45.470 46.902
57.906 56.783
57.906 56.783
103.376 103.685
9.570 7.844
- 1.287
1.620 1.591
26 22
760 566
11.976 11.310
2.732 5.768
14.708 17.078
118.084 120.763
Note
12
13
13
14
15
16
17
18
-Moderselskabets balance 31. december
Passiver
Selskabskapital
Datterselskabsreserve
Overført resultat
Egenkapital
Hensættelse i øvrigt
Hensættelser
Huslejedeposita fra lejere
Prioritetsgæld
Langfristet gæld
Prioritetsgæld
Bankgæld
Kreditorer m.v.
Gæld til tilknyttede virksomheder
Anden gæld
Kortfristet gæld
Gæld i alt
Passiver i alt
Medarbejderforhold
Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Kontraktlige forpligtelser
Eventualforpligtelser
31
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
65.683 65.683
-6.466 -4.184
59.217 61.499
- 160
- 160
900 898
15.512 36.646
16.412 37.544
23.649 1.310
9 33
1.302 3.942
17.175 16.060
320 215
42.455 21.560
58.867 59.104
118.084 120.763
Noter til moderselskabets årsregnskab
Selskabsomkostninger
Advokathonorar
Revisorhonorar (jf. note 16)
Administrationsomkostninger
Eksterne konsulentomkostninger m.m.
Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder før skat
City Guide B.V.
Egeparken ApS
Unitfond AB
Afskrivning på goodwill
Finansielle indtægter
Finansielle indtægter kan specificeres således:
Øvrige renteindtægter
Kursregulering, gældsposter
Finansielle udgifter
Finansielle udgifter kan specificeres således:
Renteudgifter dattervirksomheder
Øvrige renteudgifter
Renter lånekreditorer
Kursregulering
Omkostningsførte finansieringsomkostninger
Øvrige finansieringsomkostninger
32
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
43 490
516 580
1.047 1.138
666 432
2.272 2.640
- -1.585
2.235 4.564
3,985 1.578
6.220 4,557
-3.382 -1.691
2.838 2.866
30 139
k 444
30 583
1.140 1.027
2.664 2.789
- 941
49 651
40 9
208 267
4.101 5.684
Noter til moderselskabets årsregnskab
33
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
Omstrukturerings- og afviklingsomkostninger
Omkostninger ved salg af datterselskab - 1.112
Rådgiverhonorar - 333
Advokat - 555
Stempelomkostninger - 243
Øvrige - 350
- 2.593
Skat af ordinært driftsresultat
Den udgiftsførte selskabsskat kan specificeres således:
Årets aktuelle skat 0 0
Skat i dattervirksomhed 1.316 2.056
Skatteeffekt af sambeskatning med dansk dattervirksomhed -760 -566
Forøgelse af skatteaktiv -1.725 -2.625
Årets skat i alt -1.169 -1.135
der fordeler sig således:
Skat af ordinært resultat -1.050 -996
Skat af egenkapitalbevægelser -119 -139
Årets skat i alt -1.169 -1.135
Skat af ordinært resultat forklares således:
Beregnet 34% af ordinært resultat før skat -885 -1.384
Skatteeffekt af:
Ikke fradragsberettiget amortisation på koncerngoodwill 1.150 575
Ikke fradragsberettigede omkostninger 27 259
Lavere skatteprocent i udenlandsk dattervirksomhed -184 -66
Afgang udenlandsk dattervirksomhed - -380
Aktivering af underskud fra før sambeskatning -1.141 -
Reduktion af aktivering af skatteaktiv som følge af nedsættelse
af selskabsskatten 598 -
Reduktion af hensættelse til udskudt skat i dattervirksomhed
som følge af nedsættelse af selskabsskat -615 -
-1.050 -996
Betalte skatter i året udgør Q 0
Noter til moderselskabets årsregnskab
34
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
Materielle anlægsaktiver, investeringsejendomme
Samlet anskaffelsessum 1. januar 63.339 60.847
Valutakursregulering - -212
Tilgang til kostpris - 2.704
Samlet anskaffelsessum 31. december 63.339 63.339
Samlede opskrivninger 1. januar 3.211 -
Valutakursregulering - -
Årets opskrivninger 213 3.211
Tilbageførte opskrivninger - -
Tilbageførte opskrivninger på afhændede ejendomme - -
Samlede opskrivninger 31. december 3.424 3.211
Samlede nedskrivninger 1. januar -19.802 -17.418
Valutakursregulering - 57
Årets nedskrivninger -1.589 -2.441
Tilbageførte nedskrivninger - -
Tilbageførte nedskrivninger på afhændede ejendomme - -
Samlede nedskrivninger 31. december -21.391 -19.802
Regnskabsmæssig værdi 31. december 45.372 46.748
Anvend- Regnskabs-
Anskaf- elses- Årlig leje mæssig værdi
felsesår Areal (kvm) formål (DKK 1.000) Afkast (%)(DKK 1.000)
Dortheavej, København 1990 3.388 K/I 2.227 1) 22.736
Folkert Elsingastraat,
Rotterdam 1990 1.962 1.543 I) 16.507
Folkert Elsingastraat,
Rotterdam 1997 876 194 1) 6.129
Ejendomme i moder-
selskabet 6.226 3.964 45.372
Forkortelser:
K = Kontor
I = Industri
1) Værdiansat til salgssum i 1999
Noter til moderselskabets årsregnskab
Finansieringsomkostninger og driftsmidler
Anskaffelsesomkostninger 1. januar
Tilgang
Afgang i året
Anskaffelsesomkostninger 31. december
Afskrivninger/omkostningsført tidligere år
Årets afskrivninger/omkostningsført i året
Tilbageført vedrørende årets afgang
Afskrivninger/omkostningsført 31. december
Regnskabsmæssig værdi 31. december
35
Finansierings-
omkostninger Driftsmidler
DKK 1000 DKK 1000
140 187
-38 .
102 187
64 109
19 16
-17 .
66 125
36 62
Noter til moderselskabets årsregnskab
Finansielle anlægsaktiver
36
Regnskabsårets investeringer i samt værdireguleringer på aktier i dattervirksomheder, kan
specificeres således:
Egeparken Unitfond
Corp. N.V. ApS AB
DKK 1000 DKK 1000 DKK 1000
Anskaffelsespris l. januar 4l 203 35.021
Årets tilgang - - -
Afgang 41 - -
Anskaffelsespris
31. december 0 203 35.021
Værdireguleringer 1. januar -41 27.988 -587
Regulering som følge af ændring i
anvendt regnskabspraksis - -5.229 -
Kursregulering til ultimokurs - - -397
Årets resultatandele før skat - 2.235 3.985
Skat på resultatandele - -760 -1.171
Afskrivning på goodwill - - -3.382
Tilbageført værdireguleringer 41 - -
Værdireguleringer
31. december 0 24.234 -1.552
Regnskabsmæssig værdi
31. december 0 24.437 33.469
Resterende positivt forskels-
beløb, der indgår i ovenstående
regnskabsmæssige værdi, udgør
pr. 31. december 0 0 28.750
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder kan specificeres således:
Selskabs- Stemme og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Egeparken ApS København t.DKK 200 100%
Unitfond AB Helsingborg t.SEK 1.000 100%
10.
11.
37
Noter til moderselskabets årsregnskab
1998 1997
Udskudt skatteaktiv
Bevægelserne i udskudt skat kan specificeres således:
Udskudt skat l. januar 7.844 0
Regulering som følge af praksisændring - 5.219
Udskudt skatteaktiv 1. januar reguleret 7.844 5.219
Årets regulering 1.726 2.625
Udskudt skatteaktiv 31. december 9.570 7.844
Det udskudte skatteaktiv kan specificeres således:
Investeringsejendomme -1.111 4.677
Andre anlægsaktiver 37 35
Anden hensættelse - 54
Skattemæssige underskud 10.644 3.078
9.570 7.844
Den skattemæssige underskudsfremførsel i Unit Trust A/S kan som følge af skattereg-
lerne anvendes til nedbringelse af skat af fremtidig indtjening i dette selskab. Endvidere
kan den skattemæssige underskudsfremførsel hidrørende fra sambeskatningsperioden med
datterselskabet Egeparken ApS, ligeledes anvendes til nedbringelse af fremtidig indtjening
i dette selskab.
Som følge af den stedfundne reorganisering, herunder salg af ejendomme samt forvent-
ning til den positive udvikling i selskabet vurderes den fornødne, fremtidige indtjening at
være til stede.
Det udskudte skatteaktiv er indregnet med fuld værdi, for den del der vedrører sambe-
skatningsperioden med datterselskabet Egeparken ApS. Udskudt skatteaktiv vedrørende
tiden før sambeskatningsperioden, er alene medtaget i det omfang, der forventes at være
tilstrækkelig fremtidig indtjening, herunder ved salg af den resterende ejendom.
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
Likvide beholdninger
Spærret indestående til brug for vedligeholdelse
og nedbringelse af gæld 581 1.858
Indestående på bankkonti m.v. 2.151 3.910
2.732 5.768
12.
13.
Noter til moderselskabets årsregnskab
Egenkapital
Bevægelserne i egenkapitalen kan specificeres således (t.DKK):
Selskabs- Datterselskabs- Overført
38
kapital reserve resultat I alt
Egenkapital 1. januar 1998 65.683 -6.186 59.497
Akkumuleret virkning af ændring
i anvendt regnskabspraksis - - 2.002 2.002
Egenkapital 1. januar 1998,
tilpasset 65.683 - -4.184 61.499
Kursregulering af datterselskabsaktier
til ultimokurs - -397 - -397
Omkostninger ved kapitalforhøjelse - - -450 -450
Skat af egenkapitalbevægelser - - 119 119
Resultatdisponering - 1.522 -3.076 -1.554
Overførsel til overført resultat - -1.125 1.125 0
Egenkapital 31. december 1998 65.683 0 -6.466 59,217
Selskabskapitalen består af 13.163.600 stk. aktier å nominelt DKK 5. Ingen aktier er
tillagt særlige rettigheder.
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
Prioritetsgæld
DKK 18.858 20.859
DEM 4.,443,545 å kurs 380,85 16.923 17.097
NLG 1.000.000 å kurs 338,02 3.380 -
39.161 37.956
Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført
under kortfristet gæld 23.649 1.310
Afdrag der forfalder efter 1 til 5 år 12.707 36.646
Af den langfristede gæld forfalder til betaling
efter 5 år 2.805 -
Prioritetsgæld i alt 39.161 37.956
14.
15.
16.
Noter til moderselskabets årsregnskab
Medarbejderforhold
Personaleudgifter udgør følgende beløb:
Lønninger og gager
heraf udgør gager og vederlag til direktion og bestyrelse:
Direktion
Bestyrelse
Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere
Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Samlet honorar til PricewaterhouseCoopers:
Revision
Andre ydelser
heraf prospektomkostninger ført direkte på egenkapital
og omstrukturerings- og afviklingsomkostninger
og omkostninger ved erhvervelse af Unitfond AB,
aktiveret som købsomkostninger
Samlet honorar til Alex Ankjær-Jensen udgør:
Revision
Andre ydelser
Samlet honorar til selskabets fratrådte revisor
Baagøe Schou, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab:
Revision
Andre ydelser
heraf prospektomkostninger ført direkte på egenkapital
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
39
1998 1997
DKK 1000 DKK 1000
158 258
0 0
158 258
158 258
1 1
225 225
244 1.076
- -228
- -333
- -265
469 475
40 i
40 -
15 40
8 95
- -30
7 105
Til sikkerhed for prioritetsgæld t.DKK 39.161 er der givet pant i grunde og bygninger,
hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 1998 udgør t.DKK 45.372.
17.
18.
40
Noter til moderselskabets årsregnskab
Kontraktlige forpligtelser
Selskabet har indgået en leasingaftale, der udløber i juli 1999 med en årlig ydelse på
t.DKK 21.
Selskabet har indgået en huslejeaftale, der udgør i alt t.DKK 238 i uopsigelighedsperio-
den. Lejekontrakten kan opsiges fra den 1. september 2000 og har derefter en opsigelses-
periode på 3 måneder.
Eventualforpligtelser
Selskabet har overtaget sædvanlig momsreguleringsforpligtelse ved erhvervelse af ejen-
dom.
MNE/rtf 200.71705.98/R98029wpd