Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

LKG

TK Development A/S

A/S Reg.nr. 157.825

Vestre Havnepromenade 7
9000 Aalborg

 

 

Regnskab

for året

1998/99

 

Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling,

den 28. september 1999

VZÆÆØCÆR

Difigent

 

Indholdsfortegnelse

 

HOVED- OG NØGLETAL
HOVEDTENDENSER
ÅRSBERETNING
IDÉGRUNDLAG OG FORRETNINGSKONCEPT
MARKEDSSEGMENTER
BESTYRELSE OG DIREKTION
REVISIONSPÅTEGNING
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
KONCERN-REGNSKAB:
RESULTATOPGØRELSE
BALANCE:
Aktiver
Passiver
MODERSELSKABS-REGNSKAB:
RESULTATOPGØRELSE
BALANCE:
Aktiver
Passiver
NOTER
PENGESTRØMSOPGØRELSER
KONCERNSTRUKTUR

 

31

32
33
34-45
46
47-49

Hoved- og nøgletal

Hoved- og nøgletal for koncernen (i DKK 1.000)

 

1994/95 1995/96 1996/97 1997/98 1998/99

 

Hovedtal:

Omsætning 437.241 609.292 1.129.036 1.153.717 1.678.436
Bruttoresultat 101.135 124.676 159,247 232.583 389.314
Resultat af primær drift 65,361 79.277 103.440 154.233 291.274
Finansiering m.v. -8.444 -6.244 -2.872 -2.700 10.031
Ordinært resultat før skat 55.144 73.437 101.215 151.341 301.552
Årets resultat efter minoritetsinteresser 38.049 51.544 60.375 102.256 195.183
Samlet balance 1.090.665. 1.747.874. 2.152.643 2.602.437 3.295.155
Projektbeholdning i alt 690.887 1.085.070 1.318.951 1.593.954 2.080.103
Solgte projekter 262.243 459.259 544.963 698.205 1.113.682
Øvrige projekter 428.644 625.811 773.988 895.749 966.421
Egenkapital ekskl. minoritetsinteresser 384.379 584.018 629.673 915.559 1.038.708
Egenkapital inkl. minoritetsinteresser - 587.515 635.512 925.185 1.051.532
Nøgletal”:

Egenkapitalens forrentning (efter skat) 11,5% 10,6% 9,9% 13,2% 20,0%
Overskudsgrad 14,9% 13,0% 9,2% 13,4% 17,4%
Soliditetsgrad 35,2% 33,4% 29,3% 35,2% 31,5%
Indre værdi 239 265 285 347 393
Resultat pr. aktie (nom. DKK 100) 26 27 27 42 74
Udbetalt udbytte 6% 6% … 6% 8% 10%
Børskurs (nom. DKK 100) 325 347 476 615 650

Nøgletal korrigeret for udstedelse af
konvertible obligationer:

Egenkapitalens forrentning 11,5% 10,4% 9,4% 12,6% 19,0%
Soliditetsgrad 35,2% 37,1% 32,3% 37,7% 33,5%
Indre værdi 239 274 293 350 394
Resultat pr. aktie (nom. DKK 100) 26 27 27 41 71

 

 

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Nøgletallene er korrigeret for aktie-
emissionerne i henholdsvis 1995/96 og 1997/98, Der er ikke korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer.

Hovedtendenser

TK Development har i regnskabsåret 1998/99 haft et historisk højt aktivitetsniveau,
hvilket afspejler sig i såvel resultat som igangværende projekter. Samtidig opjuste-
res forventningerne til fremtiden yderligere.

Med et resultat efter skat på DKK 195,2 mio. er resultatet omkring DKK S mio. hø-
jere end de opjusterede forventninger, der blev tilkendegivet i halvårsmeddelelsen

for 1998/99.

I regnskabsåret 1998/99 har TK Development således yderligere udbygget de senere års
kraftigt voksende aktivitets- og resultatniveau, og ledelsen betragter resultatet som sær-
deles tilfredsstillende.

Resultatet er især påvirket af den fortsatte udbygning af aktiviteterne i de østeuropæiske
lande Polen og Tjekkiet, ligesom den stærke indenlandske markedsposition og entréen på
det svenske marked har bidraget positivt.

Regnskabsåret har været kendetegnet ved:

=… Bruttoresultatet steg i 1998/99 med 67% til DKK 389,3 mio. Korrigeret for indtægts-
førsel af værdien af call-optioner på IØ-Fondens ejerandele i selskaberne i Polen og
Tjekkiet udgjorde fremgangen i bruttoresultatet 42% svarende til et bruttoresultat i
1998/99 på DKK 331,0 mio.

e  TK Development har for femte år i træk opnået en vækst i resultatet, og
koncernen har over denne periode femdoblet resultatet.

Resultat efter skat steg med 91% til DKK 195,2 mio.
Egenkapitalforrentningen steg til 20% i forhold til 13% året før.
Resultat pr. aktie steg til 74 mod 42 året før.

Der forventes et resultat for 1999/00 på DKK 200 mio.

=… Korrigeret for indtægtsførsel af værdien af call-optioner på IØ-Fondens ejerandele
steg resultatet efter skat med 54% til DKK 157,2 mio.

=  Projektbeholdningen er i regnskabsåret steget til det højeste niveau i koncernens hi-
storie - DKK 2.080 mio. - og fremgangen er hovedsageligt sket inden for solgte pro-
jekter.

=… Det gennemsnitlige antal ansatte er vokset med 16 til 95.
Forventninger til fremtiden

= Baseret på det aktuelt høje aktivitetetsniveau i koncernen forventes et resultat efter
skat i 1999/00 på DKK 200 mio. Dette svarer til en fremgang på 27% i forhold til
1998/99 resultatet korrigeret for indtægtsførsel af værdien af call-optioner på IØ-
Fondens ejerandele. Det er en opjustering på knap DKK 30 mio. eller ca. 16% i for-
hold til de forventninger, som blev offentliggjort i forbindelse med halvårsmeddelel-
sen for 1998/99,

Hovedtendenser

 

=… For regnskabsåret 2000/01 forventes en vækst i resultat efter skat på mindst 15% i
forhold til 1999/00.

TK Developments årsrapport findes på Internet under følgende adresse: www.tk-
development.dk.

Årsberetning

Bruttoresultat

TK Development realiserede i regnskabsåret 1998/99 et bruttoresultat på DKK 389,3
mio., mod et bruttoresultat på DKK 232,6 mio. i 1997/98.

IØ-Fonden!
Bruttoresultatet er som ved halvårsregnskabet positivt påvirket af, at der er indtægtsført
DKK 58,3 mio. før skat svarende til værdien af hensættelsesbeløbet vedrørende call-opti-

oner på IØ-Fondens resultatandele pr. 30. april 1998.

Fremgangen på markederne i Polen og Tjekkiet har således betydet, at TK Development
har revurderet behovet for reservation af IØ-Fondens andel af resultatet i disse lande. Be-
grundelsen for at indtægtsføre reservationen er, at der ikke længere er begrundet tvivl om,
at TK Development på sigt vil udnytte call-optionerne på IØ-Fondens andele i selskaber-
ne. Dermed er der ikke baggrund for at opretholde en sådan hensættelse af en foreløbig
del af resultatet på disse aktiviteter,

Det indtægtsførte beløb er hensat over en årrække og vedrører flere selskaber i Polen og
Tjekkiet. Fra 1. maj 1998 og fremefter indgår resultatandelene fra de berørte selskaber
fuldt ud i TK Developments resultat, dog vil den forrentning, som er aftalt med IØ-
Fonden, fortsat fragå som en minoritetsinteresse.7

Korrigeret for ovenstående indtægtsførsel udgør koncernens bruttoresultat i 1998/99
DKK 331,0 mio. svarende til en stigning på 42% i forhold til 1997/98.

Omsætning og dækningsgrad

Koncernens omsætning androg i 1998/99 DKK 1.678,4 mio., hvilket er en stigning på
45% i forhold til 1997/98. Dækningsgraden målt som bruttoresultat i forhold til omsæt-
ningen udgør herefter 23,2%, og korrigeres bruttoresultatet for indtægtsførsel af værdien
af call-optioner på IØ-Fondens ejerandele, udgør dækningsgraden knap 20%. Dette svarer
til dækningsgraden i 1997/98.

Som indtægtskriterium for igangværende projekter, som er videresolgt, anvendes pro-
duktionskriteriet. Dette er ensbetydende med, at der opgøres færdiggørelsesgrader i rela-
tion til TK Developments arbejdsopgaver på de enkelte projekter. Som en udviklingsvirk-
somhed ligger hovedparten af TK Developments arbejdsopgaver relativt tidligt i et pro-
jektforløb, hvorfor en del af indtjeningen typisk ligger på et tidspunkt forud for selve
byggefasen. Dette medfører, at bruttoresultatet i langt højere grad end omsætningen giver
udtryk for koncernens aktivitetsniveau i en periode.

 

! 1Ø-Fonden er en fond stiftet af den danske stat. IØ-Fonden skal medvirke til at fremme danske investeringer i Central- og Østeuropa
for derved at bistå de reformvenlige kræfter i disse lande med at opnå øget økonomisk vækst og erhvervsmæssig udvikling, og at
fremme mulighedeme for et nærmere økonomisk samarbejde mellem Danmark og Central- og Østeuropa, som vil være til gavn for
det generelle øst/vest-forhold, og som vil kunne komme dansk erhvervsliv og beskæftigelse til gode.

I forbindelse med TK Developments etableringer i Polen og Tjekkiet har koncernen stiftet selskaber i de respektive lande, hvor IØ-
Fonden ejer 25% af kapitalen i disse selskaber. Det er i aktionæroverenskomsten med IØ-Fonden aftalt, at TK Development kan er-
hverve IØ-Fondens andele i selskaberne for i forvejen aftalte beløb. Koncernen har hidtidigt valgt at opføre de med IØ-Fonden aftalte
beløb som minoritetsinteresser, medens overskydende resultatandele var reserveret i koncernens balance som en hensættelse.

Årsberetning

 

Lande og segmenter

TK Development har gennem de seneste år opnået en væsentlig internationalisering
kombineret med en fortsat stærk indenlandsk markedsposition. Den markante vækst i
koncernens bruttoresultat kan henføres til alle koncernens segmenter - dog især butiks-
segmentet — dvs. inden for udvikling af butikscentre og storbutikker primært på det pol-

ske og tjekkiske marked.

Vigtigheden af den tidlige entré og de seneste års opbygning af organisationer og udvik-
ling af projekter i Polen og Tjekkiet blev understreget med indgåelse af salgsaftale på i alt
5 butikscentre i februar måned 1999.

I februar 1999 blev det således offentliggjort, at Foras Holding A/S køber fire butikscen-
tre i Polen af Euro Mall Holding A/S, der er ejet af TK Development (37,5%), Steen &
Strøm (37,5%) og IØ-Fonden (25%). Samtidig blev TK Development og Steen &
Strøm's salg til Foras Holding A/S af et butikscenterprojekt i Prag offentliggjort.

Siden etableringen på det svenske marked i efteråret 1997 har koncernen haft et højt akti-
vitetsniveau inden for markedssegmentet storbutikker.

Projekterne på det danske marked var i 1. halvår 1998/99 negativt præget af periodefor-
skydninger. Dette forhold rettede sig delvist i løbet af 2. halvår. Aktiviteterne i Danmark
har i regnskabsåret været kendetegnet ved en større spredning mellem de enkelte seg-"
menter samt en tendens til etablering af større projekter indeholdende en kombination af
de forskellige segmenter så som butik, bolig og kontor. Som eksempel herpå kan nævnes
Lyngby Kulturhus.

Afviklingen af de tyske aktiviteter foregår som planlagt, dog lidt langsommere end for-
ventet, Som et led heri blev boligkomplekset Gåblerstrasse solgt primo 1999. Samtidig er
der foretaget en løbende tilpasning af antallet af ansatte i Tyskland fra 16 til 9.

Af konkurrencemæssige hensyn oplyser koncernen ikke omsætningens og resultatets for-
deling på de forskellige segmenter og markeder, som koncernen opererer på.

Reservationer

TK Developments bruttoresultat er som ved halvåret påvirket af, at koncernen har forøget
reservationerne vedrørende den samlede projektbeholdning, herunder de to russiske pro-
jekter.

Udgifter

Personaleudgifter og andre udgifter steg samlet med 24% i forhold til 1997/98 til DKK
92,3 mio., hvilket stort set svarer til det budgetterede. Væksten i udgifterne er således
langt mindre end koncernens fremgang i bruttoresultatet på 42%.

Stigningen i personaleudgifterne kan primært henføres til, at det gennemsnitlige antal an-
satte i regnskabsåret er forøget med 16 til 95. Personaleudgifterne udgør 69% af de sam-
lede udgifter ekskl. afskrivninger.

Årsberetning

Stigningen i andre eksterne udgifter kan henføres til den generelle aktivitetsfremgang i
koncernen, og stigningen fordeler sig bredt over de forskellige udgiftsposter.

Finansiering

I 1998/99 blev der realiseret nettofinansieringsindtægter på DKK 10,0 mio. mod nettofi-
nansieringsudgifter på DKK 2,7 mio. i 1997/98. Salget af flere færdigudviklede udlej-
ningsejendomme har været medvirkende til forbedringen i finansieringsposten. Hertil
kommer et forøget antal igangsatte byggerier, hvorpå renteudgifterne aktiveres.

Skat og nettoresultat

Skat af årets resultat udgør DKK 105,3 mio. svarende til en gennemsnitlig skatteprocent
på 35%.

Årets resultat andrager DKK 195,2 mio., hvilket er en stigning på DKK 92,9 mio. i for-
hold til året før. Korrigeret for indtægtsførsel af værdien af call-optioner på IØ-Fondens
ejerandele i selskaberne i Polen og Tjekkiet udgør resultatet DKK 157,2 mio. svarende til
en fremgang på 54%.

Resultatet efter skat svarer til de forventninger, som blev offentliggjort i halvårsmedde-
lelsen. Koncernen realiserer dermed et resultat på omkring DKK 75 mio. over det niveau,
som blev forventet ved indgangen til regnskabsåret.

Balancen

I forhold til 30. april 1998 er koncernens balance steget med DKK 692,7 mio. til DKK
3.295,2 mio. pr. 30. april 1999.

70% af balancestigningen svarende til DKK 486,1 mio. kan henføres til en forøget pro-
jektbeholdning. Forøgelsen i projektbeholdningen vedrører i overvejende grad solgte
projekter, der i regnskabsåret er øget med DKK 415,5 mio. Stigningen i beholdningen af
solgte projekter kan henføres bredt til alle geografiske markeder med undtagelse af
Tyskland.

Øvrige projekter er i perioden steget med DKK 70,7 mio.

Det forøgede aktivitetsomfang har afledt en mindre stigning i koncernens tilgodehaven-
der på DKK 23,0 mio. til DKK 701,5 mio.

Hensættelsesposten "andre hensættelser” er i regnskabsåret reduceret med DKK 53,7
mio. til DKK 63,0 mio. Dette skyldes primært den føromtalte tilbageførsel af værdien af
call-optioner på IØ-Fondens ejerandele på DKK 58,3 mio. Reservationer vedrørende
projekter og andre aktiver er modregnet direkte i aktiverne.

Koncernens egenkapital udgør pr. 30. april 1999 DKK 1.038,7 mio. Koncernens primo-
egenkapital er udover forøgelsen med årets resultat påvirket af udbyttebetalingen samt
valutakursreguleringen af nettoinvesteringen i udenlandske dattervirksomheder.

Årsberetning

Anvendt regnskabspraksis

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til året før.
Likviditet

En betydelig del af koncernens projektbeholdning består af solgte projekter. Investorerne
betaler som oftest først disse projekter ved levering.

TK Development finansierer en del af kapitalbehovet til disse igangværende projekter
ved byggekreditter optaget hos koncernens pengeinstitutter. Den resterende del af de
igangværende projekter selvfinansieres.

Koncernen anvender kun acontobetalinger i mindre omfang, idet en række af TK Devel-
opments investorer ønsker en model, hvor det færdige byggeri afleveres på det tidspunkt,
hvor betalingen effektueres. Såfremt der blev anvendt acontobetalinger i et større om-
fang, ville det formindske TK Developments kapitalbehov over projektforløbet og der-
med forbedre likviditetsstrømmen.

Balancestyringsmodel

Med den egenkapital, koncernen råder over, er der efter koncernens balancestyringsmo-
del fortsat mulighed for en udvidelse af aktivitetsniveauet.

Forventninger til fremtiden

Det forventes, at koncernens positive udvikling vil fortsætte i de kommende år.

Udover hjemmemarkedet har TK Development skabt en stærk markedsposition som pro-
jektudvikler på flere internationale markeder. En forventet positiv konjunkturudvikling i
Europa - herunder især Østeuropa - skaber baggrund for et fortsat attraktivt ejen-
domsmarked i de kommende år. Samtidig vil en stadig forøgelse af opsparingen til pensi-
onsformål medvirke til, at placering af disse midler forventes at øge interessen for ejen-
domsinvesteringer.

På det polske marked forhandler TK Development med en række internationale hyper-
markedsoperatører om etableringen af yderligere et antal butikscentre i Polen. I Euro
Mall regi udvikles samtidig konkrete butikscenterprojekter i Polen. Herudover er der sik-
ret rettigheder til grundarealer i forbindelse med flere af butikscentrene, hvorpå der ar-
bejdes på udvikling af retail parker, hvor en række storbutikker er samlet.

I Tjekkiet arbejdes der ligeledes konkret med udviklingen af et antal nye butikscentre.

I Sverige er aktiviteterne stadig koncentreret omkring storbutikskonceptet, hvor der er en
række nye projekter under udvikling.

Årsberetning

På det danske marked arbejdes der aktuelt med en række projekter inden for specielt
kontor- og butikssegmentet samt projekter, hvori der indgår elementer fra flere forskelli-
ge segmenter.

En fremtidig resultatfremgang i TK Development ventes således at fremkomme dels ved
en fortsat ekspansion på de eksisterende markeder, herunder en større spredning inden for
segmenterne, dels via entré på nye markeder. I løbet af sommeren 1999 er der etableret
kontor i Finland, og der arbejdes samtidig aktivt på en yderligere ekspansion i Østeuropa
i takt med de internationale kæders ønske om etablering i dette geografiske område.

I 1997/98 realiserede TK Development et resultat efter skat på DKK 102,3 mio. og ud-
trykte i årsregnskabsmeddelelsen forventninger om en vækst i dette resultat på 15% sva-
rende til et resultat i 1998/99 på omkring DKK 120 mio.

I forbindelse med aflæggelse af halvårsregnskabet blev forventningerne til resultatet i
1998/99 opjusteret med ca. DKK 70 mio. svarende til et forventet resultat i 1998/99 på
ca. DKK 190 mio. inklusive indtægtsførsel af værdien af call-optioner på IØ-Fondens
ejerandele. Samtidig blev der i forbindelse med aflæggelse af halvårsregnskabet udtrykt
forventninger til, at der i forhold til det forventede resultat i 1998/99 på DKK 150 mio.
(eksklusive engangsindtægten fra IØ-Fonden) ville realiseres en vækst på 15% i 1999/00
svarende til et resultat efter skat på godt DKK 170 mio.

Aktivitetsniveauet i TK Development bevirker, at forventningerne til 1999/00-resultatet
nu opjusteres i forhold til halvårsmeddelelsen. Således forventes det, at der i 1999/00 op-
nås et resultat efter skat på ikke under DKK 200 mio. Resultatforventningerne opjusteres
dermed i forhold til halvårsmeddelelsen med knap DKK 30 mio. og ligger ca. 16% over
de forventninger, der blev offentliggjort her.

I 2000/01 forventes en vækst i resultat efter skat på mindst 15% i forhold til 1999/00.

Overskudsdisponering

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der af årets resultat udloddes DKK 26,4
mio. svarende til 10% af aktiekapitalen, mens resten af overskuddet overføres til reser-
verne. Det foreslåede udbytte svarer til 14% af årets resultat efter skat og 17% af resulta-
tet korrigeret for indtægtsførsel af værdien af call-optioner på IØ-Fondens ejerandele i de
polske og tjekkiske selskaber.

TK Development har tidligere tilkendegivet at ville udbetale omkring 20% af nettoresul-
tatet i udbytte. I lyset af et højere resultatniveau end forventet og forventningen om en
fortsat betydelig vækst i forretningsomfanget, har bestyrelsen valgt at indstille en lidt la-
vere udbyttebetaling.

Baseret på koncernens forventninger er det samtidig bestyrelsens opfattelse, at den andel
af overskuddet, der henlægges til reserverne, vil kunne forrentes attraktivt.
De fremtidige udbyttebetalinger vil blive indstillet af bestyrelsen på baggrund af det ak-
tuelle resultatniveau i forhold til størrelsen af de igangværende projekter, samt bestyrel-
sens forventninger til den fremtidige vækst i forretningsomfanget i øvrigt.

Årsberetning

År 2000

År 2000 problemstillingen forventes ikke at få betydning for TK Development, idet kon-
cernen i 1998 påbegyndte en planlagt udskiftning af de administrative systemer i alle
koncernens afdelinger, der samtidig sikrer koncernens edb-anlæg mod år 2000 problema-
tikken. Udskiftningen er tilendebragt.

Forslag til generalforsamlingen

På generalforsamlingen den 28. september 1999 har bestyrelsen til hensigt at indstille
følgende punkter til vedtagelse:

Der udbetales DKK 10 pr. aktie i udbytte.

Stykstørrelsen på TK Developments aktier nedsættes fra DKK 100 til DKK 20.
Nedsættelse af stykstørrelsen sker med henblik på at øge aktiens omsættelighed.

Bemyndigelse til udstedelse af konvertible obligationer for DKK 100 mio.
Bestyrelsen for TK Development arbejder på, at der i løbet af 1999/2000 etableres et
nyt incentive program for koncernens ledende medarbejdere. Programmet ønskes
etableret:

=… For at opretholde det store engagement og høje aktivitetsniveau i koncernen.

=… For at skabe baggrund for fortsat resultatfremgang.

=… Da det igangværende medarbejder incentive program udløber.

=… Da der har været en betydelig tilgang af nye nøglemedarbejdere.
Programmet vil omfatte omkring 24 medarbejdere. Bestyrelsen forudsætter, at pro-
grammet forhåndsgodkendes af skattemyndighederne.

Koncernen ønsker således fortsat at knytte et antal nøglemedarbejdere tættere til TK
Development, idet disse medarbejderes viden, erfaringer og netværk udgør et af kon-
cernens største aktiver. Det er en afgørende konkurrenceparameter for TK Develop-
ment at sikre disse medarbejderes langsigtede commitment til koncernen.

Bestyrelsen har til hensigt at fastsætte vilkårene i det nye medarbejder incentive pro-
gram, således disse stort set vil svare til vilkårene i det igangværende. Dette vil i ho-
vedtræk give følgende vilkår:
= Medarbejderne tilbydes at erhverve konvertible obligationer udstedt af TK
Development.
= Der udbydes nominelt DKK 100 mio. konvertible obligationer, hvilket svarer
til ca. 6% af koncernens markedsværdi p.t.
=… Konverteringskursen vil blive fastsat således, at aktionærerne opnår et forlods
afkast på omkring 10% p.a., inden incentive programmet giver et positivt af-
kast til medarbejderne. Ved det aktuelle aktiekursniveau på 625 svarer det til
en konverteringskurs på ca. 800.
=… Løbetiden fastsættes til 5 år med mulighed for konvertering første gang efter 3
år.

10

Årsberetning

= Efter konvertering vil der alene kunne sælges et antal aktier svarende til den
fremmedfinansiering, som indgår i programmet. Resten kan afhændes med

20% om året.

Gennemførelse af programmet vil medføre udstedelse af konvertible obligationer til
markedskurs uden fortegningsret for de nuværende aktionærer. De deltagende medar-
bejdere vil ved konvertering få en ejerandel på omkring 4-5% af den eksisterende ak-
tiekapital.

11

Årsberetning

Væsentlige begivenheder efter regnskabsårets udløb

Nye markedsetableringer

Med en mindre forsinkelse i forhold til det som blev angivet i halvårsmeddelelsen, har
TK Development etableret kontor i Finland med foreløbig to ansatte. Etableringen skal
ses i forlængelse af strategien om, at TK Development følger sine kunder på de europæi-

. ske markeder, hvor kunderne ønsker at etablere sig. I Finland arbejdes der aktuelt på et
storbutiksprojekt ved Vantaa i udkanten af Helsinki.

Medarbejderaktier

Bestyrelsen for TK Development har besluttet i løbet af efteråret 1999 at udbyde omkring
7.000 stk. aktier a DKK 100 til medarbejdere i koncernen, jf. fondsbørsmeddelelse nr.
9/1999. Aktierne udbydes fra beholdningen af egne aktier til kurs 105. Udbuddet sker
under forudsætning af skattemyndighedernes godkendelse.

Det er samtidig bestyrelsens målsætning, at medarbejderaktier skal indgå som et mere
permanent element i honoreringen af medarbejderne, såfremt der opnås bedre resultater
end målsat.

Øvrige forhold
Offentliggørelse af årsregnskabsmeddelelse

I Københavns Fondsbørs” nye regelsæt for udstedere af børsnoterede værdipapirer, der
træder i kraft den 1. oktober 1999, stilles der krav om, at offentliggørelse af årsregn-
skabsmeddelelsen skal ske senest 3 måneder efter regnskabsårets afslutning.

På baggrund af de nye regler og karakteren af TK Developments aktiviteter har TK De-
velopment ansøgt Københavns Fondsbørs om dispensation fra denne regel, således at TK
Development i lighed med i dag kan offentliggøre regnskab 4 måneder efter regnskabs-
årets afslutning.

Såfremt denne dispensation ikke opnås, vil bestyrelsen overveje at foreslå regnskabsåret
omlagt.

Retssager

I forbindelse med koncernens salg af ejendomme på anpartsbasis for år tilbage resterer
følgende sag anlagt mod et datterselskab i koncernen.

Euro City I K/S:

Sagen afventer domsforhandling ved Vestre Landsret. Det er ledelsens og koncernens
juridiske rådgiveres overbevisning, at koncernselskabet også i denne sag vil blive frifun-
det, og at der ikke er behov for at foretage hensættelser i anledning af denne sag.

12

Årsberetning

Salg af overskudsselskaber

TK Development har solgt to tidligere projektselskaber, som senere er blevet udsat for
selskabstømning. Told & Skat har fremsat krav om betaling af selskabernes skattefor-
pligtelser. Skattetilsvaret er for det ene solgte selskabs vedkommende indbetalt, mens der
føres retssag om det andet selskab. Skattetilsvaret er for begge selskaber afsat i regn-
skabsåret 1996/97 og eventuelt tab af retssagen vil således ikke påvirke kommende års
resultater negativt.

Der verserer ikke øvrige sager af væsentlig betydning, og koncernen er ikke bekendt
med, at sådanne forestår.

Aktionærforhold

TK Development A/S” aktier er noteret på Københavns Fondsbørs. Aktiernes markeds-
værdi udgjorde medio august 1999.ca. DKK 1,6 mia.

Aktionærsammensætningen medio august 1999:

Pensionskasser …….....sssnnnnre veneeerense renser tre eerereeneee 47,3%
Udenlandske investorer ….............sssseeseveeerereererrernere 10,2%
Banker, forsikringsselskaber og

investeringsforeninger. …..........ssssveseeeeerrerer reven sene 25,5%
Øvrige…G.G.G.d..sssseenerseeesek resterer sneen retn er n venners renere ener 17,0%
Talt.…G.GdGuw.ssssessneevever renses sek e renees sene e eres ene renser serne 100%

Følgende aktionærer har oplyst, at de ejer mere end 5% af aktiekapitalen i TK Develop-
ment A/S:

Lønmodtagernes Dyrtidsfond, København

Arbejdsmarkedets Tillægspension, Hillerød

Codan Koncernen, København

Danske civil- og akademiingeniørers Pensionskasse, København
Henderson Financial! Management Ltd, London.

13

ldégrundlag og forretningskoncept

Idégrundlag

TK Development skaber værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.

Forretningskoncept

TK Development er Danmarks største børsnoterede selskab, der alene baserer sit forret-
ningskoncept på udvikling af fast ejendom. TK Development er en internationalt baseret
virksomhed, der udvikler totalløsninger sammen med lejere og investorer, hvor det er de-
res behov, der styrer løsningen.

TK Development er således en rendyrket udviklings- og servicevirksomhed, der har spe-
cialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mellem lejere, investorer,
arkitekter, entreprenører 0.a.

Følgende faser indgår i et typisk projektforløb hos TK Development:

TK Development opsøger og udvælger optimale geografiske placeringer — det kan
være såvel grunde som eksisterende bygninger. Som hovedprincip sikres erhvervelsen
af det udvalgte areal via option.
Lokaliseringen af geografiske placeringer kan f.eks. foregå med baggrund i følgende:
= Konkrete ønsker fra lejere og investorer.
= Henvisninger fra lejere, investorer og andre samarbejdspartnere.
= Henvisninger fra offentlige myndigheder.
= Aktiv søgning fra TK Developments side med henblik på et løbende kendskab
til en række beliggenheder, hvor der kan udvikles et attraktiv projekt inden for
et af TK Developments segmenter.
Der udarbejdes en projektskitse i samarbejde med eksterne arkitekter.
TK Developments projektingeniører gennemgår økonomien i projektoplægget
Projektoplægget danner baggrund for forhandlinger med lejere og investorer. Bygge-
rier, som opføres for egen regning, opstartes ikke før, der er indgået lejeaftaler om
minimum 60% af de budgetterede lejeindtægter.
TK Development forestår myndighedsbehandlingen af projektet, herunder de nød-
vendige byggetilladelser.
Entreprenørvirksomheder og underleverandører kontraheres med henblik på opførel-
sen af selve byggeriet.
TK Developments projektingeniører forestår den overordnede byggestyring, mens
projektet gennemføres.
Salgsafdelingen arbejder løbende i projektforløbet på at afhænde projekter, der ikke
er videresolgt på forhånd.
Projektet afleveres til lejer og investor.

14

15

Idégrundlag og forretningskoncept

Balancestyringsmodel

Til styring af risiko og for at opnå en optimal udnyttelse af egenkapitalen opereres der i
TK Development med en balancestyringsmodel.

Bestyrelsen i TK Development har besluttet, at koncernens projekteksponering er mak-
simeret til 2,5 x egenkapitalens størrelse.

I balancestyringsmodellen opereres med vægtning af projekter ud fra en række nærmere
fastsatte kriterier, således at de enkelte projekter vægter forskelligt afhængig af risikopro-
filen.

I koncernens balancestyringsmodel medregnes projekternes samlede opførelsespris alle-
rede på tidspunktet for kontraktindgåelsen.

 

Kategorier — vægtei% — gvDanmark  SSverige Finland Tyskland Polen Tjekkiet
Videresolgte projekter 10 10 10 15 15 15
Igangværende og færdig-

opførte projekter udlejet

i 5 år eller derunder 100 100 100 150 150 150
Igangværende og færdig-

opførte projekter udlejet

i 5 år eller derover 75 75 75 113 113 113
Igangværende og færdig-
opførte uudlejede pro-
jekter 200 200 200 250 250 250
Ubebyggede grunde 200 200 200 200 200 200

 

Det finske marked er i vid udstrækning kendetegnet ved de samme karakteristika som det danske og sven-
ske, og projekter i Finland tillægges derfor samme vægt i balancestyringsmodellen som danske og svenske
projekter.

 

Markedssegmenter

Markedssegmenter

TK Development opererer i dag internationalt inden for fire markedssegmenter:

 

 

 

 

 

 

 

Butikscentre Storbutikker Kontorer Boliger
Danmark x Xx Xx Xx
Tyskland Xx
Polen xX Xx xX
Sverige Xx
Tjekkiet Xx Xx
Finland Xx

 

 

 

 

 

 

Aktivitetsniveauet er størst inden for segmenterne butikscentre og storbutikker. Samtidig
er der i regnskabsåret konstateret en positiv udvikling inden for specielt kontorsegmentet
på det danske marked. Endelig er der tendens til, at større projekter, der indeholder en
kombination af flere af de segmenttyper, som TK Development opererer indenfor, udgør
et voksende omfang.

Som et eksempel på et projekt, som netop indeholder flere segmenttyper, kan fremhæves
Kulturhuset i Kgs. Lyngby. Projektet rummer en kombination af et kulturhus, hvor akti-
viteter som koncerter, teater, udstilling, foredrag mv. integreres med en mere kommerciel
del bestående af restauranter, caféer, butikker, kontorer mv. samt et større biografkom-
pleks. Centret ventes efter planen at stå klar til åbning i foråret 2001.

Kulturhuset kommer med sin beliggenhed til at danne et naturligt bindeled i området
mellem Lyngby Storcenter og Magasin.

TK Development står sammen med Steen & Strøm bag udviklingen af projektet, der om-
fatter nybyggeri på 13.000 m? med tilhørende parkeringskælder på ca. 10.000 m?. Pro-
jektet er solgt til PFA for DKK 300 mio.

Butikscentre

Butikscentersegmentet er som forventet præget af en betydelig fremgang primært i de
østeuropæiske lande.

I Polen og Tjekkiet er detailhandelsstrukturen i disse år under kraftig forandring. Købe-
kraften hos befolkningen er på et så højt niveau, at de internationale kæder kan se per-
spektiver i at etablere sig på markedet. Udviklingen går hurtigt, idet de operatører og in-
vestorer, som er først på markederne, sikrer sig de bedste placeringer, og samtidig vil de
have mulighed for at opnå en markedsdominerende position. Dette betyder bl.a, at lejere
vil kunne tilbydes en række lejemål med forskellige lokaliteter. Hermed opfyldes de in-
ternationale kæders krav om at kunne etablere en række butikker forholdsvis hurtigt og
dermed etablere den for rentabiliteten nødvendige logistik.

De østeuropæiske markeder vil således næppe opleve en så langvarig udviklingsproces
inden for detailhandelsmarkedet, som det har været tilfældet i Vesteuropa fra begyndel-

16

Markedssegmenter

sen af 1960'erne og frem til i dag. Udviklingen vil gå væsentligt hurtigere, og de foran-

dringer, der sker, kan bl.a. karakteriseres ved følgende:
= Det samlede antal butikker falder.

Detailhandelen koncentreres i butikscentre og retail parker, og der sker en polarise-
ring mellem storbutikker og stærkt specialiserede butikker.

= Salgsarealet pr. butik stiger.

= Kædeforretningerne vinder markedsandele på bekostning af de mindre enkeltmands-
ejede butikker.

Detailhandelsmarkedet internationaliseres.

Udviklingstendenserne på detailhandelsmarkedet har medført knaphed på nyere, velbe-
liggende detailhandelskoncentrationer, hvor non food- og dagligvareoperatørerne kan ud-
nytte den gensidige synergi.

To TK Development projekter i Warszawa, butikscentrene Targowek og Reduta, er åbnet
i henholdsvis september 1998 og maj 1999. Begge centre er solgt og afleveret til Foras
Holding A/S.

I begge butikscentre er Carrefour hypermarkedsoperatør, og herudover er der omkring 60
specialbutikker i hvert center.

Centrene har haft en succesfuld opstartsperiode. Begge centre er fuldt udlejede, og om-
kring 60% af lejerne er internationale. Det gennemsnitlige besøgstal overstiger besøgs-
tallet i danske centre af tilsvarende størrelse. En stor del af lejerne i Targéwek og Reduta
har lejemål i begge centre, og det forventes, at en stor del af disse kæder også vil være
repræsenteret i de fremtidige centre i Østeuropa.

Udover centrene Targowek og Reduta i Warszawa er der solgt fire nye centerprojekter i
Polen til Foras. Disse nye projekter omfatter udvidelser af Targowek og Reduta samt to
centre i Katowice-regionen. Samtidig erhvervede Foras et butikscenterprojekt i Prag.

Med opførelsen af Targowek og Reduta er der sat nye standarder for kvaliteten og kon-
ceptet for butikscenterprojekter i Polen. Standarden er på højde med nye vesteuropæiske
centre, og det gennemtestede koncept har afstedkommet stor interesse fra detailhandlere,
ikke mindst de vesteuropæiske kæder, som er ved at etablere sig i Østeuropa.

Samtidig sker der en løbende udvikling af det butikscenterkoncept, som TK Development
arbejder med. Eksempelvis indeholder alle de nye planlagte centre store multiplex cine-
maer, der typisk består af 10 biografsale, der udlejes til internationale biografoperatører.

Der arbejdes aktuelt på udviklingen af en række nye butikscenterprojekter i såvel Polen
som Tjekkiet. Samtidig er der store forventninger til de fremtidige muligheder på flere
andre østeuropæiske markeder.

På investorsiden inden for butikscentersegmentet er der indgået optionsaftale med Foras
Holding A/S. Aftalen sikrer Foras forkøbsret til samtlige fremtidige butikscenterprojekter
udviklet af Euro Mall Holding i Polen (ejet af TK Development (37,5%), Steen & Strøm
(37,5%) samt IØ Fonden) og Euro Mall Czech Holding i Tjekkiet (ejet af TK Develop-

17

Markedssegmenter

ment (50%) og Steen & Strøm (50%)). Investeringer i polske og tjekkiske butikscentre
giver i dag investorer et attraktivt merafkast i forhold til tilsvarende investeringer i Vest-

europa.

Storbutikker

Udviklingen af storbutikker foregår på alle koncernens markeder med undtagelse af
Tyskland. Oftest etableres storbutikker i tilknytning til etablerede butikscentre og/eller
samlet i såkaldte retail parker i udkanten af større byer. En storbutik er typisk over 1.000
m? i areal.

Inden for storbutikssegmentet har TK Developments internationale netværk i detailhan-
delsbranchen afgørende betydning. Etableringen på det finske marked skal således netop
ses som et led i TK Developments strategi om at følge sine kunder på de europæiske
markeder, hvor de ønsker at etablere sig.

I Sverige har TK Development opbygget et betydeligt forretningsomfang inden for ud-
vikling af storbutikker. Koncernen er netop nu tæt på afleveringen af storbutiksprojektet i
Kungens Kurva, Stockholm på omkring 28.500 m?. Projektet er fuldt udlejet/solgt til: en
række internationale kapitalkæder.

På det danske marked er der også betydelig aktivitet inden for storbutikssegmentet. TK
Development har i regnskabsåret eksempelvis arbejdet med udviklingen af et større stor-
butiksprojekt i Holbæk. I området findes mere end 20 forskellige storbutikker med ud-
valgsvarer. TK Development har bl.a, medvirket til udvikling af Harald Nyborg, Biva
Møbler, Kvik Køkkener, Skousen, Jem & Fix samt Dansk Køkkeninterieur. TK Devel-
opment arbejder aktuelt med udvikling af yderligere et antal storbutikker i området.

På de østeuropæiske markeder forventes der også stadig stigende aktivitet inden for stor-
butikssegmentet. TK Development har således allerede sikret sig option på en række
grundarealer til brug for udvikling af retail parker.

Storbutikkerne varierer meget i størrelse og henvender sig derfor til en bred kreds af in-
vestorer. Ofte har brugerne selv en interesse i at erhverve ejendommen, ligesom størrel-
serne giver mulighed for, at storbutikkerne også kan erhverves af private investorer f.eks.
i forbindelse med opsparing til pension.

Kontorer

Den positive økonomiske udvikling i Europa er blandt de vigtigste faktorer bag den sti-
gende efterspørgsel efter kontorer/domicilejendomme, samtidig med at der kun er relativt
få ledige arealer på kontormarkedet i dag. Virksomhedernes ekspansion kombineret med
nye funktionshensyn har således en afgørende betydning for udviklingen på kontormar-
kedet. Samtidig kan det fremhæves, at tendensen til, at virksomhedens domicil spiller en
stadig mere afgørende rolle for den eksterne profil, der tegner sig af virksomheden, med-
virker til en øget efterspørgsel efter attraktive kontor- og domicilejendomme.

På kontorsegmentet i Danmark dannede TK Development og Københavns Havn medio
1998 et fælles udviklingsselskab for Nordisk Fjer bygningen. Udviklingsarbejdet har re-

18

Markedssegmenter

sulteret i, at Banestyrelsen i marts 1999 indgik lejeaftale på 14.500 m? kontorarealer i
bygningen. For Bruun Rasmussens kunstauktioner etableres et 1.300 m? stort auktions-
hus. Bygningens historie går tilbage til 1901, og det søges at bevare bygningens ydre
fremtoning. Indvendigt totalrenoveres bygningen, og der indrettes moderne kontorfacili-
teter i 6 etager.

På det danske marked arbejdes der aktuelt på udvikling af en række nye projekter inden
for kontorsegmentet bl.a. ved Københavns Havn og i Ørestaden, og der forventes stigen-
de aktivitet på dette område. Ligeledes er der positive forventninger til de østeuropæiske
markeder, hvor der som et led i den generelle økonomiske udvikling vil være et voksende
behov for velbeliggende og attraktive kontorer.

På kontorsiden er det oftest institutionelle investorer eller lejerne selv, som erhverver
ejendommene.

Boliger

TK Development har generelt over de seneste år nedjusteret forventningerne til boligseg-
mentet — primært på det danske og det tyske marked.

På det danske marked indeholder segmentet ikke et tilstrækkeligt indtjeningspotentiale
for koncernen, da markedet præges af mange udbydere, herunder entreprenørvirksomhed-
er og boligforeninger. Samtidig er der ikke tilstrækkelig investorinteresse på markedet.

Afviklingen af de tyske boligaktiviteter foregår som planlagt, og i januar 1999 kunne TK
Development offentliggøre salget af boligkomplekset Giblerstrasse i Berlin. TK Devel-
opment har i regnskabsåret opnået en forbedret udlejningssituation på de øvrige tyske
ejendomme, og det forventes, at de sidste ejendomme vil kunne frasælges i de kommende
år.

På de østeuropæiske markeder har nybyggeri samt renovering af den eksisterende bolig-
masse endnu ikke et væsentligt omfang. Med en fortsat stigende købekraft i Østeuropa vil
kravet til boligkvaliteten naturligt vokse. Samtidig betyder en øget pensionsopsparing i
disse lande, at der også er lokale investorinteresser. TK Development har på baggrund
heraf positive forventninger til udviklingen af boligmarkedet i Østeuropa. Markedet føl-
ges tæt, herunder de udviklingsmuligheder, der forventes at opstå fremover.

19

20

Markedssegmenter

Aalborg, den 24. august 1999

DIREKTIONEN

COPN

Frede Clausen

Feed

Poul Lauritsen
Næstformand

 

  
 
   
 

   

   

Jésper Berning
" [Formand

Måchosd ÅLGALJ

Michael Møller enning Rasmussen

Torsten Erik Rasmussen

21

Bestyrelse / direktion

Af årsregnskabslovens & 56 fremgår det, at årsberetningen i børsnoterede aktieselskaber
skal indeholde oplysninger om de ledelseshverv, som selskabets bestyrelses- og direktions-
medlemmer beklæder i andre danske aktieselskaber- Undtaget er 100 procent ejede datter-
virksomheder. Om bestyrelses- og direktionsmedlemmerne i TK Development A/S er følg-

ende oplyst:

BESTYRELSE

Formand
Jesper Berning
advokat, dr. jur.

Bestyrelsesformand i:
Bodenhoff-koncernen
Danish Water Systems A/S

Bestyrelsesmedlem i:

Full Circle Products A/S

Seroki Invest A/S
Ejendomsselskabet Rugparken A/S

Næstformand
Poul Lauritsen
direktør

Bestyrelsesformand i:

Spar Nord Bankaktieselskab
Peder P. Hedegaard A/S
Nowaco A/S

NOVI A/S

Gangsø Møbler A/S

H. Ulf Nielsen A/S

Ulf Bolighus A/S

Bestyrelsesmedlem i:

Scandinavian Mobility International A/S
Aalborg Stiftstidende A/S

Nordjysk Holding A/S

Nordjyllands Avisselskab A/S

House of businesspartners A/S

Michael Møller
professor

Ej andre bestyrelsesposter

Henning Rasmussen
direktør, statsaut. revisor

Bestyrelsesformand i:
Cowboyland Odense A/S
Thanner & Co. A/S

Europe Invest A/S

Dansk Virksomhedsformidling A/S
Limo Etiketter A/S

Frisenette ApS

N.E. Skjærbæk A/S

Bestyrelsesmedlem i:

Per Aarsleff A/S

Per og Lise Aarsleffs fond
R. Riisfort A/S

Scanvægt International A/S
Steenbek Holding A/S
Steenbek A/S

Unipak A/S

Torsten Erik Rasmussen
MBA, direktør

Bestyrelsesformand i:
InWear Group A/S
Best Buy Group A/S
CD Invest A/S
Corebit A/S

Bestyrelsesmedlem i:

JAI A/S (Jørgen Andersen ingeniørfirma)
Bruhn Holding ApS

Uni-Chains A/S

AIS Det Østasiatiske Kompagni
Coloplast A/S

Bang & Olufsen A/S

VSI Holding A/S

Scandinavian Mobility International A/S
Vest-Wood A/s

Vestas Wind Systems A/S

DTF (Den Danske Tandlægeforening) A/S

Medlem af direktionen i:
Morgan Management ApS

Bestyrelse / direktion

DIREKTION

Per Søndergaard Pedersen Frede Clausen
adm. direktør direktør
Bestyrelsesformand i: Bestyrelsesmedlem i:
PL-Holding Aalborg A/S Best Buy Group A/S

Bestyrelsesmedlem i:
Nowaco A/S
Toppenberg Maskinfabrik A/S

22

Revisionspåtegning

Vi har revideret det af ledelsen aflagte koncernregnskab og årsregnskab for 1998/99 for
TK Development A/S.

Den udførte revision

Vi har i overensstemmelse med almindeligt anerkendte revisionsprincipper tilrettelagt og
udført revisionen med henblik på at opnå en begrundet overbevisning om, at regnskaberne
er uden væsentlige fejl eller mangler. Under revisionen har vi ud fra en vurdering af
væsentlighed og risiko efterprøvet grundlaget og dokumentationen for de i regnskaberne an-
førte beløb og øvrige oplysninger. Vi har herunder taget stilling til den af ledelsen valgte regn-
skabspraksis og de udøvede regnskabsmæssige skøn samt vurderet, om regnskabernes
informationer som helhed er fyldestgørende.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vor opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse
med lovgivningens krav til regnskabsaflæggelsen, og at regnskaberne giver et retvisende
billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, økonomiske stilling samt
resultat og af koncernens pengestrøm.

Aalborg, den 24. august 1999

NIELSEN & CHRISTENSEN

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

Gustav Hedéager
Statsautoriseret revisor

   
  

RTHUR ANDERSEN

David Holm
Statsautoriseret revisor
Kim Schlichtér
Statsautoriseret revisor

23

Anvendt regnskabspraksis

GENERELT

Årsregnskab og koncernregnskab er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovgiv-
ningen og regler for udstedere af børsnoterede værdipapirer på Københavns Fondsbørs, herunder
danske regnskabsvejledninger.

Dattervirksomhedsreserve under egenkapitalen er i modsætning til sidste år opført netto. Sam-
ligningstallene er ændret.

Regnskabspraksis er uændret i forhold til forrige år.
Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet samt dattervirksomheder, hvori modersel-
skabet råder over mere end 50% af stemmerettighederne.

Enkelte, ikke betydende virksomheder med ejerandel over 50% er medtaget som associerede
virksomheder, idet moderselskabet er begrænset i sin forretningsmæssige udøvelse af ret-
tigheder over virksomhedernes aktiver og ledelse.

Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammendrage regnskaber i moderselskabet og datter-
virksomhederne ved sammenlægning af ensartede indtægter og udgifter samt aktiver og passiv-
er. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, aflægges i overensstemmelse med
koncernens regnskabspraksis.

Interne indtægter og udgifter, mellemværender samt urealiserede koncerninterne gevinster
elimineres.

Dattervirksomheder og associerede virksomheder medtages i koncernregnskabet i ejerperioden.
Ved køb af dattervirksomheder er overkurs i forhold til regnskabsmæssig egenkapital udgiftsført
iresultatopgørelsen som en ekstraordinær udgift.

Ved større strategiske investeringer nedskrives merværdien direkte over egenkapitalen eller ak-
tiveres og afskrives over maksimalt 10 år.

Ved opgørelse af koncernens nettoindtjening og egenkapital foretages der fradrag for den ind-
tjening og egenkapital, der tilfalder koncernens minoritetsaktionærer.

I de selskaber, hvor Investeringsfonden for Østlandene (IØ-Fonden) er medaktionær, er minoritets-
interessen i balancen opgjort til det beløb, hvormed det er aftalt, at koncernen kan erhverve |Ø-
Fondens aktieandele. Årets regulering føres i resultatopgørelsen under minoritetsinteresser.

Associerede virksomheder

Associerede virksomheder indgår i koncernregnskabet og i moderselskabets regn-
skab efter den indre værdis metode. Den forholdsmæssigt ejede andel af de associ-
erede virksomheders årsresultat og egenkapital medtages i henholdsvis resultatopgørelsen og
balancen.

Associerede virksomheder, der omfatter projekter inden for koncernens primære arbejds-
område, udvikling og entreprise, i fælles bestemmende ledelse med de øvrige deltagere, er i
koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata konsolidering af virksomhedernes regnskabs-
poster, således at en forholdsmæssig andel svarende til deltagelsen i virksomhederne er med-
taget i de tilsvarende poster i koncernregnskabet. | moderselskabet er denne type associerede
virksomheder ligeledes indarbejdet ved en pro rata konsolidering i overensstemmelse med års-
regnskabslovens 84, stk. 4.

24

Anvendt regnskabspraksis

 

Omregning af fremmed valuta

Udenlandske dattervirksomheders årsregnskaber omregnes for poster i resultatopgørelsen
efter en periodisk gennemsnitskurs og for poster i balancen efter statusdagens kurs.
Valutakursregulering ved omregningen føres på egenkapitalen.

Valutakursreguleringer af mellemværender med udenlandske dattervirksomheder, som anses
for at være tillæg til/fradrag i nettoinvesteringen, føres direkte på egenkapitalen.

Øvrige valutatilgodehavender og -gæld omregnes til danske kroner efter balancedagens valu-
takurs. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og -tab medtages i resultatopgørel-
sen.

Finansielle instrumenter

Realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på sikring af investeringer i dattervirksom-
heder, der anses for tillæg til investeringen, føres direkte på egenkapitalen.

Realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på finansielle instrumenter, der anvendes
som et led i øvrig sikring, medtages i resultatopgørelsen.

RESULTATOPGØRELSE
Indtægtskriterium

Indtægtskriteriet for igangværende projekter, som er videresolgt, er produktionskriteriet. Årets
omsætning svarer således til salgsværdien af det i årets løb udførte arbejde. Den indtægtsførte
avance udgør den forventede avance på projektet beregnet i forhold til projektets færdiggørelses-
grad. Kriteriet er nærmere omtalt under projektbeholdning.

Før øvrige indtægter anvendes faktureringskriteriet.
Selskabsskat

I resultatopgørelsen udgiftsføres dels den aktuelle selskabsskat, dels den udskudte skat, der
påhviler årets resultat.

Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige værdier og skat-
temæssige værdier. Udskudte skatteaktiver modregnes efter en vurdering i den udskudte skatte-
forpligtelse. Et eventuelt nettoskatteaktiv aktiveres efter en foretaget vurdering.

En række af koncernens selskaber er sambeskattede. De sambeskattede selskabers samlede
skat fordeles forholdsmæssigt mellem de danske sambeskattede selskaber, hvis indkomst
er positiv.

25

Anvendt regnskabspraksis

BALANCE
Immaterielle anlægsaktiver

Immaterielle anlægsaktiver består af goodwill hidrørende fra merværdi ved køb af dattervirk-
somhed samt indretning af lejede lokaler.

Goodwill afskrives lineært over maksimalt 10 år. Indretning af lejede lokaler afskrives lineært over
lejekontraktens løbetid.

Materielle anlægsaktiver

Materielle anlægsaktiver er optaget til anskaffelsespriser reduceret med lineære afskriv-
ninger over den forventede brugstid.

Brugstiden for de enkelte grupper er vurderet således:

Driftsmidler og inventar... 5 år
Fast ejendom .…….G….X.ssnsssserseresereresrserserrenreee 50 år

Småaktiver udgiftsføres direkte i resultatopgørelsen under posten af- og nedskrivninger på
materielle anlægsaktiver.

Finansielle anlægsaktiver

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder værdiansættes i moder-
selskabets regnskab efter den indre værdis metode. Der foretages fradrag for urealise-
rede koncernavancer.

Såfremt egenkapitalen i en dattervirksomhed eller associeret virksomhed er negativ, reserveres et
beløb svarende til den negative egenkapital i tilgodehavender hos dattervirksomheden eller den
associerede virksomhed. Et eventuelt resterende beløb opføres under hensættelser.

I resultatopgørelsen opføres summen af de til kapitalandelene svarende andele i virksom-
hedernes årsresultat reguleret for ændring i intern avance. Årets resultat og egenkapital
for moderselskabet og koncernen er herefter af samme størrelse. Dattervirksomhedsreserve
under egenkapitalen er opført netto.

Øvrige finansielle anlægsaktiver består af pantebreve og aktier. Værdipapirerne er optaget til
anskaffelsesværdi eller skønnet kursværdi, såfremt denne vurderes lavere.

Projektbeholdning

Projektbeholdningen består af projekter indenfor fast ejendom. Igangværende videresolgte
projekter er for at opnå et retvisende billede tillagt forventet avance i forhold til projektets
færdiggørelsesgrad i overensstemmelse med produktionskriteriet. Hvert projekt er vurderet
konkret.

Færdiggørelsesgraden er for det enkelte projekt normalt beregnet som forholdet mellem koncern-
ens anvendte ressourceforbrug og det totale budgetterede ressourceforbrug. For enkelte projekter,
hvor ressourceforbrug ikke kan anvendes, er der i stedet benyttet forholdet mellem afsluttede del-
aktiviteter og de samlede delaktiviteter for det enkelte projekt.

Der foretages reservation tildækning af usikkerheder forbundet med den opgjorte færdiggørelses-
grad og projekternes gennemførelse.

Øvrige projekter er optaget til direkte medgåede omkostninger, herunder renter i projekt-
perioden samt et tillæg for andel af indirekte projektomkostninger. Der er foretaget ned-
skrivning til lavere værdi, hvor dette er skønnet nødvendigt.

26

27

Anvendt regnskabspraksis

Tilgodehavender
Tilgodehavender er værdiansat efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.
Værdipapier og kapitalandele

Egne aktier værdiansættes til kursværdien på statusdagen. Der er under egenkapitalen bundet
en reserve for egne aktier svarende hertil. Urealiserede kursgevinster føres på egenkapitalen.

Øvrige værdipapirer og kapitalandele indeholder pantebreve samt noterede og unoterede aktier.
Pantebreve og unoterede aktier er værdiansat til anskaffelsesværdi eller skønnet kursværdi, så-
fremt denne vurderes lavere. Noterede aktier er optaget til kursværdi på statusdagen.

Andre hensættelser

I posten indgår bl.a.

-… hensættelse til dækning af lejegarantier. Hensættelsen er foretaget efter en individuel vurde-
ring. Hensættelsesbeløbet indtægtsføres over løbetiden for garantierne.

-… hensættelse til imødegåelse af skattekrav relateret til koncernens salg af en dattervirksomhed,
som efterfølgende er blevet udsat for selskabstømning.

- underbalance i associerede virksomheder m.v.

-… hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på afsluttede projekter.
Pengestrømsopgørelser

Pengestrømsopgørelserne viser koncernens pengestrømme fra drifts-, investerings- og finansie-
ringsaktiviteterne samt koncernens likvide beholdninger ved regnskabsårets begyndelse og
slutning. Pengestrømmen fra driftsaktiviteterne er opgjort ved anvendelse af den indirekte præ-

sentationsform.

Likvide beholdninger omfatter frie likvider samt indeståender på deponeringskonti.

Alle regnskabstal er opgjort i hele tusinder.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

RESULTATOPGØRELSE
for perioden
1/5 1998 til 30/4 1999
' Koncernen |
Note: 1998/99 1997/98
NETTOOMSÆTNING 1.678.435.881 1.153.717
udgifter til årets produktion 1.289.121.909 921.134
BRUTTORESULTAT 389.313.972 232.583
1 Personaleudgifter 63.995.327 52.665
Andre eksterne udgifter 28.287.930 21.889
IALT 92.283.257 74.554
ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING
OG AFSKRIVNINGER 297.030.715 158.029
Af- og nedskrivninger på anlægsaktiver 5.757.287 3.796
ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING 291.273.428 154.233
7 Resultat af assosierede virksomheder 247.495 -192
4 Finansiering M.v. 10.030.678 -2.700
IALT 10.278.173 -2.892
RESULTAT FØR SKAT 301.551.601 151.341
5 Skat af årets resultat 105.249.585 48.307
ÅRETS KONCERNRESULTAT 196.302.016 103.034
Heraf minoritetsinteressers andel 1.119.138 778
ÅRETS RESULTAT 195.182.878 102.256
Årets resultat foreslås anvendt således:
Udbytte 26.415.000 21.132
Overført resultat 168.767.878 81.124
195.182.878 102.256

 

28

Balance
pr. 30. april 1999

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

AKTIVER
f | Koncernen 5
Note: 30.04.99 30.04.98
ANLÆGSAKTIVER:
2 Immaterielle anlægsaktiver:
Goodwill ...…..sscenseereressersrserressges rare kernen kreert rknrer 1.140.625 1.506
Indretning af lejede lokaler …...u.u.u.ddssscsssnevesereeessr enes rn ere 108.641 150
IALT 1.249.266 1.656
3 Materielle anlægsaktiver:
Grunde og bygninger 2Å….….W.W….ssscesssesenserrrr treerne trerr rn kenee 16.532.958 16.741
Driftsmidler 2........sssennsereerretensrrst seeren erne rener nere rerrr rener 11.069.748 10.647
I ALT 27.602.706 27.388
Finansielle anlægsaktiver:
7 Kapitalinteresser i associerede virksomheder .….[.[.[1.1.… 18.195.425 18.253
9 Værdipapirer og kapitalandele i øvrigt .....u...dcscsscccee 25.310.413 31.828
IALT 43.505.838 50.081
ANLÆGSAKTIVER I ALT 72.357.810 79.125
OMSÆTNINGSAKTIVER:
11 Projektbeholdning M.v. :
Produktionsværdi af solgte projekter ….....u.ssssscerrereer 1.113.681.675 698.205
Øvrige igangværende og færdige projekter ......... 966.421.793 895.749
IALT 2.080.103.468 1.593.954
Tilgodehavender M.v.:
Tilgodehavender fra salg af varer
og tjenesteydelser .….W.u..u.u.sdssssseerseeeersrreerssr eet rener stene 627.184.048 597.912
Tilgodehavende hos associerede virksomheder .….[.[.[.[.… 80.126 212
12 Andre tilgodehavender: ….u.u.u.sssceeeveseeeerere seere seeeerenererene 70.708.251 77.390
Periodeafgrænsningsposter. ….X..u.u.u.sssseveveeeveesenn venner ssnnne 3.519.120 2.974
I ALT 701.491.545 678.488
Værdipapirer og kapitalandele :
10 Egne aktier 2.....ssescessreserereesesssrek sener errenere reen nerne renen 19.500.000 0
13 Andre værdipapirer og kapitalandele 1... 85.810.408 67.839
IALT 105.310.408 67.839
Likvide beholdninger: .........sssssseseeeereereeerreneserense renees sene 335.891.649 183.031
OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 3.222.797.070 2.523.312

 

AKTIVER I ALT 3.295.154.880 2.602.437

 

 

Balance
pr. 30. april 1999

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PASSIVER
Koncernen i
Note: 30.04.99 30.04.98
14 EGENKAPITAL:
Aktiekapital ….u.…..u.sssescersseerrsrenerrrtserrr ternet nere kr rere sne 264.150.000 264.150
Overkurs ved emission 2…..ssssssseseeesereereesereeesnsnerrnrree 240.054.734 240.055
Reserve for egne aktier .…...u.usssseeseeseeereeseeeerensneeer tere 19.500.000 0
Overført resultat M.V. M….….M…..ssssssssveneereeenereresen erne senere sne ngee 515.003.113 411.354
JALT 1.038.707.847 915.559
MINORITETSINTERESSER 12.824.038 9.626
HENSÆTTELSER:
15 Udskudt skat M….….…..…..ssssssssecesen eres r serene renerne rene treer nrterrnee 146.055.180 70.681
16 Andre hensættelser …….Wu.u.u.sssssneereveren venerne net enenernenneee 62.997.287 116.703
IALT 209.052.467 187.384
GÆLD:
Langfristet gæld:
17 Konvertible obligationslån …....ssecuseeveeveserersesnererensener 65.000.000 65.000
18 Kreditinstitutter .....u..ssssssseessesseeesn serene ennen rener nsten 12.910.678 12.961
18 Gældsbrev Mm.….ssssnsnsseseeseseerrr treer reser rn sen serne ner entreen reen 11.817.856 11.643
18 Ansvarlig lånekapital 2…....ssssssersesrerekeeserrerares ternene rene 80.457.143 45.729
I ALT 170.185.677 135.333
Kortfristet gæld:
Kreditinstitutter :
Byggekreditter M.V. MM..dssssssssescerereeesereeren sn seerne sener rr re erge 1.217.799.610 827.571
Kreditforeninger …….….…...sssscsreveerrereersseeeesne ener rn rntesnnnee 37.770.133 51.044
Leverandører af varer og tjenesteydelser... 493.936.505 378.709
Gæld til associerede virksomheder: …...…..ssscccerreeeseeerree: 0 2.819
Selskabsskat Mu. sseneeveesersrrreerserekerrkner re sen kernerne rene rene 7.656.917 8.689
Anden gæld …….Wu.…..ssssssrenererreeersreeeren ester n reven enes e sene s ener 72.419.662 59.869
Periodeafgrænsningsposter.: 2…...u..nsssenserrereerrersnrnrseenneen 8.387.024 4.702
Udbytte for regnskabsåret ..........sssnsrusseresseersrrseerenee 26.415.000 21.132
IALT 1.864.384.851 1.354.535
GÆLD I ALT 2.034.570.528 1.489.868
PASSIVER I ALT 3.295.154.880 2.602.437
19 SIKKERHEDSSTILLELSER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

RESULTATOPGØRELSE
for perioden
1/5 1998 til 30/4 1999

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

:Moderselskab
Note: 1998/99 1997/98
(t.kr.)
NETTOOMSÆTNING 102.106.664 8.344
Udgifter til årets produktion 64.929.919 1.911
BRUTTORESULTAT 37.176.745 6.433
1 Personaleudgifter 12.180.687 5.561
Andre eksterne udgifter 2.884.913 1.357
IALT 15.065.600 6.918
ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING
OG AFSKRIVNINGER: 22.111.145 -485
Af- og nedskrivninger på materielle anlægsaktiver 229.525 170
ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING 21.881.620 655
Resultat af dattervirksomheder 139.642.053 45.263
Resultat af associerede virksomheder - -
4 Finansiering m.v. 39.159.600 43.289
IALT 178.801.653 88.552
RESULTAT FØR SKAT 200.683.273 87.897
5 Skat af årets resultat 5.500.395 -14.359
ÅRETS RESULTAT 195.182.878 102.256
der foreslås anvendt således:
Udbytte 26.415.000 21.132
Henlæggelse til dattervirksomhedsreserve 134.098.602 -17.566
Overført til næste år 34.669.276 98.690
IALT 195.182.878 102.256

 

 

31

Balance
pr. 30. april 1999

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

AKTIVER
Æru  Moderselskab
Note: 30.04.99 30.04.98
ANLÆGSAKTIVER:
3 Materielle anlægsaktiver:
Grunde og bygninger 1..ssceseveevereveresenseessen renen eneennens 9.891.208 9.936
Driftsmidler ..........ssssenvesesereeeser tresserne rener erne er rn rrennee. 234.557 240
IALT 10.125.765 10.176
Finansielle anlægsaktiver:
6 Kapitalinteresser i dattervirksomheder. .......ssssscerreree 395.488.642 191.172
Tilgodehavender hos dattervirksomheder. 2... 1.085.865.566 933.817
9 Værdipapirer og kapitalandele i øvrigt ........u..sssseree 22.200.238 22.752
I ALT 1.503.554.446 1.147.741
ANLÆGSAKTIVER I ALT 1.513.680.211 1.157.917
OMSÆTNINGSAKTIVER:
11 Projektbeholdning M.v.:
Produktionsværdi af solgte projekter ...........u.ssceeeveeeen 67.881.519 0
Øvrige igangværende og færdige projekter... 75.328.851 45.692
1 ALT 143.210.370 45.692
Tilgodehavender m.v.:
Tilgodehavender fra salg af varer
og tjenesteydelser ….u..sssssscseserreeeeerrsseenreesen ne renneres 18.036.358 2.834
Tilgodehavende udbytte fra dattervirksomheder .…….[.[.[.… 0 73.000
12 Andre tilgodehavender. …..W.W.u.u.ssssververereservenennen seen rnnnsen 4.985.748 6.613
Periodeafgrænsningsposter …..u...ssssecsvereverrreeseenerenrerene 589.841 378
I ALT 23.611.947 82.825
Værdipapirer og kapitalandele:
10 Egne aktier …..u...sssssssesererrsksssrrstsenenessen ene rsnerneetesnesteneres 19.500.000 0
13 Andre værdipapirer og kapitalandele ........sssceeereereres 41.527.554 32.624
IALT 61.027.554 32.624
Likvide beholdninger: ..........sscenssesesererertsessernerrrrreenrrr nen tee 14.294.069 23.444
OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 242.143.940 184.585

 

AKTIVER I ALT 1.755.824.151 1.342.502

 

 

Balance
pr. 30. april 1999

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PASSIVER
inn Moderselskab
Note: 30.04.99 30.04.98
14 EGENKAPITAL:
Aktiekapital M.u..dsssssssesreseesessssnr esser renses seerne enn renee renee 264.150.000 264.150
Overkurs ved emission …....ssssseseserveseerserrnersrernen er snneee 240.054.734 240.055
Dattervirksomhedsreserve. …..….W….u..ssssssesseeesrv renere ren reeeee 148.732.351 14.634
Reserve for egne aktier .…..W.u.u.u.ssscceserersserrrertsnrrsteerrrnee 19.500.000 0
Overført resultat M.V, MG.…...ssssscereereeeresteereres kreere keen esserne 366.270.762 396.720
IALT 1.038.707.847 915.559
HENSÆTTELSER:
15 Udskudt skat G…wuM….ssssssseveererrererereerrekserereekee rer rn sekret ener rner 5.554.983 579
16 Andre hensættelser. …......dssssssseerevenevererneerrerenen ne eeeserree 12.438.533 12.131
1 ALT 17.993.516 12.710
GÆLD:
Langfristet gæld:
17 Konvertible obligationslån …..u.u.u.ccdsssescceeerreeerser sener rener 65.000.000 65.000
18 Kreditinstitutter ….....u.u.ssssensreveeerveveeerrerensen nn teser rene snes 7.523.000 7.523
18 Gældsbrev Mu.…wsscessereeeresrersekseerres sarte ren ener re renerne tv event k nere 10.000.000 10.000
IALT 82.523.000 82.523
Kortfristet gæld:
Kreditinstitutter:
Byggekreditter M.V. 2M….….u..ssennseeeessssseeer rr resterer er r renerne 275.951.466 159.332
Kreditforeninger.: 2….....ssscenersresesesrssreneresneeserresernn egen 17.025.970 17.470
Leverandører af varer og tjenesteydelser ..…...[.[.[.[.. 10.342.730 992
Gæld til dattervirksomheder. ....ssscsnseseseeereseresrrrreeerse 279.954.198 128.443
Anden gæld 2Å…..W…G…. sssenssererrsereereeerensereen eres srnn nere erne erne enge 6.794.328 3.745
Periodeafgrænsningsposter. …..u.ssssssseeevservenveree sen renesenes 116.096 596
Udbytte for regnskabsåret …..u.ssssssnveeceserrerrsersevenernnes 26.415.000 21.132
IALT 616.599.788 331.710
GÆLD I ALT 699.122.788 414.233
PASSIVER I ALT 1.755.824.151 1.342.502
19 SIKKERHEDSSTILLELSER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

 

 

 

 

 

 

Note: Noter
1. [ PERSONALEUDGIFTER: | Moderselskab
1998/99 1997/98 (t.kr.)
Personaleudgifter indeholder:
gager M.V. ssssseeeenenseeeserrssge nr es ans rs kanen ennen nest r erne en rene 7.834.164 4.509
pensioner og andre udgifter til social sikring ..….[.[.1.[.1.1.1.1.… 394.047 213
Heraf udgør:
gager m.v. til moderselskabets direktion 2... 4.500.004 3.300
vederlag til bestyrelse .…..u.u.vcssssecesereseeseseeteree rene rerener 859.072 626
gennemsnitligt antal ansatte ...….u.u..c.d.dcsserererrerrernreree 4 4
Koncern
1998/99 1997/98 (t.kr.)

 

Personaleudgifter indeholder:
gager M.V. ssmseneeeeeerseeensrererrk ren rese rese ss rare ener e rer rne
pensioner og andre udgifter til social sikring...

Heraf udgør:
gager m.v. til moderselskabets direktion 2...
vederlag til bestyrelse 2…..u..u.sscesersererrrsreseresersersressen eee
gennemsnitligt antal ansatte ..….....u..ssssceenerveeneree veere

54,061.051
3.732.688

4.500.004
859.072
95

47.483
2.566

3.300
626
79

34

Note:

Noter

 

 

ANLÆGSOVERSIGT

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

IMMATERIELLE ANLÆGSAKTIVER: IKoncem |
30.04.99
Good- Indretning
will lejede
Anskaffelsessum: lokaler
anskaffelsessum primo .........sssseseceseeeversen versene renen renee 1.825.000 177.000
tilgang ……..…. .sssssssesereeressesserre serene tern r kr rr erne nerne nee rt rrenre 0 0
Anskaffelsessum ultimo ……...u..sseseveserssessnsrreeneenerenenrensennre 1.825.000 177.000
Afskrivninger:
afskrivninger primo .........ssensreverereseeersssesnen renerne ner renee 319.375 26.512
årets afskrivninger ............ssceneeserreervenee steen evesenentneennen 365.000 41.847
Afskrivninger ultimo Musse seer sserrrresere ennen nerne 684.375 68.359
Bogført værdi ultimo ......….….sssevsesreeeerrtseeeeeerernenree terne ksen seen 1.140.625 108.641
Koncem::
30.04.98 (t.kr.)
Good- Indretning
will lejede
Anskaffelsessum: lokaler
anskaffelsessum primo 1…..…..ssssveveeeesersenesvernenre ven ensen snes 0 0
tilgang 2M.…..sssesssseerresesereneenr nesker sneen nen ret reen nerne re rer n reen renere 1.825 177
Anskaffelsessum ultimo …......sssscseeeeresssensrrennern veer ere nest eren 1.825 177
Afskrivninger:
afskrivninger Primo .........scseersrerersreesrsssrerssn renen ert nr nnne 0 0
årets afskrivninger ..........Msssssseeserevenversessn esserne renseenese 319 27
Afskrivninger Ultimo .........ssssssveeevereseevessereresrerssrreteerreenner 319 27
Bogført værdi ultimo ........MMussssseunseerserseenvrreerssrnensnreeness 1.506 150

 

 

35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note: Noter
3 ANLÆGSOVERSIGT
MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER: Moderselskab
30.04.99
Grunde og Drifts-
bygninger midler
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo .....…...sscsseresvereennevrreneerrrtnrernn sene 10.997.908 633.541
nyanskaffelser 2..........nsseeserserresrersrsessreenss esser rerennereree 178.577 0
afgang sMm.u.…..ssssserekseese ses teter rr renerne treerne rr r erne eer re 0 -62.854
Anskaffelsessum ultimo .........ssssenesesersserrsesesnsere renser rener rer 11.176.485 570.687
Afskrivninger:
afskrivninger primo ........esessseressesrenereeereerretserr rr rr nnrr see 1.061.747 393.054
afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført …XÅ([Å.[.[.[.[.[.[1.… 0 -62.854
årets afskrivninger 2... ccssvresereererersteeseresesensrersnnrnen 223.530 5.930
Afskrivninger ultimo 2... sscssssesessrererrerrserrrenereesssan erne rens ree 1.285.277 336.130
Bogført værdi ultimo ….....u.u.sssesssseerresserrsesrerern tresserne sens rnee 9.891.208 234.557
Moderselskab
30.04.98(t.kr.)
Grunde og Drifts-
bygninger midler
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum priMO .........scesevseerreserees reeks erennerrr rene 10.860 913
nyanskaffelser …....sccnseseceeseereerveeeses seerne treerne geek neger 138 0
afgang s.ssssesrverererneresrren seks rester r serene n sense s nere nerne renees 0 -279
Anskaffelsessum ultimo ........ssssseevrseeerrrereeereteneseren sen nnree 10.998 634
Afskrivninger:
afskrivninger primo ..........ssseecessesesrrseereenereeer reverse rer nenee 844 609
afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført .…….[.[.[.[|.[1.1.… 0 -279
årets afskrivninger 2..........Mssscecessessesrerenesreersnreserennr ennen 218 64
Afskrivninger Ultimo 2.........sssvererrseeererseeeserse nere renen rnerenge 1.062 394
Bogført værdi ultimo ..ssssenrssrrrerssnnssessnerereneeneenenes 9.936 240

 

 

36

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note: Noter
3 ANLÆGSOVERSIGT
MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER: bus Koncem
30.04.99
Grunde og Drifts-
bygninger midler
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo …….W.XW.u.u.sssessesecerrrreeerr rener rrrrrrnee 19.044.045 23.225.376
kursregulering af anskaffelsessum primo ved-
rørende udenlandske datterselskaber: 1... 0 -343.601
nyanskaffelser ..........ssscsssereerrseeerrseeer enge ns sees rt rrnengere 178.577 6.811.437
afgang 2Mu.M….….ssssenseesessr esser ener str rrr ener renerne reder reen Q -7.706.734
Anskaffelsessum ultimo .....u..ssssssecereresseeressererrsarer enn seeren 19.222.622 21.986.478
Afskrivninger:
afskrivninger primo .........sssevsesserernrrrrersrersk sense reserr renee 2.302.936 12,578.179
kursregulering af afskrivninger primo ved-
rørende udenlandske datterselskaber... 0 -85.557
afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført …Å….[.[.[.… 0 3.398.438
årets afskrivninger ….....sscesssvererrerserrrreseerre res nerre nerne 386.728 -4.974.330
Afskrivninger ultimo .....…..sssssesesesesseertrereesrerenerrn rene ern sene rss 2.689.664 10.916.730
Bogført værdi ultimo 2.......….u..ssssssseeeesrserssereerer te renersrenrerrreee 16.532.958 11.069.748
— Koncern
30.04.98 (t.kr.)
Grunde og Drifts-
bygninger midler
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo ….......sesevereereresrerereesere renser rrner 18.906 17.976
kursregulering af anskaffelsessum primo ved-
rørende udenlandske datterselskaber …..Wu.u.ussscccrrereeee 0 6
tilgang ved køb af dattervirksomheder .........…..sssscererree 0 3.408
nyanskaffelser .…...….u....sssesserrrrsessrerterrrr sense ks ener anere senere 138 4.289
afgang sMususesseererereeerrenese seeren ener ere nr e seen sen nn nerne nens neee 0 -2.454
Anskaffelsessum ultimo ..........ssscseesveserrrseessrrerevereneenenerenene 19.044 23.225
Afskrivninger:
afskrivninger primo ........ssceereveeeerereserersseeseser ene reerennnee 1.922 9.270
kursregulering af afskrivninger primo ved-
rørende udenlandske datterselskaber: …...…...ssscccerreee 0 3
tilgang ved køb af dattervirksomheder .............ssnsrrere 0 2.331
afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført .…—...[... 0 -2.341
årets afskrivninger ….....sssssesesesesersevessresseenreeesesrese renset 381 3.315
Afskrivninger ultimo ........Gussceeenveeeenevrereeerereneer rets serresterrerene 2.303 12.578
Bogført værdi ultimo ............sssevereeeveesseersrrensenstenrerereetesskree 16.741 10.647

 

 

Grunde og bygninger udgør koncernens tidligere kontoradresse i Danmark, Hasserisvej 125,
Aalborg og koncernens nuværende kontoradresse Ll. Strandstræde 14, København. Ejen-
dommene er pr. 01.01.99 offentligt vurderet til henholdsvis kr. 6,5 mio. og kr. 6,0 mio.

 

Note: Noter
4 FINANSIERING M.V.: … Moderselskab |
1998/99 1997/98 (t.kr.)
Udgifter:
renteudgifter dattervirksomheder .…....…..ssssseseceserenrerrer 13.326.145 8.724
renteudgifter i øvrigt 1(…..dvssssscsseseereeresenseerssn even en serne 30.975.185 18.772
laltGGGu..sMwseceereererreneseretenesrs teser bent rn ek ge k regeret seeren ker rt seere ner 44.301.330 27.496
Indtægter:
renteindtægter og kursgevinster m.v.
finansielle anlægsaktiver .….…..ssssscsssseeessereeese seeren 715.351 3.516
renteindtægter dattervirksomheder .…......ssssssccesereeeee 75.448.274 62.428
renteindtægter i øvrigt (..….…..sssssceesererrrereerrreeeerertsernnneee 7.297.305 4.841
I alt G.usMssseveseserseerrrre renere renere reen seksten serene are t renterne 83.460.930 70.785
Finansiering i alt .....u.u.dsssssecereeeesseneeeseteeeeen ennen tenerr serene 39.159.600 43.289
Koncem
1998/99 1997/98 (t.kr.)
Udgifter:
renteudgifter associerede virksomheder ….............. 7.337 14
renteudgifter i øvrigt …....M.….u.sssssssssseeesrrsserrrserrrrrenerrrne 84.547,.817 56.371
Ialt .åMdXw. ssssceserereree renerne essens ere ebber ennen r terne teret keen rener ene ere 84.555.154 56.385
Indtægter:
renteindtægter og kursgevinster M.v.
finansielle anlægsaktiver ……...udusssssseverersnrerserreresnrree 1.119.679 3.923
renteindtægter i øvrigt Å(.W.W….W..ssssssserreeerrresersreres sr rerrssree 93.466.153 49.762
Ialt sGussssseeveeeeesrerneesseesen resten ern nn srn eres ktr treere kreere ennen ker eren 94.585.832 53.685
Finansiering i alt 1........usesesevrresserrereerreessrrsk seks e renser nere 10.030.678 -2.700

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

38

Note:

Noter

 

5

 

|

SKAT AF ÅRETS RESULTAT: |

Skat af årets resultat udgør dels den aktuelle skat, dels den udskudte skat, der påhviler
årets resultat.

TK Development A/S er sambeskattet med en række helejede dattervirksomheder. De
sambeskattede selskabers samlede aktuelle skat fordeles forholdsmæssigt mellem de
danske sambeskattede selskaber, hvis indkomst er positiv.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab
1998/99 1997/98 (t.kr.)
Aktuel skat (inkl. regulering tidligere år) 2... 0 -141
Hensættelse til imødegåelse af skatteforpligtelser i dat-
tervirksomheder, afhændet i tidligere regnskabsår... 0 0
Udskudt skat 1M1….W.W|….W.….u...ssveseerreserrersenrseseserrnsgens renere t rr rrnr rer r nes 5.500.395 -14.218
5.500.395 -14.359
Koncerm ;
1998/99 1997/98 (t.kr.)
Aktuel skat (inkl. regulering tidligere år) …...….u.u.u..ddssenseeeserrenes 36.787.370 36.333
Hensættelse til imødegåelse af skatteforpligtelser i dat-
tervirksomheder, afhændet i tidligere regnskabsår... 0 721
Udskudt skat 1(….W….u..cseesseenersssessrerer treer nse renen ennen ker erese nn rrenen 68.462.215 11.253
105.249.585 48.307

 

 

Der er betalt t. kr. 15.812 i selskabsskat i regnskabsåret, hvoraf kr. 0 vedrører modersel-
skabet.

39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note: Noter
6 KAPITALINTERESSER I DATTER- Moderselskab
VIRKSOMHEDER: 30.04.99 30.04.98 (t.kr.)
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo …..…...ssssssnseerenrserr esser erne ent enenee 179.888.671 39.655
kursregulering M.V. sMmsssssseseservererre seerne essere ne nerne teens sr re -42.136.381 1.987
kapitalregulering M.V. M..M…..ussssnveeeseere seer ensure reven ennen erne 85.519,477 128.839
tilgang …M….…...sssssseneerseeenrsekrenerktes serene enets sees en ene renerne ner r bre 21.291.521 9.408
Anskaffelsessum ultimo .........sssevrveseereeseererrenererrenesnree eden 244.563.288 179.889
Op- og nedskrivninger:
op- og nedskrivninger primo .....Msssscccnreeeeeeesrersenreernsse 11.283.301 38.540
resultatandele 1998/99 GM. Mssssseneeseeeveeneenresesene seen errenenen 139.642.053 45.743
udbytte 1998/99 HG... sssssenseurerersssraser renser reven serene nr renen ren 0 -73.000
Op- og nedskrivninger ultimo 1... csessresenrrerrrerersekerenee 150.925.354 11.283
Kapitalinteresser i dattervirksomheder i alt 1... 395.488.642 191.172
7 KAPITALINTERESSER I ASSOCIEREDE Koncernregnskab
VIRKSOMHEDER: 30.04.99 30.04.98 (t.kr.)
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo ….....ssssserevererreerreeerenrseesrrr serne 4.308.371 4.233
kursregulering M.V. 2MM.sssssvsecereseeesreseesere nes enes serne r rt kes sne -34.987 18
kapitalregulering MV. .scecevereeserereeserernsnnres esse rrn ennen -269.948 58
Anskaffelsessum ultimo .........sssssenesveserveresensserenrrsenesersnner 4.003.436 4.309
Op- og nedskrivninger:
op- og nedskrivninger primo .........M.ssccecersesennrerrressrsr sanne 13.944.494 14.136
resultatandele 1998/99 ….….….u.u.sssensenseereerseers renere enersrsenner 247.495 -192
Op- og nedskrivninger uUltiMO& 2..Mscnensesersrrrerrekeesnre 14.191.989 13.944
Kapitalinteresser i associerede virksomheder i alt .….[.[.[.[.[.[.[.[.]. 18.195.425 18.253
Ejerandel
Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG, Hamburg. …...…..cssssssscnerrrrererrrere 35%
1/S Margretheparken, Aalborg 2M...ssessssseeveveneverevesansneseesennerenere rr ree 60%
AJS af 14/6 1995, Aalborg ........cscenseeeeereeseenreseseensenenenee enes nn ener rr ener k ere 100%
AQZT Uniruss, Moskva 2M.…..sssseesesessrenenen etat nn t teret ER LEE REE E ELLE REELLE LTL EEN, 60%
8 PRO RATA KONSOLIDEREDE VIRK- | … Moderselskab << — Koncern
SOMHEDER: Ejerandel Ejerandel
Euro Mall Czech Holding AB, Stockholm: seere 50% 50%
Euro Mall Holding A/S, Aalborg ssscceeevereeeverrrrtrernrtrrereree - 37,5%
Udviklingsselskabet Kolding Storcenter I/S, Holstebro ….. - 50%
Amerikakaj I/S, København. Gus ssssssecssesererserereeneekenenrrrernnrnee - 50%
Ejendomsselskabet Kiampenborgvej I/S, Aalborg... - 50%
Projektselskabet af 1.10.1996 1/S, Holstebro... - 50%
K/S Kalkbrænderihavnsgade 2, København. - 50%
Ejendommen matr. nr. 942 Østervold Kvarter ApS, Kbh. … - 50%

40

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note: Noter
9 VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE
I ØVRIGT: = Moderselskab
30.04.99 30.04.98 (t.kr.)
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo …….u..u.ssscsseseerersererrst nerne nens 22.752.435 24.466
årets tilgang (.......ssseeerssenrrererrrererrek ternene ert rrknree 0 1.137
årets afgang .....…...sssensresesrrrsrerrsessrstrerre retn nr esse rrnnnee -552.197 -2.851
Anskaffelsessum ultimo …….W.u.u.ussssseseeerereerkrrnnetrrre eks nerne 22.200.238 22.752
Afskrivninger:
afskrivninger primo ..…..ssccseeeeerserererer ener reeerrntnrerree 0 52
årets af- og nedskrivninger .….....ssssseseeerreeseerrereerrrrrre 0 -52
Afskrivninger ultimo ......sssssseserereeerrerererrreeenererennrrrreneee 0 0
Bogført værdi ultimo …...….W....ssssssseuesesserresenerreknnrerknsernenee 22.200.238 22.752
der kan specificeres således:
Børsnoterede og unoterede aktier og anparter .….[.[.[.[.1.1.1.1.[1.. 22.139.756 22.427
Sælgerpantebreve …….XW.u.u.u..dvdccsesreerrrernerrt renser erererrr etern renere 60.482 325
22.200.238 22.752
Koncern
30.04.99 30.04.98 (t.kr.)
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo ……...u.u.ssssvenvverserrse senere seere ssnene 31.827.685 29.660
årets tilgang ........ssssssesevereeesnereserennsesesn rn enrsnnernen renen 0 9.637
årets afgang M….….u..sseverserrsrererrrssreereee tern rr ens ns rese rrnee -6.517.272 -7.469
Anskaffelsessum ultimo 2,…G.u.sssseseneseeresereesnerreesneersennerresnene 25.310.413 31.828
Afskrivninger:
afskrivninger priMO 1….......ssesersssrserereerresereerrteeerrrrennereee 0 0
årets af- og nedskrivninger .......sssecsereerserrsrresrsneee 0 0
Afskrivninger ultimo 2.......ussceserrreenssrrr tres rener rtrerrrrnenee 0 0
Bogført værdi ultimo .......ssssseserersnssrereessssssns regeres rsnenee 25.310.413 31.828
der kan specificeres således:
Børsnoterede og unoterede aktier og anparter ..…….[.[.[.[.[.[.[.[1.[.[.. 22.139.756 22.427
Sælgerpantebreve ….….u..sssssseeeeersereeere treere rs reresernersen enes 3.170.657 9.401
25.310.413 31.828

 

 

41

 

Note: Noter
10 EGNE AKTIER:
Antal Beløb % af aktie-
stk. (t.kr.) kapitalen
Beholdning pr. 1. maj 1998 ……...G…...scsseereere 0 0 0
Køb sGssseesesereseeereeenserener renser renere rr rrekernne 30.000 18.450 1,1%
Urealiseret kursgevinst medtaget over
egenkapital ….u.sscnssenserrereersreseerresere rr teres rs - 1.050 -
30.000 19.500 -
Erhvervelsen af egne aktier er sket i henhold til bemyndigelse på den ordinære generalfor-
samling i 1998. Af beholdningen af egne aktier udbydes i løbet af efteråret 1999 ca. 7.000 stk
til kurs 105 til medarbejderne i koncernen. De resterende aktier er erhvervet med henblik på
placering hos interesserede aktionærgrupper.
11 PROJEKTBEHOLDNING M.V.: æ Moderselskab
30.04.99 30.04.98 (t.kr.)
Videresolgte, igangværende projekter til kostpris …Å.[.[.[.[.[.[.[1. 50.183.716 0
Indtægtsført acontoavance ……........udsssssedserreererrrreerrr ener reeee 17.697.803 0
Øvrige projekter ….u..ussscessreseseresesesrrseense serne rense ennen rr rrne 75.328.851 45.692
143.210.370 45.692
:Koncern Bin
30.04.99 30.04.98 (t.kr.)
Videresolgte, igangværende projekter til kostpris …—….[.[.[.[|.W|.|.1.. 1.073.149.954 555,876
Indtægtsført acontoavance ….........sssecssseseseerekerrrsressrneeseneee 314.787.293 232.501
Modtagne acontobetalinger 2……..ddsssseseeerereseererreterraner ene -274.255.572 -90.172
Øvrige projekter ….X..u.sssssnvereeverersssrerennenerren ken rrsnn renerne 966.421.793 895.749
2.080.103.468 1.593.954
Renter m.v. indeholdt i den samlede projektbeholdning udgør pr. 30.04.99 for moderselskabet
kr. 0 og på koncernniveau kr. 115,5 mio., hvoraf kr. 47,2 mio. vedrører videresolgte igangvæ-
rende projekter. De tilsvarende tal udgjorde pr. 30.04.98 henholdsvis kr. 91,4 mio. og kr. 20,4
mio.
12 ANDRE TILGODEHAVENDER: |
Omfatter bl.a. tilgodehavende moms, udlæg for lejere, tilgodehavende refusionsopgørel-
ser i forbindelse med køb og salg af ejendomme samt periodiserede renteindtægter m.v.
13 VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE: |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Andre værdipapirer og kapitalandele indeholder unoterede aktier og pantebreve, kr. 76,9
mio., hvoraf kr. 32,6 mio. vedrører moderselskabet.

42

Note:

14

Noter

 

|

EGENKAPITAL:

Aktiekapitalen i TK Development A/S er ikke opdelt i klasser og består af 2.641.500 stk.

aktier å kr. 100. (Nominelt DKK 264.150.000).

Aktiekapital:

Aktiekapital pr. 1. maj 1998
Aktiekapital i alt

Overkurs ved emission:

Overkursfond pr. 1. maj 1998
Overkurs ved emission i alt

Dattervirksomhedsreserve:

Dattervirksomhedsreserve pr. 1. maj 1998
Korrektion af dattervirksomhedsreserve primo
Korrigeret dattervirksomhedsreserve pr. 1. maj 1998
Årets regulering
Dattervirksomhedsreserve i alt

Reserve for egne aktier:
Anskaffelsessum egne aktier

Kursregulering egne aktier 1998/99
Reserve for egne aktier i alt

Overført resultat Mm.v.:

Overført resultat pr. 1. maj 1998 …..u.ssscecerereresrrerrse

Korrektion af dattervirksomhedsreserve primo
Korrigeret overført resultat pr. 1. maj 1998
Valutakursomregning af nettoinvestering i udenland-

ske dattervirksomheder ……..u.u.u.ssssnsessssererserresneeenrrerennnnnee

Overført reserve egne aktier
Udbytte egne aktier

Overført af årets resultat ......4enceresesenrnerenseesssreserrrtrren

Udbytte for regnskabsåret
Overført resultat m.v. i alt

Egenkapital i alt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

i Moderselskab Koncern
30.04.99 30.04.98
264.150.000 264.150.000
264.150.000 264.150.000
240.054.734 240.054.734
240.054.734 240.054.734
174,346,811 -
-159.713.062 -
14.633.749 -
134.098.602 -
148.732.351 -
18.450.000 18.450.000
1.050.000 1.050.000
19.500.000 19.500.000
237.007.771 411.354.582
159,713.062 0
396.720.833 411.354.582
-46.909.347 -46.909.347
-18.450.000 -18.450.000
240.000 240.000
34.669.276 195.182.878
0 -26.415.000
366.270.762 515.003.113

 

1.038.707.847

1.038.707.847

 

 

43

Note:

15

16

17

18

Noter

 

UDSKUDTSKAT: |

Udskudt skat vedrører forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige op-
gørelser af materielle anlægsaktiver (ejendomme og driftsmidler), projekter samt andre
hensættelser.

 

ANDRE HENSÆTTELSER:

 

I posten indgår:

- hensættelser til dækning af lejegarantier, der er afgivet over for aftagere af koncernens
projekter som et led i salget.

-… hensættelse til imødegåelse af skattekrav relateret til koncernens salg af en dattervirk-
somhed, der efterfølgende er blevet udsat for selskabstømning.

Herudover indgår bl.a. hensættelse vedrørende associeret virksomhed m.v. samt hensættelse
til imødegåelse af usikkerheder på afsluttede projekter.

 

KONVERTIBLE OBLIGATIONSLÅN: ]

TK Development A/S har udstedt konvertible obligationslån på i alt t.kr. 65.000 med
konverteringsret til aktiekapital (kurs 401). Lånene forrentes med 7,0% p.a. og løber til
1. november 2000, med mindre de er konverteret til aktiekapital forinden.

 

LANGFRISTET GÆLD: 25 5 Moderselskab. '
30.04.99 30.04.98 (t.kr.)

 

Af den langfristede gæld forfalder følgende
beløb til betaling efter 5 år:

 

 

Kreditinstitutter .......….u.sssseneeeeeveresennreee venne esse nekn savner 0 0
Gældsbrev: 2M.….…..ssssneueeenerrerseerretersser renterne teens sees nsten sener 0 0
Ansvarlig lånekapital Messen veveeerveneeresesenereerennere 0 0
usumrn  Koncem 0
30.04.99 30.04.98 (t.kr.)
Af den langfristede gæld forfalder følgende

beløb til betaling efter 5 år:
Kreditinstitutter 2.…....G..sssseesvvereverveeeeessee renen seen ere renrreeee 4.717.305 4.582
Gældsbrev M.M. sssssevssereesseeesesere ennen nere enes nens reen rr render rr 0 0

Ansvarlig lånekapital 2..........ssssensrvreeeesrerenserrenenenssesenne 32.225.622 24.762

44

 

 

 

 

 

 

Note: Noter
SIKKERHEDSSTILLELSER OG | DD EE |
19 EVENTUALFORPLIGTELSER: | Moderselskab | Koncern
(t.kr.)
Kautioner og garantiforpligtelser for datter-
virksomheder ……....ssceserrrsssessres ses r reen ert reen rr rreerr teen rrknene 1.092.348.273 -
Kautioner og garantiforpligtelser for associerede
virksomheder …....sssseserrreeseerseesserre sekter ternes rer rebet rgren 139.968.770 139.969
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser .............ddsssccccee 18.600.000 68.666
Bogført værdi af projektbeholdning stillet til sik-
kerhed for kreditinstitutter .…….........ssssscceeeerrerrrreresnrerneee 45.763.852 1.323.171
Bogført værdi af indeståender på sikringskonti M.v.,
tilgodehavender og anlægsaktiver, som er stillet til
sikkerhed for kreditinstitutter .…......…..sssssssenseeerrerssererre 16.779.965 109.152
Det opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for dattervirksomheder udgør det
maksimale beløb. Dattervirksomhederne har pr. 30. april 1999 udnyttet t.kr. 962.424 af kre-
ditfaciliteterne.
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens
samlede lejegarantiforpligtelse udover de i regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet
afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne, som er vurderet aktuelle.
Projektbeholdningen udgør i koncernen t.kr. 2.080.103, hvoraf t.kr. 1.323.171 er stillet til sikker-
hed for de kreditinstitutter, der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån.
Bogført værdi af indeståender på sikringskonti M.v., tilgodehavender og anlægsaktiver
t.kr. 109.152 består af afgivet sikkerhed i finansielle og materielle anlægsaktiver t.kr. 16.533,
tilgodehavender t.kr. 52.222 og sikringskonti, værdipapirer m.v. t.kr. 40.397.
20 HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGS- 0. Moderselskab
VALGTE REVISORER: 1998/99 (t.kr.) 1997/98 (t.kr.)

 

 

 

Samlet honorar for det forløbne år:

Nielsen & Christensen, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab:

Revision sM..dssvcererseeserereeeeeversenesen ek eeen netter E RE rr rt nere v en 320 295

Andre ydelser M.….…..sssseeresenrsesssneer senere rese e treer et renen 168 259
Arthur Andersen:

Revision sG...ssscseveeseeseeverererseeeseer eter renere ner renser reen reen 335 335

Andre ydelser M....sssssssssenervereersrreresnren een retnre erne kernen 0 100

45

Pengestrømsopgørelser

Driftens likviditetsvirkning:

(1)

Årets koncernresultat før skat

Regulering for ikke-kontante poster:
Afskrivninger
Resultat af associerede virksomheder
Hensættelser

Investering i projekter m.v.

Ændringer i tilgodehavender m.v.

Ændring i kreditinstitutter

Ændringer i kreditorer og anden gæld

Betalt selskabsskat

Investeringernes likviditetsvirkning:

(2)

Investeringer i associerede virksomheder, netto
Køb af driftsmidler, netto

Køb / forbedring ejendom

Forudbetalinger for materielle anlægsaktiver
Køb af værdipapirer og kapitalandele

Køb egne aktier

Finansieringens likviditetsvirkning:

(3)

Udbetalt udbytte

Kapitaludvidelse og emission

Fusions- og/eller emissionsomkostninger
Konvertible obligationslån

Ændring i langfristet finansiering

Årets likviditetsvirkning (1+2+3)

Likvid beholdning pr. 1. maj 1998

Likvid beholdning pr. 30. april 1999

 

 

 

 

 

 

 

1998/99 1997/98 1996/97 1995/96 1994/95
t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. t.kr.
301.552 151.341. 101.215 73.437 50,830
4.226 4.147 3.163 2.408 2.356
-247 192 -647 -404 2.776
-53.436 44.753 41.436 3.045 -5.,510
-505.371 -275.003 -233.881 -394.183 -170.406
-93.624 -183.047  -153.540  -121.872 59.971
372.598 4.956 107.113. 361.451 81.595
145.418 59,168 134.320 7.142 14.504
-15,812  -35.731 -1.919 -3.867 -6.328
155.304 -229.224 -2.740 -72.843 29,788
0 0 0 1.579 -299
-4,293 -3.167 4.098 5,526 -1.145
-179 -137 0 -135 -601
0 0 0 1.057 -1.057
6.518 -2.486 -9.238 -3.630 4.979
-18.450 0 0 0 0
-16.404 -5.790  -13.336 -6.655 -8.081
-20.892  -12.679  -12.679 -8.453 -8.453
0 211.320 0. 169.056 0
0 -9.087 0 -8.346 0
0 0 0 65.000 0
34.853 22.097 38.689 -156 1.564
13.961 211.651 26.010 217.101 -6.889
152.861  -23.363 9.934 137.603 14.818
183.031 206.394 196.460 58.857 44.039
335.892 183.031 206.394 196.460 58.857

 

I likvid beholdning er indeholdt midiertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens posteringer, i alt t.kr. 40.397.

46

Koncernstruktur

 

TK Development A/S har følgende dattervirksomheder:

TK Bygge-Holding A/S, Aalborg ......seesesseeeversseereesernerrsr teser ener sene rennnee
TK Ejendomsaktieselskab, Aalborg 2M.…...ssceseeesssrerrersrereneresengsessssssesenssnrnsenee
TKE Friheden A/S, Aalborg M1..ssssseeserererereneerenesesssn tr rne rent eee r serene reen
TKE Bondebyen A/S, Aalborg M.M ssssssneeereneenereeener bes sennnnnnn nesker anses rent k trends
TKE Odinsgade A/S, Aalborg su...ssssseseseseseesssesererers ebbe re nr enkes entreen kerne rer snes
TK Erhverv A/S, Aalborg 2.....sssssscuseverestneseesssererss seeren ener ks sees se rrrrnnee
TK Development Pushkin A/S, Aalborg M.….….sssnssseeesseessererkseesr reen reen reen serene
TK Development GmbH, Berlin ..........M.M..sssesrveresrrenereseeneneveseseeee reverse esse ser
TK Development Bau GmbH, Berlin ..........sesrrrrverereresseeestersreeeeererrn nn rrrree
TK Development Sweden Holding AB, Stockholm …..u..u.dsssscerrsrreresnsrrsner
TK Czech Holding AB, Stockholm …..…..sssssserssersssssseseres reen ens erk een sar sanne

TK Development A/S har følgende associeret virksomhed:

Euro Mall Czech Holding AB, Stockholm ….u.u.u.ddsssssressseeessssssenee renerne renerne
Euro Mall Czech Holding AB har følgende dattervirksomheder:

Euro Mall Czech |. s.r.0., Prag 2M0m…..ssssesseensesesesskn enes tres seerne enn eka res k seerne
Euro Mall Czech Il. s.r.0., Prag 100usnusseeseresseeeeressneenerense eres ennen rene rrnen
Euro Mall Czech III. s.r.0., Prag 2Mmssssssseesererersesesesesen even eernnreknnens sens se reneste
Euro Mall Czech IV. s.r.0., Prag su.sssscessseseuusveeeeeerrrserereeeevennene ener erne enn resnnes
Euro Mall Czech V. s.r.0., Prag suesssseneeeresessneeeneerenerrsneeenen rener ee reen nrre reen eee
Euro Mall Czech VI. s.r.0., Prag sumsssessseeeseesenenseeseeenereerereeneeese sense rese esse reresen

TK Bygge-Holding A/S har følgende dattervirksomheder:

ASM Byg A/S, Aalborg susssceeeeeeesererrevesenererersrennsenenks skeerne sk rn nn rn anne sen sne eseen
Roskilde Stationscenter A/S, Aalborg 2......sssnveeeeereeesreesevesenensnenssesesersse nes
TK Bornholm A/S, Aalborg sMsssssssssseeveureseeseeeesee een keen eee k REEL ERLEND ENDEN LES L Er
TK Margretheparken A/S, Aalborg 21. .usssssseveseereresrereeveeeneeen tresserne seeren rene
TK Randers A/S, Aalborg Md…..….sssseseseseseeeenrevnserereeeneeses esse ener snnenen ennen een en ender
TK City Syd A/S, Aalborg ….…..….…..ssnserssreseeesersrrerekeresnenenrseese nest seeren nerne nn nens redde
TK Bygge-Invest A/S, Aalborg MM.X..ssssssesecesevenvesensseseeseeeeee rese renerne ses kes sees
TK Forretningsejendomme A/S, Aalborg M...sssscsseveverererverrrneeeeneenee renere rnnner
TK Bygge-Holding Russia A/S, Aalborg 1M….…..ssseceneeeserevesseneens renser enn rennnrn res
TK Projekt ApS, Aalborg 2M.….….sssseseseveeeeseeesunerseneseneeresnnesn nens essere r tres sr r ser
TK Projektudvikling A/S, Aalborg MM.….….sssssssveserereereeeseseenee eres sene neenee rense sener
TK Ejendomsudvikling A/S, Aalborg s..ssssscescerevereseresseessseeeeen sets t tt E ERE LES sner
TK Project DK A/S, Aalborg su..ssssssssenersresseesereeneekennneen een rene erne seen kn ns ene
TK Ørestaden A/S, Aalborg 2MM.…..ssssssscseereeeeserserenereteresnrn een nee renee en re renses
TK Development Polska Sp. Z 0.0., Warszawa MM. sssssceseeeerererverreeenevesennenee

TK Bygge-Holding A/S har følgende associeret virksomhed:

Euro Mall Holding A/S, Aalborg M….u.….….MMsmsseneeeveevesrreseeve sen reee ses sves rest t ets b RER br rn ren

TK Bygge-Holding Russia A/S
har følgende associeret virksomhed:

AOZT Uniruss, Moskva ,Muusseneseeueerrerrente stn tese R ERR E LETTELSE r TELE Er

Ejerandel
i %

100
100
100
100
100
100

75
100
100
100

75

50

100
100
100
100
100
100

100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100

75

37,5

60

47

Koncernstruktur

 

Euro Mall Holding A/S har følgende dattervirksomheder:

Centrum Handlowe Targéwek Sp. z 0.0., Warszawa .Msssscsveseeeseerereerererneee
Centrum Handlowe Reduta Sp. Z 0.0., Warszawa …..…..sssssssceeeeresererseeenenerere
Centrum Handlowe Chorzow Sp. Z 0.0., Warszawa susssssscceeeeeverserreeennereee
TKF Polska Sp. zZ 0.0., Warszawa MMsuesssesnsesesessseserseneesnerersnersn sner renser rene
TKF Polska II Sp. zZ 0.0., Warszawa MM.…usnsenreresesseseseesenresnsern nerne renen ener ener
Euro Mall Bytom Sp. Z 0.0., Warszawa su..sssscserereveveereerenereenenen ennen een nen
Euro Mall Polska IV Sp. zZ 0.0., Warszawa 1M..ussnssrererrsseresessneesrskerrnrer
Euro Mall Reduta II Sp. Z 0.0., Warszawa 20.ssseeseeseseseseressessrsnereeeerrrrrnrrnee

TK Margretheparken A/S har følgende associeret virksomhed:

I/S Margretheparken, Aabenraa 21....sscenseecsseveenreeessereeee ene nn rene sens sees ke enes

TK Projektudvikling A/S har følgende associeret virksomhed:

Amerikakaj I/S, København: M(..sssssseseseeeesresssenstersser renser een ennen renere

TK Ejendomsudvikling A/S
har følgende associerede virksomheder:

Udviklingsselskabet Kolding Storcenter I/S, Holstebro …..u.u.ussscrerrrrrsrsrrere
K/S Kalkbrænderihavnsgade 2, København .........ucssccercerreenveererveseneeee
Ejendommen matr. nr. 942, Østervold Kvarter ApS, København ….[.[.1..

TK Ørestaden A/S har følgende associerede virksomheder:

Projektselskabet af 1.10 1996 I/S, Holstebro ….u.u.u.udsseneerseverssesensrrnrnnereee
Ejendomsselskabet Klampenborgvej I/S, Aalborg 2M….u….….ssseeseeeeseresesereererersner

TK Development Polska Sp. 2 0.0.
har følgende dattervirksomheder:

Jero || Sp. Z 0.0., Warszawa .Msummmsssssseeseveeeeeesenvenneen eee vennen tree E LNS R DERE nr Er
D & V Properties II Ltd. Sp. Z 0.0. MM.G.G….sssssssueseresevereeetee nen renee essens snes senere ene
Sloneczne Centrum Handlowe Sp. Z 0.0., Warszawa sGsssssccseeeeereveseerrennenee
TK Development Sp. Zz 0.0., Warszawa 2Å…..…..sscseseereersereerevevenenen renees rs rsr
TK Development II Sp. z 0.0., Warszawa 2….….…..sssssseeeeeerrrrrrrerssseveneen ener rrrneee
TK Agro Sp. Z 0.0., Warszawa sMssssssenenenersssereseeseresrsserer een een sense reen enn nnee

TK Ejendomsaktieselskab har følgende dattervirksomheder:

TK Rentefinans ApS, Aalborg 2.......ssssensverenesenserse tese ener se nres enker rr senere
BOPH NR. 154 ApS, Aalborg 2..sessnesesesesserrereererseeensenenn seernes ere ke rn e se rer

Ejerandel
i %

100
100
100
100
100
100
100
100

60

50

50
50
50

50
50

100
100
100
44
100
48

100
100

48

Koncernstruktur

 

TK Erhverv A/S har følgende associeret virksomhed:

A/S af 14/6-1995, Aalborg sMGw..ssssesesseseveresrerensensenesern rt rte rener en reen enkes erararnrses

TK Development Sweden Holding AB har følgende dattervirksomhed:

TK Sverige AB, Stockholm 2.....sssseeserereeeserssrenneeeneensse sene tekster e ner ener NEN EDR S

TK Sverige AB har følgende dattervirksomheder:

TK Projekt AB, Stockholm …..ssssesversrrreesenessneseresns settet rear ennen reen enes s eee ner
TK Utveckling AB, Stockholm ....…..sssesereseveereseessee renset e nere RE LEDERNE LENE RSS ERR
TK Kungens Kurva i Stockholm AB, Stockholm 2…...usssnveserrsrererrerenersensnnsesssee

TK Czech Holding AB har følgende dattervirksomhed:

TK Development Czech s.r.0., Prag 2Messssceeseueeeeeeerrreseersneerknneese essens ennen eee n rese

TK Development GmbH har følgende dattervirksomheder:

TKH Datzeberg Grundstitcksgesellschaft mbH, Berlin ............sssenenescesessrnrre
TKH Wismar Grundsticksgesellischaft mbH, Berlin: 2.
TKH Oranienburg Grunstitcksgesellschaft mbH, Berlin ....sscesssserrserererrrner
TKH Projektbeteiligungsgesellschaft mbH, Berlin 2...Mcsscnnsecunereressssrere
TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin. 2.scsesesrrsesrerrnner
TKH Bauprojekt Weissensee GMDbH, Berlin: .ssseseeveersersrrrenrernnernnnrenereee
TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH, Berlin 2......sssseeeerressenseeeseeeksrsrrrer
TKH ABS Bauentwicklung GmbH, Berlin 2...0csveerseeveserenrressterrererreren terne

TK Development GmbH har følgende associeret virksomhed:

Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG, Hamburg. 2.....…..senevereessrrereererres

TKH Datzeberg Grundstiicksgeselischaft mbH har følgende
dattervirksomheder:

EKZ datzeberg Scan-Car GmbH, Berlin: ..........usseeseeversererereerensnssnrseekenen tree
EKZ Datzeberg Scan-Car & Co. KG, Berlin ............scsneesesessesersensnsresenrsnrenen

TKH Bauprojekt Weissensee GmbH har følgende dattervirksomhed:

TKH Bauprojekt Gåblerstrasse GmbH, Berlin 2.......sssseesrrrsererenesseentetserrer

TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH har følgende dattervirksomhed:

TKH Ferienwohnungsanlage "Am Steinberg" Vermågungsverwaltungs GbR,

Berlin 1... ssseseerr rer ERE LEN

Ejerandel
i%

100

100

100
100
100

100

100
100
100
100
100
100
100
100

35

100

100

100

98

49