Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

 

 
   
 

Erhvervsstyrelsen
06 maj. 2014

   
 

—= FAST EJENDOM

Fast Ejendom Danmark A/S,
Tuborg Havnevej 19

2900 Hellerup

CVR-nr: 28 50 09 71

Fast Ejendom Danmark A/S

Årsrapport 2013

9. regnskabsår

Vedtaget på selskabets ordinære generalforsamling den 28. april 2014

Som dirigent

 

Henrik Thal Jantzen
Advokat

1405064EogSN79451

 

Indholdsfortegnelse

Side
Selskabsoplysninger 2
Ledelsespåtegning
Den uafhængige revisors erklæringer 4
Ledelsesberetning
Overblik 7
Koncernoversigt og definitioner 8
Hovedaktiviteter 8
Årets resultater og formue 9
Begivenheder i 2013 10
Porteføljesammensætning 13
Øvrige forhold 18
Begivenheder efter statusdagen 19
Forventninger til 2014 19
Indre værdi 19
Særlige risici 20
Regulering 20
Væsentlige samarbejdsaftaler 20
Forsikringsforhold 21
Udbytte og udbyttepolitik 21
Påvirkning af det eksterne miljø 21
Selskabsforhold 21
Redegørelse for virksomhedsledelse 21
Redegørelse for samfundsansvar 23
Måltal for det underrepræsenterede køn 24
Koncern- og årsregnskab
Totalindkomstopgørelse for 2013 25
Balance pr. 31. december 2013 26
Opgørelse af egenkapital 28
Pengestrømsopgørelse 30
Noteoversigt . . 31

1405064EogSN79452

 

 

 

 

Selskabsoplysninger

Fast Ejendom Danmark A/S,
Tuborg Havnevej 19

2900 Hellerup

CVR-nr: 28 50 09 71
Hjemsted: Gentofte

Telefon: 36 94 44 36
Telefax: 36 94 40 10
Internet: www.fastejendom.dk

Email: info&fastejendom.dk

Selskabets aktier er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen
Fondskode/ISIN, DK0060522746

Navn: Fast Ejendom Danmark

Kortnavn: FED

Bestyrelse

Direktør Niels Roth, formand

Direktør Flemming Borreskov, næstformand
Ejendomsinvesteringschef Peter Olsson, bestyrelsesmedlem

Direktion

Lars Frederiksen, direktør

Revision

KPMG

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Osvald Helmuths Vej 4

2000 Frederiksberg

Generalforsamling
Ordinær generalforsamling afholdes den 28. april 2014 kl. 16:00 på adressen
Tuborg Havnevej 19, 2900 Hellerup.

1405064EogSN79453

 

 

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2013 for Fast Ejendom
Danmark A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt

af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede virksomheder.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens
og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af koncernens

og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013.

Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udvik-
lingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat, pengestrømme og af
koncernens og selskabets finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerheds-

faktorer, som koncernen og selskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, den 24. marts 2014

 

Peter Olsson

formand

 

1405064EogSN79454

 

 

Den uafhængige revisors erklæringer

Til kapitalejerne i Fast Ejendom Danmark A/S

Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1.
januar - 31. december 2013. Koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter totalindkomstopgørelse, ba-
lance, opgørelse af egenkapital, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som selskabet. Kon-
cernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som god-

kendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede virksomheder.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende
billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske
oplysningskrav for børsnoterede virksomheder. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol,
som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig
fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Revisors ansvar

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores
revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yder-
ligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og
udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden
væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i
koncernregnskabet og i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, her-
under vurderingen af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og i årsregnskabet, uanset
om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er rele-
vant for virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende
billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne,
men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfat-
ter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabs-

mæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores
konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

1405064EogSN79455

 

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens
og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af Koncer-
nens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 i over-
ensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysnings-
krav for børsnoterede selskaber.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere
handlinger i tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne bag-
grund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregn-

skabet og årsregnskabet.

Frederiksberg, den 24. marts 2014

KPMG

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

BGN hrbe £ læmker

Peter Gath Anders Stig Lauritsen

statsaut. revisor statsaut. revisor

  

1405064EogSN79456.

 

 

 

Koncern- og årsregnskab

Koncernens hoved- og nøgletal
t.kr.

Hovedtal

Totalindkom stopgørelse
Lejeindtægter

Resultat af ejendommenes drift
Værdireguleringer af investeringsejendomme
Administrationsomkostninger
Resultat af primær drift
Finansielle poster, netto
Resultat før skat

Resultat før skat ekskl. dagsværdireguleringer
Årets resultat

Balance

Langfristede aktiver

Kortfristede aktiver
Selskabskapital

Egenkapital

Langfristede gældsforpligtelser
Kortfristede gældsforpligtelser
Balancesum

Investering i langfristede aktiver
Antal aktier i omløb, stk.

Nøgletal

Ejendomsafkast før værdiregulering (Afkastgrad 1) (pct.)
Ejendomsafkast efter værdiregulering (Afkastgrad 2) (pct.)
Årets forrentning målt på indre værdi +)

Forrentning af egenkapital (pct.) +)

Areal ultimo (kvm.)

Udlejningsgrad (pct.)

Gennemsnitligt vægtet afkastkrav (pct.)

Resultat af ejendomme (kr. pr. udlejet kvm.)

Husleje (kr. pr. kvm)

Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering (kr. pr. kvm.)
Dagsværdi af ejendomme (kr. pr. kvm.)
Omkostningsprocent (pct.) +)

Indre værdi x)

Indre værdi (Foreningen Fast Ejendom)

Børskurs

Børskurs (Foreningen Fast Ejendom)

Resultat pr. aktie (kr.) +)

Resultat pr. foreningsbevis (kr.) (Foreningen Fast Ejendom)

Gennemsnitlig lånerente (pct,)
Loan to Value

2013

81.242
56.271
-65.900
-8.274
-17.903
711.851
-29.754
36.146
-39.220

972.646
80.157
5.482
224.445
787.851
40.507
1.052.803
0
2.741.107

4,77
-1,78
"12,23
-17,87
161.936
81,8
7,12
425
613
-73
5.982
0,85
81,88

45,00

"14,31
1,68
73,5

2012

82.967
56.000
"84.466
-5.992
-34.458
"25.029
-59,487
24.979
"47.231

-

046.856
5,476
3,000

214,519
785.337
52.476

1.052.332

4.766

3.000

4,64
-3,20
-15,18
-22,21
161.936
86,3

7,14

401

594

-204

6.389

0,57
71.507,00
93,29
55,00
-18.885,00
-15,53
1,64

75,7

Definitioner og beregningsformler fremgår af note 1 under anvendt regnskabspraksis.
+) Nøgletal for 2013 er ikke sammenlignelige med tidligere år pga. omstrukturering.

1405064EogSN79457

2011

84.845
63.211
-34.188
-6.092
22.931
-21.176
1.755
35.943
-75

1.114.300
5.969
2.500

210.750
786.042
123.477

1.120.269
3.288
2.500

5,05
2,03
-0,04
-0,04
161.936
85,1
6,89
459

616
211
6.881
0,55
84.300,00
100,79
38,50
-30,00
0,17
2,14
70,2

2010

88.643
66.558
-7.949
-10.579
48.030
"23.001
25.029
32.978
22.803

1.145.200
3.036
2.500

210.825
784.448
152.963
1.148.236
19.849
2,500

4,89
4,20
12,13
11,43
161.936
94,4
6,79

435

580

383
7.072
0,92
84.329,60
97,29
45,00
9.121,20
5,62
2,34
68,3

 

2009

91.208
69.962
-49.902
710.917
9.143
"46.357
"37.214
12.688
"34.688

Fw

.133.300
12.403
2.500
188.021
781.378
176.306
1.145.703
10.972
2.500

5,08

0,79
-15,58
716,89
161.936
96,3

7,01

427

587

376

6.998
0,96
75.208,40
91,66
59,00
-13.874,40
"9,30
5,20

68,7

Koncern- og årsregnskab

Overblik

2013 var præget af beslutningen om at omstrukturere Fast Ejendom Danmark - koncernen fra forenings-
ejet til en mere sædvanlig selskabskonstruktion,. Som led i omstruktureringen blev den tidligere øverste
ejerenhed, Foreningen Fast Ejendom, likvideret solvent i 2013. Likvidationen blev afsluttet den 27. de-
cember og Fast Ejendom Danmark A/S, blev herefter moderselskab i koncernen. Samme dato blev sel-
skabets aktier noteret på NASDAQ OMX Copenhagen.

Erhvervsejendomsmarkedet var i 2013 fortsat påvirket af den skrøbelige danske økonomi og en generel
lav efterspørgsel efter den type lejemål, som koncernen udbyder. Det har henover året sat sine spor i
form af stigende tomgang, faldende markedsleje og faldende markedsværdi af koncernens ejendomspor-

tefølje.

Selskabet realiserede i 2013 et underskud på 39,2 mio. kr. efter skat, hvilket ikke er tilfredsstillende.
Underskuddet skyldes primært en negativ værdiregulering af koncernens ejendomme med 65,9 mio. kr.

som følge af det fortsatte værdifald.

Driften af koncernens ejendomme resulterede derimod i et overskud på 56,3 mio. kr., hvilket er på ni-
veau med 2012. Før værdiregulering, finansielle poster og skat blev årets resultat et overskud på 48,0

mio. kr.

Koncernens pengestrøm fra driftsaktivitet er præget af et solidt cash flow fra ejendommenes drift og lave
finansieringsomkostninger og udgjorde 35,6 mio. kr. (2012: 35,5 mio. kr.)

Udlejningsprocenten faldt i 2013 fra 86,3 primo året til 81,1 ultimo året. Den faldende udlejningsprocent
skyldes primært fraflytningen af to større lejemål i Odense henholdsvis Vejle.

I det følgende gennemgås og kommenteres årets resultater nærmere. Som følge af den omtalte omstruk-
turering af koncernen, er en række historiske nøgletal mindre informative. Det gælder særligt indre værdi,
børskurs og resultat pr. aktie. Det er derfor valgt også at medtage og kommentere på disse nøgletal for
den tidligere Foreningen Fast Ejendom for bedre at sikre sammenligneligheden og et højt informationsni-

veau.

1405064EogSN79458

 

 

Koncern- og årsregnskab

Koncernoversigt og definitioner

 

". Fast Ejendom Danmårk A/S

   

 

 

 

 

 

 

 

 

Indtil den 27. december 2013 var alle aktier i Fast Ejendom Danmark A/S (der tidligere anvendte navnet
Fast Ejendom Holding A/S; herefter ”selskabet”) ejet af Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsporte-
følje, f.m.b.a. (i det følgende ”Foreningen”)

Fra den 27. december 2013 udgøres koncernen (i det følgende ”koncernen”) af Fast Ejendom Danmark A/S
og de to helejede datterselskaber Fast Ejendom Danmark 1 ApS og Fast Ejendom Danmark 2 ApS (i det
følgende ”FED 1 og ”FED 2” og tilsammen ”Datterselskaberne”)

Som led i omstruktureringen har selskabet etableret egen organisation og den tidligere administrationsaf-
tale med Cura Management A/S er ophørt.

Selskabet ledes af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion på et medlem. Der er ikke etableret
bestyrelse i Datterselskaberne.

Hovedaktiviteter

Koncernens hovedaktivitet består i, gennem udlejning, driftsoptimering og ejendomsadministration at

drive en portefølje af erhvervs- og boligejendomme i Danmark.

Selskabet blev stiftet den 24. februar 2005, og perioden 1. januar - 31. december 2013 er således sel-

skabets niende regnskabsår.

1405064EogSN79459

 

Koncern- og årsregnskab

Årets resultater og formue

Driften af koncernens ejendomme er forløbet i overensstemmelse med forventningerne. Ejendommenes
driftsresultat (lejeindtægter med fradrag af driftsomkostninger) er et overskud på 56,3 mio. kr. mod 56,0
mio. kr. i 2012.

Ejendommenes lejeindtægter er faldet som følge af stigende tomgang, et generelt faldende lejeniveau

og lejerabatter. Lejeindtægterne udgør 81,2 mio. kr. i 2013 mod 83,0 mio. kr. i 2012.

De samlede driftsomkostninger er faldet forholdsvis mere nemlig fra 27,0 mio. kr. i 2012 til 25,0 mio.
kr. i 2013. Årets ombygninger og renoveringer af lejemål, i forbindelse med genudlejning og forlængelse

af eksisterende lejekontrakter, er indeholdt i de samlede driftsomkostninger og udgør 5,0 mio. kr.

Årets administrationsomkostninger blev 8,3 mio. kr. mod 6,0 mio. kr. i 2012. Forøgelsen skyldes en-

gangsomkostninger i forbindelse med omstruktureringen på 2,4 mio. kr.

Resultatet før værdiregulering, finansielle poster og skat er 48,0 mio. kr. (2012: 50,0 mio. kr.).
Resultatet svarer til bestyrelsens forventning, som offentliggjort i børsprospekt af 18. november 2013 (45
mio. kr.).

Årets finansielle omkostninger, opgjort netto, er 11,9 mio.kr (2012: 25,0 mio.kr.,). Heraf udgør årets
renteudgifter netto 13,2 mio. kr. (2012: 15,5 mio. kr.), mens dagsværdiregulering af renteswaps udgør
4,4 mio. kr. (2012: -9,7 mio.kr.) og af prioritetsgæld -3,0 mio. kr. (2012: 0,2 mio. kr.)

Dagsværdireguleringen af koncernens ejendomme udgør -65,9 mio.kr. (2012: -84,5 mio.kr.) jf. den nær-

mere omtale nedenfor.

Koncernens resultat efter skat er et underskud på 39,2 mio. kr. (2012: Et underskud på 47,2 mio. kr.)
Det negative resultat skyldes primært den negative regulering af ejendommenes dagsværdi. Resultatet er
ikke tilfredsstillende, men er en konsekvens af den fortsat negative udvikling i markedsværdien af den type

ejendomme, koncernen besidder.

Koncernens pengestrøm fra driftsaktivitet er fortsat præget af et solidt cash flow fra ejendommenes

drift og lave finansieringsudgifter og udgør i året 35,8 mio. kr. (2012: 35,5 mio. kr.)

I løbet af året er udlejningsgraden målt på lejeværdi faldet fra 86,3 pct. primo året til 81,8 pct. ved årets
slutning. Den faldende udlejningsgrad skyldes primært to større erhvervslejemål, der blev fraflyttet i løbet

af året.

 

1405064EogSN79460

 

 

10
Koncern- og årsregnskab

Selskabet har med bistand fra et eksternt valuarfirma i efteråret 2013 foretaget en vurdering af dagsvær-
dien af koncernens ejendomsportefølje. Bestyrelsen besluttede på basis af denne vurdering, og som
følge af den fortsat meget vanskelige situation på det danske ejendomsmarked, at foretage en nedskrivning
af porteføljen med samlet 65,9 mio. kr. i forhold til ultimo 2012. Som led i værdiansættelsen er alle ledige
lejemål budgetteret med mindst 12 måneders tomgang (2012: 9 måneder) og der er desuden indlagt en
strukturel, langsigtet tomgang med 10 pct. (2012: 5 pct.) Den forøgede tomgang er den væsentligste

faktor i det kraftige værdifald. Værdiansættelsesprocessen er nærmere beskrevet nedenfor.

Ejendommenes dagsværdi udgør herefter ultimo året 968,7 mio, kr. (2012: 1.034,6 mio. kr.) Det gennem-
snitlige krav til ejendommenes forrentning, målt som den interne rente over 10 år, udgør 7,1 pct. (2012:
7,1 pct.).

Egenkapitalen udgør ultimo året 224,4 mio. kr. (2012: 214,5 mio. kr.). Stigningen i selskabets egenka-
pital sammensætter sig af gældskonvertering og kapitalindskud fra den tidligere ejer, Foreningen Fast

Ejendom, i forbindelse med likvidationen med 49,1 mio. kr. og årets resultat med -39,2 mio. kr.

Koncernens indre værdi per aktie udgør ultimo året 81,88. (For den tidligere koncern inklusiv Foreningen
Fast Ejendom var indre værdi pr. aktie ultimo 2012 93,29). Faldet i indre værdi skyldes primært årets

negative resultat som følge af nedskrivningen af porteføljens markedsværdi.

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke betales udbytte for regnskabsåret 2013.

Begivenheder i 2013

Omstrukturering af koncernen og børsnotering

Den tidligere ejer af alle aktier i selskabet, Foreningen Fast Ejendom, var oprindelig etableret og registreret
i henhold til Lov om Erhvervsdrivende Virksomheder. Som følge af en række lovændringer opfyldte For-
eningen imidlertid ikke længere betingelserne for at være registreret i henhold til denne lovgivning, og
bestyrelsen foreslog på den baggrund Foreningens generalforsamling at indlede en omstrukturering af kon-
cernen fra foreningsejet til en mere traditionel selskabsstruktur.

På en ekstraordinær generalforsamling i Foreningen den 22. juli 2013 blev bestyrelsens forslag foreløbigt
vedtaget. Forslaget blev i henhold til vedtægterne vedtaget endeligt på en efterfølgende ekstraordinær

generalforsamling den 14. august 2013.

Herefter trådte Foreningen i solvent likvidation. Inden afslutningen af likvidationen blev selskabets gæld til
Foreningen konverteret til egenkapital og Foreningens likvider indskudt i selskabet mod udstedelse af nye

aktier til Foreningen.

W

1405064EogSN79461

 

 

 

 

11
Koncern- og årsregnskab

Selskabets bestyrelse blev i forbindelse med omstruktureringen reduceret fra seks til tre medlemmer, (Niels
Roth, Flemming Borreskov og Peter Olsson). Direktionen blev samtidig hermed reduceret fra to til et med-
lem (Lars Frederiksen) og administrationsaftalen med Cura Management A/S opsagt. Selskabets navn blev

ændret fra tidligere Fast Ejendom Holding A/S til nu Fast Ejendom Danmark A/S.

Investorer, der tilsammen besad 143.104 stk. beviser havde undervejs i likvidationsprocessen meddelt, at
de ikke ønskede at modtage aktier i selskabet og derfor begærede sig kontant indfriet. Indfrielse skete

mod betaling af et beløb på i alt 6,6 mio. kr.

Afslutningen af likvidationen blev vedtaget endeligt på en ekstraordinær generalforsamling den 27. decem-
ber 2013, hvor aktierne i selskabet blev udloddet til Foreningens investorer, således at investorerne heref-
ter blev investorer i selskabet i samme forhold som i Foreningen forud for likvidationen. Hver investor
modtog således 1 aktie å nominelt 2 kr. for hvert investeringsbevis af nominelt 100 kr. investor hidtil havde

haft i Foreningen.

Samtidigt med udlodningen blev aktierne optaget til handel og officiel notering på NASDAQ OMX Copenha-
gen. I forbindelse med noteringen blev der udarbejdet og den 18. november 2013 offentliggjort et børs-

prospekt, der kan findes på selskabets hjemmeside www.fastejendom.dk.

Datterselskaberne, der tilsammen er de direkte ejere af koncernens ejendomsportefølje, blev ikke berørt
af omstruktureringen.

Det danske ejendomsmarked ultimo 2013

BNP væksten i Danmark har for hele 2013 været højere end i EU som helhed, selvom årets sidste måneder
var skuffende. Overordnet har dansk økonomi gennem 2013 udviklet sig i positiv retning, om end det
fortsat går langsomt med den økonomiske genopretning. Meget tyder dog på, at der i 2014 vil komme
mere gang i privatforbruget, og erhvervstilliden er steget til det højeste niveau i seks år. Generelt forventes
der positiv vækst i 2014, uden at opsvinget dog ser ud til at blive særligt stærkt og i tæt sammenhæng
med udviklingen i europæisk økonomi i øvrigt.

Inflationen er fortsat meget lav, og der er ikke noget underliggende inflationspres af betydning. Bestyrelsen

forventer et uændret renteniveau i de kommende 12 måneder.
Boligpriserne ser ud til at have stabiliseret sig, og særligt i København og Århus er der konstateret markante

stigninger særligt for ejerlejligheder. I yderområderne kan priserne formodentlig falde yderligere blandt

andet på grund af en stram kreditgivning i disse områder.

1405064EogSN79462

 

 

 

12
Koncern- og årsregnskab

Transaktionsmarkedet

Den fortsatte stabilisering af økonomien, sammenholdt med forventningen om fortsat lave renter og en
langsom normalisering af kreditmarkedet, giver grund til en vis optimisme på dele af det danske ejendoms-

marked.

I 2013 blev der i henhold til en opgørelse foretaget af RED Property Advisers (Market Report Q1 2014)
gennemført investeringer i kontorejendomme i niveauet 5,0 mia. kr. Investeringerne rettede sig altover-
vejende mod primære beliggenheder og var drevet af et mindre antal store handler med institutionelle
købere. Afkastkravet til primære kontorejendomme i København ser ud til at have stabiliseret sig i niveauet
5,0 -5,5 pct.

Det samlede transaktionsvolumen i 2013 for alle ejendomme anslås af DTZ Research (DTZ Ejendomme,
marts 2014) til 22,5 mia. eller en 12,5 pct. stigning i forhold til 2012. Det er dog værd at bemærke, at
interessen indtil videre har rettet sig mod ejendomme af høj kvalitet beliggende i de store bysamfund. Der
er fortsat meget begrænset efterspørgsel efter sekundære ejendomme, ligesom det for mange investorer
fortsat er vanskeligt at opnå finansiering i bank eller realkredit.

Lejemarkedet

Tomgangen på det Københavnske kontormarked, der er langt det mest likvide og veldokumenterede lejer-
marked i Danmark, er ifølge Oline-ED Statistikken (1. kvartal 2014) i løbet af 2013 steget fra 9,3 pct. primo
til 10,2 pct. ultimo året. Den samlede tomgang for alle ejendomssegmenter i hele landet er opgjort til 5,2
pct. primo 2014. Umiddelbart er der således ikke noget, der tyder på, at tomgangen er vendt og på vej
ned.

1405064EogSN79463

 

 

13
Koncern- og årsregnskab
Tomgang, hele landet, 1988 - 2014 (pct.)
11
10
9
8
— Kontor
7 -
— | alt
6 -
s
O
& 5.
4
3
2
1 - - Basen -
'- …. mm. … ……
O ONOrdHdHNM RIFT OINORNRNOVOØODNOrTINM TIN UORNODOODOTIANM dd
OOS ØOØMNRMNSOUINGODSSNOODODO0OGOO0ODOO rede ed mr
ADNAN OIDODODNODNSOHSNSOOOOOOD0O0OOOGOOO 0 O
rd rd rd vi då ei ri rå ri rd rd RÅ ON RS CS RS OS SN OS CS CR CS CS CS CS CV

Kilde: Oline-ED Statistikken, 1. kvartal 2013

I modsætning til kontorejendommene i de større byer er lager-, logistik- og kontorejendomme på sekun-
dære placeringer, som udgør hovedparten af selskabets ejendomsportefølje, hårdt ramt af krisen. Her er

tendensen en fortsat meget svag efterspørgsel og faldende lejepriser.
Før koncernens portefølje udgør tomgangen ultimo året 18,2 pct. jf. den nærmere omtale nedenfor.

DTZ har i efteråret 2013 offentliggjort en forventningsanalyse, der viser forventning om grundlæggende
stabilitet i lejerefterspørgslen og uændrede afkastkrav til alle ejendomstyper i 2014. Dog viser undersøgel-
sen en forventning om stigende efterspørgsel efter kontorlokaler og stigende fokus på sekundære ejen-
domme i 2014 og 15. Det bliver interessant at følge, om forventningerne også bliver til realiteter og vil

kunne aflæses på efterspørgslen efter selskabets lejemål i de kommende år.

Porteføljesammensætning

Koncernen ejede ved årsskiftet 2013/14 uændret i alt 34 ejendomme og to mindre byggegrunde. Ejen-
dommene er karakteriseret ved en beliggenhed uden for centrum af de større byer samt et flertal af korte

til mellemlange lejekontrakter.

— 1405064EogqSN79464 | —

 

14

Koncern- og årsregnskab

Porteføljen er koncentreret i Storkøbenhavn, Fyn, Århus og Trekantområdet. Koncernens største ejendom

udgør 16,2 pct, af den samlede ejendomsværdi (2011: 15,1 pct.).

Porteføljesammensætning fordelt på beliggenhed og ejendomstype ultimo 2013

Beliggenhed

Øvrige
Jylland
10%

    

Århus

11%
Trekant :
områ-
det
10%
SjælsE
land
5 %
Kilde: Egne tal

Porteføljesammensætning fordelt på ejendomstype ultimo 2013

 

 

 

 

Ejendomstype (pct. af værdi) Andel Langsigtet ramme
Bolig 14 0-20
Kontor 44 20-60
Lager og produktion 39 20-60
Detail 3 0-20
Øvrigt 0 0-20

Total 100

Kilde: Egne tal

Udlejning af koncernens ejendomme

I løbet af året er udlejningsgraden målt på lejeværdi faldet fra 86,3 pct. primo året til 81,8 pct. ved årets
slutning svarende til en tomgang på 18,2 pct. Den faldende udlejningsgrad skyldes primært to større op-

sigelser i Vejle henholdsvis Odense.

1405064EogSN79465 HERE

 

15
Koncern- og årsregnskab

Tomgang, koncernens portefølje, 2008 - 2014 (pct.)
20,0% .

18,0% ;

16,0% |

14,0% "

12,0% +

10,0%

8,0% -

6,0% -

40% 4

2,0% -

0,0% HD RR TR TRT TRT TR TR RR RD TR DR RR TR NT ON
jan maj sep jan maj sep jan maj sep jan maj sep jan maj sep jan maj sep
08 08 08 09 09 09 10 10 10 11 il 11 12 12 12 13 13 13

Kilde: Egne tal

En væsentlig del af den aktuelle tomgang stammer fra ejendommene Kærup Industrivej (lager), Hjulma-
gervej (lager og produktion), Bredebjergvej (kontor) og Handelsvej (lager). Tomgangen fra disse fire
ejendomme udgør tilsammen knap 12 procent point af den samlede tomgang ultimo 2013.

Varighed på kontraktporteføljen

Selskabets ejendomsportefølje er generelt udlejet på kontrakter med korte opsigelsesvarsler.

Nedenfor er det illustreret, hvordan selskabets lejeindtægter er sikret på uopsigelige kontrakter. Som det
fremgår, er der ikke lejekontrakter, der kan opsiges med kortere varsel end tre måneder, mens knap 40
pct. af kontrakterne kan opsiges med seks måneders varsel. Selskabet har ikke lejekontrakter med et

opsigelsesvarsel over 8 år.

Lejeindtægter sikret på uopsigelige kontrakter ultimo 2013
120% >
100% +

80% -
60% >
40% >

20% >

 

 

 

|
|
5

 

——y T ir T T )

0% RER Å z br is od —=
3mdr.6mdr. iår 2år 3år 4år Sår 6år 7år 8år 9år 10år

 

 

Kilde: Egne tal

1405064EogSN79466

 

Koncern- og årsregnskab

 

De 10 største lejere bidrog i 2013 med 43,8 procent af årets lejeindtægt. Heraf udgør den største lejer

8,1 procent. Dette lejemål er opsagt til ophør ultimo 2016, men allerede nu delvis genudlejet. Der er ikke

 

på nuværende tidspunkt opsagt større lejemål til fraflytning i 2014.

Huslejerestancer har gennem hele 2013 befundet sig på et acceptabelt lavt niveau. Ultimo året ud-

gjorde de samlede restancer 46 t. kr.
Lejerestancer, koncernen, jan. 2013 - dec. 2013 (mio. kr.)

Huslejelejerestancer
0,35 >
0,30
0,25
0,20
0,15

DKK mio.

0,10 -
0,05
0,00 +

 

 

Kilde: Egne tal

Koncernens gældsportefølje udgør 785,6 mio.kr. (nominel værdi) pr. 31. december 2013. Gælden er
optaget som realkreditbelåning i Realkredit Danmark og Nykredit med 30 års løbetid og rentefastsættelse
hver 6. måned (CIBOR 6). Ca. 2 pct. af gælden amortiseres, mens de resterende 98 pct. er optaget med

udsat amortisering.

I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør den nettorentebærende gæld ultimo året 73,5 pct. Med
henblik på bedst muligt at sikre koncernens evne til gældsservicering og refinansiering er koncernens

langsigtede mål en netto LTV (Loan To Value - se definition i note 1) på omkring 60 pct.

For at reducere sårbarheden på selskabets låneportefølje, indgik selskabet i 2012 tre renteswaps å 87,0
mio. kr. til en fast rente i perioden 29. juni 2012 til 30. juni 2017 på henholdsvis 1,88, 1,74 og 1,46 pct.
p.a. Den gennemsnitlige varighed på selskabets låneportefølje er 1,47 år ved udgangen af 2013.

Ultimo 2013 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusiv bidrag på koncernens realkreditgæld
1,36 pct. (2012: 1,12 pct.) En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en
ændring i selskabets årlige renteomkostninger før skat på ca. 7,9 mio. kr. Bestyrelsen følger nøje udvik-
lingen på de finansielle markeder og overvejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med

indgåelse af yderligere rentesikringsaftaler.

1405064F0gSN79467 Gere...

 

Koncern- og årsregnskab

 

Koncernen har ikke optaget bankgæld, idet bestyrelsen ikke finder bankfinansiering hensigtsmæssig til

langsigtet finansiering af illikvide aktiver som fast ejendom.

Det positive resultat af ejendommenes drift sammenholdt med de fortsat lave finansieringsomkostninger,
sikrer koncernen en betydelig positiv likviditet efter finansiering. De likvide beholdninger udgør ultimo
året 76,3 mio. kr. (2012: 66,0)

Værdiansættelse

Koncernens ejendomsportefølje er ultimo 2013 værdiansat til en dagsværdi på 968,7 mio. kr. (2012:
1.035 mio.kr.) ved et gennemsnitligt forrentningskrav på 7,1 pct. (2012: 7,1 pct.) Værdien svarer til
gennemsnitligt 5,982 kr. pr. m2 (2012: 6.389 kr. pr. m2).

Ejendommene værdiansættes til dagsværdi ved anvendelse af en DCF værdiansættelsesmodel. Modellen
indebærer, at der udarbejdes et budget for 10 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt år
tages højde for forudseelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor
ejendommens frie pengestrømme stabiliseres.

Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med forrent-
ningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede
aktuelle forrentningskrav inklusiv inflation.

Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentningskravet. Det gennemsnitlige vægtede for-
rentningskrav ultimo 2013 er 7,1 pct. (2012: 7,1 pct.)

Der er for både indtægter og udgifter forudsat en prisudvikling på 2,0 pct. p.a. Prisudviklingen er dog
fraveget i de tilfælde, hvor der kontraktuelt er aftalt andet med lejerne. Der er i beregningen desuden taget
højde for, at den betalte leje kan være lavere eller højere end den vurderede aktuelle markedsleje, hvilket

kan føre til lejeforhøjelser eller -stigninger.

Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i overensstemmelse med de udarbejdede 10

års budgetter for hver enkelt ejendom.
Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den beregnede dagsværdi krone for krone.
Der er generelt indregnet tomgang med 12 måneder (2012: 9 måneder) på tidspunktet for udløb af uop-

sigelighedsperioder, uanset om lejekontrakterne er opsagt eller ej. For kontrakter uden uopsigelighedspe-

rioder er tomgangsrisikoen vurderet individuelt,

 TADENKAFOTSNITOLABE

Koncern- og årsregnskab

 

Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret for alle erhvervsejendomme indlagt strukturel tomgang

med 10,0 pct. (2012: 5,0 pct.). Desuden er der taget højde for varige ændringer i lejeniveau og øvrige

 

lejevilkår samt langsigtede drifts- og vedligeholdelsesudgifter.

For en nærmere gennemgang af metode og principper ved den interrie værdiansættelse henvises til note

2 nedenfor.

Med henblik på at verificere koncernens værdiansættelser har ejendomsmægler- og valuarfirmaet DTZ
Egeskov & Lindquist A/S (DTZ) gennemgået og kommenteret værdiansættelserne på alle koncernens

ejendomme.

Ved deres vurdering af ejendommenes værdi har DTZ anvendt en såkaldt normaliseret første års afkast -
model. Denne model opgør værdien på basis af ejendommens forventede nettodriftsresultat i et typisk
stabiliseret driftår og et forrentningskrav, der er fastsat på basis af risikoen på den enkelte ejendom.
Desuden foretages der tillæg og fradrag for særlige forhold, såsom mer- eller mindreleje, finansieringstil-
læg m.v. Ved valg af afkast har DTZ indregnet risiko for fremtidig tomgang ved et tillæg til afkastkravet.

I rapportens sammenfatning har DTZ anført:

På baggrund af en sammenvejning af foretagne analyser, herunder værdien af lignende ejendomme, ny-
byggerier, det aktuelle udbud af ejendomme i de respektive områder, aktuelle markedsforhold samt
DTZ" øvrige markedskendskab er det vores skøn, at porteføljen samlet set repræsenterer en værdi i in-
tervallet:

Kr, 930.000.000 - 1.001.000.000.

Vi har ikke i forbindelse med gennemgangen af ejendommene og i udførelsen af denne opgave i øvrigt
haft anledning til at betvivle de modtagne informationer, og under de givne forudsætninger er det samlet

Set vores vurdering, at ejendommene og dermed porteføljen er korrekt værdiansat.”

Koncernen har i lighed med 2012 ikke købt eller solgt ejendomme i løbet af 2013.

Øvrige forhold

På selskabets ekstraordinære generalforsamling den 12. november 2013 blev Niels Roth, Flemming
Borreskov og Peter Olsson genvalgt til bestyrelsen. De øvrige bestyrelsesmedlemmer ønskede ikke at
genopstille, og bestyrelsen blev herved reduceret fra seks til tre medlemmer. En nærmere omtale af be-

styrelsens tillidshverv m.v. kan findes i note 25.

SN79469 me

 

19
Koncern- og årsregnskab

Begivenheder efter statusdagen

Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb og frem til offentliggørelsen af denne årsrapport indtruffet

begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen.

Forventninger til 2014

For året 2014 forventer bestyrelsen et resultat af primær drift før værdireguleringer og finansielle poster i
niveauet 42 mio. kr. (2013: 48,0 mio. kr.) Det lavere resultat er en følge af en forventet højere tomgang.
Der er i forventningen således forudsat en gennemsnitlig tomgang i 2014 på 23,6 pct. Ultimo 2013 var
tomgangen som ovenfor anført 18,2 pct. Der er indlagt en langsigtet, strukturel tomgang på 10,0 pct. Der

forventes at være et realistisk niveau, når ejendomsmarkedet normaliseres.

Der er i forbindelse med budgetteret tomgang ved udløb af uopsigelighedsperioder forudsat genudlejning
til forventet markedsleje, hvilket typisk er lavere end den leje, der hidtil er blevet betalt. Som budgetleje

for ledige lejemål under udlejning, er den leje, lejemålene aktuelt udbydes til, anvendt.
Som inflationsforudsætning er anvendt 2,0 pct.

Forventningen er påvirket af den faktiske inflationsregulering samt udviklingen i leje, tomgang og lejernes
betalingsevne. I den nuværende økonomiske situation må det konstateres, at der er betydelig usikkerhed
om alle disse forhold.

Resultatet efter skat vil i betydelig grad være påvirket af koncernens finansieringsomkostninger, herunder

renteudviklingen i 2014, samt værdiregulering af koncernens ejendomsportefølje.

Da koncernens ejendomme udelukkende er finansieret med 30-årige realkreditlån, vil der ikke opstå behov
for refinansiering af ejendomme i løbet af 2014, Selskabets pengestrøm fra driftsaktivitet forventes i 2014
at være positivt i niveauet 32 mio. kr. (2013: 35,8 mio. kr.).

Der henvises i øvrigt til følsomhedsberegningerne i note 20.

Indre værdi

Selskabets indre værdi offentliggøres kvartalsvis via NASDAQ OMX Copenhagen. Såfremt der mellem kvar-
talsmeddelelserne måtte ske væsentlige ændringer af indre værdi, vil der blive afgivet særskilt meddelelse

herom.

| Er N79470 Lue

 

 

Koncern- og årsregnskab

Indre værdi opgøres som egenkapitalen delt med antal aktier i omløb. Ved opgørelsen af egenkapitalen
indregnes ændringer i værdien af selskabets aktiver og forpligtelser opgjort til dagsværdi samt resultatet
af den løbende drift.

Særlige risici

Forretningsmæssige risici
Selskabets driftsmæssige risici er primært svigtende lejeindtægter eller stigende drifts- og vedligeholdel-

sesudgifter,

De væsentligste risici for svigtende lejeindtægter er lejers opsigelse af lejemål eller manglende betalings-
evne ved betalingsstandsning eller konkurs. I de fleste lejeforhold er effekten af svigtende lejeindtægter

reduceret gennem forudbetaling, garantier og/eller deposita.

Langt de fleste lejeindtægter reguleres én gang årligt med udviklingen i nettoprisindekset. Desuden inde-
holder en del lejekontrakter betingelser om en minimumsregulering uafhængig af den generelle prisudvik-
ling. Denne type vilkår reducerer samlet den driftsmæssige risiko i perioder med lav inflation. Endelig er
der iden nuværende økonomiske situation risiko for, at et faldende markedsbestemt lejeniveau vil reducere
selskabets lejeindtægter.

De væsentligste risici vedrørende drifts- og vedligeholdelsesudgifter relaterer sig til større vedligeholdel-
sesarbejder og ombygningsudgifter i forbindelse med udskiftning af lejere.

Regulering

Den 22. juli 2013 trådte FAIF-loven i kraft. FAIF-loven implementerer Direktiv 2011/61/EU om forvaltere

af alternative investeringsfonde i dansk ret.

Bestyrelsen har indhentet en ekstern juridisk vurdering af selskabets stilling i relation til FAIF-loven. På
baggrund af denne vurdering er det bestyrelsens opfattelse, at selskabet udøver en kommerciel virksom-
hed, som ikke er omfattet af FAIF-loven.

Væsentlige samarbejdsaftaler

Koncernen har væsentlige samarbejdsaftaler med Realkredit Danmark og Nykredit (finansiering og udste-

deraftale), Danske Bank (finansiering og gældsovervågning) samt DEAS (ejendomsforvaltning).

 

Koncern- og årsregnskab

Forsikringsforhold

 

Alle ejendomme i porteføljen er forsikret til deres fulde nyværdi.

Udbytte og udbyttepolitik

Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling enten kan finde sted i form af traditionel
udlodning eller i form af tilbagekøb af selskabets aktier. Udlodning og tilbagekøb af aktier fastsættes altid
med udgangspunkt i selskabets resultatforventninger og skal ske under hensyntagen til selskabets kapital-
struktur, likviditetssituation og planer om investeringer. Udlodning og tilbagekøb tilrettelægges desuden
under hensyn til bestyrelsens langsigtede målsætning om at nedbringe selskabets netto Loan-to-Value
Ratio til et niveau omkring 60.

Påvirkning af det eksterne miljø

Det er ledelsens vurdering, at koncernen ikke har nævneværdige påvirkninger på det eksterne miljø udover
almindelig drift og vedligeholdelse af fast ejendom.

Selskabsforhold

Selskabets kapital udgør nominelt 5,5 mio. kr. og består af 2.741.107 aktier å 2 kr. Aktierne er ikke opdelt
i klasser.

Aktierne er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen København under ISIN DK0060522746 og navnet Fast
Ejendom Danmark.

Redegørelse for virksomhedsledelse

Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af NASDAQ OMX Copenhagen
og offentliggjort på www.corporategovernance.dk bortset fra, at selskabet ikke offentliggør årsrapporter
og selskabsmeddelelser på engelsk, idet det vurderes, at selskabets nuværende investorsammensætning

ikke nødvendiggør dette. Selskabet vurderer jævnligt, om der er anledning til at begynde offentliggørelse

på engelsk.

 

 

 

Koncern- og årsregnskab

 

En nærmere redegørelse for selskabets virksomhedsledelse og afvigelser fra anbefalingerne kan findes på

www.fastejendom.dk

Hovedelementerne i koncernens interne kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med

regnskabsaflæggelsen

Bestyrelsen har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontrol i forbindelse med
regnskabsaflæggelsesprocessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i rela-

tion til regnskabsaflæggelsen (compliance).

Koncernens risikostyrings- og interne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsen inkl. bl.a.
it og skat er designet med henblik på effektivt at styre snarere end at eliminere risikoen for fejl og mangler
i forbindelse med regnskabsaflæggelsen.

Koncernens risikostyrings- og interne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsen kan alene
skabe rimelig, men ikke absolut sikkerhed for, at uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl
og mangler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen undgås.

Der er nedsat et revisionsudvalg, der refererer til bestyrelsen. Der henvises til omtalen på www.fastejen-
dom.dk

Bestyrelsen og revisionsudvalget vurderer løbende væsentlige risici og interne kontroller i forbindelse med
koncernens aktiviteter og deres eventuelle indflydelse på regnskabsaflæggelsesprocessen.

Kontrolmiljø
Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncernens organisationsstruktur og bemandingen på væ-
sentlige områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocesser inkl. bl.a. it og skat.

Bestyrelsen fastlægger og godkender overordnede politikker, procedurer og kontroller på væsentlige om-

råder i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen.

Bestyrelsen har vedtaget politikker og procedurer inden for væsentlige områder i forbindelse med regn-

skabsaflæggelsen.

Risikovurdering
Bestyrelsen og revisionsudvalget foretager mindst årligt en overordnet vurdering af risici i forbindelse med

regnskabsaflæggelsesprocessen.

Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen årligt stilling til risikoen for besvigelser og til de foranstalt-

ninger, der skal tages med henblik på at styre henholdsvis eliminere og/eller reducere risiciene. Herunder

 

Koncern- og årsregnskab

 

vurderer bestyrelsen direktionens mulighed for at tilsidesætte kontroller og for at udøve upassende indfly-
delse på regnskabsaflæggelsen. De væsentligste risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen fremgår af

ledelsesberetningen og note 20, hvortil henvises.

Kontrolaktiviteter
Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i risikovurderingen. Målet med koncernens kontrolaktiviteter er at
sikre, at de af bestyrelsen udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes og rettidigt at

forebygge, opdage og rette eventuelle fejl, afvigelser, mangler m.v.

Selskabet har etableret en formel koncernrapporteringsproces, der omfatter budgetrapportering og må-
nedlig rapportering inkl. afvigelsesrapporter med kvartalsvis ajourføring af skøn for året. Rapporteringen

omfatter totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse samt noter.

Information og kommunikation
Bestyrelsen har overordnet fastlagt kravene til regnskabsaflæggelsen og til den eksterne finansielle rap-
portering i overensstemmelse med lovgivningen og forskrifterne herfor.

Et af målene med de fastlagte krav er at sikre, at gældende oplysningsforpligtelser overholdes, og at de
afgivne oplysninger er dækkende, fuldstændige og præcise.

Overvågning

Bestyrelsen og revisionsudvalget modtager løbende rapportering fra direktionen om overholdelse af ud-
stukne retningslinjer m.v. og om konstaterede svagheder, mangler og/eller overtrædelser af vedtagne
politikker, forretningsgange og interne kontroller.

De generalforsamlingsvalgte revisorer rapporterer i revisionsprotokollen til bestyrelsen om væsentlige
svagheder i koncernens interne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Mindre

væsentlige forhold rapporteres i Management Letters til direktionen.

Bestyrelsen og revisionsudvalget overvåger, at direktionen reagerer effektivt på eventuelle svagheder
og/eller mangler, og at aftalte tiltag i relation til styrkelse af risikostyring og interne kontroller i relation til
regnskabsaflæggelsesprocessen implementeres som planlagt. Direktionen følger op på implementeringen

af konstaterede svagheder i datterselskaber og på forhold, der er omtalt i Management Letters m.v.

Redegørelse for samfundsansvar

Der er ikke vedtaget politikker for frivillig integrering af samfundsansvar som en del af koncernens strategi

og aktiviteter. Derfor afgives der ikke særskilt redegørelse for samfundsansvar.

 

Koncern- og årsregnskab

 

Måltal for det underrepræsenterede køn

Selskabets bestyrelse har sat som måltal, at der skal være mindst én kvinde indvalgt i bestyrelsen. Måltallet
søges opfyldt over en fireårig periode, idet bestyrelsen dog altid bør bestå af de mest egnede kandidater.
Bestyrelsen henstiller til, at valg af medlemmer til bestyrelsen sker med fokus på kompetencer og erfa-
ringsgrundlag hos de pågældende kandidater, og bestyrelsen anerkender i det henseende vigtigheden af
mangfoldighed i koncernens ledelse og medarbejderstab. Bestyrelsen er derfor også generelt opmærksom

på, at der er lige muligheder for begge køn i koncernen.

mann TR

 

 

Koncern- og årsregnskab

Totalindkomstopgørelse for 2013

 

 

Moderseiskab Koncern
2012 2013 2013 2012
t.kr. t.kr. Note t.kr. . t.kr.
0 0 9 Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme 81.242 ' 82.967
0 0 Omkostninger vedrørende investeringsejendomme -24,971 -26,967
0 0 9 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 65.900 -… 184.466
0 0 Bruttoresultat -9.629 a

"8.274 3 Administrationsomkostninger -8.274
5,467 Andre driftsindtægter 0
-2.807 Resultat af primær drift (EBIT) -17.903
-47.846 Resultat af dattervirksomheder 0
3,810 4 Finansielle indtægter 4.493
-165 5 Finansielle omkostninger 716.344
-47.009 Resultat før skat -29.754
7.789 6 Skat af årets resultat -9.466
-39.220 Årets resultat -39.220
0 Anden totalindkomst efter skat O
-39.220 Totalindkomst i alt -39.220
merne Eee REEEREE
7 Resultat pr. aktie kr. -14,31

7 Udvandet resultat pr. aktie kr. -14,31

 

Forslag til fordeling af årets resultat

 

0 Udbytte for regnskabsåret
-39.220 Overført til næste år
-39.220

 

Koncern- og årsregnskab

Balance pr. 31. december 2013

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab Koncern
2012 2013 2013 2012.
t.kr. t.kr. Note t.kr. … t.kr.…
10 0 8 Investeringsejendomme 968.700 |, . 1.034.600
0 Langfristede aktiver 968.700 ,.1:034,600
36.049 9 Kapitalandele i dattervirksomheder 0
137.026 9 Ansvarlig lånekapital til dattervirksomheder 0
173.075 Finansielle aktiver 0
3.946 10 Udskudt skatteaktiv 3.946
| 177.021 Langfristede aktiver 972.646
|
| 0 11 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 224
6.245 Tilgodehavender hos dattervirksomheder 0
610 12 Andre tilgodehavender 3.438
1 Periodeafgrænsningsposter 176
6.856 Tilgodehavender 3.838
43.924 13 Likvide beholdninger 76.319
50.780 Kortfristede aktiver 80.157
227.801 Aktiver 1.052.803

 

 

 

 

 

Koncern- og årsregnskab

Balance pr. 31. december 2013

Moderselskab

2012 2013
Ek. t.kr.

Note

 

5,482
218.963
o

611

1.314
1.431
0

 

 

224.445

3.355

227.801

14 Selskabskapital
Overført resultat
Foreslået udbytte for regnskabsåret

Egenkapital i alt
Gæld til tilknyttede virksomheder
15 Prioritetsgæld

Langfristede forpligtelser

Skyldig selskabsskat

15 Prioritetsgæld
Leverandørgæld

16 Anden gæld
Periodeafgrænsningsposter

Kortfristede forpligtelser

Passiver

 

Koncern

2013
t.kr.

2012

t.kr.

 

5.482
218.963
0

-3.000

—… 7211,519

 

224.445

 

0
787.851

 

787.851

 

1.103
531
1.314
36.948
611

 

40.507

 

1.052.803

 

 

Koncern- og årsregnskab

Opgørelse af egenkapital

2013

Egenkapital, primo
Totalindkomst i alt

Gældskonvertering i året
Forhøjelse af aktiekapital

Egenkapital, ultimo

2012

Egenkapital, primo
Totalindkomst i alt

Gældskonvertering i året

Egenkapital, ultimo

28

 

 

 

 

 

 

Koncern
Fore-
Selskabs- Overført slået Egen-
kapital resultat udbytte kapital
t.kr. t.kr t.kr. t.kr.

3.000 211.519 0 214.519
0 -39.220 0 -39.220
i 8.076 0 8.077
2,481 38.588 0 41.069
5.482 218.963 0 224.445
2.500 208.250 0 210.750
0 -47.231 0 -47.231
500 50.500 0 51.000
3.000 211.519 0 214.519

 

Koncern- og årsregnskab

Opgørelse af egenkapital

2013

Egenkapital, primo
Totalindkomst i alt

Gældskonvertering i året
Forhøjelse af aktiekapital

Egenkapital, ultimo

2012

Egenkapital, primo
Totalindkomst i alt

Gældskonvertering i året

Egenkapital, ultimo

 

Moderselskab

 

 

 

 

 

 

Fore-
Selskabs- Overført slået Egen-
kapital resultat udbytte kapital
t.kr. t.kr t.kr. t.kr.

3.000 211.519 214.519
-39.220 -39.220
1 8.076 8.077
2.481 38.588 41.069
5.482 218.963 224.445
2.500 208.250 210.750
0 -47.231 -47.231
500 50.500 51.000
3.000 211.519 214.519

 

 

 

Koncern- og årsregnskab

Pengestrømsopgørelse

 

  
  
 

Moderselskab
2012 2013
t.kr. t.kr. Note
— 193 -2.807
0 0
123 19
1.068
-1,616
3.810

 

Resultat af primær drift (EBIT)
Tilbageførsel af dagsværdiregulering
Ændring i driftskapital

Betalt selskabskat

Pengestrøm fra primær drift

Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger
Tilbageførsel af værdiregulering af prioritetsgæld

Tilbageførsel af dagsværdiregulering
af finansielle instrumenter

Pengestrøm fra driftsaktivitet

Nedbringelse af mellemværende med tilknyttede virksomheder
Køb og forbedringer af investeringsejendomme
Pengestrøm til investeringsaktivitet

Kapitalindskud

Afdrag på prioritetsgæld

Deposita, lejere

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Årets pengestrøm

Likvider 01.01.

Likvider 31.12.

Koncern

2013
t.kr.
-17.903

65,900

41.069
-527

-1.791

38.717

74.083

2.236

76.319

 

2012

Ek.

"341458

 

 

 

 

Noter til koncern- og årsregnskab

Noteoversigt

1. Anvendt regnskabspraksis

2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder
3. Administrationsomkostninger

4. Finansielle indtægter

5, Finansielle omkostninger

6. Skat af årets resultat

7. Resultat pr. aktie

8. Investeringsejendomme

9. Kapitalandele i dattervirksomheder

10. Udskudt skat

11.  Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser

12. Andre tilgodehavender

13. Likvide beholdninger

14. Selskabskapital

15, Prioritetsgæld

16. Anden gæld

17... Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser
18... Ændring i driftskapital

19. Finansielle instrumenter og risici

20.  Nærtstående parter

21.  Aktionærforhold

22. Begivenheder efter balancedagen

23. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

24. Bestyrelsens tillidshverv, kapitalandele og valgbarhed

 

Noter til koncern- og årsregnskab

1. Anvendt regnskabspraksis

 

Årsregnskabet for 2013 for Fast Ejendom Danmark A/S, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet
og koncernregnskab for koncernen, aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting

Standards som godkendt af EU.
Årsregnskabet opfylder tillige International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af IASB.

Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste 1.000 kr. Selskabet og dets

datterselskaber har danske kroner som funktionel valuta.

I prospektet for Fast Ejendom Danmark A/S dateret den 18. november 2013 er vedlagt koncern- og års-

regnskab for 2012 som førstegangs IFRS aflægger, hvortil der henvises.

Ændringer til anvendt regnskabspraksis

Fast Ejendom Danmark A/S har implementeret de regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag, der er trådt

i kraft i 2013. De nye regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag har ikke påvirket indregning og måling.

Koncernregnskabet
Koncernregnskabet omfatter selskabet og de dattervirksomheder, som kontrolleres af selskabet. Selskabet
anses for at have kontrol, når det direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct. af stemmerettighederne

eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indflydelse.

Konsolideringsprincipper

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for selskabet og dets dattervirksomheder. Ud-
arbejdelse af koncernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De
regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens

regnskabspraksis.

Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellem-

værender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes fra handelsdagen og måles i balancen til dagsværdi. Positive og
negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden
gæld, og modregning af positive og negative værdier foretages alene, når virksomheden har ret til og
intention om at afregne flere finansielle instrumenter netto. Dagsværdier for afledte finansielle instrumen-

ter opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata samt anerkendte værdiansættelsesmetoder.

 

Noter til koncern- og årsregnskab

 

Skat
Årets skat i selskabet og dattervirksomheder, som består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat,
indregnes i totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og direkte på egen-

kapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte herpå.

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat, indregnes i balancen som beregnet skat af årets
skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte a conto
skatter.

Ved beregning af årets skattepligtige indkomst anvendes de på balancedagen gældende skattesatser. Ud-
skudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regn-
skabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlerti-
dige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en
transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på
tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige
indkomst.

Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis
afvikling af den enkelte forpligtelse.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, ind-
regnes i balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i
udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige
indkomster. Det revurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive
frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes.

Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske virksomheder i forhold til
disses skattepligtige indkomst.

Totalindkomstopgørelsen

Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme
Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder årets indtægter ved udlejning af ejen-
domme. Hertil kommer opkrævede bidrag til dækning af fællesomkostninger. Indtægter vedrørende var-

meregnskabet indregnes i balancen og påvirker således ikke driftsresultatet.

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejen-
domme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkostninger samt omkostninger
til skatter, afgifter samt andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varmeregnskabet

over balancen.

 

Noter til koncern- og årsregnskab

 

Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejendomme. Vedligeholdelse medfører, at ejendom-
men bevarer sin værdi og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedringer medfører en værdistigning

og aktiveres på ejendommen.

Omkostninger ved salg af ejendomme
Omkostninger ved salg af ejendomme omfatter eksterne omkostninger afholdt ved salg af investerings-
ejendomme.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme indeholder regulering af investeringsejendomme til dags-

værdi og kompensation til reetablering fra fraflyttede lejere.

Administrationsomkostninger

Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes til ledelse og administration af koncer-
nen, herunder omkostninger til outsourcing af administrative og ledelsesmæssige opgaver samt kontor-
holdsomkostninger benyttet ved administrationen af koncernen.

Andre driftsindtægter og driftsomkostninger
Andre driftsindtægter og driftsomkostninger omfatter indtægter og omkostninger af sekundær karakter set
i forhold til koncernens hovedaktiviteter,.

Finansielle poster

Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og
-tab vedrørende værdipapirer, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta, afholdte transaktions-
omkostninger ved lånoptagelse, dagsværdiregulering af prioritetsgæld, ansvarlig lånekapital i døtre samt
tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen. Endvidere medtages realiserede og urealiserede ge-
vinster og tab vedrørende afledte finansielle instrumenter.

Balancen

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.

Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med tillæg af købsomkostninger. Omkost-
ninger, der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af dagsværdien

opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer.

Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurdering af, hvorvidt erhvervelsen er overta-
gelse af en virksomhed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller anskaffelse af ét eller

flere aktiver. Betragtes erhvervelsen som anskaffelse af ét eller flere aktiver, indregnes der ikke udskudt

 

Noter til koncern- og årsregnskab

 

skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og den skattemæssige værdi på anskaffelses-
tidspunktet.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af en discounted
cash flow model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagedis-
konteres. Værdiregulering til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen i linjen Værdiregulering af

investeringsejendomme.

Tilgodehavender
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der

sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.

Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterføl-
gende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Egenkapital

Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse som følge af begiven-
heder i regnskabsåret eller tidligere år, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et
træk på virksomhedens økonomiske ressourcer.

Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balan-
cedagen at afvikle forpligtelserne. Ved måling af hensatte forpligtelser foretages tilbagediskontering af de
udgifter, der er nødvendige for at afvikle forpligtelsen, hvis dette har en væsentlig effekt på måling af
forpligtelsen.

Prioritetsgæld

Prioritetsgæld håndteres som led i en dokumenteret risikostyringsproces og styres samt rapporteres lø-
bende til dagsværdi. Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejen-
domme indregnes ved lånoptagelsen og efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i

totalindkomstopgørelsen under finansielle omkostninger.

Andre finansielle forpligtelser

Andre finansielle forpligtelser, herunder bankgæld, leverandørgæld og deposita måles ved første indregning
til dagsværdi med fradrag af transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret
kostpris ved at anvende den effektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den no-

minelle værdi indregnes i totalindkomstopgørelsen som en finansiel omkostning over låneperioden.

Noter til koncern- og årsregnskab

 

Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efter-

følgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme

vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke-kontante drifts-
poster og ændringer i driftskapital, fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat, der kan henføres
til driftsaktiviteterne.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af
virksomheder og finansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materi-
elle aktiver. Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme ved-
rørende investeringsaktiviteter. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virk-
somheder fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem
til salgstidspunktet.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på ren-
tebærende gæld samt udbetaling af udbytte.

Likvider omfatter likvide beholdninger.

Driftssegmenter

Koncernen har alene et driftssegment, hvorfor koncernregnskabet ikke indeholder segmentoplysninger.

Hoved- og nøgletal
Hovedtal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings ”Anbe-

falinger & Nøgletal 2010” samt IPD/Dansk Ejendomsindeks definitioner.

Ejendomsafkast før værdiregulering (Afkastgrad 1)
Resultat af primær drift ekskl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver.
Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.

Ejendomsafkast efter værdiregulering (Afkastgrad 2)
Resultat af primær drift inkl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver.

Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.

 

 

 

Noter til koncern- og årsregnskab

Årets forrentning målt på indre værdi inklusiv udbytte
Udviklingen i den indre værdi af selskabets aktier primo til ultimo tillagt årets udbytte, der forudsættes

reinvesteret i selskabet på udbetalingstidspunktet.

Forrentning af egenkapitalen

Årets resultat i procent af årets gennemsnitlige egenkapital.

Udlejningsgrad

Lejeværdi af udlejede arealer ultimo året i forhold til lejeværdi af alle arealer ultimo året målt i procent.

Gennemsnitligt vægtet afkastkrav ekskl. udviklingsejendomme
Vægtet gennemsnit af krav til intern forrentning over 10 år, der er lagt til grund for værdiansættelsen af
de enkelte ejendomme. Udviklingsejendomme udgøres af ubebyggede grunde samt ejendomme, der total-

renoveres.

Resultat af ejendomme pr. kvm.

Resultat af ejendommenes primære drift i forhold til udlejede arealer ultimo året.

Husleje pr. kvm.
Årets lejeindtægt i forhold til udlejede arealer ultimo året.

Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering pr. kvm.

Bruttoresultat ekskl. omkostninger ved salg af ejendomme i forhold til udlejede arealer ultimo året.

Dagsværdi af ejendomme i kr. pr. kvm.

Dagsværdi af alle ejendomme ultimo året i forhold til udlejede arealer.

Omkostningsprocent

Samlede administrationsomkostninger i procent af ejendomsbalancen ultimo

Indre værdi

Den indre værdi beregnes ved at dividere egenkapitalen ultimo med antallet af aktier i omløb ultimo.

Resultat pr. aktie

Beregning af resultat pr. aktie er specificeret i note 7.

Gennemsnitlig lånerente

Årets samlede nettorenter i forhold til årets gennemsnitlige kursværdi af prioritetsgæld.

Loan to Value (LTV)

Nettorentebærende gæld ultimo i forhold til værdien af investeringsejendomme ultimo.

 

Noter til koncern- og årsregnskab

Anvendt regnskabspraksis for moderselskab

 

Moderselskabets regnskab for Fast Ejendom Danmark A/S for 2013 aflægges i overensstemmelse med

International Financial Reporting Standards som godkendt af EU.

Moderselskabsregnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste 1.000 kr. Selskabet har dan-

ske kroner som funktionel valuta.

Selskabets anvendte regnskabspraksis er den samme som for koncernregnskabet for Fast Ejendom Dan-

mark A/S, jf. note 1 til koncernregnskabet, bortset fra nedenstående.
Totalindkomstopgørelsen

Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets årsregnskab
Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i moderselskabets totalindkomstopgørelse i
det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres

Balancen

Kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets årsregnskab
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genind-

vindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.

2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vur-
deringer på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggel-
sen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der
lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende

begivenheder.

Væsentlige regnskabsmæssige skøn
I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende

væsentlige regnskabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig indflydelse på koncernregnskabet:

Dagsværdi af investeringsejendomme

Ejendommene værdiansættes ultimo hver måned (senest pr. 31. december 2013) til dagsværdi ved an-

”" vendelse af en DCF værdiansættelsesmodel.

 

 

Noter til koncern- og årsregnskab

 

Den anvendte metode indebærer, at der udarbejdes et budget for 10 år for den enkelte ejendom, hvor der
for hvert enkelt år tages højde for forudseelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til
det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Beregning af terminalværdien sker ved
at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskon-
teres betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle forrentningskrav inklusiv inflation.
Forrentningskravet anvendt i terminalåret er for samtlige ejendomme lig diskonteringsrenten eksklusiv

inflation.

Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentningskravet. Det gennemsnitlige vægtede for-
rentningskrav ultimo 2013 er 7,1 pct. (2012: 7,1 pct.)

Forrentningskravet er udtryk for det langsigtede afkast ejendommene vil give, forudsat indtægter og ud-
gifter er stabiliseret. Det realiserede afkast i det enkelte år (ejendommenes nettoindtægter i forhold til
dagsværdien) vil typisk være forskelligt fra forrentningskravet, idet indtægter og udgifter sjældent vil være
gennemsnitlige i det enkelte år. Hertil kommer, at visse udgifter generelt ikke indgår i DCF kalkulationen
(herunder realiserede tab på debitorer, revision, advokat og annoncering) og dele af dagsværdien (værdi
af byggeretter og kontante deposita) ikke giver et afkast, der kan bogføres på ejendommene.

En ændring af forrentningskravet med 1,0 procentpoint vil isoleret set betyde, at dagsværdien af hele
ejendomsporteføljen ændres med 12i mio. kr. (2012: 130 mio. kr.). 54,7 pct. (2012: 51,9 pct.) af dags-

værdien udgøres af værdien i terminalåret og den resterende del af værdien i budgetperioden.

Diskonteringsrenten er fastsat nominelt og beregnet som forrentningskravet multipliceret med inflationen
ud fra følgende formel: (1+ nominel diskonteringsrente) = (1+ real diskonteringsrente) x (1+ infiations-
forventning).

Frie pengestrømme diskonteres medio året, da lejen typisk er forudbetalt måneds- eller kvartalsvis.

Der er forudsat en inflation for både indtægter og udgifter på 2,0 pct. p.a. i overensstemmelse med Den
Europæiske Centralbanks langsigtede inflationsmål. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der
kontraktuelt er aftalt andet med lejerne.

Der er for erhvervsejendomme generelt indregnet tomgang med 12 måneder (2012: 9 måneder) på tids-
punktet for udløb af uopsigelighedsperioder, uanset om lejekontrakterne er opsagt eller ej. For kontrakter

uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisikoen vurderet individuelt (9-12 måneder).

Den gennemsnitlige tomgangsprocent i 2014 er budgetteret til 23,6 pct.

 

 

Noter til koncern- og årsregnskab

 

Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret indlagt en generel, langsigtet tomgang med 10,0 pct.
(2012: 5,0 pct.) for samtlige erhvervsejendomme. Desuden er der taget højde for varige ændringer i leje-
niveau og øvrige lejevilkår samt langsigtede drifts- og vedligeholdelsesudgifter.

Der er i beregningen taget højde for, at den betalte leje kan være lavere eller højere end den vurderede
aktuelle markedsleje. I de tilfælde, hvor forskellen er mere end 10 pct., er budgetlejen reguleret til den
aktuelle markedsleje over en 4 års periode i overensstemmelse med reglerne for huslejeregulering. Der er

gjort fravigelser herfra i de tilfælde, hvor der er indgået aftale om fredning af lejen.

Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i overensstemmelse med de udarbejdede 10
års budgetter for hver enkelt ejendom. Planlagte vedligeholdelsesarbejder er i budgetperioden indlagt på
de tidspunkter, arbejderne forventes udført. De samlede vedligeholdelsesudgifter pr. m2 spænder fra kr.
0 (for domicilejendomme, hvor vedligeholdelsen betales af lejer) til kr. 103 (2012: kr. 79). Den gennem-
snitlige vægtede vedligeholdelsesudgift for hele porteføljen er 29 kr./m2 (2012: 28 kr./m2). Langsigtet

vedligehold er skønnet for hver enkelt ejendom og indlagt i terminalåret.
Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den beregnede dagsværdi krone for krone.

Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende vejledning og følger desuden i alt væsentligt
anbefalingerne i Ejendomsforeningen Danmarks publikation ”Værdiansættelse af investeringsejendomme”
2010 (”Anbefalingerne”) dog med følgende undtagelser:

+ Frie pengestrømme diskonteres medio året, mens Anbefalingerne anbefaler ultimo året

…+… Kontante deposita tillægges værdien krone for krone, mens Anbefalingerne anbefaler forrentning af
deposita med en risikofri rente tillægges driftsindtægterne

+  Diskonteringsrenten er fastsat nominelt (forrentningskrav multipliceret med inflation), mens Anbefa-

lingerne anbefaler realt (forrentningskrav adderet inflation)

Alle tre forhold vedrører muligheden for at sammenligne forrentningskravet efter DCF metoden med for-
rentningskravet efter den afkastbaserede metode. Efter bestyrelsens opfattelse er den valgte model både
teoretisk mere korrekt og, navnlig for så vidt angår diskonteringstidspunkt og håndtering af deposita og

byggeretter, i bedre overensstemmelse med markedsforholdene.

Koncernen har indgået en aftale med ejendomsmægler- og valuarfirmaet DTZ Egeskov & Lindquist A/S
(DTZ) om at gennemgå og kommentere værdiansættelserne. DTZ har gennemført denne ”desk top vurde-

ring” i november måned 2013.

 

 

Noter til koncern- og årsregnskab

I rapportens sammenfatning har DTZ anført:

”På baggrund af en sammenvejning af foretagne analyser, herunder værdien af lignende ejendomme, ny-
byggerier, det aktuelle udbud af ejendomme i de respektive områder, aktuelle markedsforhold samt
DTZ" øvrige markedskendskab er det vores skøn, at porteføljen samlet set repræsenterer en værdi i in-
tervallet:

Kr. 930.000.000 - 1.001.000.000.

Vi har ikke i forbindelse med gennemgangen af ejendommene og i udførelsen af denne opgave i øvrigt
haft anledning til at betvivle de modtagne informationer, og under de givne forudsætninger er det samlet

set vores vurdering, at ejendommene og dermed porteføljen er korrekt værdiansat.”

Honoraret, der er betalt til DTZ for dette arbejde, er uafhængigt af resultatet af værdiansættelsen.

Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder for mo-
derselskab

For kapitalandele i dattervirksomheder vurderer ledelsen årligt, om der er indikationer af, at der er sket
værdiforringelse. Ledelsen har vurderet, at der er sådanne indikationer, hvorfor kapitalandelene er ned-
skrevet med 47.846 t.kr. i 2012 (2012: 47,383 t.kr.)

De væsentligste regnskabsmæssige skøn og forudsætninger for selskabet fremgår af note 2 til koncern-

regnskabet, og de dermed afledte effekter på målingen af kapitalandelene.

ADELS ON 7090407 BEER

Noter til koncern- og årsregnskab

Moderselskab
2012 2013
t.kr. t.kr.

5.919 5.486
0 156

73 2.632

…—. 5,992  . 8.274
0 84

0 42

0 10

0 10

0 10

0 156

25 67

0 0

0 (9)

0 198

25 265
0 20
5.884 3.790
0 Q
5.884 3.810
0 0

17 165
2.084 0
0 0
2.101 165

3. Administrationsomkostninger

Administrationsvederlag
Bestyrelseshonorar
Andre administrationsomkostninger

Der er udbetalt bestyrelseshonorar til følgende:
Niels Roth, formand

Flemming Borreskov, næstformand

Frank Pedersen (udtrådt 23.09.13)

Jesper Bo Hansen (udtrådt 23.09.13)

Henning Balle Kristensen (udtrådt 23.09.13)

Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
Honorar til selskabets generalforsamlingsvalgte

revisor for regnskabåret kan specificeres således:

Revision

Andre erklæringsopgaver med sikkerhed
Skatterådgivning

Andre ydelser

4. Finansielle indtægter

Renteindtægter fra bankindestående m.v.
Renteindtægter fra dattervirksomheder
Dagsværdiregulering af finansielle instrumenter

5. Finansielle omkostninger
Renteomkostninger fra prioritetsgæld

Andre finansielle omkostninger

Finansielle omk. til tilknyttede virksomheder
Dagsværdiregulering af finansielle instrumenter
Dagsværdiregulering af prioritetsgæld

Dagsværdiregulering af gælden er ikke påvirket af ændringer i koncernens kreditværdighed

 

Koncern
2013 2012
t.kr. t.kr.
5.486 5,919
156 0
2,632 73
… 8.274 5.992
84 0
42 0
10 0
10 0
10 0
156 0
306 220
0 0
38 37
667 9
1.011 266
88 0
0 0
4.405 166
4.493 166
13.300 15.466
0 0
0 0
0 9.729
3.044 0
16.344 25.195

 

 

Noter til koncern- og årsregnskab

Moderselskab
2012 2013
Ek t.kr.
900 5.293
0 -1.103
0 -53
-4.438 3.652
73.538 7.789
-43.693 -47.009
-5,866 -13.522
0 212
47.383 47.846
16.268 -16.442
61 -2.240
14.153 -31.155
-3.538 7.789

6. Skat af årets resultat

Årets sambeskatningsbidrag

Aktuel skat

Reguleringer vedrørende tidligere år
Ændring af udskudt skat

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat kan forklares således:
Resultat før skat

Rentefradragsbegrænsning

Regulering vedrørende tidligere år

Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Nedskrivning/opskrivning af udskudte skatteaktiver
Øvrige reguleringer

Skat heraf, 25 %

7. Resultat pr. aktie

Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag:

Resultat anvendt til beregning af resultat pr. aktie

Gennemsnitligt antal udstedte aktier

33.007

43

Koncern

2013 2012

t.kr. t.kr.
0 0
-1.103 0
-53 0
-8,310 12.256
-9.466 12.256
-29.754 -59.487
-13.522 -5.,866
212 0
0 0
80.281 16.268
647 61
37.864  -49.024
-9.466 12.256
-39.220 -47.231
stk. stk.
33.007 2.501
2.501

 

Noter til koncern- og årsregnskab

 

 

 

 

 

Koncern

2013 2012

t.kr. t.kr.
8, Investeringsejendomme
Dagsværdi, primo 1.034.600 1.114.300
Ejendomme købt i året 0 0
Ejendomme solgt i året 0 0
Omkostninger afholdt til forbedringer 0 4.766
Årets dagsværdireguleringer -65,900 -84.466
Dagsværdi, ultimo 968.700 1.034.600
Lejeindtægter 81.242 82.967
Driftsomkostninger, ejendomme med lejeindtægter -20.426 -23.273
Driftsomkostninger, ejendomme i tomgang 4.545 -3.694
Driftsnetto 56.271 56.000

 

Koncernens investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkreditlån som pr. balancedatoen andrager
788.382 t.kr. (2012: 785.865 t. kr.).

Fremtidige kontraktlige minimumsydelser på uopsigelige
lejekontrakter fordeler sig således:

Koncern
2013 2012
t.kr. t.kr.
Inden for 1 år fra balancedagen 62.923 65,449
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 97.298 68.783
Efter 5 år fra balancedagen 8.538 15,639

168.759 149.871

 

 

Noter til koncern- og årsregnskab

Moderselskab
2012 2013
t.kr. t.kr.
123.710 174.710

51.000 0

174.710 174.710
-43.432 -90.815
-47.383 -47.846

-90.815 -138.661
83.895 36.049

9. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Kostpris, primo
Tilgang i årets løb

Kostpris, ultimo

Nedskrivninger, primo
Årets nedskrivninger

Nedskrivninger, ultimo

Regnskabsmæssig værdi, ultimo

45

 

 

 

Noter til koncern- og årsregnskab

Moderselskab
2012 2013
t.kr. t.kr.
0 0
294 3.946
294 3.946

10. Udskudt skat

 

Udskudt skat er indregnet således i balancen:

Udskudte skatteforpligtelser
Udskudte skatteaktiver

2013

Investeringsejendomme

Kortfristede aktiver

Langfristede forpligtelser

Fremførbar rentefradragsbegrænsning
Nedskrivning af udskudte skatteaktiver
Fremførbar underskud

Udskudt skat 2013

2012

Investeringsejendomme

Kortfristede aktiver

Langfristede forpligtelser

Fremførbar rentefradragsbegrænsning
Nedskrivning af udskudte skatteaktiver
Fremførbar underskud

Udskudt skat 2012

46

 

 

 

 

Koncern
2013 2012
0 0
3.946 12.256
3.946 12.256
Indregnet
Indregnet iresultat- iIndregnet
primo opgørelse ultimo
t.kr. t.kr. t.kr.
-8.091 -2.482 -10.573
0 0 0
-3.871 -204 -4.075
-7.487 3.541 -3,946
7.487 7.161 14.648
-294 294 0
-12.256 8.310 -3.946
8.011 -16.102 -8.091
-18 18 0
-3.915 44 -3.871
-8.954 1.467 -7.487
4.876 2.611 7.487
0 -294 -294
0 -12.256 -12.256

 

Noter til koncern- og årsregnskab

Moderselskab Koncern
2012 2013 2013 2012
t.kr. t.kr. t.kr. t.kr.
11. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
0 0 Tilgodehavender fra lejere efter nedskrivning 224 167
0 0 224 167
Foretagne nedskrivninger til imødegåelse
af forventede tab 79 79
12. Andre tilgodehavender
86 610 Tilgodehavende moms 1.406 403
246 0 Selskabsskat 0 0
1.286 0 Andre tilgodehavender 2.032 2.511
1.618 610 3.438 2.914
13. Likvide beholdninger
264 43.924 Bankindeståender 76.319 2.236
264 43.924 76.319 2.236
14. Selskabskapital
2.500 3.000 Selskabskapital primo
500 1 Gældskonvertering i året
Q 2.481 Kapitaltilførsel
3.000 5.482 Selskabskapital ultimo

Selskabskapitalen består af 2.741.107 aktier
a 2 kr. Aktierne er fuldt indbetalte.
Aktierne er ikke opdelt i klasser.

 

 

 

 

Noter til koncern- og årsregnskab

 

Moderselskab Koncern
2012 2013 2013 2012
t.kr. t.kr. t.kr. t.kr.

 

 

15. Prioritetsgæld
0 0 Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom 788.382 785.865

Nominel værdi af prioritetsgæld 785.577 786.077

Prioritetsgæld forfalder til betaling således:

 

 

 

 

0 0 Indenfor et år efter balancedagen 531 528
0 0 Efter et år og før fem år efter balancedagen 62.914 31.512
0 0 Efter fem år efter balancedagen 724.937 753.825
0 0 788.382 785.865
Prioritetsgæld er indregnet således i balancen
0 0 Langfristede forpligtelser 787.851 785.337
0 0 Kortfristede forpligtelser 531 528
0 0 788.382 785.865
16. Anden gæld
0 0 Deposita fra lejere (forfalder ved fraflytning) 23.713 25,504
0 0 Renteswaps 5.586 9,991
1.603 1.431 Andre skyldige omkostninger 7.649 7.308
1.603 1.431 36.948 42.803

 

17. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser

Prioritetsgæld på i alt 788.382 t. kr. er sikret ved pant i ejendomme.

 

2013 2012
t.kr. t.kr.
Regnskabsmæssig værdi af pantsatte ejendomme 920.200 986.500

 

Sikkerhedsstillelse kan udløses ved manglende overholdelse af betalingsfrister.

 

 

Noter til koncern- og årsregnskab

Moderselskab Koncern
2012 2013 2013 2012
t.kr. t.kr. t.kr. t.kr.

18. Ændring i driftskapital

614 1.007 Ændring i tilgodehavender -598 -1.518
-384 -884 Ændring i leverandørgæld og anden gæld 2.291 5,727
0 0 Ændring i deposita fra lejere 1.791 -1.397
230 123 -98 2.812

19. Finansielle instrumenter og risici

Koncernen er i forbindelse med anvendelse af finansielle instrumenter eksponeret overfor kreditrisici, likvi-
ditetsrisici og markedsrisici.

Koncernens bestyrelse har det overordnede ansvar for etablering af en politik for overvågning af koncer-
nens risici. Bestyrelsen og direktionen overvåger løbende renteudviklingen. Bestyrelsen beslutter løbende
at afdække renterisici, såfremt bestyrelsen forventer rentestigninger af længerevarende karakter.

Det er koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation i finansielle risici. Koncernens finansielle styring
retter sig således alene mod styring af finansielle risici vedrørende drift og finansiering.

Kreditrisici
Kreditrisici er risikoen for finansielle tab såfremt lejere eller modparter til et finansielt instrument ikke kan
opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig til primære finansielle aktiver.

Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller modpart. Koncernens politik for påta-
gelse af kreditrisici medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende kreditvurderes.

Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på 23.713 t.kr. (2012: 25.504 t. kr.) til afdækning af
kreditrisici vedrørende lejerne.

Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte finansielle aktiver,
der indgår i balancen, inklusive finansielle derivater.

Koncernen har forfaldne ikke værdiforringede tilgodehavender fra lejere på 224 t. kr. (2012: 195 t. kr.)
som er sikret ved garanti eller deposita.

Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i danske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at
være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer kontinuerligt, i hvilke pengein-
stitutter der kan placeres kontante indskud og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert enkelt
institut.

 

 

 

Noter til koncern- og årsregnskab

Likviditetsrisici
Likviditetsrisikoen er risikoen for at koncernen ikke kan indfri sine finansielle forpligtelser i takt med at de
forfalder.

 

Det er koncernens politik at foretage låneoptagelse med pant i ejendommene ved 30-årige realkreditlån
med 10-års udsat amortisering. Amortisering af de indgåede realkreditlån pr. 31. december 2013 påbe-
gyndes 3-6 år fra balancedagen medmindre der foretages refinansiering.

Om koncernens finansielle forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige forfaldstidspunkter:

 

 

 

Forfaldstidspunkt
Kategori

0-iår 1-5 år > 5 år Total

mio. kr. mio. kr. mio. kr. mio. kr.
Prioritetsgæld -15 -104 -1.147 -1.266
Leverandørgæld -1 0 0 -1
Ikke afledte finansielle instrumenter -16 - 104 -1.147 -1.267
Afledte finansielle instrumenter 0 -6 0 -6
Il alt -16 -110 -1.147 -1.273

Forfaldne beløb er baseret på udiskonterede pengestrømme inkl. renter

Markedsrisici
Markedsrisici er risikoen for at ændringer i markedspriser såsom valutakurser og renter påvirker koncer-

nens resultat eller værdien af dets besiddelse af finansielle instrumenter.

Valutarisici
Koncernen optager udelukkende lån i danske kroner og er således ikke eksponeret over for ændringer i

valutakurser.

Renterisici
Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i renteni-
veau. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvornår og i hvilket

omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler.

For at reducere sårbarheden på koncernens låneportefølje overfor en eventuel rentestigning, har bestyrel-

sen i 2012 besluttet at øge låneporteføljens varighed.
Koncernen har derfor indgået tre renteswaps å 87,0 mio. kr. til en fast rente i perioden 29. juni 2012 til

30. juni 2017 på henholdsvis 1,88, 1,74 og 1,46 pct. p.a. Den gennemsnitlige varighed på Koncernens
låneportefølje er herefter 1,47 år sammenholdt med 1,43 år ved udgangen af 2012.

AEoaSN79501

 

 

 

 

51
Noter til koncern- og årsregnskab

I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value, LTV) ultimo året 73,5 pct. Med
henblik på bedst muligt at sikre koncernens evne til gældsservicering og refinansiering, har bestyrelsen

besluttet et langsigtet LTV mål på omkring 60 pct.

Koncernen har ikke optaget bankgæld, idet bestyrelsen ikke finder bankfinansiering hensigtsmæssig til

langsigtet finansiering af illikvide aktiver som fast ejendom.

Ultimo 2013 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusiv bidrag på koncernens realkreditgæld
1,36 pct. (2012: 1,12 pct.) En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en

ændring i koncernens årlige renteomkostninger før skat på ca. 7,9 mio. kr.

 

 

Årlig renteom- Ændring i Varighed Ændring i værdi Ændring i re-
kostning it. kr. årlig renteom- iår af gældsporte-  sultat før skat

kostning i t.kr. følje i t. kr. t. kr.
1 % rentefald 2.829 -7.857 1,48 11.790 3.933
1 % rentestigning 18.543 7.857 1,45 -11.493 -3.636
Nuværende rente ' 10.686 0 1,47 0 0

Baseret på netto rentebærende gæld indregnet 31. december 2013.

2013 2012
mio. kr. mio. kr.

Kategorier af finansielle instrumenter

Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 0 0
Udlån og tilgodehavender 0 0
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 6 10
Finansielle forpligtelser, der er henført til dagsværdi over resultatopgørelsen 788 786
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 0 0

De regnskabsmæssige værdier for udlån/tilgodehavender og forpligtelser
til amortiseret kostpris svarer til dagsværdi '

Kapitalstyring

Aktiekapitalen
Aktiekapitalen består 2.741.107 aktier å nominelt 2 kr. Ingen aktier er tildelt særlige rettigheder. Der er

ingen begrænsninger i omsætteligheden og ingen stemmeretsbegrænsning.

AEogSN79502

 

 

52
Noter til koncern- og årsregnskab

Kapitalstruktur

Koncernen vurderer kontinuerligt sin kapitalstruktur, herunder forholdet mellem selskabskapital og frem-
medkapital. I den forbindelse vurderes den hensigtsmæssige belåning løbende, blandt andet under indtryk
af forskellen mellem det startafkast, der kan opnås ved investering i ejendomme og på den forrentning,

der kræves af fremmedkapitalen.

Det er koncernens politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskudslikviditet styres centralt af

koncernen.

Dagsværdi af finansielle instrumenter

Koncernen måler som beskrevet i anvendt regnskabspraksis gæld vedrørende investeringsejendomme til
dagsværdi. Prioritetsgæld er baseret på seneste noterede børskurser og vedrører niveau 1 i dagsværdihie-
rarkiet. Dagsværdien af afledte finansielle instrumenter beregnes ved hjælp af værdiansættelsesmetoder
så som tilbagediskonterede pengestrøms- eller optionsmodeller. De afledte finansielle instrumenter vedrø-
rer niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Dagsværdien af øvrige finansielle aktiver og forpligtelser svarer i al

væsentlighed til regnskabsmæssig værdi.
20. Nærtstående parter

Nærtstående parter med kontrol
Der findes ingen parter med bestemmende indflydelse på selskabet. For oversigt over dattervirksomheder

henvises til ledelsesberetningen.

Transaktioner med nærtstående parter

Bestyrelsens medlemmer er nærtstående parter. Der har, bortset fra bestyrelsesvederlag, ikke været trans-
aktioner med bestyrelsens medlemmer i 2013. Direktør Lars Frederiksen og Cura Management A/S er
nærtstående parter med betydelig indflydelse gennem managementaftale med moderforeningen (likvideret
den 27.12.2013). Transaktioner med Cura Management A/S via moderforeningen består af administrati-
onsvederlag og udlæg og udgør i 2013 i alt 5.486 t.kr. (2012: 5.919 t.kr.)

21. Aktionærforhold

Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere ned 5,00 pct. af selskabskapitalens stemmeret-
tigheder eller pålydende værdi:

 
  
 

| AP Pension, Østbanegade 135, 2100 København Ø 14,34 pct.
Realdania, Jarmers Plads 2, 1551 København V ' 11,96 pct.
Arbejdernes Landsbank, Vesterbrogade 5, 1502 København V 6,04 pct.

1405064EogSN79503

 

 

 

53
Noter til koncern- og årsregnskab

22. Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke efter balancedagen og frem til i dag indtruffet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker

resultatet eller balancen.
23. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 24. marts 2014 godkendt nærværende årsrapport til offentliggø-

relse.

Årsrapporten forelægges selskabets aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 28.
april 2014,

24. Bestyrelsens tillidshverv, kapitalbesiddelser og valgbarhed i selskabet

Bestyrelsesformand, cand. polit. Niels Roth (1957)

Ejer 5.000 stk. aktier i selskabet. Niels Roth er direktør i Zira Invest II ApS og Zira Invest III ApS, formand
for bestyrelsen for TK Development A/S, Friheden Invest A/S, Small Cap Danmark A/S, Investeringsfor-
eningen Small Cap Danmark, Porteføljeselskab A/S og Fast Ejendom Danmark A/S, samt medlem af be-

styrelsen for Realdania, Arvid Nilssons Fond, A/S Rådhuspladsen og A/S Sadolinparken.

Næstformand, cand. polit. Flemming Borreskov (1949)

Ejer 5,000 stk. aktier i selskabet. Flemming Borreskov er formand for bestyrelsen i Catalytic Society A/S,
Dansk Arkitektur Center (fond) og for Carlsberg Byen koncernen, næstformand i Fast Ejendom Danmark
A/S, medlem af bestyrelsen i DADES A/S og præsident for International Federation for Housing and Plan-

ning (IFHP). Flemming Borreskov er desuden særlig rådgiver for UN Global Compact, NYC.

Bestyrelsesmedlem, cand. oecon Peter Olsson (1966)
Ejer ikke aktier i selskabet. Peter Olsson er direktør i Komplementarselskabet Nordbassinet Aps, formand
for bestyrelsen i K/S Kristensen Partners I, Green Power Partners K/S og Green Power Partners II K/S,

samt medlem at bestyrelsen for Fast Ejendom Danmark A/S, P/S Nordbassinet og Dansk Farmland K/S.

I medfør af selskabets vedtægter vælges bestyrelsesmedlemmer for tiden indtil næste ordinære general-

forsamling. Genvalg af bestyrelsens medlemmer kan finde sted.

Til bestyrelsen kan kun vælges personer, som er yngre end 70 år på valgtidspunktet. Bestyrelsesmedlem-

mer afgår senest på førstkommende generalforsamlingen efter, at de er fyldt 70 år.

1405064EogSN79504