Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

ÅRSREGNSKAB 1998 .

— EJENDOMSSELSKABET EEC A/S

 

 

dkendt på

elskabets ovdvevt

 

EJENDOMSSELSKABET EEC A/S ÅRSREGNSKAB 1998

Hjemsted:
Reg. nr.:
Mornas nr.:
Aktiekapital:
Fondskode:
Aktivitet:

Bestyrelse:

Direktion:

Revisorer:

 

Amaliegade 37, 1256 København K.
A/S 191.219 EN  EDuvere ou
14 24 60 45 JT |!
Kr. 151.000.000

1017136

 

Selskabets formål er køb, salg og investe-
ring i fast ejendom og værdipapirer, samt
al anden efter bestyrelsens skøn dermed
beslægtet virksomhed.

Advokat Niels Heering (formand)
Direktør Jens Erik Udsen
Direktør Tommy Pedersen

Per W. Hallgren

Grothen & Perregaard,
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Arthur Andersen

Statsautoriserede revisorer

Gorrissen Federspiel Kierkegaard

 

Selskabets ordinære generalforsamling afholdes den 15. april 1999
klokken 16.30i:

 

 

Foreløbig dagsorden :

 

 

Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed
i det forløbne år.

Fremlæggelse af det reviderede årsregnskab til godkendelse.
Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab.
Beslutning om decharge for direktion og bestyrelse.
Bemyndigelse til erhvervelse af egne aktier.

Bemyndigelse til bestyrelsen til - indtil næste general-
forsamling - at lade selskabet erhverve egne aktier indenfor
en samlet pålydende værdi af i alt 10% af selskabets aktie-
kapital jvf. aktieselskabslovens $ 48. Vederlaget må ikke
afvige fra den på erhvervelsestidspunktet på Københavns

Fondsbørs fastsatte gennemsnitskurs med mere end 10%.

Behandling af forslag som måtte være fremsat af bestyrelsen
eller aktionærer:

Bestyrelsen foreslår selskabets vedtægter &$ 3A ændret,
således at fristen for bestyrelsens bemyndigelse til udvidelse
af selskabets aktiekapital forlænges til 1. april 2003.

Valg af medlemmer til bestyrelsen.

Valg af revisorer.

Eventuelt.

 

 

 

 

 

D
ir

mens?
i (ig i Bd
7 = G w
åg ER & G Bens
p = i z uw
z Wi værn Em ved
$ y ( ag 2

årm

  
 

  

  

 

HOVEDTAL

Lejeindtægter m.v.

Driftsudgifter

Bruttoresultat
Administrationsudgifter

Resultat før finansielle poster
Finansielle poster netto

Resultat før kurs- og værdiregulering
Kurs- og værdiregulering netto
Resultat før skat og ekstraordinære poster
Skat af årets resultat

Resultat før ekstraordinære poster
Ekstraordinære poster netto

Årets nettoresultat

Investeringsejendomme m.v.
Omsætningsaktiver i alt
Aktiver i alt

Aktiekapital
Egenkapital i alt
Hensættelser i alt
Langfristet gæld i alt
Kortfristet gæld i alt

Passiver i alt

 

1998

68.265
-14.454
53.811
-3.368
50.443
-33.849
16.594
32.708
49.302
-15.343
33.959
0
33.959

756.737
14.854
711.591

151.000
195.562
30.557
497.474
47.998
771.591

11997

50.891

8.793
42.098
3.255
38,843
31.897
6.946
2.431
9377.

-2.575
6.802
0
6.802

552:421
19.579
572.000

112.000
127.083
7.349

396.113
41.455

572.000

1996.

35,363

7.321
28.042
2855
95,187

-23.515. |

1.672

4176
5.848.

-1:193

4.655
4.655.

"557.511
"87.020

644.531

112:000.
120.281.
3762 |
238.449
64.494

386.188

134.300.
644.531

1995

"30.459
5,075
25.384
:-2:566:

22.818
-21.040

1778

1.082

2.860

331
2.529
— 843
3.372

371.738
10.203

381.941

74.503

78.233

765

381.941

1994

22.204
" -3,160
19.044
-2.040
"17.004
16.931
73
1.583
1.656
10
1,656
2.017
3,673

" 307.921

"3,891

"311.812

74.503
115,105
0
223.766
12.941
311.812

 

NØGLETAL

Resultat før kurs- og værdiregulering/

gns. egenkapital

Resultat før skat/gns. egenkapital
Forrentning af egenkapital
Udlejningsprocent
Egenkapitalens andel af balancen
Resultat pr. 100 kr. aktie

Udbytte pr. 100 kr. aktie

Indre værdi

Børskurs pr. 31. december
Børskurs/indre værdi

1998 … 1997 … 1996

9,5% 1 5,6% 21%
28,3% 1:::7,6%. 7 3%

195% 0 55%" 58%
99,7% 997% — 97,0%.

25,3% " 22,2%' — 18,7%

237 0 61 63
50 00 00
130 113 107
1900120 105
0,92 1,06 0,98

Beløbsstørrelser anvendt ved beregning

af nøgletal, der ikke fremgår af hovedtal :

Gns. aktiekapital
Gns. egenkapital

Definitioner :

Resultat pr. 100 kr. aktie:

Indre værdi:

Forrentning af egenkapital:
Egenkapitalens andel af balancen:

143.100 112.000: 74.503
173.931 123.682 — 80.509

Resultat før ekstraordinære poster/gns.

Egenkapital ultimo/aktiekapital ultimo.

Resultat før ekstraordinære poster/gns.

Egenkapital ultimo/balancesum ultimo.

1995

2,3%
3,7%
3,3%

20,5%
3,4
0,0

105

104
0,99

74.503
76.669

950%

1994.

0,1%
2,6%
2,6%
95,0%
24,1%
2,6
0,0
101
103
1,02

64.552
… 63.105

aktiekapital x 100.

egenkapital.

 

 

 

 

 

 

I december måned 1998 blev selskabets kapital
udvidet med nominelt t.kr. 39.000. Udvidelsen
blev gennemført ved en rettet kontant emission
og en rettet apport emission.

Emissionen blev gennemført til kurs 113 og
tilførte Selskabet et nettoprovenue på t.kr.
42.070 efter fradrag af emissionsomkostninger
på t.kr. 2.000. Provenuet indgik som delvis
finansiering i forbindelse med købet af 7 investe-
ringsejendomme for i alt t.kr. 195.250. Af de 7
investeringsejendomme er 1 ejendom erhvervet i
2. halvår 1997 og 6 ejendomme er erhvervet il.
halvår 1998.

Efter gennemførsel af emissionen udgør Selska-
bets aktiekapital t.kr. 151.000

 

Millioner

Aktiekapital

200
190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
o

 

   

1993 1994 1995 1996 1997 1998

ON
Lod

 
 
 

2 kW 2000

Selskabet indgik i januar 1999 betinget aftale
med Finansieringsselskabet Gefion A/S om køb
af de 3 kontortårne beliggende i Parken i Køben-
havn for en samlet købesum på t.kr. 220.000
med overtagelse den 1. januar 1999. Købet af
kontortårnene er nærmere beskrevet i afsnittet
Fremtidsudsigter.

 

Selskabet har i 1998 investeret i 6 erhvervsejen-
domme for i alt t.kr. 188.007.

Ejendommenes samlede areal udgør ca. 22.500
m” svarende til en anskaffelsessum pr. m2 på kr.
8.355. Ejendommene er fuldt udlejet, og det
samlede resultat før renter udgør årligt ca. t.kr.
16.000 svarende til et afkast på 8,5% p.a.

Der er tale om hver for sig velbeliggende ejen-
domme, der fremtræder velvedligeholdte og tids-
svarende. En enkelt ejendom - Finsensvej 86,
Frederiksberg - skal i 1999 gennemgå en udven-
dig renovering. Omkostningerne hertil, anslået
t.kr. 5.000, er modtaget fra sælger af ejendom-
men.

Den samlede anskaffelsessum t.kr. 188.007 er
finansieret således:

Kapitaludvidelse t.kr. 39.520
Realkreditlån t.kr. 96.711
Banklån t.kr. 51.776

I alt t.kr. 188.007

Indekstal

 

Investeringseiendomme
Egenkapital

500
Pa

DD QW
&Q.  O
O.  o

 

O
oOo

 

0393 1994 7995 7990 79977998"

 

 

 

 

 

 

Investeringerne i 1998 omfatter følgende ejendomme:

 

Købesum
Årlige lejeindtægter m.v.
Antal m2
Antal lejere
Lejemålstype

 

t.kr. 71.650
t.kr. 6.400
m2 7.529
stk. 6
kontor

Kontorejendom bestående af en totalrenoveret ejen-
dom og en nyopført tilbygning på ca. 3.000 m2. Ejen-
dommen er beliggende ud til Lersø Park Allé og inde-
holder kontor- og undervisningslokaler. Lejere er
bl.a. Lægemiddelindustriforeningen, Dansk Foto

Agentur og Rank Xerox.

 

Købesum

Årlige lejeindtægter m.v.

Antal m2
Antal lejere
Lejemålstype

Købesum
Antal m2

Antal lejere
Lejemålstype

Dy

 

 

 

Årlige lejeindtægter m.v.

t.kr. 32.200
t.kr. 3.508
m2 6.579
stk. 18

kontor, butik og lager

Erhvervsejendom beliggende på hjørnet af Flintholms
Alle og Finsensvej. Ejendommen vil i 1999 gennemgå
en udvendig renovering af facader, vinduer og belæg-
ninger. Lejere er bl.a. A & O Johansen og Frederiks-
berg Kommune.

  

t.kr 50.000
t.kr. 4.590
m2 2.911
stk. 14

kontor, butik og bolig.

Total nyistandsat butiks og kontorejendom beliggen-
de på Strøget tæt på Kultorvet. Lejere er bl.a. en sko-
butik, børsmæglerselskab og restaurant Baron von

 

 

Investeringerne i 1998 omfatter følgende ejendomme:

  

Købesum t.kr. 8.000
Årlige lejeindtægter m.v. t.kr. 786
Antal m? m2 1.468
Antal lejere stk. 12
Lejemålstype butik og bolig.

Markant ejendom beliggende på Torvet i Ringsted.
Indeholder boliger samt guldsmed og skobutik.

ma

 

Købesum t.kr. 11.200
Årlige lejeindtægter m.v. t.kr. 1.050
Antal m? m? 2.106
Antal lejere stk. 2
Lejemålstype kontor

Forholdvis nyopført kontorbygning beliggende i
erhvervsområdet i Vejle. Lejere er bl.a. DAC Data.

Skomagervej 3-5, Vejle

Købesum t.kr. 11.700
Arlige lejeindtægter m.v. t.kr. 1.081
Antal m? m? 1.810
Antal lejere stk. 5
Lejemålstype kontor

Forholdvis nyopført kontorbygning beliggende i
erhvervsområdet i Vejle . Lejere er bl.a. Kinnarps,
Veterinærdirektoratet og Baan Nordic.

 

 

 

 

 

11

 

 

 

  

Resultatet før skat udgør i 1998 t.kr. 49.302
sammenlignet med 4.kr. 9.377 i 1997.

Resultat før kurs- og værdireguleringer udgjorde
t.kr. 16.594 sammenlignet med t.kr. 6.946 i 1997.

Resultatet før kurs- og værdireguleringer svarer
til Selskabets forventninger som meddelt i Sel-
skabets halvårsmeddelelse den 18. august 1998
og senere fondsbørsmeddelelser.

Fra regnskabåret 1996 ændrede Selskabet regn-
skabspraksis til at Selskabets ejendomme opta-
ges til markedsværdi. Reguleringer til markeds-
værdi føres over resultatopgørelsen, når de er
betydende for den samlede værdiansættelse.

For regnskabsårene 1996 og 1997 foretog Sel-
skabet ikke værdiregulering af ejendommene.

De nuværende markedsforhold for investerings-
ejendomme er for tiden meget gunstige, bl.a.
begrundet i:

+ Efterspørgslen på kontorlejemål i den
type ejendomme, som Selskabet er i
besiddelse af, har gennem de senere år
været stigende.

+ Stigende efterspørgsel på velbeliggende
og velordnede kontorejendomme.

. Stigende ejendomspriser og dermed
reduceret afkastkrav.

. Lejeniveauet for kontorejendomme er
generelt steget.

e Renteniveauet er faldet.

+ Markedsforholdene synes stabiliseret.

 

 

Efter i 1996 og 1997 af forsigtighedshensyn at
have afventet, om den gunstige udvikling var et
udtryk for en mere vedvarende ændring i mar-
kedsforholdene, har Selskabet besluttet dels at
foretage en egentlig justering af værdiansættel-
sen ultimo 1998 og dels præcisere principperne
for fremtidige værdireguleringer. Dette er nær-
mere beskrevet i afsnittet Værdiansættelse.

Værdiansættelsen har i regnskabsåret 1998 med-
ført en nettoværdiregulering på t.kr. 32.708 sva-
rende til en værdiforøgelse på knap 5%. Det er
Selskabets opfattelse at der fortsat er tale om en
forsigtig værdiansættelse, idet ejendommene
herefter er værdiansat til en markedsværdi, der
gennemsnitligt svarer til et årligt afkast på 8,1%
p.a. mod tidligere 8,5% p.a.

Resultatet efter skat udgør t.kr. 33.939 sammen-
lignet med t.kr. 6.802 i 1997.

Resultat før kurs- værdireguleringer t.kr. 16.594
svarer til 9$,5% af den gennemsnitlige egenkapi-
tal (1997: 5,6%), og resultat før skat t.kr. 33.959
svarer til 19,5% af den gennemsnitlige egenkapi-
tal ( 1997: 5,5%). Resultatforbedringen er et
udtryk for den ajourførte værdiansættelse, men
også udtryk for en forbedret ejendomsdritt.

Bestyrelsen anser resultat for 1998 for tilfreds-
stillende.

Bruttoresultat
70r
60

Millioner
AR
&
I

 

 

 

1993 1994 1995 1996 1997 1998

 

1998 1997 11996 1995 1994
Ejendomme: É
Lejeindtægt 58.973 47.626 : 31.614 27.756 22.204
Driftsudgifter 710.064. -7,835 24.745 | -3.392 -3.160
Resultat af udlejning 48.909 39,791 - 26.869 24,364 19.044
Bygningsservice:
Omsætning 6.064 1.767. 3.172. 2366. 0
Driftsudgifter 4.390  .-958. : -2.576  -1,683 (0
Resultat af bygningsservice 1.674 "809 : 596 | 683 0
Øvrige indtægter 3.228 1.498. 577. —… 337 0

I alt bruttoresultat 53.811 — 42.098 — 28.042 25.384 | 19.044

 

 

 

 

  

 

Den samlede omsætning udgør i 1998 t.kr.
68.265, heraf udgør lejeindtægter t.kr. 58.973.
Lejeindtægterne er i 1998 forøget med ca. 15%.
Fremgangen kan henføres til nettoforøgelsen af
ejendomsinvesteringerne i forhold til 1997 samt
en fortsat tilfredstillende udlejningsprocent, som
p.t. udgør 99,7%. Hertil kommer leje- og indeks-
reguleringer. Den samlede årlige lejeregulering
vil med de seneste investeringer og en årlig infla-
tion på 2,5% udgøre ca. t.kr. 2.000 årligt.

Udviklingen i ejendommenes driftsudgifter føl-
ger det forøgede aktivitetsniveau. De relativt fal-
dende driftsomkostninger er udtryk for, at Sel-
skabet efterhånden har nået en størrelse hvor
stordriftsfordelene realiseres. Omkostningsni-
veauet på næsten samtlige påvirkelige omkost-
ningstyper som renovation, forsikring, renhold,
vedligehold af ejendomme og installationer er
faldende. Selskabet har for næsten samtlige
omkostningstyper indgået aftaler med faste leve-
randører. Aftalerne ajourføres årligt i forhold til
prisudvikling og aktivitetsniveau og indgåes på
vilkår der sikrer, at besparelser kommer Selska-
bet og dermed aktionærerne tilgode.

Udlejningsprocent
100

 

 

 

 

Skomagervej 3-5, Vejle

Øvrige indtægter omfatter i al væsentlighed
administrationsindtægter. I 1998 har Selskabet
varetaget administration og drift/vedligehold af
eksterne ejendomme på i alt ca. 35.000 m?

Bygningsservice varetager drift, renhold, vedlige-
hold og indretning af Selskabets egne ejendom-
me. Bygningsservice udfører tilsvarende ydelser
på ejendomme, som Selskabet har i administra-
tion.

Bruttoresultatet svarer til 7,8% af ejendomme-
nes gennemsnitlige bogførte værdi sammenlignet
med 7,6% i 1997.

 

lår
12
10

Procent

O N AA Os

 

 

 

Aoministrationsudgifter

1998 — 1997 — 1996 —— 1995 1994

Omsætning 68.265 — 50.891 35.363 30.459 22.204

Administrationsudgifter
incl. afskrivninger 3.368

 

2566 2.040

Administrationsprocent 4,9 el 81 i 840 9,2

 

Omkostninger til administration og afskrivninger
af driftsmateriel udgjorde i 1998 t.kr. 3.368, sva-
rende til en stigning på 3,5%. Udviklingen i Sel-
skabets administrationsprocent er et synligt
udtryk for effektivitet og realisering af stordrifts-
fordele. Såfremt der til ovennævnte lejeindtægter
m.v. tillægges lejeindtægter på ejendomme som
Selskabet har i administration, udgør administra-

tionsprocenten ca. 4%. Finansielle udgifter

Finansielle udgifter netto udgjorde i 1998
t.kr. 33.849 mod t.kr. 31.897 i 1997. Stignin-
gen er en kombination af 2 modsatrettede
forhold. Dels finansielle udgifter til finansie-
ring af forøgelsen af ejendomsporteføljen og
dels omlægning af lån til en lavere rente. Til
finansiering af årets investeringer er optaget
realkreditlån på t.kr.96.711 og banklån på

 

t.kr. 51.776.
Industriparken 44, Ballerup
Gennemsnitlig Gennemsnitlig
rente løbetid
1998 1997 1998 1997
Danske realkreditlån 64% 7,7 % l5Sår 18, år
Tyske realkreditlån 6,7 % 6,9 % 18år 19 år

Banklån 64% 6,6 % 14år 14 år

 

 

 

 

  

Selskabet har i 1998 omlagt samtlige danske
realkreditlån (konvertible annuitetslån) til en
løbetid på 15 år på basis af 5% obligationer.
Omlægningen er foretaget til kurs 98,10 - 98,50.
Renten er fast i hele løbetiden. Omlægningen er
den væsentligste årsag til de relativt faldende
finansielle udgifter. På trods af omlægningen fra
20 årlige lån til 15 årlige lån og det derved større
afdrag pr. termin, er Selskabet fortsat i stand til

   

N
OD

Millioner

mrgreen EET Eree gore 1

L

1993 1994 1995 1996 1997 1998

mn O (mn O 01

 

værdiansættelsen af Selskabets
ejendomme ultimo 1998 resulterede
i en opskrivning før skat på t.kr.
32.708 svarende til en forøgelse på
5% af den bogførte værdi primo.

 

Selskabet har afsat udskudt skat
med 32%. Den udskudte skat udgør
t.kr. 15.343. Der påhviler ikke Sel-
skabet aktuel skat for 1998.

 

at generere et positivt cashflow. Fastrenteperio-
den på Selskabets banklån er i december måned
forøget, og der er nu indgået fastrenteaftaler
(Renteswaps og Forward Rate Agreement) på
samtlige banklån indtil udgangen af år 2005.
Fordelingen af fastrenteperioderne for Selska-
bets samlede låneportefølje primo 1999 er angi-
vet i nedenstående tabel:

Fastrente- Andel af

periode låneportefølje
0 - 2 år 2%
3 - 5 år 14%
6-10 år 43%

11 - 15 år 39%

16 - 20 år 2%

 

Millioner

nm O Mm O Mm
i
då
É
f

 

1993 1994 1995 1996 1997 1998

 

 

Torvet 2, Ringsted

Bestyrelsen foreslår følgende overskudsdisponering:

Til disposition:

Overført fra sidste år

Udlodning af udbytte fra datterselskaber
Årets overskud

I alt

Der foreslåes anvendt således:
Opskrivningshenlæggelse
Henlæggelse til datterselskabsreserve
Udlodning af udbytte

Overført til næste år

I alt

Selskabet har nu nået et niveau for resultat før
kurs- og værdireguleringer, der medfører, at
bestyrelsen vil foreslå generalforsamlingen, at
der udbetales et udbytte på kr. 5,00 pr. aktie.

t.kr. 7.297
t.kr. 15.620
t.kr. 33.959

t.kr. 56.876

t.kr. 9.484
t.kr. 22.059
t.kr. 7.550
t.kr. 17.783

t.kr. 56.876

Selskabets ledelse forventer, at Selskabets
udbyttepolitik i fremtiden vil være en udlod-
ning af ca. 1/3 af resultatet før kurs- og værdi-
reguleringer,

 

 

17

 

 

 

  

 

De samlede aktiver udgjorde ultimo 1998 t.kr.
771.591 sammenlignet med t.kr. 572.000 i 1997.
Forøgelsen kan henføres til de gennemførte
investeringer i 1998 og de i 1998 foretagne vær-
direguleringer. Ejendomsporteføljen er nærmere
beskevet i afsnittet Ejendomsporteføljen.

Pantebreve t.kr. 2.202 omfatter kursværdien af 2
almindelige 9% sælgerpantebreve, som er
udstedt i forbindelse med salget af 2 boligudlej-
ningsejendomme i 1997, Pantebrevene er i marts
måned 1999 indfriet af debitor til kurs 100.

Salgsbeholdning af ejendomme udgør ejendom-
men Halmstadgade 2, Århus. Datterselskabet
Ejendomsselskabet EEC III A/S har solgt ejen-
dommen på en betinget salgsaftale med overdra-
gelse den 1. maj 1999. Ejendommen er i øjeblik-
ket under ombygning og forventes færdiggjort i
begyndelsen af april måned 1999. Ejendommens
bogførte værdi er tillagt afholdte ombygningsud-
gifter og fratrukket restgælden på prioritetslån,
byggelån og modtaget kontant udbetaling

 

 

Selskabets langfristede gæld udgjorde ultimo
1998 t.kr. 497.474 mod t.kr. 396.113 i 1997.
Forøgelsen t.kr. 101.361 kan henføres til nettofi-
nansieringen af årets køb og salg af investering-
sejendomme.

Stigningen i Selskabets kortfristede gæld kan i al
væsentlighed henføres til hensættelse til udbytte
for 1998 t.kr. 7.550.

Hensættelse til istandsættelse omfatter i al væs-
entlighed beløb modtaget fra sælger ved ejen-
domskøb til udbedring af forestående vedlige-
holdelsesarbejder.

Hensættelser til udskudt skat udgjorde ultimo
1998 t.kr. 22.692. Anvendt skatteprocent er i
1998 ændret fra 34 til 32.

 

 

 

1998 — 1997 199% ' 1995 1994
Aktiekapital 151.000 112.000 112.000" 74.503. 74.503
Overkurs ved emission 3.070 9 0 BRUDE RUN
Opskrivningshenlæggelse 22.242 sas 0 un er
Valutakursregulering 234 ØB 1934 338. 582
Reserve for egne aktier 28 sr28 012 orden
Overført resultat 18.988 821  " 8.035 3.346. 20:
Egenkapital 195.562 083. 120.281. 78.233: 75.105.
Egenkapitalandel 25,3% 222% 18,7% 205%. 241%:

 

Selskabet har ultimo 1998 et likviditetsbered-
skab på t.kr. 46.000. Selskabets likviditesbered-
skab i 1999 forventes ikke at udgøre mindre end
t.kr. 50.000.

 

Selskabet har herudover tilsagn fra kreditinsti-
tutterne om realkredit- og bankfinansiering i et
omfang der muliggør en betydelig vækst i ejen-
domsinvesteringerne.

 

 

 

 

Fra regnskabsåret 1996 ændrede Selskabet regn-
skabspraksis til at Selskabets ejendomme opta-
ges til markedsværdi. Reguleringer til markeds-
værdi føres over resultatopgørelsen, når de er
betydende for den samlede værdiansættelse.

For regnskabsårene 1996 og 1997 foretog Sel-
skabet ikke værdiregulering af ejendommene.

De nuværende markedsforhold for investerings-
ejendomme er for tiden meget gunstige, bl.a.
begrundet i:

e Efterspørgslen på kontorlejemål i den type
ejendomme som Selskabet er i besiddelse
af, har gennem de senere år været stigende.

. Stigende efterspørgsel på velbeliggende og
velordnede kontorejendomme.

 

Ændringer i  markedsforholdene omfatter
efterspørgsel på investeringsejendomme, efter-
spørgsel på lejemål, renteniveau og rentefor-
ventninger etc.

Disse faktorer påvirker kravene til aflkastpro-
center og dermed ejendomsværdierne.

Ændringer i ejendommenes nettoresultater omfat-
ter i det væsentligste ændringer i årlige lejeindtæg-
ter (almindelige lejereguleringer), ændringer i
driftsudgifter samt ændringer i tomgang.

 

Ejendommenes nettoresultater kan forbedres
ved udvikling af ejendommene, f.eks. ændring
af ejendommenes anvendelse, istandsættelser,
genudlejning til højere leje, køb til fordelagtig
pris etc. Selskabet har i perioden 1996-1997

 

 

. Stigende ejendomspriser og dermed redu-
ceret afkastkrav.

. Lejeniveauet for kontorejendomme er
generelt steget og er fortsat stigende.

. Renteniveauet er faldet.

. Markedsforholdene synes stabiliseret.

Efter i 1996 og 1997 af forsigtighedshensyn at
have afventet, om den gunstige udvikling var et
udtryk for en mere vedvarende ændring af mar-
kedsforholdene, har Selskabet besluttet dels at
foretage en egentlig justering af værdiansættel-
sen og dels præcisere principperne for fremtidi-
ge værdireguleringer. Værdireguleringer af ejen-
domme kan i det væsentligste begrundes i føl-
gende 3 faktorer:

Gennem de senere år er kravene til afkastpro-
center reduceret med deraf følgende stigende
ejendomsværdier, uden at Selskabet har foreta-
get værdireguleringer.

 

Selskabets ejendomme har i 1996-1998 med
udgangpunkt i disse faktorer udvist forbedret
nettoresultater.

foretaget en række genudlejninger til højere
leje samt foretaget en række fordelagtige køb af
ejendomme, uden at Selskabet har foretaget
værdireguleringer.

Værdiansættelsen af samtlige ejendomme er
foretaget efter samme principper som oplyst i
Selskabets børsprospekt i december 1998. Der
anvendes følgende model:

(1) Årlige lejeindtægter

(2) Eventuel +/+ regulering af eksisterende
leje til anslået markedsleje

(3) Driftsudgifter
Skatter, afgifter, forsikring m.m.
Indvendig og udvendig renhold
Etc…

(4) Udvendig vedligeholdelse

(5) Administration

(6) = Nettoresultat

(7) Afkastkrav

(8) Markedsværdi=Nettoresultat (6) / Afkastkrav x 100
+ Depositum

(1) For ledige arealer er anslået en forsigtig markedsleje.
Forholdet er for værdiansættelsen p.t. uden
betydning, idet tomgangen udgør 0,3% af det samle-
de areal.

(2) I ejendomme hvor Selskabet vurderer, at den
eksisterende leje er højere eller lavere end den leje der
vil kunne opnås ved genudlejning, foretages en
regulering.

(4) Til udvendig vedligehold hensættes et beløb pr. m,
der erfaringsmæssigt svarer til de faktiske anvendte
vedligeholdelsesudgifter, med undtagelse af ejendom-
me hvor Boligreguleringsloven fastsætter lovpligtige
hensættelser. .

(5) Til administration hensættes et beløb, der erfarings-
mæssigt svarer til de faktisk anvendte udgifter.

Ovennævnte lejeindtægter og driftsudgifter normaliseres,
således at ekstraordinære driftsforhold elimineres, f.eks. tom-
gang. Markedsværdien fremkommer således på baggrund af
den enkelte ejendoms normaliserede nettoresultat og et til
ejendommen individuelt fastsat afkastkrav. Den af afkastkra-
vet afledte markedsværdi tillægges herefter deposita.

Afkastkrav til Selskabets ejendomme i 1998 er
nøje fastsat med udgangspunkt i de aktuelle

markedsforhold i et interval fra 6,75% p.a. til
9,0% p.a.

Erhvervsejendomme i den indre del af Køben-
havns City er som udgangspunkt værdiansat ud
fra et afkast på 7% p.a. To ejendomme, der kan
karakteriseres som liebhaverejendomme og
hvor den ene desuden delvis indeholder boli-
ger, er værdiansat med udgangspunkt i et afka-
stkrav på 6,75% p.a.

De mest velbeliggende erhvervsejendomme i
udkanten af Københavns City er værdiansat
med udgangspunkt i et afkastkrav på 7,75% -
8% p.a.

Erhvervsejendomme i Storkøbenhavn (excl.
City) er værdiansat med udgangspunkt i et
afkastkrav på 8% p.a. To ejendomme, hvor en
mindre del af det samlede areal udgøres af
lagerlokaler, er værdiansat med udgangspunkt i
et afkastkrav på 9,0% p.a.

Velbeliggende erhvervsejendomme i de større
provinsbyer i Jylland er som udgangspunkt vær-
diansat ud fra et afkast på 8% p.a. Tre butiks-
og boligejendomme som er beliggende på gåga-
der er værdiansat ud fra et afkastkrav på 7%
p.a. En enkelt ejendom, hvor en mindre del af
det samlede areal udgøres af lagerlokaler, er
værdiansat med udgangspunkt i et afkastkrav
på 9% p.a.

Boligejendomme er som udgangspunkt værdi-
ansat ud fra et afkast på 7,5%- 8% p.a. I min-
dre byer er anvendt et afkastkrav på 8% p.a. og
i de større byer er anvendt et afkastkrav på
7,2% p.a.

De to tyske ejendomme repræsenterer ikke et
langsigtet element i Selskabets strategi. Ejen-
dommene forventes derfor afhændet indenfor
en kort årrække.

Afkastkravene til Selskabets ejendomme kan
sammenfattes således:

 

 

21

 

 

 

Butik
Beliggenhed på gågade Bolig Kontor
Indre del af Københavns City 7,00%
Ydre del af Københavns City 7,15%
Storkøbenhavn 8,00%
Sjælland 3,00%
Jylland 7,00% 7,50% 8,00%

Kontor
med lager

9,00%
9,00%
9,00%

Efter den foretagne værdiregulering svarer ejen- == Den foretagne værdiansættelse har i regnskab-

dommenes samlede årlige nettoresultat til et såret 1998 medført en nettoværdiregulering på

afkast på 8,1% p.a. mod tidligere 8,5% p.a. t.kr. 32.708 svarende til en værdiforøgelse på
knap 5%. Det er Selskabets opfattelse, at der
fortsat er tale om en forsigtig værdiansættelse.

Værdireguleringen i 1998 fordeler sig således:

Bogført
værdi før Opskriv- … Nedskriv-
Antalm? regulering ning ning
Erhvervsejendomme 86.940 677.337 61.159 -31.446
Boligejendomme 7.501 31.455 4.590 -1.595
I alt 94.441 708.792 65.749 -33.041

Fordelt på ejendomstype og geografisk belig-
genhed udgør afkastet på Selskabets ejendom-
me efter værdiregulering:

   

Erhvervsejendomme 8,2% København City
Boligejendomme 7,6% Storkøbenhavn excl. City
Samtlige ejendomme 8,1% Øvrige Sjælland

Jylland

Tyskland

Samtlige ejendomme

 

Bogført
værdi efter
regulering

707.050
34.450
741.500

7,9%
8,3%
8,0%
8,0%
9,4%
8,1%

za

y,
Å

62
G

leringer

i Ål
ØR

 

i
£

Selskabet vil årligt foretage en vurdering af
værdiansættelsen på de enkelte ejendomme
efter samme principper der er anvendt for 1998
og som er beskrevet ovenfor. Ændringer af dei
1998 fastsatte afkastkrav vil blive ændret, når
der konstateres vedvarerende ændringer i mar-
kedsforholdene.

Værdireguleringerne føres over resultatop-
gørelsen, når de er betydende for den samlede
værdiansættelse. I de regnskabsår, hvor Selska-
bets ledelse vurderer, at værdireguleringerne
ikke er betydende for den samlede værdiansæt-
telse af ejendommene og dermed ikke bogføres,
vil reguleringerne fremgå af årsberetningen,
hvilket begrundes med den følsomhed, der er
knyttet til vurderingsprincipperne.

 

 

Parken, Øster Allé 50, København Ø

 

 

 

23

 

 

       
 
 
 
 
   
   
   
   
   
   
   
   
 
   

I den følgende gennemgang og beskrivelse af Selskabets
ejendomsportefølje indgår kontortårnene i Parken i
København, som Selskabet erhvervede 1.

januar 1999 på en betinget

købsaftale, jfr. afsnittet om Selskabets gg
fremtidsudsigter. Ejendommen Halmstadsgade
2 i Århus er ikke medtaget, idet Selskabet har
solgt ejendommen på en betinget salgsaftale
med overdragelse den 1. maj 1999. Med
disse ændringer udgør Selskabets ejen-
domsbeholdning pr. 1. januar 1999 føl-
gende ejendomme:

  

Gothersgade 160,
København K

Erhvervsejendomme:

Malervangen 1, Glostrup
Damhaven 3, Vejle

Bruno Leuschner Str., Stendal
Leopoldstrasse, Lemgo

Vadstrupvej 22, Bagsværd
Smedeholm 10, Herlev
Vallensbækvej 45, Brøndby
Stamholmen 173, Hvidovre
Amaliegade 37, København K
Industrivej 59, Rønnede
Skovridergårdsvej 4, Virum
Lundholmvej 7, Holstebro
Skomagervej 3-5, Vejle
Skomagervej 12, Vejle

Finsensvej 86, Frederiksberg

Lersø Parkallé 101, København Ø
Kontortårnene i Parken, København Ø
Bygmestervej 5, København NV
Grenåvej 127, Risskov
Kornmarksvej 6, Brøndby
Nørregade 44, Herning
Industriparken 44 A, Ballerup
Torvegade 16, Vejen
Frederiksborggade 5, København K
Gothersgade 160, København K
Nørregade 7, Holstebro

Nørregade 6-8, Holstebro
Nørregade 9, Holstebro

Vestergade 21 A, Thisted

Køgevej 72, Tåstrup

Nr. Farimagsgade 65-67, København K
Vesterbrogade 32, København V
Admiralgade 25, København K
Torvet 2 / Sct. Hansgade 1, Ringsted

I alt
Nettoværdiregulering
I alt erhvervsejedomme

Boligejendomme:
Østerbakken 21, Thisted
Østergade 11 A-B, Skive
Vestergade 13, Struer
Vestergade 21-23, Struer
Anlægsvej 1, Struer
Bryggergade 8, Struer
Østergade 44, Struer
Østergade 32, Struer

I alt
Nettoværdiregulering
I alt boligejendomme

I alt ejendomme

Tomgang

==
DDDOJDDSOISDJIDJDSOSDSVODSQODBDONOOOCOOODOCOCOUNODOODOOO DD

ODSQOQOGD0DJDdDDT

Opførselsår

1970
1990
1991
1914
1991
1992
1991
1968
1782
1987
1907
1979
1987
1989
1942
1952
1992
1961
1911
1981
1968
1994
1988
1970
1876
1978
1902
1922
1920
1991
1878
1890
1795
1890

1920
1940
1908
1917
1921
1938
1900
1930

Areal m?

2.785
2.915
3.165
1.300
1.756
3.240
3.823
4.543
1.450
1.994
340
5.112
1.810
2.106
6.579
7.529
20.000
4.201
756
4.084
2.679
3.612
2.358
2.911
3.768
706
976
605
1.002
779
3.202
2.561
825
1.468

106.940

777
1.254
706
762
489
760
647
2.106

7.501

114.441

Anskaf-
felsessum

32.600
19.811
42.773
14.840
22.730
30.212
33.763
23.686
18.482
7.080
3.572
10.628
11.931
11.357
32.763
72.888
220.000
28.085
5.109
22.168
17.888
28.559
10.306

50.629

29.122
8.592
11.021
5.405
3.106
6.373
28.162
18.718
6.848
8.130

897.337
29.713
927.050

2.343
3.339
3.595
2.442
3,128
3.514
2.154

10.940

31.455
2.995
34.450

961.500

 

 

25

 

 

 

 

Antal
Antal m?

Bogført værdi i alt

Bogført værdi pr. m”?
Årligt afkast i alt

Primo 1999 omfatter porteføljen 34 ejendomme
med et samlet areal på 106.940 m? og en bogført
værdi på t.kr. 927.050

Selskabet har i 1998 erhvervet 6 ejendomme
med en samlet anskaffelseværdi på t.kr. 188.007

 

Lersø Park allé 101/Strødamvej 50, København Ø

Finsensvej 86, Frederiksberg
Frederiksborggade 5, København K

Torvet 2/Sct. Hansgade 1, Ringsted
Skomagervej 12, Vejle

Skomagervej 3-5, Vejle

Øster Alle 48-56, København Ø (PARKEN)
I alt

Udlejningssituationen har i 1998 udviklet sig til-
fredsstillende. Der er fortsat stor efterspørgsel
efter kontorlejemål, og det ledige areal udgør
knap 1.000 m? svarende til mindre end 1% af
den samlede areal. I 1998 har Selskabet indgået
lejekontrakter for et samlet areal på godt 6.000
m? hvoraf ca. 5.000 m? modsvarer opsigelser

 

1. januar 1999
34 stk.
106.940 m?
927.050 t.kr.
8.670 kr.
8,2% p.a.

og et samlet areal på 22.500 m? svarende til kr.
8.355 pr. m?, Yderligere har Selskabet primo
1999 erhvervet kontortårnene i Parken i Køben-
havn for en samlet anskaffelsesværdi på t.kr.
220.000 med et samlet areal på ca. 20.000 m?.

Areal

7.529 m?
6.579 m”?
2.911 m?
1.468 m?
2.106 m?
1.810 m?
20.000 m?
42.406 m?

modtaget i 1998. Den relative høje omsætnings-
hastighed bekræfter vigtigheden i Selskabets
kundefokusering, ligesom  genudlejningen
bekræfter at Selskabets salgsorganisation funge-
rer tilfredstillende. Selskabet forventer en fortsat
uændret udlejningssituation i 1999.

Fordeling erhverv - årsleje

   

19% 17% Årsleje t.kr.

11% é 0-250
æ 250-500
é 500-1.000
å >1.000

53%

Fordeling erhverv - kvadratmeter

  

Årsleje t.kr.

13%  dé. 0-250

då 250-500
Å:, 500-1.000
då 71000

 

17%

48%

Fordeling erhverv - antal lejere

 

   

49%

Den gennemsnitlige leje i erhvervslokalerne
udgør årligt ca. kr. 750,00 pr. mZ, Den årlige leje
pr. m? varierer naturligvis for hver enkelt ejen-
dom og lejemål, men det er ledelsens vurdering,
at den gennemsnitlige leje for porteføljen som
helhed og for hver enkelt ejendom ikke er risi-
kobetonet ved genudlejning.

Erhvervslejere med en årlig leje på mere end kr.
1 mio. repræsenterer ca. 53% af de samlede
erhvervslejeindtægter og 48% af det samlede
areal. For disse lejere gælder, at der er tale om
enten offentlige institutioner, eller større vel-
konsoliderede virksomheder. Selskabet har på
intet tidspunkt registreret restancer på disse
større lejere. Opsigelsesfristen udgør i gennem-
snit ca. 5 år, spændende fra 6 måneder til 10 år.
Selskabet følger nøje udviklingen hos disse leje-
re og er løbende i kontakt med lejerne, således
at ejendommenes udviklingsplaner løbende
revuderes i overensstemmelse med lejernes for-
ventninger og lokalebehov.

12% Årsleje t.kr. Antal lejere
é 0-250 72
dt 250-500 36
5% é 500-1.000 21
dd 21.000 18

Erhvervslejere med en årlig leje på t.kr. 500 -
1.000 repræsenterer ca. 19% af de samlede
erhvervslejeindtægter og 22% af det samlede
areal.

Erhvervslejere med en årlig leje på t.kr. 250 -
500 repræsenterer ca. 17% af de samlede
erhvervslejeindtægter og 17% af det samlede
areal.

Erhvervslejere med en årlig leje på t.kr. 0 - 250
repræsenterer ca. 11% af de samlede erhvervs-
lejeindtægter og 13% af det samlede areal.

Selskabet har gennem de seneste 4 år måtte
opsige 2 lejemål p.g.a. restancer. Lejemålenes
areal udgjorde i alt ca. 500 m?, og begge lejemål
er genudlejet.

 

 

 

27

 

 

 

Antal

Antal m”

Bogført værdi i alt
Bogført værdi pr. m”
Årligt afkast i alt

Porteføljen indeholder 8 boligejendomme omfat-
tende 7.501 m? med en samlet bogført værdi på
t.kr. 34.450 svarende til ca. 5% af den samlede
portefølje. Den gennemsnitlige bogførte værdi
pr. m? udgør kr. 4.590, og det gennemsnitlige årli-
ge afkast udgør 7,6% p.a.

Hertil kommer boliglejemål beliggende i Selska-
bets erhvervsejendomme, der udgør ca. 5.000 m,
hvorefter det samlede boligareal udgør ca.
12.500 m?, Den gennemsnitlige leje for samtlige
boliglejemål udgør ca. kr. 450 pr. m'.

Andelen af boliglejemål er gennem de sidste par
år reduceret, hvilket bl.a. skyldes salget af 2
større boligejendomme i 1997.

 

Ca. 46% af det samlede areal er beliggende i
Københavns City, og ca. 57% af den samlede leje
vedrører lejemål i Københavns City. Andelen af
ejendomme i Københavns City er således steget
markant gennem de senere år. Afkastet af Sel-
skabets ejendomme i Københavns City udgør
7,9% p.a., og den gennemsnitlige leje udgør kr.
300 pr. m.

Ca. 22% af det samlede areal er beliggende i
Storkøbenhavn og ca. 24% af den samlede leje
vedrører lejemål i Storkøbenhavn. Afkastet af
Selskabets ejendomme i Storkøbenhavn udgør
8,3% p.a., og den gennemsnitlige leje udgør kr.
800 pr. m?.

 

1. januar 1999
8 stk.

7.501 m?
34.450 t.kr.
4.590 kr.
7,6% pa.

Ca. 3% af det samlede areal er beliggende på det
øvrige Sjælland, og ca. 1% af den samlede leje
vedrører lejemål på Sjælland. Afkastet af Selska-
bets lejemål på Sjælland udgør 8,0% p.a. og den
gennemsnitlige leje udgør kr. 395 pr. m?.

Ca. 25% af det samlede areal er beliggende i Jyl-
land og ca. 13% af den samlede leje vedrører
lejemål i Jylland. Afkastet af Selskabets ejen-
domme i Jylland udgør 8,0% p.a., og den gen-
nemsnitlige leje udgør kr. 534 pr. m'.

Ca. 4% af det samlede areal er beliggende i Tysk-
land og ca. 5% af den samlede leje vedrører leje-
mål i Tyskland. Afkastet af Selskabets ejendom-
me i Tyskland udgør ca. 9,4% p.a., og den gen-
nemsnitlige leje udgør kr. 886 pr. m?.

 

Ca. 72% af det samlede areal udgøres af kontor-
lejemål, 10% vedrører butikslejemål og 11%
vedrører boliglejemål. 7% anvendes til lagerlo-
kaler i forbindelse med butikker og kontorer.

Arealfordeling - geografisk 1999 Leje geografisk 1999

46% 57%

d. kon. city å Kon. city

4%

    

  

Storkbh. åd storken.
5%
é Sjælland æ Sjælland
% > Jylland
25% dé: Jylland 13% yllan
22% 3% å Tyskland 24% 1% å Tyskland

Arealfordeling anvendelse 1999

72%

åé kontor
då Butik
dd bager
ds soiig

 

 

Industriparken 44, Ballerup

 

 

 

 

 

 

 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
  

 

 

 

januar måned 1999
betinget aftale med Finansieringsselskabet
Gefion A/S om køb af de 3 kontortårne
beliggende i PARKEN i København.

Selskabet indgik i

Den samlede købesum udgør 220 mio. kr.,
og ejendommene er overdraget med virk-
ning fra den 1. januar 1999, Selskabet for-
venter at egenfinansiere ca. 23% af købe-
summen og fremmedfinansiere ca. 75% af
købesummen med langfristede realkredit-
lån og langfristede banklån.

Ejendommenes samlede nettoresultat
opgjort efter Selskabets principper for vær-
diansættelse udgør årligt t.kr. 17.500 sva-
rende til ca. 8% p.a. før eventuelle drifts-
besparelser.

Kontortårnene indeholder ca.
20.000 m2, og den gennemsnitli-
ge årlige leje udgør ca. kr. 900 pr.
m?. Kontortårnene er fuldt udle-
jet til 13 lejere, hvoraf en enkelt
større lejer har oplyst, at man for-
venter at fraflytte indenfor en
kortere årrække.

Lejerne er bl.a. P. A. Consulting
A/S, Fredgaard Radio A/S, FC
København A/S, Norsk Hydro
Danmark A/S, Texaco Denmark
Inc. m.fl.

Kontortårnene er bygget i 1992
og fremtræder særdeles velholdte
og med en tidssvarende indret-
ning over den gennemsnitlige
standard for kontorbyggeri i
København. Selskabet anser gen-
udlejningsrisikoen for beskeden.

Aftalen om køb er betinget af, at
der opnås tilladelse til udstyk-

ning, således at idrætsanlægget og kontor-
tårnene bliver selvstændigt matrikuleret.
Der foreligger principielt tilsagn hertil fra
Københavns Kommune.

Selskabet overtager administration og drift
af ejendommene i løbet af 1. kvartal 1999.

Selskabet forventer at kontortårnenes net-
toresultat i løbet af de kommende måneder
vil kunne forbedres ved driftsbesparelser.
Det er yderligere Selskabets opfattelse, at
man ved en mere kundeorienteret drift og
pasning af ejendomskomplekset opnår en
mere attraktiv ejendom og derved større
tiltrækningskraft på potentielle lejere.

 

Selskabet har solgt ejendommen Halm-
stadsgade 2 i Århus på en betinget salgsaf-
tale. Endelig aftale om salg forventes ind-
gået i maj måned 1999. Eventuel fortjene-
ste ved salg indtægtsføres først når salget er
endeligt gennemført.

 

Selskabet har i forbindelse med år 2000
problematikken indgået aftale med Selska-
bets IT-leverandør om opgradering af
finans- og administrationssystemerne. På
øvrige områder er det Ledelens opfattelse,
at årtusindeskiftet ikke væsentligt vil
påvirke Selskabets drift.

 

Selskabet har primo 1999 indgået yderlige-
re aftaler om administration af eksterne
ejendomme. Herefter forestår Selskabet
administration og drift af eksterne ejendom-
me med et samlet areal på ca. 70.000 m.

 

På grundlag af den nuværende ejendoms-
beholdning og den nuværende udlejnings-
situation som forventes uændret i 1999, vil
de samlede lejeindtægter m.v. udgøre ca.
kr. 85-90 mio. og driftsudgifterne forventes
at være relativt uændrede.

Administrationsomkostninger forventes at
stige med ca. kr. 1 mio. i 1999, idet organi-
sationen forventes styrket som følge af det
øgede aktivitetsniveau. Omkostningspro-
centen forventes dog ikke at overstige de
nuværende 5% af de samlede lejeindtæg-
ter,

Selskabets finansieringsstruktur sikrer, at
de finansielle udgifter for 1999 tilnærmel-
sesvis er kendte.

Resultat før kurs- og værdireguleringer for-
ventes forøget med ca. 50% til et niveau på
ca. kr. 28 - 30 mio svarende til ca. 15 % af
egenkapitalen.

De nuværende gode markedsforhold, her-
under renteniveauet, afstedkommer, at
efterspørgslen på enkeltstående ejendom-
me er ganske stor, hvilket medfører priser,
der ikke er foreneligt med Selskabets stra-
tegi. Selskabet forventer derfor kun i be-
grænset omfang vækst ved erhvervelse af
enkeltstående ejendomme.

 

Industriparken 44, Ballerup

 

 

31

 

 

 

Selskabets idegrundlag er ejendomsvirksomhed
gennem ejerskab og drift af egne ejendomme
beliggende i Danmark.

Det er selskabets målsætning til stadighed at sik-
re den bedst mulige forrentning af selskabets
egenkapital og dermed aktionærernes investe-
ring på såvel kort som lang sigt.

Dette opnås ved at fasholde fokus på at maksi-
mere resultatet af ejendommenes drift samtidig
med en optimal anvendelse af selskabets inve-
sterede egen- og fremmedkapital.

 

Afkastet af ejendomsselskabers investeringer
kan i al væsentlighed opdeles i et løbende
driftsafkast fra udlejningsvirksomhed samt even-
tuelle gevinster ved senere frasalg af enkelte
ejendomme. Målsætningerne er ikke baseret på
realisering af kapitalgevinster gennem af-hænd-
else af ejendomme, men derimod på løbende
resultater af ejendommenes drift.

Selskabet investerer i velbeliggende ejendomme
i god stand og med en tilfredsstillende udlej-
ningssituation, der på købstidspunktet genererer
et attraktivt cash flow af den investerede kapital,
og som også fremover vurderes som minimum at
ville kunne fastholde sin markedsværdi i form af
fortsat tilfredsstillende lejeindtægter og udlej-
ningssituation.

Nørregade 7,
Holstebro

Derimod investerer selskabet ikke i ejendomme
alene ud fra en forventning om senere værdi-
stigninger.

Selskabets hovedmålsætning er at fremstå som
et troværdigt ejendomsselskab med en stabil
resultatudvikling.

Selskabets primære målsætninger er:

+ Årlig gennemsnitlig vækst på 15-20% i de
samlede ejendomsinvesteringer

. Soliditet på 25-30%
+ Maksimere forrentningen af egenkapitalen
+ Årlig udbyttebetaling

Vækst skal realiseres på kontrollerede vilkår
under nøje hensyn til kravet om fortsat høj løn-
somhed og skal sikres gennem udvælgelse af de
mest lønsomme ejendomsinvesteringer og/eller
ejendomme med udsigt til høj lønsomhed ved
effektivisering af driften.

Et præcist og gennemskueligt koncept, en
effektiv drift og administration og billigere
finansiering skal for potentielle investorer gøre
en langsigtet investering i Selskabets aktier til
et attraktivt alternativ til direkte investering i
fast ejendom.

Selskabets udbyttepolitik forventes at være

udlodning af ca. 1/3 af resultatet før kurs- og.

værdireguleringer.

 

Selskabets grundlæggende strategielementer er:

" Selskabet investerer kun i eksisterende ejen-
domme i Danmark og primært i kontorejen-
domme. De vigtigste elementer er dels
anskaffelsesprisen og dels udviklingspotenti-

alet. Ejendommene skal indeholde et værdi-
fast løbende driftsafkast, der efterfølgende
kan øges gennem selskabets stordriftsfordele
og effektivitet, med sigtet på at danne grund-
lag for et langsigtet højt afkast.

+ Selskabet tilrettelægger finansieringen af
ejendomme, således at markedsbestemte
rentestigninger kun i begrænset omfang vil
påvirke selskabets resultater.

. Det tilstræbes, at Selskabets samlede investe-
ringer finansieres med ca 25% til 30% egen-
kapital og ca. 70% til 75% fremmedkapital.

+ Selskabet anser den enkelte ejendom for en
selvstændig resultatenhed med egne målsæt-
ninger og udviklingsplaner. Selskabet kon-
centrerer derved ressourcerne til driften af
ejendomme, og eventuelle værdiforøgelser
på ejendommene forudsættes alene skabt
gennem effektivitet og forbedret driftsafkast.
Selskabet udfører derfor selv samtlige fore-
kommende administrations- og driftsopgaver
samt hovedparten af vedligeholdelsesopga-
ver på egne ejendomme.

. Samtlige tilgængelige stordriftsfordele i for-
bindelse med ejendomsadministration og
ejendomsdrift skal realiseres.

. & På sigt skal Selskabets forretningsgrundlag

udvides til at omfatte serviceydelser der knyt-
ter sig til ren- og vedligehold af lejemålene.

Slarmelevsel er
cjencomsinves!

EYCYS
BLÆS N

 

Samtlige beslutninger om køb eller salg af ejen-
domme skal medvirke til realisering af selska-
bets strategi og målsætning.

Selskabet investerer i udlejningsejendomme i
Danmark.

I forbindelse med investering i ejendomme

 

 

33

 

 

lægger selskabet bl.a. vægt på følgende forhold:
. Ejendommene repræsenterer en varig værdi.
. Ejendommene har en god beliggenhed.

«+ Ejendommene anvendes primært til kontorer.

+ Ejendommene har en høj fleksibilitet og kan
dermed uden større ombygning genudlejes til
anden lejer.

+ Fjendommene har en tilfredsstillende udlej-
ningssituation, og der er en tilfredsstillende
sikkerhed for lejeindtægterne, enten ved læn-
gere uopsigelighed eller ved stor spredning på
lejere.

«+ Ejendommenes lejeniveau er rimeligt i forhold
til gældende markedsforhold i området.

. Ejendommene er i god stand således at der
ikke er behov for større forbedrings- og vedli-
geholdelsesopgaver.

+ Anskaffelsessummen pr. kvadratmeter er
attraktiv set i forhold til ejendommenes til-
stand, genudlejningsmuligheder og i forhold
til nybygningspriser.

+ Tilfredsstillende afkast ved udlejning til mar-
kedsleje.

Ejendommene skal være beliggende i områder
med en veludviklet infrastruktur. Selskabet inve-
sterer ikke i nye udviklingsområder, men ude-
lukkende i områder, der er etableret og har bevist
deres eksistensberettigelse og tiltrækningskraft,
således at der er det nødvendige kundeunderlag
i tilknytning til udlejningsejendommene.

Selskabet investerer hovedsagligt i ejendomme,
der primært anvendes til kontorer. Ejendomme,
hvor anvendelsen afstedkommer en hurtig fysisk
og teknisk forældelse, falder udenfor selskabets
investeringsområder.

 

 

Erhvervsejendomme skal ved genudlejning kun-
ne anvendes af en anden lejer uden større
ombygning og derved kunne genudlejes uden
betydelig udgift for selskabet.

På købstidspunktet skal ejendommene være til-
nærmelsesvis fuldt udlejet til lejepriser, der mak-
simalt afspejler områdets markedsleje. Såfremt
ejendommene ikke er fuldt udlejet, skal sælger
som hovedregel stille lejegaranti for det ledige
areal i en nærmere aftalt årrække eller acceptere
et prisnedslag, der afspejler ejendommenes tom-
gang. Ved investering i fuldt udlejet ejendomme
fremfor tomme ejendomme opnår Selskabet alle-
rede på investeringstidspunktet et tifredsstillen-
de afkast. Der er naturligvis risiko for senere
tomgang og risiko for høje istandsættelsesom-
kostninger samt lavere leje ved genudlejning.
Disse risici begrænses ved en grundig analyse af
ejendommene, herunder kalkulation af istand-
sættelse ved genudlejning og vurdering af gæl-
dende markedsforhold. I de seneste år med sti-
gende lejeniveau har ejendommene oftest kunne
genudlejes til en højere leje end på købstids-
punktet.

Væsentlige erhvervslejere skal have en tilfreds-
stillende bonitet og må ikke være imagebelasten-
de for selskabet. Der foretages en selvstændig
vurdering af erhvervslejere, hvis årlige leje udgør
mere end 10% af ejendommens bruttoleje.

Ejendommene skal ved selskabets køb fremtræ-
de i en god vedligeholdelsesstand. I forbindelse
med køb af en ejendom udarbejdes en detaljeret
tilstandsrapport af en bygningsingeniør, og
såfremt der forestår større vedligeholdelsesarbej-
der betales disse af sælger. Bygningsrapporten er
grundlag for fastsættelse af niveauet for fremtidi-
ge hensættelser til udvendig vedligeholdelse og
tekniske installationer samt grundlag for den
fremtidige vedligeholdelsesplanlægning.

Anskaffelsessummen pr. kvadratmeter, som er
den vigtigste enkeltkomponent, vurderes i for-
hold til ejendommens nuværende lejeniveau,

forventet fremtidig lejeniveau og omkostnings-
struktur samt i forhold til ejendommens vedli-
geholdelsesstand. Det afgørende er, at ejen-
dommen kan anskaffes til en væsentlig lavere
pris (incl. eventuelle forbedringer) end nybyg-
geri. Prisen på nybyggeri er en væsentlig måle-
stok for den øvre grænse for prisen, idet den
implicit angiver den alternative leje.

Det er selskabets erfaring, at ejendommenes
drift efter køb kan effektiviseres med deraf føl-
gende højere afkast. Selskabet fokuserer derfor
på ejendomme med effektiviseringspotentiale.

Selskabet vil uanset en grundlæggende langsig-
tet investeringshorisont føre en aktiv portefølje-
pleje, således at ejendomme afhændes på rette
tidspunkt.

mi me fenelyme
mnansering

Det er en målsætning, at Selskabets egenkapital
udgør 25 - 30% af de samlede investeringer.

Egenkapitalen skal altid være tilstrækkelig til,
at der opnås positivt cash-flow og et passende
driftsmæssigt overskud efter finansielle udgif-
ter. På grundlag af Selskabets samlede strategi,
herunder investeringsstrategi, finansieringsstra-
tegi og organisation samt på grundlag af de gæl-
dende markedsforhold, herunder renteniveau,
er det ledelens opfattelse, at en egenkapitalan-
del på 25-30% er den optimale kapitalisering i
forhold til Selskabets målsætninger om indtje-
ningsniveau og egenkapitalafkast.

Selskabets finansieringsstrategi tager udgangs-
punkt i at beskytte selskabet mod markedsbe-
stemte rentestigninger og dermed ikke nødven-
digvis at opnå den lavest mulige effektive rente
på kort sigt. Selskabet vil dog ilcke tilsidesætte
sin finansielle fleksibilitet, men såvidt muligt
tilrettelægge finansieringen således, at et even-
tuelt rentefald kan medføre mulighed for reduk-
tion af finansieringsomkostningerne.

Ved køb af ejendomme optages størst mulig
realkreditfinansiering med en løbetid på 15-20
år. Realkreditfinansieringen optages med fast
rente og overvejende i en årrække svarende til
finansieringens løbetid. Restkøbesummen
finansieres ved banklån med en løbetid på op
til 15 år og fast rente i en periode på 5 - 10 år.

Selskabet indgår ikke i spekulative transaktioner,
men anvender alene relevante finansielle instru-
menter til hedging af selskabets renterisiko.

Selskabet påtager sig ikke valutakursrisici og
anvender derfor ikke finansiering i fremmedva-
luta i danske ejendomme.

Med henblik på at optimere afkastet af det
løbende brutto cash-flow optages en del af
banklånene som kortfristede driftskreditter.

Selskabets samlede finansiering vil med
udgangspunkt i ovennævnte være sammensat
af ca. 25% egenkapitalfinansiering, ca. 70%
langfristet fremmedfinansiering og ca. 5% kort-
fristet fremmedfinansiering.

Ejendomsadministration

Efter selskabets opfattelse forudsætter en pro-

fessionel ejendomsadministration, at følgende

grundlæggende krav opfyldes:

« En resultatfokuseret og beslutningsdygtig
organisation med stor respekt for en udlej-
ningsejendoms forretningskritiske faktorer.

+ Bred faglig kompetence.

+ En præcis og kvalificeret kommunikation
med lejere.

« Nøje omhu og akkuratesse i administrative
opgaver.

e En detaljeret og rettidig opfølgning / over-

 

 

 

35

 

 

Amaliegade 37, København.k

 

vågning på afgørende økonomiparametre, der
kan påvirke den enkelte ejendoms resultat- og
værdiudvikling.

Selskabets medarbejdere uddannes løbende i
såvel konkrete faglige emner, som mere service-
betonede emner, således at medarbejderne altid
har en tilstrækkelig viden og indsigt til at oven-
stående krav opfyldes. Selskabets ledelsesstyring
og rapportering samt beslutningskompetancer er
opbygget således, at resultatfokuseringen realise-
res og løbende fastholdes.

Udover en kvartalsvis budgetopfølgning, gen-
nemgår hver ejendom årligt en detaljeret analy-
se, der bl.a. omfatter:

+ Vurdering af ejendommenes generelle for-
hold.

 

+ Vurdering af samtlige kontrakter på ejendom-
mene, herunder risikoen for reduktion af leje-
indtægter.

+. Vurdering og analyse af samtlige driftsomkost-
ninger.

e Vurdering af ejendommenes vedligeholdelses-
stand.

På grundlag heraf ajourføres en 2-3 årig udvik-
lingsplan for hver enkelt ejendom.

Det primære formål med egen administration er
således dels at sikre at ovennævnte krav løbende
realiseres og dels at sikre en fortsat udvikling i
hver enkelt ejendom.

Supplerende viser selskabets beregninger, at
omkostningerne til egen administration er bety-
delig mindre end ved anvendelse af en ekstern
ejendomsadministration.

  

Ejendomme repræsenterer værdier, der skal
passes med omhu og omtanke. Skal ejendom-
menes værdier på lang sigt fastholdes, er det en
forudsætning, at ejendommene løbende bliver
vedligeholdt og at der bliver ført professionelt
tilsyn.

Selskabets servicemedarbejdere varetager selv al
ejendomsdrift og tilsyn samt de flest forekom-
mende vedligeholdelsesopgaver. I situationer
hvor selskabet anvender underleverandører
udføres arbejdet i tæt samarbejde med selskabets
servicemedarbejdere.

Konceptet er tilrettelagt med henblik på, at føl-
gende målsætninger realiseres:

e At lejeren har kontakt med den samme med-
arbejder, og at der sikres videnkontinuitet om
ejendommen.

+ At alle relevante observationer på ejendom-
men, der kan være forretningskritiske, vide-
rebringes til selskabets hovedkontor.

« At ydelserne udføres rettidigt og lever op til
selskabets egne kvalitetskrav.

+ At ydelserne udføres til den mindst mulige
omkostning.

+ At værdien af stordriftsfordelene tilfalder sel-
skabet.

Ejendomsdrift, vedligehold og tilsyn er foran-
kret i selskabets bygningsservice, der er belig-
gende i Hvidovre og i Holstebro.

Hver ejendom har en fast servicemedarbejder
tilknyttet, og denne har ansvaret for ejendom-
mens renhold og vedligeholdelsesstand. For
hver ejendom foreligger en deltaljeret driftsplan
der sikrer, at samtlige serviceopgaver udføres.

Servicemedarbejderen har som den medarbej-
der, lejerne oftest retter henvendelse til, ansvar
for, at alle relevante observationer, der kan
være forretningskritiske, straks viderebringes til
selskabets hovedkontor. Denne proces har i
situationer, hvor en lejer f.eks. har et yderligere
lokalebehov medført, at selskabet har afværget
forestående opsigelser af lejemål, enten ved
omrokeringer, udvidelse af lejemålet eller ved at
flytte lejeren til en anden ejendom.

Som tidligere beskrevet udarbejdes årligt en
vurdering af ejendommenes vedligeholdelses-
stand og forestående vedligeholdelsestiltag.
Vurderingen anvendes også til at tilrettelægge
vedligeholdelsesarbejder, således at arbejderne
udføres på tidspunkter, hvor man kan have for-
ventning om at opnå den lavest mulige pris.

En del af vedligeholdelsesudgifterne og udgifter
til indvendig vedligehold betales af lejerne. Sel-
skabet forsøger løbende at sikre sig, at disse
arbejder rekvireres gennem selskabet, således at

selskabet opnår et dækningsbidrag uanset om
arbejdet udføres af selskabets medarbejdere
eller af en underleverandør. Konceptets mål-
sætning er, at stordriftsfordelene realiseres,
uanset om omkostningerne betales af lejer. Der-
ved sikres i øvrigt, at værdien af stordriftsforde-
lene tilfalder selskabet.

E me, åd ner FE
moretnine

g
så

 

Genudlejning af ledige lokaler kan være for-
bundet med betydelige omkostninger, idet en
ny lejer ofte stiller krav til anden indretning,
kabling, farvevalg m.m. Indretningsprojekterne
indeholder 2 væsentlige karakteristika: 1. Pro-
jekterne er ofte omkostningstunge og kræver en
konsekvent opfølgning i alle faser og 2. En del
af omkostningerne afholdes ofte af lejer.

Selskabet har etableret et indretningskoncept,
hvor projektet ledes af selskabets medarbejde-
re, men opgaver udliciteres til en fast gruppe af
teknikere og håndværkere - et samarbejde der
dels sikrer, at projekterne gennemføres i en høj
kvalitet og dels sikrer, at omkostningerne be-
grænses. Organisationsformen er herudover
omkostningseffektiv, idet Selskabet løbende
sikrer et videnniveau der er konkurrencedyg-
tigt, uden at Selskabet anvender ressoucer og
omkostninger på videnudvikling.

Selskabet opfatter indretningsprojekter som en
dækningsbidragskilde, idet en del af omkost-
ningerne ofte afholdes af lejer, Uanset om arbej-
derne udføres af selskabets medarbejdere eller
af en underleverandør sikrer konceptet et
dækningsbidrag til selskabet, idet selskabet
drager nytte af stordriftsfordelene.

Udviklingen går i retning af, at nye erhvervsle-
jere efterspørger samlede løsninger, d.v.s. ydel-
ser der udover den almindelige lokaleleje
omfatter rådgivning til indretning, EDB-cabling
m.m. Konceptet er tilrettelagt således, at lejeren
opnår en så stor behovsdækning af efterspørgs-

 

 

 

37

 

 

len som muligt og derved oplever et totalpro-
dukt. Lejeren har kontakt med den samme med-
arbejder i Selskabet under hele projektet indtil
indflytning er sket. Herefter overtager den servi-
cemedarbejder, som har ansvaret for ejendom-
men, kontakten til lejeren.

 

Udlejning af eventuelle ledige lokaler varetages af
Selskabets Udlejningsafdeling bl.a. i samarbejde
med ejendomsmæglere, der ofte er i besiddelse af
viden om potentielle lejere, der efterspørger loka-
ler i de konkrete områder. Samarbejdet er tilret-
telagt således, at mægleren identificerer eventuel-
le efterspørgere, hvorefter selskabets egen organi-
sation forestår fremvisning, kontraktforhandlin-
ger og kontraktudarbejdelse, således at selska-
bets standardvilkår såvidt muligt realiseres.

Ved første besigtigelse af lejemål forespørger
lejeren ofte til indretningsforslag m.m. Selska-
bets organisation er i stand til at udarbejde kon-
krete forslag til indretning, farvevalg m.m. inden-
for 1-2 dage og i tilknytning hertil yde rådgiv-
ning. I praksis har dette vist sig som en stærk
konkurrencefordel.

 

Opsigelse af lejemål betyder manglende lejeind-
tægter og ofte omkostninger til istandsættelse af
lejemålene. Det kan derfor være forbundet med
betydelige udgifter at en af Selskabets lejere
beslutter at flytte sin virksomhed til andre loka-
ler. Den enkelte ejendoms værdi og indtjenings-
evne og dermed Selskabets samlede indtjenings-
evne kan derfor være meget afhængig af evnen til
at fastholde eksisterende lejere.

Med målsætningen om at begrænse omsættelig-
heden i Selskabets lejemål har Selskabet de
seneste år arbejdet med udvikling af kundefoku-
sering.

 

Samtlige lejere er opdelt i kundesegmenter efter
størrelse af den årlige leje samt en række for-
skellige parameter. Til hvert kundesegment er
opstillet krav til opfølgning og mersalg som for
en handelsvirksomhed, f.eks. afholdes minimum
hvert kvartal møde med alle lejere, hvis årlige
leje overstiger kr. 1 mio.

Selskabet arbejder med ialt 4 segmenter og i
hvert segment indgår en tilfredhedsvurdering.
Den samlede opfølgning skal sikre, at Selskabet
løbende har et overblik af den samlede lejerpor-
teføljes udvikling og dermed risiko for kommen-
de tomgang i Selskabets ejendomme.

Udviklingen gennem de senere år, går i retning
af, at erhvervslejerne efterspørger ydelser der
ligger udover leje af lokaler, f. eks. renhold af
lejemål, vedligehold af lejemål ect. Selskabet har
gennem de senere år arbejdet med udvikling at
dette koncept, idet samlede servicekoncepter
ikke alene vil medføre en stærkere tilknytning til
Selskabet, men også være en indtjeningskilde for
Selskabet.

Den samlede kundeopfølgning skal således sikre
at Selskabet løbende har fokus på relevante ind-
tjeningskilder og relevante ricisi for indtjenings-
svigt.

 

Selskabet har ikke planer om et forretningskon-
cept til erhvervelse af byggegrunde med henblik
på opførelse af nybygninger. I situationer, hvor et
yderligere lokalebehov hos en eksisterende lejer
kan tilvejebringes ved udvidelse af bygningen på
eksisterende eller tilstødende grundareal, med-
virker selskabet såfremt der opnås et tilstrække-
ligt afkast og en tilstrækkelig uopsigelighed fra
lejers side.

Bygningsudvikling
Selskabet har ikke planer om et forretnings-
koncept til erhvervelse af helt eller delvis uud-
lejede bygninger med henblik på en gennemgri-
bende renovering / omdannelse og udlejning.
Det er ledelsens opfattelse, at denne type pro-
jekter indebærer en risiko, der ikke harmonerer
med selskabets risikoprofil.

ØR i , FRR ER AR per
Økonomistyring

Rentabel ejendomsdrift forudsætter bl.a. en
præcis og fintmasket økonomistyring. Ejen-
domsdrift er sammensat af en lang række min-
dre økonomiske faktorer, og effektiviteten ska-
bes bl.a. ved en stærk fokusering på disse fak-
torer, uanset at de hver for sig kan forekomme
ubetydelige. Selskabet har derfor selv udviklet
et detaljeret månedsbaseret budgetsystem spe-
cielt egnet til ejendomsdrift, og selskabet har
etableret en formaliseret budget- og opfølg-
ningsprocedure.

Der udarbejdes drifts-, balance- og likviditets-
budgetter én gang årligt, hvor budgetgrundlaget
er den årlige beskrivelse og vurdering af hver
enkelt ejendom.

Der udarbejdes et koncernregnskab hvert kvar-
tal med budgetopfølgning på samtlige budget-
komponenter. På basis af kvartalsregnskabet og
budgetopfølgningen revurderes årsbudgettet på
samtlige budgetkomponenter.

Som ovenfor nævnt udarbejdes årligt en analy-
se af hver enkelt ejendom. I den forbindelse
beregnes med udgangspunkt i selskabets egen
ejendomsportefølje et gennemsnit for forskelli-
ge omkostningstyper, f.eks. elforbrug pr. m?,
renhold pr. mr? etc.

Disse nøgletal anvendes til vurdering af
omkostningsniveauet på alle ejendomme, og
eventuelle afvigelser danner grundlag for at

iværksætte handlingsplaner. Nøgletallene ind-
går også i analysen ved eventuelle nyinvesterin-
ger.

Selskabets Økonomiafdeling forestår selska-
bets samlede økonomistyring, herunder styring
af likviditet. Selskabet følger likvidtetsudviklin-
gen baseret på 4 ugers likviditetsbudgetter.

Med henblik på optimering af selskabets samle-
de ind- og udbetalinger, der udgør ca. kr. 160
mio., optages en del af anlægsfinansieringen
som driftskreditter.

Det er selskabets mål at have uudnyttede
trækningsrettigheder, svarende til et års lejeind-
tægter. Selskabets samlede likviditetsberedskab
forventes ikke i 1999 at komme under kr. 50
mio.

Udover trækningsrettighederne er selskabet i
besiddelse af finansieringstilsagn, der overstiger
den nødvendige finansiering af selskabets
vækstmål.

Økonomiafdelingen er ansvarlig for styringen
af lejetilgodehavender, og selskabet udfører en
meget præcis og konsekvent opfølgning af leje-
tilgodehavender.

Organisation

Selskabet beskæftiger pr. 1. marts 1999 11 med-
arbejdere, heraf 6 ejendomsfunktionærer. Orga-
nisationen forventes udvidet med 3-4 medar-
bejdere i 1. halvår 1999.

Det er ledelsens vurdering, at organisationen
fortsat vil kunne håndtere en forøgelse af ejen-
domsporteføljen. Den fremtidige vækst forven-
tes således at resultere i en fortsat reduktion af
selskabets administrationsomkostninger i for-
hold til de samlede lejeindtægter.

 

 

 

39

 

 

 

 

 

Selskabets driftsmæssige risici består i det væs-
entlige af svigtende lejeindtægter eller stigende
driftsomkostninger.

Svigtende lejeindtægter kan f.eks. indtræffe ved
betalingssvigt hos lejerne, ledige lejemål eller at
selskabet opnår en lavere leje ved genudlejning.

Det er ledelsens opfattelse, at risikoen for beta-
lingssvigt hos selskabets største lejere er meget
lav. Blandt de mindre lejere har selskabet ikke
konstateret væsentlige restancer gennem de
senere år og anser derfor betalingsrisikoen også
for disse lejere for lav.

Det er ledelsens vurdering, at selskabet under
forudsætning af en uændret markedsleje generelt
ville kunne opnå en tilsvarende leje, såfremt
enkelte lejemål i fremtiden vil blive ledige, såle-
des at selskabet vil kunne fastholde porteføljens
gennemsnitlige leje pr. m”.

Såfremt markedslejen generelt vil falde er der
risiko for, at selskabets lejeindtægter kan reduce-
res ved genudlejning eller ved genforhandling af
eksisterende kontrakter.

N

 

Med udgangspunkt i portejøljens gennemsnitlige
erhvervsleje på ca. kr. 750 pr. m? vil selskabet i
1999 kunne tåle en tomgang i erhvervslejemål på
ca. 30% uden at generere et regnskabsmæssigt
underskud før kurs- og værdireguleringer.

Bortset fra vedligeholdelsesomkostninger og
administrationsomkostninger består driftsom-
kostninger af skatter og afgifter, forsikringer
olign. En eventuel stigning i sidstnævnte
omkostninger vil kunne neutraliseres ved tilsva-
rende lejestigninger. Yderligere er størstedelen af
erhvervslejekontrakterne som minimum pristals-
reguleret.

pm:
v

 

 

 

 

REESE ind BEG se . » . . BOSE

SRRSE SS

 

 

 

Selskabets finansielle risiko består i det væsent-
lige af risikoen for markedsbestemte rentestig-
ninger. Selskabets finansiering består af 3 hoved-

grupper:

"… Realkreditlån
es Banklån
+ Driftskreditter

Realkreditlånene optages som hovedregel med
en løbetid på 15 eller 20 år og med fast rente, For
denne type lån er den driftsmæssige konsekvens
af en markedbestemt rentestigning således
beskeden.

Banklån er optaget med fast rente i ca. 5 år.

 

Selskabets likviditetsrisigko består i ikke at kunne
honorere løbende betalinger. En sådan situation
kan indtræffe som følge af svigtende lejebetalinger.
Til neutralisering af denne risiko har selskabet
løbende igennem en årrække oparbejdet et likvidi-
tetsberedskab, som p.t. udgør ca. t.kr. 50.000 sva-
rende til ca. 75% af de samlede årlige indtægter. Det
er selskabets hensigt også i fremtiden at styrke likvi-
ditetsberedskabet, således at selskabet kan imødegå
eventuelle svigtende lejebetalinger.

Selskabets cash-flow i 1999 forventes positivt med
ca. t.kr. 6.000, uanset at selskabet har omlagt
størstedelen af realkreditlånene til lån med 15 års
løbetid mod tidligere lån med 20 års løbetid. Sel-

 

Selskabet bogfører den indkomstskat, der hviler
på resultat før indkomstskat, som enten skyldig
eller udskudt skat i balancen med 32%.

Ved ændringer af skattesatsen reguleres den
udskudte skat, således at den til enhver tid sva-
rer til den skatteforpligtelser der ville blive

 

Indenfor en tidshorisont på 5 år er den drifts-
mæssige konsekvens ved en rentestigning såle-
des beskeden, men på længere sigt indeholder
banklånene en renterisiko, der dog ikke er usæd-
vanlig for et ejendomsselskab.

Driftskreditterne på ca. t.kr. 65.000 indeholder
aftale om forrentning på basis af CIBOR 3 mdr.
eller lign. sats, men selskabet anvender kun i
beskedent omfang disse kreditter.

Mere end 95% af selskabets samlede fremmedfi-
nanciering er med fast rente, og en rentestigning
indenfor de nærmeste år vil kun i yderst be-
grænset omfang påvirke selskabets drift og øko-
nomiske stilling.

skabet vil således som led i forbedring af likviditeten
kunne omlægge helt eller delvist til 20 årlige lån

pånv.

Alt andet lige vil en tomgangsleje på 10%, svarende
til en mistet lejeindtægt på t.kr. 6.000 ikke medføre
negativt cash-flow, og selskabet vil ved låneomlæg-
ning kunne reducere denne risiko.

Samtlige banklån og driftskreditter er optaget på
sædvanlige vilkår, herunder sædvanlige opsigelses-
vilkår som fremgår af pengeinstitutters standarddo-
kumenter. Pengeinstitutter kan ifølge disse stan-
darddokumenter opsige banklån og driftskreditter
med et vist varsel.

udløst, såfremt selskabets nettoaktiver afhændes
til de bogførte værdier. For de sambeskattede
selskaber afsættes skatten i moderselskabet.

Salg af selskabets ejendomme til bogført værdi
vil således ikke udløse skat, udover den skat som
er afsat i balancen.

Værdien af ejendomsportetøljen

Nedenstående figur angiver sammenhængen
mellem indre værdi i selskabet og forskellige
afkastkrav til ejendommens drift før finansiering.
Figuren er en illustration af den følsomhed, der

kendetegner værdiansættelsen af selskabets
ejendomme og ikke en fyldestgørende redegørel-
se for sammenhængen mellem drift og bogført
værdi.

Ændring ejendomsværdi, ændring egenkapital og ændring

indre værdi ved forskellige afkastprocenter

 

  
    
   
   

 

200 Kurs
K Kurs 474 Ændring ejendomsværdi
urs i ; : :
Kurs 143 158 gsm BE Ændring egenkapital

1 50 — Kur: ET

Kurs 117 130 mø

Kurs 105 sr . .
91 TD gar Ejd. +98 mio.
1 00 — eee EK, +66 mio.
Ejd. +63 mio.
EK, +43 mio.
50 — Ejd. +31 mio.
EK. +20 mio.
EK -20 mio.

-50) — Ejd. -29 mio.

EK -38 mio.

Ejd. -55 mio.

EK -59 mio.
1 00 —  Ejd.-81 mio.
+0,75%  +0,50%  +0,25% Ændring -0,25% -0,50% -0,75%

(8,86%)  (8,61%)  (8,36%) afkastprocent (7,86%)  (7,61%)

Som det fremgår af ovenstående figur har
ændringer i afkastkrav stor betydning for sel-
skabets indre værdi. Ændres det gennemsnitli-
ge afkastkrav med -0,5% p.a. til 7,6% p.a.,
opskrives ejendommene med t.kr. 63.000 og
egenkapitalen ændres med t.kr. 43.000, svaren-
de til kurs 158.

(7,36%)

Ændres det gennemsnitlige afkast omvendt til
8,6% p.a., reduceres den indre værdi tilsvaren-
de til kurs 105.

 

 

43

 

 

 

  

Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibe-
tingelser, der inkluderer bygningsbrand, anden
bygningsbeskadigelse, svampe- og insektskader,
husejeransvar, udvidet rørskadeforsikring, rest-
værdiforsikring og huslejetabsforsikring ved ska-
de. For fredede ejendomme er dækningsomfan-
get udvidet til at omfatte særlige bygningsgen-
stande og udsmykninger, som myndighederne
måtte forlange retableret efter eventuel skade.
For en enkelt ejendoms vedkommende er erstat-
ning for insekt- og svampeskade maksimeret
som følge af ejendommens alder.

 

Selskabet er ikke bekendt med nogen miljøforu-
rening på selskabets ejendomme, og selskabet
har derfor ikke iværksat miljøundersøgelser på
disse. De nuværende lejere i selskabets

   

Der er ikke nogen væsentlig personafhængighed
i selskabet, og på trods af den beskedne organi-
sation er det ledelsens opfattelse, at ændringer i
medarbejdersammensætningen ikke vil få nega-
tiv indflydelse på selskabets drift og økonomiske
stilling.

Selskabet anvender PC-baserede programmer og
bortset fra et ejendomsadministrationssystem er
programmerne egenudvikling. Det er ledelsens
opfattelse, at selskabet vil kunne skifte leve-
randør af administrationssystemet uden væsent-
lig påvirkning af selskabets driftsmæssige og
økonomiske stilling.

Den væsentligste risiko i forhold til medarbejde-
re og teknologi består i evnen til effektivt at sty-

 

Yderligere har selskabet tegnet ansvarsforsikring
for skader som måtte forvoldes af det tekniske
personale i forbindelse med udførelse af deres
hverv.

Selskabets har indgået porteføljeaftale med et
anerkendt dansk forsikringsselskab, der for sel-
skabet indebærer en række driftsmæssige og
administrative fordele. Aftalen er gældende ind-
til udgangen af år 2000.

erhvervsejendomme driver virksomhed, som
ikke indebærer nærliggende risiko for miljøforu-
rening.

re og håndtere den daglige drift og fremtidige
vækst. Manglende styring heraf kan få negativ
indflydelse på selskabets drift og økonomiske
stilling.

Selskabet har i forbindelse med år 2000 proble-
matikken indgået aftale med Selskabets IT-leve-
randør om opgradering af finans- og administra-
tionssystemerne. På øvrige områder er det Ledel-
ens opfattelse, at årtusindeskiftet ikke væsentligt
vil påvirke Selskabets drift.

 

 

 

 

 

 

 

Bestyrelsesformand:

Advokat Niels Heering, 43 år.
Gorrissen Federspiel Kierkegaard
H C Andersens Boulevard 12, 1553 København V

Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994.

Advokat Niels Heering er partner i advokatfirmaet
Gorrissen Federspiel Kierkegaard og beklæder i
øvrigt følgende ledelsesposter:

Formand for bestyrelsen i Columbus IT Partner
A/S, NTR Holding A/S, CKBF Invest A/S, Com-
lex A/S, EQT Partners A/S, JeuDAN Holding
A/S, Mahé Holding A/S, JeuDAN Bygningsservice
A/S, Selda A/S, Stæhr Holding A/S, Ellos A/S,
Civilinginør N. T, Rasmussens Fond og Erik
Udsens Fond.

Medlem af bestyrelsen for Tele Danmark A/S, Fal-
conbridge Greenland A/S, Ole Mathiesen A/S,
Venjo A/S og Den Danske Forskningsfond.

Direktør Jens Erik Udsen, 51 år.
JeuDAN Holding A/S
Amagerbrogade 4, 2300 København S

Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994.

Jens Erik Udsen er administrerende direktør i Jeu-
DAN Holding A/S, JeuDAN Ejendomsforvaltning
A/S og beklæder i øvrigt følgende ledelsesposter:

Formand for bestyrelsen for Ejendomsforeningen
Danmark, SBS Rådgivning A/S, Grundejernes
Ejendomsselskab A/S og Grundejernes Investe-
ringsfond.

Medlem af bestyrelsen i Nykredit A/S og R98.
Direktør Tommy Pedersen, 48 år.

Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab
Amaliegade 47, 1256 København K

 

Indvalgt i bestyrelsen i april 1997.

Tommy Pedersen er administrerende direktør for
Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og Augus-
tinus Fonden samt beklæder i øvrigt følgende
ledelsesposter:

Medlem af bestyrelsen for Incentive A/S, Bryg-
gerigruppen A/S, Brock & Michelsen Brilleop-
tik A/S, Ole Flensted Holding A/S m/dattersel-
skaber, Mahé Freight A/S, Refshaleøens Ejen-
domsselskab A/S

 

Direktør Per Wetke Hallgren, 36 år.
Bakkengårdsvej 10, 4600 Køge

Direktør Per Wetke Hallgren beklæder ikke
ledelsesposter i andre selskaber, bortset fra
ledelsesposter i Ejendomsselskabet EEC A/S
datterselskaber.

 

Økonomidirektør Kim Christiansen, 37 år.
Morsøvej 26A, 2720 Vanløse

 

åer øm pr ge rr lørde Røn åre gm ge hg pe
isens aktiebesiddelse

Advokat Niels Heering er i besiddelse af nom.
kr. 102.500 aktier i selskabet og direktør Tom-
my Pedersen er i besiddelse af nom. kr. 45.000
aktier i selskabet. Herudover er der ingen i
bestyrelsen og direktionen, hverken direkte
eller indirekte, der er i besiddelse af aktier i sel-
skabet, ligesom der ikke er udstedt aktieoptio-
ner, forkøbsret eller lignende.

Selskabet har ikke stillet lån, garantier eller lig-
nende til fordel for selskabets bestyrelse og
direktion.

ÅAktioncerer der ejer mere end 5% af aktiekapitalen

Amagerbanken A/S, Amagerbrogade 25, København.

Nykredit A/S, Otto Mønsteds Plads 11, København.

Forstædernes Bank A/S, Malervangen 1, Glostrup

Vestjysk Bank A/S, Store Torv 1, Holstebro

Roskilde Bank A/S, Algade 14, Roskilde

Fondsbørsmeddelelser

23. februar 1998, nr. 22
16. marts 1998, nr. 23
14. april 1998, nr. 24
14. april 1998, nr. 25
30. juli 1998, nr. 26

18. august 1998, nr. 27

4. december 1998, nr. 28

28. januar 1999, nr. 29

23. februar 1999, nr. 30

22. marts 1999, nr. 31

Årsregnskabsmeddelelse for 1997,

Dagsorden for generalforsamling.

Køb af 4 ejendomme - Udvidelse af selskabets aktiekapital.
Referat af generalforsamling.

Dato for halvårsregnskab.

Offenliggørelse af halvårsregnskab

Forventninger til regnskabsåret 1998 og regnskabsåret 1999
samt offentliggørelse af prospekt.

Køb af kontortårne i Parken. Dato for årsregnskabsmeddelelse
samt dato for generalforsamling.

Årsregnskabsmeddelelse for 1998.

Dagsorden for generalforsamling.

 

 

 

47

 

København K

>

Frederiksborggade 5

 

 

Årsregnskabet for 1998 indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, den 23. februar 1999

  

   

Fr dd Å
f Pad eter.)
Tommy Pedersen

      

els Heering S$ Erik Udsen

(formand)

REVISIONSPÅTEGNING

Vi har revideret det af ledelsen aflagte koncernregnskab og årsregnskab (side 50 - 63) for Ejen-
domsselskabet EEC A/S for regnskabsåret afsluttet 31. december 1998.

Den udførte revision

Vi har i overensstemmelse med almindeligt anerkendte revisionsprincipper tilrettelagt og udført
revisionen med henblik på at opnå en begrundet overbevisning om, at regnskaberne er uden væ-
sentlige fejl eller mangler. Under revisionen har vi ud fra en vurdering af væsentlighed og risiko
efterprøvet grundlaget og dokumentationen for de i regnskaberne anførte beløb og øvrige oplys-
ninger. Vi har herunder taget stilling til den af ledelsen valgte regnskabspraksis og de udøvede
regnskabsmæssige skøn samt vurderet, om regnskabernes informationer som helhed er fyldest-
gørende.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vor opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet er aflagt i overenstemmelse med lov-
givningens krav til regnskabsaflæggelsen, og at regnskaberne giver et retvisende billede af kon-
cernens og moderselskabets aktiver og passiver, økonomiske stilling samt resultat og af koncer-
nens pengestrøm.

Revisionen er afsluttet den 22. februar 1999.

  
 
 

Grothen & Perregaard

— Statsautoriseret Revisionsaktiesel

   
 

 
   

[In /

GID — <æd | ”
Ja then David Hol Sten Løkke Pedersen.
atsautoriseret revisor tatsalutoriseret revisor Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

 
 

 

 

49

 

 

Generelt

Årsregnskabet for 1998 er udarbejdet i overens-
stemmelse med årsregnskabsloven og god dansk
regnskabsskik, herunder gældende danske vej-
ledninger og de af Københavns Fondsbørs fast-
lagte retningslinier for børsnoterede selskaber.
Der er ikke sket ændringer i regnskabsprincip-
perne i forhold til sidste regnskabsår.

Lejeindtægter m.v.

Selskabets indtægter repræsenterer primært
årets driftsindtægter fra udlejningsejendomme
samt administrationshonorar for eksterne ejen-
domme.

Materielle anlægsaktiver

Selskabets grunde og bygninger er opført til mar-
kedsværdi. Betydende ændringer i markedsvær-
dien føres over resultatopgørelsen. Nettoop-
skrivninger efter skat bindes i posten opskriv-
ningshenlæggelser under egenkapitalen.

Investeringer i grunde og bygninger beliggende i
udlandet, som er helt eller delvis finansieret i
lokal udenlandsk valuta, værdiansættes i lighed
med tilsvarende indenlandske aktiver til mar-
kedsværdi.

Værdiregulering på udenlandske grunde og byg-
ninger som modsvarer valutakursreguleringer af
lån optaget i lokal valuta driftsføres.

Særindretninger og installationer opføres til
anskaffelsespris og afskrives over den forventede
driftsøkonomiske brugstid.

Låneomkostningerne opføres til anskaffelsespris
og afskrives lineært over et åremål svarende til
restløbetiden af finansieringsgælden.

Maskiner og inventar opføres til anskaffelsespris
og afskrives over den forventede driftsøkonomi-
ske brugstid.

Småanskaffelser under 8.900 kr. er udgiftsført i
resultatopgørelsen.

 

 

 

Finansielle anlægsaktiver
Værdipapirer opføres til anskaffelsespris eller til
markedsværdien, hvis denne er lavere.

Egne aktier er optaget til anskaffelsespris eller til
markedsværdien, hvis denne er lavere. Under
egenkapitalen er der optaget en reserve på et til-
svarende beløb.

Kapitalandele i datterselskaber
Kapitalandele i datterselskaber er værdiansat
efter indre værdis metode (equity-metoden).

Resultat og egenkapital i årsregnskabet for Ejen-
domsselskabet EEC A/S stemmer herefter over-
ens med koncernregnskabet.

Tilgodehavender
Værdiansættelsen er foretaget på grundlag af en
vurdering af de enkelte tilgodehavender.

Behandling af poster i fremmed valuta
Tilgodehavender og gæld i fremmed valuta
omregnes til statusdagens kurs. Ydelser, der er
betalbare i fremmed valuta, bogføres til kursen
på transaktionstidspunktet. Kursreguleringer er
indeholdt i resultatopgørelsen.

Skat

Selskabet bogfører den indkomstskat, der hviler
på resultatet før indkomstskat, som enten skyl-
dig eller udskudt skat i balancen med 32%.

Ved ændringer af skattesatsen reguleres den
udskudte skat, således at den til enhver tid sva-
rer til den skatteforpligtelse, der vil blive udløst,
såfremt selskabets nettoaktiver bliver afhændet
til de bogførte værdier.

For de sambeskattede selskaber afsættes der fuld
skat i moderselskabet.

Pengestrømsopgørelse
Ved udarbejdelsen af pengestrømsopgørelse er
der taget udgangspunkt i den indirekte metode.

BJ
——
fm
FÆN
bog
re

sf

 

RESULTATOPGØRELSE

Lejeindtægter m.v
Driftsudgifter

Bruttoresultat
Administrationsudgifter

Resultat før kapitalandele
Resultat i datterselskab

Resultat før finansielle poster
Renteindtægter og lignende indtægter
Renteudgifter og lignende udgifter

Resultat før kurs- og værdiregulering
Regulering ejendomme til markedsværdi
Værdiregulering af solgte ejendomme

Resultat før skat
Skat af årets resultat

ÅRETS NETTORESULTAT

RESULTAT DISPONERING:

Til disposition:

Overført fra sidste år

Udlodning af udbytte fra datterselskaber
Årets overskud

Der foreslås anvendt således:
Opskrivningshenlæggelse
Henlæggelse til datterselskabsreserve
Regulering af reserve for egne aktier
Udlodning af udbytte

Overført til næste år

NOTE

3 og 4

3
SS

é

LØ GARIG EKS RI
KONCERN

c

1998 1997

68.265 50.891
714.454 "8.793

53.811 42.098
-3.368 -3.255

50.443 38.843
0 0

50.443 38.843
918 : 645
-34.767  :-32.542

16.594 6.946
32.708 0
0 2,431

49.302  — 9.377
-15.343 "22575

33.959 6.802

1998

51.082
-13.438

37.644
-3.253

34.391
22.059

56.450
1.482
29.077

28.855
13.947
0

42.802
-8.843

33.959

1.297
15.620
33.959
56.876

9.484
22.059

7.550
17.783
56.876

1997

34.078
-7.826

26.252
-3.155

23.097
7.338

30.435
797
-25.203
6.029
1.760

7.189
-987

6.802

7.849

6.802
14.651

7.338
16

7.297

14.651

 

 

 

 

51

 

 

AKTIVER
Materielle anlægsaktiver

Investeringsejendomme
Maskiner og inventar
Materielle anlægsaktiver i alt

Finansielle anlægsaktiver

Kapitalandele i datterselskaber
Aktier

Pantebreve

Finansielle anlægsaktiver i alt

Anlægsaktiver i alt
Omsætningsaktiver
Salgsbeholdning ejendomme
Tilgodehavende hos lejere
Tilgodehavende hos datterselskab
Tilgodehavende udbytte

Andre tilgodehavender

Periodeafgrænsningsposter
Tilgodehavender i alt

Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver i alt

AKTIVER I ALT

 

 

NOTE

 

31/12 1998

752.795
1.475
754.270

0

265
2.202
2.467

756.737

12.301
1.033
0

0
1.005
Q
14.339

515
14.854

771.591

31/12 1997

551.115
Bind 998
552.113

5510
308
0
308

"17.139

301

0
1.238
"18.886
— 693
"19.579

572.000

31/12 1998

592.733
1.475
594.208

65.857
265
2.202
68.324

662.532

0

991
9.227
15.620
1.006
0
26.844

347
27.191

689.723

 

31/121997

385.206
998
386.204

59.418
308

0
59.726

445.930

17.130
278
4.916
(
1.175
156
23:668

567
24.23(

470.16

PASSIVER
Egenkapital

Aktiekapital

Overkurs ved emission
Opskrivningshenlæggelse
Valutakursregulering
Datterselskabsreserve
Reserve for egne aktier
Overført resultat
Egenkapital i alt

Hensættelser

Hensat til istandsættelser
Udskudt skat
Hensættelser i alt

Langfristet gæld

Danske realkreditlån
Tyske realkreditlån
Banklån

Deposita

Langfristet gæld i alt

Kortfristet gæld

Kortfristet del af langfristet gæld
Bankgæld

Modtagne forudbetalinger fra lejere
Gæld til datterselskaber

Udbytte for regnskabsåret

Anden gæld

Kortfristet gæld i alt

PASSIVER I ALT

GARANTIER OG FORPLIGTELSER

NOTE  31/121998 31/12 1997

10

12

13

14

15

151.000
3.070
22.242
234

0

28
18.988
195.562

7.865
22.692

30.557

309.015
30.513
139.867
18.079
497.474

16.026
18.199
1.720
0
7.550
4.503
47.998

771.591

112.000

0
0
234
0

1 28
"14.821
"127.083

0.

7349

7.349

238.465
30854.
114.260
12.534.
396.113

14.655
117.084.
ur 782

0

572.000

rs 0
8,934
41455

nomen mme
FA RRS DER
FVT RL PÅ

31/12 1998

151.000
3.070
9.484
234
13.963
28
17.783

195.562

7.115
11.788
19.503

243.839
30.513
122.267
13.874
410.493

11.516
18.199
1.528
20.112
7.550
5.260
64.165

689.723

SELSK

31/121997

112.000
0
0

234
7.524

28

7.297
127.083

2.945
2.945

154.246
30.854
95.194

8.342

288.636

 

10,984

16.863
624
15.701
0
7.324
51.496

470.160

 

 

 

58

 

 

 

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Finansiering fra driftsmæssige aktiviteter
Resultat før skat

Korrektioner for at afstemme årets overskud til likvide midler:

Regnskabsmæssige afskrivninger
Regulering ejendomme til markedsværdi
Nedskrivning af låneomkostninger
Kursregulering aktier
Stigning/fald i:
Tilgodehavender
Hensat til istandsættelser
Deposita
Anden gæld og periodeafgrænsningsposter m.v.
Finansiering fra driftsmæssige aktiviteter i alt

Betaling for investeringsaktiviteter
Investeringsejendomme netto

Maskiner og inventar netto

Aktier netto

Pantebreve netto

Betaling for investeringsaktiviteter i alt

Finansieringsaktiviteter
Aktieemission

Tilgodehavende fra aktieemission
Salgsbeholdning ejendomme

Optagelse / indfrielse (-) af lån netto:

Realkredit

Banklån

Gæld i forbindelse med køb af datterselskaber
Afdrag på lån:

Realkreditlån

Banklån

Pantebreve

Likvide midler som er deponeret eller pantsat
Ændring kassekredit maksimum
Finansieringsaktiviteter i alt

Nettoændring i alt
Likviditetsberedskab primo inklusiv trækningsrettigheder
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder

Afstemning til regnskabet:

Kassekredit maksimum

Likvide beholdninger ifølge regnskab

Likvide midler som er deponeret eller pantsat

Træk på kassekreditter

Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder

 

1998

49.302

1.382
-32.708
0

63

-291
7.865
5.545

-3.491
27.667

-169.929
-908

-20
-2.237
-173.094

42.070
0
4.838

81.095
27.138
0

-8.455
-2.587
35

138
30.500
174.772

29.345
16.971
46.316

64.000
515

-18.199
46.316

 

1. Lejeindtægter

Lejeindtægter fra investeringsejendomme
Omsætning teknisk afdeling
Øvrige indtægter

2. Driftsudgifter

Driftsudgifter investeringsejendomme
Vareforbrug teknisk afdeling
Hensat til tab på lejer

3. Personaleudgifter

KONCERN

Gager og lønninger
Udgifter til social sikring

MODERSELSKAB

Gager og lønninger
Udgifter til social sikring

Personale

2.026
52
2.078

Personale

2.008
52
2.060

i

By

"EY RTE AE
ONCERN

ø

1998 1997

58.973 — 47.626
6.064 1.767
3.228 1.498

68.265 50.891

KONCERN
1998 1997
9.976 7.800
4.390 958
88 35

14.454 — 8.793

Direktion Bestyrelse

707 200
15 0
722 200

Direktion Bestyrelse

707 200
15 Q
722 200

 

1998

42.342
6.064
2.676

51.082

 

I alt 1998

2.933
67
3.000

I alt 1998

2.915

67
2.982

Talt 1997

2.828
25
2.853

I alt 1997
2.812

25
2.837

Der er ikke udbetalt tantieme til bestyrelsen i regnskabsåret. I regnskabsåret har der i gennemsnit

været 9 fuldtidsbeskæftigede.

4. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

Revisionshonorar for 1998
Diverse erklæringer

rr

3 DOC CAR
MODERSELSKAB

Grothen &
Perregaard

120
8
128

Arthur
Andersen

120
0
120

 

 

 

 

55

 

5. Regulering ejendomme til markedsværdi

   

1998 1997 1998 —… 1997

Opskrivning ejendomme 65.749 on 0. 45,832 0
Nedskrivning ejendomme -33.041 0-0 -31.885 0
32.708 i (0 13.947 0

6. Selskabsskat

   

1998 "21997 1998 1997
Skat af ordinært resultat 15.776 2.575 9.016 987
Regulering udskudt skat FEE
tidligere år fra 34% til 32% -433 1550 -173 0
Skat af ekstraordinære poster 0 ss 0 0
15.343 2,575 8.843 987
Aktuel skat 0 0 0 0
Regulering udskudt skat : BD
tidligere år fra 34% til 32% -433 5.0 -173 Lr Q
Udskudt skat 15.776 2.575 9.016 987
15.343 —” 2.575 8.843 987
Udskudt skat
Udskudt skat 1/1 7.349 3762 2.945 1.958
Tilgang / regulering i forbindelse sv i
med køb af datterselskab 0 1.012 0 0
Regulering udskudt skat tidligere år -433 40 173 (
Regulering i året 15.776 2,575 9.016 987
Udskudt skat 31/12 22.692 7.349. 11.788 2.945

Koncernen og moderselskabet har ikke betalt selskabsskat i regnskabsåret. Den udskudte skat vec
rører anlægsaktiver. Moderselskabet er sambeskattet med datterselskaberne og der afsættes ful
skat i moderselskabet.

 

 

7. Materielle anlægsaktiver

Installatio- Låne- Investe-

Udlejnings- — ner og sær omkost- ringsejen- Maskiner
KONCERN ejendomme = indretninger ninger  dommeialt og inventar
Anskaffelsespriser 1/1 545.225 2.548 5.308 553.081 1.665
Tilgang i årets løb 188.007 1.479 7.167 196.653 908
Afgang i årets løb -26.724 0 0 -26.724 0
Anskaffelsespriser 31/12 706.508 4.027 12.475. 723.010 2.573
Valutakursregulering 1/1 -263 0 0 -263 0
Regulering i årets løb -6 0 0 -6 0
Valutakursregulering 31/12 -269 0 0 -269 0
Opskrivning 1/1 0 0 0 0 0
Regulering i årets løb 65.749 0 0 65.749 0
Opskrivning 31/12 65.749 0 0 65.749 0
Nedskrivning 1/1 0 0 0 0 0
Regulering i årets løb 33.041 0 0 33.041 0
Nedskrivning 31/12 33.041 0 0 33.041 0
Akkumulerede afskrivninger 1/1 0 1.044 659 1.703 667
Årets afskrivninger 0 430 521 951 431
Afgang i årets løb 0 0 0 0 0
Akkumulerede afskrivninger 31/12 0 1.474 1.180 2.654 1.098
Bogført værdi 31/12 1998 738.947 2.553 11.295 752.795 1.475
Bogført værdi 31/12 1997 544.962 1.504 4.649 551.115 998

Den offentlige vurdering af koncernens danske ejendomme udgør t.kr. 485.432,
Den bogførte værdi af koncernens danske ejendomme andrager t.kr. 704.630.

Til sikkerhed for obligationslån og tyske prioritetslån er der i koncernens ejendomme
tinglyst pantsikkerhed for t.kr 331.360 og for t.D-mark 17.350.

Til sikkerhed for øvrige gældsforpligtelser er der i koncernens ejendomme
tinglyst ejerpantebreve på t.kr 235.467, skadesløsbreve på t.kr 67.000 og
Grundschuldbriefe på t.D-mark 2.520.

 

 

 

 

     

7. Materielle anlægsaktiver (fortsat)

Installatio- Låne- Investe-

Udlejnings- — ner og sær- omkost- ringsejen- Maskiner
MODERSELSKAB ejendomme indretninger ninger  dommeialt og inventar
Anskaffelsespriser 1/1 380.613 2.548 3.934. 387.095 1.665
Tilgang i årets løb 188.007 1.479 4.901 194.387 908
Afgang i årets løb 0 0 0 0 0
Anskaffelsespriser 31/12 568.620 4.027 8.835 581.482 2.573
Valutakursregulering 1/1 -263 0 Q -263 Q
Regulering i årets løb -6 0 0 -6 0
Valutakursregulering 31/12 -269 0 0 -269 Q
Opskrivning 1/1 0 0 0 0 0
Regulering i årets løb 45.832 0 0 45.832 C
Opskrivning 31/12 45.832 0 0 45.832 Q
Nedskrivning 1/1 0 0 0 0 Q
Regulering i årets løb 31.885 0 0 31.885 C
Nedskrivning 31/12 31.885 0 0 31.885 (
Akkumulerede afskrivninger 1/1 0 1.044 582 1.626 667
Årets afskrivninger 0 430 371 801 431
Afgang i årets løb 0 0 0 0 C
Akkumulerede afskrivninger 31/12 0 1.474 953 2.427 1.098
Bogført værdi 31/12 1998 582.298 2.553 7.882. 592.733 1.475
Bogført værdi 31/12 1997 380.350 1.504 3.352. 385.206 998

Den offentlige vurdering af selskabets danske ejendomme udgør t.kr. 398.702.
Den bogførte værdi af selskabets danske ejendomme andrager t.kr. 548.001.

Til sikkerhed for obligationslån og tyske prioritetslån er der i selskabets ejendomme
tinglyst pantsikkerhed for t.kr 262.290 og for t.D-mark 17.350.

Til sikkerhed for øvrige gældsforpligtelser er der i selskabets ejendomme tinglyst
ejerpantebreve på t.kr 229.467 skadesløsbreve på t.kr 18.000
og Grundschuldbriefe på t.D-mark 2.520.

 

 

8. Finansielle anlægsaktiver

KONCERN

Anskaffelsespriser 1/1
Tilgang

Afgang
Anskaffelsespriser 31/12

Nedskrivning 1/1

Årets nedskrivninger
Tilbageførsel af nedskrivning
Nedskrivning 31/12

Bogført værdi 31/12 1998
Bogført værdi 31/12 1997

MODERSELSKAB

Anskaffelsespriser 1/1
Tilgang

Afgang
Anskaffelsespriser 31/12

Opskrivning 1/1
Resultat datterselskaber
Udlodning af udbytte
Opskrivning 31/12

Nedskrivning 1/1

Årets nedskrivninger
Tilbageførsel af nedskrivning
Nedskrivning 31/12

Bogført værdi 31/12 1998
Bogført værdi 31/12 1997

Kapitalandele i datterselskaber

Ejendomsselskabet EEC I A/S
Ejendomsselskabet EEC II A/S
Ejendomsselskabet EEC III A/S
Ejendomsselskabet EEC IV A/S

Egne
aktier
28
0
0
28
0
0
0
0
28
28

Aktier
i datter- Egne
selskaber aktier
51.894 28
0 0
0 0
51.894 28
7.524 0
22.059 0
-15.620 0
13.963 0
0 0
Q 0
0 0
0 0
65.857 28
59.418 28

Øvrige
aktier

280
20
0
300

0
63
0
63

237
280

237
280

Aktier
j alt

308
20

328

63
63

265
308

Aktier
i alt

52.202
20

0
52.222

7.524
22.059
-15.620
13.963

0
63
0
63

66.122
59.726

Hjemsted

København
København
København
København

Pante-
breve

2.419
-38
2.381

DSOC0O0&S

0
179
0
179

2.202
0

Ejerandel

100%
100%
100%
100%

 

 

 

59

 

 

 

8. Finansielle anlægsaktiver (fortsat)

Køb og salg af egne aktier i regnskabsåret

Beholdning 1/1
Køb

Salg

Beholdning 31/12

9. Salgsbeholdning ejendomme

Antal

267

267

Kurs

105

105

Beløb

Procent
af kapital

Datterselskabet Ejendomsselskabet EEC III A/S har solgt ejendommen Halmsstadsgade 2, Århus I
en betinget aftale med overtagelsesdag den 1. maj 1999. Ejendommen er i øjeblikket under omby
ning og forventes færdiggjort i begyndelsen af april måned 1999, Ejendommens bogførte værdi |
tillagt afholdte ombygningsudgifter og fratrukket restgælden på prioritetslån, saldoen på omby

ningslån og modtaget kontant udbetaling.

 

10. Egenkapital

Aktiekapitalen består af 1.510.000 stk aktier å kr. 100,-.

Aktiekapital 1/1
Aktieemission
Aktiekapital 31/12

Overkurs ved emission 1/1

Aktieemission

Omkostninger ved emission modregnet i overkurs
Overkurs ved emission 31/12

Opskrivning 1/1
Opskrivning ejendomme
Nedskrivning ejendomme
Opskrivning 31/12

Valutakursregulering 1/1
Regulering i året
Valutakursregulering 31/12

Datterselskabsreserve 1/1

Regulering i året

Udlodning af udbytte fra datterselskaber
Datterselskabsreserve 31/12

Reserve for egne aktier 1/1
Regulering i året
Reserve for egne aktier 31/12

Overført resultat 1/1

Årets resultat

Overført til opskrivningshenlæggelse
Overført til datterselskabsreserve
Udlodning af udbytte fra datterselskaber
Udlodning af udbytte

Overført resultat 31/12

112.000
39.000
151.000

0
5.070
-2.000
3.070

0
31.166
-21.682
9.484

234
0
234

7.524
22.059
-15.620
13.963

28
0
28

7.297
33.959
-9.484
-22.059
15.620
-7.550
17.783

 

 

61

 

 

11. Hensat til istandsættelser

   

1998 ” ::1997 1998 1997
Modtaget fra sælgere ved ejendomskøb : c
til udbedring af forestående vedligeholdelsesarbejder 7.650 30 7.500 0
Hensættelse boligreguleringslovens $18 215 .: 0 215 0
7.865 0 71.715 0
12. Langfristet gæld

Langfristet Gennem-
gæld der Gennem-  snitlig rente
Langfristet forfalder  snitlig rest- i procent
KONCERN gæld efter5år  løbetidiår for år 1999
Danske realkreditlån 309.015 253.484 15 år 6,4%
Tyske realkreditlån 30.513 28.894 18 år 6,7%
Banklån 139.867 128.433 14 år 6,4%
Deposita 18.079 18.079 - -
I alt 497.474. 428.890 - -
Langfristet Gennem-
gæld der Gennem-  snitlig rente
Langfristet forfalder  snitlig rest- i procent
MODERSELSKAB gæld efter5år  løbetidiår for år 1999
Danske realkreditlån 243.839 202.238 15 år 6,7%
Tyske realkreditlån 30.513 28.894 18 år 6,7%
Banklån 122.267. 116.700 14 år 6,4%
Deposita 13.874 13.874 - -

I alt 410.493 361.706 -

For moderselskabet og koncernen gælder, at stående lån for t.kr 22.999 udløber i år 2001. De
stående lån vil umiddelbart ved udløb blive erstattet af nye realkreditlån.

For samtlige banklån gælder, at renten fastsættes udfra CIBOR + et tillæg. Koncernen har, ved
en rente-swap, fastlåst renten for t.kr 120.867 frem til den 31. december 2005 og ved en rente-
swap, fastlåst renten for t.kr 9.000 frem til den 15. december 2003. For koncernens øvrige bank-
lån t.kr 10.000 gælder at renten er sikret frem til den 9. april 2001, ved indgåelse af FRA-kon-
trakter.

 

 

13.

14.

15.

 

Kortfristet del af langfristet gæld
KONCERN MODERSELSKAB
1999 … 1998 — 1999 … 1999
Indfrielse af stående lån 0 3.617 00 3.617
Afdrag på prioritetsgæld 12.393 :…… 6.351. 9.350 4,146.
Afdrag på banklån 3.633 4.687. 2.166 3.221:
I alt 16.026 14.655 11.516 10.984
Anden gæld
KONCERN VIODERSELSKAB
1998 1998 1997
Leverandørgæld 2.210 2.187 707
Hensat til ind- og udvendig vedligeholdelse 351 326 2.286
Moms 768 1.673 927
Anden gæld i øvrigt 1.174 1.074. 3,404
4.503 5.260 7.324
Garantier og forpligtelser

I forbindelse med byfornyelse af 2 af koncernens ejendomme er der tinglyst pantesikkerheder
for indekslån for t.kr. 1.347. Indekslånene er ikke indarbejdet i koncernens balance, da kon-
cernen modtager 100% ydelsesstøtte for disse lån og således ikke skal betale hverken afdrag,
rente eller bidrag, ligesom sikkerhederne rykker for efterfølgende finansiering.

Ejendomsselskabet EEC A/S har afgivet selvskyldnerkaution overfor datterselskabet EEC IV
A/S til sikkerhed for bankgæld.

Århus kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 20. november 1969 berettiget til at til-
bagekøbe ejendommen Halmstadsgade 2, matr. nr. 77 ee Århus købstads markjorder i år 2066.

Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 6. juli 1954 berettiget til at tilba-
gekøbe ejendommen Bygmestervej 5, matr. nr. 1149 Utterslev i år 2060.

Aktier i datterselskaberne EEC I A/S, EEC II A/S og EEC III A/S nom. t.kr. 52.140 er hånd-
pantsat til fordel for långiver.

Bortset fra ovenstående påhviler der ikke koncernen kautions-, garanti- eller andre forpligtelser,
udover de i regnskabet anførte.

 

 

683

 

 

Admiralgade 25, København K

 

 

 

 

 

105 FLAM ENCOS
TAPAS BAR

 

 


 

EL ERNE il

 

 

 

up

4, Ballet

"ken 4

ipar

 

Indusir

Grafisk tilrettelæggelse og produktion - Cicero Design & Marketing
Trykning - Tryk Team Svendborg A/S